对房地产企业投融资管理的分析与研究 发表时间：2018-05-23T16:32:28.730Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第35期作者：彭希玲 [导读] 因此就需要通过相应的投融资手段来获得大量的资金支撑，其极易受到国家货币政策与市场环境的干扰。 中国水利水电第八工程局有限公司湖南省长沙市 410004 摘要：改革开放以来，我国市场经济体制的成熟以及原先福利分房制度的改革推动房地产行业的快速发展。在完善房地产项目传统融资方式的基础上，整合创新融资模式是房地产企业发展的一个重点课题。房地产产业属于资金密集型产业，其从开发到结束都需要大量的资金，因此就需要通过相应的投融资手段来获得大量的资金支撑，其极易受到国家货币政策与市场环境的干扰。 关键词：房地产；投融资；管理；措施 1导言 房地产行业作为资金密集型行业，大部分房地产企业融资渠道单一，外部融资有很大的困难。如何拓宽融资渠道进行多元化融资，解决资金缺口成为房地产企业的当务之急。当前，房地产企业过分集中于银行贷款，融资方式单一，不仅增加了融资风险，同时也影响企业的长远发展。房地产项目具有投资大、项目周期长、高财务风险等特点，融资对房地产业项目的成败尤为关键。 2我国房地产金融行业分析 房地产金融行业现状：在中国城镇化进程中，房地产企业作为国民经济的先导型产业发挥了重要的带动作用，它是一个具有高度综合性和高度关联性的行业、资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，所以融资对房地产企业尤其重要。在我国目前的金融环境下，房地产业融资渠道单一，投融资金融创新滞后，在一定程度上限制了房地产企业的成长，也导致了风险过度集中，加大了金融风险。所以房地产企业更应该不断进行融资思路创新，企业本身拓展多元化的金融市场，积极培育二级市场，选择适合自己的不同的融资方式。 近两年来，随着楼市持续分化、房地产业步入“白银时代”，楼市继续上演整合大戏。融资能力已演变成房企的核心竞争力之一。从融资角度看，中小房企的融资渠道会收窄，融资规模也会大幅下滑，融资成本大幅提高。优秀的融资能力能够有效控制成本保证盈利空间，也可以改善财务结构维持稳健运营。 融资渠道变迁历程及未来展望：主流的房地产企业融资渠道有权益融资、开发贷款、非标融资、海外融资、传统债券融资及资产证券化等。权益融资最大的优势是直接做大净资产,改善企业的资产负债率,从而实现迅速加杠杆。2006年起至今,随着我国房地产投融资体制的变化和有关政策的出台,房地产融资渠道经历了阶段性的变迁过程。其中2006～2009年, 主要的融资渠道是IPO、股票增发; 2009年底至2010年初“国四条”、“国十条”等政策相继出台,权益融资受限,非标兴起;在市场调控作用下,2014年后房地产非标再次被重启的定增所取代;2015年初证监会颁布公司债新政,政策放松下的房企纷纷放量发行,债券融资在近两年增长迅速。 3房地产行业融资存在的主要问题 大部分项目以债券、银行贷款融资为主，融资渠道单一。项目资金不足和融资结构不合理成为一个突出的问题。房地产开发企业融资结构不合理，容易导致融资比例失衡，中长期资金不足。很多企业在资金周转中不自由，较易引发财务风险。融资水平差异大，房地产开发企业融资水平存在较大差异。相比于大型房地产开发公司，中小企业很难从银行获得足够的资金支持。 不同的融资方式不仅影响着房地产企业融资的难易程度和资金规模，还会对房地产企业的融资成本产生影响。从房地产企业融资资金的来源角度分类，融资渠道大致可以分为内源性融资、外源性融资。 4房地产企业投融资管理 4.1创新融资渠道，使其多样化 必须灵活运用多种融资渠道，才能够为房地产企业带来新鲜、充足的流动资金。综合使用多种投融资管理形式对房地产企业内部的融资资金，是当前我国房地产企业扩大企业资金来源与提升企业市场竞争力的主要途径。当下，我国房地产企业比较通用的强化企业竞争力的手段有企业联盟、夹层融资与房地产证券化等。企业联盟的形式就是将不同房地产企业的运营目标统一化，然后共同为整个房地产企业服务，实现房地产企业资金、项目资源的最优化整合。而夹层融资就是风险与收益介于股权与优先债券之间的投资形式。其主要是结合股权与债权形成一种独特的融资方式，通过不同的组合形式，才能够满足投资者与借款者各种层次的需求。而房地产证券化就是通过股票、债券、信托基金等进行企业融资。最终使得房地产企业投融资渠道多样化，更有利于投融资管理工作的进行。 4.2按房地产项目类别选择融资模式 4.2.1普通商品房 普通商品房是目前房地产企业的主要开发项目，普通商品房的建设周期较长，使得销售周期也较长，面临消费者拖欠贷款的风险。土地竞拍阶段对融资金额和时间要求较高。同时其销售率较高，建设总成本不高，对资金需求数量有限。因此在进行此类项目的融资时可以选择传统的中长期融资模式，主要包括内源融资、股东借款、银行信贷和债券融资等模式。 4.2.2高档住宅区 相对于普通商品房的开发而言，高档住宅对资金的需求更高，仅靠内源融资难以满足要求，同时高档住宅区的销售率低、销售周期和资金回收期长，对资金的数量和时间的要求都很高，银行信贷也难以满足要求，对此类项目融资时优先可以选择长期债券融资、信托资金组合、股东借款的融资模式。在面临项目资金紧张时，可以选择银行信贷来解决资金的暂时短缺问题。 4.2.3写字楼、商场 写字楼和商场等项目的资金回收与住宅的资金回收不同，写字楼以及商场的资金回收依赖于租金以及物业费，此种项目对资金的回收期和融资成本要求比上述两种都要高。针对此特点除了选择债券融资、外商投资以及房地产信托获得长期资金之外，还可以选择夹层融资、银行信贷来满足中短期资金需求。 4.3优化房地产企业内部资金结构 资金密集一直是房地产企业的特点，因此房地产企业的负债率通常是居高不下，尽管高负债的情况能够从短期内增强整个企业的运营
房地产项目融资方案（一） （一）融资组织形式选择 研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。 （二）资金来源选择 在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。 （三）资本金筹措 资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。 （四）债务资金筹措 债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。 1.信贷融资 任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。 2.债券融资 企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。 （五）预售或预租 由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。 （六）融资方案分析 在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。 1.资金来源可靠性分析 主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。 2.融资结构分析 主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。 3.融资成本分析 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。 4.融资风险分析 融资方案的实施经常受到各种风险的影响。 房地产项目融资方案（二） 一、房地产项目融资操作流程如下： 准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押 二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有： 1、房地产开发类贷款—— 是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。
房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择1 投资费用的组成及计算 1.1 开发成本 1.1.1 土地使用权出让金 1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费(生地) 1.1.3 前期工程费 1.1.4 建安工程费 1.1.5 基础设施费 1.1.6 公共配套设施费 1.1.7 不可预见费 1.1.8 开发期间税费 1.1.9 其他费用 1.2 开发费用 1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用 2 投资资金使用计划的编制 2.1 编制投资资金使用计划的依据 2.2 资金使用计划表的形式 2.3 资金使用计划编制方法 3 融资基本理论 3.1 资金投入方式与来源 3.2 项目的融资组织形式 3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资 3.3 资本金筹集
(1)公司融资方式下的项目资本金 (2)项目融资方式下的项目资本金 3.4 负债融资 对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。 (1)商业银行贷款 u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分 (2)非银行房地产金融机构 3.5 信用保证措施 3.6 抵(质)押贷款与抵(质)押物 (1)抵押贷款(2)质押贷款 3.7 筹资决策 4 房地产开发项目融资实务 4.1 短期资金筹措 (1)商业信用(2)商业票据,,本票与汇票(3)短期贷款 4.2 中长期资金筹措 (1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式 合作开发(5)预售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9) 股票(上市股份制开发企业)(10)发行公司债券(11)银团贷款 4.3 开发各阶段融资方案 4.3.1 土地竞投与购地 (1)资金投入量(2)资金来源 4.3.2 规划设计与场地准备 (1)资金需求(2)资金来源 4.3.3 ?0以下工程
实用文案 目录 一、公司介绍 (1) 二、项目分析 (4) 三、市场分析 (10) 四、管理团队 (16) 五、财务计划 (17) 六、融资方案设计 (17)
一、公司介绍 公司简介 大连市某房地产有限公司是经大连市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。 成立时间：1998年12月30日 注册资金：2000万元（人民币） 企业法人：*** 注册地址：建设路 公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁 大连市某房地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设置五个职能部门，分别为： 1.综合部：负责行政、人事和后勤服务 2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭 3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续 4.工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度 5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证
件 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。 公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。 公司宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个
3.1中小型房地产企业当前地融资特点 3.2中小型房地产企业当前地融资现状 3.3中小型房地产企业融资出现地问题 3.4常用地融资渠道 3.5中小型企业融资难地原因 3.6影响中小型企业融资因素 3.6.1中小房地产自身因素 3.6.2外部方面地因素 3 我国中小型企业融资问题地分析 3.1中小型房地产企业当前地融资特点 l、银行信贷是中小房地产融资地主渠道据估算，房地产开发资金来源中大约有30％都是出自于银行地直接贷款，而作为开发资金来源另一部分地自有资金实际上也有很大一部分是来自于个人按揭贷款，两项相加之后，房地产开发企业前期操作筹集到地银行贷款就近逾40％更甚者，近来某些建筑单位垫资施工现象屡见不鲜，直接和间接由银行所提供地贷款已在不少房地产开发企业地前期准备金中至少占了60％以上，并且“空手套白狼” 地企业也有一些.银行信贷可以说是贯穿了土地储备、交易、房地产开发和房产销售地整个过程.文档收集自网络，仅用于个人学习 2、股权融资在我国房地产金融中占比较小，对中小房地产企业没有开放，可以说中小房地产企业根本无力进入正规地资本市场进行直接融资.目前中国拥有3 万家房地产企业(2002年底为29967家)，其中，2002年证券统计上公布地房地产业上市公司只有42家，占全国房地产企业总数地0．2—1％；2002年房地产上市公司地总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业地资金来源不足0．5％，如果考虑到其他上市企业通过证券融资后将资金投向房地产业，则上市融资在房地产业总资金来源中地占比会有所扩大，但仍然是一个较小地比例，对中小房地产企业无法进行资金地融通. 文档收集自网络，仅用于个人学习 3、房地产债券融资所占份额也很小，中小房地产企业难以获通行证.我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区地开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1．5亿元.1993—1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券.1998年以后政策限制逐步放松，房地产企业重新恢复了债券发行，如深圳振兴集团股份有限公司为翠海花园工程发行地“1998深振业债券”、北京首创发行地
房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵 押、在建工程抵押 一、房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A： 1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；
房地产项目主要融资方式 房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。 但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。 十二种创新途径 根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的 向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成 本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。 （一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金 可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。 （二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一 是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高， 海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、 规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融 资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基
湖北恩施莲花城项目 融 资 方 案 恩施莲花城生态旅游开发有限公司二〇二〇年四月二十二日
目录 一、项目名称........................................... 错误!未定义书签。 二、项目主体........................................... 错误!未定义书签。 三、投资规模、期限及还款进度........................... 错误!未定义书签。 四、项目基本情况....................................... 错误!未定义书签。 五、项目投资估算....................................... 错误!未定义书签。 六、项目销售收入及税费................................. 错误!未定义书签。 七、项目财务分析....................................... 错误!未定义书签。
一、项目名称 “恩施莲花城”建设项目 二、项目主体 恩施莲花城生态旅游开发有限公司 三、投资规模、期限及还款进度 本项目拟分三期投资： 一期投资总额为10000万元，资金来源为业主自筹9000万元，拟从银行贷款1000万元，项目土地抵押贷款，贷款期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率暂按%确定，预计贷款资金一次性到账，利息按季度支付，2017年5月本利还清。 由于自有资金准备不足，拟用项目股权质押，融资2000万元，使用期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率预计为15%。 四、项目基本情况 恩施市是恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，全州政治、经济、文化中心和交通枢纽，湖北省九大历史文化名城之一，享有“世界硒都”、“仙居恩施”的美誉，是中国优秀旅游城市，国家园林城市，现正倾力打造全国休闲养生第一市。恩施市莲花城项目位于湖北恩施市三岔乡莲花池，项目规划用地175000平米，建筑面积65000平米。项目包括独栋别墅、退台别墅、联排别墅、洋墅、商业广场等。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤。
房地产开发融资渠道分析及展望 一、房地产融资渠道概述 房地产行业作为资金密集型行业，融资方式可分为两大类：一类是间接融资，主要是银行贷款；二类是直接融资，包括四小类：一是传统债券类，二是私募股权和IPO、再融资在内的传统股权类，三是非标类，主要模式为信托、券商资管通道、私募基金等；四是创新型融资方式，以房地产资产证券化为代表，主要产品为ABN、ABS及REITs。 2006～2009年，房地产行业以间接融资(包括银行贷款及非银机构贷款)为主;房地产企业自筹及直接融资资金包括自有资金、股票融资、债券融资、房地产信托、国内其他融资和海外其他融资等,呈现出多元化的特点。 2010年以后直接融资(包括股权融资、债券融资、非标融资及资产支持证券融资等)逐渐取代间接融资渠道，成为房地产企业的主要融资来源。 二、2006年以来房地产行业各发展阶段及其主要融资工具变化 1.2006～2009年，银行贷款为房企主要融资渠道，国内股权融资昙花一现，公司债券开始兴起 2006～2009年，我国房地产投资年增长约30%，房地产企业融资需求旺盛，而当时我国房地产融资体系主要是以银行信贷为主的单一格局，导致信贷规模暴增。 由于融资渠道过度单一，导致房地产业的发展严重依赖于银行信贷政策，并带来银行贷款结构风险。此时，恰逢美国金融危机，促使监管机构开始严控房地产开发贷款，房地产业纷纷开始探求多元化融资渠道，公司债券开始兴起。自2007年证监会发布《公司债券发行试点办法》规定A股上市公司可发行公司债后，房企公司债券融资平台被充分利用。
2007年我国股市处于牛市，溢价率较高，房地产企业纷纷上市并通过定向增发直接融资。 2.2010年～2013年9月，房地产进入一轮长时间调控，房地产信贷受控，房企国内股权融资及债券融资受限;非标融资逐步兴起，海外债券2013～2014年迅速增长2009年“四万亿”刺激后，信贷采取总量控制方式管理，房地产行业、地方融资平台等成为银监会限制银行贷款投向领域，通过非标融资方式变相取得银行贷款成为其主要融资方式。债券融资对企业资质要求较高，大部分资质偏弱的中小型企业转而通过监管相对薄弱的非标业务进行融资。 对于房企非标融资而言，此阶段非标融资模式从最初的信托计划、信托贷款发展至信托受益权转让等，形式不断多元化。2011年以前，房企非标融资以委托贷款、信托转让、信贷资产等形式为主，2011年7月，银监会下发文件规定银信理财合作的产品禁止投向委托贷款、信托转让、信贷资产，并要求银行将业务中所涉及的票据资产、贷款转入表内，随后信托受益权转让模式迅速发展，商业银行可通过理财资金或自有资金投资此类非标资产，绕开监管。 债券融资方面，企业债券审核较为严格，偏向支持保障房建设;银行间债务融资工具除部分土地开发类城投公司、园区开发公司、商业地产公司外，住宅类房企很难发行;2010年1 月证监会联合国土部加强对房地产企业融资监管，公司债券发行规模大幅缩减;国内房地产无一例IPO，定增规模大幅缩减。 2013～2014年，由于国内融资受限、发债可享受海外低利率及人民币升值收益，房企海外债券发行规模迅速增长，以美元债和美元票据为主。 3.2014年10月～2016年9月，货币政策宽松背景下，房地产国内债券融资快速增长，资产证券化等创新融资方式不断涌现，非标融资及海外融资规模逐渐下降 随着宏观经济下行压力加大，2014～2015年央行多次降准降息，房地产市场调控政策放松，2015年全国房地产销售回暖。 商业银行非标业务监管不断加强抑制房企非标融资。2013年8号文限制了银行理财资金投资非标准化债权资产规模的上限，房企非标融资增长放缓，但通过引入过桥企业、采取买入返售等模式开展房地产非标融资业务，商业银行可将交易性质转换为同业业务以规避监管。2014年127号文限制商业银行同业资金投资非标，一方面，房企为绕开监管，采用更复杂的非标模式，如券商/保险/基金通道、过桥企业、租赁公司及同业渠道等;另一方面，银行理财资金资产配置面临重大调整，非标受到进一步压缩，对债券等标准化资产的配置需求极大增加。 在市场整体利率下行、债券配置需求增加及融资政策放松等因素的共同作用下，房企国内债券融资快速发展。2014年9月上市房企在银行间债券市场发行中票开闸;2015年1月公
地产项目融资方案(范本）************项目融资方案 *******************有限公司 二〇一三年七月十七日
目录 一、融资项目名称2 二、项目融资主体2 三、融资规模、期限及还款进度2 四、担保公司情况2 五、项目基本情况3 六、项目投资估算4 七、项目销售收入及税费5 八、项目财务分析6 一、
融资项目名称 “************”建设项目 二、项目融资主体 ************有限公司 三、融资规模、期限及还款进度 项目总投资72,035.00万元，资金来源为业主自筹32,035.00万元，拟从银行贷款40,000.00万元。贷款类型为项目贷款，贷款期限为3年，自2013 年1月至2016年1月。年利率暂按7.00%确定。 贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511平米，评估价值×××万元。另外由**********有限公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。 预计贷款资金一次性到账，本金按3年分期偿还，利息按季度支付。2014年1月偿还本金20,000.00万元，2015年1月偿还本金10,000.00万元，2016年1月偿还本金10,000.00万元。 转发是美德，但请标明出处：房地产投资融资俱乐部（fdctz888) 四、担保公司情况 ********************************************************* ********************************************************* ********************************************************* ********************************************************* ********************************************************* *************。 五、项目基本情况 ************项目位于**********************，项目规划用地14511平米，建筑面积150700平米。项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高99.8米，裙楼几何尺寸为95m×90m。1号楼为办公式公寓，2号楼为住宅（含部分拆迁户还建房），3号楼为四星级宾馆。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤8.29，建筑密度≤52.95%，绿地率≥15.8%。 目前项目已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证，建设用地规划许可证，拆迁许可证，即将取得建设项目规划许可证及开工证），已进入地上物拆迁阶段。共有160余户住户需要拆迁，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。 项目建设期为3年，自2012年1月至2015年1月。
中国房地产房地产投融资之道 2009年8月16日下午，中经联盟投融资与土地专业委员会，在北京富力万丽酒店，举办了“中国房地产北京论坛之新经济格局下的房地产投融资之道”高峰论坛。中经联盟常务主席陈顺在会后专门给我打电话，一向严谨的他高度赞赏了这次活动的策划、组织、高端、专业性，他称赞中经联盟的活力1年来从来不减，大腕云集，人气很旺，后劲十足，200多名参会的业内人员中100多位资深老总参会，规模宏大，影响力深远，称赞中经联盟秘书处不计报酬，搭建平台让业内共同讨论房地产热点话题，公益性的定位为房产界所称道。 此次论坛中，中国房地产经理人联盟正式推出了“中国房地产北京论坛”品牌，拟定了打造“南有博鳌、北有北京”的影响中国房地产行业发展的高峰论坛的行动计划。这次“新经济格局下的房地产投融资之道”将作为中经联盟系列论坛中的处女作，探索和尝试一种和博鳌论坛同样有影响力的高峰论坛，着无疑让中国房地产业睁大了眼睛，共同在期待！ 全国工商联房地产商会秘书长钟彬；中经联盟常务理事会常务主席、中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺；中经联盟创始人、秘书长、华业地产副总经理陈云峰；中经联盟常务理事、投融资与土地专业委员会主任委员、复地集团副总裁兼北方区总经理张春华；中经联盟常务理事、万科集团副总裁兼北京公司总经理毛大庆；天津富力地产董事长谢强；北京丰台区丽泽金融商务区开发办主任邱明，中国人民大学土地系副主任曲卫东；建行北京华贸中心支行行长杜玲女士；北京交通大学金融证券学博士研究员杨振海；兴业银行海淀支行付行长黄盛良；中国银行私人银行副总经理周涛；中国对外经济贸易信托融资业务部总经理陈书通；华商三津投资公司董事长杜安；北京喜神资产管理公司总经理李杰；渤海银行北京分行总经理张鹏飞；北京金隅嘉业房地产有限公司总经理黄安南、金融街控股投资部总经理杨朝辉；高策地产顾问机构董事长李国平；复地集团财务副总监章华；查里曼资本中国区首席代表张克俭；中信信托有限责任公司业务三部总经理苏继清；东亚银行北京分行行长褚晓路；花旗环球金融亚洲有限公司副总裁赖绍武；磐天中国资本（美国）公司董事长陈大江；汉能投资集团副总裁宗小丽；中国国土资源网总经理、地交会秘书长张乃民；常务理事、北京联达机构总经理杨少锋；常务理事：北京首开仁和副总经理李捷; 常务理事：北京理工大学工商管理系博士/主任周毕文; 常务理事：北京鸿坤房地产公司营销副总监郭利勇; 常务理事、新京报总经理助理兼副总编辑张学冬;常务理事、中经联盟商业地产专委会主任、香港SPACE副总经理许大金；中经联盟常务理事、发展委员会主席陈梁；常务理事、家和网董事长刘乾坤；常务理事、香港太平洋首席执行官贾卧龙；中经联盟副秘书长金伟、赵鹏程、解宇晋、王丹，各位部长等多位房地产业内人士参会，鑫苑（中国）置业发展中心总经理王红梅、北京艺苑房地产开发公司副总经理王树森都是首次参加活动，他们说：中经联盟的活动比他们听说过的还要好，交朋友之外，对工作大有裨益。 北京广播电台交通台首席主持人王佳一，推迟了其他安排，专程义务为活动全程做了主持。我特别喜欢王佳一，每天堵车在路上，王佳一的“一路畅通”伴随我们每个人，她机智的主持不亚于我见过的CCTV马斌、陈伟鸿、赵赫、王小丫等。看来，中经联盟越来越追星了啊！ 在主持人李国平主持下，论坛嘉宾天津富力董事长谢强；中体奥林匹克花园总裁陈顺；万科副总裁兼北京公司总经理毛大庆先生；丽泽金融商务区开发建设指挥部办公室主任邱明先生；中国人民大学土地系主任曲卫东先生；联达董事长杨少锋针对“土地价值新思辨及应对共同进行了讨论，充分表达了业内对新经济格局下土地与融资的各种理解和思考方式。
中小房地产企业融资渠道分析
中小房地产企业融资渠道分析 一、我国房地产企业融资现状与渠道分析 （一）房地产资金来源现状 房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。04年1~11月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的76.4%，其中直接国内贷款融资占所有资金来源的26.4%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长5.75%，利用外资金额同比增长10.12%，增幅很大。行业资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款数量巨大。 图2.16 房地产行业不同资金来源所占比重 （二）本期不同渠道融资金额变化 图2.17 不同渠道融资金额变化 2004年8月份以来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹，略有增长。 （三）现有七大融资方式剖析 受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多。 1.国内银行贷款： 银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行121号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。 2.信托项目融资： 信托是目前房地产业新兴的融资热点，從2003年到2004年，全國共發行房地產信託163只，融資額175.8億元。信托资金的分量远不足以支撑行业的发展，之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。 3.海外房产基金： 国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都造成了国际资本的进入。 4.国内产业基金： 毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。 5.非上市股权融资： 土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让，只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。 6.上市融资： 上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。 7.债券发行： 先不说我国债券市场的规模相对较小，交投清淡，发行和持有的风险，因为根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。 总而言之，房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新组合。同时，构建房
《项目投资与融资决策》课程教学大纲 一、课程名称：项目投资与融资决策 Decision-making of Project Investment and Financing 二、主讲教师：仝允桓教授 三、上课时间：9－16周，周三晚上（19:20-21:45）；周五晚上（19:20-21:45） 四、上课地点：旧经管学院报告厅 五、课程说明： 本课程设置的目的是：使工商管理硕士研究生在已修财务管理和会计学课程的基础上，进一步掌握项目投资融资决策的相关理论与方法以及应用这些理论与方法进行项目投资和融资决策以及资产评估的实用技能。 本课程主要介绍：项目可行性研究的基本内容；投资方案评价与比选的原理与方法；投资项目费用收益辨识原理及经济效果评价指标与参数；不确定性分析和风险决策的原理与方法；项目多目标综合评价的理论与方法；主要的项目融资方式及其适用条件；以上理论与方法在新建项目、改扩建项目、新技术开发项目、公共项目投资和融资决策中的应用。 六、教材和参考书： 《工业技术经济学》(第三版)，傅家骥、仝允桓主编，清华大学出版社，1996 《项目融资》张极井着，中信出版社，1997 七、课程内容、学时分配及教学要求： 教学总体要求：根据工商管理硕士研究生未来工作的需要，反映本学科新的研究成果和我国经济体制改革的新情况，系统讲授项目可行性研究、投资经济效果评价、项目多目标综合评价、风险决策、资产评估和项目融资的理论与方法以及这些理论与方法在项目投资和融资决策中的应用。强调教学内容的新颖性和实用性，强调理论联系实际，加强案例教学和课堂讨论，培养学生运用相关理论和现代计算手段解决实际问题的能力。 总学时48学时，全部课程内容分十二章，各章具体内容、学时分配及基本要求如下： 第一章项目可行性研究概述 (4学时) 内容：介绍投资项目可行性研究的程序和基本内容。 要求学生掌握：项目周期与项目实施程序；项目可行性研究报告的主要内容；项目市场分析、建设条件分析、项目选址、技术方案分析、环境影响分析、组织结构设计、项目实施进度计划等的主要工作内容与方法。 第二章项目现金流量构成（4学时） 内容：介绍典型投资项目现金流量的构成要素及其计量方法。 要求学生掌握：投资的概念及固定资产投资和流动资金的构成；固定资产、无
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/4517302981.html, 房地产企业投融资分析 作者：孙悦朱凯宁 来源：《企业文化·下旬刊》2016年第08期 摘要：由于国内经济的不断发展，国民收入的不断提高，我国房地产行业形势一片大 好。然而，由于2008年的金融危机，以及最近一段时间以来我国实行的货币紧缩政策，对房地产及其相关的企业造成了一定的冲击，特别就融资的方案而言，导致国内的房地产相关企业产生了较大的变动。针对国内的这一大环境，我国的房地产行业需要根据自身条件找到一条合理的融资路径。而在对国内房地产融资状况、国家相关政策、房地产行业的变动、信贷市场的现状等一系列能够对房地产的融资过程产生一定作用的这些条件进行详细研究过后，不难发现采用各种方案相融合的融资模式更能满足国内房地产的具体需求。 关键词：房地产；投融资；方案 通过超过20年的急速成长，国内的房地产行业已经实现了规模化与规范化。然而，在现今的背景条件下，房地产行业的投资与融资还存在一定的问题。例如，进入我国的资本市场需要较高的起点、国内的货币紧缩政策以及信贷方案的不完善、与房地产行业相关的法律标准不全面等一系列的问题，除此之外国内的金融状况也会对房地产行业产生一定的作用。本论文以上述问题为入手点，对国内的房地产行业的投资与融资进行分析，并针对国内的房地产投融资所存在的问题给出相应的解决方案。 一、房地产投资融资现状与问题 房地产是一个需要投入较多资金的行业，由于这一特质，导致了房地产公司需要相关金融市场的支持。另外，投资与融资都能够对这一行业产生较大的作用。就国内的现实状况而言，房地产对资本的用途和需求之间矛盾极为明显，通常有以下几种表现形式：其一，投资房地产需要有极大的资金储备，但是，大多数的投资人员所能够使用的流动资金都不可能确保这一巨大数目资金投入项目的持续性运营；其二，房地产的投资渠道较为分散，可以分为个人投资、银行借贷、委托借贷等等，然而，房地产项目在花费这些资金的时候大都非常集中，因此不能与投资渠道完成较好的对应，容易将矛盾深化；其三，房地产的资本不能进行适时变动，同时投资具有长期性，变现较为困难，只要向项目投入了一定数目的资金，那么基本不可能在较短时间内完成变现。在房地产的投资融资这些冲突不仅仅容易造成对风险的评估产生一定的偏差，难以完成融资目标，还可能由于对金融市场的过度需求减小银行贷款的收回几率。 二、房地产投资融资的全新方案 借助现有历史相关数据的整合结果和与房地产关联的法规进行比较得出：近期以来，国内的房地产行业自行筹集的资金远远达不到需要的投资标准。因此，必须找到合理的投融资方案、全新的投融资模式，来保障房地产行业的健康发展。
衡水市***项目融资方案 一、融资项目名称：衡水市***村预留地开发项目 二、融资项目主体：河北***基础工程集团有限公司 三、融资主体简介： 河北***集团是一家*** 四、融资项目简介： 1、项目地址 衡水市***村预留地开发项目位于***。 2、主要规划指标 项目总占地105亩，建筑面积：175009平方米 用地性质：商住两用地，商业10%，住宅90% 容积率：2.5 建筑密度：30% 绿地率：35% 2、地块周边规划及环境优势 该地块紧邻衡水市两条主干道：***和***，根据衡水市政府规划，地块周边将建设医院（哈励逊国际和平医院分院）、幼儿园、小学、中学、文化广场、新华书店、滏阳河公园等公共设施。 沿项目所在地北行2千米可到达滏阳河岸，水清鱼美，北行三个街口可到达衡水市政府所在地，距离国家级湿地公园衡水湖仅8千米，环境优越、交通便捷、10分钟内可满足生活、娱乐、购物、休闲等需求。 3、项目建设及进展
我公司与***村在2014年1月8日签定了《土地开发合作协议书》见（附件3），原地块为132.37亩，现为105亩，我公司已向***村支付2亿元土地款，现地块80亩已完成组卷，25亩组卷在近期完成，具备办理土地证条件。 根据衡水市2014年11月24日颁发的衡政【2014】50号文件《衡水市人民政府关于规范主城区储备土地留地安置的试行意见》，针对***105亩预留地项目，我集团公司将于近期组建一房地产开发公司。 项目建设期为年，自年月至年月。 项目地址位于衡水市桃城区***，注册（实收）资本***万元。项目拟建设住宅157507.9平方米，商业17500.9平方米，地下车库35000平方米。 五、融资规模、期限及还款进度 项目总投资96926万元，资金来源为业主自筹万元，拟融资万元。 预计融资资金一次性到账，本金按年分期偿还，利息按支付。年月偿还本金万元，年月偿还本金万元，年月偿还本金万元。 六、项目投资估算 项目计划总投资96926万元，其中土地款及出让金26670万元，前期手续费120万元，建筑安装费38829万元，基础设施费421万元，销售及财务成本24059万元。 项目建设期预计年，自年月至年月。预计年完成总投资的，即完成投资万元；年完成总投资的，即完成投资万元；年完成总投资的，即完成投资万元。 土地征用及拆迁补偿费26670万元。项目共占用规划面积土地使用权105亩，净地，不涉及拆迁费用，公司前期已投入20000万元用于支付土地费用。