第二章春茗晚会楼盘展示方案
（一）引言
1999春茗晚会楼盘展示是在1999团年晚会楼盘展示的基础上再次推展，虽然一些布展工作内容可以重复借用，展示的基本手法可能相同，但应注意：一是面对的顾客群体有所不同，此次是面对业务单位和一些供应商老总，层次较高，业务气氛较浓，业务水平要求较高；二是业务推介的主动性要加强，不能坐等客户来展位走马观花，而应通过沟通、交谈、相互交换名片，在交谈中加强对方的印象，也即此次公关工作要加强；三是此次参展单位较多，存在对比，而且社会空调、风扇的熟客较多，他们参展经验足，我们必须高度重视此次展示，加强领导，加强准备，力争主动。
（二）成立参展工作领导小组
组长：朱曙东
副组长：王敏、邓仕才、赵红英
成员：谢卓荣、刘克兢、严伟宁、陈小坚、谭刚、卢展恒、刘岩、李泳
（三）活动推介
2月24日，召开全体工作人员会议，讨论、完善、通过活动方案，明确各人分工及整体进程。
2月25~26日，按照各分工、分头准备，由相关负责人督促检查。
2月27日，召开临战前检查、协调会，发现问题，及时解决。
2月28日下午再度仔细检查一次，重点是检查展示流程工作。
2月28日下午5时，参展工作人员进入工作状态，迎接会议代表。
2月28日晚9时，即春茗晚会结束后，撤离现场，将贵重物品、小件物品、易损物品归类，运回办公室。
（四）主要分工
１、朱曙东
１）全面负责，统一指挥，检查督促，工作总结；
２）衔接、协调与集团有关方面工作。
２、王敏
１）具体分管布展工作，人、财、物准备工作；
２）检查布展工作的进度，完美情况，提出整改意见，并督促实施；
３）督促沙盘的进度，搬运、安装、调试；
４）督促影像资料的准备、指定专人安放；
５）督促售楼资料的准备、运送到现场；
６）负责安排现场人员轮守、值班；
７）负责安排好展示过程中的辅助工作和协调工作；
８）负责处理有关突发性事情。
３、邓仕才
１）协调解决布展过程中和布展之后的车辆、搬运；
２）帮助、协调布展过程中涉及的行政事务问题。
４、赵红英
１）具体分管展示流程、展示现场，指挥、控制现场局面；２）负责安排、指挥展示期间6名售楼小姐及销售公关人员的工作，统一调派；
３）负责处理展示期间需要及时处理的其他事情。
（五）其他人员分工
１、谢卓荣
１）负责起草展示活动方案，协调活动中的有关细节。
２）协助朱曙东副总，对整个活动进行必要的监控；
３）策划撰写有关宣传方案。
２、刘克兢
１）负责模型制作进度和质量跟踪，与谭刚一起，保证模型在2月27日前运至风扇餐厅展位安好；
２）负责对原布展方案进行修复、完美或提高，争取能在原有基础上有新的创意；
３）负责及时对广告公司衔接，处理好布展过程中出现的装饰问题。
４）负责展示过程中的摄影、拍照。
５）负责与指定影像公司衔接、派专人现场摄影。
３、陈小坚、谭刚
１）协助刘克兢布展工作；
２）谭刚负责展示期拍照；
３）陈小坚负责电视资料片播放；
４）两人负责展示之后的扫尾工作。
４、卢展恒、刘岩、李泳
１）负责展示期间项目推介、销售公关；
２）负责展示之后，有关会场的扫尾工作。
５、谭月颜、黄湛平、罗桂钰、苟菊、颜春丽、李丽君
１）负责展示期间项目引导、项目推介；
２）负责资料准备及资料发放；
３）负责会后资料的整理及有关扫尾工作。
（六）若大会对参展人数有限制，则优先安排售楼员、销售公关人员入场，其他人员在展示期间的
工作，都移交给赵红英重新安排。
（七）本次布展需补充的内容（供参考）
１、在展厅（即风扇事业部餐厅）东门、西门挂一条横幅，上书
“美的海岸花园工作人员祝各位嘉宾新年万事胜意”、“美的海岸
花园祝各位领导、嘉宾身体健康、万事胜意”。
２、在展厅西门展板上方，挂2~3条横幅，上书“美的海岸花园向各位领导、嘉宾拜年”。
３、在展位主展板上方、追加用小气球串成的螺旋链，以弥补原垂帘的单薄。
４、仍沿用上次展示的展位上空及进门口（西门）处悬挂气球的方式，由专人落实。
５、在进门口处增挂三角彩旗（或POP旗）小旗印有美的海岸花园字样及项目标志。
６、用2~4支激光小手电筒代替原指挥棒。
７、在原射灯基础上，增加2支强光射灯。
第三篇关于举办美的海岸花园有奖知识问答的活动方案
随着美的海岸花园内部认购第一次高潮的过去，目前销售状况暂趋于平静。由于美的海岸花园目前完全是期楼，没有现楼、没有绿化和环境，严重影响了买家信心，致使销售比较平淡，为了扩大宣传，吸引买家，售楼部决定近期在《顺德报》举行美的海岸花园有奖知识问答，与现在不断播出的海岸花园电视形象片相得益彰。通过这次活动，让美的海岸花园在社会上再次引起较大反响，达到家喻户晓的轰动效应，以奖促销的目的。这次活动是一系列重大促销活动的重要一环，也是销售公关大面积、大范围、大市场开展工作的内容之一。
（一）活动范围
主要针对北滘、伦教、大良、陈村、乐从等地居民及《顺德报》所有读者。
（二）宣传途径
１、在《顺德报》刊登知识问答问卷时，同时作宣传；
２、在北滘、伦教、大良、陈村、乐从电视台播放美的海岸花园有奖知识竞答信息；
３、公关销售带问卷同资料对重点客户群进行上门推介。
（三）活动办法
１、本次有奖问答时间范围是3月10~4月18日；
２、3月9日、11日晚分别在北滘、伦教、大良、陈村、乐从镇电视台播出有奖知识问答信息；
３、参加者答好问卷后，写上姓名、电话及身份证号码，邮寄到美的房产公司售楼部。
（四）抽奖活动及奖品
１、时间：4月28日上午10：00~10：30；
２、参加人员：美的房产公司全体人员及电台、电视台记者和公证人员；
３、地点：美的新村俱乐部门前；
４、奖品：一等奖2名：奖美的分体空调一台；
二等奖5名：奖美的窗机一台；
三等奖14名：奖美的电饭煲一个；
四等奖50名：奖精美钟表一个。
（五）费用预算
１、奖品约30000元；
１）一等奖2名：美的分体空调4000元/台×2=8000元；
２）二等奖5名：美的窗机2300×5=11500元；
３）三等奖14名：美的电饭煲300元/个×14=4200元；
４）四等奖50名：精美钟表120元/个×50=6000元。
２、电视广告费11080元，按照一分钟广告在以下四台分别播出再次计算：
１）北滘台：制作费600元+420元/次×2=1440元；
２）伦教台：制作费600+380元/次×2=1360元；
３）陈村台：制作费600元+360元/次×2=1320元；
４）乐从台：制作费600元+330元/次×2=1260元；
５）顺德台：2500元制作费+1600元/次×2=5700元。
3、《顺德报》刊登有奖知识问卷及宣传费用约4000元；
2000元/次×2=4000
4、其他不可预见的费用2000元。
5、以上四项共计47000元。
（六）美的海岸花园有奖知识竞赛问卷
美的海岸花园与您“手拉后、心连心”有奖活动问答
位于顺德市北滘镇三洪奇大桥南侧的美的海岸花园，是由美的集团独家投资开发的大型房地产项目，占地45万平方米，分洋房和别墅，总建筑面积28.8万平方米。规划总人口7900人。作为顺德市的绿色窗口，美的海岸花园绿化率达50.6%，人均绿化面积达到9.14平方米。
美的海岸花园作为大型的高尚社区，它具有“顺德市绿色窗口，区内人车分流，江滨公园，闹中取静，户户有景，配套设施齐全”六大特色。区内设有会所、托儿所、幼儿园、小学、医疗保健中心、肉菜市场、超市、便利店、健身中心等配套设施，为住户提供完善的服务，其中小学是由美的集团准备与省内有名的华南师大附属小学联合开办，有力地保证了教育质量。美的海岸花园的物业管理采取全封闭、全天候方式，设置有全自动保安监控系统、消防系统、交通管理系统、可视对讲系统，能够最大限度为住户提供方便安全的服务。
所有的洋房采取围合式布局，其地面可作休闲与娱乐，地下全部为停车场。这种设计形式在顺德市是首创的。海岸花园从设计规划、配套设施到物业管理，处处体现一流，体现精品，是成功人士的理想家园。
美的海岸花园是美的集团秉承创造优质产品传统的又一典范之作，以实力雄厚，信誉卓著的美的集团为后盾，美的海岸花园必然在未来的市场竞争中占尽天机，而美的房产公司也立志将美的海岸花园做成美的又一金字招牌。
抽奖须知
１、时间：3月10日~4月18日，参赛者把答案部分剪下，写上姓名及身份证号码，通讯地址寄到顺德北滘美的房产公司售楼部，邮编
528311，截止日期以当地邮戳为准。
２、4月28日开奖并请公证处公证，5月3日在《顺德报》公布结果。
３、奖品：一等奖2名：奖价值4000元美的分体空调一台；
二等奖5名：奖价值2300元美的窗机一台；
三等奖14名：奖价值300元的美的电饭煲一个；
四等奖50名：奖价值180元精美钟表一份。
４、中奖者携身份证于公布之日起一个月内到美的房产公司售楼部领奖，逾期不候。
美的海岸花园有奖知识竞赛问卷
请在答题纸上选择正确答案
１、美的海岸花园的发展商是：
A、美的集团
B、双强房地产公司
C、新德业房地产公司
D、华宝房地产公司
２、美的海岸花园位于：
A、北滘林头
B、北滘碧江
C、北滘三洪奇大桥侧
D、伦教
３、美的海岸花园的六大特色是：
A、绿色窗口
B、人车分流
C、江滨公园
D、闹中取静
E、户户有景
F、配套设施齐全
４、美的海岸花园占地面积是：
A、45万平方米
B、28.8万平方米
C、60万平方米
D、40万平方米
５、美的海岸花园总建筑面积是：
A、45万平方米
B、15万平方米
C、28.8万平方米
D、40万平方米
６、作为顺德市的绿色窗口，美的海岸花园人均绿地面积是：
A、9.14平方米
B、6平方米
C、8.2平方米
D、8.8平方米
７、美的海岸花园的配套设施有：
A、会所
B、托儿所、幼儿园
C、小学
D、医疗保健中心
E、肉菜市场超市
F、便利店
８、美的海岸花园物业管理特色是：
A、全封闭全天候
B、设有保安监控、消防系统
C、设有可视性
对讲系统D、设有交通管理系统
９、小区停车场位于（除别墅外）：
A、地下停车场
B、地面停车场
C、没有停车场
D、其它地
方
１０、美的海岸花园准备与哪个学校全办小学：
A、广东实验小学
B、华师大附小
C、大良燕山小学
D、北滘中学
答案：
1、A B C D
2、A B C D
3、A B C D E F
4、A B C D
5、A B C D
6、A B C D
7、A B C D E F
8、A B C D
9、A B C D
10、A B C D
姓名：身份证号码：
电话：通讯地址：
第四篇美的集团1999春节晚会参展方案
（一）目的
进一步扩大美的海岸花园项目知名度、促进房产销售。
（二）原则：
不影响春节晚会的主题，做到手法新颖，品味较高，印象深刻，吸引力较大。
（三）时间：1999年2月11日
（四）地点：美的工业城风扇厅
（五）对象：集团公司主管级以上干部
（六）筹备工作
成立筹备工作领导小姐。
组长：朱曙东
成员：王敏、邓仕才
现场布景负责人：刘克兢
协助：陈小坚、谭刚、卢展恒、刘岩
展销推介人员：谭月颜、罗桂钰、苟菊、颜春丽、李丽君
（七）现场布置
场外
置3~4条横幅：
１、美的海岸花园，演绎美的生活！
２、美的海岸花园，成功人士家园！
３、美的海岸花园，祝集团同仁新春愉快、万事如意！
室内布置
１、展位布置成店面形式，但四周不用围板、以便从多个方向能直视模型。
２、灯光宜采用遮盖式强光射灯、使局部灯光强烈、光与暗形成反差。
３、展台可多用不锈钢等反光材料，以增加光亮程度。
４、具体展位布置由广告公司拿出设计方案和效果图。
（八）分工
１、朱曙东：负责组织、协调、领导、指挥。
２、邓仕才：
①负责与集团总条部衔接；
②负责模型运输、车辆调派、接待台设置；
③负责酒桌串场、邀客参观。
３、谢卓荣：负责方案策划、参与方案选定和有关组织工作协调。４、刘克兢：
①具体负责本次布景实施工作；
②与广告公司衔接、保证各项工作按照计划落实；
③负责标语、广告牌等制作；
④负责展板制作把关。
５、王敏：负责组织好售楼部人力、物力等有关准备工作。
６、赵红英：
①负责售楼小姐的组织、指挥；
②负责售楼小姐的着装、培训；
③负责售楼小姐的现场调谴、工作安排。
７、谭月颜、黄湛平、罗桂钰、苟菊、颜春丽、李丽君等人承担本次参展过程中的业务推介工作，要做到举止言语大方，态度
友好、热忱、服务规范，业务娴熟。
８、卢展恒、刘岩、李泳负责本次参展推介过程中的业务衔接、进行销售公关。
（九）时间安排
1、6日召开一次全体工作人员会议、确定布展方案、确定参展流程、
现场细节；
2、9日召开有关人员会议、检查方案等落实情况；
3、10日下午全面检查、预演一次；
4、11日活动开始；
5、11日晚将有关展品运回公司，进行扫尾工作。
第五篇美的海岸花园工程进度汇报
暨开发商承诺活动方案
（集团内部推介会）
美的海岸花园项目目前已进展到准备公开发售的阶段了，为扩大项目的影响，为消除前期由于工程进度等问题而在集团内部造成的负面影响，特举办本次活动，通过本次活动，使集团内部人员对美的海岸花园有一个全面的重新认识，消除疑虑，增强信心，也为下一步的正式公开发售作一次预演。
活动时间：1999年9月11日下午2：30~4：00
活动地点：售楼大堂
活动形式：鸡尾酒会
活动对象：集团内部主管级以上管理人员
（一）活动的宣传
由集团总裁办下文通知集团各部门主管级以上及车间主任、班组长以上人员参加本次活动，我公司人员再上门到集团每一个办公室派发请柬和宣传海报，最后再用电话落实。
（二）组织分工
１、宣传及现场布置：刘克兢、邓小兵印刷宣传海报和制作大门、大堂
及接送车身横幅，负责现场大电视的播放。
２、接待：公司全体人员参与，重点嘉宾由公司领导层出面接待，引领参观等。
３、公关：赵红英、卢展恒、李泳及售楼员，负责请柬购买、制作、派发。
４、工程：罗良义、伍朝阳、田茂林负责大堂现场的音响调试和监控，智能化展示厅的协调和监控。
５、资料：林瑞燕、梁惠冰、刘建勤、苗兴梅、负责派发售楼资料。６、车辆接送组：潭刚、陈小坚、吴文宁、肖向群、赖灿春、丁梅、负责空调厂、集团公司、美的新村三个点嘉宾的接送。
７、后勤组：赵红英、江杰源、吴铨坚、周庆云、钟艺华及清洁阿姨，负责可乐、水果等购买准备及活动中的补充传递。
８、保安：杨鸿及保安员，负责车辆停放及现场秩序的维持。
９、触模屏：刘岩负责解说与操作示范。
１０、现场沙盘模型解说：谭月颜、霍焕玲。
１１、示范中心解说：颜春丽。
１２、现场饮料服务：黄湛平、罗桂钰、李丽君、梁倩宜、王玲芳。
１３、小区总体宣传文章组织：谢卓荣、谭刚、严伟宁。
１４、现场监控：朱曙东、邓仕才、卢展恒。
（三）活动议程
１、小区的全面介绍。
２、嘉宾提问。
（四）参观示范单位，智能化展示厅
（五）活动结束：接送车送嘉宾回空调厂、集团公司、美的新村。
（六）费用预算：
制水果：考虑到以食用方便、少垃圾为原则，选用哈密瓜、青提子、西瓜三个品种，费用约3480元。
饮料：可乐、矿泉水各300支，费用约2250元，以上均采用用剩退货形式。
其他
１、大客车租金：6辆车，500元/台，共3000元。
２、请柬：2000份，1元/份，共2000元。
３、主题展板：规格6m×2,7m，80元/平方米，共1296元；
４、横幅：
①接送车身12条，6条7m，6条4m，上书“美的海岸花园工
程进度情况汇报暨开发商承诺活动接送车”；
②大堂内2条7m，上书“生产合格产品，让群众满意”、“坚
持质量为本，坚持业主至上”；
③大门1条10m，上书“热烈欢迎参加美的海岸花园工程进度
情况汇报暨开发商承诺活动的嘉宾们”。总15条横幅，15元/条，共1350元；
５、宣传海报：500份4开，7元/份，共3500元；
６、项目全面介绍文章宣传单：1000份，0.5元/份，共500元；
７、导视牌：2块，一书“三楼智能化展示厅”，一书“示范单位”，50元/块，共100元；
８、智能化展示板：12块，250元/块，共3000元。
活动总费用预算约21000元。
附录一
附录二
第六篇华师大教育专家团
免费对儿童入学测试暨教育咨询活动方案
（一）活动的缘由
据报载广东每年小学生出国留学的费用高达10亿元，在家庭的各项费用支出中，子女教育费用投入最大。这足以表明教育是个大市场。美的海岸花园的众多卖点中，教育是本项目的最大的卖点，因此围绕教育这一主题，将策划一系列的活动，本项活动是其中之一。
（二）活动目的
１、引导家长高度关心下一代的素质教育的同时，进而认同美的办学的深远意义。
２、引起社会对美的海岸花园和美的小学的热切关注。
３、预测美的学校未来的生源。
（三）活动原则
在激发家长对后代教育产生浓厚的兴趣前提下，尽可能使孩子和家长都对美的海岸花园产生良好的印象，留住孩子和家长的心。
（四）活动的组织、时间、地点
本次活动由策划部和售楼部组织参与
时间：8月6日~8日
地点：美的海岸花园售楼部大堂和三楼会议室
（五）活动安排
1、近期与华师大附小协商本次活动内容，确定专家团的人员及相关的咨询问题。
2、组织专家携带资料和器具从广州来美的海岸花园。
3、安排售楼员在门前引导家长和儿童应座，填写调查表。
4、配合专家设计调查问卷，用编号对来咨询的家长和儿童进行编排。
5、专家按编号依次对儿童进行智力测试。
6、现场的背投电视播放儿童科学方面的影视资料。
7、现场发放给儿童气球和简单的礼品。
8、安排智力测试前十名的儿童与教育专家合影留念。
9、在三楼会议室举办美的学校的专题讲座。
10、九易广告公司摄影，北滘电视台现场采访。
11、售楼员在大门欢送家长和儿童离开售楼部。
（六）媒介宣传
1、电视台：北滘台、顺德台、伦教台、容桂台等。
2、报纸：顺德报、佛山报、广州日报。
以上大众媒体在活动前一星期进行有力地宣传，引起家长的关注，制造轰动效应。
3、横幅广告
地点：东大门沿线、围墙、售楼部入口处及三楼会议室。
内容（仅供参考）
①热烈欢迎华师大教育咨询团来美的海岸花园指导工作；
②美的海岸花园、孩子成长的天堂；
③聪明好学，健康成长；
④您的孩子适合学什么？专家为您做解答；
⑤孩子成长，专家指导；
⑥热诚欢迎家长孩子光临美的海岸花园。
（七）费用预算
1、广告宣传费：15万元（其中地方电视台5万元，报纸10万元）。
2、专家咨询效能费：2.1万元。
3、广告公司摄影及影视资料：5000元。
4、礼品（气球、太阳帽或晴雨伞）：5000元；
5、业务费（交通费、餐饮费等）：5000元。
合计：186000元。
（八）活动总结
1、总结、归纳，收集的信息形成一份报告。
2、活动本身的总结，为以后举行活动提供经验和教训。
第七篇 99全国优秀商品住宅园区示范推广交流会
暨广东优秀楼盘展示会参展方案
背景材料：
1999年8月26日~8月31日，由国家建设部批准和支持，中国房地产报等专业媒体单位组织举办的“99全国优秀商品住宅园区示范推广交流会暨广东优秀楼盘展示会”将在广州举行。这是99年度广东地产界重要的交流和联合推广活动，美的海岸花园将作为参展单位参加此次展会，这也是美的海岸花园首次在广州公开亮相，美的海岸花园利用这次机会与广州及珠江三角洲地区的众多明星楼盘并肩而立，可迅速提高知名度，树立高起点、高品质的明星楼盘形象，对美的海岸花园非常重要。
（一）参展目的
借助本次参展机会，与具有成熟品牌的房地产项目同台展示，可以全面提高美的海岸花园项目在业内的形象和知名度，吸引广州市民的关注和广州各大新闻媒体的深度报道，进而实现扩大项目在整个珠三角洲地区知名度和影响力的目的，为美的海岸花园今后的顺利拓展和美的房产公司的品牌树立奠定良好的基础。
（二）参展理由
１、通过参加本次展示会为项目正式发售做宣传准备，借助于这次展示会的宣传影响，可以很好地配合项目正式开盘。
２、参加本次展示会，也是本年度经营计划中的一项重要内容。（三）参展时间：1999年8月26日~8月31日
（四）参展地点：中国出口交易会7、8号馆。
（五）参展组织工作
人员组成
组长：朱副总，负责全面统筹，总指挥，总调度，总督促；
副组长：王经理，负责组织工作和现场管理，协助朱副总；
组员：赵红英、刘克兢、卢展恒、刘岩、李泳、邓小兵、谭月颜，各位组员由王经理具体分工。
物料准备
１、沙盘模型搬运（用集团大堂内的模型，由王经理安排）；
２、售楼资料（包括楼书、单页、按揭资料、手提袋等，李泳负责）；
３、展板、绸布、绶带、名片竹篮等（由赵红英负责）；
４、电视机、影牒机、录像机、信号线、牒片、录像带等（由李泳负责）；
５、车辆、运输车、看楼车（由卢展恒负责）
６、地毯（在地毯上绘上欢迎光临或项目的标准图样，由邓小兵负责）；
７、饮水机、水杯（用美的饮水机和专用水杯，刘岩负责）；
８、礼品（太阳帽、体恤衫约1000件，谭月颜负责）；
９、调查表（1000份左右、笔10支，李泳负责）；
１０、洽谈桌椅2套（组委会只提供简单的桌椅、卢展恒负责）。
宣传分工
１、软性文章的撰写：谢卓荣
２、参展活动的策划：谭刚
３、新闻记者的接待：谢卓荣
４、广告公司摄影联系：邓小兵
第八篇美的海岸花园大型有奖销售活动
暨公开发售方案
（一）活动意义
１、聚集人气
由于美的海岸花园为一新开发区，周边住户少，人们没事不会前往。举办抽奖活动，可吸引人们前往，增加新区人气。同时使更多的人看到项目实在的品质。２、增加项目开盘的轰动效应。
通过抽奖，人群越聚越多，使过往车辆人流会认为该楼盘开盘即产生轰动，留下良好的第一印象，为以后售楼埋下伏笔。
3、直接促销
部分人受高额巨奖驱使，会冲动之下购房，直接增加销售量。
4、通过本次活动，扩大项目知名度
（二）活动目的
扩大项目声势，吸引周边客户，形成轰动效应，达到引爆市场和增加市场销量的目的。
（三）活动原则
场面热烈，持续时间较长，资金较省。
（四）活动策划依据
１、目前楼市竞争激烈，各发展商奇招迭出，特别是开盘之初，都求一个人气鼎旺、强势开盘。
２、周边各地福利彩票抽奖此起彼落、人山人海、势头正旺，说明人们对抽奖活动乐此不疲。
３、本活动最坏的设想不可能是聚不到人气，而可能只是直接促销不理想，但即便如此，也增加了项目的知名度，相当于做了一次轰动性广告。
４、在本方案正式起草前，经营部负责人曾在大小场合都向有关主管领导做过口头汇报，大多数人比较认可。
（五）活动时间
暂定7月28日~8月1日，即活动持续一星期，正式抽奖定在8月1日。
（六）活动地点
美的海岸花园售楼部
（七）组织
美的房产公司经营策划部、售楼部、物业部（筹）
（八）奖项设置
分设金屋奖系列和幸运奖系列共两个系列。其中金屋奖特为签定了购楼合同的业主而设，幸运奖为普通睇楼人士而设，有资格参与金屋奖抽奖者，都可再参与幸运抽奖。
金屋奖设置：
特等奖：1名，奖价值28万元洋房一套；
一等奖：1名，奖价值18万元洋房一套；
二等奖：2名，各奖价值4.5万元停车泊位一个；
幸运奖设置：
特等奖：1名，奖价值5万元的购房券一张；
一等奖：2名，各奖价值2万元购房券一张；
二等奖：3名，各奖价值7500元美的柜机一台；
三等奖：5名，各奖价值4000元美的分体机一台；
四等奖：10名，各奖价值150元的风扇一台；
纪念奖：1000名，各奖价值70元的文化衫一件。
（九）抽奖办法
通过报纸广告和广告印制票样（可凭报纸广告票样参加抽奖）、睇楼人现场派票，各关系单位赠送票等途径送出约5万张票，其中真正可望参与抽奖票数2万张。凡报纸广告票样，必须预先到指定地点经主办单位确认，加印编号，才为有效。凡签约业主，在签约时均可获得抽奖编号。
摇奖方式：采取电脑摇奖，凡票上编号与电脑摇奖号吻合者，即为中奖（参加抽奖须知详情在宣传方案中列出）。
（十）活动程序
1、9：00以前，确认票号。
2、9：00，确认票号结束。
3、9：18，主持人宣布抽奖活动开始，美的房产公司总经理郭桂棠先生讲话。
4、9：28，北滘镇领导讲话。
5、9：33，美的海岸花园项目推介。
6、9：43，到会嘉宾参观示范房。
7、10：10，抽奖正式开始，公证员宣读公证文书，主持人宣读兑奖须知，先抽出金屋奖奖项。
１）先抽出金屋奖2个二等奖。
２）抽出1个一等奖。
３）抽出1个特等奖。
8、后抽幸运奖
１）先抽出幸福奖纪念奖尾号，凡编号尾数吻合者，均获纪念奖。
２）抽出10名四等奖。
３）抽出5名三等奖。
４）抽出3名二等奖。
５）抽出2名一等奖。
６）抽出1名特等奖。
抽奖、兑奖同时进行，抽奖活动控制在12点前结束，部分兑奖工作延续到下午下班之前。凡未在当日兑奖者，其奖项自动取消。
（十一）活动准备工作进度安排
1、6月20日前，方案确定、申报批准、资金计划获批、确定活动负责人。
2、6月30日前，人员分工安排、场地布置、宣传方案、广告设计等获批、电脑抽奖机音响等设备借用已确定。
3、7月10日前，7月1日起开始广告宣传。各项组织工作分别落实、礼品采购、定制等基本完成，票样印制、邀请舞狮队、邀请领导讲话等工作已经展开，与公证部门、工商部门、银行工作衔接已完成。
4、7月20日前，各项准备工作就绪、广告轰炸、热线电话不断、睇楼人士不断、彩票已送出50%，与交警部门衔接工作完毕。
5、7月25日前主要工作分为两部分，一部分是抓紧公关送票，另一工作是现场准备，广告照常进行。
6、7月28日彩排一次，全面检查一次。
7、8月1日，房产公司全体工作人员按照分工须提前于7点30分进场。
（十二）组织分工（略）
（十三）宣传方案（略）
（十四）费用结算
礼品费
１、金屋奖系列
１）特等奖：1名，28万元
２）一等奖：1名，18万元
３）二等奖：2名，9万元
小计：55万元。
２、幸运奖系列
１）特等奖：1名，5万元
２）一等奖：2名，4万元
３）二等奖：3名，2.25万元
４）三等奖：5名，2万元
５）四等奖：10名，0.15万元
６）纪念奖：1000名，7万元
以上两项合计：75.4万元。
会务费
１、茶水：100元
２、印票费：1500元
３、场地整理费：（含气球、横幅、鲜花）1万元
４、公证费：83.05万元×1%=0.83万元（可协商下调）
５、交通疏理费1000元。
６、舞狮队2000元。
７、招待费2000元，记者午餐费3000元。
８、不可预计费2000元。
小计：29900元。
广告宣传费
单独列出，另计入楼盘宣传费中。
以上费用合计：75.4+2.99=78.39万元
第二章销售顾问和销售代理
第一节组建销售队伍
销售人员的基本要求
（一）基本要求
１、职业道德要求
以公司整体利益为重，不因个人目的而损害公司的利益和形象；遵守公司各项规章制度；为人诚实、正直。
２、基本素质要求
具有强烈敬业精神，有团队合作的意识。
３、礼仪仪表要求
着装得体，干净整洁；公司有统一制服时应着制服；仪容端庄，精神饱满，坐姿端庄。
（二）专业知识要求
１、了解公司的历史和项目的特点；
２、了解当地城市规划、地理、交通、通讯、人口分布等；
３、了解当地房地产市场的供求状况，楼宇的分布、特征及其发展商的历史、实力、背景等。
４、掌握房地产市场开发各环节（设计、建造、销售和物业管理）的基本知识；５、有一定的营销知识和技巧，懂得市场调查和分析的方法；
６、熟悉国家和地方房地产的有关政策和法规；
７、了解一定的财务知识。
（三）知识面要求
尽可能拓宽知识面，多了解建筑、历史、天文、地理、心理、逻辑等方面的知识。努力培养观察、分析和判断问题的能力。
（四）心理素质要求
具备信心、恒心和沉着，不畏困难和挫折。
（五）服务规范及要求
原则：树立顾客全面服务的观念，顾客就是上帝。以诚实、友好和热情的态度服务顾客。
第二节销售培训
一、培训时间
1998年8月1日~1998年9月30日
二、培训方式
以理论教学为主，实地参观为辅，主要形式是授课、参观和模拟售楼。
三、培训地点：美的培训中心
四、培训人员：15人
五、培训目的
（一）熟悉美的集团情况，提高售楼员的职业道德水准，树立全新服务意识和观念；
（二）培养售楼员有关售楼业务独立操作能力，增强售楼员对房地产专业知识的了解；
（三）学会促销手段，掌握售楼技巧和礼仪知识，提高业务水平，适应市场需要；（四）将售楼员培训为房地产“销售工程师”。
六、培训内容
（一）美的集团和房产公司概况，企业文化，公司规章制度；
（二）房地产专业知识，包括：房地产经营知识、金融知识、物业管理知识、工程基本知识、建筑学知识、房地产法律知识、当前房地产形势分析；（三）售楼相关知识，包括：售楼技巧、公关礼仪、美学及心理学知识、消费学知识、财务知识、文秘知识、周围楼盘情况、计算机理论与操作、合同签
署知识、宣传知识；
（四）售楼模拟演示。
七、培训组织管理
培训工作由公司领导指导，经营策划部具体负责组织实施，办公室、工程部、财务部配合。
八、课程安排
详见课程计划安排表。
九、培训教材
房地产经营教材、法律教材、营销学、物业管理教材、公共礼仪、员工手册、计算机教材、建筑学基础、园林规划及小区设备智能化资料等。
十、培训考核
在8月底安排一次命题考试，占考核成绩的40%，平时表现占考核成绩的30%，售楼模拟演示成绩占考核成绩的30%。
培训期间每天授课时间具体安排
１、上午：第一节课：9：00~9：50；第二节课：10：00~10：50；
２、下午：第一节课：13：30~14：20；第二节课：14：30~15：20；第三节课：15：30~16：20；
３、要求：上午8：50分到教室；9：00准时上课；下午1：25分到教室，1：30准时上课；每节课间休息10分钟；不得迟到、早退，原则上不能请假，有特殊原因者凭请假条经批准后方可离开；做好课堂笔记，按时交作业，认真参加考试。
第三节美的海岸花园销售资料
一、销售许可证
二、认购须知
三、售楼书
四、售价表（略）
五、认购书
顾客决定购买时与销售人员签定的协议，本身不具备法律效力。顾客缴付定金后签定认购书，内容包括：顾客姓名、所购楼宇的名称、楼号、户号、面积、价格、已付的定金、所选择的付款方式及双方的一些行为规定等。
附：美的海岸花园认购须知
美的海岸花园认购须知
阁下在购买本公司物业前，请仔细阅读本“认购须知”，如有不明之处请随时向售楼工作人员查询。
一、认购者规定：
１、持有效身份证的中国公民（未成年人购房，由监护人办理提交监护人公证书）；
２、华侨、港、澳、台同胞须持有效合法身份证明文件（身份证、护照）。
二、买方权益：
１、凡购买本公司物业，均有顺德市规划国土局发给房屋所有权证并确认权属所有；
２、业主对房屋占有、使用、出租、继承和转让的权利受国家法律保护；
３、本楼宇的使用年限按顺德市政府规定办理，土地使用年限：住宅70年，商业40年。
三、认购手续：
１、欲购房的客户，请带备身份证（或营业执照）、定金（洋房10000元，别墅20000元）到美的海岸花园售楼部缴纳定金并签订《美的海岸花
园楼宇认购书》和领取定金收据；
２、请于签订《认购书》之日起，15天内客户须到本公司签署《商品房购销合同》并按所选择的付款方式缴纳首期款和税费，签约时带下列文
件资料：
a、《美的海岸花园楼宇认购书》、定金收据；
b、个人购买：认购人身份证或护照正本（含港、澳、台胞及外籍人士）；
公司购买：营业执照、董事长或法人任职证明书、授权委托书（须公证）、法人及委托人身份证。股份制企业及境外注册公司除上述资料外，另需提交董事会成员名单。
什么叫房地产全程营销策划，它包括拿几个部分 建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：①项目投资策划②项目规划设计策划③项目质量工期策划④项目形象策划⑤项目推广策划⑥项目顾问、销售代理⑦项目服务策划⑧项目二次策划研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。 案头工作阶段第一章“某项目”投资策划第一节项目投资策划的含义项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。 第二节某项目投资策划的具体内容
一、项目用地周边环境分析1．项目土地性质调查·地理位置·地质地貌状况·土地面积及其红线图·七通一平现状2．项目用地周边环境调查·地块周边的建筑物·绿化景观·自然景观·历史人文景观·环境污染状况3．地块交通条件调查·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划·项目对外水、陆、空交通状况·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状4．周边市政配套设施调查·购物场所·文化教育·医疗卫生·金融服务·邮政服务·娱乐、餐饮、运动·生活服务·游乐休憩设施·周边可能存在的对项目不利的干扰因素·历史人文区位影响 二、区域市场现状及其趋势1．宏观经济运行情况2．莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规3．莱西房地产市场总体供求现状4．莱西商品住宅市场板块的化分及其差异5．莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现6．莱西商品住宅客户构成及购买实态分析 三、土地SWOT分析1．项目地块的优势2．项目地块的劣势3．项目地块的机会点4．项目地块的威胁及困难点四、项目市场地位1．类比竞争楼盘调研2．项目定位：·市场定位（区域定位、主力客户群定位）·功能定位·建筑风格定位五、项目价值分析1．商品住宅项目价值分析的基本方法和概念·商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a选择可类比项目b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重c分析可类比项目价值实现的要素的对比值d对
万科房地产项目营销节点操作指引及成果标准 一、总则 1、为统一万科集团各房地产项目营销的标准，规范房地产项目营销的内容和深度，达到“确保营销工作完整、提高营箱工作质量、保证项目开发进度”的目的，特制定本标准。 2、本标准为华南区域版，万科集团华南区域各房地产项目营销均应按照本标准执行。对本标准未涉及的部分，各项目可依照当地特点，酌情予以创新性选择。如中介代理机构的选择和运用等。 3、本标准中将市场推广主题和策略与市场推广方案分开，分不作为节点之一。意在强调前者工作是后期全程营销传播工作的基础：引导各一线公司营销匚作对该节点的重视。 4、本标准是依据房地产营销理论和模型，并总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作体会编制而成。标准中提出的节点工时为参考时刻，非关键路径时.刻，部分工作可依照实际工作情形同时开展。 5、本标准遵循以下原则编制： 营销与设计、成本相结合的原则； 打算治理的原则； 检查与反馈的原则； 连续改进的原则。 6、本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管营销业务的负责人。 7、本标准与准则讲明权属万科集团企划部和华南区域中心营销部共同所有。 二、市场定位时期操作指引及成果标准 1.项目定位工作执行打算 (1)项目定位工作小组 ①由公司营销专业牵头，联合设计、成本专业，组成项目定位工作小组; (2)定位工作总体方向和思路 ②定位工作务虚会需要明确项目定位工作的总体方向及思路
③定位工作务虚会需要明确项目定位工作的要紧工作节点 ④形成定位工作务虚会会议决议。 (3) 定位执行和审核打算 依照定位工作务虚会要求，拟定定位工作执行打算 拟定时期性成果及最终成果的汇报、审核打算 2.项目基础资料(详见设计基础资料) (1)宗地区位与交通 ①表现宗地在都市范畴内的位置，可在都市地图基础上制作，并讲明与都市各要紧区域的交通情形 ② 表现宗地在片区范畴内的位置，可在片区地图基础上制作，并讲明与片区各要紧位置的交通情形 (2)宗地差不多指标 宗地规划设计要点。包括：总用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、车位总数、限高要求、配套的名称与面积要求、退红线要求。 (3)环境及地表现状 ①宗地红线范畴及四至环境。包括：宗地红线图、四至现状照片及讲明。 ②宗地红线范畴内地表现状。包括：包括红线内现状照片、绿化植被、水面分布及讲明。 (4)生活配套与大市政配套 ① 宗地生活配套现状及以后规划情形。包括：交通、教育、医疗、购物、文体、娱乐、银行、邮局等。 ②宗地大市政配套现状及以后规划情形。要紧描述为施工与居住需求需要扩容与增加的情形。
房地产营销推广方案 由于房地产与一般商品具有异质性如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等随着房地产竞争的日趋激烈相应的营销策划也十分火暴因此策划创新成为制胜之道对于房地产的营销策划主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新激发潜在消费需求或争夺现有顾客其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等 一、未来发展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段企业更注重对品牌的培养与利用因此应注重对品牌的不断强化输出品牌核心价值进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前推广手段整合性强利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念另一方面是消费市场日趋理性和个性化近年经济持续放缓居民收入（包括预期收入）持续下降实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸淫偶然性、冲动性购买行为减弱理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好消费者对商品房的选择会更趋“个性化”会更加考虑自己的心理需求寻找更加适合自己的楼盘随着房地产市场竞争的加剧大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针
对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗以满足不同类型消费需求的 消费群；“设计时代”开始回归发展商更加重视产品的开发对楼盘的前期规划和设计将更加重视竞争手段将会全方位、多元化如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势而中小型盘就必须以其个性化和特色需 求也在市场占据一席之地在未来的发展过程中将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等不仅对配套设施的需求提高而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求可能对设计和制造过程中的环节比较关注在市场竞争形势进一步白热化的情况下 如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值稳定价格、吸引客源如何根据目标消费群的理性购买需求进一步深化自身楼盘的优点使目标消费群 产生“物有所值”的感觉如何继续建立自己独特的品牌个性突破强劲对手的包围在市场上继续掀起一股新的旋风如何适应“个人置业时代”的新趋势这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划 二、房地产全程营销策划 一是策划为先在整个项目开发过程中从思维上应该策划在先包 括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划策划是建立在相应的市场调查的基础上调查既可以是一手的资料也可是二手的如包
如何做好房地产住宅项目的营销策划全案 作为房地产从业人员必须了解一个项目是如何操盘起来的,全程营销策划包括那几大部分,具体做那些内容。这就要根据市场需求,顾客的需要,精确的市场定位,科学的房地产管理体系来完成，明确自己操盘的产品在市场上是什么?怎样做的？为什么这样做?与同类产品的差异化特色是什么？等等,这是形成一个房地产住宅项目的营销策划全案的前提基础。 建设项目的全程策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大部分：1，项目投资（代理）可行性研究；2，项目规划设计策划；3，项目质量工期策划；4，项目形象策划；5，项目推广策划；6，项目销售管理与执行；7，项目客服策划。 第一部分：项目投资（代理）可行性研究项目投资（代理）可行性研究是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的营销销售中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对目前的经济环境、当地房地产市场的供求状况、当地同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资
料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。 项目投资（代理）可行性研究具体内容如下 一、项目用地周边环境分析 1．项目土地性质调查·地理位置·地质地貌状况·土地面积及其红线图·七通一平现状。 2．项目用地周边环境调查·地块周边的建筑物·绿化景观·自然景观·历史人文景观·环境污染状况。 3．地块交通条件调查·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划·项目对外水、陆、空交通状况·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。 4．周边市政配套设施调查·购物场所·文化教育·医疗卫生·金融服务·邮政服务·娱乐、餐饮、运动·生活服务·游乐休憩设施·周边可能存在的对项目不利的干扰因素·历史人文区位影响。 二、区域市场现状及其趋势 1．宏观经济运行情况 2．当地房地产市场概况及政府相关的政策法规 3．当地房地产市场总体供求现状
全程营销策划及销售代理合同 甲方： 地址： 电话：传真： 乙方： 地址： 电话：传真： 为提高项目的投资效益，在平等互利、协商一致的基础上，经甲乙双方协商，就项目的全程营销策划及销售代理达成以下条款，签订本合同。 第一条：标的 一、乙方独家代理项目的全程营销策划及销售代理。 二、项目经济指标：占地面积约平米，总建筑面积约平米 （具体面积由甲方确认）。 三、项目地址：江西省上饶市凤凰大道与广信大道交叉口、市政府东南 第二条：合同期限 一、自本合同签订之日起至本项目最后一批房源正式开盘九个月止，并且合同期内乙方应完成已开盘的各类可售房源总销售面积（含）90%以上销售指标。 第三条：开盘条件 一、甲方取得项目预售许可证，将预售许可证的复印件交乙方对外公示。 二、乙方收到甲方已确认的销售价格明细表，并已按乙方的销售要求落实了按揭银行。
三、甲方至少应在开盘前2个月提供装修好的售楼处交付乙方使用。 四、甲乙双方同意，售楼处的装修方案由甲乙双方共同确定。 五、本项目正式对外销售时，甲方须保证相关行政审批手续均已办理完毕，符合销售条件。如甲方在未达到销售条件情况下，仍要求乙方对外进行销售的，则由此产生的责任及给乙方带来的损失，均由甲方承担。 第四条：报酬标准 1、代理费：以总销售金额的%为标准； 2、甲方介绍成交或甲方团购及甲方自行洽谈并成交的销售房屋（包括甲方用工程款、材料款抵扣所成交的房屋）应由乙方办理签订认购书及《商品房买卖合同》事宜，并计入乙方的销售业绩和销售进度，甲方仍应按本合同的约定，支付乙方代理费和溢价分成（代理费按销售金额的%计算，溢价分成为销售金额超出底价部分的10 %）；但每批推出的各类物业（住宅，车位，商业，写字楼和公寓等）中该类房源不得超过每批各类物业面积的5%。 3、溢价分成：标准为销售金额超出底价部分的%。 第五条：销售指标： 一、销售价格：本项目各类产品销售平均底( 均)价在项目每期正式开盘前15日内，甲方根据市场情况另行确定。 二、按上述平均底价编制的《每套销售单位销售底价明细表》及价格优惠策略，作为本合同补充附件存档。 A、该明细表及优惠策略作为乙方销售的价格依据，并作为双方结算代理费及溢价分成的依据。 B、甲乙双方未经对方同意，均不得变更上述销售价格。
《万科地产公司房地产项目营销节点操作指引及成果标准》 华南区域版 总目录 第一部分总则 (2) 第二部分市场定位阶段.......................................... 2-12第三部分销售指导书阶段..................................... 13-20 第四部分广告提案阶段....................................... 21-28 第五部分推广主题和策略阶段................................. 29-32 第六部分市场推广方案阶段................................... 33-40 第七部分开盘阶段........................................... 41-47 第一部分总则
1. 01 为统一万科集团各房地产项目营销的标准，规范房地产项目营销的内容和深度，达到“确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证项目开发进度”的目的，特制定本标准。 1. 02 本标准为华南区域版，万科集团华南区域各房地产项目营销均应按照本标准执行。对本标准未涉及的部分，各项目可根据当地特点，酌情予以创新性选择。如中介代理机构的选择和运用等。 1. 03本标准中将市场推广主题和策略与市场推广方案分开，分别作为节点之 一。意在强调前者工作是后期全程营销传播工作的基础；引导各一线公司营销工作对该节点的重视。 1. 04 本标准是依据房地产营销理论和模型，并总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。标准中提出的节点工时为参考时间，非关键路径时间，部分工作可根据实际工作情况同时开展。 1. 05本标准遵循以下原则编制： 营销与设计、成本相结合的原则； 计划管理的原则； 检查与反馈的原则；持续改进的原则。 1. 06本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管营销业务的负责人。 1. 07本标准与准则解释权属万科集团企划部和华南区域中心营销部共同所有。
全程策划方案 1
全程策划的建议 建设项目全方位( 全程) 策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程, 逐步完善而形成的理论体系, 内容包括: ①项目投资策划 ②项目规划设计策划 ③项目质量工期策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策划 ⑥项目顾问、销售代理 ⑦项目服务策划 ⑧项目二次策划 研发中心建议, 未雨绸缪, 在莱西项目上作试点, 试图将整个开发项目理念系统化, 并加强成本控制, 为以后的开发总结经验, 提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其它公司开发项目的框架, 可能个别地方不太适合或繁琐, 在以后的工作中能够修正和调整完善, 力争形成一个标准格式报告文件。 案头工作阶段 第一章”某项目”投资策划 第一节项目投资策划的含义 项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节, 这个过程操作好了, 就意 2
味着项目成功了一半, 在这个过程中多下些功夫, 以后的开发经营中就能够未雨绸缪。经过对项目环境的综合考察和市场调研分析, 以项目为核心, 针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析, 再结合项目进行SWOT分析, 在以上基础上, 对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析, 然后根据基本资料, 对某项目进行定价模拟和投入产出分析, 并就规避开发风险进行策略提示, 并对开发节奏提出专业意见。 第二节某项目投资策划的具体内容 一、项目用地周边环境分析 1．项目土地性质调查 ·地理位置·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图·七通一平现状 2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物·绿化景观 ·自然景观·历史人文景观 ·环境污染状况 3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4．周边市政配套设施调查 ·购物场所·文化教育 3
房地产全程营销策划的定义，分几个阶段，每个阶段的具体工作 建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：①项目投资策划②项目规划设计策划③项目质量工期策划④项目形象策划⑤项目推广策划⑥项目顾问、销售代理⑦项目服务策划⑧项目二次策划（策划总结）。 （1）、项目投资策划。是房地产全程策划关键的环节，通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本地房地产市场的供求状况、本地同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。（2）、项目规划设计策划。通过完整科学的投资策划分析，明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示等等。（3）、项目质量工期策划。房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念，质量工期策划的主要内容包括：建筑材料选用提示、施工工艺流程指引、质量控制提示、工期控制提示、造价控制提示、安全管理方案等。（4）、项目形象策划。包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。（5）项目营销推广策划。对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。项目营销推广策划提供关于项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。（6）项目销售顾问、销售代理。紧扣目标市场和目标客户，按照项目推广方案制定销售时段、促销政策、销售活动、销售承诺等。（7）项目服务策划。目前的房地产市场，特别是发达地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，同时它也是开辟第二营销渠道和制造回头客的有力保证。（8）项目二次策划（策划总结）。品牌战略可持续发展在知识经济要求的前提下，科学合理综合高效地考虑住宅建设地环境效益，广泛运用高科技成果，改变传统的施工方式，采用新材料和组织管理方法，不断创造新的科学技术，规划设计出优美的人居环境，营造住宅文化，增强市场竞争力，才能促使开发走上可持续发展的道路。各阶段主要业务策略纵览A、营销阶段的划分整个营销过程通常可划分为五个阶段，即：第一阶段：销售准备期第二阶段：内部认购期第三阶段：强势推广期第四阶段：市场调节期第五阶段：尾盘销售期B、各阶段业务策略总览一、销售准备期：1、工地现场清理美化，搭建既有传统中式风格又不失现代气息的售楼处，一期绿化景观施工；；2、合约书、预售单、各种纪录表制作完成；3、培训资料编制完成；4、价格表制作完成；5、人员培训工作完成；6、刊登引导广告；7、销售人员进驻。二、内部认购期：1、内部认购客户分类；2、电话营销；3、分析研究客户反映情况；4、修正后期发展战略及经营目标。三、强势推广期：1、正式公开推出前须吸引、引导有希望的客户与配合各种强势媒体宣传，聚集人潮，并施展现场销售团队的个人销售魅力，促成订购。另外可安排鸡尾酒会或邀请政界名流、文化学者莅临剪彩，提高客户购买信心；2、每日下班前25分钟，现场销售人员将每日应填的资料填好交回，有业务主管加以审核，与隔日交换给每位销售人员，并与隔日晨会加以讨论，对各种状
万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析
5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析
万科地产项目全程策划流程 一、市场调研 1、前言：本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2、市场分析 （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4、竞争个案项目调查与分析 5、消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6、结论 二、项目环境调研 1、地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形
（4）地貌 （5）性质 2、地块本身的优劣势 3、地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1、投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策） （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2、土地建筑功能选择 3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4、土地延展价值分析判断（十种因素） 5、成本敏感性分析 （1）容积率 （2）资金投入
（3）边际成本利润 6、投入产出分析 （1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7、同类项目成败的市场因素分析 四、营销策划 （一）市场调查 1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2、建筑规模与风格 3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析 1、经济背景 ·经济实力 ·行业特征――公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业） 家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
D。我们就是天使自然创造世界，环境改变生活再度强调这里的理想境界，用唯美的画面，表达个案的情境。透过水的主题，铺开表现未来的生活美景。用拟人化虚实结合的手法，赋予楼盘强烈的想象力，与较强的好感度。未来可结合个案更实的产品卖点，塑造让天使也羡慕的生活环境。同时，四张稿面有逻辑性，有系列性，有强烈的个性色彩。推售进度[全案推广] 销售周期预推时间预推案量（万方）均价（元/ m2）总销金额（万元）一期05.5―06.10 5.1222 4800（联排）11878.56 6800（独立）18003 二期06.5―07.3 5.2298 3600（公寓）18827.3 合计――10.352 48708.84 推广费用[一期推广费用] 宣传推广总费用预计为总销金额的1.5%，约为750万元，包括包装费用、广告费用及活动费用一期推广的费用预计550-600万元包装费用广告及活动费用 合计150万元430万元580万元广告企划篇天亚.水景城自然。和谐。关怀一个生活的理想境地.一种生活的理想境界企划缘起人，追求一个生活的理想境地, 憧憬一种生活的理想境界建筑，是生活的载体, 是生活的容器在人与建筑之间，所有的企划只是起了一个桥梁的作用有理想的人,居住有理想的空间里。企划缘起个性。个性。就是我们的特色包装出楼盘的个性特色，赋予楼盘的个性特色★楼市已经进入了一个硬件（规划、建筑）拼“综合实力”、软件（定位和推广）讲“特色”和“差异”的时代。而硬件的比拼越来越趋于同质化，所以楼盘与楼盘之间的竞争更加体现在软件方面的较量。只有具有一定实力、市场定位准确、规划布局新颖、包装推广到位的个盘才受市场追捧。★因此我们认为，作为一个新品牌，它更需要寻找和形成自己鲜明的“特色”（这包括市场定位、包装推广等方面），以“特色”贯注整体、形成合力，通过概念炒作吸引社会关注，引导消费潮流，方乃“制胜之道”。★于本案的第一个思路，我们就希望天亚水景城不仅仅是代表一个高品质的大型楼盘，更企图塑造一个崭新的品牌。拔高。拔高。塑造水景城的价值感挖掘水景城的高尚调性，赋予屋超所值的超值价值在对个案的利多点充分挖掘的基础上，继续深度挖掘个案的调性：澄湖路相城核心区江南水乡格局生态水景名流风范高尚住宅抓住个案主线地利规模品质规划环境建筑会所社区服务区位。区位。塑造相城中心区的未来性与认同感相城区，下一个生活的热点魅力区★项目所在地靠近相城经济技术开发区，开发区内众多的高科技企业，企业内的许多员工为本项目提供了潜在的客源条件。★目前，相城区的房地产市场处于调整期，市场热点尚处于孕育期，波澜不惊的外部市场条件为本案建造创新的产品创造了有利契机。――处于平稳期的市场环境易于凸显出有特色的产品。★以苏州大市场为出发点来看，相城区平均价格目前是苏州五个区中的盆地，预计均价只有3500元/平方米左右，将来的升值潜力相当大。出击。出击。让水景城改变你的生活天亚/水景城，值得珍爱的理想生活广告总精神：[自然创造世界，环境改变生活] 一个是自然的生活环境，一种是自然的生活方式及态度一个是社区的天然环境，一个是社区的人文环境打破区域格局做无区域限定的市区大盘概念自然创造世界，环境改变生活；用大的概念包容本案的优势点，然后从此主精神延伸出去众多推广方式。出彩。出彩。随水天鹅一起步入水景城天鹅湖，天鹅梦，天使般的自然环境，就是水景城天鹅，水景城至美的代言人。[自然/和谐/高贵/纯洁/美丽/善良/真爱/理想] 1．营造出独特{水景城}形象造势，突现本案迅速传播2．表达个案与众不同的水环境，亲近，亲切，亲和，宁静，纯美，如同天鹅湖般令人向往。2．我们以象征纯洁，给人以宁静之感的天鹅作为媒介形象的表现着本案的亮点{水}，以{水景}万种风情来展现本案的各大卖点，以个性化的口吻，用天鹅不同的优美身姿或逗留，或展翅，或腾飞，来表现水景城展示的美好和谐生活。3．从直观
房地产项目全程营销策 划方案大纲 Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】
房地产项目全程营销策划方案大纲 一、项目概述 二、项目前期策划 （一）市场调研及走势分析、预测 1．宏观、微观市场走势分析。 2．最新房地产市场行情分析。 （二）前期产品及市场定位可行性研究 1．产品定位分析。 2．市场定位潜力分析。 3．市场定位风险分析。 4．市场定位的可行性评价。 5．项目市场定位。 （三）品牌战略策划 1．名称确定建议及推广名确定。 2．楼盘风格确定。 3．建筑用料的建议。 4．项目卖点的挖掘及提炼。 5．小区环境营造——空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境。 6．小区景观设计要点（环境规划）。 7．电梯的设置。 8．停车库设计要点、车位比例及安排。 9．会所功能内容划分及概念的提炼。 10．装修标准。 11．社区服务项目配置建议。 12．物业管理服务项目建议。 三、项目营销策划 1. 项目营销阶段性划分。 2. 项目分期推出的战术部署及促销手法建议。 3. 市场进攻要点及切入法建议（入市时机）。 4. 价格策略制定。
5. 价格体系及付款方式原则。 6. 销售现场包装要点。 7. 卖场包装要点。 8. 卖场促销要点。 9. 展销会举办方案。 10. 外销方案制定。 11. 制定CS系统（顾客满意系统）。 12. AIDAS原理（阶段性促销活动策划）。 13. 模型制作指导。 14. 收集市场反馈信息，及时调整营销方案。 15. 分销网络辅助措施。 16. 新闻推广方案（软性文章及题材炒作）。 17. 公关推广方案（政府机关及集团购买的可能性建议）。 四、广告、宣传、推广设计 （一）品牌识别 1．展示系统设计 （1）地盘形象设计。 （2）工地围墙展示设计。 （3）工地路牌、楼体招示布、工程进度牌。 （4）售楼形象展示。 （5）售楼处外观展示指导、内部形象定位指导。 （6）售楼处设计建议。 （7）样板房形象定位、效果建议。 （8）售楼处展板创意建议。 （9）看楼车体外观设计。 （10）售楼人员服装设计、保安服装建议。 2．展示系统设计 （1）售楼书、折页。 （2）《售楼合同》及相关文件格式。 （3）《价目表》、付款方式单页设计。 （4）工作证(卡)、售楼人员名片。
房地产全程营销策划书范文_策划书 由于房地产与一般商品具有异质性,如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈,相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划,主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）;提供一种服务模式(如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。 一、未来发展趋势一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段,企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。 另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓,居民收入(包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸yiｎ，偶然性、冲动性购买行为减弱,理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”,会更加考虑自己的心理需求,寻找更加适合自己的楼盘。 随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成
为未来市场竞争的热点；针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群；“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发,对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势,而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。 在未来的发展过程中,将进一步追求境界(如历史、人文、文化等）;追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静(密度低、生态景观台等）等等，不仅对配套设施的需求提高,而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求,可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。 在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值,稳定价格、吸引客源？如何根据目标消费群的理性购买需求,进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉？如何继续建立自己独特的品牌个性,突破强劲对手的包围,在市场上继续掀起一股新的旋风?如何适应“个人置业时代”的新趋势?这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。 二、房地产全程营销策划一是策划为先在整个项目开发过程中,从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市
房地产营销管理深圳万科 地产项目全程策划流程 Jenny was compiled in January 2021
深圳万科----地产项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2） 购买者动机 （3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4） 购买时机、季节性 （5） 购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度6，结论
二、项目环境调研 1，地块状况：（1）位置 （2） 面积 （3） 地形 （4） 地貌 （5）性质2，地块本身的优劣势3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2） 房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析（ 1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一）市场调查1项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2建筑规模与风格3建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析 1、经济背景? ·
房地产全程营销策划 第一部分市场调研（项目投资策划营销） 这是非常关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。这个阶段可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一、项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及红线图 ·七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况 3、地块交通条件调查 ·地块周边的市政网及其它公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务
·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响 二、区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行 ·国内生产总值 a 第一产业数量 b 第二产业数量 c 第三产业数量 d 房地产所占比例及数量 ·中国房地产开发业景气指数 ·国家宏观金融政策 a 货币政策 b 利率 c 房地产按揭政策 ·固定资产投资总额 a 全国及项目所在地 b 其中房地产开发比重 ·社会消费品零售总额 ·商品零售价格指数 a 居民消费价格指数 b 商品住宅价格指数 ·中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规·项目所在地居民住宅形态及比重 ·政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ·政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
房地产全程营销策划提纲 第一部分市场调研 一、项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及红线图 ·七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况 3、地块交通条件调查 ·地块周边的市政网及其它公共交通现状、远景规划·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育
·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素·历史人文区位影响 二、区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行 ·国内生产总值 a 第一产业数量 b 第二产业数量 c 第三产业数量 d 房地产所占比例及数量 ·中国房地产开发业景气指数 ·国家宏观金融政策 a 货币政策 b 利率 c 房地产按揭政策 ·固定资产投资总额
a 全国及项目所在地 b 其中房地产开发比重 ·社会消费品零售总额 ·商品零售价格指数 a 居民消费价格指数 b 商品住宅价格指数 ·中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规·项目所在地居民住宅形态及比重 ·政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ·政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规·短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发展 6、商品住宅客户构成及购买实态分析经济 ·各种档次商品住宅客户分析 ·商品住宅客户购买行为分析 三、土地SWOT分析 1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势
房地产项目定位全过程探讨 房地产业作为第三产业，其行业性质并不是单纯的商业行为，而应该是种服务行业，是倡导生活品质、营造生活环境和完善服务的行业。经营房地产，其核心内容应该就是经营服务品牌，而一个品牌的成功塑造，直接与前期项目市场定位息息相关。本人根据多年经历和自身工作总结，与有志者共同研究探讨房地产项目市场定位规律和操作方法。 关键字：市场定位目标市场终端指向市场指向品牌定位公关关系 一、市场定位 房地产市场目标可以从多个方面来进行定位。本人认为市场定位可分为目标指向定位、终端指向定位和市场指向定位。 1、目标指向定位 就房地产市场而言，除了极个别地区的区域市场外，大多数房地产仍属于买方市场。即对房地产产品的消费者而言，永远处在选择的优势地位。开发商的能力总是有限的，资金、管理、技术、购买力等都会影响房地产市场的目标定位。房地产在开发前必须要有一个清晰的认识：高、中、低三个档次的市场，不是一个开发商能够全部通吃下
来的。即使是同一档次的目标市场也会因为消费者的不同需求和偏好而产生差别化和个性化需求的目标市场。 （1）从房产主题上来定位的话，可以把房地产市场目标分为健康住宅、创新住宅、生态住宅、家园住宅、花园住宅、智能住宅、体育住宅、文化住宅、历史住宅等。 1）健康住宅主题定位 人们在物质生活比较富足的情况下，就会产生一种追求健康的生活方式和优质的工作环境的心理动机。开发以健康为主题定位的房地产，旨在激发人们内心对高品味生活的追求欲望，倡导一种全新的生活方式和人文体验。“健康住宅”可理解为：在符合住宅基本要求的基础上，突出健康要素，应是以人类的居住健康的、可持续发展的为理念，满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。健康住宅应该是能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态的住宅。可以满足宅内和住区的居住环境两方面的要求。包括与居住相关联的物理量值，诸如温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量等，还包括主观性的心理因素值：平面空间布置，私密保护、视野景观，感官色彩、材料选择等。 （2）创新住宅主题定位 开发商从满足人们求异求新心理的角度出发，挖掘出人们