《售楼员培训》
售楼员的工作好象很简单：也不用出门，也不用去寻找，客户就会自己跑过来，推销呢，也很简单，将早已背得滚瓜烂熟的楼盘资料热情地向客户宣讲一番，然后回答几个类似“小区周边都有什么生活配套”的问题即可，既看不出有什么挑战性，也无需创造性，似乎谁都能胜任。
其实不然。
我们可以先从发展商的角度来看。市场竞争不断向纵深发展的结果之一便是产品的“同质化”程度越来越高、服务在销售中所起的作用越来越大，同时需要企业应对市场变化的动作越来越灵敏。经过短短十余年时间的发展，中国地产市场不仅迅速由卖方市场转向了买方市场，产品“同质化”现象也日益凸显，因此，处于与客户接触第一线的售楼人员在整个营销体系中的作用也日益重要、其身份属性日趋复杂：他们是现场劝服客户、促成最终购买的主力；他们的服务态度、服务精神折射着公司的经营理念、价值取向；他们是市场最新动态、客户实际需求、客户对公司广告、促销等营销手段反应的第一感知者；他们是客户资料信息的最佳收集、整理、深加工者。
我们还可以站在消费者的角度来看。“同质化”一方面使得消费者有了从容决策、理性选购的机会，但真要在几个价格、素质各方面均甚为接近的楼盘间作出最佳购买选择，对于在建筑结构、建筑材料、建设规划、环艺设计等方面知识有限的消费者来说，还真不是件轻而易举的事。一般的消费者这时多半会求助于亲戚、朋友、同事，其实亲戚朋友多半也并不是专家，他们的意见更主要是安慰剂而已。因此消费者最渴望、最需要的是能有一位专家出来，以客观的态度、专业的知识，为其提供从地段发展趋向、建筑规划理念、户型之于人居活动的关系、
小区共享空间设置、绿化及环境设计物色等方面理性、中肯的分析意见。
因此，今天的售楼员不应是简单的“营业员”、“算价员”而应是能为客户提供购房投资置业专业顾问服务的“物业顾问”；应该是能为发展商反馈市场信息、提供营销决策参考性意见的前线营销人士；是发展商经营理念和经营思想的自觉传播者。
当然，要达到这一步，需要通过大量的学习；要想让你的销售人员能发挥最大的作用，需要给予他们全面的培训。
1、忠诚度培训。此项培训的主要目的在于让售楼员了解公司、认同公司经营理念并融入公司企业文化，从而树立起“为企业创造利润、为客户降低置业风险”的服务宗旨、培养出热忱亲切的服务态度、敬业细致的服务精神。主要培训内容有：公司背景介绍、公司在公众中的目标形象、公司理念及精神、公司推广目标及发展目标（确立员工对公司信心）、公司规章制度（确定行为准则及制定销售人员收入目标）。
2、专业知识培训。这是实现从“售楼员”到“置业顾问”转变的关键。是培训的重点所在，又可分为四个部分：一是房地产基本知识包括基本概念、法律法规、按揭付款率等；二是楼盘详细情况（包括规模、定位、设施、价格、户型、主要卖点）、周边环境及公共设施、交通条件、该区域城市发展规划；三是竞争楼盘分析与判断；四是物业管理培训（服务内容、管理准则、公共契约）。
3、销售技巧培训。这是服务技巧培训，主要目的在于提高售楼员现场观察能力、现场沟通能力、现场把握能力，从而提高成交概率、促进整体销售业绩。主要包括：应接洽谈技巧、以问题套答案技巧、询问客房户需要、经济状况、期望等技巧、接（拨）xxx 技巧、推销技巧、语言技巧、身体语言技巧、客户心
理分析、“逼（迫客户下）订”技巧、展销会场气氛把握技巧、外出拜访技巧。
很显然，如何在专业培训中走得更远、培训得更深入是销售人员素质全面跃升的关键所在，结合近几年国内房地产市场发展趋势，我们认为应增加并特别重视以下内容的培训：
1、人居历史及最新人居理念、现代生活方式的演变对建筑的影响、城市及小区规划理念、中外建筑简史、室内室外空间协调基本概念，只有掌握了这些知识，才能为顾客解疑答难，提供真正的顾问服务；
2、竞争对手调查内容与调查技巧。这是为客户提供理性比较分析的基础。
3、客户资料收集、整理、加工知识，只有具备这方面的知识，才能为公司调整营销策略、制定下一个楼盘发展计划、培育企业核心竞争能力提供一线市场资料。
可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢？在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨，希望我们的研究心得能给您一定的帮助。
户型需要策划
表面上看，户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。
其实不然。户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。
大学广告策划案作业.
"佳洁士-节约"牙膏 广告策划案. 出品：新势力文化广告公司
目录 1. 产品序言……………………………………………………. 2. 品牌介绍…………………………………………………… 3. 广告述求…………………………………………………… 4. 市场分析…………………………………………………….. 5. 受众分析……………………………………………………. 6. 广告文案……………………………………………………. 7. 媒体组合……………………………………………………. 8. 广告实施策略………………………………………………
1. 产品序言 中国牙膏行业（品类）市场容量巨大，2004年中国口腔清洁用品市场规模达到70个亿，其中牙膏产品实现销售35亿支（以65g/支的标准计算）；期间由于原材料成本的一路上扬，以及市场环境的变化，与2003年相比，增长率略有下降。2005年牙膏产量达到64亿支，比2004年同期增长27.2％，销售额达到近80亿元。2006年牙膏产量达74亿支，与2005年同期相比增6.63％。 目前中国城市居民有三分之一人群没有良好的刷牙习惯（即未能每日早晚两次刷牙）；在广大农村地区，约有57％的人不刷牙，而农村目标消费群人口基数在5亿以上。因此未来市场潜力不可限量。 现在中国牙膏市场份额大体被4类产品分割：一是“高露洁”等外资、合资品牌，二是像“两面针”这样的著名民族品牌，三是中小企业的产品，四是一部分假冒伪劣产品。外资、合资品牌无论是销售额、市场占有率还是美誉度方面，在中国市场均取得了明显优势，国产牙膏处于整体的弱势，情况堪忧。国有名牌产品如今处于三面受敌之势，既要抵御外资品牌的侵占，又要还击“杂牌”（尚无名气的小品牌）牙膏的挤占，同时还得打击假冒牙膏的挑战。 牙膏市场变化莫测，功效、价格、品牌仍是影响消费者购买行为的三大主要因素。孩子：权威调查表明，我国5岁的儿童中77%都有蛀牙，平均每个孩子有将近5颗虫牙。 专家指出，目前我国普遍缺乏对儿童乳牙的保护，导致蛀牙的主要原因是独生子女不合理的饮食结构和相对落后的口腔自我保健意识；很多孩子睡觉叨奶，爱吃甜食，咬指头，还有些孩子尽管知道睡觉前要刷牙，但刷完牙后回再吃东西，或者是每天只刷一次牙，如何预防蛀牙，让孩子拥有一口健康洁白的牙齿，已成为父母关注的热点。佳洁士儿童专用牙膏属于18周岁以下的少年儿童使用，父母们开始注重子女的健康，将来市场的需求量也是很可观的 根据消费者的生活水平的提高，父母百般呵护孩子，糖吃多了，蛀牙的出现显示了将来牙膏的成长性 成人：大多数人尚未意识到牙龈萎缩的现象在我国82%的成年人中普遍存在，而牙龈萎缩会导致牙齿根面暴露在外，牙根的硬度和抗酸能力比较差，所以即使没有看到牙冠上有蛀洞，牙根也已经有蛀牙的可能了。与儿童常见的牙
广告策划和广告设计之间的区别与联系 广告策划和广告设计之间的区别与联系 广告活动作为一种目的性极强的实践活动，广告设计者在开展广告活动中主要是从广告策划和广告设计两个方面入手。下面是YJBYS小编搜索整理的关于广告策划和广告设计之间的区别与联系，欢迎参考阅读，希望对大家有所帮助!想了解更多相关信息请持续关注我们应届毕业生培训网! 广告策划是整个广告活动过程的规划和运行，而广告设计主要是利用一定的技术手段进行广告策划的展现和创造，从而突出广告产品的宣传。尽管广告策划和广告活动在概念方面都存在着很多的不同，但却具有紧密的联系，广告设计给予广告策划生命，是整个广告策划活动开展的灵魂。而广告策划是帮助广告设计彰显魅力的关键。因此，做好广告活动，就必须正确认识广告设计和广告策划之间的关系。 一、广告策划和广告设计之间的区别 广告设计和广告策划之间的操作方面还是有很大的差别的。广告策划，就是对于广告运动的整体计划，是为提出、实施及测定广告决策而进行的预先的研讨和规划。简言之，广告策划是广告运作的设计蓝图，是广告运作之前对于它的整体把握。广告设计，其本质就是为了创造，所以广告设计的创造力和颠覆性，以及其颠覆传统的创造力，决定了广告设计必须要以开放的意识和精神世界为依托，以此来将广告内容和形式等方面推向更新的方向上去。其次，广告创意和广告策划之间的思维特征也有比较大的差别。因为广告设计的本质就是一种创造性，所以广告设计的思维是点状的，也就是广告设计需要一种求异的、逆向的思维模式，在思维特征上往往具备感性和情绪的特征。而广告策划则是 一种理性的思考，考虑的往往是整个广告的目的能不能恰到好处的表现，也就是整个广告设计的流程是环环相扣的，在思维特征上面是具备理性的、条理的这样的一种情绪特征。 二、广告策划和广告设计之间的联系 (一)广告策划是广告设计的客观依据 广告设计是将广告策略和创意构思加以具体化，是广告创意的符号形式，是使广告从概念变为现实，是创意思想的物化形式。广告设计者与画家不同，画家作出的团，可以没有任何理由，而仅仅来自于艺术表达自己的渴望与需要，画家的成功可能仅在于找到了一种表达驱使其创作作品的意向。对广告设计者而言，其创作出的广告可能非常美妙，令人或兴奋、
广告策划与创意（x67）第1套 1、（）是广告文化独有的个性。 A 竞争性 B 民族性 C 融合性 D 开放性 参考答案：A 2、广告主、广告信息、广告媒介、广告费等构成了（） A 广告的基本要素 B 广告市场 C 广告基本特征 D 广告元素 参考答案：A 3、广告产品定位策略主要分为：（） A 功效定位 B 产品定位 C 实体定位 D 观念定位 E 价格定位 参考答案：C, D 4、广告策划的原则包括：（） A 求实原则 B 法律道德原则 C 利益原则 D 劝服原则 E 促销原则 参考答案：A, B, C, D 您的答案：A, B, C, D 5、广告常用的调查形式有：（）等。 A 直接询问法 B 案头调查法 C 观察法 D 询问法 E 间接询问法 参考答案：B, C, D 您的答案：B, C, D 6、广告市场调查的内容包括：（） A 广告目标市场调查 B 广告产品调查 C 竞争者状况调查 D 媒介发布状况调查 E 宏观经济调查 参考答案：A, B, C 7、广告目标市场策略包括：（） A 无差别市场策略 B 广告定位策略 C 差别市场策略 D 集中市场策略
E 分散市场策略 参考答案：A, C, D 您的答案：A, C, D 8、广告标语创作的基本要求是（） A 简短易记 B 牌名原则 C 利益原则 D 铺陈煽情 E 语出惊人 参考答案：A, B, C 9、广告创作的基本原则是（） A 真实性原则 B 简明性原则 C 通俗性原则 D 效益性原则 E 美观性原则 参考答案：A, B, C, D 您的答案：A, B, C, D 10、广告的基本属性是（） A 广告活动必须支付一定的费用 B 广告必须有明确的广告主 C 广告传播具有明确的目标对象 D 广告是一种信息传播活动 E 广告必须有明确的目的性 参考答案：A, B, C, D, E 11、广告实体定位策略有（） A 功效定位 B 品质定位 C 市场定位 D 价格定位 E 外观定位 参考答案：A, B, C, D 您的答案：A, B, C, D 12、电视广告媒体的优点有（） A 动感画面，形声兼备，观赏性强 B 普及率高，诉求力强 C 制作容易，短小精悍 D 传播迅速、无时空限制 E 收视率高 参考答案：A, B, D, E 您的答案：A, B, D, E 13、广告战略目标中的“产品销售目标”的基本内容有（） A 增加市场占有率目标
当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候，都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手，这份报告是非常重要的，也是必须要完成的。 一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水，有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行，也是非常轻松的。 但是每个人写的风格都不一样，最终的目的是一致的，使楼盘操作成功，达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。 据我的了解，一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是： 操盘手在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节； 1.1、确定目标市场与产品定位。 1.2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 1.3、制定价格政策。 1.4、确定销售方式。 1.5、广告表现与广告预算。 1.6、促销活动的重点与原则。 1.7、公关活动的重点与原则。 （一）市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。 （2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 （3）竞争品牌市场占有率的比较分析。 （4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 （5）各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。 （6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 （7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 （8）各竞争品牌促销活动的比较分析。 （9）各竞争品牌公关活动的比较分析。 （10）竞争品牌订价策略的比较分析。 （11）竞争品牌销售渠道的比较分析。 （12）公司近年产品的财务损益分析。 （13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 （二）策划书正文： 一般的营销策划书正文由七大项构成： （1）公司产品投入市场的政策 （2）企业的产品销售目标
第1章广告策划概说 1. 广告策划的基本原则： A真实性原则：指广告策划的内容必须以事实为基础，是对客观实际的准确把握和真实反映。 B、信息量原则：提炼广告信息、选择信息通道、确保信息流向。C．针对性原则。D、心理原则：a、他配好广告信息的事实部分和心理部分B、广告策划必须遵循人们的人呢是规律和程序。 E、法律道德原则。 2、广告策划报告： A、市场分析：a/营销环境分析；b/消费者分析；c、产品分析；d、企业和竞争对手的竞争状况分析；e、企业与经侦对手的广告分析。 B、广告策略：a/广告的目标；b、目标市场策略；c、产品定位策略； d、广告的诉求策略、e/广告表现策略；f、广告媒介策略。 C、广告计划：目标、时间、广告表现、发布计划、活动计划、广告费用预算 D、广告活动的效果预测和监控： 第二章广告市场调查 1、广告调查是把社会科学研究中的方法原理与技术手段运用于广告领域，所考察的对象是广告及广告运动过程。狭义的广告调查主要包括广告主题和文案调查、广告媒体调查及广告效果测试；广义的广告调查除了上述三种具体的操作调查外，还包括广告主调查、行业市场调查、广告公司调查和广告文化调查等较宏观的调查。 2、广告调查的分类： A、宏观研究调查：广告主调查、行业市场调查、广告公司调查、广告文化调查 B、具体操作调查：广告主题和文案调查、候选媒体调查、广告效果调查(销售效果和心理效果调查) 第三章市场认识与细分 1、市场细分是广告策划的前提和依据，通常的细分变量有地理、人口、心理和行为，今年来营销界比较流行欲望细分的标准，以便从动态
上了解消费者的需要。 2、不论是通过单一因素还是综合因素选出来的目标市场都必须具有可赢利性、可测量性、可进入性和稳定性。 3、市场细分是指按照消费者欲望与需求把一个总体市场划分成若干具有共同特征的子市场的过程。 4、市场细分的意义：a它把市场从单一整体看成多元异质的分个体，这更符合当今消费品市场的特点。b/ 它体现了市场竞争从主要是价格竞争转向产品差异性竞争、服务多样化竞争。C、由于细分市场的出现，就有了运用目标市场与广告策略组合的前提条件。 5、市场细分的标准： A、地理因素：地理区域、人口密度 B、人口因素：年龄、性别、民族、文化程度、职业、家庭人口构成、家庭经济收入 C、心理因素 D行为因素：购买动机、购买状态、购买频率、对价格的敏感程度、对服务的敏感程度、对品牌的信任程度 E、欲望因素 第四章产品认识与定位 1、现代产品概念是市场观念的产物，即把产品理解为核心产品、有幸产品、延伸产品三个层次的组合。 2、成功的广告策划师建立在有计划的产品分析基础上的，通过对产品的生命周期、产品形象、产品物质特点和产品识别标志的分析，把握广告产品的特异之处，确定产品的销售重点和广告诉求重点。 3、产品生命周期分析（名词解释）：产品生命周期是指产品在市场上营销的延续时间，具体是指产品从投放市场到最后被淘汰的全过程。典型的产品生命周期包括四个阶段：引入期、成长期、成熟期和衰退期。 4、产品识别标志分析：商标、标志、口号、产品代表。 5、商标：是商品的标志，区别不同生产者和经营者所生产的商品的特殊标志，又是区别同一种商品的不同质量和特点的专用记号。 6、产品（或服务）标志：是创造早企业形象最重要的手段。 7、产品定位策略（大题）
修正肺宁颗粒广告策划书 第二部分市场推广方案与广告创意 一、线下推广活动 1.线下广告活动一： 广告目的：品牌推广及品牌形象建构，提高修正肺宁颗粒的知名度，提升其在消费者当中的好感度 目标受众：关注身体健康的中年人群体 媒体选择：地铁车厢广告位 选择原因：很多中年人上下班都会搭乘地铁 投放类型：图文广告 投放计划：2个月共计60万 广告预算：30 0000/月 广告活动主题与程序、或广告脚本、或平面广告画面描述： 在家里，一幅温馨的画面，稚嫩的小宝宝将修正肺宁递给妈妈，说“妈妈健康我才幸福~” 2.线下广告活动二： 广告目的：品牌推广及品牌形象建构 目标受众：中老年人以及他们的家人 广告目标：扩大修正药业和肺宁颗粒的知名度。 加强修正药业与肺宁颗粒之间的关联度。树立良好的品牌形象。 增强在中老年群体中的知名度，从而影响到他们的家人。 媒体选择：电视广告 选择原因：中老年人喜爱电视节目，偏爱健康之路、开门大吉、星光大道等养生娱乐节目投放类型：视频广告 投放计划：cctv10 健康之路后边还有cctv3 开门大吉与星光大道之间 广告预算：60000/周投放三周18万15万/周投放两周30万 广告活动主题与程序、或广告脚本、或平面广告画面描述： 在一个浑浑噩噩的雾霾天里，老奶奶带好口罩准备出门买菜，老爷爷递上一杯修正肺宁，“喝了吧，你健康我才放心” “一辈子了，你还是这么贴心” “辛苦你了，天气不好还去买菜。” “老夫老妻的了，说这么多干什么。” 3、线下广告活动三： 广告目的：提升品牌知名度和形象 目标受众：社区居民 广告目标：提高肺宁颗粒产品的知名度和认知度，走进家庭。 打造修正肺宁颗粒抵抗雾霾的产品形象
毕 业 设 计 题目 绿岛御园营销策略分析 姓 名 陈蕾 学 号 0807240116 系（院）工商管理系班 级_D08营销 指导教师王 瑜 职 称_教 授 年 月 日
目录 摘要 (1) 关键词 (1) 一、绿岛置业公司简介 (1) （一）绿岛公司简介 (1) （二）绿岛御园简介 (1) 二、营销环境分析 (1) （一）宏观环境分析 (1) （二）微观环境分析 (2) 三、绿岛御园营销的关键 (2) （一）深刻洞察市场信息 (2) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (2) （三）有效的销售执行和控制 (2) 四、营销策划的制定 (3) （一）深刻洞察市场信息 (3) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (3) （三）有效的销售执行和销售控制 (3) 五、营销策略的应用 (4) （一）产品品牌策略 (4) （二）产品价格策略 (4) （三）产品渠道策略 (4) （四）产品促销策略 (5) 六、营销过程中存在的问题 (5) （一）绿色营销成为消费者关注的卖点 (5) （二）物业服务贯彻于营销全过程 (5) 参考文献 (5)
绿岛御园营销策略分析 【摘要】市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，是房地产发展商追求的目标，但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响，房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中，营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。 【关键词】市场营销营销策略营销策划 一、绿岛集团简介 （一）绿岛集团简介 山东绿岛置业有限公司于二OOO年九月成立，自成立以来，公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”，是企业业绩是东营市“放心房”之一。 (二）绿岛御园小区简介 绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘，其位置坐落于垦利振兴路以南，民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构，层高三米，外层保温结构，供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30分钟的路程。 御园小区共有16栋住宅楼，其中共有12栋多层住宅，4栋小高层住宅，共623户，其户型有90型的两室一厅一卫；有110型、120型的三室一厅一卫；140型、160型的三室两厅两卫；130型、170型、230型、260型、280型的顶楼复式，户型种类多样。 二、营销环境分析 （一）宏观环境分析 1、国家政策 为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先，外地户口不允许在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，购房想办理贷 款者如在银行的信用额度不够，不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市
广告策划与创意,pdf 篇一：广告策划与创意 复习题一 1、北京广播学院广告系提出广告策划的含义是什么？ 所谓广告策划，是根据广告主的营销计划和广告目标，在市场调查的基础上，制定出一个与市场情况、产品状态、消费群体相适应的经济有效的广告计划方案，并加以评估、实施和检验，从而为广告主的整体经营提供良好服务的活动。 2、广告战略包括哪些内容？ (1、首先，根据营销战略明确设定广告的目的；2、为达成此目的而选定对象市场；3、设定诉求主题；4、选择媒介；5、广告与其他媒介方式的统合。) 3、STP营销即（Segment"细分"）、（Target"目标"）、（Position"定位"）。 4、广告战略分析与决策的一般思路是：1.环境辨析2.市场分析3.产品与企业竞争力分析 5、环境辨析的要素有： 经济环境、技术环境、产业政策环境、人口环境、文化环境、自然环境 6、绿色营销的基本层次是什么？ 1．企业在选择所生产的商品及所利用的技术的时候，就尽量减少商
品不利于环境保护的因素； 2．在商品消费与使用过程中，企业尽量设法降低或引导消费者降低对环境造成的负面影响； 3．企业在产品设计及包装考虑时，努力降低商品或使用之残余物。例如以纸盒包装牛奶替代以塑胶为牛奶容器的作法； 4．对各种商品的软件服务，诸如生产产品观念、产品设计的意念、售后服务等过程，皆以符合节省资源少污染为其服务导向。 7、不同生命阶段广告及营销策略的主要任务和方向是什么？ 导入期（introductoryPhase）：刺激市场的初级需求（Primarydemand），即消费者对整个产品品种的需求；成长期（GrowthStage）：确立了领导地位；成熟期（maturityStage）：加强自己的促销力量，着重向顾客突出选择性需求（Selectivedemand），强调自己品牌的微弱优势。销量的增长是以牺牲竞争对手为代价的，我们称之为征服性销售（conquestSales）。衰退期（declineStage）：这时企业可能停止所有促销活动，迅速停止产品的生产 8、消费者分析的角度人口统计细分法包括哪些指标？ 人口统计细分包括年龄、性别、种族、婚姻状况、收入、教育程度和职业等这些基本指标。 9、消费过程共有五个基本环节是什么？（包括图） 1．需求与动机2．信息搜索3．选择评估4．购买5．购买后使用与评估 10、马斯洛"人类需要层次论"是怎样的
广告策划 第一章认识策划 第一节什么是广告策划 广告策划就是对广告的整体战略与策略的运筹规划。广告策划就是对于提出广告决策、实施广告决策、检验广告决策全过程作预先的考虑与设想。广告策划不是具体的广告业务，而是广告决策的形成过程。 第二节广告策划的作用与意义 作用：广告策划在整个广告活动中处于指导地位，贯穿于广告活动的各个阶段，涉及广告活动的各个方面。广告策划使广告调查、目标确定、对象确定、媒介确定、广告创作、广告发布、广告效果测定等项工作如何开展，运用什么策略，怎样达到预定的目标等有了系统全面的规划，不致陷于盲目行动。广告策划是整个广告运动的核心和灵魂，对广告运动具有指导性和决定性的作用。要想开展任何成功的广告运动，都需要预先精心策划，尽量大可能使广告能“准确、独特、及时、有效、经济”地传播信息，以刺激需求，引导消费，促进销售，开拓市场。 意义：1、广告策划使广告活动目标明确。广告策划方案首先得有一个明确的目标，各项活动又紧紧围绕目标展开，从而能有效地避免广告活动的盲目性。 2、广告策划使广告活动效益显著。广告策划将企业长远利益与短期计划衔接，使广告活动重点更为突出。有了广告策划，就能全面通盘地组织广告活动，根据产品不同生命周期采用不同广告战略，避免广告费用的重复支出，提高广告主的经济效益。 3、使广告活动更具竞争性。广告策划通过对市场的周密调查与研究，对竞争对手的了解与分析，在知己知彼的条件上采取针对性很强的策略，扬长避短，使企业处在有利的竞争地位。 4、提高广告业的服务水平。要使我国的广告从传统型走向现代型，关键在于要有一批能为企业的广告活动进行总体规划总体设计的专业的广告公司，通过精心策划，可以改变广告活动中许多无序和混乱，使广告业逐步走入正常轨道。 总之，广告策划使广告调查、广告计划、广告制作、广告效果测定等各环节的广告活动成为有机统一的整体，已成为整体广告运动的核心和灵魂，起着不可缺少的指导性和决定性作用。 广告策划的特征 1．战略性 广告策划是从广告角度对企业市场营销管理进行系统整合和策划的过程，因而它要配合企业事物整体营销进行战略层面上的运筹。 2.全局性 广告策划对于未来的广告计划、广告执行具有统领指导作用，因而它必须是既向前看，又要向后看，既要有前瞻性又要有全局性。 3.策略性 广告策划的灵魂和核心是战略指导思想、基本原则和方向的确立，是决定“做什么”的问题；但一旦战略决定，就要有与之相匹配的可操作性的、巧妙的战术和方法，就要同时制定出关于“如何做”的一系列策略。 4．动态性 广告策划要适应变化多端的未来环境和条件，应该是富于弹性的、动态的、有变化的。 5.创新性 广告策划是一项创新性思维活动。 广告策划的原则：
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销；第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 1 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化
景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 2 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策 .固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 .短中期政府在项目所在地及项目地块周
房地产营销策划可利用的资源分析 第一节外部资源分析 一、政策、法律环境 1、高预见性——做详细的市场调查和分析，深入了解把握国情，从而预见 到政策法规变动的先兆，以此作出准确判断。 2、把握先机——有了高预见性，并将之转为行动，也就形成了先发优势， 例如当初按揭的出现以及福利分房等。 3、用足、用活政策——如户口政策，无首期付款等，甚至利用政策、法律 空白地带打擦边球。 4、规避不利因素、绕开陷阱——预售证下来前可以“内部登记”形式售房。 二、人文背景与地方风俗 房地产同其它商品在销售特性上的区别是房地产基本上是就地生产就 地消费之商品，而且人文背景与地方习俗对销售与产品的构成有极大的影响力，表现在: 1、建筑的规划设计房型、外立面、楼层设置、朝向等。 2、宣传用语 三、消费群的消费心理与行为习惯 在房地产营销策划中，涉及消费心理及行为习惯的有三个环节： 1、市场调查：找出目标消费群体 2、研究目标消费群体的购买偏好，需求重点，购买行为及习惯。 3、制定相应的销售渠道、宣传策略及促销手段（放心为上） 消费群的消费心理及行为习惯有以下几个特点： （1）房地产营销的地域界分及消费者组成 房地产的销售受地理区域的限制，少出现跨地域销售。所以同样质素的价目，在别的区域即使已卖烂市，但它的金字塔覆盖范围没波及到自身所处的区域，而自身所处区域同类产品的市场供应未趋饱和，则项目的
销售前景依然光明远大。应注意质素越高的房地产项目，针对购买力强的买家的项目，其金字塔的地理覆盖越广。 （2）价格需求弹性系数的应用 所谓价格需求弹性系数是指商品需求量的变化相对于价格变化反映的敏感程度，通过对“马斯洛的需求理论”的了解可以看出，随着金字塔由底到顶的不同层面，其弹性系数越来越小甚至变为刚性，故作营销策划时，单位价格是一个因素，其总价及付款方式的设计亦至关重要。 （马斯洛的“需求理论”认为，人的需求可以分为五个层次：第一，生理需求，即人类为了生存而对衣、食、住、行提出的物质需要，这是人类最低限度的基本需要。第二，安全需要，即人类为使个人的生命和财产得到保护而产生的需要。第三，社会需要，即人们希望在人与人之间的联系中得到感情上的联络和获得知己的需要。第四，尊重需要，即人们为使自己在社会交往和实践中得到别人的尊重和好评，取得荣誉，从而增强自信心、进取精神的需要。第五，自我实现的需要，即人们为了体现和发挥自己的才能，实现自己的理想和抱负而不断努力和进取的需要。） （3）心理价格与销售势能 销售势能指消费者对其购买的商品所感觉到的心理价格与实际价格之间的差距。故提高目标消费群对价目的心理价格，是营销策划的核心价值及关键所在。 （4）房地产商品的特殊性及购买决定的形成。 房地产作为不动产具有固定性、排它性、恒定性、区域性、资本和消费两重性，流通形式多样性，市场不充分等特点。故房地产营销中的一个重要技巧，就是缩短目标消费者购买决定形成的时间，一般可通过以下渠道： A、在正式销售前尽量多让消费者掌握有关的信息和资料。 B、宣传上集中优势兵力打歼灭战，制造区域热点。
单选题： 广告主题是广告的中心思想，是为了达成某种目的而表达的基本概念。广告设计的前提和基础是广告策划。 广告的最终目的，在于追求广告效果。 广告设计取得成功最重要和最根本的因素是独创性。 广告设计的主题着重于价值观念的表达。 有效的广告需根据基本原则行事。 广告形象如能用动作语言进行精心设计，必将能更有效的传递广告信息。 1938年由美国BBDO广告公司负责人奥斯本首创的创意方法是头脑风暴法。 信誉至上是现代企业经营的首要原则。 多选题： 企业名在时尚设计时需注意以下几点： 1、名称的字义要相关而且字义好。 2、读音感觉好，易念好听，易读易记。 3、名称的字义有较好的联想。 4、名称具有独特性，个性突出，不同一般。 5、字体富有美感，而且视认程度高。 广告创意的创造方法中的分割创意法包括：具有的作用、性质、物质。 不可变更的广告原则是什么？广告要新颖、广告要销售、广告要创 意 现代广告设计的原则是什么？关联性原则、真实性原则、形象性原则、创新性原则 广告设计必须研究当代消费、需求的新趋势：广告目标对于广告计划具有决定性意义、时代与现代潮流、消费品的协调统一、消费的情趣 字体设计的基本准则：字体的统一、笔画粗细的统一、斜度的统一、空间的统一 企业名的设计必须从哪几个方面来考虑其传达的效果：发音、色彩、字义、字体、字数 企业名：从“字义”、“发音”、“字体”三方面来考虑其创达的效果，达到好听、好看、好写、好记、好读的“五好”传达印象 填空题： 摄影在广告的视觉传达中的特点是：效果逼真、真实可信、印象深刻、利于推销。 现代广告设计创意的策略要点：关联性、原创性、震撼性、沟通性、亲和性、美感性 现代广告设计的目的分为三类，报导性、说服性、提示性。 现代广告设计作品构成要素：
广告策划与创意_在线作业_2 交卷时间：2016-02-18 11:58:26 一、单选题 1. (5分)标题、标语、正文、随文等部分构成了（）的基本内容。? A. 广告策划 ? B. 广告诉求 ? C. 广告文案 ? D. 广告策略 得分：5 知识点：广告策划与创意 展开解析 答案C 解析 2. (5分)广告策划原则的第一项是（）。 ? A. 指导原则 ? B. 求实原则 ? C. 法律道德原则
得分：5 知识点：广告策划与创意 展开解析 答案B 解析 3. (5分)企业形象广告、商品销售广告、企业观念广告是按照广告的（）进行划分的。? A. 间接目的划分 ? B. 直接目的划分 ? C. 最终目的划分 ? D. 初始目的划分 得分：5 知识点：广告策划与创意 展开解析 答案B 解析 二、多选题 1. (5分)广告策划的原则包括：（）。
? B. 利益原则 ? C. 法律道德原则 ? D. 促销原则 ? E. 求实原则 得分：5 知识点：广告策划与创意 展开解析 答案E,C,B,A 解析 2. (5分)广告创作的基本原则是（）。? A. 通俗性原则 ? B. 简明性原则 ? C. 真实性原则 ? D. 美观性原则 ? E. 效益性原则 得分：5 知识点：广告策划与创意 展开解析
答案C,B,A,E 解析 3. (5分)广告实施策略中的地域策略是指：（）。 ? A. 重点扩散法 ? B. 稳定占有法 ? C. 灵活机动法 ? D. 全面占领法 ? E. 逐个击破法 得分：5 知识点：广告策划与创意 展开解析 答案A,B,C 解析 4. (5分)现代广告运用的最主要大众传播媒体包括（）。? A. 杂志 ? B. 报纸 ? C. 广播 ? D. 互连网
一、房地产营销策划的含义 房地产营销策划是指运用整合营销概念,从观念、设计、区位、环 境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合,合理确定房地产目标市场的实际需求,在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上,为开发项目规划出合理的建设取向完全符合消费者的要求,并通过消 费者的满意使开发商获得利益的过程。当代房地产营销策划的合理内涵包 括如下几层意思:一是房地产营销策划是在房地产领域内运用科学规范策划行为的活动;二是房地产营销策划是在市场调研和市场定位的基础上进行的;三是房地产营销策划活动的灵魂是创意;四是房地产营销策划要综合运用各种策划手段;五是房地产营销策划要具有明确的目的性;六是房地产营销策 划是一种运用整合效应的行为过程。 总的来讲,房地产营销策划不是简单的促销策划或推广策划,而是一个 综合性、系统性的工程,需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现,实质上是一个了解市场、熟知市场到推广市场的过程,其中心是对顾客需求的清醒认识和准确把握,使房地产营销 策划从单一化趋向全面化,营销服务从注重表面趋向追求内涵,不仅要体现 物业特征,还要体现市场特征和消费习惯及时代发展要求。 二、房地产营销策划存在的主要问题 随着我国房地产业的迅猛发展,房地产市场的竞争也日趋“白热化”。房地产营销策划逐渐受到房地产开发商的重视。纵观中国房地产营销理论 和实践史,房地产营销策划组建转向追求内涵与规范化,但在策划中存在的 一些典型问题,值得重视与深思。 1.市场调研不足 凡是策划类事务不是靠冲动和想当然进行的,而是以大量的真实准确的市场信息为依据。而掌握市场信息就必须依靠科学的市场调研,据此帮助企业进行市场定位,进一步了解同行业状况,分析竞争对手,窥探市场需求等情况。《孙子兵法》有云:“知己知彼,方能百战不殆。”正是对此最好的诠释。然而,纵观现今房地产业,许多房地产开发商缺乏广泛而有深度的市场 调研,脱离实际,使得营销策划成为空中楼阁,经不起时间的推敲和市场的考验。如调查方式单一、缺乏相互印证、不论楼盘大小,取样总是一个常数; 调查数据针对性不足,对项目规模、位置、特点等消费对象的关系缺乏整体把握;样本数量不足,以偏概全,导致结果与实际差距很大。 2.目标市场不明,市场定位模糊
武汉·金地中心城项目 ——营销策划报告 学号： 班级： 姓名：
目录 第一篇环境分析 1-1 市场分析 1-2 区域房地产住宅市场状况 1-3 项目介绍与分析 第二篇SWOT分析 2-1项目优势 2-2项目缺点 2-3项目机会点 2-4项目策略 2-5价格策略 第三篇项目定位 3-1客户定位 3-2项目定位 3-3定位支撑 3-4消费能力分析 第四篇营销战略 4-1整体战略 4-2宣传策略及渠道 4-3促销策略 第五篇营销推广策略 5-1推广渠道 5-2推广进度 5-3筹备期推广策略及工作安排 5-4开盘推广策略及手段 5-5现场开盘活动
第一篇 1-1.市场分析 宏观市场分析 2009年，武汉楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2009年，武汉楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，武汉开发商高调收官。 区域市场分析 光谷领衔——大武昌强势外拓 一、经济发展 ?光谷经济由民营股份制企业、三资企业、外资企业“三足鼎立”的三大企 业群。 ?2004年，湖北省武汉市审时度势，做出举全省之力建设“武汉·中国光 谷”的重大战略决策。05年上半年，“光谷”在此前开工建设16个光电 子信息产业项目基础上，又有12个光电子信息产业项目陆续启动建设， 28个项目总投资31.5亿元。长飞六期扩产、武汉邮科院300万公里光纤、华工科技激光产业基地等一批具有优势产业项目实现了快速扩张。2005 年1月至6月份，以光通信为主的光电子信息产业完成产值45.9亿元， 增长50.2%，约占东湖开发区规模以上工业企业总产值的55%，拉动作用 明显。 2006年底，世界一流高新技术园区——武汉科技新城项目总体规划环评通过国家环保总局审查。按规划，武汉科技新城以东湖开发区为基础，西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。规划总面积224平方公里，预投资600亿元，人口将达97万人。 二、光谷环境 1、产业环境 开发区内汇集了以武汉·中国光谷----光电子信息产业为龙头，生物工程与新医药、环保、机电一体化、高科技农业等高新技术竞相发展的产业格局，并以每年30%以上的经济增长速度发展。 2、人文环境 东湖周围，是中国高素质人才最为密集的地区之一，这里学府比邻，人才云集： ?18所全国知名高等院校 ?教授级科研人员共8000余人 ?在校大学生共50万人 ?每年毕业大学生50000余人 依托雄厚的科研力量，提供专项研发基金，培育并吸引领先研发中心，力争成为中国重要的光电子、生物制药、环保、软件、现代农业等产业研发
广告策划与设计读书笔 记 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】
《广告策划与设计》读书笔记 “未来的营销是品牌的战争——品牌互争短长的竞争。商界与投资者将认清品牌才是公司最可宝贵的资产，拥有市场比拥有工厂重要得多。而唯一拥有市场的途径，就是拥有具市场优势的品牌”——营销专家如是说。 品牌是为机构创造持续、稳定、独有的有形与无形利益的竞争手段，是机构通过产品、消费者建立的、需要机构主动追求和维护的一种关系。 品牌兴，则企业兴。广告作为打造品牌重要途径，是市场部成员必须了解和学习的一门知识。下面将《广告策划与设计》中一些重要的学习内容记录如下，更好的为工作服务。 一、广告方案的主要内容 广告方案是通过广告语言、形象和其他因素，对既定的广告主题、广告创意所进行的具体表现。 广告方案的结构一般有四大主体部分，即标题、正文、随文、广告语。根据具体需要，有时也有副标题和引导文。 二、广告策划书的结构 1.前言 2.市场概况及竞争状况 3.消费者研究 4.产品机会点/问题点 5.市场建议 6.产品定位 7.行销建议
8.创意方向与广告策略 9.广告表现 10.媒体策略 11.预算分配 12.广告效果测定 13.前品推荐 三、广告创意思考方法 1.罗瑟.瑞夫斯独特的销售主张（unique selling proposition） 2.大卫.奥格威的品牌形象法（brand image） 3.威廉.伯恩巴克和ROI理论（relevance originality impact） 4. A.里斯和J.屈特的定位论（positioning） 5.共鸣论（resonance） 6.品牌个性论（brand character） 7.集脑会商法（头脑风暴法） 8.垂直和水平思考法 9.联想创意法 10.实证法 11.逆向思维法 12.提问探讨法 13.形态方格法 14.强化创新动机法 15.提喻法
房地产营销策划与思维方法 万物都是关联的，达尔文说：“许多表面上看起来毫无关系的事物之间，实际上都被一张无形的网联系着”。策划行为的本质就是通过寻找主体与客体之间客观存在的关系链，提炼出策划物之本真价值，然后通过外物形象和内在涵意融合，借外物形象驰骋想象，使外物形象在内在涵意中孕育审美意象，这就是策划的核心内涵。 策划需要一种思辩性的哲学思想和境界，破执除障，打开心灵的窗户，追求那种具有魅力和影响力的艺术化的人格美，就像魏晋时期的玄言诗一样，它不止是抽象的说理或作文，而是借助外物（如山水风景）形成象喻，或是借着参悟山水风景印证某些道理。因为有“玄心、洞见、妙赏、深情”的哲学思辩，才有颖悟、旷达、真率的创作灵感的自然激发和个性表现。“独照之匠，窥意象而运斤，此盖驭文之首术，谋篇之大端”（刘勰《文心雕龙?神思》）。文章如此，策划亦然。通常，策划过程由“创意、文案、策略整合”三大内容组成。无论创意、文案、策略整合如何实现，首先在于思路是否正确，思路来源于对策划物以及策划物所在的‘场’的洞察和把握（这里的场通常是指宏观经济环境和微观市场环境），也就是对策划主体和‘场’的意象与价值的整合。这种整合和把握主要在于三个方面的努力：一是如何窥意象而感
通；二是如何驭思维而把握；三是如何控节奏而出旋律。 如何窥意象而感通是指如何洞察与领悟，关键在于对事物的观照方式；如何驭思维而把握是指如何梳理思路，然后科学整合策略；如何控节奏而出旋律是指如何使策略以及策略执行充满节奏和动感，产生有序、有效、生动的策划效果和执行效果，从而达到策划要达到的目的。 一、如何窥意象而感通 何谓“意象”呢？魏王弼在《周易略例?明象》中指出：“夫象者，出意者也。言者，明象者也。尽意莫若象，尽象莫若言。言生于象，故可寻言以观象；象生于意，故可寻象以观意。意以象尽，象以言著。故言者所以明象，得象而忘言；象者所以存意，得意而忘象。犹蹄者所以在兔，得兔而忘蹄；筌者所以在鱼，得鱼而忘筌也。”哲学以观念为目的，思维以意象为终极，为了本质可蒸发现象，为了内容可能剥掉形式。“神用象通，情变所景”，实际上，意象是对创作过程中心物交融的一般说明，也是思维活动的一种至高境界。刘勰在《文心雕龙?神思》中云：“是以意授于思，言授于意，密则无际，疏则千里，或理在方寸而求之域表，或意在咫尺而思隔山河。”言有尽而意无穷，锺嵘在《诗品》中说：“意象欲出，造化已奇。” 窥意象而感通首先是静心，这里的静心指得是一种状态，平时我们在评价一个运动员表现不好时总是说：“他不在状态”。状态是由意识、心理、环境等综合因素组成的广域的概念，它动于无声，行于无形，但却是我们能否进入魔幻世界的关键之门，就像《哈理波特》里的9
关于房地产营销策划的研究 发表时间：2019-08-02T09:09:14.640Z 来源：《建筑模拟》2019年第25期作者：孙文哲 [导读] 近年来，对于我国的房地产业来说，其发展变得更加理性和规范，但国内整体房地产营销策划仍处于发展阶段。 孙文哲 天津市龙人房地产开发有限公司 摘要：近年来，对于我国的房地产业来说，其发展变得更加理性和规范，但国内整体房地产营销策划仍处于发展阶段。一些房地产开发商仍然对于营销策划重视程度不够，或者开发人员注重营销但缺乏系统科学的理论方法指导营销策划。随着房地产市场的日臻成熟，更多的企业及个人投资房地产行业，这也就使房地产市场向饱和状态趋进。所以，楼盘这个产品如果能取得更好的经济效益、更大的市场份额，就急需有效的营销策划来促进产品销售和收益最大化。对于房地产产品，一个好的营销策划方案，会使房地产企业取得良好的营销业绩。 关键词：营销状况；房地产营销；规划方法 如今，国内房地产业仍然受到国家政治和整体市场的影响，其形势仍然是一个热点，但对于各种房地产开发商而言，实际上，有形和无形的挑战正变得越来越激烈。因此，在国内房地产市场，房地产开发商必须顺应市场的发展方向，设计出切实可行、实施有效的房地产营销方案，才可以使房地产这个“产品”获得良好的收益。一个好的房地产项目，如果没有一个好的营销策划做支撑，也会导致无人问津的尴尬场面。 1、房地产营销策划的概念 房地产营销策划是一个系统工程，包含了房地产销售和推广工作的全部内容。为了达到理想的促销效果，房地产开发商将外部和内部资源进行优化组合，计划和实施要基于环境分析的过程。房地产的营销工作可分为三个阶段：前，中，后三个阶段。每个流程和衔接都非常重要。房地产商的成功，需要营销策划人员具有全球营销理念，即所谓的“整体营销”，“全面营销”。 因此，房地产营销策划不仅包括房地产营销策略和战术分析，在此基础上还要建立一系列的规划工作。房地产营销是一个连续的系统工程。前期工作包括土地判断与评估、房地产市场定位和产品定位、市场可行性研究、建筑规划、建筑设计、楼盘开发计划、销售手续、营销方案等。中期工作包括：营销包装、制定价格体系、开盘方案销售流程等。后期工作有房屋入住交付使用，剩余房屋销售，物业管理等。房地产开发和经营离不开营销策划，营销策划内容包括：开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式；销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞；销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略；销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主；销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划；促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪；市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整等等。如果初期的策划工作不牢固，那么后期工作往往容易出现新的问题。因此，必须未雨绸缪，注意找出容易出现问题结点，防患于未然，以充分而可行的销售策划方案为产品销售服务。 多年来，大多数房地产开发项目已经认识到策划的重要性，基本都能高度重视营销策划，市场营销计划在很大程度上被视为赢得项目的关键。在营销策划业务中，重点是营销策略、概念构建、预研和产品定位等等。随着消费者倾向和消费者心理的变化，房地产的“卖点”也在逐年变化。生态卖点逐渐取代了高科技卖点，成为房地产卖点的主流。“绿色”，“生态”，“栖息地”和“健康”的概念受到了前所未有的关注。开发周期逐渐缩短，房地产产品更新速度也在加快，近几年来，房地产项目更具针对性，针对社会消费心理的不稳定性，开发商为突破市场刻意采用的“新变化”，导致房地产的楼盘产品也如同其他商品一，在不断地“升级”。产品升级的速度在一些地方出现一年一升级的现象，房地产产品也成为“时尚品、时尚住房。” 大型住宅项目不断涌现，房地产产品发展更加多样化，客户的需求也呈现多样化，楼盘发展的多样性给营销策划带来了新课题、新挑战。 2、房地产营销的关键 要制定一个高度可行和科学的营销计划，必须在整个工作过程中注意以下问题。 2.1 产品准确的市场定位 房地产市场定位是指企业在对目标市场进行充分调查分析的基础上，针对目标市场对房地产产品属性、特征、功能的需求，塑造产品的特色形象，并把这种形象传递给目标消费者，从而吸引顾客、占领市场的过程。简单的说，市场定位就是在目标消费者心中为企业或产品选择一个企业希望占据的位置。市场定位有利于企业优化资源配置，掌握目标市场特征，塑造企业品牌，巩固企业的竞争优势，吸引目标消费者。 规划科学实用的营销计划最重要的一点是以全面细致的市场定位为基础。同时，充分的市场条件和早期的消费者研究在避免决策失误方面是最有效的。因此，通过对整个市场，消费者和竞争对手同期的研究和分析，目的是为项目的产品定位提供有效可靠的依据，为营销策划和推广奠定良好的基础。 2.2 创新营销方法 现阶段的房地产行业竞争如此激烈，如果仅仅依靠传统的促销模式和传统的广告模式很久以前就无法适应当前的市场环境，不能引起消费的关注。因此，新的促销方法对于帮助掌握消费者市场是不言而喻的。同时，可以合理地创新和使用适应实际情况的营销方法。对于开发人员来说，它还可以节省大量用于营销推广的资金。 2.3 关注公司的品牌效益 在关注产品质量之前，如今很大一部分消费者更加关注品牌。在其潜意识中，由具有良好形象和效率的大品牌开发的产品通常具有优异的品质。因此，在开发自己的产品和营销时，一定要注意建立良好的公司形象和自身的文化植入工作。如果一家公司只追求最大利益并试图最大化自身利益并忽视自己的品牌利益，那么公司的最终结果将逐渐被市场淘汰。 2.4 控制价格策略 房地产产品的价格可以说是当今最热门的问题。对于消费者而言，房地产产品的价格变化将是他们最直观的刺激因素。因此，价格策略是整体营销策划工作中非常重要的一部分，结合项目的实际情况，选择合理的价格策略必然会吸引和把握消费者。