贵州铜仁旧城改造项目规划设方案计
一、工程概况：
河风丽景地处铜仁市北部曹家园地块，三面紧邻锦江，形成半岛形态，视线非常开阔，自然条件优越，风景十分优美，与地委行署隔江相望，具有得天独厚的地理环境。作为城市沿锦江向北部发展的重要据点与来访者从北部进入市区的景观视觉节点，河风丽景正处在这个城市南北与东西的轴线交叉点上。特殊的地理位置与环境，促使其在完善内部人居环境与生活品质同时，发挥更大的标识作用，为城市形象作出更大的贡献。
规划总用地约4.06公顷。实际建筑红线内用地约2.983公顷。
1、自然条件
①地形地貌：属河沿一级地貌特征，地形较破碎，坡度较小。
②水文地质：处于P=2%洪水位以上；场地有基岩出露，地质老且稳定。
③环境容量：地段无“三废”污染，且观瞻环境优越；场地“风水”因子饱满，是理想的人居环境。
2、城市供给
①道路交通：有城市主干道和金滩大桥，交通十分方便。
②市政设施：有城市给排水、电力、电讯公用系统，可供小区开发共享。
③公共设施：有“小十字”城市CBD，且紧临学校、医院、幼托和居委会，社区生活方便；有城市公厕、垃圾站和配电设施可供小区开发共享。
二、设计依据由业主提供之技术参考资料——
1、1/500规划用地现状图；
2、项目设计范围（规划红线、蓝线、坐标）；
3、规划条件通知书；
4、甲方的设计委托书；
国家及地区规范和规定——
5、铜仁市规划管理局有关法规文件、技术规定；
6、贵州省住宅、停车场（库）、绿地、市政设施等有关设计标准；
7、国家有关设计规范、规程、规定。
三、项目开发理念
凭着符合房地产原创性的产业理论，整合各种资源，以全新的服务理念，满足有效需求、激发潜在需求；以超常规的策划思维启动新的市场消费热点；以反映时尚生活方式的技术手段，创造一种“尊贵品味，时尚生活”的全新居住生活方式。
同时地委行署作为城市的政治中心，与基地形成跨江轴线，该轴线紧密联系起了政府与城市公共空间。作为地委行署在该轴线的对景，基地内较为混乱的现状需要得到改善，维盛花园以崭新的城市风景，以展示城市最新的居住理念与发展活力。
从整个铜仁地区房地产市场之发展状况研讨上，本项目应诠释为铜仁市房地产市场之延伸，落实《控制性详细规划》的具体职能和空间形态，构筑锦江河生态景观——文化品牌“沙龙”。整合各种资源，以全新的服务理念，满足有效需要、激发潜在需求；以超常规的策划思维启动新的市场消费热点；以反映时
尚生活方式的技术手段，创造一种“尊贵品味，时尚生活”的全新商业和生活方式。将“以人为本”的基本宗旨贯穿于设计的全过程和各个环节，并加以创新和融合，使小区成为铜仁房产开发市场中一颗璀璨的明珠。
第一篇规划篇
一、设计构想
1、休闲融入生活
本案的设计宗旨为“以人为本，尊贵品味，自然生态，时尚生活”。通过空间变化丰富的景观导入，把居民的休闲和日常家居生活融为一体。全方位多层次的休闲空间与住宅空间联系便捷，相互渗透，休闲活动通过景观精心组织并顺延到每个组团，形成新型高尚居住社区的显著特色。
2、生态演绎时尚
设计中浪漫主义的设计手法的灵活应用，营造出自然的生态环境，自由流动的空间氛围。对居住人群细致缜密的思考，通过设计手法具体到居住建筑空间各个层面的设计要点中。在不同标高，沿河岸两旁的景观，作为最灵活反应最迅速的自然生态，充分展示对时尚潮流的追逐。实行小封闭管理的小套型住宅及公寓开发，对希望享受时尚生活的核心家庭极具吸引力。
二．规划性质、规模
1、性质定位：铜仁市锦江河生态景观、文化品牌“沙龙”一景。
2、形象定位：富于现代气息的现代化高尚小区；
3、市场定位：面向城市各个阶层；
4、人口规模：1083户（3790人）；
三、规划原则
1、政策性原则（《城市总体规划》）；
2、综合性和系统性原则（将城市设计的方法注入规划，创造魅力居住环境）；
3、“以人为本”和地方性原则（硬件环境设计与软件生活方式相统一，探索二十一世纪中国居住品质的新模式；体现多元设计理念，将欧化小城镇风格与铜仁地方民居相结合，升华建筑文化内涵）；
4、“可持续发展”原则；
5、统一规划和分期实施的时序性原则。
四、规划期限
2017年——2027年。
五、总体布局
1、用地组织
根据土地区位决定的地价、景观风水资源决定的环境品质、城市供给条件决定的限制要求，合理分配公建、居住、交通、环境设施用地——沿场地周边道路和内部布置住宅用地，在鱼嘴方向布置社区主入口，在城市支路布置社区车辆入口，在场地内沿布置环形消防通道，在小区“中庭”布置绿化用地，在内部道路出入口地段安排社区公益设施。
2、规划结构
①流线功能结构
以小区在城市道路上的开口为空间形态中的“点元素”，界定内外空间，形成公共——半公共——私密性空间的过渡。平面流线为：入口小广场——社区——中庭绿“核”——公寓门庭——住户单元；纵向功能分区为：地下车库——居住内院——住宅；
②社区居住结构
等级结构（曹家园小区——纯居住组团）；
规模结构（曹家园小区——居住组团3790人）；
空间结构（院落式为主——街坊式为辅）。
③道路交通结构
等级结构（城市道路——组团路——户前路——进户路——人行道——泊车位——广场）；
规模结构（城市道路——组团路6米——户前路4.5米——进户路2.5米——泊车位325个——广场）；
空间结构（环状户前路——枝状进户路）。
④公共配套结构
等级结构（组团以上级——组团级包括门卫和市政设施）；
规模结构（会所——门卫和市政设施）；
空间结构（组团中心最大服务半径不大于150米）。
⑤绿地景观结构
等级结构（点——线——面）；
规模结构（中庭绿“核”不少于3000M2）；
空间结构（串珠点——环绕线——楔入面）（视线通廊——视线走廊——节点——地标——控制区）。
3、控制体系
①强度指标：建筑密度23.4%，建筑容积率3.58，建筑最大高度
84米；
②环境指标：绿地率32%；
③交通管制：人车分流，保证停车泊位，控制道路开口间距和数量；
④防灾管制：保证消防环道和出入口；
⑤卫生管制：社区设一处垃圾回收点，沿街道每80米设一个果皮箱；
详见《小区控制指标表》
六、工程规划
1、道路工程：
①道路系统
组团路红线宽6米、户前路4.5米；进户路与户前草坪结合，小广场与步行系统结合；停车场、泊车位按规范标准设置，住宅1个/300 M2，公建1个/200 M2。详见《道路竖向工程规划图》;
②技术指标
户前路与组团路相交路缘石半径9米、与户前路相交路缘石半径6米；道路最大纵坡3%，最小纵坡0.3%。
2、竖向工程：
①竖向方式：结合沿河路的开发，采取平坡式;
②土方竖向：最大填方深度4.5米，总挖填土方量约1.8万立方米;
③排水竖向：场地采取有组织排水方式，排水坡度不小于0.5%。
3、给水工程
①用水量：3850人×150升/人.日=577500升/日=577.5（吨/日）
②水源：共用城市系统；
③配水管网：环流主管直径200，枝状管100~150；主管沿内部道路敷设，每120米设消防栓一支。（详《管网工程规划图》）。
4、排水工程
①体制：雨污分流、重力自流、分片截流；
②雨水：就近排入锦江河，雨水量按榕江暴雨强度公式计算；
③污水量：577.5×80%=462（吨/日）
④污水管网：沿内部道路敷设管道，引入城市规划污水处理厂。
5、供电工程
①用电量：3850人×500瓦/人=1925000瓦=1925千瓦
②电源：接城市50KV开闭所；
③配电线路：220/380低压进入小区,线路采取直埋式地缆,沿道路敷设。
6、电讯、有线、网络工程
①电话容量：3850人×38部/100人=1460部
②在门卫设电话交换器一台。线路采取直埋式地缆，同沟不共管沿道
路敷设。7、燃料工程
采用罐装液化气。
8、管网综合
①原则：按规范操作，先重后轻；
②布置：由道路中心向外分别是排水、给水、备用管、电力、电讯。
七、环保规划
1、生活污水：经生化处理达标后再排入城市下水道；
2、生活垃圾：采用袋装，由物管收集送至城市垃圾处理场（站）；
3、汽车库、住宅厨房的油烟采用变压式排气道高空排放；
4、选用低噪音设备，并采用相应的减震措施。
5、建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料；
6、餐饮建筑厨房采用机械送排风系统，设有机械排风系统及油烟过滤器。
八、防灾规划
1、消防
①消防给水
室外：30l/s；室内：40 l/s；自动喷洒：30 l/s；
水源接城市系统，采用独立消防供水系统，进水管二条，管径DN200mm；室外管网呈环状，干管管径为DN150 mm；消防栓沿道路布置，间距不大小于120 米。
②总图消防
凡在用地周边临街布置的建筑，且其裙房设计符合规范要求，则利用城市道路作为其一条长边的消防车道及消防登高场地。
小区内部消防车道可以环通，尽端式消防车道设消防车回车场（18米X18米），消防车道宽不小于4米。
建筑间距及建筑退界均满足消防规范的要求。
③建筑消防
室内消防采用临时高压制，在住宅、车库等设置消火栓系统，在商场设置自
动喷水系统；高层建筑设置独立的消防水泵和消防水池，水池有效容V=80m3。
2、防洪
锦江河防洪标准由城市总体规划控制
第二篇建筑篇
（一）建筑方案
1、住宅设计
①设计理论
回归自然的现代主义理性空间，重新追寻技术美与人情味的和谐统一，以简约、洗练、纯粹的纯净主义风格，使居住者情感回归于宁静与自然，来对抗社会中浮华花哨的建筑风格和浓重的商业主义倾向。完整和谐的整体格局与精心设计的建筑细节充分体现居住建筑在走向理性的同时，又注重对人性的全面关怀。
设计中始终以“人居”为基准点，追求居住的舒适度与品味，同时建立社区独特风格，将“以人为本、尊贵品味、健康生活”贯穿于设计的全过程。
②户型布局
本案的主力户型是90～140平米的三居室紧凑户型。
在具体户型设计中，针对铜仁市的气候条件和锦江河优美的自然景观，进行深入的推敲研究。从生态建筑出发，充分利用自然采光通风，降低能耗；每户每个房间都具备自然通风采光，都有一条以上的穿堂风；并且针对市场目前户型设计的不足之处，作出以下处理——在户型设计中强调功能分区，具体手法是，以厨房为家务劳动核心，强调服务区的功能分区设计，以厨房为空间界定的一个环节，把动态的起居空间和静谧的卧室空间以服务区作为分隔，使居室空间的质量得以提高；客厅安排在锦江河风景流连带，通过通透的阳台栏板，享受大自然的恬然情趣。
③建筑形态
巧妙安排采光面和遮阳板，使得造型生动细腻，富于时代气息，而且融浓浓的人情味于其中，实现了花园式家居的理想。
采用简洁、明快、精细的实用主义风格,使立面造型在明朗中不失亲切；水平垂直的线条、大面积明净的玻璃窗和疏密有致的节律,体现出向现代主义的回归。
顶层设计综合运用花园和跃层手法，改善居住顶层的保温隔热性能，丰富建筑物立面效果，同时也促进了销售。
精彩的园林设计，精心的景观安排，使得每一扇窗户都成为一个景框，风景融入生活，就在你的举手投足之间。
2、高层住宅设计
是整个地块的主题性建筑，也是铜仁市的城市对景。为中央剪力筒结构的24层电梯公寓，单层6户，设双电梯和消防楼梯。
3、地下车库设计
结合地形高差和建筑掉层，设计大型地下车库。柱网经济实用，采取分区车位，区间布置环通车道，车道宽度、弯道半径和坡度均满足规范要求。
（二）建筑结构
1、场地特征及适宜性
为河沿台地地貌，基岩已出露地面，场地须平整。地基稳定，适宜建筑。
2、荷载
风荷载：高度变化系数按B类地面粗糙度取值，基本风压为0.40KN/m2。
活荷载标准值：
车库： 4.0KN/m2
汽车坡道： 5.0KN/m2
储藏室： 6.0KN/m2
电梯机房： 7.0KN/m2
设备用房： 7.0KN/m2
商业用房： 3.5KN/m2
办公用房： 2.0KN/m2
楼梯.前室.走道： 3.5KN/m2(商业用房)
2.0KN/m2(住宅)
卧室、起居室： 2.0KN/m2
厨房、卫生间： 2.0KN/m2
阳台： 2.5KN/m2
屋顶花园： 4.0KN/m2
上人屋面： 2.0KN/m2
不上人屋面： 0.5KN/m2
（三）建筑电气
1、设计范围
小区红线内的供配电、照明、防雷接地、弱电系统的管线予埋设计。
2、负荷指标
3、应急电源
高层应急电源采用自备柴油发电机组，发电机容量为800KVA，应急电源与市电机械闭锁运行。
4、防雷、接地
小区建筑均为二类防雷建筑，按规范对各建筑设置防雷设施。保护接地型式采用TN-C-S制。
5、室外照明
室外照明分道路照明和泛光照明。室外道路照明由专业景观公司根据实际景观进行设计，本次设计为配合，仅预留室外照明电源控制箱；泛光照明则根据需要在沿街建筑的屋顶和地面采用泛光灯装饰照明，以便于临园干道的照明协调，突出建筑景观照明效果。
6、通信
普通宅每户考虑一门电话，跃层式住宅每户考虑两门电话，公建用房按0.12门/m2计算，另考虑15%裕量，小区约需电话1200门。电话电缆与
城市通信网络联网，电话设备间设在地下车库。
7、电视
普通住宅每户考虑一个电视接口，跃层式住宅每户考虑二个电视接口，公建及商业用房预留120个电视接口，小区约需电视用户点850个。电视系统与城市有线电视网联网。
8、宽带网络系统
为了将来住户上网或商业需要，在每户设综合布线插座，此插座是接计算机还是电话，根据用户需要在各楼层配线架上跳线即可。对于商业部分，可根据需要从网络配线架直接跳线引出至用户使用点。此次网络系统只考虑从管道井到户内插座之间的预埋穿线管，其余信号传输线缆及网络设备配线架等由专业网络公司负责，其系统和布线也由建设单位与有关网络公司另签协议并由承担该工程的网络公司负责安装与调试。
（四）建筑消防
1、化学消防
①在发电机房设置七氟丙烷气体灭火系统。
②其余建筑根据其面积和耐火等级及功能配置一定数量的化学灭火器。
2、防排烟设计
①地下车库不具备自然排烟的车库部分均设排烟系统，该部分排烟系统与风系统共用管道和风机。每个防烟分区的建筑面积不超过2000 m2，且防烟分区不跨越防火分区；防烟分无功负荷的划分采用从顶棚下突出的不小于
0.5m的梁划分，排烟风机的排烟量按换气次数不小于6次/小时计算确定。
②车库无直接通向室外的汽车疏散口的防烟分区，同时设置进风系统，且送风量不小于排风量的50%。
③不具备自然排烟的地下室均设排烟系统，排烟风机的排风量为：担负一个防火分区时，按每平方米不小于60%/计算，得单台风机的最小排烟量不小于7200；担负两个以上防烟分区时，按最大防烟分区面积每平方米不小于120计算。
④地下室所有排烟，送风风机皎选用消防高温排烟风机，并设于机房内。
⑤不具备自然排烟条件的防烟楼梯间，防烟楼梯间前室以及消防电梯前室设机械加压送风系统。
⑥不具备自然排条件的内走廊采用机械排烟，排烟量按60 m3/h.·m2计算，排烟风机设置在屋面上。
3、消防电气
小区建筑消防保护等级确定为一级，系统设计为区域-集中系统，在各建筑单体保卫、值班室内设置区域报警控制器，区域报警控制器与消防中心的集中报警控制器联网，消防中心设在社区服务中心，能直通室外，内设一部直通消防部门的直通电话，并设有集中消防广播，消防电话对讲系统和消防联动控制等设备。
各公共场所、建筑单体的楼梯间、走道设有应急疏散指示灯，出入口设有应急标志灯。地下车库、各设备用房设应急备用照明。
二、物业管理
1、管理模式：注册专职物业管理公司+政府有关管理部门；
2、服务内容：环境卫生、公益设施、市政设施、社区保安、绿化美化；
3、智能系统：社区保安配备红外扫描监视系统，负责社区外围安全和住户室内呼救应急。
三、工程造价估算（本估算为工程设计估算，不包括有关配套费，地费
及税费）
四、实施措施和建议
1、坚持“统一规划、统一领导、统一管理、统一策划、统一监理、统一物业”的六统一原则，保证规划实施；
2、严格执行“一书两证”制度，杜绝一切违章建设程序和行为；
3、加强规划监察力度，实行“事前指导、中间检查、善后验收”的三环节；
4、综合开发，采取政府、开发商和业主的多方融资渠道；
5、统一规划，滚动开发，实现政府资金和开发启动资金的快速回笼和平衡；
6、签订责任合同书，明确政府和开发商在开发过程中的各自职责和义务。
综合技术指标一览表