章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告
目录
第一部分概述
1.1城市概况 (1)
1.2章丘市土地市场状况 (5)
1.3本次基准地价更新的背景 (6)
1.4总体要求 (6)
1.5主要依据 (7)
1.6工作内容 (7)
1.7更新的基本原则 (8)
1.8技术路线 (9)
1.9提交成果 (10)
1.10工作程序 (10)
1.11技术方法 (11)
第二部分城区土地级别与基准地价更新
2.1土地级别更新 (13)
2.2城区基准地价更新 (28)
2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43)
第三部分乡镇土地级别与基准地价更新
3.1土地级别更新 (58)
3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58)
3.1.1.1定级因素及权重 (58)
3.1.1.2定级因素分值计算 (58)
3.1.1.3土地级别划分 (63)
3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63)
3.2基准地价的评估 (64)
3.3基准地价修正体系 (65)
第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用
4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73)
4.2应用基准地价应注意的问题 (73)
第一部分概述
1.1城市概况
1.1.1地理位置
章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。
1.1.2历史沿革
商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。
1.1.3自然条件
1.1.3.1地势、地貌
章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。
1.1.3.2气候、水文
市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。
河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。
湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。
1.1.4社会经济
2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。
2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8
亿元，比上年增长26.6％。
2006年，全市在岗职工人数9.67万人，比上年末增长27.56％。其中国有经济单位4.28万人，集体单位1.11万人，其他单位4.28万人。城镇登记失业率控制在3.4%以内。
1.1.4.1工业
2006年，规模以上工业企业发展到371家，实现产品销售收入332.8亿元，增长23.7%。工业增加值完成141.9亿元，比上年增长24.5％；其中：规模以上工业增加值107.3亿元，增长27.4％。在规模以上工业企业中，国有企业增加值9.24亿元，增长34.18%；集体企业增加值12.24亿元，增长16.51%；股份合作企业增加值0.84亿元，增长22.58%；股份制企业增加值55.21亿元，增长30.21％；外商及港澳台商投资企业增加值9.90亿元，增长29.92％；其他经济类型企业增加值19.92亿元，增长23.43%。轻工业增加值11.76亿元，增长28.81％；重工业增加值95.58亿元，增长27.25％；轻重工业比例为11.0:89.0；工业用电量达到15.09亿千瓦时，增长27.37%。
2006年，重汽、萨博汽车、济钢机械、电厂二期工程、中集车辆、圣吉铸造、中氟化工、圣邦绿野等一大批引办项目投产达效，新增规模以上工业企业58家，总数达到371家，新增企业个数居济南十县市区之首。全市销售收入过亿元企业达到75家，其中闽源钢铁、圣泉集团、明水化工、海尔电机四家企业过10亿元，利税过5000万元的企业14家，其中圣泉集团、章丘发电、明水化工三家企业实现利税过亿元。共实施工业投资项目287项，其中转续项目98项，新开工项目189项。项目计划总投资362.8亿元，累计完成投入128.9亿元，同比增长21.1%，占全社会固定资产投资的59.6%。全市新签约项目94个，总投资212.43亿元。在签约项目中外资项目7个，过亿元项目49个，总投资189.1亿元。新建项目89个，总投资69.62亿元，完成投资34.4亿元。新建项目中过亿元项目11个。续建项目225个，总投资327.8亿元，完成投资87.7亿元。引进资金2.05亿元。
2006年，全市已建成圣泉集团、汇丰集团、华塑建材有限公司、明水汽配4家省级技术中心，康泰集团、明化集团、等13家济南市级技术中心，琅沟电厂、缸套厂、怡通电子等29家章丘市级技术中心。高新技术产业企业累计完成产值137.93亿元，同比增长45.66%，占规模以上工业总产值的比重为37.14%，比年初提高10.82个百分点。
1.1.4.2固定资产投资和建筑业
2006年，全市完成全社会固定资产投资216.3亿元，同比增长34.4%，首次突破200亿元大关，达历史最高水平，其中，规模以上城镇固定资产投资完成164.6亿元，同比增长43.5%，农村固定资产投资完成37.2亿元，同比增长1.9%，房地产开发完成投资14.5亿元，同比增长49.1%。投资结构趋优，一、二、三产比重之比由2005年的3.4:67.3:29.3调整为2.6：61.5：35.9，投资结构进一步优化。第三产业投资增长65.5%，高新技术产业投资增长43.8%，工业投资完成128.88，增长21.13%。在工业投资中主要集中于制造业和电力生产业：其中化学原料及化学制品制造业完成投资10.5亿元，通用设备制造业完成投资30.4亿元，交通运输设备制造业完成投资25.2亿元，电力生产业完成投资16.4亿元。
房地产开发投资呈快速增长的发展势头，房地产开发累计完成投资14.5亿元，增长49.1%；房屋施工面积达120万平方米，商业营业用房面积27.1万平方米，同比分别增长45.3%和38.5%；商品房销售面积33万平方米，销售额8.5亿元，同比分别增长47.7%、42.5%。
2006年，投资效益进一步提高。全市全年新增固定资产103.3亿元，增长9.6%，固定资产交付使用率47.8%。
1.1.4.3运输邮电业
2006年，全市全年共完成农村公路改造项目34个59.6公里，总投资2078万元；全市通车里程达2017.1公里。新农村建设首批48个项目已全部完工，总投资2394.6万元。全年客运量420万人，比上年增长2.02％；货运量1472万吨，比上年增长6.82%。客运周转量18568万人公里，比上年增长4.13%；货运周转量68122万吨公里，比上年增长7.67%。
2006年，全市完成邮电业务总收入18713万元，比上年增长11.3％。年末电话交换机装机容量29.78万门；全市固定电话用户数24.39万部。
1.1.4.4国内外贸易与市场物价
2006年，消费市场繁荣活跃百佳购物、奥德隆商厦等多家大型商业企业相继落户，全年新增限额以上贸易餐饮企业13家全年全市实现社会消费品零售总额95.8亿元，同比增长17.4%。其中，批发零售贸易业实现零售额79.3亿元，同比增长16.8%；住宿餐饮业实现零售额12.3亿元，增长27.9%；其他4.2亿元，增长7.4%。按经济类型分，在消费品零售中公有制经济完成零售额16.5亿元，增长16.9％；非公有制经济完成零售额79.3亿元，增长17.5％。
1.1.4.5对外经济贸易与合作
2006年，全市外贸出口达到12261万美元，同比增长35.1％，有外贸出口实绩企业达到74家，比上年增加12家，出口累计超过300万美元的企业有11家。全市新批利用外资项目18个，合同利用外资6949.3万美元。实际外商直接投资5009万美元，同比增长24.7％。
1.1.4.6财政金融
2006年，全市地域财政收入完成23.34亿元，同比增长22.45%；地方财政收入首破15亿元大关，达15.18亿元，比上年增收3.1亿元，增长25.3%。国地税收完成16.16亿元，同比增长22.57%，当年净增3.0亿元。其中国税完成9.34亿元，增长24.5%；地税完成6.82亿元，增长20.0%。各项税收中工业税收11.5亿元，占全市税收71%；第三产业实现税收3.2亿元，增长24.5%，占全市税收19.9%；房地产业实现税收1.0亿元，增长65.7%，成为增长最快的行业。信息传输、计算机服务、软件业和金融业等现代服务业分别增长28.5%和21.2%。
2006年，全市金融机构各项存款余额125.65亿元，比年初增加19.41亿元，增长18.3%。其中，储蓄存款余额91.63亿元，比年初增加11.40亿元，增长14.2%。金融机构贷款余额63.19亿元，比年初增加11.43亿元，增长22.1%。信贷资产结构得到进一步优化，金融机构不良贷款比年初降低1.76个百分点，保险业快速发展。保险业务收入22348万元，增长27.83％；保险业务支出7243万元，增长62.07％。
1.1.4.7教育、科技、文化、卫生、体育
2006年，各类学校在校学生13.75万人。其中普通中学在校生5.32万人，小学在校生7.87万人。学龄儿童入学率100％，小学毕业生升学率99.6％。专任教师7669人。
2006年，组织实施科研项目70项，其中国家级项目8项，省级项目3项，济南市各类项目53项。完成科技成果33项。申请专利357件。规模以上高新技术产业企业发展到129家，累计实现高新技术产业产值137.93亿元，同比增长45.66%，占规模以上工业总产值比重37.14%，比年初提高10.82个百分点。
2006年，拥有文化馆（站）21个，博物馆2个，公共图书馆1个。新增有线电视入户9122户，累计达到18.1万户，新增家庭专线上网3107户，累计达到8963户；新增数字电视2083户。
2006年，新建卫生所111处，整修卫生所118处;新型农村合作医疗参合农民达77.53万人，参合率95%。医院床位数2360张。各类卫生技术人员3695人。每千人拥有病床2.4 张，每千人拥有卫生技术人员3.7人。
1.1.4.8居民生活
2006年，全市在岗职工工资总额17.03亿元，比上年增长35.35％；在岗职工平均工资17326元，增长8.86％。其中：企业15201元，增长11.88％；事业23153元，增长7.23%；机关27954元，增长15.90%。2006年，城镇居民人均可支配收入10365元，增长10.08%；人均消费性支出7196元，增长8.68%。农民人均纯收入6240元，增长14.0％；人均生活费支出3867元，增长8.6％。农村恩格尔系数34.6%，城市居民人均住宅使用面积30.68平方米，比上年增长21.55%；农村居民人均生活用房面积38.2平方米，比上年增长1.6%。
每百户农民家庭主要耐用消费品拥有量：电冰箱74台，空调19台，洗衣机60台，彩电110台影碟
机61台，摩托车120，移动电话87部，住宅电话97部。
1.1.5城市建设与规划
章丘市是济南重要的地级市，由于泉水明净，素有“小泉城”之称。中心城区即“一城一区”，包括章丘主城区与龙山，枣园、圣井、埠村四个办事处范围内的城市建设连绵区域。“一城”是以明水、双山办事处为依托的主城区，“一区”是由龙山——枣园联合片区、圣井高新产业园区、圣井传统工业园区构成的西部城区。
1.1.5.1城市规划
⑴城市规划区范围
东起明水办事处与普集边界，西至章丘与济南边界，北至明水、龙山北部边界，南至圣井、双山南部边界，总面积约185平方公里。
⑵城市布局
①城市发展方向：中心城区主要向西和向南发展，尤其是大力向西发展。
②城市用地规划布局：建设用地总面积5589.22万平方米，其中，老城区用地面积1175.1万平方米；新城区用地面积1121.9万平方米；大学教育区用地面积1171.32万平方米；产业片区用地面积2120.9万平方米。人均建设用地面积139.7平方米。
⑶专项用地规划
①居住用地
现状居住用地面积3.32平方公里，除近几年新建的居住小区和单位自建住宅楼居住条件较好外，其余多为平房，占地大，缺少配套设施，居住环境较差。
住宅建设按照新区开发与旧城改造并重的原则，综合开发，配套建设，改善居住环境，提高居住水平，满足人民群众日益增长的居住需要。2020年居住用地达到23.55平方公里，人均居住用地达31.4平方米。
根据城市的空间结构，结合功能分区，构建多元居住模式。形成十八个居住社区。每一个社区一般人口规模3-6万人左右，明水产业片区和教育片区内由于居住用地较为分散，分别合为一个居住社区，因此人口规模在10-15万人左右。
②公共设施用地规划
公共设施用地主要集中在车站街、汇泉路、城建街和镇东大街两侧，胶济铁路以南公共设施较少。公共设施用地主要采用“三轴五心”的规划结构，其中“三轴”分别是指双山大街市级公建发展主轴、“章丘大道”、“双山大街”市级商务发展主轴和“汇泉-绣水”市民生活服务主轴；“五心”是指明水大街附近的老城商业发展核心，章丘大道和双山大街交汇处的新城商务发展核心区，经十东路与双山大街交汇处的新城行政府核心区，经十东路经十东路以南教育片区的大学城文化产业核心区以及西部城区枣园-龙山片区东部的行政科研发展核心区。
1）行政办公用地
章丘市政府办公地点主要位于汇泉路、百脉泉街、车站街。市政级行政办公办公用地在新城中心区集中分布，其他行政区办公用地在原地的基础上完善提高。规划期末，在西部城区，集中布置主要管理西部产业园区的行政机构单位。
2）商业金融用地
立足章丘，依托济南，辐射周边城市，完整打造章丘50公里经济圈，构筑现代化区域性商贸服务中心。建立市级、片区级、社区级商业中心体系，构筑完整的城市商业体系。
3）文化娱乐用地
规划形成市级、片区级、社区级三级文化设施体系，总用地43.18公顷。
4）体育用地
完善现有体育场地。规划在双山路西侧，唐王山路北侧建设综合体育中心，配置标准体育场、体育馆、
游泳馆、训练馆等设施，并作为全市集会、大型体育活动、民间文化活动的重要场所。
5）医疗卫生用地
完善现有卫生医疗体系，形成以现代化大型综合医院为核心的市级医疗核心和片区级、社区级医疗卫生设施系统。加快专科医院和特色专科的建设，将明水延科、口腔医院、双山骨科医院建成全省著名地方专科。搬迁枣园办事处卫生院，扩大、完善龙山办事处卫生院、圣井办事处卫生院，另在济青路北侧新建一个配套齐全的医疗中心。
6）教育科研用地
大力发展现代教育片区，以高等院校为依托。完善现有重点高中，在西部城区设置相配套的中小学和幼儿园等教育设施，在圣井西部及背部规划三处教育机构用地，用于布置教育设施。
③工业用地
2005年根据济南大城市发展战屡确定的章丘市对接济南，使得所确定的枣园龙山、圣井开发片区和1992年确定的明水产业片区均超出了1996年的城市总体规划的预测。在西部城区，现有圣井传统工业园区、圣井高新产业园区、枣园-龙山高新产业园区三大园区；中心城区规划空间结构是“一区两组团”，包括明水产业片区、西部城区的圣井工业组团和枣园-龙山工业组团，与章丘市的三条产业发展快速通道（胶济铁路，济青路，经十东路）相联系，积极促进工业发展。
④仓储用地
仓储用地现状面积约为2.53平方公里，主要分布在西环路以西明水产业片区以及西部城区。在主城区，以新建铁路、公路交通枢纽为中心，形成主城区的仓储、物流综合服务中心；西部成业园区，根据产业需要合理布置，灵活集中设置仓储货物。
⑤绿化用地
在中心城区形成点、线、面相结合的绿化网络系统，构建“绿楔入城，绿网渗透、绿点呈景”的城市绿化系统。到2020年人均绿地达到18.87平方米，其中人均城市公共绿地不小于13.22平方米，绿地率不小于42%。
建立“两片、一库、市中环、七条纽带外加环”的结构。市区范围内的绿化环境在三种绿化模式的基础上，依托其依山临水的环境。构筑“城外绿楔、城内绿园、两轴多心、三纵六横”的城区绿化格局。1.2章丘市土地市场状况
1.2.1土地供应量
2004年至2007年，章丘市土地供应量为563.52公顷，年均土地供应量为140.88公顷，但是各年份供地量很不平衡。
1.2.2土地供应结构
2004年至2007年，土地供应结构中商业用地供应量为27.02公顷，住宅用地供应量为192.74公顷，工业用地供应量为143.62公顷，其他用地供应量为142.46公顷，分别占土地供应总量的5.34%、38.10%、28.39%、28.16%。
图1—1 2004-2007年章丘市土地供应结构分析图
1.2.3土地供应方式
2004年至2007年，土地供应方式全部为有偿供应，供应土地面积为563.52公顷。其中，招拍挂土地400.44公顷，占土地供应量的71.06%，协议出让163.08公顷，占土地供应量的28.94%。
1.3本次基准地价更新的背景
1.3.1政府工作要求
城镇基准地价是地价体系的重要组成部分，也是政府调控土地市场的重要手段。定期调整更新并公布城镇基准地价是政府的一项重要职责。省政府《关于实施协议出让国有土地使用权最低限价标准的通知》（鲁政发[2006]5号）要求：城镇建设规划区范围的土地级别和基准地价原则上每3年应调整更新一次。山东省国土资源厅《关于开展城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资发【2006】37号），要求凡3年以上未进行城镇基准地价更新调整的市、县（市）都必须进行更新调整，且确保按时高质量地完成新一轮基准地价更新工作任务，时间要求在2006年底以前完成。国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006] 307号），要求《全国工业用地出让最低价标准》发布实施后，各省（区、市）要依据国家《标准》，开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价。
1.3.2地方土地管理需要
近年来章丘市城市规模进一步扩展，城市用地布局、土地质量分布发生明显变化，土地市场逐步发育，地价诸多构成因素如商服、交通、环境、基础设施、规划因素等发生了较大变化，土地条件和土地收益也有较大变化，我市目前使用的城镇基准地价成果为2002年成果，已沿用了5年，目前原有基准地价成果在指导和审核地产市场交易时显得不太适应。
1.3.3社会经济发展的需要
2006年《章丘市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》出台，2007年章丘市新一轮城市规划修编完成，保持基准地价的时效性，对章丘市国民经济的持续、稳定、协调发展具有重要作用。
基于上述原因，亟需开展新一轮基准地价研究。
1.4总体要求
在全面总结2002年章丘市城镇基准地价更新工作的基础上，本着高起点、超前性、科学性、创新性、自动化的原则，以市场交易资料为依据，严格遵循《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，应用先进的计算机技术和GIS技术，全面完成章丘市城镇基准地价更新各项任务。
1.5主要依据
1.5.1理论基础
（1）马克思地租理论和土地价值论
（2）土地区位理论
（3）城市土地生态经济理论
1.5.2主要技术依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3）《中华人民共和国城市规划法》；
（4）《城镇土地分等定级规程》；
(5)《城镇土地估价规程》；
（6）国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006] 307号）。
1.5.3主要工作依据
（1）章丘市土地利用总体规划；
（2）章丘市城市总体规划；
（3）《章丘统计年鉴》（2003年－2006年）；
（4）章丘市土地交易资料（2003年－2006年）；
（5）《章丘市城区土地级别与基准地价更新技术报告》（2002年）；
（6）章丘市城区土地级别与基准地价更新图件资料（2002年）；
（7）章丘市乡镇土地定级估价图件资料（2002年）。
1.6工作内容
1.6.1评价范围
1.6.1.1城区评价范围
本次城区土地级别与基准地价更新范围参照章丘市土地利用总体规划和城市总体规划确定，具体范围为：西至埠村路，东至三涧溪村东侧，北至岗子村、济钢耐火材料厂一线，南至大学园区。土地面积为82.96平方公里。
1.6.1.2乡镇评价范围
乡镇土地级别与基准地价更新对象包括4个办事处及14个乡镇（包括圣井办事处、枣园办事处、龙山办事处、埠村办事处、刁镇、普集镇、相公庄镇、官庄乡、绣惠镇、文祖镇、水寨镇、宁家埠镇、高官寨镇、黄河乡、垛庄镇、曹范镇、辛寨乡、白云湖镇），评价范围参照各乡镇政府驻地城镇总体规划和土地利用总体规划确定。
图1—2 2007年章丘市城区土地级别与基准地价更新范围
1.6.2主要目标与任务
以2002年章丘市城镇土地级别与基准地价更新成果为基础，进行补充调查，调查分析影响城镇土地级别的相关因素，确定影响主要用地类型的因素及影响程度；调查土地的主要交易形式及其相应的价格水平；各类土地的价格形成因素及影响程度；土地价格之间及土地价格与各形成因素之间的经济关系。采用计算机系统为辅助手段，全面完成城镇土地级别基准地价更新工作，建立基准地价动态更新系统。
1）完成上述范围内土地级别更新工作。
2）在定级的基础上进行地价测算，拟定上述工作区内级别基准地价、基准地价因素修正系数表及其因素指标说明表；
3）编制城区土地级别与基准地价图；
4）编制乡镇土地级别基准地价图；
5）撰写城镇土地级别与基准地价更新技术报告、工作报告；
6）建立土地定级因素、因子空间数据库和相应的关系数据库。
1.7更新的基本原则
1.7.1因地制宜综合分析原则
土地质量受土地自然属性及社会经济条件等多种因素的影响，不同城镇的土地各有其特点。因此，在本次城区土地级别、基准地价更新工作中，定级估价因素的选择、定级估价方法的应用等都要充分考虑到当地的实际情况，对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异划分土地级别，更新基准地价。
1.7.2主导因素区域差异分析原则
在影响土地质量的众多因素中，往往是几个因素、因子起主导作用。由于受城市规划的限制以及其它因素的影响，其中的一个或几个主导因素发生了变化，从而导致了城区土地的质量和价值的变化。因此，本次城镇土地级别、基准地价更新应重点分析对土地级别、地价具有重要作用的因素，突出主导因素的影
响。只有把握分析这些变化了的主导因素、因子，才能使工作具有简捷性、科学性。
1.7.3定性与定量相结合的原则
定性和定量是两个互补的研究方法。在城镇土地级别与基准地价更新工作中，除对某些难以定量的因素、因子采用定性分析外，应尽量把定性的经验性分析进行定量化，在确定城镇土地级别、基准地价的初步方案时以定量分析为主，城镇土地级别、基准地价的调整和最终定案依靠定性分析。这样不仅便于对各方面进行综合、归纳，也便于中间与最终成果的处理分析，并能有效地克服人的主观随意性，提高工作的精度。
1.7.4土地收益差异原则
城镇土地级别与基准地价更新结果应符合城镇内部土地收益分布规律。
1.7.5市场导向原则
基准地价更新必须以市场为导向，价格是在商品交换过程中实现的，它是基准地价更新的客观依据。随着我国土地有偿使用制度的实行和地产市场的发育，地价逐步接近市场价格。《城镇土地估价规程》中明确要求，基准地价的确定在地产市场发育的情况下以市场交易资料测算结果为主，以级差收益测算结果为辅，这一原则适用于基准地价更新。因此，运用市场经济的观点、理论和方法认识土地市场的供求关系和运行特点，弄清市场地价的形成机制和配置规律，是科学调整基准地价的必然要求。
1.7.6区位替代原则
城市土地具有位置固定、数量有限、级差收益明显，以及适宜性突出等特点，致使土地供给与需求方面的竞争局限于具体地段，土地价格具有较强垄断性。但是在地价调整过程中具有类似质量和区位条件的土地在功能上具有相互替代的可能性，特别是同一均质地域上的土地替代性更大。因此，要以土地替代性原理为指导，对各级各类土地市场资料进行整理分析，分别将各级各类用地基准地价更新到相应水平。
1.7.7比较原则
遵循比较原则，是指土地定级估价应以多种方法进行土地级别评定和土地价格评估，相互比较，取得客观合理的估价结果。
地产市场是一个复杂的系统，从纵向看，不同时期地产市场状况不同，地价影响因素的变化特征不一样，地价水平也不同；从横向看，即使在相同时期的不同地域因土地条件、用途的差别，土地的价格水平也有较大区别。因此，比较分析是调整基准地价的重要手段，通过地产市场状况的多角度全面比较，便于我们把握地价变化的普遍性和特殊性，评估客观合理的基准地价。
1.7.8充分应用高新技术手段原则
城镇土地级别与基准地价更新工作需要进行大量数据处理和图件编制，采用常规技术手段处理速度慢、精度低、适应性差、更新困难。本次城镇土地级别与基准地价更新应高起点，充分利用先进的计算机技术和地理信息系统技术，实现数据处理和图件编制的自动化，以加快工作速度，提高成果质量，以利于成果的应用和适时更新。
1.8技术路线
为了客观、准确地反映各级各类土地的地价平均水平，我们遵循上述原则，结合章丘市城镇实际，编制了章丘市城镇土地级别与基准地价更新的技术路线，其基本思路是：
按照国土资源部和山东省国土资源厅统一工作部署和技术要求，以《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》为主要技术依据，借鉴国内已有的城镇基准地价更新的经验，从本市实际情况出发，充分利用已有的土地定级估价成果、城市规划成果和土地市场交易资料，采用先进的理论、方法，借助先进的计算机技术，全面调查分析影响土地级别及价格的相关因素、土地价格交易形式及相应价格水平，以及土
地价格与影响因素之间相关关系，利用Mapinfo软件平台、组件MapX(V6.0) GIS 开发平台、Vc和Client/Server体系进行二次开发的应用模块，实现土地级别与基准地价的全局更新。
1.9提交成果
1.9.1综合研究报告
（1）章丘市城镇土地级别与基准地价更新工作报告
（2）章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告
1.9.2成果图件
（1）章丘市城区土地级别基准地价图
（2）章丘市乡镇土地级别基准地价图
1.9.3成果光盘
包括本项工作的所有文字成果、数据成果、图形图像成果。
1.10工作程序
1.10.1准备工作
本次章丘市城镇土地级别与基准地价更新的准备工作主要有编写任务书、制定调查表和工作表、准备工作底图等。主要准备工作有：进行调查人员培训、部门协调、印刷各种调查表格、绘制工作草图等。
本次城镇基准地价更新工作底图采用2002年城镇基准地价工作底图，经过补绘编制而成。为了搞好这次基准地价更新工作，章丘市国土资源局进行了充分的准备：
（1）编写了基准地价更新的工作方案和技术方案；
（2）组织了专门的工作队伍。抽调了有关科室的技术骨干，以估价所为主，组成专业队伍；
（3）进行了必要的物质、经费准备。印制了有关调查表格、工作底图。
1.10.2资料调查与整理
1.10.
2.1资料调查的内容
主要收集商服状况、交通条件、基础设施状况、环境条件、人口状况、城市规划等有关定级因素、因子的资料以及有关地价评估的估价资料，包括文字说明及相应图件。具体包括下列几个方面：（1）土地定级估价成果资料：包括土地级别图、基准地价图、土地定级估价工作和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；
（2）地租、地价资料：土地使用权出让、转让、出租、入股等资料，房屋买卖、出租资料，土地征用及房屋折迁补偿标准资料，房屋造价、重置价等相关标准及土地开发费用资料等；
（3）影响土地级别、地价的因素资料：包括①对土地级别、价格有普遍影响的资料；②对估价对象所在地区的土地级别、地价有影响的资料；③确定土地估价参数的相关资料；④反映估价对象权属及状况的资料。
（4）其它资料：历史地价资料、经济发展及利息率利润率资料、有关经济指数及建筑材料价格上涨指数、土地开发与经营的政策法规、条例、规定等、有关土地房屋的税收种类、城市规划等有关资料。
1.10.
2.2资料调查的初步成果
本次外业调查工作，借鉴了其他城市基准地价更新的工作经验，设计了外业调查的有关表格。走访调查了拆迁办、规划局、房管局、城建局、统计局、建委、供电局、自来水公司、房地产开发公司等有关单位，外业进行土地市场交易资料调查。此次调查共搜集样点地价资料1141个，从而满足了内业分析计算的要求。
1.10.
2.3外业资料的初步整理
初步整理分析外业资料，补充调查欠缺的资料。
1.10.3内业分析整理工作阶段
（1）整理分析外业调查资料。将外业调查收集的资料进行归类整理，从中剔除异常数据和重要项目填写不全的样点，并进行编号，将样点位置及编号标注在工作底图上。对点状、线状的定级因素、因子进行标准化处理，并求出中心作用分值及影响半径。对面状因素作标准化处理，并确定各典型区域的作用分值。
（2）建立土地级别调整属性数据库。在整理分析外业调查资料的基础上，把有关定级因素、因子的数据输入计算机，建立定级因素因子权重、作用分值、影响半径等数据资料的属性数据库。将样点地价资料输入微机，建立数据库。
（3）建立定级空间数据库。利用相关计算机软件将底图、外业调查图件等资料数字化。
（4）计算定级单元分值，分别计算各定级单元中各定级因素分值及单元总分值。
（5）初步划分土地级别。根据单元总分值，运用频率直方图，初步划分土地级别，并输出土地级别图，根据土地收益值对土地级别进行检验、校核。
（6）实地落实土地级别界线。根据土地级别界线落实的原则和章丘市城区实地情况把土地级别理论界线落实到实地，并绘出土地级别界线图。
（7）分析计算。采用租金剥离法、成本逼近法、收益还原法、剩余法等多种地价评估的方法用微机处理手段，计算出各样点的地价值。分析地价的变化规律。
（8）确定各级别调整后的基准地价。依据计算出的地价结果，采用算术平均值法，综合确定地价的调整幅度，从而确定调整后的各级别基准地价，并与2002年基准地价成果进行对比分析。
1.10.4成果整理阶段
撰写基准地价更新工作报告、技术报告，绘制各类成果图件，依法进行了听证。
1.11技术方法
1.11.1土地价格基础调查分析
采用普查与典型调查相结合的方法调查影响城市土地级别的相关因素，调查土地的主要交易形式及其相应的价格水平。
(1)影响土地级别及价格相关因素调查分析
按照《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，对所有影响因素因子进行调查，补充和完善以往该项工作中的不足，建立一套完整的集社会经济、自然条件、生态环境等在内的城镇土地定级估价影响因素、因子体系。
(2)土地价格交易形式及相应价格水平调查分析
要使土地估价工作成果客观真实，必须是在公平和统一标准的前提下进行的土地交易。通过土地价格交易形式的调查，找出不同交易形式对相应价格水平的影响情况，为基准地价的更新提供坚实的基础。
1.11.2土地级别更新
土地级别更新按照《城镇土地分等定级规程》的要求进行。充分利用章丘市已有的成果，对城镇土地进行综合定级。因素因子权重采用特尔斐法进行。因素因子作用分值均以100计算，综合定级时的商服中心、道路通达采用指数扩散模式求取在影响半径内的单元分值，其他因素采用直线扩散或区域赋值方式求取单元分值。评价单元采用网格法。采用多因素加权求和法计算单元总分值。计算公式为：
j m
j j i W P f ∑=?=1
式中：fi 为第i 个单元的综合作用分值；Pj 为第j 个评价因子在第i 个评价单元的作用分值；Wj 为第j 个评价因子的权重。
采用直方图法进行土地级别划分。经实地落实和征求相关专家意见后，确定最后的级别调整结果。
1.11.3基准地价更新
基准地价更新以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。
第二部分城区土地级别与基准地价更新
2.1土地级别更新
2.1.1综合定级的概念
综合定级法是指选择对各种不同类型用地有影响的土地定级因素，计算定级因素作用分值，在整个定级范围区内，划分土地定级单元，计算定级因素对定级单元的影响分值，根据定级单元总分值，初步划分土地级别，验证土地级别，确定土地级别。
2.1.2综合定级法的基本原理
综合定级法目前应用较多的是多因素综合评价法。多因素综合评价法，是根据每个影响因素的影响力，赋予其一定的分值和权重，经过累加获得单元内各种因素综合影响力的数据，依此确定土地的级别。其主要优点是综合考虑了影响土地的多种因素，定级的结果更能全面地反映土地的性状，综合显示土地的质量。由于在评价中排除了其它无关因素的干扰，其定级精度较高。再者该法根据各地具体情况，选取不同的定级因素、因子体系，可以因地制宜灵活地应用，简单易行，可操作性强。
2.1.3定级因素、因子选择及权重的确定
2.1.
3.1影响定级的因素、因子
（1）繁华程度
主要是指商业服务业的繁华程度，以商服繁华影响度来表示。商服繁华影响度的高低反映出该区域内居民购物的方便程度和商服业的集聚程度。
（2）交通条件
指城镇对外交通及内部交通的便利程度。包括以下因素、因子：
道路通达度：是指城镇道路状况和各区域内居民生产、生活出行的便利程度。
公交便捷度：公交便捷度是反映城镇内部交通的便利程度的指标，公交便捷与否是影响土地优劣的重要因素。
对外交通便利度：是用城镇对外交通设施的类型和作用来衡量的。其高低反映该区域人流、物流向城镇外往返移动的机会、成本和频度。
（3）基本设施
指与城镇人民生产、生活密切相关的各类公用和基础设施，用以衡量投入土地的社会物化劳动的水平。包括以下因素、因子：
公用设施完备度：主要指与居民日常生活密切相关的中小学、幼儿园、医院、银行、邮电局(所)、影剧院、体育场馆、公园等设施的完备程度。完备度高，有利于社会经济活动和日常生活活动的开展。
基础设施完善度：主要指供水、排水、供气、供暖、电讯等为城镇生产、生活服务的设施的配套程度和服务水平。
（4）环境条件
环境条件主要体现在环境质量优劣度。
环境质量优劣度：反映城镇内各区域环境质量的好坏程度。由大气环境、水环境和噪声环境质量等构成。
2.1.
3.2定级因素、因子选择的原则
定级因素、因子的选择要因地制宜，根据城镇特点选择相应的因素、因子。本次章丘市城区土地级别调整在选择因素、因子时主要考虑了如下原则：
（1）主导因素原则
影响土地质量的因素、因子有多种，但其作用不同。定级因素、因子的选择，应把对土地质量起决定性作用的主要因素作为必选因素。
（2）普适性原则
城区土地级别是城区土地质量的综合反映，因此要求所选因素能反映土地质量，且覆盖面广，适于城区各类用地。
（3）区内差异性原则
城区土地定级的目的是将城区土地相对地划分为不同的级别。因此，要求所选定级因素、因子在区内分布的差异性明显，这样才能很好地反映定级区域内的土地质量的差异。
2.1.
3.3土地定级因素、因子的选择
依据《城镇土地分等定级规程》，本次土地定级选择的参评因素、因子包括4个主因素，7个次因素。
4个主因素为繁华程度、交通状况、基本设施状况、环境状况。
7个次因素为商服繁华影响度、道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、基础设施完善度、公用设施完备度、环境质量优劣度。
在选择定级因子的过程中，道路通达度包括主干道、次干道2个因子，对外交通便利度考虑了火车站、汽车站2个因子。
公用设施主要考虑了学校、医院、公园、农贸市场、超市、博物馆、银行7个因子。
2.1.
3.4确定定级因素因子的权重
定级因素因子的权重确定方法主要有指数和法、回归分析法、层次分析法、特尔斐法、聚类分析法、模糊综合评判法等，目前应用较多的是特尔斐法。
（1）特尔斐咨询法
特尔斐(Delphi)咨询法是1964年由美国兰德公司的数学发明家发明的一种常用的技术测定方法。它是一种客观地综合多数专家经验与主观判断的技巧，实践证明它是确定土地定级因素、因子权重的一种有效的方法。
特尔斐法在系统分析中占有重要地位，它能对大量非技术性的无法定量分析的因素作出概率估算，并将概率估算结果告诉专家，充分发挥信息反馈和信息控制的作用，使分散的评估意见逐次收敛，最后集中在协调一致的评估结果上。因此，它测定的可信度较高，是系统工程中很重要的测定方法。
在实际测定中，常采用派生特尔斐法，即由专家直接进行因素评估，取消第一轮的因素征询，给专家提供背景材料和数据。
（2）本次土地综合级别调整中定级因素因子的权重的处理
本次土地综合级别调整中定级因素因子权重的确定采用特尔斐咨询法，按分值评估法确定，综合了30位专家的权重打分。具体结果见表2-1、2-2。
表2-1章丘市城区土地定级因素权重调查表
表2-2章丘市城区土地定级公用设施权重调查表
2.1.4定级因素作用分值的计算
表2－3 章丘市城区土地综合定级因素分值计算方法一览表
2.1.4.1商服繁华影响度的作用分值
（1）商服中心级别数目及划分依据
根据章丘市城市规划，本次城区土地级别更新共确定了2级商服中心。其中市级商服中心2个，区级商服中心4个。
（2）商服中心边界确定
在商服中心所在的区域内，选择商服业繁华状况突变的地段，以明显的地物或非商服业建筑作为商服中心边界。
（3）商服中心规模指数确定
依据商业企业用地效益的调查资料，按商服中心的年营业额、营业面积、利润额、商店数、职工人数等指标的高低等因素计算综合规模指数，将调查的各指标数据输入计算机相应的数据库中，由计算机自动完成计算过程，并输出结果。其具体计算步骤是:
I M k＝1003X M k÷X M max
式中: I M k——k商服中心的规模指数；
X M k——k商服中心经济指标实际值；
X M max ——最高级商服中心的经济指标。
（4）商服中心内各级功能分的分割计算
商服中心功能包含与中心自身级别相应的商服功能和低于其级别的各级功能，中心对土地繁华的影响由这些功能综合体现，并应以相应级别的功能分来衡量。中心内各级功能的功能分按下式进行分割计算:
f M i＝I M i-I M l
f M min＝I M min
式中: f M i——某商服中心i级功能的功能分；
I M i——i级商服中心的规模指数；该商服中心本身为i级时，应取其自身的规模指数；
I M l——次一级中心规模指数；
f M min——最低级功能的功能分；
I M min——最低级商服中心规模指数。
（5）商服中心各级功能的服务半径和相对距离确定
商服中心各级功能的服务半径以商服中心边缘为起算点，通过商服中心分布图按下式确定:
a）一级商服功能的服务半径等于一级中心边缘到连片建成区边缘的最大距离；
b）一级商服功能以外的各级功能的服务半径等于同级商服中心的最大服务距离。
商服中心的不同级功能划分 10 个对应的相对距离区间，相对距离按下式计算。
r＝d i÷d [0≤r≤1]
式中: r——相对距离；
d i——在i级商服功能的服务半径内，某点距中心的实际距离；
d——i级商服功能的服务半径。
表2-4 章丘市城区商服中心一览表
图2—1 市级商服中心作用分值图图2—2 区级商服中心作用分值图
(6) 商服功能影响作用分衰减公式的确定
综合定级时，各级商服功能影响作用分按下式进行衰减：
e M ij=(
f M i) 1-r
上式中：e M ij——j点受i级商服功能的作用分；
f M i——i级商服功能的功能分；
r——j点到具有i级功能的商服中心的相对距离。
(7) 商服繁华影响度作用分值计算
商服繁华影响度作用分反映空间上各点受不同级别功能分的共同作用情况。
a）各级商服功能影响作用分取值方法如下：
同时受多个同级功能影响时，取其中最高的商服功能影响作用分；
同时存在多级功能影响时，对各级商服功能影响作用分仅取值一次，并进行加和；
b）各点商服繁华影响度作用分按下式计算:
n
e M j= ∑ e M ij
i=1
式中:e M j——j点商服繁华度作用分，即商服中心各级功能对j点的总和作用分；
e M ij——i级商服功能对j点的作用分，i=1，2，…，n；
n ——商服中心级别数目。
2.1.4.2道路通达度的作用分值
（1）划分道路类型
按道路在城区交通中的作用可分为主干道、次干道。主干道指联系城区中主要工矿企业、交通枢纽和全市性公共活动场所的道路，是城区中主要客货运输线；次干道指联系城区主干道之间的道路。
（2）道路类型划分依据
按道路宽度划分道路类型。
表2－5 按宽度划分道路类型的标准
（3）章丘市城区道路类型的划分
参照章丘市城市规划，本次城区土地级别调整将道路类型划分为主干道、次干道2类。道路通达情况见表2-6。
（4）道路的作用指数和功能分计算
道路作用指数反映某类道路在城区交通运输中所起的作用。其与道路作用或车流量大小呈正比，数值在 0～1 之间，最佳道路的作用指数值等于1 ，其余类型依次递减（见表2－6）。
表2－6 不同道路类型对应的道路作用指数
道路功能分计算按下式:
f R i＝1003I R i
式中：f R i——i类道路功能分；
I R i——i类道路作用指数。
(5)道路影响距离及相对距离计算
a）主干道、次干道影响距离按实际推算，其公式为:
d＝s÷2l
式中: d——主干道或次干道影响距离；
s——城区规划建设用地面积；
l——主干道或次干道总长度。
b）道路影响的相对距离按下式计算，不同道路类型对应划分10 个相对距离区间。
r＝d i÷d [0≤r≤1]
式中: r ——i类道路影响的相对距离；
d i——在i类道路影响距离内，某点距该类道路的最短距离；
d ——i类道路影响距离。
表2-7 章丘市城区道路情况一览表
图2—3 主干道作用分值图图2—4 次干道作用分值图（6）道路通达度作用分衰减公式的确定
道路通达度作用分按下式衰减计算：
e R ij =(
f R i )1-r
上式中：e R ij ——i 道路对j 点的通达度作用分；
f R i ——i 道路或同类道路的功能分；
r ——j 点到i 道路的相对距离。
（7）计算单元分值
根据表中的有关数据，依指数衰减规律，并考虑道路通达系数的影响，用下列公式计算各类道路对各单元的作用分值，?并进行分值迭加。整个扩散过程和计算过程由计算机自动完成。 ∑=-=n
i i i r F f 1)1(
单元分值计算公式:
式中: f －道路通达影响作用分值；
i F －i 类道路作用分；
r －距各类道路相对距离；
n －道路总数。
单元分值修正的计算公式是:
i i i k f xf .=
式中:i xf －某单元修正后分值；
i f －该单元的道路通达影响分值；
i k －该单元通达系数。
2.1.4.3公交便捷度的作用分值
（1）公交站点功能分的确定
公交站点功能分按下式计算：
f B i =1003X B i ÷X B max
式中：f B i ——i 公交站点功能分；
X B i ——i 公交站点流量值；
X B max ——最大公交站流量值。
（2）公交站点服务半径和相对距离的计算
具体计算方法如下：
a ）服务半径以站点为原点，统一半径为0.5公里。
b ）相对距离计算按下式，相对距离划分为2个区间:
r ＝d i ÷d [0≤r ≤1]
式中: r ——相对距离；
d i ——服务半径内某点距站点的实际距离；
d ——公交站点服务半径。
本次土地级别调整确定公交站点51个。
表2－8 章丘市城区土地级别调整公交便捷度指标值表
章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告 章丘市国土资源局 2007年6月
目录 第一部分概述 1.1城市概况 (1) 1.2章丘市土地市场状况 (5) 1.3本次基准地价更新的背景 (6) 1.4总体要求 (6) 1.5主要依据 (7) 1.6工作内容 (7) 1.7更新的基本原则 (8) 1.8技术路线 (9) 1.9提交成果 (10) 1.10工作程序 (10) 1.11技术方法 (11) 第二部分城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 (13) 2.2城区基准地价更新 (28) 2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43) 第三部分乡镇土地级别与基准地价更新 3.1土地级别更新 (58) 3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58) 3.1.1.1定级因素及权重 (58) 3.1.1.2定级因素分值计算 (58) 3.1.1.3土地级别划分 (63) 3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63) 3.2基准地价的评估 (64) 3.3基准地价修正体系 (65) 第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73) 4.2应用基准地价应注意的问题 (73)
第一部分概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。 湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8
哈尔滨市城镇国有土地基准地价 日期：2010-05-04 阅览次数：6143次字号：【大中小】哈尔滨市城镇国有土地基准地价单位：元/平方米 哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地价的通知 日期：2010-01-13 阅览次数：8974次字号：【大中小】 哈政发〔2009〕17号 各区人民政府，市政府各委、办、局： 为进一步加强土地管理，充分发挥地价在调控土地市场、服务经济建设中的基础作用，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共 和国城市房地产管理法》、《黑龙江省地价管理暂行规定》和黑龙江省国土资源厅办公室《关于开展城镇基准地价修订测算工作的通知》（黑国 土资办发〔2007〕49号）等相关法律、法规和文件精神，报经省政府批准，市政府决定，结合我市经济社会发展实际，对我市现行城镇国有土地基准地价进行调整。现将有关事宜通知如下：
一、地域范围 本次公布的基准地价地域范围为哈尔滨市区（不含呼兰区、阿城区）土地利用总体规划确定的规划建设用地区域及部分重点开发建设区域范围内的国有土地，市区其它区域的国有土地参照邻近区域土地级别确定其基准地价。 二、基准地价内涵 本次公布的基准地价为完整土地使用权价格（净地价格），其内涵是指在正常土地市场条件下，一定年期土地使用权未来纯收益的现值总和，即土地使用权在现状或规划土地利用条件下的市场价格。其价格构成包括土地取得费（农村征地补偿费或城市拆迁补偿费）、土地开发费（政府对各类基础设施和公共服务设施的历史投入）和政府纯收益，不包括城市基础设施配套费。 本次公布的基准地价是在市区城镇规划建设区及重点开发建设区范围内，对现状利用条件下不同级别国有土地，按照商业、住宅、办公、工业等用途分别评估确定的，以2008年1月1日为估价基准日，各用途法定最高出让年期为：商业用地40年期、住宅用地70年期、办公用地50年期、工业用地50年期，平均容积率为2.0，各级别基础设施平均开发程度下的完整土地使用权区域平均价格。 各用地类型及土地级别基准地价对应的区域基础设施平均开发程度为： 商业用地：一级至六级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），七级至十级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 住宅用地：一级至四级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），五级至八级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 办公用地：一级至四级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），五级至八级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 工业用地：工业用地限制区及一级、二级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），三级至四级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 三、其他事项 （一）在基准地价应用中，要按照《哈尔滨市各类城镇国有用地基准地价适用范围》（附件2）准确把握不同用途土地地价评估所适用的基准地价类别；参照《哈尔滨市城镇国有土地级别范围说明》（附件3）对土地级别界限进行确定，最终确定的土地级别以各用途土地基准地价图所载级别范围为准。 （二）土地有偿使用以净地公开出让为主，确需毛地出让时，以净地出让基准地价的40%为基准进行宗地评估。 （三）本通知自2009年10月1日起施行，市规划土地管理局、市物价局、市财政局《关于发布＜哈尔滨市市区城镇国有土地使用权出让基准地价＞的联合通知》（哈规土联字〔1993〕1号）和市政府及有关部门此前制定的与本通知规定不符的有关文件或文件条款，同时废止执行。 （四）呼兰区、阿城区的土地级别和基准地价由呼兰区、阿城区自行制定，并根据省政府有关批复意见自行公布实施。
土地估价技术报告 （转载“评估师信息网”网页） 第一部分总述 一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/483117470.html,***先生抵押土地使用权价格估价。 二、委托估价方 委托估价方：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/483117470.html,***先生 地址：广东省佛山市xxxx号 联系人：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/483117470.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方 委托单位：佛山市XXX会计师事务所 地址：佛山市 执业范围：佛山市范围执业 注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月 四、估价目的 为委托估价方***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/483117470.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。 五、估价依据 （一）有关法律、法规、文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）； （4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）； （5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。 （二）有关技术标准 （6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》； （7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）； （三）其他 （8）《佛山市土地利用总体规划》； （9）《佛山市统计年鉴》； （10）《佛山市土地资源》； （11）委托估价方提供的《国有土地使用证》； （12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二○○四年八月三十一日。 七、估价日期 二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。 八、地价定义
东明县建制镇土地级别 与基准地价更新报告 Revised by Petrel at 2021
2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价 更新报告 东明县国土资源局 二〇一七年十二月
目录 第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况······················································错误!未定义书签。第二节工作步骤······················································错误!未定义书签。第三节工作结果······················································错误!未定义书签。第四节取得的主要成果和经验体会 ·····························错误!未定义书签。 第二部分技术报告·····································错误!未定义书签。第一章概述 ······························································错误!未定义书签。第一节自然与社会经济概况·······································错误!未定义书签。第二节建制镇基准地价更新概述 ································错误!未定义书签。第二章资料调查 ························································错误!未定义书签。第一节工作底图数据收集与整理 ································错误!未定义书签。第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 ··············错误!未定义书签。第三章土地定级 ························································错误!未定义书签。第一节土地定级的基本方法·······································错误!未定义书签。第二节定级因素、因子体系的建立 ·····························错误!未定义书签。第三节土地定级因素整理与分析量化 ··························错误!未定义书签。第四节土地级别划分················································错误!未定义书签。第四章基准地价更新··················································错误!未定义书签。第一节基准地价更新评估的主要步骤 ··························错误!未定义书签。
1、基准地价和地价的定义及内容 1.1、《土地基本术语》（GB/T19231—2003） P26 5.5.5.1 基准地价 中国各城镇按土地的不同区段、不同用途和不同等级评估和测算的土地使用权的平均价格。 5.5.1 地价 土地价格 1.2、《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） P80 基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益（地租）的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。 1.3、广东省地价管理规定广东省人民政府令第４６号 1998年 第二条本规定所指的土地价格包括基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。 基准地价是城镇不同级别、不同用途的土地使用权单位面积平均价格。 标定地价是地产市场正常供求关系和正常经营管理条件下具体宗地的价格。 出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。 交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。 2、基准地价和地价的区别 2.1、土地基准价和每宗地的成交价格是不一样的，基准地价反映的是一个地区中长期的趋势，是更长时间的变化，所以价格相对低。这是它们之间最本质的区别。 2.2、基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价； 2.3、基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。 2.4、土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价； 标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价； 标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。 3、土地定价的依据 《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） 3.1、6.3 商业金融业用地宗地价格评估
横县城镇土地定级与基准地价更新成果 项目工作范围 本轮定级估价范围主要根据《横县土地利用总体规划》（2006～2020年）（2015年调整）和《<横县城市总体规划>（2005～2020年）局部调整（2009）》城区范围内的可作为城镇建设用地使用的土地，以及六景、峦城等16个乡（镇）〔包括乡（镇）合并前，原乡（镇）镇区〕范围内可作为城镇建设用地使用的土地综合确定。估价范围包括城区及六景、峦城等16个乡镇内主要现状建成区、近年拟供地的新增建设用地区域和部分有条件建设区。定级估价面积详见下表： 一、基准地价内涵说明 基准地价为政府定期制定公布、按各土地利用类型现状条件评估的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。 本轮基准地价由商服、住宅、工业和公共管理与公共服务
（分为两类，一类为机关团体、新闻出版、教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育用地；二类为公用设施、公园与绿地用地）四类用途组成。不同用途价格对应的基准条件为： 1.基准地价估价期日为2017年11月1日。 2.基准地价的期限按各类用地出让土地使用权的法定最高年限，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年。 3.土地开发程度达到“五通一平”标准，即宗地红线外通路，通上水、通下水、通电、通讯，宗地内场地平整。 4.土地利用状况：商服用地容积率1.0；住宅用地容积率3.0；工业用地容积率1.0；公共服务项目用地容积率0.5～1.5（其中一类用地容积率1.5；二类用地容积率0.5）。 5.地价影响因素均在一般状态。 基准地价内涵见下表。 表2 基准地价内涵表 二、土地级别与基准地价更新成果
目录 第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述 (1) 第一节岳阳市概况 (1) 第二节原基准地价成果分析 (2) 第三节岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性 (4) 第二章基准地价成果更新方法 (7) 第一节基准地价成果更新的理论基础和原则方法 (7) 第二节资料的收集、调查与整理 (14) 第三章基准地价评估与测算 (21) 第一节基准地价内涵及表达方式 (21) 第二节基准地价更新评估 (25) 第四章土地级别划分与基准地价确定 (46) 第一节土地级别调整 (46) 第二节基准地价的确定 (53) 第五章宗地地价修正体系 (57) 第一节宗地地价修正体系概述 (57) 第二节区域因素修正 (58) 第三节个别因素修正 (83) 第四节基准地价系数修正法评估宗地地价 (91) 第五节岳阳市城区基准地价更新成果分析 (93) 第六章基准地价更新成果特点及应用 (97) 第一节基准地价更新成果的内容及特点 (97) 第二节基准地价成果应用建议 (98) 第七章城市地价动态监测体系 (103) 第一节建立的必要性和总体目标 (103) 第二节标准宗地 (105)
第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述 第一节岳阳市概况 一、岳阳市概况 岳阳市位于湖南省东北部，长江中游南岸，湘、鄂、赣三省交界处，素称“湘北门户”。地理坐标为东经112o18′31″—114o09′06″，北纬28o25′33″—29o52′30″。东临江西九江、宜春，西频益阳，北望湖北荆州、咸宁，南接长沙。市境南北长157公里，东西宽177公里，土地总面积1.49万平方公里，占全省总面积7.05%。 岳阳夏商为三苗国地，春秋属楚，三国时修巴邱邸阁城，公元291年始为州郡治所。现为湖南省辖市，辖岳阳、平江、华容、湘阴四县，汩罗、临湘两市和岳阳楼、君山、云溪三行政区及屈原管理区、岳阳经济开发区与南湖度假区。全市总人口542.94万，其中城镇244.32万，占45%。 二、主要自然资源条件 岳阳市地处东洞庭湖平原和幕阜山区,地势东高西低,呈阶梯状向洞庭湖倾斜,以丘陵和平原为主,山地、丘陵、岗地、平原和水面兼备，物产丰富，素有“鱼米之乡”之美称。属亚热带季风湿润气候。特点是：严寒期短，无霜期长，光照充足，气候温和，雨量充沛，四季分明。年平均气温16.4℃—17℃，最高39.7—40.4℃，最低零下11.8℃—18.1℃。年均降水量1233.9—1498.4毫米，年均日照1740—1850.9小时。境内水资源特优，除洞庭湖外，有东湖、横岑湖等内湖165个，江河除长江、湘江、资水外，有汩罗江、新墙河等大小河流315条，湖泊众多，水源充足，素称“洞庭水乡”。矿产有铅、锌、铜、金、白云石、花岗岩等40余种资源供采。岳阳名胜景点丰富，有岳阳楼古城区、洞庭湖水上浏览区，君山岛景区，汩罗江屈原纪念地，平江起义革命纪念地，张谷英民俗村等240多处，尤以岳阳楼洞庭湖风景名胜区名扬海内外，为国家风景名胜重点旅游区。 三、主要社会经济条件 2007年末，全市完成国内总值915.84亿元，比上年增长15.2%，人均16868元。一、二、三产业增加值，分别增长19.3%、48.6%、和32.1%，产业结构不断优化。全年完成工业增加值444.63亿元，农业增加值176.84亿元，社会固定资产
2015年土地估价案例与报告：城镇基准地价确定 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、总量指标按其反映的时间状况不同，可以分为__。 A．数量指标和质量指标 B．总体单位总量指标和总体标志总量指标 C．相对指标和平均指标 D．时期指标和时点指标 2、年颁发了《农村人民公社工作条例修正案草案》，明确了农村集体土地的范围，基本形成了适应计划经济需要的土地管理体制。 A：1960 B：1961 C：1962 D：1963 E：35％～50％ 3、下列不属于土地估价报告构成要素的是。 A：封面、摘要 B：估价对象界定 C：土地估价过程 D：土地估价结果及其使用 E：国家实行土地估价师资格认证制度 4、有水源保证的灌溉设施，在一般年景能正常灌溉、用于种植水生作物的耕地叫做__ A．灌溉水田 B．望天田 C．水浇地 D．菜地 5、地籍调查包括__。 A．土地登记 B．权属调查 C．土地统计 D．地籍测量 E．资源调查 6、土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于__代理的范畴。 A．法定代理 B．指定代理 C．委托代理 D．自行代理 7、房产分户图的比例尺一般为。 A：1：100 B：1；200
C：1：500 D：1：1000 E：土地 8、依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由（）登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 A．县级人民政府 B．县级土地管理部门 C．乡级人民政府 D．乡级土地管理部门 9、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米106元、905元、899元，建筑容积率分别为5．5、5．0、4．5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择土地用于开发建设。 A：甲 B：乙 C：丙 D：甲或丙 E：时间因素 10、采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按求取．(2002年真题) A：宗地内外开发投入的费用总和 B：宗地外开发投入的费用总和 C：宗地内开发投入的费用总和 D：宗地内外受益分摊的开发费用总和 E：合法性 11、某地块面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标：容积率为3，建筑密度为30％．在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最为可行的是。 A：建筑物地面一层建筑面积800㎡，总建筑面积为5000㎡ B：建筑物地面一层建筑面积1400㎡，总建筑面积为6000㎡ C：建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为5500㎡ D：建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为2500㎡ E：时间因素 12、工业用地的土地使用权出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：国家实行土地估价师资格认证制度 13、土地变更登记，是指因__而进行的登记。 A．土地权利人发生改变 B．土地权利人姓名发生变更 C．土地权利人名称发生变更 D．国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后
基准地价调查技术报告 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率下，对现状利用条件及开发条件下不同级别或不同均质地域的按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高年限土地使用权区域平均价格。 一、基准地价的评估应遵循以下程序： （一）、准备工作：主要有编写基准地价评估任务书，制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图，确定基准地价评估区域。 （二）、土地调查与整理： 1、资料调查与整理： （1）土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级报告、土地估价定级成果的资料。 （2）土地利用收益资料：包括土地利用效益资料，资金利用效益资料，不同行业不同规模的劳动力标准等。 （3）地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料，土地征用补偿，安置补助及地上附着物补偿标准资料，以地换房资料，房屋拆迁补偿标准，房屋拆迁标准等。 （4）影响地价的因素资料：有一般因素、区域因素、个别因素。 （5）其他资料：历史地价资料，土地开发经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的税收种类，税率等，城镇规划有关资料。 2、资料调查的一般要求： （1）调查、收集到有关的地价资料按实地工作位置标注到地图上。 （2）调查以土地级别或均质地域为单位进行（本次实习以上庄村、前庄村为一均质地域）。 （3）样本抽查采用分类不等比调查。 （4）样本要有代表性。 （5）样本分布要均匀。 （6）调查样本每级应不少于30个。 （7）所选样本能同时获得地价利用或利用收益和相对应的土地条件资料。 （8）土地利用收益资料应不少于近期两年的数据。
（9）以人民币为单位，准确到小数点后一位。 （10）调查资料必须填入相应的调查表格或记录手簿。 3、样本资料整理： （1）样本剔除，剔除不符合本次实习要求的资料。 （2）样本资料归类。 （三）基准地价评估： 1、利用级差收益侧算法。 2、利用土地交易资料估算基准地价。 （四）基准地价确定： 1、以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定该均质地域范围内的商业、住宅、工业用途的基准地价为城镇基准地价。 2、以两种方法测算城镇用途基准地价的，应以均质地域为单位，用不同的测算结果，根据当地土地市场和地价水平确定。 3、以两种以上方法测算的，根据不同方法的评估结果，土地市场状况等。以其中最符合市场行情的一种方法结果为标准。 （五）编制基准地价修正系数表： 基准地价系数修正表采用替代原理，建立基准地价，宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。 （六）成果检验： 对测定的成果按《规程》或本地具体情况进行检查和验收。 二、调查结果报告： 经过我们第四组全体成员对调查区域的调查，结合本地情况和具体的实际资料综合分析得出，该区域的土地地价和相关情况： 该区位于兰州市安宁区，是一个典型的城中村，我组主要调查的是上庄村和前庄村。该区域人多地少，人地矛盾突出，平均人均耕地为0.38亩。该区主要进行集约型农业生产，大部分耕地用于蔬菜生产。1997年市政府对该区进行土地征用，以6.9万元/亩的价格进行耕地补偿。2005年后又进行第二次土地征用，耕地补偿为14.8万元/亩，房屋拆迁补偿标准为649元/㎡。实行以房换房的拆迁
章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告
目录 第一部分概述 1.1城市概况 (1) 1.2章丘市土地市场状况 (5) 1.3本次基准地价更新的背景 (6) 1.4总体要求 (6) 1.5主要依据 (7) 1.6工作内容 (7) 1.7更新的基本原则 (8) 1.8技术路线 (9) 1.9提交成果 (10) 1.10工作程序 (10) 1.11技术方法 (11) 第二部分城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 (13) 2.2城区基准地价更新 (28) 2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43) 第三部分乡镇土地级别与基准地价更新 3.1土地级别更新 (58) 3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58) 3.1.1.1定级因素及权重 (58) 3.1.1.2定级因素分值计算 (58) 3.1.1.3土地级别划分 (63) 3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63) 3.2基准地价的评估 (64) 3.3基准地价修正体系 (65) 第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73) 4.2应用基准地价应注意的问题 (73)
第一部分概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。 湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8
西安市临潼区基准地价评估 技术报告
一、基准地价评估的历史 早在1993年，临潼县土地管理局（现为临潼区国土资源管理局）就对基准地价做过评估，经临潼县常务会议讨论通过后，以临政发（93）79号文件下发。为了适应形势的变化，1996年7月到12月临潼县国土资源局1993年基准地价重新进行了调整更新。2000年西安市政府公布基准地价时，将临潼区土地价格统一纳入西安市的地价体系中，临潼区政府所在地，最高为7级，临潼区土地级别从7级开始，分为4个级别，即7到10级。因此，此次基准地价的更新，是继1993年基准地价评估以来的第二次更新。 二、基准地价的内涵、评估依据和评估范围 （一）基准地价的内涵 根据《城镇土地估价规程》和《陕西省城镇地价体系建设实施技术方案》，此次评估的基准地价是指城镇在城市平均开发程度、平均容积率和法定最高出让年限下，各级别土地在2002年5月31日的价格。 法定最高出让年限：商业用地40年，居住用地70年，工业用地50年； 临潼区城区的平均开发程度为“五通一平”。“五通”是指通路、通电、通上水、通下水、通讯，“一平”是指场地平整； 各建制镇镇区的平均开发程度为“三通一平”，“三通”是指通路、通电、通水，“一平”是指场地平整。 县城的平均容积率：商业用地1.2，居住用地1.2，工业用地0.4； 各镇的平均容积率：商业用地0.8，居住用地0.8，工业用地0.4；（二）基准地价的评估依据 此次基准地价的评估，是在陕西省国土资源厅的统一部署下进行的，根据陕西省国土资源厅的安排，在2002年年底前，陕西省所有的县、市都必须完成城镇土地分等、定级、基准地价与标定地价的评估工作。评估的依据主要有：
2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价 更新报告 东明县国土资源局 二〇一七年十二月
目录 第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况 (1) 第二节工作步骤 (2) 第三节工作结果 (5) 第四节取得的主要成果和经验体会 (8) 第二部分技术报告..........................................................................- 11 -第一章概述...........................................................................................................- 13 -第一节自然与社会经济概况. (13) 第二节建制镇基准地价更新概述 (23) 第二章资料调查...................................................................................................- 34 -第一节工作底图数据收集与整理. (34) 第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 (36) 第三章土地定级...................................................................................................- 41 -第一节土地定级的基本方法. (41) 第二节定级因素、因子体系的建立 (43) 第三节土地定级因素整理与分析量化 (47) 第四节土地级别划分 (67) 第四章基准地价更新...........................................................................................- 75 -第一节基准地价更新评估的主要步骤. (75)
关于发布实施本市城镇土地定级与 基准地价更新成果的通告 2014年12月31日，我市城镇土地定级与基准地价更新成果已通过自治区城镇土地定级与基准地价更新、城市地价动态监测成果验收组的验收。经市人民政府研究，决定更新调整后的土地级别与基准地价，自2015年7月1日起实施，原市人民政府《关于发布实施克拉玛依市城镇土地定级与基准地价更新成果的通告》（2010年1月19日）同时废止。现将有关事项通告如下： 一、《克拉玛依市土地定级与基准地价更新成果》包括基准地价表、基准地价使用说明、土地定级范围说明。在土地市场总体价格水平发生重大变化的情况下，市人民政府将及时对基准地价进行全面更新。市国土资源局可根据土地市场价格变化情况，对基准地价进行局部更新。 二、宗地出让需参照基准地价，按照规定程序，使用合理的评估方法进行评估，出让价格须经市国土资源局审核确定。 三、市人民政府有关部门要做好相关政策的衔接工作，施行中的具体问题由市国土资源局负责协调解决。 2015年4月7日
克拉玛依市城镇土地基准地价一览表 基准期日：2014年12月31日单位：元/平方米 克拉玛依区基准地价表 独山子区基准地价表 白碱滩区基准地价表
乌尔禾城区、石化工业园片区、乌尔禾乡基准地价表
克拉玛依市城镇土地基准地价使用说明 一、基准地价内涵 1．商业用地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价基准日，在“七通一平”土地开发程度（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及土地平整），商业用地法定最高土地使用年限40年及容积率为1.0，公开市场条件下的完整土地使用权区域平均价格。 2．居住用地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价基准日，在“七通一平”土地开发程度（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及土地平整），居住用地在法定最高土地使用年限70年及容积率为1.0，公开市场条件下的完整土地使用权区域平均价格。 3．工业用地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价基准日，“七通一平”土地开发程度（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及土地平整），工业用地在法定最高土地使用年限50年及容积率为1.0，公开市场条件下的完整土地使用权区域平均价格。 4．综合用地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价基准日，在“七通一平”土地开发程度（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及土地平整），在土地使用年限40年及容积率为 1.0，公开市场条件下的完整土地使用权区域平均价格。 5．克拉玛依其他区域（乌尔禾城区、石化工业园片区、乌尔禾乡）土地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价
沈阳市规划和国土资源局 关于印发城区土地级别基准地价和出让金租金标准的通知 沈规国土发[2002]285号 各区、开发区规划和国土资源分局： 为加强地价管理，规范土地交易行为，促进房地产市场健康发展，依据国家《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，结合实际情况，对我市城区及三环以外部分地区进行了土地分等定级和基准地价评估测算，指定了新的土地出让金、租金标准。经市政府同意，现将《关于沈阳市城区土地级别\基准地价标准及出让金、租金标准使用有关问题的说明》、《沈阳市城区土地级别图及范围说明》、《沈阳市城区基准地价标准》、《沈阳市城区出让金、租金标准》、《容积率修正系数》、《沈阳市三环以外乡镇分等及基准地价、出让金标准》一并予以公布，并就有关事项通知如下： 一、凡通过土地市场以招标、拍卖、挂牌等方式供应的房地产开发的经营性建设项目用地，出让底价应根据新的基准地价标准，综合宗地区位和规划条件等因素进行评估测算后，按规定程序确定，不再单独套用出让金标准。 对其它建设项目等用地办理协议出让时，执行新的土地出让金标准，并按规定进行容积率、用途等修正。 二、对已经以划拨方式取得土地使用权的用地，因不再符合《划拨用地目录》和国家政策规定需要补办出让、租赁手续的，收取出让金、租金的具体办法另行制定。 三、土地等级和基准地价是制定土地有偿使用政策和地价评估及管理的重要依据。根据国家有关规定，我局将对地价实施动态监测，定期测算地价指数，调整和更新基准地价标准和出让金、年租金标准。 四、本通知发布的土地级别、基准地价标准和出让金、年租金标准、修正系数自2003年1月1日起执行，《关于调整沈阳市城区国有土地级别和使用权出让金标准的通知》（沈土发[1994]67号）同时废止。 2002年11月20日 沈阳市规划和国土资源局 关于沈阳市城区土地级别基准地价标准及出让金租金标准使用有关问题的说明 一、关于商业、住宅、工业三类以外其它通途土地级别图及有关地价标准的适用。 按照《城镇土地分等定级规程》的要求，本次按商业、住宅、工业三类用途分别定级。国土资源部印发试行的《土地分类》（国土资发[2002]255号）中商服用地适用商业用地级别图及有关地价标准；住宅用地适用住宅用地级别图及有关地价标准；以外的公共建筑用地、特殊用地适用住宅用地级别图及有关地价标准；公共设施用地、交通运输用地、水利设施用地、农用地适用工业用地级别图及有关地价标准，其中农用地适用工业用地有关地价标准时按-20%进行用途修正。 三环以外于洪、东陵区其它区域和棋盘山风景区土地的评估、出让，按《沈阳市三环以外乡镇分等及基准地价、出让金标准》执行。 二、关于土地级别范围说明和宗地土地级别确认。 1、土地级别范围说明是对土地级别图划定土地级别界限的简要说明，确定宗地的土地级别应以土地级别图为准。 2、以道路为级别界限的，低级别一侧临路第一宗地归入高级别。 3、商业、住宅、工业用地在定级的基础上进行了级别分类，商业三级、四级一类用地为沿所列街路两侧第一宗地，其余均为二类用地；住宅用地各级别一类用地为临现有和在建及近期计划新建公园、水系、大型公共绿地周围第一宗地，其余均为二类用地；工业用地一级一、
青岛市人民政府办公厅文件 青政办发…2007?35号 青岛市人民政府办公厅 关于调整市内四区城镇土地级别与 基准地价的通知 各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位： 为全面掌握城区土地质量和利用状况，加强政府对土地价格的宏观调控和地价管理，引导土地市场健康发展，促进土地优化利用，保障国有资产的合理收益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定和省国土资源厅《关于开展城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资发…2007?11号）要求，市政府决定，调整市内四区城镇土地级别与基准地价。现就有关问题通知如下： 一、此次土地级别与基准地价调整的范围为市南、市北、四方和李沧区，总面积为198平方公里。 —1—
二、此次基准地价调整是按不同的土地级别分别评估和测算的商业、住宅、工业等各类用地土地使用权的平均价格，评估基准日为2007年1月1日。具体地块的出让底价、交易底价可以由基准地价结合地块大小、形状、容积率、土地使用年限、区域因素、市场情况、产业政策等基准地价修正系数测算。 三、市政府将根据国家主管部门的规定和实际情况，每隔1至2年调整一次土地级别与基准地价。在地产市场价格发生重大变化的情况下，也将适时进行调整并予公布。 四、市政府办公厅《关于市内四区土地级别及基准地价有关问题的通知》（青政办发…2003?5号）同时废止。 五、基准地价具体应用问题由市国土资源房管局负责解释。 附件：1．城镇土地分类表 2．青岛市市内四区土地级别范围 3．青岛市市内四区基准地价内涵 4．青岛市市内四区基准地价表 青岛市人民政府办公厅 二○○七年九月六日 —2—