房贷基础知识
一、贷款种类
目前武汉市人人住房消费贷款主要有三种形式：
个人住房商业贷款、个人住房公积金贷款和个人住房组合贷款。
二、概念
1、个人住房商业贷款，又称"按揭"，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。
2、个人住房公积金贷款是政策性住房公积金发放的委托贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买、建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。
3、个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。
三、贷款条件
1、个人住房商业贷款
1）贷款资格：
①有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；
②有稳定的职业和收入；
③信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；
④有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；
⑤有购买住房的合同或协议或有关批准文件；
⑥所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；
⑦不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；
⑧贷款行规定的其他条件；
⑨以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。
2)贷款最高年限：本人年龄加贷款年限男≤65岁，女≤60岁，最高年限≤30年；实际操作中，通常为男≤60岁，女≤55岁，最高年限≤20年
3)贷款额度：≤房价*80%，实际操作中通常≤70%
2、个人住房公积金贷款
1）申请个人住房公积金贷款的基本条件：
①有本市城镇常住户口、参加住房公积金并能正常缴交
②连续缴存住房公积金一年以上
③贷款申请人与购房合同中的购房人为同一人
④借款人家庭（一对夫妻）中没有住房公积金贷款或其他数额较大、可能影响还贷能力的债务。
2）贷款年限：本人年龄加贷款年限男≤60岁，女≤55岁，最高年限≤30年
3）贷款额度：取下列三个条件中最下限
①最高额度为15万元
②夫妻双方缴存公积金，≤房价*70%
③夫妻一方缴存公积金，≤房价*50%
计算公式：
贷款额度=借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和*12个月*35%*贷款年限
3、个人住房组合贷款须兼具以上两个条件，并且取其下限。
四、贷款利率
个人住房贷款的利率按照中国人民银行规定的同期贷款利率执行。贷款期限在一年以内（含一年）的，按合同利率利息，遇法定得率调整，不分段计息；贷款期限在一年以上的，利率实行一年一定。
项目种类五年以下五年以上
年利率月利率年利率月利率
公积金贷款 3.6% 3‰ 4.05% 3.375‰
商业性贷款 4.77% 3.975‰ 5.04% 4.2‰
五、办理程序
1、个人住房商业贷款
银行房地局
2、个人住房公积金贷款和个人住房组合贷款的办理程序《武汉市职工个人住房公积金贷款指南》，以后不再说明。
六、个人所需提供资料：（以下仅就个人住房商业贷款而言）
1、申请人及其配偶（如已婚）的户口本和身份证，外省人士需提供《暂住证》和《计划生育证明》
2、婚姻状况证明：已婚、未婚、离异
3、售房单位签订的符合政府统一规定的购房合同
4、《首付款证明》正本及其已付款的收据
5、收入证明（盖单位公章）
6、单位营业执照副本和税务登记证复印件（如系单位购房）
7、其他银行要求的文件。
随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。
七、相关费用（以工行为例）
1、房屋财务保险费：借款金额＊借款年限＊万分之五（保险公司收）
2、抵押费：每笔85元（房地局收）
3、工本费：按揭贷款20元/笔；公积金及组合贷款40元/笔
随各银行具体要求的不同，应交纳的费用会有所不同。
八、还款方式
1、一次还本付息法
银行规定，贷款期限≤1年，那么还款方式为到期一次还本付息，即期初的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下：
到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率（%）] （贷款期为一年）
到期一次还本付息额=贷款本金×[1+月利率（%）×贷款期（月）] （贷款期不到一年）其中：月利率=年利率÷12
如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：
10000×[1+3.975‰×7月]=10278元
2、等额本息还款法
即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下：
月利率×（1+月利率）还款期数每月等额还本付息额=贷款本金×
（1+月利率）还款期数－1 其中：还款期数=贷款年限×12
如以商业性贷款20万元，期限为15年，则每月等额还本付息额为：
4.2‰×(1+4.2‰)180
200000 ×=1586元
(1+4.2‰)180－1
即借款人每月向银行还款1586元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。
3、等额本金还款法
基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。惯例要求，一般采用按季还款的方式，其计算公式如下：
每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金－已归还本金累计额）×季利率如以贷款20万元，贷款期为10年，为例：
每季等额归还本金：200000÷（10×4）=5000元
第一个季度利息：200000×（5.04%÷4）=2520元
则第一个季度还款额为5000+2520=7520元；
第二个季度利息：（200000-5000×1）×（5.04%÷4）=2457元
则第二个季度还款额为5000+2720=7457元
第40个季度利息：（200000-5000×39）×（5.04%÷4）=63元
则第40个季度（最后一期）的还款额为5000+63=5063元
由此可见，随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息也就越来越少，每个季度的还款额也就逐渐减少。
4、其它还款方式（实际操作中很少出现）
1）宽限期还款法
宽限期还款法是在等额本金还款法的基础上衍生出的一种还款方式。它的特点是：根据与开发商签订的"预售协议"银行允许客房在入住前只归还贷款额本期利息，入往后再开始归还本金，还款方式与等额本金还款法相同。
2）等比累进还款法
称等比递增（减）累进法，就是将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上一时间段多（少）还约定的固定比例，而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。
3）等额累进还款法
也称等额递增（减）累进法，其与"等比累进还款法"类似，不同之处就是将在每个时间段上约定多（少）还款的"固定比例"改为"固定额度"，以同样在每个时间段内每月以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。
4）增本减息法
就是在"等额本金法"的基础上，每期的利息按理论余额计算，但本金的归还则是从小到大，使得每月归还的本息总额一样的一种变体还款方式。
九、其它相关知识
1、提前还贷如何办理
目前，个人住房商业贷款和个人住房公积金贷款已推出了允许借款人改变还款计划、提前偿还部分或全部贷款的业务。然而因为提前偿还贷款、特别是提前偿还部分贷款，需要对原借款合同中三方约定的借款期限、贷款余额等内容重新修正与计算，在操作上有一定的复杂性，借款人需了解和掌握下列的一些要求与规定：
1）借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款；
2贷款机构为严格贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需1万元以上、以万为单位的整数。
3）借款人提前还贷一般需提前15天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还贷本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请（公积金贷款向住房资金管理部门提出申请，商业住房贷款则向贷款银行提出申请），并须经其审核同意；
4）借款人在当月仍需偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内。贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部分住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式（一般为"等额本息还款法"、"等额本金还款法"等），以"先息后本，每月等额减少，缩短还款期限"的计算原理，重新计算提前偿还部分贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印"每月还贷本金利息表"，重新与借款人签订"借款变更合同"。无论是提前偿还部分贷款、或是提前偿还全部贷款，借款人均须在贷款机构规定的时间内到银行办理提前还贷划款。
5）提前偿还全部贷款可到保险公司退还提前期内保费。在借款人提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。
2、还款期内利率变化时还款额的计算
根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计息；对于一年期以上贷款，于下一年初开始，按相应期限档次利率
进行调整。调整的计算原则是将未归还的后期款项按原利率折现，再以调整后的利率重新计算月还款额。
例如：申请贷款10万元，贷款期为10年，现行利率为5.04‰。月还款额为1063元。在还款6年3个月后，假设国家调整个人住房贷款利率为5.31‰(5年以内)、5.58‰（5年以上），则当年余下的9个月仍执行合同利率5.04‰，从第8年开始，按10年期的利率5.58‰重新计算月还款额。
3、按揭贷款中的七个常见问题
1）按揭办不下来，是开发商作梗
2）办不了按揭，开发商骗我买房！
3）开发商真麻烦：办理按揭时要求夫妻双方到场
4）按揭办理不顺，一定是开发商的原因
5）办不了20年按揭，是年龄歧视
6）按揭首付提高，是房子有问题
7）房屋有质量问题，按揭就不付
4、等额本息还款法与等额本金还款法的比较
房地产按揭有两种主要还贷方法：一是等额本息还款，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，每月还款额度相同；另一种是等额本金还款，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，首期支付较多，以后逐月减少。这两种还款方式主要有以下两点区别：1）还款前几年的利息和本金比例不一样。"本息还贷法"前几年还款总额中利息占的比例较大，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。2）还款前后期的压力不一样。因为"本息还款法"每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；"本金还款法"每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。
造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于贷款人占用银行资金发生了变化。等额本金法，由于贷款人一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。根据银行的《个贷办法》，上述两种还款方式有如下不同：以A、B 两人同时申请银行个人住房贷款20万元，期限20年为例。A选择等额本息还款法，B选择等额本金还款法。从累计偿还总额上看，A期满后共需偿付本息332358.48元，B需偿还312065元，扣除本金后，A要比B多付息20293.48元。另一方面，A从第一次到最后一次还款额均为1384.82元，而B第一次还款额为1763.33元，以后逐月递减3.88元。从以上比较可明显看出A还款压力均衡，而B还债压力初期较重，随着还款次数的增多，还债压力日趋减弱。
虽然和等额本息还款法相比，等额本金还款方式缴纳的利息要少一些，但也不是人人适用。有关人士认为，贷款者在办理住房贷款时要根据自己的实际收入情况和预期收入来确定还贷方式，那才是最省钱的办法。总结起来有以下几点：
1）年轻的工薪阶层：建议选择等额本息还款法。如果只图减少利息，而选择等额本金还款法，造成供款压力增大，每月流动资金不足，造成断供而产生罚息，甚至被银行起诉，损失会更大。
2）未来预期收入下降人士：如即将退休的干部，建议选择等额本金还款法。因目前收入较高，未来收入会下降，而等额本金还款法前期还款多，后期还款少，这样个人收入和支出正好相匹配。
3）理财能力强的人士：如盈利能力强的私营企业家，如果收益高于隐含贷款利率，建议选择等额本息还款法，这样可多利用银行资金进行投资和经营。
外地人员购买商品住宅办理武汉市常住户口须知
一、范围及对象
1、购房时间为1996年10月7日以后（以签订合同为准），购房总价在30万元以上或建筑面积在120平方米以上（不包括经济实用房、安居工程住宅、办公及经营性用房）。
2、户籍不在本市中心城区（江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山）、东西湖常青花园、武汉经济开发区神龙、汉强、东荆派出所辖区及东湖新技术开发区（不含托管的江夏区五村一委），具有合法身份证明的公民可以申报3名（购房者本人、配偶、子女）武汉市常住户口。
二、申报户口的程序
申办常住户口当事人到市公安局户政处签证窗口领取《外地人员购买商品住宅办理武汉市常住户口申请表》，凡备齐以下所需证明件到市公安局户政处签证窗口办理（发展大道188号）。自受理之日起10个工作日完成审批。申请人凭身份证领取《准予迁入证明》，每证收工本费5元。
三、所需证明件
1、本人书面申请
2、由物业管理部门出具实际入住证明
3、原户籍地派出所户籍证明
4、《房屋所有权证》、《土地使用权证》
5、购房合同及全额发票
6、申请人身份证明及婚姻证明
以上1、2、3项由市局户政部门收存原件，4、5、6项审核原件，收存复印件。
房贷计算公式及说明 根据还款方式一般房贷计算公式分为两种： 一 等额本息计算公式： 计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中 随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。 二 等额本金计算公式： 每月还款额=每月本金+每月本息 每月本金=本金/还款月数 每月本息=（本金-累计还款总额）×月利率 计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少。 计算公式说明： 以上算式中: 本金：贷款总额。 还款月数：贷款年限×12，例如贷款10年还款月数就是10×12=120个月。 月利率：月利率=年利率/12。 年利率：也就是现在讨论房贷热点里，基础利率打7折或85折后得出数字。 累计还款总额：等额本金还款方式第一个月的累积还款总额为0。 利率表 基础年利率 5.94% 85折年利率 5.05% 7折年利率 4.16% 公积金年利率 3.87% 举例说明 王先生向银行贷款40万用于买房，分20年还清。银行给于王先生7折的利率优惠。 把年利率换成月利率 月利率=4.16%÷12=0.00347 等额本息还款方式： )(78.24571 00347.0100347.0100347.0400000240240元）（）（每月还款额=-++??= 等额本金汇款方式： 每月本金=400000÷240=1666.67（元） 每月本息=（4000000-0）×0.00347=1388（元） 第一个月还款额=1666.67+1388=3054.67（元）
…… 房贷省钱的技巧 运用一些专业的技巧可以使"负翁"们省下不少钱。一些主要技巧包括 技巧一、房贷跳槽：实际就是"转按揭"，是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你高折扣房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。据了解，目前大部分股份制小银行为积极争取客户，更加愿意提供转按揭服务，并能给出更优惠的贷款利率。当然，转按揭会存在一些不可避免的费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等。 技巧二、按月调息：2006年开始，不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者就吃亏了。因此，在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，需要提醒大家的是，"固定"改"浮动"需要支付一定数额的违约金。 技巧三、公积金转账还贷：在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额；最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。 提前还贷流程 对于有必要提前还贷的市民，要做好准备工作，提前了解相关流程。一般情况下，贷款购房者在提前还贷时需要经过5道程序。 第一步，要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金，如若合同上注明，则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金；不同银行还会有不同的最低还款金额限制，比如广发银行要求是1万元的整数倍等； 第二步，向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。一般需要携带身份证、借款合同、收押房产证文件、代扣还款委托书等资料，到贷款经办银行办理新预约。如果是一次性结清贷款的，要由本人亲自办理。最好咨询经办行具体办理流程及相关规定。 第三步，提前提出申请。一般银行会要求客户填写提前还款的申请单，有的银行要求客户提前一个月预约，期间利息将照常收取。中国银行需要提前15个工作日预约，并且要贷款一年以上才可以提前还贷；工商银行和农业银行都需要提前1个月进行预约。民生银行推出“无障碍提前还款”的服务承诺，即客户在该行银行办理按揭贷款后，可以随时向银行提出提前还款申请，民生将会在五个工作日里完成客户提前还款的操作。 第四步，借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续；
在贷款期间，如果银行利率调整怎么办？ 答：个人住房按揭贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，如遇到利率调整，不分段计息；个人住房按揭贷款期限在1年以上的，如遇到法定利率调整，于下一年初开始，按调整的利率档次执行新的利率。对于房产抵押贷款，如遇到利率调整，有的银行是按月或按季开始，按调整的利率档次执行新的利率。 不过，你的基准利率倍数不变，比如之前拿的是基准利率的1.1倍，基准利率调整了后，仍旧就按照新基准利率的1.1倍来还。 几倍、几折的基准利率是什么意思？ 我国的利率分三种：第一，中国人民银行对商业银行及其他金融机构的存、贷款利率，即基准利率，又称法定利率；第二，商业银行对企业和个人的存、贷款利率，称为商业银行利率，这个利率在基准利率基础上做浮动；第三，金融市场的利率，称为市场利率。其中，基准利率是核心，它在整个金融市场和利率体系中处于关键地位，起决定作用，它的变化决定了其他各种利率的变化。 利率浮动区间的调整是利率市场化改革的重要环节，央行对此举措的实施一直较为谨慎。目前的政策是：银行存款利率浮动区间的上限为基准利率的1.1倍，无下限，但实际没有银行去做下浮，金融机构不可以存款；商业贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.8倍，法律规定不得超过4倍，否则就是高利贷不再受法律保护了，实际操作中，银行多为2倍以内，正规的小贷公司多在2-4倍之间，央行另规定信用社不得超过2.5倍；房贷的下限为基准利率的0.7倍，不超过4倍，是否会上浮取决于当前楼市的状态，需要收紧还是放松；公积金有单独的利率规定，比贷款的基准利率低，目前首套房不浮动，二套房为1.1倍。
?买房的首付，能贷款吗？ 理论上首付不够只能您自己筹款解决，但是很多信用贷款可以解决您购房后装修等费用，也可以拿来应急。可以到我们网站搜索一下适合的信用贷款，虽然利息略高的，但是贷款额度不大，期限较短，还款压力也不会太大。 ?小产权房能按揭贷款吗? 对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，2012年面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。 第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。 第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。 第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，多是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”，乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权，这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证，在面临拆迁、买卖等问题时，购房者利益无法保证，这种房屋也无法按揭贷款购买，也无法将这种房屋抵押给银行申请贷款。
关于抵押的基础知识 一、如何理解抵押？ 抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有而将该财产做为担保的一种法律形式。其中提供财产担保的债务人或第三人为抵押人，抵押权人即债权人所享有的权利就是抵押权。抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。由此可以看出抵押权是一种优先受偿权，是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人或第三人。 二、常见的抵押物有哪些？ 根据我国《物权法》第二百八十条的规定，可以抵押的财严包括： (1)建筑物和其他土地附着物； (2)建设用地使用权； (3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； (4)生产设备、原材料、半成品、产品； (5)正在建造的建筑物、船舶、航空器； (6)交通运输工具； (7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。以上可抵押的财产可以概括为不动产、不动产权利、动产、特定的未来财产等几类。 三、哪些财产是禁止抵押的？ 《物权法》第一百八十四条规定：下列财产不得抵押： (1)土地所有权； (2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； (3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； (4)所有权、使用权不明或者有争议的财产； (5)依法被查封、扣押、监管的财产； (6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 四、抵押物的选择原则？ 抵押物的选择应遵循以下原则： 1、法律法规允许买卖、抵押的。即抵押物必须属于《担保法》及相关法律中明确规定可以抵押的财产。 2、不可抗力风险最小。 3、价格稳定。指抵押物的市场价值相对稳定，不易发生贬值的情况。
房贷基础知识 一、贷款种类 目前武汉市人人住房消费贷款主要有三种形式： 个人住房商业贷款、个人住房公积金贷款和个人住房组合贷款。 二、概念 1、个人住房商业贷款，又称"按揭"，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。 2、个人住房公积金贷款是政策性住房公积金发放的委托贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买、建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。 3、个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。 三、贷款条件 1、个人住房商业贷款 1）贷款资格： ①有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）； ②有稳定的职业和收入； ③信用良好，有按期偿还贷款本息的能力； ④有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人； ⑤有购买住房的合同或协议或有关批准文件； ⑥所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值； ⑦不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款； ⑧贷款行规定的其他条件； ⑨以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。 2)贷款最高年限：本人年龄加贷款年限男≤65岁，女≤60岁，最高年限≤30年；实际操作中，通常为男≤60岁，女≤55岁，最高年限≤20年 3)贷款额度：≤房价*80%，实际操作中通常≤70% 2、个人住房公积金贷款 1）申请个人住房公积金贷款的基本条件： ①有本市城镇常住户口、参加住房公积金并能正常缴交 ②连续缴存住房公积金一年以上 ③贷款申请人与购房合同中的购房人为同一人 ④借款人家庭（一对夫妻）中没有住房公积金贷款或其他数额较大、可能影响还贷能力的债务。 2）贷款年限：本人年龄加贷款年限男≤60岁，女≤55岁，最高年限≤30年 3）贷款额度：取下列三个条件中最下限
贷款的基本知识 一、贷款分两种：1、民间贷款；2、银行贷款 银行贷款：贷10万以下服务费用最少收2000 贷10万以上的按两个点收取 (1) 银行贷款首先要问清客户否有过贷款,是否有不良记录. （2）贷两年每月还利到期还本，利息0.95. 所需材料：①房产证；②土地证（私房一定要有）；③身份证；④户口本； ⑤婚姻证明；⑥营业执照（没有也可）。 （3）1年至15年，本息同还利息0.75左右。 房改房土地证注明出让的方可办理； 所需材料：①房产证；②土地证（私房一定要有）；③婚姻证明；④收入证明；（公司有样板）；⑤装修合同（没有也可）。 二、银行贷款办理流程 1、签订贷款合同； 2、收取定金； 3、收齐材料； 4、银行办事人员与评估人员看房；
5、办理评估（评估费,评估价值的2‰）; 6、到银行签字； 7、等审批；（一星期左右）； 8、到房产局抵押（5个工作日）； 9、到房产局领取他项权证，领件80，查档20； 10、3个工作日内放款到本人帐户； 三、私贷服务费300起，一般一个点 1、第一次贷款 1年1.8-2分；半年2-2.5分；1个月3分 ①房产证；②土地证（私房一定要有）；③身份证；④房改房（夫妻双方到场）⑤办理抵押登记先查档20元，领件80元；⑥能办公证书最好。 四、垫资 4分利息 1个月 （已有抵押需要办理解押的） ①办理公证书230元，查档，看房。②出公证书后拿齐材料，到公司签合同放 款. 四、二次贷款（房产证上已有抵押登记的） 5分利左右 ①办理公证书，费用230元；②身份证、户口本、房产证、土地证；婚姻证明. ③还款清单；④查档，看房。 二贷5万以下的得公证书后放款。5万以上需办理查封手续，费用2000左右，不给查封的看实际情况而定 五‘车贷 1 车贷只做本市小轿车.材料(行使证,养路票,购置本,保险,登记证书,过桥票.身份证复印件.)
购房贷款知识 随着房地产市场的火爆，一轮又一轮的购房高潮此起彼伏，众多普通购房者通过银行贷款的帮助实现了房屋新购和置换新潮，在众多的贷款方式面前有时您会感觉难以选择，这里给大家逐一道来每种方式的利弊供您参考，希望对您小有帮助。 1）一次还本付息 现各银行规定，贷款期限在一年以内(含一年)，那么还款方式为到期一次还本付息，即期初的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下： 到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率(%)](贷款期为一年) 到期一次还本付息额=贷款本金×[1+月利率(‰)×贷款期(月)](贷款期不到一年) 其中：月利率=年利率÷12 如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为： 10000元×[1+(4.14%÷12月)×7月]=10241.5元 2）等额本金还款 等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式(如中国银行)。其计算公式如下： 每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+(本金-已归还本金累计额)×季利率 如以贷款20万元，贷款期为10年，为例： 每季等额归还本金：200000÷(10×4)=5000元 第一个季度利息：200000×(5.58%÷4)=2790元 则第一个季度还款额为5000+2790=7790元； 第二个季度利息：(200000-5000×1)×(5.58%÷4)=2720元 则第二个季度还款额为5000+2720=7720元 第40个季度利息：(200000-5000×39)×(5.58%÷4)=69.75元 则第40个季度(最后一期)的还款额为5000+69.75=5069.75元 由此可见，随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息也就越来越少，每个季度的还款额也就逐渐减少。这种方式较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。 该方式1999年1月推出，正被各银行逐渐采用。 3）等额本息还款 个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下： 每月等额还本付息额=［贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款期数］÷［（1＋月利率）＾还款期数－1］ 其中：还款期数=贷款年限×12 如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为： 月利率为5.58%÷12=4.65‰，还款期数为15×12=180
告诉你房贷还款的7种方式！ 导读:本文介绍在房屋卖房，商业贷款的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 你知道房贷还款的方式有哪几种吗？目前市场上算下来可以分为7大类，且听小编一一道来： 1、等额本息还款 这是目前为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。 举例来说，假设需要向银行贷款20万元，还款年限为15年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息贷款，每个月大约还1707元。初始的两三年，1707元中大约80%以上是归还银行的利息部分。 采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，很适合这种还款方式。 但是，它也有缺陷，由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额
本金还款法高。 2、等额本金还款 所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。 举例来说，同样是从银行贷款20万元，还款年限15年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金1111元左右，首月利息为918元，总计首月偿还银行2200元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。 使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上，很多中年以上的人群，经过一断时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。 3、一次还本付息 此前，银行对这种还款方式的规定是，贷款期限在一年(含一年)以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。但是，随着还款方式变革，一年的期限有望高延长至5年。该方式
贷款必备：2018最新贷款防骗手册——基础知识篇 精诺集团 目录 知识篇 (2) 1、常见的贷款形式有哪些？各有哪些特点和优势？ (2) 2、“贷款人”和“借款人”有什么区别？ (2) 3、常见的还款方式有哪些？ (3) 4、什么是基准利率？什么要上浮？ (3) 5、贷款流程是怎样的？有哪些步骤？ (4) 6、“利息3厘”，3厘是多少利息？ (4) 7、什么是高利贷？ (4) 8、什么是套路贷？ (4) 9、什么是“空放”？ (4) 10、什么是“裸贷”？ (4)
如今人们对贷款的需求越来越大，但贷款陷阱也随之层出不穷。精诺集团在接触到的贷款人群绝大部分都缺乏基本金融知识。正是因为缺乏金融知识，所以上当受骗的人不在少数。 贷款看起来是个很简单的事情，就是找别人借钱，然后还钱再加上利息。实际上，贷款是个非常专业的技术活儿，如果不懂点金融知识，很容易上当受骗。为此，精诺集团结合多年的贷款业务经验总结了一些实用的贷款知识，希望能够帮助到大家。 为了帮助大家更好的学习和了解贷款相关知识，精诺集团将防骗手册分为了“基础知识篇、征信篇、业务篇、广告篇、终极篇”五大部分。 知识篇 在该部分，精诺集团将以问答的形式，为大家介绍贷款的一些实用的基础知识。 1、常见的贷款形式有哪些？各有哪些特点和优势？ 贷款形式分为“信用贷与抵押贷”两大种类。
2、“贷款人”和“借款人”有什么区别？ 在贷款行为中，绝大部分人都不知道什么是“贷款人”和“借款人”。 贷款人：是指在借贷活动中运用信贷资金或自有资金，向借款人发放贷款的人或金融机构，一般指商业银行、央行。 借款人：是指在信贷活动中以自身的信用或财产作保证，或者以第三者作为担保，而从贷款人处借得货币资金的企事业单位或个人。 简单来说，你在向银行贷款时，你自己就是借款人，而银行是贷款人。 3、常见的还款方式有哪些？ 常见的还款方式有：等额本金、等额本息、一次性还本付息、先息后本，各自特点如下：
贷款业务基础知识 贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、贴现、透支等出贷资金的总称。银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展；同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。 目录 原则 要素 贷款利息 贷款利率 贷款对象 贷款种类 技巧 （一）货比三家慎选银行 （二）合理计划选准期限 （三）弄清价差优选方式 （四）贷款协议慎重签订 防骗 形式 意义 风险 会计处理 贷款条件 五级分类 正常贷款 关注贷款 次级贷款 可疑贷款 损失贷款 贷款通则 贷款审计 展开 原则 要素 贷款利息 贷款利率 贷款对象 贷款种类 技巧 （一）货比三家慎选银行 （二）合理计划选准期限 （三）弄清价差优选方式 （四）贷款协议慎重签订
防骗 形式 意义 风险 会计处理 贷款条件 五级分类 正常贷款 关注贷款 次级贷款 可疑贷款 损失贷款 贷款通则 贷款审计 展开 编辑本段原则 “三性原则”是指安全性、流动性、效益性，这是商业银行贷款经营的根本原则。《中华人民共和国商业银行法》第4条规定：“商业银行以安全性、流动性、效益性为经营原则，实行自主经营、自担风险、自负盈亏、自我约束。” 1、贷款安全是商业银行面临的首要问题； 2、流动性是指能够按预定期限回收贷款，或在无损失状态下迅速变现的能力，满足客户随时提取存款的需要； 3、效益性则是银行持续经营的基础。 例如发放长期贷款，利率高于短期贷款，效益性就好，但贷款期限长了就会风险加大，安全性降低，流动性也变弱。因此，“三性”之间要和谐，贷款才能不出问题。 编辑本段要素 贷款对象、品种、金额、期限、利率/费率（价格）、担保方式、使用方式、清偿方式、约束条件。 贷款利息 利息是指借款人为取得资金使用权而向贷款人支付的报酬，它是资本（即贷出的本金）在一定期间内的使用价格。 在民法中，利息是本金的法定孳息。 贷款利率 （一）利率 一定期限内利息与贷款资金总额的比率，是贷款价格的表达形式。即：利率=利息额/贷款本金 利率分为日利率、月利率、年度利率。 贷款人依据各国相关法规所公布的基准利率、利率浮动空间，而与该贷款银行确定贷款利率。（二）基准利率 基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率，其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利 率水平来确定。基准利率是利率市场化的重要前提之一，在利率市场化条件下，融资者衡量融资成本 ，投资者计算投资收益，以及管理层对宏观经济的调控，客观上都要求有一个普遍公认的基
贷款的基本知识 贷款的基本知识1、无论何种方式贷款，买方都要本人到银行签贷款;若贷款人已婚，夫妻双方要到场签字;若买方有共有权人，共有权人的配偶也要到场签贷款。若贷款人或共有人或配偶不在南京，需要做委托公证(委托签贷款、同意以所购房产做抵押等等事宜)。 2、连锁店不要许诺客户我们在哪一家银行做贷款;贷款银行由权证根据贷款人的实际情况来选择。 3、贷款额度：商业贷款只能贷到总房价的70%;市行公积金只能贷到总房价的70%;省行公积金只能贷到总房价的70%;房价以银行的评估价(接近市场价)为准。 4、1)、贷款年限：男士贷到60周岁;女士贷到55周岁;2)、贷款年限：商业贷款尽量控制在15年之内;二手房市行公积金贷款不能超过20年;二手房省行公积金贷款不能超过20年。 5、有关公积金的政策通知 1)、自2008年10月1日起，南京市(含郊区、县)及江苏省住房公积金贷款最高额度提高到每人(市行20万元，省行30万元)。 2)、实际可贷额度相应公式：市行：贷款职工月计缴住房公积金额/贷款职工住房公积金缴存比例×0.3×12个月×实际可贷年限;省行：贷款职工月计缴住房公积金额/贷款职工住房公积金缴存比例×0.45×12个月×实际可贷年限3)、市行住房公积金贷款额度取最小值时采取千位进位法，
即满壹千元即进而取整至万元。举例：如客户根据公式算下来贷款额度为14.25万，采取千位进位法，客户可贷到15万; 如客户根据公式算下来贷款额度为14.05万，采取千位进位法，客户只能贷到14万;省行不可以进位。4)购买面积在144平方米以上的高档住宅可贷款额度减半5)夫妻双方任何一方曾经使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款贷款暂时不与办理。 6、市行公积金帐户查询：96166-1-1-1-输个人身份证号-查询帐户金额、月缴存额和月缴存比例。 7、若夫妻二人中一人为军官，其配偶有市行公积金，可贷款的最高额度为：军官30万，非军官根据公积金贷款最高额度公式计算，两人相加为可贷款的最高额度。士兵不享受此待遇。 8、若夫妻双方的公积金，一个是市行公积金，一个是省行公积金;(1)借款人是市行公积金，贷款额度可以贷到总房价的70%x20年;(2)借款人是省行公积金，贷款额度可以贷到总房价的70%x20年，夫妻双方中任何一方已办理公积金贷款的，再次购房时暂停办理公积金贷款。 9、纯公积金：市(省)行公积金贷款公积金部分个人最高只能贷到20(30)万;可以贷40(60)万的条件是： 1)、必须是夫妻关系;2)、夫妻二人都有公积金;3)、夫妻双方中的任何一方在此之前没有用过公积金贷款 4)、夫妻之间的任何一方最高贷款额度都是20(30)万。 10、省行公积金管理中心地址：北京西路16号苏兴大厦23楼2304室，电话：8339 2791;市行公积金管理中心地址：太平北路51号太平大厦大厅内，电话8455 2819。
贷款题库 一、单项选择题 1、风险管理最为核心、最为关键的阶段是（）。 A、风险识别 B、风险计量 C、风险监测 D、风险控制 2、下列项目中属于流动资产的是（）。 A、银行存款 B、短期借款 C、应付票据 D、预提费用 3、（）是银行的最高风险管理／决策机构，承担对银行风险管理实施监控的最终责任。 A、监事会 B、高级管理层 C、股东大会 D、董事会及其专门委员会 4、全面风险管理体系的灵魂是（）。 A、风险管理文化 B、风险管理策略 C、公司治理结构 D、内部控制系统 5、《担保法》规定：保证方式可分为（）。 A、代偿保证和一般保证 B、赔偿责任和连带责任保证 C、一般保证和连带责任保证 D、代偿责任和连带责任保证 6、担保贷款是属于贷款（）。 A、风险抑制 B、风险转移 C、风险的内部分散 D、风险的外部分散 7、个人贷款信用分析最主要的是（）。 A、个人品德 B、是否有稳定的预期收入 C、资产 D、其他债务及支出 8、贷款期限本质上是由资产转换周期决定的，流动资金的资产转换周期应由（）组成。 A、存货周转期 B、应收账款周转期 C、存货周转期与应收账款周转期之和 D、存货周转期与应付账款周转期之和 9、在银团贷款中，贷款协议签订后的工作主要由（）负责。 A、代理行 B、参加行 C、牵头行 D、副牵头行 10、银团贷款的组织者或安排者称为（）。 A、代理行 B、参加行 C、牵头行 D、经理行 11、第一还款来源是指（）。 A、借款人的资产变现收入 B、借款人的正常经营收入 C、借款人的担保变现收入 D、借款人的对外筹资 12、使用贷款风险分类法对贷款质量进行分类，实际上是判断借款人及时足额归还贷款本息的（）。
贷款 贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、贴现、透支等出贷资金的总称。银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展；同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。 贷款利息 利息是指借款人为取得资金使用权而向贷款人支付的报酬，它是资本（即贷出的本金）在一定期间内的使用价格。 贷款利率 （一）利率一定期限内利息与贷款资金总额的比率，是贷款价格的表达形式。即：利率=利息额/贷款本金利率分为日利率、月利率、年度利率。 无抵押贷款 无抵押贷款，又称无担保贷款，或者是信用贷款。不需要任何抵押物，只需身份证明，收入证明，住址证明等材料（具体证明材料要看是什么银行）向银行申请的贷款，银行根据的是个人的信用情况来发放贷款，利率一般稍高于有抵押贷款，客户可根据个人的具体情况来选择贷款年限，然后跟银行签订合同，有保障。 国内无抵押贷款企业 目前国内有无抵押贷款产品的银行有花旗银行，渣打银行，平安银行，宁波银行等。 贷款公司有宜信，急急贷、中安信业，各地还有大量的担保、咨询名义的贷款公司。 电子金融机构主要指人人贷模式的网站。 目前，无抵押贷款（信用贷款）在国内正蓬勃开展。虽然时间不长，但各方都积极推出产品争抢市场。目前国内正式推广的无抵押贷款有渣打银行推出的现贷派即属于无抵押贷款，可以贷款的金额为八千元到两万元，银行推出的此类产品的共同特点是额度低，门槛高，手续较慢。贷款公司的无抵押信用贷款，额度大约2-30万，利率1.5%-3%。贷款公司中的一部分就是俗称的高利贷，这类产品的特点是速度快，额度很灵活，但是成本被隐藏在手续费等收费项目上，实际贷款成本远高于对外宣传的利率。 各大银行无抵押贷款项目简介 1）平安银行新一贷无抵押个人贷款新一贷是中国平安集团旗下平安银行推出的无担保个人贷款业务，面向工薪族及私营业主等，可用于经营或个人消费（包括买车、装修、旅游、进修、婚庆、医疗及其他大额消费），最高可贷50万。平安集团旗下深圳发展银行也推出“新一贷”。 2）平安易贷险平安易贷险，又名平安易贷，是中国平安集团旗下平
申请房贷前你必须要了解的3个常识 小伙伴们听说了吗？《欢乐颂2》就要开拍了，好吧，大家对这些都不热衷，那小编就来给大家说一下关于房贷，我们必须要了解的那些常识。 1.首付比例 虽然之前央行宣布，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。 但从目前的房贷市场来看，不是所有商业银行的首套房贷首付比例均按“最低20%”的标准执行。比如，重庆的汇丰银行、渣打银行首套房贷首付比例最低3成;长沙地区的长沙银行首套房贷首付比例最低2.5成……所以，大家在申请房贷时，首先要弄清楚银行首套房贷首付比例的执行标准，然后按照要求做好准备。 2.贷款利率 既然是贷款，肯定是有利息支出的，为便于做好资金安排，借款人在贷前一定要对房贷利率有所了解。 从目前来看，各商业银行的房贷利率执行标准均不一样。同样以长沙为例，该市的工商银行、中国银行、建设银行和光大银行的首套房贷利率可打9折,交通银行、浦发银行首套房贷利率打9.5 折，中信银行首套房贷利率按基准利率执行……所以，大家申请房贷不要只盯着一家银行看，最好是“货比三家”，选择利率最优惠的银行办理贷款，从而降低购房成本。 3.还款方式 目前最常用的房贷还款方式有两种：一是等额本息，二是等额本金。虽然这两种还款方式只有一字之差，但在利息支出的数额上相差甚大。说直接点就是：等额本金比等额本息更省钱!不过话虽如此，等额本金却不是人人都适合，因为这种还款方式的前期还款压力较大，所以适合收入较高的人士选择，而收入稳定的人士还是适合等额本息还款。
贷款基础知识汇总 贷款是日常生活中常见的凑错资金，生产经营等主要的资金来源，贷款种类主要分为：抵押贷款和信用贷款两种。 信用类贷款： 1. 信用贷款需要申请人有正当职业和稳定的收入（一般要求提供银行的流水来证明工资 收入情况，需要提供社保和公积金，工作地位最好是知名企业或者事业单位）。 2. 申请人需要有良好的信用记录，不能有恶意欠款，或者多次延期还款，同时不能再近 连续多次有个人或者机构征信查询记录，否则被拒贷的可能性比较大（注意尽量不要申请网贷，如果申请记录过多说您您太缺钱了，谁还敢借钱给您）。 3. 如果您有房产、车辆可以帮助你提升贷款的额度和可能性（一般车房都是贷款所在城 市的为准）。 4. 贷款额度一般为您月工资收入的10倍左右，或者公积金社保缴存基数计算额度（具 体看您的整体资质和批款机构的具体计算公式）。 新型信用贷款产品：保单贷（保险公司购买的大额商业保单现在也比较流行）。 月供贷（您所购买房产月供的倍数，一般要求贷款所在地或附近城市缴 费超过六个月以上的有的机构可以放宽的一个月就可以）。 抵押类贷款： 1. 您需要提供可以上市交易的资产，一般是房产，或者是车。 2. 根据您房产的情况可以分为无抵押的的全款房和有银行按揭为还清的房产或者是抵 押给其他机构的房产。 3. 一般要求房产的房龄不能太高（大部分银行要求20年房龄，个别银行可以放宽至30 年以里或35年以里房龄。） 4.在银行可以贷款到房屋评估价值的6成～8成。（具体根据客户的用款情况可以选择银 行和评估公司来尽量帮助客户解决） 车辆贷款：一般要求车辆要抵押给机构公司放到指定的停车场或者装上GPS才能开走，这类业务主要都是民间的贷款机构在做。
贷款基础知识（一）
1、什么样的房子可以做交易贷款？ 主要有以下几点： 第一、楼龄为1990年以后。 第二、面积在30㎡以上。 第三、有稳定的工作收入。 2、什么样的房子能做消费(直抵)贷款？ 第一，借款人有真实的借款用途（用于买房，买车，房屋装修） 第二，借款人有良好的工作单位（公务员，事业单位或知名企业上班） 第三，房屋面积在60㎡以上，楼龄为1992年以后。 贷款额度一般为房屋评估值的五成。 3、什么样的房子能做公积金贷款？ 第一，面积不限，只要是市内的楼房即可。 第二，房龄要求在25年以内。 第三，连续在公积金管理中心缴存6个月以上。 房龄在五年以内的可贷评估值的六成，五年以上可贷五成。 4、什么样的房子贷款能做到六成？ 现行二手房商业贷款的成数一般为五成，但如果房龄在五年之内，借款人为沈阳 户口，工作单位稳定具备较强还款能力的，可以做到六成。 5、办理交易贷款对于过户时间有要求吗？ 有，办理二手房交易贷款必须是交易在三个月之内的房产，这样才可以正常办理 交易贷款。 6、贷款人年龄大了，还可以贷款吗？ 商贷:借款人为男性（年龄加贷款年限）不能超过65岁，女性（年龄加贷款年限） 不能超过60岁。 公积金:借款人为男性 （年龄加贷款年限） 不能超过60岁， 女性 （年 龄加贷款年限）年龄不能超过55岁。 7、户口在外地，能在本地办理贷款吗？ 能办理。首先，您本人是在本地工作，有稳定的工资收入和良好的信誉情况，这 样您才可以向银行申请办理贷款。 8、贷款年限最长可以贷多少年？ 商贷:贷款年限一般为30年减房龄。 公积金:25年减房龄(最长20年)。 9、房子交易前，可不可以先做贷款审批？ 可以。交易前可以先审批，待银行批复以后再进行交易。这可以保障买卖双方的
银行信贷产品基本知识 银行消费贷款 一、定义： 就是指银行对消费者个人发放的、用于购买耐用消费品或支付其他消费用的贷款。比如：住房装修、汽车、家电、彩电、冰箱、电脑等，现在还可以申请银行消费贷款去旅游度假，求学深造。 银行消费贷款是让人们把消费提前释放，即可以提高其生活质量，还能迫使借款人因负责倍加努力工作，是一种消费观念的转变。 二、种类及申请条件： 1、信用贷款，申请条件： A借款人是具有完全民事及行为能力的自然人。18-65岁 B借款人有常住户口或者有效居民身份、有固定居民场所。 C借款人有正当职业和稳定收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力。 2 、消费性抵押贷款： A年满十八周岁至六十周岁，具有完全民事行为能力的中国公民、港澳台同胞及持有合法护照的外国人士； B借款人应具有稳定的职业和收入，有按期偿还贷款本息的能力； C能够提供银行认可的抵押物、质押的权利凭证； D贷款额最高为房屋评估净值的70%，条件优可适当贷高至90%。 三、所需资料： 1.身份证 2.户口本/军官证/台胞证/港澳通行证/护照； 3.收入证明（需盖所在单位公章或人事章），要求月供不超过月收入的50%； 4.工资流水及常用银行卡流水； 5.婚姻证明； 6.配偶的身份证和户口本 7.房屋产权证复印件 8.用途证明（装修合同、购车合同、旅游签证等），收款人身份证及银行卡复印件。 银行名称政策变化（2011.10）点评 邮储银行消费贷款：贷款条件：单位职工（18-60周岁，在深圳连续工作一年以上，企业注册资本1000 万元以上（含境外自然人）；贷款用途：购买自用车、支用住房装修费用、支用高等教育学 杂费和其它合法消费用途；贷款额度：单户授信额度为最低3万元，最高300万元；住宅： 最高60万，且不得超过所装修住房当前市场价格的25%；自购车：最高50万，且不得超 过车辆价格的70%；（优质单位职工最高提到200万元）其它合法费用支出：最高50万元， 且不得超过消费用途凭证的所载明的交易价格的70%贷款期限：住宅：10年；自购车：5 年；学杂费：9年，其它合法支出：3年；贷款还款方式：按月等额本金、按月等额本息、 一次性还款付息（1年期）；利率上浮10-20% 利率优惠、额 度授信、随借 随还、还款灵 活、利率优惠