浅析房地产开发贷款的风险控制
摘要：针对当前房地产开发中存在的一些问题和困难，分析房地产开放贷款的风险有哪些以及房地产贷款内部外部的环境。关键词：房地产贷款风险环境最年来，房地产价格呈现上升的趋势，我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。按揭贷款是指购房户交纳部分首期付款后，将所购房产抵押给贷款行，剩余房款向银行申请贷款的住房消费贷款，实质上是银行与贷款人之间的资金借贷关系。应该说此贷款有价值较稳定的住房作抵押品，安全性有一定保障，但由于政策、市场及借款人自身情况的变化均会影响贷款的房地产市场环境和借款人的还款能力，使得安全性存在一些问题。据近年来我国银行实际运作表明，贷款风险正日益增加。
一、全球经济一体化带来的政策性风险：随着全球经济的发展，各国经济都在相当程度地合作渗透，相互之间的影响也在不断地加大。东南亚金融风暴，就是“一发”牵动“千钧”。
二、市场风险分析 1. 市场无序竞争。近年房地产市场供给充足，但价格居高不下使空房沉淀不少，当开发企业无法实现资金回笼时，会通过虚拟按揭套取银行资金，供求不平衡使按揭贷款存在潜在风险。 2.市场供求关系的重大变化。市场供求关系发生重大变化，房地产价格大幅下降，业主愿意损失首付和已还款，以低于尚未归还的贷款余额，重新购置低价房产，使银行难以收回贷款，贷款损失风险增大。 3.利率变动风险。贷款期限内市场利率可能发生数轮波动，利率上升，短期存款利率上升，压缩了银行获利空间，利率下降，借款人以较低利率筹资并提前还贷，银行会因其放贷不能获得原定贷款利息回报而受损失。而且合同有关利率条款在利率管制时制订，对利率市场化后可能形成风险缺乏前瞻性。
三、银行风险分析银行是典型的负债经营组织，其经营的好坏，关系到储户存
款和银行本身的安全，体系和社会经济的安定。按揭贷款的银行风险来自借款人和银行经营两方面：
1 借款人的风险
（1）借款人违约风险。借款人违约风险是银行在经营按揭贷款业务时面临的最直接最集中的风险，主要表现为被迫违约(指个人财力不足引起还款能力丧失)和理性违约（即借款人转移投资违约,指借款人具有还款能力，但觉得放弃继续还款可带来更大的利益）。借款人买房后，房价上升，其理性违约的情况少，而市场不景气时，借款人可能提前还款，银行在一定的时间内，失去收入来源，影响资金正常循环。
（2）借款人个人信用潜在风险。我国目前个人收入制度不透明，个人消费信贷处于初级阶段, 贷款行不能正确评价借款人实际收入，不能对其进行有效的跟踪监控，个人信用状况难以评估。
（3）借款人对住房按揭贷款业务存在认识上的误区。部分业主购房时被按揭优惠条件所吸引，未充分考虑自身的还款能力，随时间推移，生老病死、事业成败、社会环境等直接影响到按揭贷款的安全。
（4）按揭成数确定不当。按揭成数确定不当，对借款人不加区分地提高按揭贷款成数可能造成的风险。过低的成数还可能诱发借款人的道德风险。对以投资为目的的购房行为来说，首付比例降低，前期投入越小，放弃投资后遭受损失越小，房产市场不景气时，就有可能放弃房产并拒绝还款，将风险全部转嫁给银行。
（5）信贷经营中信息不对称的风险。我国尚未建立个人信用征集系统，对个人资质评估缺乏统一客观的标准，影响了银行对贷款申请人信用的调查评定，会产生提供虚假证明的欺诈行为，也为银行在形成逾期后的催收工作设置了障碍。
2 银行经营风险
（1）按揭贷款比例问题。按揭贷款比例越高，对借款人压力越大，在高按揭贷款比例下一旦借款人住房按揭贷款风险分析及防范有哪些违约，银行处分抵押房产所得扣除各项支出后，有可能不足以弥补银行的支出。一般还款期越长，经济可变因素就越多，抵押房产价值的变动就越难预料和把握，银行需承担的违约风险就越大。
（2）流动性风险。按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款和企事业单位的短期存款，而住房按揭贷款的期限一般较长，这就产生了以短期资金负担长期贷款的风险，并在一定程度上影响银行对短期资金的有效利用。
四、开发商的风险分析
（1）假按揭（开发商与购房户串通对银行金融欺诈，骗取银行资金）风险。通过高估房地产价值并与购房人串通，以虚假购房合同向银行申请贷款，目的达到后，开发商立即转移资金，导致银行债权悬空，即使银行处置房产，也会大幅“缩水”，信贷资产出现损失。
（2）开发商不具备相应实力。随着住房市场的快速发展，具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业是各家银行争夺的对象，但激烈竞争也给一些实力很差的开发企业带来可乘之机。
（3）来自开发项目的风险。开发商对市场因素分析失误，房屋出售后价格下降。在期房按揭贷款中预售不理想，导致后续资金不足，不能按期交房，客户不能按期入住，甚至项目“烂尾”。开发商多利用融资和预售收入作为资金来源，处于劣势的客户可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的法律风险。
（4）资格与能力、房产质量、配套设施、市场、道德及其它风险。主要贷款风险表现在：
抵押物风险分析: 1 住房按揭贷款的抵押物即房屋是贷款金的最基本保障，但因
贷款期限长，期内抵押物发生变化的可能性极大，保证人资产可能恶化，易造成抵押物风险。
（1）评估风险。主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。
（2）抵押物损毁或灭失，影响银行信贷资产质量。
（3）抵押物法律风险。主要来自抵押的合法性，一是因建筑违规违章或严重质量问题，抵押物无法取得《产权证》，导致抵押无效。二是重复抵押、重复销售，致不能办理抵押登记手续被查封，若此前银行已发放贷款，就造成债权悬空。
（4）抵押物处置风险。相关政策法规不健全，当不能偿还借款时，作为抵押人的银行虽有权处分抵押物，但若该抵押物为借款人的唯一财产，会涉及居民的安置和社会稳定等问题，使处置难以执行。即使收回房产，但我国住房二级市场很不发达，拍卖变现的处置方式也难以实行，若贷款后抵押物价值下降，银行很可能得不偿失。住房按揭贷款虽是一种风险较低的贷款，但各个环节仍存在一定的风险隐患，如不能正确认识风险，不能对客观环境的变化做出正确的预测和反应，就可能在未来造成损失。
2 贷款风险的防范防范规避风险。预测大环境、局部环境的变化，提倡市场竞争但要避免无为了推动其健康发展，就必须防范防范序竞争。改善住房贷款的经济大环境，制定相关的法律法规，健全社会保障制度，决政府直接参与问题，组建非盈利性担保公司。严格执行住房信贷的金融政策、法规法令，防止有欺诈行为的开发商骗取信贷资金。提高按揭贷款审批门槛，大大提高赖账的机会成本, 预防道德风险的发生，以保证银行债权安全。
银行的贷款风险防范银行是房地产贷款的提供者，是按揭业务的主要且稳定的操作者，银行按揭业务的规范化、程序化和法制化是风险防范的中心环节。
（1）加强贷前审查，在成本允许时，尽量细致。严格主体资格及信用审查，综合评价申请人的素质、收入稳定性、还款第一来源及综合还款能力等，确保业主信用良好，据不同客户群体，采取灵活的信贷政策，帮助客户合理地确定贷款金额、成数、期限。对宏观市场情况、政策、法律环境应有明确具体的审查；抓住营销贷款的客户经理这个关键。（2）防范整个签约过程中的风险。在签约时对开发商和购房人的资信证明材料原件进行审查，尽量不一次性把贷款付予开发商，尽量将回购条款具体化，加强可操作性。不搞人情和关系贷款，设定合理的抵押率。在签约后介入项目全过程，掌握按揭贷款的实际用途和流向，开发项目进度、资金运转、总投资、成本构成、工程进度、资金缺口及后续资金落实情况等，督促开发商按时按质按量完成项目，防止工程“烂尾”，“供楼”期间，了解购房人的经济状况，加强与开发商联系，掌握其经营状况，发现和确定“供楼”不能的情况后，及时要求开发商参与解决。期楼按揭要慎重，考虑工程延期可能性，根据工程进度，分期投放贷款，专款专用。（3）加强房地产贷款的贷后管理工作和风险跟踪访问策略。在发展住房按揭贷款业务的过程中，必须适时建立“两项制度”，即贷后对业主访问制度和对业主跟踪管理制度。在期房按揭中应落实专人加强对售房款的监控。了解按揭楼盘的配套建设、小区环境、市场价格的变动情况，加强对按揭项目的回访。掌握借款人的动态，及时对贷款的风险状况做出风险评价,建立风险预警机制。（4）确定合理的风险溢价、信贷额度及贷款成数。根据承担的风险大小、市场供求、市场价格、利率及按揭比率，确定相应的风险溢价和信贷额度，提前预防风险的发生。采取实时防范措施，防止按揭违约带来的提前偿还风险，实现资金的预期利润率，提高资金的运用效率。合理确定按揭贷款成数，不为竞争而随意提高按揭成数，减少价格缩水的风险。对期楼适当降低按揭成数。
3 密切关注开发商，规避来自开发商的风险（1）加强对开发商的审查。在签订按揭贷款的合作协议之前，积极稳妥地选择开发企业，注重对开发商资金实力、开发资质、历史业绩等要素的调查，与实力雄厚、开发业绩好、经营效益高
的开发商发生业务合作；科学地分析和研究市区的发展趋势以及市民居住心理和居住习惯，审慎选择支持对象。（2）开发项目的审查。严格审查开发项目的区位、环境、地段、建筑品质、项目开发环节的各项许可证，加强对城市建设规划的先期调查和信息收集工作。在期房按揭中，加强对开发商项目开发资金的审查，即自有资金的投入、预售形势和前景、资金缺口及资金来源是否有保障。（3）为有效确保信贷资金正确使用、安全运转及全部用于开发建设，应对所有的建设资金(包括银行贷款) 实行“封闭管理,专项运行”。（4）要充分发挥按揭贷款的综合效应。按揭客户一般有一定的经济实力，有的还创办经济实体，可通过开发商争取到本行开户或办理银行卡业务。（5）设置个人住房按揭贷款保证金制度。签订按揭协议时，应要求开发商按每个项目专门设置贷款保证金，金额不得低于贷款额的 10%，作为其履行担保责任，当违约发生时，便于银行收回贷款。
4 加强对抵押物监测，防范抵押物风险（1）强化对抵押物的审查，确保抵押的有效性，防止重复抵押，对于期房按揭必须取得相应的证明。（2）对抵押房产准确估价。对所有按揭贷款中用作抵押的房产准确估价，按照谨慎性原则，采用相对保守的评估方法，防止价格高估。最好建立银行自己的抵押物评估机构，若银行没有自己的评估机构，应委托信得过的评估机构。该类贷款期限长，抵押物的价值会发生变化，贷款行应定期或不定期地对抵押物进行监测，合理地确定抵押物价值。（3）办理财产保险，防止抵押物毁损。贷款银行应时时关注抵押物现状，要求借款人在借款时对抵押物办理财产保险,当抵押物发生人为或自然毁损时,及时获得补偿,不会对贷款的按期偿还产生影响。（4）采取积极的措施，提前研究抵押物的处理问题，减少抵押物处置风险。出现风险时，可考虑采取银行同借款人到律师事务所签署处置房产的委托授权书方式，给银行处理抵押物赢得时间，减少贷款损失。积极促进建立和完善住房二级市场，使抵押物的拍卖和交易能正常、合法进行，降低抵押物的处置风险。促进建立“廉租住房”制度，使无力继续还款而失去住房的人有安身之所，降低银行处置抵押物
的社会成本。（5）争取立法，规定当楼价持续下跌时，银行可对抵押物重新评估，如果一时未能立法，则在购房抵押借款合同中注明。总之，房地产贷款的可持续发展对整个房地产业的可持续发展具有重大意义,要实现房地产贷款的可持续发展，我们一定要不断完善各项管理制度，采取措施，控制各种风险。
C银行中小企业贷款风险识别与控制 第三章C银行中小企业贷款目前存在的风险 3.1 C银行中小企业贷款业务发展情况 3.1.1近三年业务情况 C银行广东省分行在2008年专门在省分行成立了中小企业客户部，中小企业客户部 从原来的公司业务部分离出来，这也体现了C银行广东省分行既是响应国家政策号召， 也是从市场上看到了商机，决心把中小企业业务放在了战略位置上。经过几年的业务发展，中小业务整体得到了长足的发展。 以近三年信贷余额为例，C银行广东省分行在2009年小企业信贷余额为183.66亿元，2010年信贷余额为298.05亿元，2011年信贷余额为456.52亿元，比2010年增长了158.47 亿元，增长率达153%，比2009年增长了272.86亿元，比2009年增长率达249%。由于中小企业贷款实行的是分期还款的方式，所以每年均有大量的还款额，如果不考虑还款因素，光考虑投放的话，以2011年为例，单小企业投放就几乎和当年的信贷余额持平，投 放额达426亿元。从小企业户数角度，C银行广东省分行2009年为2906户，2010年为4483 户，2011年为6271户，其中2010年比2009年增加1577户，增长率达154%，2011年比2010 年增加1788户，增长率达140%。可以说，近几年来，C银行的小企业信贷余额增长率都在150%以上，户数增长率也都在140%以上，均呈现高速增长的态势。 以2011年为例，在有信贷余额的18个大行业分类中，各行业的信贷余额分别为：制 造业219.2亿，批发零售业153.1亿，建筑业28.7亿，其他行业中超过了4亿元的行业分别有：租赁和商务服务业14.2亿，交通运输7.8亿，住宿和餐饮业5.7亿，农、林、牧、渔业4.1亿，而剩下低于4亿元的11个行业余额总共为23.7亿。可以看到，排在前三大行业的信贷余额已接近总余额90%。在所有行业中，信贷余额占比最高的是制造业，一则制造 业的融资需求相对比较旺盛，二则制造业属实体经济，经营情况相对容易考察，而且大 部分融资企业都有厂房、机器设备或者其他固定资产，符合银行融资的抵押担保要求， 能够满足银行的信贷风险偏好。三则也一定程度体现了C银行政策上对实体经济的倾斜。但这类行业企业如果从事的是存代工企业又没有形成自身的行业优势，就较容易给市场 冲刷掉。信贷余额位于其次的是批发零售业，也就是我们所称的流通领域行业，这些行
按揭贷款流程和须知 个人住房商业贷款手续及流程 住房公积金贷款手续及流程 个人住房商业贷款手续及流程
一、商品房按揭贷款概念 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。 二、基本条件 1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力； 2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人 现居住地或工作、经商地； 3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支 付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上； 4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购 住房变现能力等情况确定。 5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得 房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续； 三、须提供以下资料 1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不 属于同一户口的需另附婚姻关系证明）； 2、购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》； 3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份； 4、购房人收入证明（银行提供，置于售楼处）； 5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、 法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供 公 司当带技术章程、董事会同意抵押证明书； 6、开发商的收款帐号1份。
四、业务一般规定 1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男） 65岁、（女）55岁的年龄； 2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的， 执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的 利率； 3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本 金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本带息，每月还款额不 变（利率调整变化）。 五、住房按揭贷款流程 1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向； 2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社 会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开 发商签订按揭贷款合作协议； 3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需 首付房款； 4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接 向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》 （备案登记）、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行 认为需要提供的其他资料； 5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件 的购房人（包括购房人配偶）办理初步手续，具体包括借款申请书、共 同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款 行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批； 6、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、 了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订 阶段担保手续；
商业银行个人住房抵押 贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为
公司贷款风险管理制度 小额贷款有限公司 小额贷款风险管理办法 第一章总则 第一条为进一步加强贷款风险的防范和控制，切实化解和消化贷款风险，提高贷款质量，保证信贷资产安全，建立以贷款风险管理为核心的信贷管理体制，依据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会（简称银监会，下同）关于贷款风险管理的有关规定，结合小额贷款股份有限公司（简称本公司，下同）贷款业务实际，制定本办法。 第二条本公司贷款风险管理的基本任务：贯彻落实国家关于防范和控制金融风险的各项政策措施，建立和完善适应本公司贷款业务特点的贷款风险管理制度和机制，强化贷款风险全程管理，有效防范、控制和化解各类贷款风险，降低不良贷款，提高贷款质量。 第三条贷款风险管理原则。本公司贷款风险管理应遵循以下原则： （一）贷款风险管理一般原则与本公司贷款业务实际相结合； （二）实行贷款按风险性质分类管理； （三）坚持贷款风险管理权责相结合。 第四条本办法适用于本公司办理的各项人民币贷款。 第二章贷款风险划分 第五条贷款风险。贷款风险是指金融机构在贷款业务运营中，由于受到各种不确定性因素的影响，致使贷款无法按期收回本息，金融机构可能遭受资金损失。按照银行业对银行风险的划分原则，结合本公司贷款业务实际，本公司的贷款风险主要划分为政策风险、经营风险和操作风险。
第六条政策风险。政策风险是指本公司根据国家和地方政府为实施宏观调控、保护“三农”利益、稳定市场等政策和特定的产业政策、区域政策，向借款人发放的贷款，借款人因执行政策出现不能按期偿还贷款本息的风险。 第七条经营风险。经营风险是指本公司根据借款人自身经营需要发放的贷款，借款人因经营管理、市场变化、灾害和道德因素等原因的影响，不能或不愿意按照事先达成的协议履行其义务，出现不能按期归还贷款本息的风险。 第八条操作风险。操作风险是指由本公司内部控制及治理机制失效以及信息技术系统失效等可能造成的贷款风险。主要包括本公司内控制度和治理机制缺陷及内部员工操作失误、违反操作规程、信贷决策失误和道德因素等造成贷款不能按期收回或损失的风险。 第三章贷款风险预测 第九条贷款风险预测。贷款风险预测是指运用定性和定量的分析方法，对贷款的各种风险因素、风险性质及风险程度进行识别和测定。贷款风险预测是贷前调查、审查的重要内容。风险预测结果是贷款是否发放、贷款期限确定、发放额度控制、贷款方式选择的基本依据。 第十条政策风险预测。主要以国家和地方政府相关政策、政策性资金来源的落实与承诺保证情况、贷款风险补偿金情况为依据，对贷款的政策风险进行预测。 第十一条经营风险预测。应根据不同的风险因素，分别按照定性和定量的分析方法，对风险性质及程度进行识别和预测。 （一）定性分析预测。主要是通过对借款人内部各有关因素以及与借款人贷款偿还密切相关的外部环境和现象的不确定性分析，预测贷款风险。定性
编号：QJ-HT-0786 个人住房贷款借款合同书 (官方版) Both parties shall perform their obligations as agreed in the contract or in accordance with the law within the term of the contract. 甲方：_____________________ 乙方：_____________________ 日期：_____________________ --- 专业合同范本系列下载即可用---
个人住房贷款借款合同书(官方版)说明：该合同书适用于甲乙双方为明确各自的权利和义务，经友好协商双方同意签署合同，在合同期限内按照合同约定或者依照法律规定履行义务，可下载收藏或打印使用（使用时请先阅读条款是否适用）。 借款人(以下简称甲方):___________________ 贷款人(以下简称乙方):___________________ 甲方向乙方申请借款,乙方经审查并根据__________同意发放贷款。为明确各自的权利、义务,甲乙双方遵照有关法律规定,经协商一致,订立本合同,以便共同遵守执行。 第一条借款金额 甲方向乙方贷款人民币(大写)___________________ 第二条借款用途 甲方借款将用于___________________ 第三条借款期限 甲方借款期限自________年____月____日至________年____月____日。 第四条贷款利率和利息
贷款利率按________息________计算,按________结息。 贷款利息自贷款转存到甲方指定的账户之日起计算。在合同有效期内,如遇利率调整,按人民银行规定调整。 第五条用款计划 甲方的分次用款计划为: ________年____月____日_______元________年____月____日_______元 ________年____月____日_______元________年____月____日_______元 第六条提款方式 甲方借款采取___________(直接提款/专项提款)方式,按照本合同约定的用款计划转入_____________单位在乙方开立的存款账户内。 第七条还款方式 本合同项下的贷款本息采用_________(月均还款法/累进还款法)归还。 累进还款法_____________(逐年/每隔________年)按_____________%递增还款额。 第八条还款计划 甲方从支用信用款的次月开始,按月偿还贷款本息。还本付息日期定为每
*****小额贷款公司 风控部经理岗位职责 主要负责项目及贷款全程的风险管控，制定风险管理政策、制度，监测、评价、审查和控制业务和产品制度及风险。 一．负责制定项目及贷款整体风控规划、制度和流程管理工作。 1.组织制订和完善操作风险和信息安全管理制度和政策，完善风险控制流程；规划、制定、分解部门和业务的规划和经营目标，监督和指导规划和计划的执行情况，分析评估经营目标达成情况，组织落实调整方案。 2.组织规划部门的组织架构，完成部门机构设置，规划和调整岗位设置，设计完善岗位职责，组织设计和调整完善部门与岗位工作流程。 3.定全行风险管理政策、风险评价标准和相关管理制度。 二．负责部门业务的整体统筹和管理工作。 1.组织开展各类风险的识别、衡量、监控、预警与处理的工具、技术、模型研发。 2.组织开展对项目风险状况定期分析（包括流动性风险、信用风险、市场风险和操作风险、产品风险等），综合统计分析项目运行。 3.随时关注市场风险状况监控，收集有效信息，及时调整政策。
4.负责各项目业务系统运行体系的组织、协调和管理、监督、检查各业务系统政策与制度执行情况，建立完善内控管理制度与风险监控体系，定期组织对也业务风险的监测、调查和协调处置。 5.定期组织员工开展专业培训，提升员工的专业技能。 三．负责各类资源配置工作，发挥部门最大功效。 1.部门内人员和工作分配和调整、人员使用情况和工作负荷的考核和评价，人员绩效的考核和沟通，本部门人员的招聘和培训。 2.制订与平衡部门财政预算、分配和调整财政预算、审批或授权审批费用使用，监督控制预算执行和费用使用情况。 3.负责部门之间和部门内部的沟通、协调、指导。 四．遵守公司各项规章制度，不断提高个人行为规范。 五．完成领导交办的其他工作。 六．权限。 1.对本部门管理制度的建议权。 2.对项目运作流程的检查权。 3.对项目的尽职调查权。 4.对项目立项的建议权。 5.对本部门合同签署、业务合作的建议权。 风险专员岗位职责 主要负责在尽职调查过程中侧重融资方资信状况真实性的披露，在具体开展工作中与其他尽职调查人员互为补充、相互监督，坚持客观、公正、诚信的原则独立履行职责，协助制定调查计划、出具调查
小额贷款公司贷款风险管理办法 **小额贷款有限公司 中小企业流动资金贷款风险管理办法 第一章总则 第一条为规范**小额贷款有限公司（以下简称贷款公司）流动资金贷款业务经营行为，促进流动资金贷款业务健康发展,根据国家有关法律法规和贷款公司信贷管理基本制度，制定本办法。 第二条本办法所称流动资金贷款系指贷款公司向中小企业法人用于借款人日常生产经营周转的本币贷款。 第三条办理流动资金贷款业务应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。 第四条流动资金贷款纳入对借款人建立健全风险限额管理制度。 第五条流动资金贷款实行授权管理，在授权范围内办理流动资金贷款业务。 第六条流动资金贷款实行审贷分离、全流程管理，贷款管理各环节的责任需落实到具体部门和岗位。 第七条办理流动资金贷款应与借款人约定明确、合法的贷款用途，并按照合同约定检查、监督贷款的使用情况。 流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资及国家禁止生产、经营的领域和用途。 第八条办理流动资金贷款时应合理测算借款人营运资金需求，审慎确定借款人的流动资金贷款总额及具体贷款的额度，并根据借款人生产经营的规模及周期特点合理设定贷款业务品种及期限，实现对贷款资金回笼的有效控制。不得超过借款人的实际需求发放流动资金贷款。
第九条办理流动资金贷款业务的基本流程为：客户申请、受理、调查、审查、（审议）、审批、信用发放条件审核、签订合同、提供信用、贷款使用条件审核、资金支付、贷后管理（风险分类）、信用收回。相关制度办法有特别规定的，执行其规定。 第二章业务对象、种类及条件 第十条流动资金贷款对象为经工商行政管理机关核准登记的具备贷款资格的企业法人。 第十一条流动资金贷款按期限分为短期流动资金贷款和中期流动资金贷款。 短期流动资金贷款是指贷款期限不超过1年（含1年）的流动资金贷款； 中期流动资金贷款是指贷款期限在1年以上（不含1年）3年以下（含3年）的流动资金贷款。 第十二条借款人申请流动资金贷款应同时具备以下基本条件： （一）依法设立并持有有效的营业执照，组织机构代码证，人民银行核准发放并经过年检的贷款卡，特殊行业或按规定应取得环保许可的，还应持有有权部门的相应批准文件； （二）在金融机构开立基本账户或一般账户（低信用风险业务品种可只要求开立临时账户），自愿接受贷款公司信贷监督；实行公司制的客户、合资合作客户或承包经营客户申请信用必须符合公司章程或合作各方的协议约定； （三）管理、财务制度健全，生产经营情况正常，财务状况良好，具有持续经营能力，有合法的还款来源，具备到期还本付息的能力； （四）借款人及控股股东、主要股东无不良信用记录，或虽然有过不良信用记录，但不良信用记录的产生并非由于主观恶意且申请本次用信前已全部偿还了不良信用； （五）贷款用途明确，符合国家法律、法规及有关政策规定；
资料小贷公司风险控制管理办法 ********小额贷款有限公司 风险控制管理办法 第一章总则 第一条为进一步加强******小额贷款有限公司,以下简称“公司”,贷款风险的防范和控制,切实化解和消化贷款风险,提高贷款质量,保证信贷资产安全,建立以贷款风险管理为核心的信贷管理体制,依据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会,简称银监会,下同,关于贷款风险管理的有关规定,结合本公司贷款业务实际,制定本办法。 第二条本公司贷款风险管理的基本任务,贯彻落实国家关于防范和控制金融风险的各项政策措施,建立和完善适应本公司贷款业务特点的贷款风险管理制度和机制,强化贷款风险全程管理,有效防范、控制和化解各类贷款风险,降低不良贷款,提高贷款质量。 第三条贷款风险管理原则。本公司贷款风险管理应遵循以下原则, ,一,贷款风险管理一般原则与本公司贷款业务实际相结合, ,二,实行贷款按风险性质分类管理, ,三,坚持贷款风险管理权责相结合。 第四条本办法适用于本公司办理的各项人民币贷款。 第二章贷款风险划分 第五条贷款风险。贷款风险是指本公司在贷款业务运营中,由于受到各种不确定性因素的影响,致使贷款无法按期收回本息,公司可能遭受资金损失。按照银行业对银行风险的划分原则,结合本公司贷款业务实际,本公司的贷款风险主要划分为政策风险、经营风险和操作风险。
第六条政策风险。政策风险是指本公司根据国家和地方政府为实施宏观调控、保护“三农”利益、稳定市场等政策和特定的产业政策、区域政策,向借款人发放的贷款,借款人因执行政策出现不能按期偿还贷款本息的风险。 第七条经营风险。经营风险是指本公司根据借款人自身经营需要发放的贷款,借款人因经营管理、市场变化、灾害和道德因素等原因的影响,不能或不愿意按照事先达成的协议履行其义务,出现不能按期归还贷款本息的风险。 第八条操作风险。操作风险是指由本公司内部控制及治理机制失效以及信息技术系统失效等可能造成的贷款风险。主要包括本公司内控制度和治理机制缺陷及内部员工操作失误、违反操作规程、信贷决策失误和道德因素等造成贷款不能按期收回或损失的风险。 第三章贷款风险预测 第九条贷款风险预测。贷款风险预测是指运用定性和定量的分析方法,对贷款的各种风险因素、风险性质及风险程度进行识别和测定。贷款风险预测是贷前调查、审查的重要内容。风险预测结果是贷款是否发放、贷款期限确定、发放额度控制、贷款方式选择的基本依据。 第十条政策风险预测。主要以国家和地方政府相关政策、政策性资金来源的落实与承诺保证情况、贷款风险补偿金情况为依据,对贷款的政策风险进行预测。 第十一条经营风险预测。应根据不同的风险因素,分别按照定性和定量的分析方法,对风险性质及程度进行识别和预测。 ,一,定性分析预测。主要是通过对借款人内部各有关因素以及与借款人贷款偿还密切相关的外部环境和现象的不确定性分析,预测贷款风险。定性分析预测主要包括对借
商业银行个人住房抵押贷 款风险分析 Prepared on 22 November 2020
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为
小额贷款公司如何控制风险? 小额贷款公司扩张发展后的风险管理尤为重要，目前，小额贷款公司未获得央行征信数据库的支持。内部控制风险也是小额贷款公司面临的实际问题之一，多种原因导致其难以吸引优秀人才，在业务审核、流程控制等操作上缺乏竞争力，加大了操作风险和控制风险。“小额、分散”的贷款原则和规章制度的不成熟、不完善也加重了小额贷款公司的内部控制风险，小额贷款公司面临着如何控制和降低风险的问题。 六种风险控制措施，一是注重贷前对贷款者个人的信誉、经营能力和业务状况等信息的搜集;二是大额贷款实行集体决策制;三是灵活运用各种贷款形式。如以农户经营权、股权、农村土地使用权的抵押贷款，微小企业流动资产抵押贷款，公司+农户、农户+基地的生产性担保贷款，有固定收入的职工工资性担保贷款，以及贵金属、有价票证为质押的贷款和小组担保、家族式担保贷款等。四是实行月结息和贷后回访制度;五是杜绝信贷人员私下舞弊;六是严格执行操作流程，杜绝运行中的差错。 根据小额贷款公司的产品，制定有针对性的符合本地特点的信用审查办法，按照设定的指标进行审查，如：客户对象特点、调查手段、数据资料来源可靠性等。小额贷款公司信用审查流程包括： 1、贷款申请 填写贷款申请表，包括：个人和公司信息、抵押品信息、拟申请贷款品种(贷款额，贷款年限、还款方式等)。 2、客户初步审核 对客户提交资料进行核实，包括进行实地初步调查，如：营业执照、税务登记证、个人资料、婚姻状况、经营居住地址、电话等。 3、资料审查 包括对客户提交资料和内部业务资料的审查。
(1)客户提交资料审查：身份证明(个人和公司的相关身份资料)、资产证明(个人和公司的相关资产资料)、财务资料(财务报表、银行对帐单、税单、购销合同等)、抵押品资料(权证、评估报告、发票等)。 (2)信用查询，通过银行征信以及黑名单排除。 (3)内部业务审查：对申请表、调查报告、贷款建议、审批表等内部业务文件进行审查。 4、实地调查 通过实地调查，取得更多的信息，以利于进一步的风险评估和审批。包括： (1)经营场所考察：环境、营业状况、行业和社区信誉、内部环境、客户访谈和询问 (2)居住地考察：环境、购买租赁信息、内部环境、居住稳定性(社区信誉) 5、客户业务情况调查——上下游调查 对贷款申请人的上下游(供应商和客户)的调查，判断贷款申请人是否出现了财务问题、购销趋势和问题，以评价其经营能力和预期收入。 6、抵押品评估 根据产品和需要，由第三方评估师或评估机构进行评估。对第三方评估师和评估机构要进行甄选，建立评估机构数据库，进行评估、年审等监管。 7、贷款审批和拨付 按照小额贷款公司的审批流程，按规定的审批权限和流程手续对贷款进行审查，通过审查的按规定向客户放款。
ⅩⅩ市ⅩⅩ农村小额贷款有限公司风险控制管理办法 第一章总则 第一条为提高本公司信贷业务的风险管理能力，根据上级主管部门的管理要求并结合本公司《贷款管理制度》，特制定本法。 第二条本办法所称贷款是指本公司以自有资金发放的符合有关规定的各项贷款。包括小额贷款、个体经营贷款和微小企业贷款等。 第二章基础管理 第三条贷款投向管理：信贷业务部门依据公司服务宗旨制定短期、中长期投向计划以及投向占比，严格控制投向比例，确保公司贷款投向符合主管部门的要求，促进贷款投向的最优化。 第四条台账管理：信贷业务部门按照贷款不同类别分设贷款台账，明确记载每笔贷款的金额、期限、担保方式及到期日等；贷款台账应当同时建立手工文本及电子文本，随时更新。 第五条借款人信用管理：1、信贷业务部门应当建立借款人信息档案，在办理贷款前应当对借款人的负债情况进行全方位了解，包括从“人行征信系统”采集数据；2、风险管理部门根据抵质押、保证状况，结合借款人资信调查，确定贷款授信额度；3、综合财务部门应当加强对档案和抵押物凭证的管理，防止因管理不善出现意外损失。 第三章贷款风险控制 第六条借款受理：1、借款人必须是本地年满18周岁具有民事能力的常住公民、个体工商户或小型企业；2、应当从事合法的工商业经营活动；3、借款人为个人，提供的身份证、户口簿及其它证明文件是真实、合法、有效的；借款人为个体私营业主的除提供出上述资料后，还应当提供个体营业执照、经营状况说明；借款人为企业的应当提供营业执照、代码证、法定代表人身份证、公司章程、
验资报告、近期财务报表或经营状况说明，调查人应当查验上述资料的真实性、合法性、有效性。（主体身份的真实性）（前台受理时借款人应提交哪些材料？个人主体身份、经营情况、还款能力、前台人员审验，一部分资料由借款人提供）第七条贷前调查：1、坚持双人调查的原则；2、实地调查借款人的资格、资产状况、经营状况、还款能力、信誉及其他因素；3、实地调查担保人资格及担保能力；4、查验抵押品权属证明和抵押行为的合法性，取得有效法律文件，查验抵押品价值，测算抵押率；5、撰写调查报告，意见明确，调查人员双人签字，不同意见分别注明；6、审查人员审查信贷调查的完备性，签署明确的审查意见。（调查人调查内容：借款人资格、资产、经营状况、还款能力、信誉；担保人资格、能力、权属、测算抵押力） 第八条贷款审批：1、风险管理部门根据信贷业务部门送交的贷款调查报告，依据有关规定，严格审查贷款客户所提供资料的真实性，贷款项目的合规合法性，把握贷款的风险程度，明确提出贷不贷的审查意见以及防范贷款风险的措施。2、按照贷款授权制度，各自承担贷款审批责任，严禁自批自贷和逆程序放贷。3、每周六（可根据实际情况决定）召开贷款审查委员会，一是总结上周信贷业务情况，提出针对性的工作措施；二是集体审议大额贷款，审议过程和决议必须有完整的文字记录，并有参会人员签字。（风险部门审查哪些内容？资料、项目、贷款风险） 第九条签订合同与放款：1、经办人员填写贷款合同、担保（抵质押）合同，在借款人及担保人签字盖章确认后，由客户经理审阅无误后交部门经理复核签字，经公司有权人签章后，合同生效；2、合同签订后3日内，客户经理应当落实抵押担保手续，并将有关抵押物凭证交由综合财务部门妥善保管；3、由客户经理填写借据，双方签章后，由客户经理送交综合财务部门由现金会计按照贷款发放的各要素进行审查，符合规定后开出转帐支票，公司有权人签字盖章后，由客户经理交给借款人，借款人在《转帐支票签收登记薄》上签收后，到指定的金融单位转收，本次贷款发放完毕。 第十条贷后跟踪检查
个人住房按揭贷款调查说明模板 使用说明：个人一手住房按揭贷款可不单独撰写调查报告，但须附有以下调查说明。个人二手住房按揭贷款可按以下模板出具调查报告。个人住房按揭贷款（含一手房、二手房），对已经在CMS录入和上传资料中清晰、准确、有效反映了的信息不必再文字说明，但对制度办法和风险控制需要而在CMS录入和上传资料未能清晰、准确、有效反映的内容，应参考模板中的相应版块（特别是“▲”涉及的常见特殊情况，详见完整调查报告模板）予以说明。对须上贷审会的个人信贷业务，须比照模板完整撰写调查报告，全面反映各项信息。 Ⅰ个人一手房按揭贷款的调查说明 关于对××办理个人一手住房按揭贷款××万元的调查说明 经调查，该客户具备主体资格；信用状况符合贷款要求；购房交易真实，购房价格合理，首付款已足额支付；购房所在项目的按揭合作限制性条件已全部落实，单位面积的贷款额度××元/平方米未超过按揭合作批复规定的单位面积贷款限额××元/平方米，包括本笔贷款在内的项目按揭贷款总额仍在项目按揭批复同意的额度之内；本次按揭系客户第××次贷款购房，所购房产符合/不符合普通住房贷款标准，符合/不符合普通家庭购买第一/二套住房标准；本笔按揭贷款后，借款人家庭合计住房月支出占收入的比例，和月所有债务支出占月收入的比例在我行规定范围以内，具备偿债能力。 对本笔业务CMS录入和上传资料未能清晰、准确、有效反映的内容说明如下：×××。 建议在办妥抵押预登记手续的前提下发放贷款，五级分类为正常，由××承担阶段性保证和回购责任，贷款保证金比例××％，按日到位。
关于对××办理个人二手住房按揭贷款××万元的调查报告 经调查，客户具备主体资格；信用状况符合贷款要求；客户购买本套二手房交易真实，购房价格合理，房屋交易总价××万元；首付款已足额支付并核实转账流水；所购房产已经过符合我行规定的评估和确认，价格为××万元，单价××元/平方米；本次按揭系客户第××次贷款购房，所购房产符合/不符合普通住房贷款标准，符合/不符合普通家庭购买第一/二套住房标准；本笔按揭贷款后，借款人家庭合计住房月支出占收入的比例，和月所有债务支出占月收入的比例在我行规定范围以内，具备偿债能力。 对本笔业务CMS录入和上传资料未能清晰、准确、有效反映的内容说明如下：×××。建议在办妥抵押登记手续前提下发放贷款，由所购房产提供抵押担保。 调查部门：调查经办人：调查主责任人：调查时间：
本科生毕业论文 我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范 学生姓名 指导教师 级别 学院 专业 班级 学号 二0一年月日
我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范 摘要 房地产业是一个资金密集型的高风险的行业，我国现阶段房地产业的风险高度集中于商业银行。我国房地产市场在基本正常发展的同时，非理性繁荣的苗头也有所显现，市场风险正在积聚，表现在部分城市房地产价格上涨过快，其中尤以长三角地区的中心城市最为明显。房地产泡沫的存在对商业银行个人住房贷款的安全形成现实的威胁。由于房地产在国民经济中的特殊地位以及牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益，加上近几年房价持续大幅上涨及宏观调控的双重影响，下一步房地产价格涨跌状况和房地产市场发展格局深刻影响到消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各房地产相关从业主体：对商业银行来说，房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些资金面临着收不回来的危险，许多贷款最终成为呆帐、坏帐，不良贷款比例会大幅上升。如果泡沫很严重，破灭后造成的价格下跌幅度巨大，银行遭受的损失过大，有可能损害银行的信誉，存款者会对银行的信用产生怀疑，对银行进行挤兑，造成金融恐慌，甚至引发银行的破产。随着我国商业银行改革的深入进行，银行在股份制改革中的规范经营理念和制度管理效果逐渐深化，会更加关注银行结构和潜在风险。现阶段最重要的焦点集中于商业银行的流动性过剩问题。商业银行流动性过剩，不仅对银行自身的经营产生影响，而且威胁到整个经济的平稳运行。流动性过剩将导致银行业过度竞争，盲目追逐大客户，非理性降低贷款条件和下浮贷款利率，放大信贷风险和利率风险。如果过高的流动性投向资金和货币市场，会导致货币市场主要投资工具利率持续走低，甚至与存款利率倒挂。 面对新一轮的风险问题，商业银行迫切需要完善个人住房贷款的风险防范体系，本论文的写作目的就是希望在分析我国个人住房贷款风险现状的基础上，对完善个人住房贷款风险防范体系作出建议。 关键词：个人住房贷款；风险；商业银行
当前形势下小额贷款公司如何加强风险控制(初稿) 当前，受经济下行等因素的影响，资金短缺现象已波及到各行各业，为保持自身的流动性、盈利性和安全性，小贷公司应及时调整策略并加强风险控制，下面提出一些意见建议仅供参考。 一、选择客户与识别风险 （一）选择客户 1、从借款主体选择。重点选择诚实守信、依法合规经营的中、小、微企业、个体工商户、农户以及有固定工作和稳定收入来源的居民。对集团型大客户须审慎介入，确实需要的必须在充分调查和非常熟悉或合作已久的前提下方可介入。对所有客户在贷款发放以前必须有明确具体的第一还款来源，否则不予发放。所有借款人不论关系、地位如何，必须要真诚配合办理相关业务手续方可介入。 2、从借款用途选择。借款用途必须明确并合规合法，重点支持转贷、验资、投标保证金、拍卖保证金、临时短缺等临时周转使用资金。 3、从需求特征选择。优先满足具有额度小、期限短、时间紧急等资金需求特征的客户。 4、从担保方式选择。按照质押、抵押、保证、信用的先后顺序，并根据市场供求状况和客户具体情况选择适合的客户。即优先选择有合法、足值、有效担保方式的客户，严格控制信用贷款的发放。 （二）识别风险。主要从以下五个方面对客户进行风险识别 1、欺诈风险识别。主要包括：一是虚假借款主体风险识别；二是
虚假借款申请风险识别；三是虚假借款用途风险识别；四是虚假还款来源风险识别；五是虚假借款资料风险识别。 2、担保方式风险识别。主要包括：一是保证人不落实风险识别；二是保证人人能力不足风险识别；三是抵押物不落实风险识别；四是抵押物不足值风险识别；五是质押物不落实风险识别；六是质押物不足值风险识别。 3、资金监管风险识别。主要包括借款用途不合理风险识别和借款人资金被挪用风险识别。 4、市场风险识别。主要是指客户所处市场（如产品的市场、原材料市场等）的变化对其第一还款能力影响的风险识别。 5、经营管理风险识别。主要是指客户所自身的经营管理水平对其第一还款来源的影响的风险识别。 二、在业务办理过程中的风险控制技术 （一）基本动作要领 首先要保证思路清晰，不能因为陌生客户和陌生行业或者其他 原因让自己乱了方寸，通常情况下按照以下四个步骤开展调查、审 查工作：一是借款主体的合规、合法性；二是借款用途的合规、合法、合理性；三是第一还款来源的合法、足值、可靠性；四是担保 的合法、足值、有效性。 然后是保证评估客观，客户经理调查和风管人员审查切忌主观 判断，提出的观点、措施和结论都必须要有依据，对没有直接依据的，多采用校验和旁证的方法，做到心中有数，尽可能公正客观、
企业贷款风险管理—财务分析法 一、财务分析法 影响企业未来还款能力的因素 （1）第一还款来源○1财务分析：财务报表分析；财务比率分析 ○2现金流量分析：经营活动现金流量；投资活动现金流量；筹资 活动现金流量 （2）第二还款来源——信用支持：保证；质押；抵押 （2）非财务因素：行业风险；经营风险；管理风险······ 二、财务报表分析 1、要求借款人提供财务报表（资产负债表和损益表）并进行分析，是商业银行信用分 析的主要内容，是评判借款人的经营状况、盈利能力和未来偿债能力的重要依据。 财务报表分析仅对财务报表中的各个项目进行分析，考察它们的合理性，而不考虑各项目之间的比例、比率关系。 2、资产负债表分析 资产负债表由企业的资产和负债及股东权益两部分组成。财务分析也包括这两部分：（1）资产项目分析 ○1应收账款 这是企业偿还短期债务的主要资金来源，也是企业流动资产中流动性仅次于现金的资产。应收账款通常按扣除“备抵坏帐”后的净值反映。 当公司的应收账款事实上超过一年或一个营业周期，但按行业惯例仍将其列为流动资产时，分析者应对此类应收账款予以特别的关注——如果竞争企业没有此类 应收账款，就会面临不可比，故应予以剔除。 分析应收账款时，还要注意客户的集中程度。注意客户的集中程度是指在交易客户主要为少数几个时，对方的经营状况对该企业的应收账款质量有较大影响，通常 也要对他们进行适当关注。 ○2应收票据 应收票据是指企业持有的、尚未到期兑付的商业票据。是一种载有一定付款日期、付款地点、付款金额和付款人的无条件支付的流通证券，在我国包括银行承兑 汇票和商业承兑汇票。 取得票据加强了企业的地位，但如果与应收账款相比较应收票据数额较大的话，就会威胁到贷款的偿还。 ○3存货 在财务报表上，出于稳健的考虑，存货以成本与市价孰低法计价。 存货应按扣除“存货跌价准备”后的净值反映。 通常，在通货膨胀率较高的时期，采用LIFO（后进先出法）的公司较多；通货膨胀率较低的时期，则较多的公司会采用FIFO（先进先出法）。应注意方法的一 致性问题。 对于存货的分析，应着重掌握五个方面： 存货的规模是否合理
各大银行个人住房贷款(doc 30页)
工商银行一手个人住房贷款
☆ 业务简述 一手个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买房地产开发企业依法建造、销（预）售住房的贷款。 ☆ 适用对象 一手个人住房贷款的借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）--65周岁（含）之间，并且借款人具有良好的信用记录和还款意愿。 ☆ 特色优势 1. 贷款期限长--最长期限可达30年。 2. 贷款额度高--最高贷款金额可达到所购住房市场价值的80%。 3. 融资成本低--贷款办理过程中银行不收取费用。 4. 还款方式灵活--为您同时提供等额本息、等额本金、按周还本付息、递增还款法、递减还款法、随心还还款法、入住还还款法等多种还款方式以及自主确定还款日、宽限期等还款特色服务，借款人可根据需求自由选择。 5. 贷款发放及时--在您提供有效阶段性担保的情况下，可在房产正式抵押登记前发放贷款。 6.贷后服务便捷--为您提供便捷的还款、贷款要素变更等服务。 ☆ 申请条件 申请我行一手个人住房贷款需要具备以下条件： 1. 具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口本或其他有效身份证明）及婚姻状况证明； 2. 具有良好的信用记录和还款意愿； 3. 具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力； 4. 具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书； 5. 具有支付所购房屋首期购房款能力； 6. 在我行开立个人结算账户； 7. 有贷款人认可的有效担保； 8. 我行规定的其他条件。 您如果计划申请一手个人住房贷款，需提前准备并提供以下资料： 1. 借款人合法的身份证件； 2. 借款人经济收入证明或职业证明； 3. 借款人家庭户口登记簿； 4. 有配偶的借款人需提供夫妻关系证明； 5. 有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺； 6. 借款人与房地产开发企业签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销（预）售合同》； （2）提前结清：在贷款到期日前，您如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向我行提出申请，由我行审批后到指定会计柜台进行还款。 贷款结清后，您应持本人有效身份证件和经办行出具的贷款结清凭证领回由我行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
徐州市鑫诚农村小额贷款有限公司 风险控制管理办法 第一章总则 第一条为提高本公司信贷业务的风险管理能力，根据上级主管部门的管理要求并结合本公司《贷款管理制度》，特制定本法。 第二条本办法所称贷款是指本公司以自有资金发放的符合有关规定的各项贷款。包括小额贷款、个体经营贷款和微小企业贷款等。 第二章基础管理 第三条贷款投向管理：信贷业务部门依据公司服务宗旨制定短期、中长期投向计划以及投向占比，严格控制投向比例，确保公司贷款投向符合主管部门的要求，促进贷款投向的最优化。 第四条台账管理：信贷业务部门按照贷款不同类别分设贷款台账，明确记载每笔贷款的金额、期限、担保方式及到期日等；贷款台账应当同时建立手工文本及电子文本，随时更新。 第五条借款人信用管理：1、信贷业务部门应当建立借款人信息档案，在办理贷款前应当对借款人的负债情况进行全方位了解，包括从“人行征信系统”采集数据；2、风险管理部门根据抵质押、保证状况，结合借款人资信调查，确定贷款授信额度；3、综合财务部门应当加强对档案和抵押物凭证的管理，防止因管理不善出现意外损失。 第三章贷款风险控制 第六条借款受理：1、借款人必须是本地年满18周岁具有民事能力的常住公民、个体工商户或小型企业；2、应当从事合法的工商业经营活动；3、借款人为个人，提供的身份证、户口簿及其它证明文件是真实、合法、有效的；借款人为个体私营业主的除提供出上述资料后，还应当提供个体营业执照、经营状况说
明；借款人为企业的应当提供营业执照、代码证、法定代表人身份证、公司章程、验资报告、近期财务报表或经营状况说明，调查人应当查验上述资料的真实性、合法性、有效性。（主体身份的真实性）（前台受理时借款人应提交哪些材料？个人主体身份、经营情况、还款能力、前台人员审验，一部分资料由借款人提供）第七条贷前调查：1、坚持双人调查的原则；2、实地调查借款人的资格、资产状况、经营状况、还款能力、信誉及其他因素；3、实地调查担保人资格及担保能力；4、查验抵押品权属证明和抵押行为的合法性，取得有效法律文件，查验抵押品价值，测算抵押率；5、撰写调查报告，意见明确，调查人员双人签字，不同意见分别注明；6、审查人员审查信贷调查的完备性，签署明确的审查意见。（调查人调查内容：借款人资格、资产、经营状况、还款能力、信誉；担保人资格、能力、权属、测算抵押力） 第八条贷款审批：1、风险管理部门根据信贷业务部门送交的贷款调查报告，依据有关规定，严格审查贷款客户所提供资料的真实性，贷款项目的合规合法性，把握贷款的风险程度，明确提出贷不贷的审查意见以及防范贷款风险的措施。2、按照贷款授权制度，各自承担贷款审批责任，严禁自批自贷和逆程序放贷。3、每周六（可根据实际情况决定）召开贷款审查委员会，一是总结上周信贷业务情况，提出针对性的工作措施；二是集体审议大额贷款，审议过程和决议必须有完整的文字记录，并有参会人员签字。（风险部门审查哪些内容？资料、项目、贷款风险） 第九条签订合同与放款：1、经办人员填写贷款合同、担保（抵质押）合同，在借款人及担保人签字盖章确认后，由客户经理审阅无误后交部门经理复核签字，经公司有权人签章后，合同生效；2、合同签订后3日内，客户经理应当落实抵押担保手续，并将有关抵押物凭证交由综合财务部门妥善保管；3、由客户经理填写借据，双方签章后，由客户经理送交综合财务部门由现金会计按照贷款发放的各要素进行审查，符合规定后开出转帐支票，公司有权人签字盖章后，由客户经理交给借款人，借款人在《转帐支票签收登记薄》上签收后，到指定的金融单位转收，本次贷款发放完毕。