第八章企业价值评估（下）
【主要考点】
1.收益法中的年金法、分段法
2.企业收益的界定及不同收益口径的确定依据和方法（重点）
3.折现率选择的基本原则，计算方法（重点）
4.保证折现率与收益额之间口径一致的要求和技术处理方法
5.企业价值评估市场法（重点）
6.资产基础法的运用
本章内容
第七节收益法在企业价值评估中的应用
第八节市场法在企业价值评估中的应用
第九节资产基础法在企业价值评估中的应用
第七节收益法在企业价值评估中的应用
一、收益法评估企业价值的核心问题
二、收益法的具体评估技术思路
三、企业收益及其预测
四、折现率和资本化率及其估测
五、收益额与折现率口径一致问题
六、收益法举例
七、收益法的适用性与局限性
一、收益法评估企业价值的核心问题
运用收益法评估企业价值关键在于以下三个问题的解决：
（一）要对企业的收益予以界定。
企业的收益能以多种形式出现，包括净利润、净现金流量（股权自由现金流量）、息前净现金流量（企业自由现金流量）等。
（二）要对企业的收益进行合理的预测。
（三）要选择合适的折现率。
二、收益法的具体评估技术思路
（一）企业持续经营假设前提下的收益法
1.年金法
（1）年金法的基本公式
P=A/r（8-1）
式中：P——企业评估价值；
A——企业每年的年金收益；
r——资本化率。
【注意】和教材第二章48页公式2-14原理一样。
（2）年金法的公式变形
【例8-1】待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、110万元、130万元、120万元，假定本金化率为10%，试用年金法估测待估企业价值。
解法一：
（1）5年收益现值
=100（1+10%）-1+120（1+10%）-2+110（1+10%）-3 +130（1+10%）-4+120（1+10%）-5
=437
（2）计算5年预期收益“等额年金值”
（3）→∞，各年收益即为A
解法二：
按照教材的解法如下：
P=（100×0.9091+120×0.8264+110×0.7513+130×0.6830+120×0.6209）÷（0.9091+0.8264+0.7513+0.6830+0.6209）÷10%
=（91+99+83+89+75）÷3.7907÷10%
=437÷3.7907÷10%
=1153（万元）
2.分段法。
【例8-2】待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，并根据企业的实际情况推断，从第六年开始，企业的年收益额将维持在200万元水平上，假定本金化率为10%，使用分段法估测企业的价值。
运用公式
=（100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.683+200×
0.6209）+200/10%×0.6209
=536+2 000×0.6209
=1 778（万元）
承上例资料，假如评估人员根据企业的实际情况推断，企业从第六年起，收益额将在第五年的水平上以2%的增长率保持增长，其他条件不变，试估测待估企业的价值。
运用公式：
=（100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.6830+200×
0.6209）+200（1+2%）/（10%-2%）×0.6209
=536+204/8%×0.6209
=536+2 550×0.6209
=536+1 583
=2 119（万元）
（二）企业有限持续经营假设前提下的收益法
1.关于企业有限持续经营假设的适用
一般企业，都应该在持续经营前提下进行，特殊情况下，按照有限持续经营假设进行。
2.企业有限持续经营假设是从最有利于回收企业投资的角度争取在不追加资本性投资的前提下，充分利用企业现有的资源，最大限度地获取投资收益，直至企业无法持续经营为止。
3.对于有限持续经营假设前提下企业价值评估的收益法，其评估思路与分段法类似。
（8-5）式中：
Pn－第n年（最后一年）企业资产的变现值
其他符号含义同前。
三、企业收益及其预测
（一）企业收益的界定
1.在进行界定时首先注意以下两个方面
（1）企业创造的不归企业权益主体所有的收入不能作为企业价值评估中的企业收益。
例如税收，不论是流转税还是所得税都不能视为企业收益。
（2）凡是归企业权益主体所有的企业收支净额都可视为企业的收益。
无论是营业收支、资产收支、还是投资收支，只要形成净现金流入量，就可视为企业收益。不包括营业外收支
2.企业收益的表现形式及其选择
（1）企业收益基本表现形式及其选择
①企业收益基本表现形式：企业净利润和企业净现金流量
净现金流量=净利润+折旧及摊销-追加资本性支出
②应优先选择净现金流量作为企业的收益基础
因为企业净现金流量是企业收支的差额，不容易被改变，更客观准确（因为净利润的计算有很多会计政策选择和会计估计）
（2）企业收益的其他表现形式：
息前净现金流量（企业自由现金流量）、息税前利润、息税前净现金流量等。
3.不同口径收益的选择
选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础
①应服从企业价值评估的目的和目标
即需要评估以上三种价值的哪一种
②应在不影响企业价值评估目的的前提下，选择最能客观反映企业正常盈利能力的收益额作为对企业进行价值评估的收益基础。
由于以上三种收益额的所代表的价值各不相同，且存在互相的计算关系，评估时候可以选择以上3种收益额口径中的一种计算出其中的任何一种价值，再利用三种价值之间的关系计算得出需要评估的价值。
比如：
整体价值（所有者权益价值和付息债务之和）---—-企业的付息债务+股东全部权益价值
（二）企业收益预测
1.企业的收益预测，大致分为三个阶段：
（1）对企业收益的历史及现状的分析与判断。
（2）对企业未来可预测的若干年的预期收益的预测。（例如: 未来3-5年）
（3）对企业未来持续经营条件下的长期预期收益趋势的判断。
2.企业收益的历史与现状进行分析和判断。
（1）对企业收益的历史与现状进行分析和判断的目的
对企业正常的盈利能力进行掌握和了解，以便为企业收益的预测创造一个工作平台。
（2）通过对企业收益的历史及现状的分析判断企业的正常盈利能力（3）①要根据企业的具体情况确定分析的重点
（4）②对财务数据并结合企业的实际生产经营情况加以综合分析（5）可以作为分析判断企业盈利能力参考依据的财务指标有：企业资金利润率、投资资本利润率、净资产利润率、成本利润率、销售收入利润率（分子都是利润总额）
企业资金收益率、投资资本收益率、净资产收益率、成本收益率、销售收入收益率等（分子都是净利润）。
利润率指标与收益率指标的区别主要在于：前者是企业的利润总额与企业资金占用额之比，而后者是企业的净利润与企业的资金占用额之比。
（3）为较为客观地判断企业的正常盈利能力，还必须结合影响企业盈利能力的内部及外部因素进行分析。
①要对影响企业盈利能力的关键因素进行分析与判断
②要对企业所处的产业及市场地位有一个客观的认识
③对影响企业发展的可以预见的宏观因素，评估人员也应该加以分析和考虑
3.企业收益预测的基础
（1）企业价值评估的预期收益的基础，应该是在正常的经营条件下，排除影响企业盈利能力的偶然因素和不可比因素之后的企业正常收益。
（2）企业预期收益的预测，应以企业的存量资产为出发点，可以考虑对存量资产的合理改进乃至合理重组，但必须以反映企业的正常盈利能力为基础，任何不正常的个人因素或新产权主体（潜在投资者）的超常行为因素对企业预期收益的影响不应予以考虑。
4.企业收益预测的基本步骤
（1）评估基准日审计后企业收益的调整。
①调整剔除非正常因素
②研究报表附注，揭示影响企业预期收益的非财务因素
（2）企业预期收益趋势的总体分析和判断。
（3）企业预期收益预测
①对企业未来前若干年的预期收益进行预测。
目前较为常用的方法有综合调整法、产品周期法、实践趋势法。
预测内容可见下表：教材P344表 8-5（注意，这个是按照老的会计制度给出的，新会计准则的利润表和此表不同）
表 8-5 企业20××—20××年收益预测表
【注意】不论哪种方法测算企业收益都需注意以下基本问题：
A.收益预测时应保持企业预测收益与其资产及其盈利能力之间的对应关系。
B.要考虑价格需求弹性的制约
C.分析企业所处产业及细分市场的需求、竞争情况。
D.科学合理预测企业的销售收入及各项成本费用的变化。
E.企业收益预测应与企业未来实行的会计政策和税收政策保持一致。
②企业未来持续经营条件下的长期预期收益趋势的判断
常用保持假设：未来保持不变或者一个递增比例
5.预期收益预测完成后对预测结果进行的检验
（1）将预测结果与企业历史收益的平均趋势进行比较
（2）对影响企业价值评估的敏感性因素进行检验
（3）对所预测的企业收入与成本费用的变化的一致性进行检验。
（4）企业收益预测应该与评估结果的价值类型联系起来，保证收益预测相对合理
四、折现率和资本化率及其估测
折现率和资本化率在本质上是相同，都属于投资报酬率。
投资报酬率=无风险报酬率 + 风险报酬率
折现率和资本化率并不一定是一个恒等不变的等值，他们可能不相等。
（一）企业评估中选择折现率的基本原则
1.折现率不低于投资的机会成本。
在存在着正常的资本市场和产权市场的条件下，任何一项投资的回报率不应低于该投资的机会成本。
2.行业基准收益率（太低）不宜直接作为折现率，但是行业平均收益率可作为折现率的重要参考指标。
3.银行票据的贴现率不宜直接作为折现率。
（二）风险报酬率的估测
1.在测算风险报酬率的时候，评估人员应注意以下因素：
（1）国民经济增长率及被评估企业所在行业在国民经济中的地位；
（2）被评估企业所在行业的投资风险；
（3）被评估企业所在行业的发展状况及被评估企业在行业中的地位；
（4）企业在未来的经营中可能承担的风险等。
2.风险报酬率可通过以下两种方法估测
（1）风险累加法
风险报酬率＝行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率
（2）β系数法
①基本思路
被评估企业（或企业所在行业）风险报酬率是社会平均风险报酬率与被评估企业（或者企业所在行业）风险和社会平均风险的相关系数（β系数）的乘积。
从理论上讲，β系数是指某公司相对于充分风险分散的市场投资组合的风险水平的倍数
②用数学公式表示为：
1.行业风险报酬率
Ⅱ.企业的风险报酬率
（三）折现率的测算
1.累加法
2.资本资产定价模型测算权益资本折现率
3.加权平均资本成本模型
确定各种资本权数的方法
Ⅰ.以企业资产负债表中（账面价值）各种资本的比重为权数
Ⅱ.以占企业外发证券市场价值（市场价值）的现有比重为权数
Ⅲ.以在企业的目标资本构成中应该保持的比重为权数
例：如果投资资本为 2 000万，所有者权益占65%，长期负债占35%，所有者要求的回报率是12%，债权人要求的利息税后回报率是8%，则企业折现率用加权平均资本成本模型计算应为：
五、收益额与折现率口径一致问题
企业价值评估中评估价值类型、收益额类型以及折现率的匹配
六、运用收益法评估企业价值的案例及其说明
见教材例8－3
七、收益法的适用性和局限性
1.收益法是企业价值评估三种基本方法中较为常用的一种方法。该种方法适用的基本前提是被评估企业满足持续经营假设前提。
当假设被评估企业按照现状持续经营，实际就是企业未来经营预测是建立在最佳估计假设前提基础上的；当假设被评估企业按照既定状态持续经营，实际上也是企业未来的经营预测是建立在推测假设基础上的。
2.企业未来的经营是可被预测的，只有满足这种发展状态的企业才可以使用收益法评估。
3.对于未来发展状态不可预测的，或者说其未来发展是符合随机运动的规律，对于这样的企业，由于其未来发展不确定，因此一般不适合采用收益法评估，这种运动模式的企业需要采用期权定价等方式评估。
第八节市场法在企业价值评估中的应用
一、市场法的基本原理
二、市场法评估模型和基本步骤
三、市场法有效性因素分析
四、价值比率的概念与种类
五、上市公司比较法
六、交易案例比较法
七、市场法的应用举例
一、市场法的基本原理
1.价值比率法（本质上是P42页的方法）
具体说就是通过可比对象的市场交易数据，估算其市场价值与一个财务数据或一个非财务数据之比，然后将这种价值比率应用到被评估资产中，以获得被评估资产的评估价值。
价值比率是可比对象市场价值与一个财务数据或一个非财务数据之比，其中典型的价值比率就是现金流价值比率。
在市场法中可比对象的价格不一定必须是成交价格，可以放宽为市场上的善意、合理的报价，但要求对比交易价格或报价应该是在活跃市场上成交的价格或报价。
2.市场法根据可比对象选择途径的不同可以进一步分为两类：
一类称为上市公司比较法，另一类称为交易案例比较法。
上市公司比较法是在特定的证券交易市场上选择上市公司作为“可比对象”；
交易案例比较法则是选择非上市公司的股权或企业整体并购市场上的案例作为“可比对象”。
两种方法都需要选择可比对象，只是选择可比对象的来源和途径有所不同。
二、市场法评估模型和基本步骤
1.选择可比对象；
2.收集并分析、调整可比对象相关财务报告数据；
3.选择并计算各可比对象的“单位价值”-----价值比率；
4.调整、修正各可比对象的价值比率，对于交易案例比较法可能还需要进行价值比率的时间因素修正；
5.从多个可比对象的价值比率中挑选出最为合理、贴切的价值比率；
6.以从对比对象价值比率中选择出的价值比率作为被评估资产的价值比率，然后估算被评估资产的相关参数，最后计算得出一个评估结果作为评估初步结论；
7.考虑是否需要应用相关折价/溢价调整；
8.正常营运资金需求量与实际拥有量差异调整；
9.加非经营性资产和溢余资产等经过评估后得到的净值，最终得到评估结论。
三、市场法有效性因素分析
市场法评估的关键及难点主要包括以下几点：
（一）可比对象相关数据信息来源及可靠性
因此可比对象的数据首先要具有可获得性，如果没有可获得性，则市场法无法适用。
其次，还必须要保证数据的获取渠道合法、有效，信息数据全面可靠并且满足一定的数量要求。
（二）可比对象的可比标准的确定
1.企业生产的产品或提供的服务相同或相似，或者企业的产品或服务都受相同经济因素的影响。
2.企业的规模或能力相当。
3.未来成长性相同或相似，即可比对象与被评估资产的未来成长性越相同或相似，则可比性越高。
（三）可比对象的选择数量与评估结论相关性分析
1.上市公司比较法主要采用上市公司作为可比对象
对于选择的可比对象数量不需要太多，但需要选择最可比的可比对象。
可比对象的数量与可比性是对立统一的，数量多，则可比性相对较低；数量少，则可比性就会增加。
但另一方面，考虑到股票市场会受到无效性因素的干扰影响，个别股票价格可能会有一些非正常的异动，为了稀释个别股票价格的异动，一定数量的可比对象仍是必要的。
因此现实中需要评估人员根据被评估企业实际情况和可比对象股票波动情况妥善处理好数量与质量之间的矛盾。
2.交易案例比较法选择可比对象时更侧重数量。
由于对比交易案例都是非上市公司的交易案例，通常我们可能无法了解可比对象的完整财务数据，不能有效地避免非上市公司的并购交易可能存在一些特殊交易因素情况，如内部关联交易或者是有其他特殊交易安排，因此需要选择足够多的交易案例来稀释这些干扰因素所可能产生的影响，否则，可能会使评估结果失真。
（四）价值比率的选择与适用性分析
评估人员在选择价值比率时一般需要考虑以下原则：
2.1 概述 2.1.1 定义 项目评估，是指建设银行对列入备选的固定资产投资性质的贷款项目，从项目建设的必要性、技术的先进合理性、经济效益、银行收益以及风险状况等方面进行全面的论证分析评价，并提出决策性意见或建议的工作过程。 2.1.2 对象 由建设银行承担信用风险的投资项目，包括利用建设银行信贷资金发放的本外币固定资产贷款（含房地产开发贷款），境外筹资转贷款，建设银行作为债权人的项目融资以及利用建设银行开出的借款保函等所兴建的项目等。 2.1.3 原则 项目评估应遵循客观、严谨、公正、科学的原则。 2.1.4 内容 主要包括对借款人/主要项目发起人资信、项目概况、项目技术及产品市场、项目融资计划、项目财务效益、风险防范、银行效益、存在问题等方面进行调查和分析，提出贷款是否可行的意见或建议，为贷款决策提供依据。 2.1.5 条件 进行评估的固定资产投资项目，必须同时具备以下基本评估条
件： 1．符合我行有关信贷业务管理规定对借款人和项目条件的要 求； 2．客户提供的申请材料的质量和数量符合我行有关规定。2.1.6 时间 评估时间是指从接到评估任务起，到提交项目评估报告为止的过程。对拟安排年度信贷计划的项目和小型贷款项目，评估时间原则上为2个月；大中型项目原则上不超过3个月。特殊情况下，评估时间可以适当延长，但要说明原因。 2.2 一般程序 项目评估一般程序是：组织评估小组→制定评估工作计划、安排评估进度→调查收集有关文件、资料和技术经济数据→技术经济分析→评估报告撰写和审核。 2.2.1 组织评估小组 负责项目评估的部门接到项目评估计划后，首先要组织评估小组。评估小组一般由3-5名项目评估人员组成。评估小组的成员应兼具技术、经济方面业务能力，熟悉项目所属行业、地区特点。 2.2.2 制定评估工作计划 评估小组要根据项目的评估时间要求，制定工作计划，对评估中的调研工作、落实相关条件、案头分析和撰写评估报告等项工作时间做出合理安排。
项目评估案例 --某化学纤维厂经济评价 （一）项目概述 ?主要技术和设备拟从国外引进。 ?厂址位于城市近郊，占用一般农田250亩，靠近铁路、公路、码头，交通运输方便。靠近主要原料和燃料产地，供应有保证。水、电供应可靠。 ?该项目主要设施包括生产车间、与工艺生产相适应的辅助生产设施、公用工程以及有关的生产管理、生活福利等设施。 （二）项目的基础数据 1.生产规模和产品方案 生产规模为年产2.3万吨N产品。产品方案为棉型及毛型二种，以棉型为主。 2.实施进度 项目拟三年建成，第四年投产，当年生产负荷达到设计能力的70%，第五年达到90%，第六年达到100%。生产期15年计算，计算期为18年。 3.总投资估算 (1)固定资产投资估算 a. 固定资产投资估算额为42542万元，其中外币3454万美元。外汇按国家外汇管理局1992年6月份公布的外汇牌价1美元=5.48无人民币计算 b. 固定资产投资方向调节税估算按国家规定本项目投资方向调节税税率为5%，投资方向调节税估算值为2127万元。 c.建设期利息估算为4319万元，其中外汇为469万美元 （2）流动资金估算 流动资金估算是按分项详细估算法进行估算，估算总额为7084万元。（3）总投资=固定资产投资+固定资产投资方向调节税+建设期利息+流动资金= 42542 + 2127 + 4319 + 7084 = 56072 万元 4.资金来源 （1）项目自有资金(资本金)为16000万元，其余为借款，外汇全部通过中国银行向国外借款，70%由中国工商银行代款，年利率为8.64%。 （2）投资分年使用计划按第一年20%，第二年55%，第三年25%的比例分配。 5.工资及福利费估算 全厂职员为1140人，工资及福利费按每人2800元估算，全年工资及福利费为320万元(其中福利费按工资总额的14%计取)。 （三）项目财务评价1.年销售收入和年销售税金及附加估算 （1）产品产量：N产品年产2.3万吨 （2）产品销售价格以近几年国内市场已实现的价格为基础，预测到生产期初的市场价格，每吨出厂按15400元计算。 （3）年销售收入估算在正常年份为35420万元。 （4）年销售税金及附加按国家规定计取，产品缴纳增值税，增值税率为14%，城市维护建设税按增值的7%计取，教育费附加按增值的2%计取。销售税金及附加的估算值在正常生产年份为2689万元。 2.产品成本估算 根据需要该项目分别作了单位生产成本和总成本费用估算表。
（第一部分）第一章无形资产评估概述 一、单项选择题 1、下列选项中属于无形资产的是（）。 A、专有设备 B、古董 C、商誉 D、应收款项 2、按照无形资产是否可以辨认划分，商誉属于（）。 A、可辨认无形资产 B、不可辨认无形资产 C、外购型无形资产 D、关系类无形资产 3、无形资产总是在生产经营的一定范围内发挥特定的作用，其形成一定程度上基于其他无形资产的发展，这体现了无形资产常见功能特征中的（）。 A、依附性 B、积累性 C、替代性 D、共益性 4、因无形资产侵权损害而导致纠纷的评估目的是（）。 A、法律诉讼 B、出资 C、财务报告 D、保险 5、无形资产评估中主要考虑的是无形资产的（）。 A、物理属性 B、功能属性 C、价值属性 D、法律属性 6、无形资产具有物理属性、功能属性、（）等多种属性。 A、不可辨认性 B、动态性 C、经济属性 D、市场属性 7、下列对无形资产的评估范围，分类不正确的是（）。 A、单项无形资产的评估范围 B、可辨认无形资产组的评估范围 C、不可辨认无形资产组的评估范围 D、其他无形资产组的评估范围 8、不可辨认的无形资产是指（）。
A、能够从实体企业中分离或拆分的资产 B、企业不可单独取得，离开企业整体就不复存在的资产 C、有形资产之外的资产 D、具有获利能力的资产 9、主要依赖于与相关业务当事人建立非契约性信任关系的无形资产是（）。 A、知识型无形资产 B、权利型无形资产 C、关系型无形资产 D、组合型无形资产 10、下列各项中，反映了无形资产最本质的特征，也代表了无形资产的自身价值的是（）。 A、无形资产能够创造效益 B、无形资产需要自主研发 C、无形资产能够分割 D、无形资产能够单独取得 11、下列关于无形资产的分类，错误的是（）。 A、按无形资产的取得方式，分为自创无形资产和接受投资无形资产 B、按照无形资产是否可以辨认划分，分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产 C、按无形资产是否有专门法律保护，分为有专门法律保护的无形资产和无专门法律保护的无形资产 D、按照无形资产的性质和属性分类，分为知识型无形资产、权利型无形资产、关系型无形资产和组合型无形资产 12、下列各项中，属于不可分割的无形资产的是（）。 A、商业特许权 B、合同权益 C、客户关系 D、商誉 13、下列关于无形资产的评估假设的说法中，正确的是（）。 A、评估结论是评估假设成立的前提和基础 B、在做出持续使用假设时，因其持续经营，无需考虑无形资产是否尚有显著的剩余使用寿命 C、只有在公开市场假设的前提下，运用市场法进行评估才能具有有效的参考依据 D、在破产企业或单项无形资产出售价值小于企业整体出售价值的情况下，无形资产评估应采用清算假设 二、多项选择题 1、下列属于权利型无形资产的有（）。 A、租赁权 B、特许经营权 C、专卖权 D、销售网络 E、客户关系 2、按照无形资产是否可以辨认划分，可将其分为（）。
投资项目评估导论缩写 第一节项目周期与投资决策程序和项目管理 一投资与投资运动过程 （一）投资：指投资主体（业主）为获取预期效益或报酬而投入的不断转化为资产（资金）的一定量货币资金及资源。投资的含义具有双重性，既是指特定的形成资产的经济活动又表现为特定的货币资金。投资可以从不同的角度作不同的分类。 （二）投资运动过程：指在投资循环周期中价值川流不息的运动过程。投资运动过程本质上是价值运动过程。包括资金筹集，投资分配，投资运用，投资回收四个阶段。资金筹集是投资运动的起始阶段，投资资金形成并筹集起来以供使用，它来源于生产价值的创造。投资分配：投资在产业之间和地区之间，一级国民经济各部门之间进行合理分配，是投资运动过程的第二阶段。预算外投资增多，经济手段和市场调节将逐渐成为主要的投资分配手段。投资运用：指投入资金转化为物质要素而形成资产的过程，是投资运动的第三阶段。投资回收：指投入资金转化为资产，生产出社会产品提供劳务，供应市场获取收益，实现投资的增值，从而回收投资的过程，是投资运动的末尾阶段。 二项目与投资项目 （一）项目：指在一定时间内，按预算规定的范围，达到预定质量目标的一项一次性任务。 （二）投资项目：指投入一定资金以获取预期效益的一整套投资活动，是在规定期限内为完成某项开发目标（或一组目标）而规划投资、实施政策措施、组建机构，以及包括其他活动在内的统一整体。这里说的投资项目主要是指用固定资产投资兴建的工程建设项目。项目评估与投资决策工作应该紧紧围绕投资项目的特点及其形成的客观规律对投资项目的一些根本问题进行判断和决定。 （三）投资项目分类：可以根据项目性质，投资用途，产品属性，管理形式，投资主体和融资方式的标准进行分类。 1、按项目投资性质分类可分为新建项目和改扩建项目
第1章建设项目评估概述 本章综合介绍了建设项目评估的基本问题，包括项目发展周期与项目的前期研究；可行性研究的含义及其意义、主要作用与编写要求；项目评估的内容、程序以及在开展项目评估时应遵循的基本原则等。 1.1项目发展周期与项目前期研究 1.1.1 建设项目发展周期 1．工程项目建设程序：是指项目从策划、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产或交付使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后工作次序。 ⒉建设项目发展周期：一个建设项目从开始构想、施工建设、建成投产、直到最终报废所经过的时间。 项目周期的阶段划分：投资前期、投资建设期和建成投产期。 1.1.2西方国家的项目前期研究 机会研究（项目设想） 谈判与签订合同 投产阶段 图1-1 西方国家项目周期各阶段及主要工作示意图 按基础资料占有程度，研究内容、研究深度及可信度不同，可将投资前期研究分为机会
研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目评估与决策四个阶段。 1. 机会研究：亦称投资鉴定或项目设想。它是可行性研究的第一阶段。任务是研究和确 定合理的投资方向、投资规模和投资结构。也就是在了解掌握国民经济和社会发展的长远规划和行业，地区规划、经济建设方针，建设任务和技术经济政策的基础上，通过对拟投资领域相关条件及环境背景的调查分析，为建设项目的投资方向和投资时机提出设想和策划。 所需时间约用1—3个月，所需费用约占投资总额0.2%—1%，估算投资额和成本效益 的精度在±30% 2. 初步可行性研究：又称预可行性研究，是指在投资机会研究已确定了大致的投资方向 和投资时机的基础上，通过对投资项目的初步概算和经济效果评价，进一步判断投资机会研究的结论是否正确，并做出是否有必要进行下一步详细可行性研究的结论。主要内容： 1）判定项目有无生命力和发展前景； 2）市场供求的预测，生产工艺和设备等方面的研究； 3）判断项目是否可行。 这一阶段决定是否进行下一步。估算额精度误差一般要求不超过±20%左右，所需费用约占投资总额0.25%—1.5%，需耗时约4—6个月。 3. 详细可行性研究：亦称最终可行性研究，是指通过一定方法对项目的技术可行性和经 一般机会研究（地区研究、部门研究、资源研究） 项目机会研究 1.国家 2.某一部门或地区 3.某 一特定产品 4.产品进出口情况 5.分析企业 6.机会研究
第1章 建设项目评估概述 本章综合介绍了建设项目评估的基本问题，包括项目发展周期与项目的前期研究；可行性研究的含义及其意义、主要作用与编写要求；项目评估的内容、程序以及在开展项目评估时应遵循的基本原则等。 1.1项目发展周期与项目前期研究 1.1.1 建设项目发展周期 1．工程项目建设程序：是指项目从策划、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产或交付使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后工作次序。 ⒉ 建设项目发展周期：一个建设项目从开始构想、施工建设、建成投产、直到最终报废所经过的时间。 项目周期的阶段划分：投资前期、投资建设期和建成投产期。 1.1.2 西方国家的项目前期研究 图1-1 西方国家项目周期各阶段及主要工作示意图 按基础资料占有程度，研究内容、研究深度及可信度不同，可将投资前期研究分为机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目评估与决策四个阶段。 1. 机会研究：亦称投资鉴定或项目设想。它是可行性研究的第一阶段。任 务是研究和确定合理的投资方向、投资规模和投资结构。也就是在了解掌握国民经济和社会发展的长远规划和行业，地区规划、经济建设方针， 投产阶段 生产时期 谈判与签订合同 项目设计 施工安装 试运转 投资时期 机会研究（项目设想） 初步可行性研究阶段（初步选择阶段） 详细可行性研究阶段（项目拟定阶段） 评估与决策（评价报告） 投资前期 一般机会研究（地区研究、部门研究、资源研究） 项目机会研究 1.国家2.某一部门或地区3.某一特定产品
建设任务和技术经济政策的基础上，通过对拟投资领域相关条件及环境背景的调查分析，为建设项目的投资方向和投资时机提出设想和策划。 机会研究 所需时间约用1—3个月，所需费用约占投资总额0.2%—1%，估算投资额和成本效益的精度在±30%左右。 2.初步可行性研究：又称预可行性研究，是指在投资机会研究已确定了大 致的投资方向和投资时机的基础上，通过对投资项目的初步概算和经济效果评价，进一步判断投资机会研究的结论是否正确，并做出是否有必要进行下一步详细可行性研究的结论。主要内容： 1）判定项目有无生命力和发展前景； 2）市场供求的预测，生产工艺和设备等方面的研究； 3）判断项目是否可行。 这一阶段决定是否进行下一步。估算额精度误差一般要求不超过±20%左右，所需费用约占投资总额0.25%—1.5%，需耗时约4—6个月。 3.详细可行性研究：亦称最终可行性研究，是指通过一定方法对项目的技 术可行性和经济可行性进行详细的论证分析。它为项目决策提供全面的评价参考，为项目的具体实施提供科学准确的依据。主要内容： 1）深入研究，推荐一个以上可行方案； 2）开展详细的经济评价； 3）提供项目的最终可行性标准和依据。 这一阶段是项目的定性阶段。通常需耗时8—12个月甚至更长，所需费用约占投资总额1%—3%，估算额精度误差一般要求不超过±10%左右。
概述 2.1.1 定义 项目评估，是指建设银行对列入备选的固定资产投资性质的贷款项目，从项目建设的必要性、技术的先进合理性、经济效益、银行收益以及风险状况等方面进行全面的论证分析评价，并提出决策性意见或建议的工作过程。 2.1.2 对象 由建设银行承担信用风险的投资项目，包括利用建设银行信贷资金发放的本外币固定资产贷款（含房地产开发贷款），境外筹资转贷款，建设银行作为债权人的项目融资以及利用建设银行开出的借款保函等所兴建的项目等。 2.1.3 原则 项目评估应遵循客观、严谨、公正、科学的原则。 2.1.4 内容 主要包括对借款人/主要项目发起人资信、项目概况、项目技术及产品市场、项目融资计划、项目财务效益、风险防范、银行效益、存在问题等方面进行调查和分析，提出贷款是否可行的意见或建议，为贷款决策提供依据。 2.1.5 条件 进行评估的固定资产投资项目，必须同时具备以下基本评估条件： 1．符合我行有关信贷业务管理规定对借款人和项目条件的要求； 2．客户提供的申请材料的质量和数量符合我行有关规定。 2.1.6 时间 评估时间是指从接到评估任务起，到提交项目评估报告为止的过程。对
拟安排年度信贷计划的项目和小型贷款项目，评估时间原则上为2个月；大中型项目原则上不超过3个月。特殊情况下，评估时间可以适当延长，但要说明原因。 一般程序 项目评估一般程序是：组织评估小组?制定评估工作计划、安排评估进度?调查收集有关文件、资料和技术经济数据?技术经济分析?评估报告撰写和审核。 2.2.1 组织评估小组 负责项目评估的部门接到项目评估计划后，首先要组织评估小组。评估小组一般由3-5名项目评估人员组成。评估小组的成员应兼具技术、经济方面业务能力，熟悉项目所属行业、地区特点。 2.2.2 制定评估工作计划 评估小组要根据项目的评估时间要求，制定工作计划，对评估中的调研工作、落实相关条件、案头分析和撰写评估报告等项工作时间做出合理安排。 2.2.3 调查、收集有关资料 评估小组要根据批准的评估工作计划，通过实地调查、专家咨询、查阅档案资料等方式，调查收集有关文件、资料和技术经济数据，并对有关数据资料进行核实。 2.2.4 技术经济分析 评估小组人员根据调查核实后的数据资料，按照评估办法规定，共同对项目的各项技术经济指标进行分析和论证。
无形资产评估 计划学时：4学时 教学目的与要求： （1）熟悉无形资产的概念、范围和分类 （2）掌握无形资产评估的重置成本法、收益现值法及其在各种常见无形资产评估中的应用 教学重点及难点： （1）无形资产评估中收益法的运用 （2）无形资产评估中成本法的运用 教学基本内容： 第一节无形资产评估概述 一、无形资产的定义及特征 《资产评估准则--无形资产》（2008）第二条指出：“本准则所称无形资产，是指特定主体所拥有或者控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源。”评估准则强调了特定主体控制这个理念，更关注特定主体控制下的产权关系对无形资产的影响。 根据以上定义，无形资产具有以下特征： （一）非实体性 （二）控制性 （三）效益性 二、无形资产的功能特性 1.共益性 2.替代性 3.积累性 三、无形资产的分类 （1）按企业取得无形资产的渠道分为企业自创的无形资产和外购的无形资产。 （2）按可辨识程度分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。 （3）按照其构成内容分为单项无形资产和无形资产组合。 （4）按照作用领域，分为促销型无形资产、制造型无形资产和金融型无形资产。 四、影响无形资产评估价值的因素
1.无形资产的成本 2.机会成本 3.获利能力因素 4.使用期限 5.技术成熟程度 6.转让内容因素 7.无形资产的更新换代情况 8.无形资产的市场供需状况 9.同行业同类无形资产的交易方式 五、无形资产评估的特点 1.评估的是无形资产所带来的超额收益能力 2.剔除其他资产对评估值的影响 六、无形资产评估的程序 1.明确评估目的 2.确认无形资产 3.确定无形资产有效期限 4.收集相关资料 5.确定评估方法 6.撰写评估报告 第二节 收益法在无形资产评估中的应用 一、无形资产评估中收益的基本概念及类型 采用收益法评估无形资产价值，其收益是指无形资产对于企业总收益的贡献值，在评估实践中，无形资产产生的收益一般包括两类： 1.直接收益型收益，即无形资产可以直接或间接销售以获得收益。 2.间接收益型收益，即无形资产作为企业生产产品或提供服务的手段，通过生产出来的产品或提供的服务来实现无形资产的收益。 二、无形资产评估中收益法的基本公式 1.无形资产的收益来源于该无形资产的总收益分成 ()收益期限。 收益期限序号；；年无形资产带来的收益第折现率； 无形资产分成率；式中，无形资产评估值----------?=∑+=n i i r K K R r R i n i i i 11 2.无形资产的收益来源于适用该无形资产的超额收益
无形资产评估介绍 一、无形资产评估概述 1、无形资产，是指企业为生产商品或者提供劳务、出租给他人、或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。 2、一般要求确认的无形资产有两类：一是外购的无形资产；二是特定类型的无形资产如专利权、著作权、非专利技术、商标权、土地使用权等。 3、无形资产评估是根据特定目的，遵循公允、法定标准和规程，运用适当方法，对商标进行确认、计价和报告，为资产业务提供价值尺度的行为。例如：专利、商标等知识产权。 二、无形资产评估的意义 1、培养品牌意识。市场经济下，许多人都已深刻认识到“知识就是财富，知识产权就是财富”。知识经济的观点之所以深入人心，客观上的评价标准之一就是其市场化的价值。在市场经济的作用下，各行各业都在都在想方设法对自身现有的无形资产进行挖掘、开发、整合，通过评估将各种附加值体现出来。品牌已经成为主体宣传自己，开展竞争的有力武器。一旦疏于保护，则被觊觎者
得手。 2、加强品牌维护。品牌的维护比创建更加重要，对无形资产的评估价值可以在客观上说明评估对象的市场价值，但如果缺乏对其内涵的维护，就会出现品牌的市场价值和其需求背道而驰的情况。值得注意的是，无形资产的价值也不是一成不变的，会随着市场因素而发生起伏。如一直雄踞世界品牌第一的可口可乐在1999年的价值为838.45亿美元，2000年725亿美元，2001年689.5亿美元，2002年696 亿美元，2003年704.5亿美元。 3、知识经济的市场化要求。无形资产评估可以使无形资产有了市场价值定位并使其价值不断得以发掘和提升，进而在资本扩张中成为旗帜并参与经营。将无形资产加以有效运营，还可以优化企业尤其是高新技术企业资产的构成比例，提升企业总体资产的质量。1998年6月24日，中国工程院院士、“杂交水稻之父”袁隆平品牌价值为1008.9亿元，这也是迄今为止，我国无形资产评估价值额最大的一宗项目。一年后以其名字命名的“袁隆平农业高科技股份有限公司”在长沙正式成立，成为知识经济与品牌结合的典型例子。 4、防止国有资产流失的必要举措。近年来，随着企业并购得不断深化，管理层收购在我国资本市场上悄然兴起。据不完全统计，目前我国通过 管理层收购达到控股的上市公司已经超过100家，而且还有更多的上市公司正跃跃欲试。管理层收购的核心内容之一就是要对相关的无形资产进行科学评估并使其具体量化出来，以防止国有资产流失。
《投资项目评估》课程大纲 一、课程概述 1.课程描述 《投资项目评估》是统计学专业的专业选修课，是商业项目投资分析方向的专业必选课，它研究拟投资项目的必要性、可行性、合理性以及效益、费用之间关系的一门技术与经济评价相结合的交叉学科。通过本课程的学习，学生可以初步学会项目可行性研究、项目评估等实务操作，具备投资项目可行性研究和投资项目经济评估的综合能力，内容包括：投资项目的可行性研究、市场调查与预测、项目生产条件的评价、项目的财务状况分析与评价、项目的国民经济评价以及项目的不确定性分析等。 2.设计思路 本课程设计的总体要求是：以就业为导向，以统计学商业项目投资分析方向人才培养为本位，以职业技能为主线，以单元课程内容为主题，以夯实基础、适应岗位为目标，尽可能形成模块化课程体系。 具体教学项目的选择和编排以教学单元为基础，基本依据是：按照从易到难，从基础理论到实际操作的逻辑顺序，包括：投资项目评估概述、投资项目建设必主要要性评估、生产建设条件评估、项目技术评估、投资项目财务基础数据评估、财务效益评估、国民经济效益评估、投资项目社会评估、投资项目总评价与评估报告。同时按照“体现学生学习主体地位，使课程内容具有实践性、层次性、趣味性”的教学组织要求，积极采取多种教学方法与手段，确保教学效果。 本课程以实现投资项目的技术与经济效益进行评估，通过评估来决定投资项目方案的优劣或选择最佳投资方案为基本目标，按照初学者的认知规律，切实培养学生实际操作能力，使学生在教学中，贯彻理论联系实际的教学原则，采用课堂教学与案例讨论、案例习作相结合的方式，并加深对评估理论和方法的认识，提高对项目“三性”的分析能力，为学生以后工作中涉及到的投资项目、贷款项目的经济评估打下较扎实
项目投资与评估 辅导培训 本课程重点与难点： 1.投资项目可行性研究； 2.市场预测方法； 3.资金的等值计算； 4.投资项目财务评价； 5.项目国民经济收益和费用的调整； 6.投资项目国民经济评价；出自.... 中国最大的资料库下载 7.盈亏平衡分析； 8.敏感性分析； 9.投资方案动态比较方法等内容。 本课程在教学过程中将分别在每一章中标出重点与难点，并安排一定数量的复习思考题，使学生能够随着教学进程掌握
这些重点和难点。 第一章投资项目评估概述 一、可行性研究的概念和作用 概念 投资项目的可行性研究是指在投资决策前对于拟建项目有关的社会、经济和技术等各方面的情况进行深入细致的调查研究，对各种可能拟订的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析与比较论证，对项目建成后的综合效益进行科学预测和评价的一整套科学研究工作。出自.... 中国最大的资料库下载作用 1.开展可行性研究是提高投资效益的首要措施 2.可行性研究是项目决策的依据 3.可行性研究是为项目建设筹措资金的依据 4.作为项目主管部门商谈合同、签定协议的依据 5.作为项目进行工程设计、设备定货、施工准备以及采用新技
术、新设备及其研制计划、工业性试验等工作的依据 6.作为环保部门审查项目对环境影响和向项目建设所在地申请建设执照的依据 7.作为企业组织管理、机构设置、劳动定员和职工培训等工作安排的依据出自.... 中国最大的资料库下载8.作为国家各级部门编制固定资产投资计划的依据 9.作为为项目投产后下达总的利润任务，为经理人员提出评价标准的依据 二．项目评估在投资决策中的地位和作用 项目评估 在拟建项目投资或银行发放贷款决策之前，以项目可行性研究为基础，以综合效益为中心，从决策者的角度对投资项目建设的必要性、可行性及其成本、效益所作的全面的评审与估价 1.项目评估是促使项目投资正确决策的保证
《无形产评估》课程标准 课程名称：无形资产评估 课程类别：专业主干课 教学学时：72 课程学分： 4 先行课程：《资产评估》《经济学基础》 适用专业：资产评估与管理专业 参考教材： 1. 《无形资产评估理论与实务》华东理工大学出版社2005（主编：沈品发、赵斌） 2. 《无形资产评估实务》中国财政经济出版社2004（主编：汪海粟） 一、课程性质 《无形资产评估》是资产评估专业的专业主干课程。通过本课程的学习，要求学生掌握无形资产评估的基本理论和基本方法，熟悉无形资产评估的程序和实务。本课程主要讲述无形资产评估的基本方法、程序，具体实务内容包括介绍专利权及非专利技术评估、商标权和著作权以及特许经营权和商誉评估。本课程在介绍基本理论的基础上，对具体案例作进一步阐述，以达到学生能掌握无形类资产的评估，具备相应的职业技能，为走上工作岗位奠定基础。 二、课程目标 （一）知识目标 1.掌握无形资产评估的基本理论和基本方法； 2.掌握无形资产评估的程序和实务； 3.掌握无形资产评估的基本方法、程序。 （二）职业技能目标 1.掌握无形资产评估的程序； 2.理解并学会专利权、商标权、著作权的评估； 3.掌握无形资产评估的方法； 4.理解并学会应用无形资产评估报告的编制； 5.具有更新知识的自学能力，适应资产评估改革发展需要的能力。 （三）素质养成目标 1.了解财务、会计、资产评估基本法规制度，树立法制观念； 2.建立严谨工作作风，实事求是学风和创新意识； 3.树立良好的职业道德观念。 （四）职业资格证书考核要求 序号职业资格证书名称颁证单位等级是否必须 取得 1 会计从业资格证书省级财政部门从业是 2 助理会计证书中华人民共和国人事部、财政部初级否 3 资产评估师国家国有资产管理局中级否 4 二手车鉴定估价师省级人事部门中级否4 全国注册房地产估价师中华人民共和国人事部、建设部执业资格否
（第一部分〉第一章无形资产评估概述 一、单项选择题 1、下列选项中属于无形资产的是（）0 A、专有设备 B、古董 C、商誉 D、应收款项 2、按照无形资产是否可以辨认划分，商誉属于（）。 A、可辨认无形资产 B、不可辨认无形资产 C、外购型无形资产 D、关系类无形资产 3、无形资产总是在生产经营的一定范围内发挥特定的作用，其形成一定程度上基于其他无形资产的发展，这体现了无形资产常见功能特征中的（）° A、依附性 B、积累性 C、替代性 D、共益性 4、因无形资产侵权损害而导致纠纷的评估目的是（）. A、法律诉讼 B、岀资 C、财务报告 D、保险 5、无形资产评估中主要考虑的是无形资产的（）， A、物理属性 B、功能属性 C、价值属性 D、法律属性 6、无形资产具有物理属性、功能属性、（）等多种属性。 A、不可辨认性 B、动态性 C、经济属性 D、市场属性 7、下列对无形资产的评估范围，分类不正确的是（）。 A、单项无形资产的评估范用 B、可辨认无形资产组的评估范用 C、不可辨认无形资产组的评估范困 D、其他无形资产组的评估范用 8、不可辨认的无形资产是指（〉。
第顷
A、能够从实体企业中分离或拆分的资产 B、企业不可单独取得，离开企业整体就不复存在的资产 C、有形资产之外的资产 D、具有获利能力的资产 9、主要依赖于与相关业务当事人建立非契约性信任关系的无形资产是（）0 A、知识型无形资产 B、权利型无形资产 C、关系型无形资产 D、组合型无形资产 10、下列各项中，反映了无形资产最本质的特征，也代表了无形资产的自身价值的是（）. A、无形资产能够创适效益 B、无形资产需要自主研发 C、无形资产能够分割 D、无形资产能够单独取得 H、下列关于无形资产的分类，错误的是（）。 A、按无形资产的取得方式，分为自创无形资产和接受投资无形资产 B、按照无形资产是否可以辨认划分，分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产 C、按无形资产是否有专门法律保护，分为有专门法律保护的无形资产和无专门法律保护的无形资产 D、按照无形资产的性质和属性分类，分为知识型无形资产、权利型无形资产、关系型无形资产和组合型无形资产 12、下列各项中，属于不可分割的无形资产的是（）- A、商业特许权 B、合同权益 C、客户关系 D、商誉 13、下列关于无形资产的评估假设的说法中，正确的是（）。 A、评估结论是评估假设成立的前提和基础 B、在做出持续使用假设时，因其持续经营，无需考虑无形资产是否尚有显著的剩余使用寿命 C、只有在公开市场假设的前提下，运用市场法进行评估才能具有有效的参考依据 D、在破产企业或单项无形资产出售价值小于企业整体出售价值的情况下，无形资产评估应采用洽算假设 二、多项选择题 I、下列属于权利型无形资产的有（）。 A、租赁权 B、特许经营权 C、专卖权 D、销售网络 E、客户关系 2、按照无形资产是否可以辨认划分，可将其分为（）°
无形资产评估概述 第一节无形资产与无形资产评估 【知识点】无形资产 （一）无形资产概念 无形资产是指特定主体所拥有或者控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用并且能带来经济利益的资源。 （二）无形资产的分类 1.按取得无形资产的方式分类 （1）自创无形资产 （2）外购无形资产 【提示】不同获得方式下的无形资产价值在企业账面上的反映有较大的不同，即企业无形资产可能包括账面无形资产和账外无形资产两部分。 2.按无形资产能否辨认分类 （1）可辨认无形资产 （2）不可辨认无形资产（商誉） 【提示】对于可辨认无形资产可以独立存在、单独转让，评估中作为独立的评估对象，而不可辨认商誉的评估则不能脱离企业整体而单独进行。 3.按无形资产是否有专门法律保护分类 （1）有专门法律保护的无形资产 （2）无专门法律保护或法律不保护的无形资产 【提示】对于有专门法律保护的无形资产的评估，需要关注特定法律法规及保护条件；对于没有专门的法律保护或法律不予保护的无形资产，应当关注企业自身的保护程度。 4.按无形资产的性质和属性分类 （1）知识型无形资产（专利权、著作权） （2）权利型无形资产（租赁权、特许经营权） （3）关系型无形资产（客户关系、销售网络） （4）组合型无形资产（商誉） 【历年真题·单选题】下列无形资产中不属于权力型无形资产的是（）。
A.专卖权 B.租赁权 C.特许经营权 D.著作权 『正确答案』D 『答案解析』权力型无形资产是指特定当事人经由政府、企业或他人授权，并通常会通过书面（或非书面）契约的形式，以特定当事人付费（或非付费）为代价，获得的能给特定当事人带来超额收益的相关权利，例如租赁权、特许经营权和专卖权等，著作权属于知识型无形资产。 （三）无形资产的特征 无形资产的特征具体体现为形式特征和功能特征。 1.无形资产的形式特征 （1）非实体性（最显著的基本特征） （2）排他性（垄断性或独占性） 通过特定主体自身保护取得、获得法律保护取得和获取社会公认的信誉取得。 （3）效益性 （4）成本的不完整性（研究阶段——费用化，开发阶段——有条件资本化） （5）成本与价值的弱对应性 2.无形资产的功能特征 （1）依附性（图书著作权依附图书这样的载体存在） （2）共益性（一项专利在自身使用的同时，可以许可给其他企业使用） 评估时需要界定无形资产的权益界限。 （3）积累性 无形资产的成熟程度、影响范围和获利能力处于不断积累和演进中。 （4）替代性 由于技术进步导致工艺的替代，技术的更新，也直接导致无形资产获利的不稳定性，在所有资产里面，风险也是最大的。 【知识点】无形资产评估 1.无形资产评估关注要点 （1）无形资产评估必须基于无形资产的具体属性
“至臻:浅水湾”建设项目计划书 第1章总论 1.1项目概况 1.1.1项目基本情况概述 项目名称：“至臻浅水湾”，该地块位于广元市利州区，西至红星公园，东至商贸城，南临滨河。总征地面积为77.66亩，用地性质为建造商品住宅。地理位置十分优越。依山傍河、空气清新，区内四季分明、气候宜人，本项目规划以 住宅为主，兼容商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居 住类型、居住心理的要求。本项目产品定位为中高等档次的住宅新区。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 1.2规划方案 1.2.1建筑形式采用组合式：高层90%，小高层10%,并初步确定项目主要技术指标如下： ①总用地面积：77.66亩 ②容积率：2.6M3 ③总建筑面积：16.5万M2 其中：高层住宅：11.0202万M2
商业：2.1516万M2 地下车库：3.05万M2 ④建筑密度：22% 绿化率：37% 1.2.2、总体规划设计理念 (1) 充分利用本地块的地理优越性自然资源，人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境； (2) 适应本市区白领人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、 舒适的居住环境； 第2章．建设规模与建设方案 2.1建设内容与建设规模 本项目工程总建筑面积16.5万平方米（1、2、3、4、5、6、7，共七栋）。临东北面道路布置6、7号楼，6、7号楼群楼相连，临西北面道路布置3、4号楼，带独立群楼。3、4号楼间，城市道路交汇处设600平方米公共绿地和小区景观梯道入口。背街设计为内部生态绿化中庭，布置有绿树、水池、休闲小品。建筑布局 以点线结合为主围合中心绿化，平面上的错动与高度的变化形成错落有序变化丰 富的建筑空间格局和开阔的视线通廊。城市公共绿地，小区中心绿化以及保留绿地得到充分的融汇和贯通。 3、4号楼负一层平街设小商铺，一,二、三、四层为商业用房，四层以上为住宅；3号楼一,二、三层为商业用房，三层以上为住宅。1、2号楼，一、二、三层为住宅。 住宅小区步行景观入口设于3、4号楼间，车行及消防入口设在用地西南角，地下车库出入口分别设于东面和西南角，平街为商业入口，住宅门厅朝向小区中 1
《投资项目评估》教学大纲 前言 本课程是为适应学院培养“宽口径”、“厚基础”、“重能力”的经济管理专 门人才而开设的一门专业课程，是天津财经学金融系的核心课程之一。 本课程修读对象为全系各本科专业学生。改革开放以来，我国投融资体制发生了深刻变化，项目评估在投资决策的投资管理中的作用越来越大。为适应我国加入WTO 之后进一步深化改革、扩大开放的新形势，促进投资主体决策科学化，提高投资效率，需要进一步强化项目评估工作，规范评估的内容与深度，提高评估质量。本课程将介绍各投资主体和决策者均应熟悉和掌握的项目评估程序和方法，突出评估中的具体操作技术，包括企业财务评估、国民经济评估、不确定性评估方法与方案选优工具。第一章是导论，介绍投资的三个阶段的关系；第二——五章阐述项目建设必要性评估；第六——八章属于技术评估，故而从略；第九——十五章是课程的核心，重点介绍项目评估的方法和原理。 本课程的先导课程是：西方经济学、会计学、财务管理 《投资项目评估》教学大纲目录 教学内容 (1) 第一章导论 (1) 第二章企业资信评估 (3) 第三章项目概况和建设的必要性评估 (6) 第四章市场分析和销售研究 (8) 第五章项目规模评估 (10) 第六章投资估算与资金筹措方案 (11) 第七章国民经济评估 (13) 第八章不确定性和风险分析 (15) 第九章投资方案比较 (16) 重点章节 (重要问题) (17) 参考书目 (18) 课时分配 (20)
教学内容 第一章导论 教学要求：介绍项目评估在投资周期中的地位。 内容结构： 第一节项目周期与投资决策程序 一、项目和投资项目 1项目 2投资项目——非金融资产获得活动 3以盈利为目的的一组任务 二、项目周期 1投资前期、中期和后期的划分 2评估属于投资前期与中期的衔接步骤 3评估对象是可行性研究报告 三、可行性研究的工作步骤 1机会发现 2初步可行性研究 3可行性研究 4项目评估决策 四、项目投资决策程序——由简入繁、由浅入深的过程 1初步分析与项目建议书 2立项、贷款计划、工程咨询和可行性研究 3可行性研究报告评估和评估报告 4最终拍板决策 第二节可行性研究 一、可行性研究的概念和作用 1可行性研究的概念 2作用——６个方面的依据 二、可行性研究的内容 1总论——综述项目概况