目录
一、现状基本概况 (1)
（一）自然概况 (1)
（二）社会经济概况 (2)
（三）土地利用概况 (2)
（四）交通区位概况 (3)
二、“三旧”地块概况 (4)
（一）旧村庄 (8)
（二）旧厂房 (11)
（三）旧城镇 (12)
（四）现状特征及问题 (12)
三、相关规划解读 (14)
（一）城市规划 (14)
（二）土地利用总体规划 (22)
（三）现代服务业发展规划 (23)
（四）城市整体定位与发展目标 (25)
四、现状小结 (26)
（一）改造优势 (26)
（二）存在问题 (26)
（三）发展机遇 (27)
（四）面临挑战 (28)
一、现状基本概况
天河区位于广州市老城区东面，是广州市中心城区的重要组成部分，行政边界东到吉山狮山、前进村深涌一带，与萝岗区、黄埔区相连；南到珠江，与海珠区隔江相望；西到广州大道与越秀区相接；北到筲箕窝，与白云区相邻，总面积约137平方公里，是快速发展中的广州市城市中心区的一部分。
（一）自然概况
天河区总地势由北向南逐渐倾斜，形成低山丘陵、台地、冲积平原三级地，其中丘陵约占十分之二，台地约占十分之二，平原约占十分之六。辖区轮廓基本是北部呈三角形，南部呈四方形。北部是以火成岩为主构成的低山丘陵区，主要有火炉山、筲箕窝山、凤凰山、洞旗峰山等，海拔一般在222-400米，低山基本上是由北向南倾斜，并在其中形成筲箕窝水库以及龙眼洞、华南植物园等谷地；中部是以变质岩为主构成的台地区，主要有吉山、五山台地等，海拔一般在30-50米；南部是由沉积岩构成的冲积平原区，主要在珠江沿岸的东圃、员村、石牌、猎德一带，海拔在1.5-2米。
辖区属南亚热带季风气候，冬暖夏凉，气候宜人，雨量充沛。年平均气温21℃，年平均降雨量约1725毫米，降雨多集中在4-9月。天河地区季风期明显，秋冬季节以北风和西北风为主，春夏季以南风和东南风为主，偶尔受热带风暴和台风侵袭。南部地区河涌较多，主要水系有深涌、车陂涌、棠下涌、猎德涌等，基本呈平列状，由北向南流人珠江。
（二）社会经济概况
2000年，随天河区下辖东圃镇撤镇改街等一系列行政区划调整后，天河区成为广州市新的中心城区。2005年，广州市进行了行政区划调整，调整后天河区下辖21个街道。2009年天河区常住人口117.96万，比1996年常住人口57.18万人增加60.78万人，年均增长率达到5.73%，人口增长迅速；2009年常住人口比2000年常住人口89.56万人增加28.4万人，年均增长率为3.11%；2009年常住人口比2005年常住人口107.43万人增加10.53万人，年均增长率为2.37%，常住人口增长逐渐放缓。
改革开放以来，天河区一直保持稳定、快速、健康的发展态势，产业结构日趋合理，经济效益不断提高，经济和社会发展取得了举世瞩目的成就，具有相当的综合经济实力。2009年，全区实现生产总值1608亿元（当年价），在广州市12个区、县级市中排第一位，同比增长12.5%。天河区通过重点推进珠江新城金融商务区和天河软件园建设，着力打造集聚高端要素的核心平台，促使高端服务业的发展，2009年三次产业结构的比例为0.16∶16.51∶83.33，已初步构建了与大都市中心区相适应的都市型产业结构。（说明：1996-2003年地区生产总值为属地统计口径，2003年以后为在地统计口径）
（三）土地利用概况
根据天河区第二次土地调查数据，天河区土地总面积13656.51公顷，其中农用地3906.05公顷，占全区土地总面积的28.60%；建设用地9305.66公顷，占土地总面积的68.14%；未利用地444.8公顷，占土地总面积的3.26%。农用地主要分布在城区中北部，以林地为主，包括火炉山、凤凰山、龙眼洞三个森林公园和
华南植物园。建设用地中城市用地主要布局于天河区中南部城区和北部渔沙坦、柯木塱村等地。天河城市区的土地资源和土地储备有限，除去不可建设2000公顷森林公园用地，剩余可开发的土地面积很少，如不转变土地利用方式，未来将严重制约天河的发展。
（四）交通区位概况
天河区具有良好的地理区位，从东西方向看，是广州市城市空间拓展向东发展城市带的起点；从南北方向看，是广州市新城市中轴线经过的中心地区，具有城市功能轴线、城市景观轴线和城市发展轴线的综合功能。这种在空间上聚集的城市轴线强化了天河的城市形象，提高了天河的新城市中心地位和经济竞争能力。
天河区还是广州市东部城区交通枢纽所在地：有广州火车东站、天河客运站等枢纽站点；广深（九）铁路联系对外铁路交通；广深公路、广汕公路、广从公路、沙太路形成辖区东部和北部出口；广深高速公路、环城高速公路、华南快速干线则横贯、纵贯全区，另有广园快速、中山大道、黄埔大道连通东西；西部则有广州大道由北向南直通番禺洛溪大桥，另有科韵路连通广州南北，通过广州大桥、华南大桥、东圃大桥、琶洲大桥、等多座跨江大桥与广州南部连通；辖区南部有11公里长的珠江岸线，航运可沿江东下，出珠江口，直通港澳和海外。此外，多条轨道交通线路，如地铁1、3、4、5、6、9号线均经过天河区范围，交通十分便利。
二、“三旧”地块概况
根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府(2009)78号），本规划所指“三旧”改造任务为广州市第二次全国土地调查中确定的建设用地内符合省里“三旧”政策的用地，主要范围包括：
旧村庄：城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。
旧厂房：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环境要求的厂房用地；
旧城镇：布局散乱、条件落后、结构简陋、外观环境差的国有土地上的旧民居、旧商铺。
根据初步统计，天河区符合改造政策要求的“三旧”改造用地面积约为21.46平方公里，其中旧城镇改造面积约0.17平方公里，占总用地面积的0.79%；旧厂房改造面积约2.07平方公里，占总用地面积的9.65%；旧村庄改造面积约19.22平方公里，占总用地面积的89.56%。
图2-1 天河区“三旧”改造资源图
综合考虑各地块区位条件、产权关系、现状情况以及天河区对三旧改造地块的摸查情况，确定本次规划的“三旧”改造地块共203块，面积约为793.64公顷，其中旧村庄112块，改造面积444.26公顷，旧厂房82块，改造面积317.28公顷，旧城镇9块，改造面
积32.1公顷。
表2-1 “三旧”改造图斑统计表
图2-2 “三旧”改造图斑分布图
天河区“三旧”改造地块主要分布在广园快速路以南科韵路以东的员村街、车陂街、前进街棠下街等，环城高速以北的长兴街、新塘街以及广汕路沿线的部分地区。从“三旧”地块的空间分布可以看出这些地块与城市主干道的联系十分紧密，大多分布在城市主干道两侧，如黄埔大道、中山大道、环城高速、广汕公路等。另有多条地铁线路分布在“三旧”地块周围或内部，如地铁5号线和9号线横穿天园街、员村街、车陂街和前进街，地铁四号线经车陂路、环城高速穿过新塘街转向萝岗区，地铁6号线沿广汕路途径沙河街、沙东街、兴华街、元岗街、龙洞街、凤凰街的多个“三旧”地块。
“三旧”改造地块多数位于基本生态控制线以外，少量地块位于基本生态控制线以内。
图2-3 “三旧”改造图斑与道路交通、基本生态控制线的关系
（一）旧村庄
天河区“三旧”改造地块以“旧村”为主，由于天河区南北发展的差异，目前天河区的旧村主要分为两类，一类是位于城市建设用地内部的农村居民点，这类“城区型城中村”大多使用功能混杂、布局紊乱、设施配套少、居住环境较差，如林和村、冼村、石牌村、员村等；另一类是位于从天河区城乡结合部地区的城郊型农村居民点，这类“城郊型城中村”主要存在的问题是自发建设现象
较为严重，土地集约利用程度较低，如新塘村、龙洞村、银河村、
渔沙坦、柯木塱等。
旧村土地按用途分为村生活用地和村经济发展用地。 1、村生活用地
村生活用地以居住为主，住宅建筑多在90年代以前修建，多为4-5层混凝土结构，村民住宅旧村间距非常狭窄，“握手楼”遍布，几乎没有任何开敞空间，公共配套不全，消防存在隐患，公共界面消极，生活环境恶劣。内部基础设施长期超负荷运转，水电损耗严重。城中村内部不仅容纳了本村人口，还有大量流动人口，物业出租成为主要收入来源之一。
图2-4 旧村庄现状照片1
2、村经济发展用地
村经济发展用地以工业厂房和专业市场为主，建筑层数多为1-2层，建筑质量较差。从厂房的建设年代上看，厂房的使用年限都在十年以上，也有部分是超过二、三十年的。由于使用年代久远，多数厂房已经破旧不堪，甚至有些厂房已经被断定为危房，但仍在继续使用，安全隐患问题值得深切关注。通过访谈，我们了解到，部分地区由于厂房破旧，出租率近年一度下跌。从厂房的建筑结构形式上看，早期建设的厂房主要是简易结构和砖混结构，比重占到了总厂房面积的50％左右。
图2-5 旧村庄现状照片2
天河区内部有天河客运站、广州火车东站，区位条件优越，商贸业发展良好，逐步形成具有较大影响力的专业性商圈。如服装批发、水果批发、汽车维修、物流货运、石材装饰等。从现状发展看，由于产权复杂、手续不全，市场机制难以引入专业批发市场，使得经营业态低端，各市场各自为政，难以形成规模效应；另外由于部分产业外迁，导致市场萎缩，发展停滞。
图2-6 旧村庄现状照片3
天河区旧厂多是是五十年代以后发展起来的工业区，主要为市属工业企业。工业类型以棉纺、化工、食品为主，工业用地以二、三类为主，与周边居住、生活很大矛盾，对珠江水体及周边空气造成较重污染。
工业大多为传统工业用地，沿珠江岸线及沿城市主干道分布，体现了城市早期工业发展与壮大依赖于城市水陆运输网络的便利条件的特征，是“资源指向型工业”布局的模式。随着城市中心区用地的不断发展壮大，居住区包围了工业区，工业污染居住环境，居民深受其害，使员村地区工业用地亟待调整和搬迁。
对于企业自身而言，处于城市生活密集区给大型工厂带来极大不便。首先，运输受到城市的影响。企业原来的专用运输线要经过城市密集的居住区，受到城市生活的影响，不象原来快捷方便。其次，用地受到限制。周边城区的建设，限制了企业的进一步扩大再生产。再次，企业生产受到居民投诉。
同时，级差地租的影响愈见显著。由于相对地理位臵的变化，原来偏远的地区变成了繁华的市区，低廉的土地现在已经价值飞涨。土地价值的提高为企业的外迁提供了可能。企业利用出让厂区土地的资金到远郊地区建设新厂，可以更新设备，扩大生产规模，从而获得进一步发展。因此天河区“旧厂”改造意愿较为迫切。
图2-6 旧厂房现状照片
天河区是广州市新的中心城区，因此旧城范围不大，分散在南部和西部城区，以旧的居民住宅为主。
（四）现状特征及问题
1、土地利用效率低下
上个世纪以前，各村普遍采取增加土地红线数量、扩大物业面积等外延扩张式发展模式，集体经济高度依赖于厂房、土地出租，企业呈现杂聚形态，缺乏产业集群关联。以劳动密集型产业为主体，产业层次低，这显然与天河建设国家中心城市中心区的定位不符。随着土地稀缺性和土地政策的刚性约束，长期依赖物业用地的面积增加来发展集体经济的粗放模式难以为续，村改制公司发展用地受限。同时由于仓储、物流产业等产业的逐步外迁，以及用地政策和城市规划的限制，产业用地经营现状不佳，但用地性质却难以变更，发展出现较大瓶颈。因此，寻求发展模式与制度创新是集体经济亟需解决的问题。
2、建筑质量较差，影响城市整体形象
天河区由城市郊区一跃成为城市中心区，几乎同时经历城市化和城市中心化双重的发展跳跃和历史跨越，不可避免遗留下许多城乡“二元体制”矛盾的难题。其中，最为突出的是“城中村”问题。特别是位于城市核心区的“城中村”，建筑质量较差，建筑密度高，公共绿地少，基础设施老化，存在较多安全隐患，整体景观效果较差，严重影响了天河区作为国家中心城市中心区的整体城市形象的提升。
图2-7 新旧城区风貌对比图
3、功能布局混乱，城区环境有待改善
建区20年来，天河城区一直处于“摊大饼”式急剧膨胀阶段，属于一种粗放型城市扩张。由于投资主体多元化、城市规划跟不上，以及各种客观条件的制约，各片区存在城市功能分区不明确，中心城区的特色不鲜明等特征，如上世纪50-60年代集中在天河的员村、吉山等地建设的广州市工业项目和配套的居住区。这些用地工业用地与居住用地混杂，工业用地多为五十年代后期发展起来的国有大中型企业和村镇企业，工业类型以棉纺、化工、食品为主，污染大，运输量大，工业用地以二、三类为主，与天河区现阶段主导产业类型不符。同时工业用地与其它用地相互交织，功能布局混乱，与周边居住、生活矛盾很大，对珠江水体、河涌及周边环境造成较严重污染，与繁华的国家中心城市中心区的目标尚有较大差距。随着“退二进三”政策的进一步推进，重污染、能耗大、效益差的工业企业将有重点、分层次、分区域、分时段进行搬迁、改造或关闭停产。
三、相关规划解读
（一）城市规划
1、《广州2020:城市发展总体战略规划》
天河区具有良好的地理区位，从行政版图上看位于广州市地理中心。从广州市城区发展基本趋势看，改革开放后，广州市加快了“东进”的发展步伐。1987年“六运会”推动了天河地区大规模的城区建设，天河区在快速城市化的同时，就开始了向广州市城市中心区地位攀升。从广州市城市空间发展战略来看，广州城市未来的发展采取跨越发展模式，拉大城市空间布局，促使城市结构由原来的单中心向未来的多中心转换，天河区正处于“东进”和“南拓”的战略交汇点，具“承西启东、接北转南”的中心区位优势，同时也是广州市新城市中轴线经过的中心地区，具有城市功能轴线、城市景观轴线和城市发展轴线的综合功能。在最新的广州城市总体发
图3-1 “十字方针”实施示意图图3-2 广州市空间结构分析图
展战略中将天河-珠江新城-员村和广州旧城同划为广州市两
个国家级核心服务中心。这种在空间上聚集的城市轴线强化了天河
的城市形象，提高了天河的新城市中心地位和经济竞争能力。
2、《广州市“三旧”改造规划（2010-2020）》
《广州市“三旧”改造规划（2010-2020）》对天河区提出改
造指引：“三旧”改造应结合地区发展战略，发展各类型高端服务业，大力引入并发展总部经济，以居住、商服和配套功能为主。
该区域城中村实施全面改造，以住宅用地、商服用地Ⅰ和商
服用地Ⅱ为主要方向，重点推进珠江新城—琶洲城市中轴线周边地
区的城中村改造；结合琶洲—员村地区城市功能的提升，改造旧厂房，以居住和商服功能为主，大力发展现代服务业、创意产业等；
五山科教-高唐地区的“三旧”改造，主要以完善地区科教和产业配
套功能为主，发展商业配套、公用与公服配套和保障性住房项目。
图3-3 “三旧”用地改造模式指引图
3、《广州市天河分区规划》
《广州市天河分区规划》中确定天河区的规划性质为：天河分区是广州市新城市中心区，广州21世纪中央商务区所在地，教育科研基地、高新技术产业基地、体育休闲和文化交流中心之一。
天河分区未来发展的空间布局结构可以概括为“一个核心、两条发展轴、四大板块”。分为11个功能区，包括有广州21世纪中央商务区、五山高教科研区、员村、东圃、广氮居住生活功能区、广东奥林匹克体育休闲文化功能区、传统工业功能区、高新技术产业功能区、植物园、火炉山开敞空间区、龙洞高教科研功能区、北部生态风景区、广汕公路沿线综合功能区、白云山风景名胜区及周边地区。
根据《广州市城市规划管理技术标准与准则》确定密度分区，即：本分区内环路以内的地区为密度1区；华南快速路以西、广园路以南的区域除密度1区和特定管理控制区以外为密度2区；东环高速公路以西、北环高速公路以南以及沙太路以西的区域除密度1区、密度2区和特定管理控制区以外为密度3区，龙洞地区中心区为密度3区；北环高速公路—广深高速公路以北、沙太路以东区域，除密度3区和特定管理控制区以外为密度4区；特定管理控制区：新城市中轴线区域；珠江新城；白云山风景名胜区及其外围保护区；城市组团隔离带东圃地区。
4、《广州市琶洲－员村地区控制性详细规划》
该控规将琶洲-员村地区的总体功能定位为：会展、金融、商贸三大引擎合力推动的国际城市中央商务核心区；实力、活力、魅力三位一体的复合型新城市滨水中心区。
图3-4 土地利用规划图
图3-5 密度分区图
图3-6 功能结构分析图
图3-7 土地利用规划图
5、《奥体周边城市设计》
规划将该地区定位为：广州东部大型综合居住新区。
6、《广氮地区城市设计及控制性详细规划》
该地区的功能定位为：广州市东部以体育和生态为特色，以居住、配套服务设施为主体功能的“宜居新区”。
图3-8 功能结构分析图
珠海市“三旧”改造城市更新工作情况介绍 一、“三旧”改造城市更新工作历程 二、总体实施情况 截至目前，珠海市纳入省“三旧”图斑库共计351块、涉及用地面积公顷。城市更新改造情况如下：①已完成改造102个项目、公顷用地（占比%）； ②正在实施改造75个项目、公顷用地（占比%）；③正在推进前期审批工作68个项目、公顷用地（占比%）；④尚有公顷用地（占比%）待实施改造。 三、“一二三+N”政策框架体系 四、“两个层级”城市更新专项规划体系 主要为市级专项规划和区级专项规划，市级专项规划是在2013年开始进行研究，2013年底制定专项规划任务，2014年底完成规划编制。在这个过程中专门研究了两个专题，一个是住宅地产专题，另外是商业地产专
题，目的是通过两个专题研究，把握一下我们在城市更新、“三旧”改造究竟把握什么方向方面做一个选择，也是通过这两个研究，从政策制定上为政策导向起到比较关键作用。区级更新专项规划也在逐步展开，目标是让各个区通过专项规划编制达到一个计划管理、规划控制的效果。在两个层级专项规划上还做了专门性的研究，包括旧村里面还展开了历史文化保护。 五、在规划研究环节落实“利益共享” 结合规划研究，以城市更新单元具体实施管控，打破项目思维和宗地思维，创新建立“一规划四评估”的规划研究机制、异地联动开发机制以及城中旧村、旧工业、旧城镇更新项目开发规模测算公式，不断提高规划审批效率和水平，有效实施对项目容积率申报虚高的合理控制、对城市风貌、城市功能的维护以及对产业发展引导。 注重采取灵活多样的“补公”方式优先补足公益需求和实施绿色低碳建设，合理调节土地增值收益分配，提升城市更新综合效益，充分保障公共利益。 六、组织架构 在机构组成方面，珠海市在2012年成立了“三旧”改造城市更新工作领导小组，并成立了专门城市更新管理办公室，是以市领导作为组长挂牌的一个实体机构。这个领导机构是一个重要的议事机构，对全市“三旧”改造、更新工作进行重大决策。为了展开香洲区城中旧村工作，还专门成立了香洲区城中旧村改造领导小组，小组由主管副市长牵头，主要作用是专门解决城中旧村问题、规划编制问题、房屋确权、维稳协调问题，下属分规划
废水处理改造项目可行性 研究报告 第一章总论 1.1项目名称与承办单位 1.1.1项目名称 ####公司废水处理改造项目可研 1.1.2项目承办单位、法人代表 项目承办单位：####公司 法人代表：#### 1.1.3建设地点 ############吕家崖村 1.1.4可行性研究报告编制单位 编制单位： 资格证书编号：
1.2研究工作的依据、内容及范围 1.2.1研究依据 1、关于编制《####公司废水处理改造项目可行性研究报告》的委托合同； 2、《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（国发[2005]39号）； 3、####市创建国家环境保护模范城市、环境综合整治协调领导 小组《关于印发环境污染综合整治实施方案的通知》（三环治〔20061号）； 4、《####市人民政府污染源限期治理通知书》（三政限[2006]7号）； 5、项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料； 6、工程技术人员调查的有关资料、数据等。 1.2.2研究内容和范围 1．项目建设的必要性和有利条件。 2．建设规模，产品方案及市场预测。 3．原料化工料供应来源。 4．工艺技术和主要设备的选择。 5．工程技术方案。 6．环境保护与安全卫生。 7．节能与资源综合利用。
8．经济评价。 1.2.3 编制原则 1、执行国家关于环境保护政策，符合国家有关法规、规范及标准。 2、在厂区总体规划和公司经济发展战略思想指导下，根据企业今后的发展方向和环境条件，使工程建设和企业生产发展相协调，在保护环境的同时最大限度地发挥工程的效益。 3、本着化害为利、变废为宝的原则，采用先进的废水处理技术，减少废水排放，达到中水回用，节约水资源，创造直接的经济效益。 4、用高效、低耗、投资少、运行费用低、运行稳定、操作管理方便、可靠成熟的废水处理工艺，确保中水回用的处理效果。 5、结合工程的实际情况，妥善处理废水改造工程中产生的各种物质，避免产生二次污染。 6、编制中遵循国家防火、安全、劳动保护等有关规定和规范。 1.3项目概况 1.3.1项目的提出 化纤棉浆在生产过程中产生的污染物主要来自于生产废水。公司原有的废水处理设施总投资6100万元，采用传统的厌氧、好氧等生化处理和加药絮凝等物化处理相结合的方法对废水进行处理。但由于棉浆废水可生化性差，致使现有的废水处理设施运行费用高，处理效果差，稳定达标排放压力大。为从根本上解决棉浆废水的污染问题，
市“三旧”改造城市更新工作情况介绍 一、“三旧”改造城市更新工作历程 二、总体实施情况 截至目前，市纳入省“三旧”图斑库共计351块、涉及用地面积2127.12公顷。城市更新改造情况如下：①已完成改造102个项目、561.98公顷用地（占比26.42%）；②正在实施改造75个项目、478.72公顷用地（占比22.50%）；③正在推进前期审批工作68个项目、474.8公顷用地（占比22.32%）；④尚有611.62公顷用地（占比28.75%）待实施改造。 三、“一二三+N”政策框架体系
四、“两个层级”城市更新专项规划体系 主要为市级专项规划和区级专项规划，市级专项规划是在2013年开始进行研究，2013年底制定专项规划任务，2014年底完成规划编制。在这个过程中专门研究了两个专题，一个是住宅地产专题，另外是商业地产专题，目的是通过两个专题研究，把握一下我们在城市更新、“三旧”改造究竟把握什么方向方面做一个选择，也是通过这两个研究，从政策制定上为政策导向起到比较关键作用。区级更新专项规划也在逐步展开，目标是让各个区通过专项规划编制达到一个计划管理、规划控制的效果。在两个层级专项规划上还做了专门性的研究，包括旧村里面还展开了历史文化保护。 五、在规划研究环节落实“利益共享” 结合规划研究，以城市更新单元具体实施管控，打破项目思维和宗地思维，创新建立“一规划四评估”的规划研究机制、异地联动开
发机制以及城中旧村、旧工业、旧城镇更新项目开发规模测算公式，不断提高规划审批效率和水平，有效实施对项目容积率申报虚高的合理控制、对城市风貌、城市功能的维护以及对产业发展引导。 注重采取灵活多样的“补公”方式优先补足公益需求和实施绿色低碳建设，合理调节土地增值收益分配，提升城市更新综合效益，充分保障公共利益。 六、组织架构 在机构组成方面，市在2012年成立了“三旧”改造城市更新工作领导小组，并成立了专门城市更新管理办公室，是以市领导作为组长挂牌的一个实体机构。这个领导机构是一个重要的议事机构，对全市“三旧”改造、更新工作进行重大决策。为了展开香洲区城中旧村工作，还专门成立了香洲区城中旧村改造领导小组，小组由主管副市长牵头，主要作用是专门解决城中旧村问题、规划编制问题、房屋确权、维稳协调问题，下属分规划国土组、社会维稳组。目前这两个小组工作还是在市，支撑“三旧”改造城市更新工作开展。 七、申报审批流程
中山市城市更新（“三旧”改造）项目公开遴 选前期服务商和实施主体操作规范（试行） （征求意见稿） 第一章总则 第一条为了规范推进城市更新（“三旧”改造）工作，建立公开透明、竞争有序的市场规则，根据有关法律法规，以及国家低效用地再开发和省“三旧”改造等政策规定，结合我市实际，制定本操作规范。 第二条本市改造范围内存在多个权利主体、需要公开引入市场主体实施统一全面改造的，适用本操作规范。 由政府主导改造或由土地权利人自主改造的，按有关规定执行。 第三条对同一改造（更新）项目，镇政府（区管委会、办事处，以下简称“镇区政府”）或集体经济组织应当根据项目拟采用的实施方式，按照前后衔接原则明确前期服务商和实施主体分工界限。 集体经济组织单独就其集体物业公开引入市场主体进行合作改造的，在确定开发建设条件和补偿安置方案的前提下，可将前后期归并，直接选定合作主体。 第四条前期服务商可以由镇区政府作为主体，或者在属地镇区政府指导下由集体经济组织作为主体进行公开选定。 拟改造范围存在以下情形之一的，应当由镇区政府组织公开 选定前期服务商： （1）涉及市、镇区政府机关事业单位土地房屋，属下国有经济成分
占主导地位的公司、企业土地房屋，或其他须按规定公开处置的国有不动产（以下简称“市镇公有资产”）的； 1 / 26 （2）国有土地占比较大，国有土地、集体土地交杂，土地使用权类型不同、土地用途混杂、权利人分散的。 旧村庄改造或村集体物业改造，涉及单一集体经济组织的，可以在镇区政府指导下，由该集体经济组织按民主决策原则公开招引前期服务商，也可以按照集体经济组织申请，由镇区政府组织公开招引前期服务商。 旧村庄改造范围内，夹杂的国有土地比例不超过旧村庄改造用地20%的，经属地镇区政府同意并经公示无异议的，该部分国有土地可一并改造纳入旧村庄改造范围。 第五条改造项目实施主体的选取，按照与前期服务商组织选取的主体相对应原则，分别采用政府组织挂牌招商和村企合作的实施方式。第二章前期服务商的选取 第一节一般规定 第六条根据拟改造项目具体情况和拟遴选实施主体的时点和方式，前期服务商受镇区政府或集体经济组织的委托，主要承担以下部分或全部前期工作： （一）开展改造意愿调查； （二）土地、房屋、公共服务设施、人口等基础数据调查；（三）协
拆迁改造项目可行性研究报告
目录 第一章总论 (1) 1.1项目建设背景 (1) 1.1.1项目名称 (1) 1.1.2建设单位 (1) 1.1.3可研编制依据 (1) 1.1.4可研研究范围 (2) 1.1.5项目提出的理由与过程 (2) 1.2项目概况 (6) 1.2.1拟建地点 (6) 1.2.2建设规模与目标 (7) 1.2.3场址选择及建设条件 (7) 1.2.4项目投入总资金及来源情况 (11) 1.2.5主要技术经济指标 (11) 1.3XXXX区征收与补偿实施方案 (12) 1.3.1拆迁征收情况 (12) 1.3.2拆迁安置补偿办法 (12) 1.3.3奖惩办法 (14) 1.3.4拆迁公示与监督 (14) 第2章市场分析 (15) 2.1房地产开发投资增速 (15) 2.2住房供应结构调整 (15) 2.3土地管理 (16) 2.4 2011年住房供求差距 (17) 第3章建设规模及功能方案 (19) 3.1规划目标 (19) 3.2建设规模 (19) 3.3功能方案 (19) II
第4章建设方案 (21) 4.1整体规划设计指导思想及原则 (21) 4.2项目建设的原则 (23) 4.3建筑方案设计 (23) 4.3.1平面设计 (23) 4.3.2立面设计 (24) 4.3.3结构设计 (24) 第5章环保、消防、节能、安全卫生及绿化 (25) 5.1环境保护 (25) 5.1.1环境现状 (25) 5.1.2项目执行标准 (25) 5.1.3项目在施工建设期的污染防治措施 (25) 5.1.4项目建成后的污染防治措施 (27) 5.2消防 (29) 5.2.1建筑及总图消防 (29) 5.2.2防火分区 (30) 5.2.3消防给水 (30) 5.2.4生产防火 (30) 5.2.5其他 (30) 5.3节能 (30) 5.3.1设备节能 (30) 5.3.2其他节能措施 (31) 5.3.1设备节能 (31) 5.3.2其他节能措施 (31) 5.4节地 (32) 5.5安全卫生 (32) 5.6绿化 (33) 5.6.1绿化工程建设与技术要点 (33) 第6章实施方案 (35) III
三旧改造方案 篇一:东莞市推进“三旧”改造工作方案(5141字) 为深入贯彻落实国务院《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(20XX—20XX)》、省委省政府《关于争当实践科学发展观排头兵的决定》及《关于加快建设现代产业体系的决定》，完成全省节约集约用地和“三旧”(旧城镇、旧村庄、旧厂房)改造试点市的“先行先试”工作任务，进一步加快推进全市产业结构调整和转型升级，现结合我市实际，制定本工作方案。 一、加快推进“三旧”改造的重要性和紧迫性 “三旧”是以往粗放用地方式的历史产物，也是在新增建设用地 资源有限的条件下，拓展用地空间的重要资源。省委省政府高度重视，把“三旧”改造作为全省深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(20XX— 20XX)》、争当实践科学发展观排头兵和加快建设现代产业体系的重要工作来部署，明确各市人民政府是本行政区域内推进“三旧”改造工作的执行主体，各市人民政府主要负责人是第一责任人;从20XX年起，各市人民政府须每年向省人民政府专题报告“三旧”改造工作情况;对推进“三旧”改造工作规范认真、成效显著的地级市，省人民政府将给予表扬，并在分配下一年度新增建设用地指标时予以倾斜。省即将出台的“三旧”改造政策，规定各类历史用地手续工作须在三年内完成。 国家和省赋予我市“三旧”改造“先行先试”的政策探索任务，为我市实事求是解决历史遗留用地问题提供了政策机遇。开展“三旧”改造是解决当前我市建设用地供需矛盾、实现保增长的重要途径，是推进产业结构调整和产品转型升级的重要保障，是优化产业布局、完善城市功能和提升城市形象的重要措施。通过“三旧”改造，我市可以拓展约30万亩存量建设用地空间;同时将有利于“三来一补”
改造工程可行性报告
武汉市楚天实业大厦装修改造工程技术可行性分析报告 武汉容观装饰工程设计有限公司 2016.01．10
目录 1.1项目概况 1.2改造设计可行依据 1.3大楼改造规划审批报批实施可行性。 1.4立体车库建造可行性 1.5大楼外立面改造方案 1.6大楼消防改造方案 1.7大楼水电改造改造方案 1.8大楼阶段性施工方案 1.9大楼施工工期及投入使用时间规划1.10改造可行性结论
1.1项目概况 1.地理位置及现状： 楚天实业大 厦位于武汉市江 岸区胜利街115 号，是一座综合性 大楼，周边配套设 施齐全、人口流量 大、目前此处均处 于改造发展阶段，致力于打造江汉路商业带步行街，楚天实业大厦地段优势明显，商业发展优势巨大，对其进行改造具有长远发展的重大意义。 该楼总层数为8层，为现浇混凝土框架结构。现一层及二层为出租区域，合同期限至2018年，其余楼层均已进入改造准备阶段。现预将主楼八层、停车场进行装修改造用途规划：1-2楼为名烟名酒展示售卖中心，3-5层为办公场所，6-8层为酒店宾馆。停车场改建为5层立体式自动停车场，提高车库容积率，对大厦停车位的容纳量具有稳定性的支撑。
1.2改造设计可行依倨 《民用建筑设计通则》（GB50352-2005） 《办公建筑设计规范》（JGJ 67-2006） 《建筑设计防火规范》（GB50016—2014） 《建筑内部装修防火规范》（GB50222-95） 《建筑消防工程施工规范》（GB50011-2010） 《建筑用地规划许可证》（GB50023-2009） 《土地使用证》（JGJ116-2009） 《混凝土结构加固设计规范》（GB50367-2013） 1.3建筑功能改造的可行性 本工程建筑功能变更未改变原建筑的使用性质，原建筑楼公共部分电梯、通道、给排水、电气、消防及空调通风等均具备装修改造基本条件，在保持原有结构不变的情况下，进行改造装修后满足新建筑功能的使用要求，并符合防火疏散要求。 1.4结构加固的必要性 原客房设计最大楼面活荷载为200kg/平方米，依据《建筑结构荷载规范》（GB 50009-2012），档案库楼面活荷载应按500kg~1200kg/
第一章总论 1.1项目建设背景 1.1.1项目名称 ****市****区****街棚户区改造项目 1.1.2主办单位 ****市****区****道办事处 1.1.3调查编制单位 ****道办事处 1.1.4可研编制依据 1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》 3、《中华人民共和国环境保护法》 4、《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》 5、《建筑项目经济评价方法与参数》（第三版） 6、《房地产开发项目可行性研究与经济评价手册》 7、《辽宁省城市房地产开发经营管理规定》 8、《辽宁省建设工程概算定额》 9《辽宁省产业发展指导目录》（2006年本） 10、《辽宁省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》 11、《辽宁省关于加快城市棚户区改造有关问题的通知》 12、《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》
13、《****市国民经济和社会发展第十一五年规划纲要》 14、《****市城市集中连片棚户区改造实施方案》 15、《****市城市集中连片棚户区改造规定》 16、《****市棚改新区物业管理实施意见》 17、项目承办单位提供的相关资料： 18、国家有关技术规范、规程和规定，主要有： 《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）； 《住宅设计规范》（GB50096-1999）； 《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）； 《混凝土结构设计规范》（GBJ16-87）； 《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）； 《低压配电设计规范》（GB50054-95）； 《电力工程电缆设计规范》（GB50217-94）等。 1.1.5可研研究范围 承担****市****区****街棚户区改造项目可行性研究报告编制任务，主要进行了以下研究工作： 1、项目的建设背景、必要性； 2、项目建设、市场预测及发展前景； 3、项目建设投资及费用的测算； 4、项目经济效益的分析； 5、项目社会效益的评价等。
石岐区“三旧”改造项目前期意愿调查工作指引 石岐区城市更新建设服务中心 2018年10月30日
总则 为顺利推进我区“三旧”改造片区的前期意愿调查工作，保证全区旧城改造前期工作的步调一致，避免各片区的工作方式与操作规范各异，特制定本工作指引。 一、片区意愿调查工作筹备阶段 （一）改造意愿调查工作主要内容 对拟改造范围内业主的改造意愿逐户进行调查，形成统计报表及调查成果图，分析判断该片区是否具备改造的民意基础。 （二）筹备现场办公室 1.现场办公室选址 应在片区范围内或邻近片区的位臵选择适合的办公场所。现场办公室面积大小应考虑片区居民户数。 2.现场办公室规格 （1）建议将现场办公室设立在位臵显眼处的建筑物内，应优先选择房屋首层便于居民到访，有适宜的停车条件更佳。 （2）考虑到现场办公室需接待居民，应至少设立一至两间接洽室。 （3）考虑到居民需到现场办公室领取误工费，应设立专门财务室，且做好安保工作。 （4）在路口或显著位臵设臵招牌和指引。
3.现场办公室硬件配臵 （1）配臵固定电话，各片区应按居民数量，设臵若干咨询专线及投诉专线。 （2）设臵投诉（意见）信箱。 （3）现场办公室应设臵宣传栏。 二、片区意愿调查工作实施阶段 （一）意愿调查工作启动时间 启动片区改造前期意愿调查工作时间应预先向区城市更新中心和所在社区报备。 （二）改造意愿调查工作实施要求 1.改造意愿调查工作内容 本项工作将通过填写《**片区改造意愿调查表》完成。调查完成后，发放回执给居民用以领取误工费。 2.改造意愿调查工作规范 （1）改造意愿调查工作开展前提 改造意愿调查应在轻松愉快的氛围下展开，做到不扰民。对略有抗拒的居民，不得为获取高同意率强行调查，可延缓调查时间或寻求社区协助。 （2）改造意愿调查工作原则 工作人员应向受访人阐述改造意愿调查的目的和适用性。所填内容应真实有效。
关于建立“三旧”改造地块 标图建库动态调整机制的通知 粤国土资试点发〔2011〕175号 各地级以上市国土资源局（国土资源行政主管部门）、顺德区发展规划和统计局，各地级以上市及顺德区“三旧”办、深圳市城市更新办： 为了全面掌握“三旧”改造用地情况和改造的工作动态，实施对“三旧”改造有效的动态监控，确保改造工作“规范有序、结果可控”，现就建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制有关事项通知如下： 一、总体要求 按照“实事求是、定期调整、可增可减、动态监管”的原则，各地可根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）的有关规定，定期将本辖区范围内符合“三旧”改造要求但未标图建库的地块增补入库；对已入库但存在四至范围不准确或相关属性内容填写错误的地块进行修正；对已入库但由于各种原因已明确无法实施改造的地块进行删减。“三旧”改造地块调整由各市组织实地核查并汇总后统一上报省厅审核纳入“三旧”改造地块数据库，作为今后开展改造、享受“三旧”改造政策的重要依据。 二、时间安排
“三旧”改造地块数据库每半年调整一次，即每年的1月及7月分别进行一次调整。 三、入库标准 （一）凡列入“三旧”改造地块标图建库的地块必须符合粤府〔2009〕78号的要求，即是：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。其他用地不能列入“三旧”改造范围。 （二）凡2007年6月30日前不是建设用地或已是建设用地但无上盖物的土地（以宗地为单位）不得列入“三旧”改造范围，是否为建设用地或有上盖物以省第三次卫片执法检查影像图（拍摄日期为2007年10月至12月）为准。2007年6月30日以后的土地利用现状图为非建设用地，但实地在2007年6月30日前已为建设用地，如能提供2007年6月30日以前已经是建设用地的遥感影像图为证明材料，可纳入“三旧”改造范围。对于改造地块范围内2007年6月30日前已有上盖物，后因各种原因拆除复耕复绿，如能提供2007年6月30日以前有上盖物的遥感影像图作为证明材料，原上盖物用地范围可纳入“三旧”改造范围。 （三）“三旧”改造地块范围内土地利用现状必须为建设用地，凡不符合《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作
仲元广场 投资可行性报告【仲恺地标：湾区轨道交通一体化示范项目】
一、市场研究 （一）惠州宏观经济形势综述 1至10月，我市宏观经济运行质量良好，主要经济指标增幅继续走在珠三角或全省前列。电子和石化两大支柱产业对我市经济发展的拉动作用明显，1-10月，电子行业在三星电子、科锐、龙旗电子等企业的强力带动下，呈加快发展势头，实现增加值351.9亿元，增长26.9%；石化行业在中海炼油、中海壳牌、中海开氏等重点石化企业满负荷生产的带动下，实现增加值258.9亿元，增长16%。2017年石化产业方面，中海炼油、中海壳牌、中海开氏、比亚迪、海能发等重点石化项目将保持平稳增长，仁信聚苯乙烯、可隆化工新材料、等项目计划于2017年投产；电子信息产业方面，宝明精工、ASM先进科技项目、中兴新通讯设备项目、长城开发移动通讯（一期）项目、康冠平板显示项目、科锐、龙旗电子和三大企业集团等将有一定增长。预计石化和电子两大产业在明年也将持续平稳增长。 （二）仲恺高新区经济发展 年内，仲恺高新区实现地区生产总值530亿元，增长21%，规模以上工业总产值2556亿元，增长28%，税收总额92亿元，增长32%；公共财政预算收入13亿元，增长41%。全年人均GDP12.47万元；R&D经费支出占GDP比重4.6%；每万元GDP电耗617千瓦时。先后引进信利AMOLED等项目128个，总投资近300亿元。
（三）惠州市与仲恺区城市楼市市场发展分析 仲恺高新区是88家国家级高新区之一，经过多年发展，吸引了来自十多个国家和地区、近2000家中外企业投资设厂，形成了以LED、移动互联网、平板显示、新能源、云计算为主导的‘4+1’战略性新兴产业，成为国内重要的电子信息产业基地。”他说，正是有着这样优越的产业基础，仲恺吸引了大大小小几十家房企进驻，成为近几年楼市发展的热点片区。 “不仅如此，仲恺未来的生活配套还将进一步提升。‘十三五’规划中，仲恺还将新建仲恺中学初中部、陈江白云学校、仲恺第一小学、惠南实验学校、东江东兴学校等，改扩建11所公办学校。同时，将建成北大附属仲恺实验学校、华中师范附属惠州实验学校、仲恺大欣实验学校等3所民办学校，区域教育资源会越来越丰富。除了仲恺区人民医院以外，还将建成潼湖卫生院新院、区中医医院新院、惠环第二社区卫生服务中心、东江社区卫生服务中心等，仲恺人再也不用为看病烦恼。此外，像恒裕集团打造的五星级酒店，也让高端商务人群留在了仲恺，未来将建成恺视网、星恺大剧院、数字图书馆、文化馆等文体设施，更加提升了区域的居住品质。
XX市公路局综合服务楼三楼改造工程技术可行性分析报告 福建XX建筑设计院 2016.01．10
目录 1.1项目概况 1.2改造设计可行依据 1.3建筑功能改造的可行性1.4结构加固的必要性 1.5结构现状可靠性鉴定1.6结构加固的可行性 1.7常用结构加固方法 1.8结构加固方案选择 1.9改造可行性结论
1.1项目概况 XX市公路局综合服务楼为二类高层建筑，于2001年建设竣工，总层数为15层，现浇混凝土框架-剪力墙结构。主楼三层建筑平面功能原为客房，建筑面积约680平方米，拟改为档案中心，其中档案库房约380平方米，其余为业务工作室及阅档室等配套用房。 1.2改造设计可行依倨 《民用建筑设计通则》（GB50352-2005） 《办公建筑设计规范》（JGJ 67-2006） 《建筑设计防火规范》（GB50016—2014） 《建筑内部装修防火规范》（GB50222-95） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 《建筑抗震鉴定标准》（GB50023-2009） 《建筑抗震加固技术规程》（JGJ116-2009） 《混凝土结构加固设计规范》（GB50367-2013） 1.3建筑功能改造的可行性 本工程建筑功能变更未改变原建筑的使用性质，档案中心仍属办公用房，原建筑楼电梯、通道、给排水、电气及空调通风等均具备改造基本条件，可在相应调整后满足新建筑功能的使用要求，并符合防火疏散要求。
1.4结构加固的必要性 原客房设计最大楼面活荷载为200kg/平方米，依据《建筑结构荷载规范》（GB 50009-2012），档案库楼面活荷载应按500kg~1200kg/平方米考虑，故档案库房区原楼层梁板承载力不足，应进行必要的结构加固，以免超载使用引起结构破坏，产生安全问题。 1.5结构现状可靠性鉴定 可靠性鉴定是已有建筑物加固或改造工作的基础。必须全面了解建筑的结构性能及安全隐患（如材料强度、构造措施、裂缝、变形及使用条件等），并对结构的可靠性做出全面的评定。 根据对现场全面的查勘，本工程未见基础不均匀沉降，且沉降量在允许范围内，结构形式、结构构件截面尺寸均与原设计图纸一致，材料强度损失较小，各受力构件受力状况良好，无明显变形(挠度)，梁板柱及其各节点均无开裂、混凝土剥落、露筋等，填充墙无明显开裂或与框架脱离现象。 1.6结构加固的可行性 本工程三层局部楼面荷载增大，需对三层相关梁板、二层相关墙柱的承载力及建筑物基础承载进行验算，根据验算结果采取必要的加固措施。 本工程原设计为16层，实际竣工层数为15层。所以，初步判断：
珠海市三旧改造城市更新工作情况介绍 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】
珠海市“三旧”改造城市更新工作情况介绍 一、“三旧”改造城市更新工作历程 二、总体实施情况 截至目前，珠海市纳入省“三旧”图斑库共计351块、涉及用地面积公顷。城市更新改造情况如下：①已完成改造102个项目、公顷用地（占比%）；②正在实施改造75个项目、公顷用地（占比%）；③正在推进前期审批工作68个项目、公顷用地（占比%）；④尚有公顷用地（占比%）待实施改造。 三、“一二三+N”政策框架体系 四、“两个层级”城市更新专项规划体系 主要为市级专项规划和区级专项规划，市级专项规划是在2013年开始进行研究，2013年底制定专项规划任务，2014年底完成规划编制。在这个
过程中专门研究了两个专题，一个是住宅地产专题，另外是商业地产专题，目的是通过两个专题研究，把握一下我们在城市更新、“三旧”改造究竟把握什么方向方面做一个选择，也是通过这两个研究，从政策制定上为政策导向起到比较关键作用。区级更新专项规划也在逐步展开，目标是让各个区通过专项规划编制达到一个计划管理、规划控制的效果。在两个层级专项规划上还做了专门性的研究，包括旧村里面还展开了历史文化保护。 五、在规划研究环节落实“利益共享” 结合规划研究，以城市更新单元具体实施管控，打破项目思维和宗地思维，创新建立“一规划四评估”的规划研究机制、异地联动开发机制以及城中旧村、旧工业、旧城镇更新项目开发规模测算公式，不断提高规划审批效率和水平，有效实施对项目容积率申报虚高的合理控制、对城市风貌、城市功能的维护以及对产业发展引导。 注重采取灵活多样的“补公”方式优先补足公益需求和实施绿色低碳建设，合理调节土地增值收益分配，提升城市更新综合效益，充分保障公共利益。 六、组织架构 在机构组成方面，珠海市在2012年成立了“三旧”改造城市更新工作领导小组，并成立了专门城市更新管理办公室，是以市领导作为组长挂牌的一个实体机构。这个领导机构是一个重要的议事机构，对全市“三旧”改造、更新工作进行重大决策。为了展开香洲区城中旧村工作，还专门成立了香洲区城中旧村改造领导小组，小组由主管副市长牵头，主要作用是专门解决城中旧村问题、规划编制问题、房屋确权、维稳协调问题，下属分规划国土组、
目录 第一章总论 (4) 一、项目申请单位概况 (4) 二、项目概况 (4) 三、项目建设背景 (6) 四、报告编制依据 (7) 五、主要研究结论 (8) 第二章项目建设需求及符合性分析 (9) 一、项目影响区的社会经济发展状况 (9) 二、经济发展预测 (10) 三、项目所在地需求性分析 (13) 四、项目建设必要性 (13) 五、投资企业符合性分析 (14) 六、总结 (16) 第三章场址选择和建设条件 (17) 一、项目选址 (17) 二、建设范围 (18) 三、地形地貌及水文地质条件 (18) 四、气候条件 (19) 五、交通条件 (19) 六、主要建筑材料 (20) 七、施工场地 (20) 八、施工用水、用电、排污、排水 (20) 第四章项目现状分析 (22) 一、项目用地现状 (22) 二、建筑物现状 (22)
第五章改造判断与思路 (24) 一、三旧改造相关政策 (24) 二、改造判断 (24) 三、改造目标与原则 (25) 四、改造思路和策略 (26) 第六章改造测算与经济平衡 (27) 一、测算目的 (27) 二、规划建设指标 (27) 三、项目投资估算 (27) 第七章项目建设方案 (32) 一、改造方案 (32) 二、建设内容及规模 (32) 三、初步建设方案 (32) 第八章环境保护 (36) 一、环境质量标准及排放标准 (36) 二、主要环境污染源 (36) 三、污染治理措施 (37) 第九章节能分析 (39) 一、节能的意义 (39) 二、合理用能标准和节能规范 (39) 三、能耗状况和能耗指标分析 (41) 四、节能措施和节能效果分析 (47) 第十章劳动安全、消防与卫生 (62) 一、设计原则 (62) 二、危害因素及危害程度分析 (62) 三、劳动安全、消防与卫生措施 (63) 第十一章项目建设和实施 (69)
第一章总论 一、项目概况 （一）项目名称：** 区** 街道富丰村墩门“三旧”改造项目 （二）建设地址：** 市** 区** 街道富丰村委丰门墩村 （三）项目业主：** 市腾凯房地产开发有限公司 （四）企业性质：私营 （五）法人代表： （六）业主地址：** 市三河洲花园25幢首层24 号 （七）投资总额及资金筹措： 本项目总成本费用103138.30 万元，其中开发成本中的土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、开发期间税费、不可预见费，共计为95532.74 万元。开发费用中的管理费用、财务费用、销售费用共计为7605.56 万元。 资金筹措方式为：企业自有资金、银行贷款分别是53138.3 万元和50000 万元，分别占52%和48%。 （八）建设内容及规模主要建设内容为商住建筑，项目占地面积76159.04 平方米，建筑面积365698 平方米。配以环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。 （九）建设工期 项目建设年限为5年。从20 年03月到20 年02月。 、项目业主简介 **市腾凯房地产开发有限公司注册资金500万元（现时登记注册100万元）， 由自然人—、 _____ 、____ 3个自然人组成，法定代表人是______ ，三位股东简介：
公司发展战略： 1、继续在工程承包领域做大做强，凭据我们有充足的资金，在工程带资及 建材销售方面获取高额利润，资金年投资回报保持在25%~30%范围。 2、筹划4.0亿元资金（其中，自筹2.0亿元，银行贷款2.0亿元）滚动开发《**丰门墩三旧改造项目》，开发期4~6年，预测创造利润3.0亿元。 3、我们与湖南郴洲裕农纸业有限公司（该公司拥有50万亩经济林，投资 3.0亿元建设规模100万吨/年造纸厂）实施企业互动，营造乳源2万亩竹柳丰产林，筹划6000万元资金（其中，自筹3000万元，银行贷款3000万元）分期开发及种植竹柳树木，开发期为6年，预测项目利润3.5亿元。 4、肇庆市肇科新型建材有限公司砖厂是国家支持的节能环保企业，计划在 两年内扩产两条生产线，预计投资5000万元（其中，利润滚动投入2000万元，银行贷款3000万元），扩产后企业产值达1.2亿元，利润达到4000万元。 5、公司计划在两年内组建“**腾凯集团”，注册资金1.0亿元，力争在5年内“ **腾凯集团”资产规模达5亿元以上，控制资产负债率在30%~50%内，在不久的将来，利用林业科技开发或者节能环保建材领域在深圳创业板上市。 三、研究内容 本项目研究内容主要包括如下: （一）项目建设的必要性分析; （二）项目建设的充分性分析； （三）在项目规划方案基础上，编制项目建设方案； （四）围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行估算；
目录 总论 (1) 一、**省宏观概况 (4) 1、**省经济概况 (4) 2、**省“十一五”经济发展目标 (4) 二、**市宏观概况（**市详细宏观概况详见附件1） (5) 三、项目基本情况 (6) 1、项目的区位及用地 (6) 2、宗地现状 (6) 3、项目周边的社区配套 (7) 4、项目市政配套分析 (8) 5、土地价格 (8) 6、基础工作情况 (9) 7、项目进展情况 (10) 四、公司简介 （一）、历史沿革及发展 (11) （二）、“**新华”公司定位与发展愿景 (11) （三）、“**新华”核心管理团队 (12) 五、风险分析 (14) 1、合作方式及条件 (14) 2、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 (14) 3、取得土地使用权的风险及控制 (16) 六、市场分析（详见附件2） (17) 1、**市房地产市场概况 (17) 2、项目自身分析 (18) 3、项目分析结论 (20) 七、项目规划情况 (21) 八、项目开发 (21) 1、土地升值潜力初步评估 (21) 2、杨庄子社区改造项目一期总体计划（见附件5） (22) 3、启动资金用量和计划 (22) 4、**杨庄子改造分块工作示意 (23) 5、融资工作计划（一期项目） (25) 6、项目建设计划 (25) 九、项目运作分析及投资收益分析 (26) 1、项目改造整体思路 (26) 2、投资收益分析 (26) 3、税务分析 (28) 结论
定州杨庄子社区改造建设 可行性研究报告 总论 ●**市历史文化底蕴丰厚，交通区位优势明显，中心城市地位突出。 正在加快中等城市建设步伐，积极推进城镇化建设的同时，**的经济社会发展取得突破性进展，城市正在进入快速发展时期。房地产市场空间大，需求旺盛，价格增长快。 未来的五年，正是**经济社会转型的关键时期，也是建设中等城市的关键时期，在这一时期进入**房地产市场对我公司是非常适时，非常有利的，而杨庄子社区改造建设项目正是我公司跳跃发展的大好良机。 ●杨庄子社区改造项目是**市重点城市建设项目之一，既顺应**的发展形势，又开创**市社区改造之先河。 ●经公司积极运作，与杨庄子社区双方就城中村改造一事签订了协议。之后，我们积极与市政府、西城区政府以及相关各部门建立了良好的关系。 公司先后组织社区代表和**市规划局相关领导到天津考察我公司项目，他们对我公司的开发经验、经济实力和项目操作水平有了充分认识。 在集团的大力支持下，经过我们的积极努力，“新华”得到了政府、社区和社会的认可。 ●在我公司的努力下，市政府对杨庄子社区改造项目先后召开了四次专题会议，就社区改造项目的前期准备做了具体的部署和指示。 市政府分别组织召开了杨庄子城中村改造的动员大会和杨庄子城中村改造整体规划会议，并责成市规划局对杨庄子城中村改造规划问题拿出具体方案，加快了城中村改造的节奏。
关于发布《石碣镇“三旧”改造专项规划（修编）》 的批后公告 按照法定程序，由各镇街“三旧”改造专项规划汇总、提炼的《东莞市“三旧”改造（城市更新）专项规划（2015-2020）》已获得市政府批准并正式实施。按照《中华人民共和国城乡规划法》第八条的有关规定和东莞市城乡规划局的相关要求，现对《石碣镇“三旧”改造专项规划（修编）》相关事项公告如下： 一、规划情况： 1、规划范围：本规划的规划范围为石碣镇全镇域，总面积36.2平方公里。 2、规划意义：本规划是石碣镇辖区范围内“三旧”改造工作的纲领性文件，是改造单元批次计划申报、改造单元前期研究报告编制、改造单元规划编制的依据，各项改造行为，不得违反本规划。 3、规划期限：本规划期限为2015年—2020年。 二、实施时间：自公告之日起。 《石碣镇“三旧”改造专项规划（修编）》的具体内容，可通过石碣镇政府网站查询。（https://www.doczj.com/doc/448639023.html,） 附件： 附件2-关于镇、街“三旧”改造专项规划审批情况的通知 附件3-01-文本 附件3-02-图纸 东莞市石碣镇人民政府 2015年9月25日 关于镇、街“三旧”改造专项规划审批情况的通知 东规函〔2015〕1024号 各镇人民政府、街道办事处： 目前，由各镇街“三旧”改造专项规划汇总、提炼的《东莞市“三旧”改造（城市更新）专项规划（2015-2020）》已获得市政府批准并正式实施。现将市政府批复转发给你们，并将有关问题通知如下：
1、各镇街改造专项规划成果已经通过审批，各项改造行为必须符合专项规划的相关规定。 2、各镇街应在2015年9月底前完成改造专项规划成果的公告工作，引导改造主体依据专项规划进行改造。公告方式：镇街政府门户网站，公告时间：长期，公告内容：文本和图纸。 3、请各镇街到我局领取经我局盖章备案的专项规划成果1本。特此函告。 东莞市城乡规划局 2015年9月2日 规划文本 第一章总则 第1条编制目的 为贯彻落实市政府《关于建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》、 《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的通知》，科学、有序地指导石碣镇未来五年的“三旧”改造工作，充分发挥“三旧”改造对于完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，保障东莞建设“国际制造名城、现代生态都市”，制定本规划。 第2条改造原则 政府主导、规划管控、成片改造、计划实施。 第3条意义与作用 本规划是石碣镇辖区范围内“三旧”改造工作的纲领性文件，是改造单元批次计划申报、改造单元前期研究报告编制、改造单元规划编制的依据，各项改造行为，不得违反本规划。 第4条规划依据 东莞水乡特色发展经济区城乡总体规划(2013-2030) 第5条规划范围 本规划的规划范围为石碣镇全镇域，总面积36.2平方公里。 第6条规划期限
2021年 旧城改造项目可行性研究报告
目录 第一章总论 (1) 第二章项目建设背景及必要性 (8) 第三章建设地址及建设条件 (27) 第四章交通量预测 (31) 第五章工程方案 (37) 第六章项目进度安排及管理模式 (62) 第七章环境影响分析 (65) 第八章投资估算及资金筹措 (71)
第九章经济效益评价 (77) 第十章结论与建议 (96)
第一章总论 1.1 项目名称 **县**大街旧城改造项目 1.2 项目承建单位 **县重大建设项目投资开发有限公司 1.3 项目负责人 **（**县重大建设项目投资开发有限公司董事长） 1.4 项目建设地址 本项目建设地址均位于**县城城关区，其中道路工程东起天合园广场（环塔西路），西至108国道，排水工程东起环塔西路，西至城西金水沟，土地开发整理位于天合大街两侧。
1.5 项目建设规模及主要建设内容 1.5.1 建设规模 本项目道路工程总长度1500m，排水工程2259m，溢流坝长48.2m，旧城拆迁及改造16000㎡，涉及9个单位和25户居民，开发整理建设用地160亩。 1.5.2 建设内容及标准 本项目道路长度1500m，沥青砼路面，道路红线宽度40m，双向四车道； 排水工程长度2259m，其中天合大街段为砼管道，108国道以西为隧洞； 溢流坝长48.2m，坝顶宽3m，内外坡比1:1。 1.6 项目投资估算及资金筹措 项目估算总投资为7602.57万元。其中：第一部分工程费用
4281.34万元，第二部分工程费用2288.41万元，基本预备费656.98万元，建设期利息375.84万元。 资金来源为：申请国家开行贷款4800万元，项目单位自筹资金2802.57万元。 1.7 主要经济评价指标 本项目财务内部收益率9.45%，财务净现值916.23万元，投资回收期8.46年，借款偿还期10年，项目总投资收益率6.41%。 1.8 项目建设期 项目建设期12个月。 1.9 可行性研究报告编制依据 1、国家关于建设项目可行性研究报告编制的有关规定；
设备改造项目可行性报告 一、报告名称： 磨矿分级设备的升级改造 二、项目改造的背景和必要性： 公司自2006年3月投产以来，一直采用焦作群英机械厂生产的2TC—20∮2000型沉浸式双螺旋分级机，配合3.2*4.5m格子型球磨机形成一段闭路磨矿生产至今。 该螺旋分级机为九十年代前盛行的磨矿分级设备，其结构简单、分级面平稳、溢流量高、粒度细、维修操作方便、远行成本相对较低的优点，而被众多选矿厂青睐，但随着生产的不断深入，其技术条件，尤其是分级效率低、细粒级分级时溢流浓度太低，对选别指标不利等缺点，已不适用目前向指标要效益、向成本要生存、向精细化要管理的客观实际需要。 1、设备本身落后老化、修理费高: 由于该设备使用时间近七年之久，累计磨矿达1000万吨，上下支架及整体结构已疲劳老化，加之近年来分级细粒要求严格，返砂量已超过设计能力。2011年11月份中空轴已断裂修复两次，致使维护修理费用逐年提高，尤其下部支座及大小叶片，由于受其结构特性的影响，其传动部位一直在矿浆中浸没，轴承润滑维护极为不方便，正常生产每月至
少两个外协修理（停机时间至少三个小时），年修理含材料费用高达30万元之多，月影响运转率不低于3个。 2、受其本身工作性能的制约，细粒分级时溢流浓度太低，非常不利于选别作业，同时，由于溢流浓度太低，矿浆流量加大，致使系统设备满足不了实际生产要求，且电耗急剧增加，严重影响整体成本的控制。2011年度，在对磨浮车间浓、细度调整后生产的一年里，分级浓度保持在19—20%，矿浆细度保持在66—70%时，实际回收率较2010年度，分级浓度在28—30%，分级细度在58—62%时提高3%。但正是受其溢流浓度的影响，砂泵房较去年同期日均多耗电2846度，水泵房较去年同期日均多耗电1937度，两项合计，月吨耗增加0.5元。综上所述，磨矿分级设备的升级换代是势在必行，但如何在分级细粒级时，保持适宜的分级浓度，即可保证选矿实际回收率的稳定提升，又不影响系统正常运行，经多方改察和实际论证，并结合我公司一段闭路磨矿的实际情况，决定对现有螺旋分级机进行改造升级为国内先进的水力旋流器。 三、水力旋流器简介、选型及投资概况: 水力旋流器，是近年来在选矿行业流行一种利用离心力来加速颗粒沉降的磨矿分级设备。其上部是圆筒，筒体上装有与筒臂呈切线方向的给矿管，筒体中心有溢流管；下部是一个圆筒相连的例显圆锥体，锥体的锥角在15°—60°之