浅谈设计阶段对房地产成本控制的影响
目录
第一章概述2
第二章设计的三个阶段3
第一节方案设计成本控制的影响 4第二节扩初设计对成本控制的影响 6
1. 设计范围对成本控制的影响 6
2. 系统设计对成本控制的影响 7
3.材料设备选用对成本控制的影响 8
第三节施工图设计对成本控制的影响 11
1. 施工图设计阶段装修选择对成本控制的影响 11
2. 施工图阶段材料的选用对成本控制的影响 11
3. 图纸质量对成本控制的影响 12
第四节合理有效计算设计对成本控制的影响 14第五节设计招标对成本控制的影响 16第三章加强设计阶段管理是成本控制的关键17
1.加强设计阶段管理17
2. 设计创新创造低成本高价值产品 17
3. 建设单位应充当设计阶段的管理层领导 18第四章小结19
第一章概述
图纸设计贯穿了整个项目开发全过程，从方案设计到施工图出图大约要占用开发周期的一半时间，其设计费本身只占项目总成本的2%左右。设计阶段是房地产开发成本控制最重要的阶段，房地产开发成本控制的好坏取决于设计的质量，房屋建设期控制得再好，也只能使其质量接近或达到设计时所确定的质量水平，一般是很少超过的，设计的先天不足必然导致建设和使用中的诸多弊端，从而加大成本投入。根据资料查得，设计过程的质量对开发成本的影响而言要占到整个成本控制的60%-70%。也有资料记载：在有些产品中因设计不良迼成的质量问题有60%，造成的质量损失占总损失的64%。
第二章设计的三个阶段
设计阶段按照一个项目设计的主要对象来划分一般可分为房屋设计阶段、市政景观配套设施设计阶段、装修设计阶段，其中相对而言房屋设计阶段是最复杂、成本最高，也是最需要控制成本的一个阶段。而以上三个阶段本身按时间先后及工作程序又可分为：方案设计阶段，扩初设计阶段、施工图设计阶段，所以在房地产开发项目中方案设计、扩初设计和施工图设计是设计阶段的三项主要工作，在方案设计、扩初设计和施工图设计三个阶段每一阶段都关系到项目的开发成本，对三个阶段分别确定具体技术经济指标是房地产行业成本控制最有效方法。
第一节方案设计对成本控制的影响
项目的前期策划方案设计工作主要是产生项目的构思，确立目标，并对目标进行论证，为项目的批准提供依据。它是项目的决策过程。在整个过程中必须不断地进行项目环境调查，并对环境发展趋向进行合理的预测。这里的环境是指项目所在地方的社会环境、自然环境、人文环境等，这些环境是确定项目目标，进行项目定义，分析可行性的最重要的影响因素，是进行正确决策的基础。并在整个调查、预测的同时要不断地进行调整、修改、优化，甚至放弃原定的构思、目标或方案。在项目前期策划过程中阶段决策是非常重要。在整个过程中必须设置几个决策点，对阶段工作结果进行分析、选择。项目前期策划对项目生命期的影响最大，稍有失误就会导致项目的失败，产生不可挽回的损失。
在2006年的中国商城义乌市，市区的房价几乎都涨到了伍仟元之上，就连市区周沿的乡镇新开楼盘都要每平方米伍仟元左右，在这样的形势下，却在市区里还有一个楼盘一直处在四仟元的价位，原因是来购房的客户普遍都认为其房屋朝向不好，不愿购买。在江浙一带夏季炎热，冬季寒冷，房屋朝南就能让房屋保持最佳的冬暖夏凉，所以一般百姓对房屋的朝向都非常重视，房地产开发忽视了这一要素必然将导致开发项目的巨大损失。
房地产开发的楼盘和老百姓的购买力关系也非常重要，比如在一个小城市里，如果城市的主要收入人群是中低收入者，那房地产开发的对象就应该重点放在中低收入者的接受范围内，多安排一些从面积、开发成本上适合中低收入人群的房产，再适当安排一些高档次的楼房，让更多的老百姓参与购房热潮中来，而不应该一味的追求高品质、高档次、高价格的商品房，这样的楼盘策划必然导致更高的投资风险，甚至囤积商品房，造成巨大成本损失。
方案设计的本质是以顾客的总体需求为关注焦点，极大程度的去满足客户需求，引导顾客的购物心里，有效控制成本最终达到项目盈利。人的需要包括多种层次，多个方面，丰富多彩，以不同的开发项目，不同的开发公司对顾客需求的满足是不同的，某一个项目往往只能满足顾客某一层次的需求。从房产公司的角度看，要把握的是自己的产品针对的是顾客哪一层次、哪一方面的需求，怎样的开发成果是最适合顾客的需求，是最具有开发价值的，这就是项目方案设计的主要内容。对一个房地产公司来说，一般项目开发的目标成本确定前应该移至方案
设计阶段，而方案设计阶段是一个考虑因素非常多且复杂的阶段，一般项目的方案设计都会以实行目标成本控制度量尺，也就是依据有关调查摸底资料和方案设计资料制定支出成本计划，然后分解到扩初设计各环节成本费用支出的具体情况，以便于对各项成本项目计划执行情况进行检查分析。比如说一个项目，他的规划建筑面积是50万平方米，开发商就会考虑这个50万平方米怎样分配开发得到的销售收入才最多，确定了这个收入数据以后，按照开发的总体产值以及企业管理费用，净利润等要求，然后确定一个后期能投入的资金量，这资金量就是目标成本，通过可行性分析，能实现以上收入的情况下，这目标成本的控制就是企业利润的控制，当然就里还是要保证品质，很多项目的品质要求都是在项目方案设计时就已经确定的，比如该项目的交付条件：是精装修还是毛坏房；市政景观以及配套设施的投入比例；房屋外饰面在房屋建筑工程中的投资比例，或者有的开发项目会直接确定房屋外立面主要材质，以及市政景观、配套设施的投资价位等等，这些主要的项目内容的确定是让整个开发过程逐步走向成熟，让开发的产品更好的提高品质，控制成本打下了坚实的基础。
第二节扩初设计对成本控制的影响
美国建筑师学会文件B141对扩初设计阶段的设计服务做了以下规定：建筑师将在业主已批准的初步设计基础上，根据业主对项目计划书、时间及预算做的调整，做出扩初设计供业主批准，该设计包括图纸及其它文件，深度应在建筑、结构、暖通、水电等系统以及材料和其它有关方面表现该项目的规模和特点；建筑师将向业主提供对初步施工预算所做的任何调整；本设计阶段要进一步描绘出建筑、结构、暖通、水电等系统功能以及所使用的材料等等。可以看出扩初设计阶段不同于方案设计阶段之处是深度增加，这一阶段要涉及到结构、水、暖、电等。该阶段就是在方案设计阶段目标成本管理的前提下要明确所采用的建筑材料、建筑结构、水、暖、电等的系统构成。所以这一阶段是方案设计阶段目标成本管理能否实现的一个关键环节，也就是实现目标成本的主要阶段。扩初设计阶段对成本控制的影响可以从设计范围、系统设计、材料设备选用等几个角度来分析。
1. 设计范围对成本控制的影响
前面谈到扩初设计阶段要涉及到建筑结构、水、暖、电等的综合设计，建筑设计通常要做到建筑物各主要平面和立面，简单的表达出大部尺寸，而且这个大部尺寸必须到位，包括电梯用房，配电用房、风机用房、空调机位、管道、风道、通道等等，丢下一处，并会对项目造成很大的损失，这里我们就谈谈空调机位的事，空调主机的散热一般设计单位都不会算，这是空调厂家的专长，很多开发商为了考虑到外墙立面的美观，将空调主机集中摆放在一些固定的阴角位置，眼睛不容易看到，而恰恰这种阴角位置通风不好，导致空调运行效果不佳甚至不能正常运行，前几年这种情况还比较多，近几年中央空调的出现让很多人都意识到了空调主机散热的重要性。在水、暖、电方面也一样，在杭州有一个高档住宅小区楼盘，建筑面积二十几万平方米，大约有一千八百多户，图纸设计给小区建设中央热水系统，所有用户一个热水系统，结果房屋交付后入住率只有10%左右，而且大部分用户不愿用这个热水，热水系统运行费用很高，根本无法正常运行。在电气设计方面，智能化三表抄送曾经在房地产开发项目内投资建设非常普遍，结果也一样，由于该系统运行功能无法达到使用要求而报废。这些问题充分说明过度扩大设计范围将会造成投入资源浪费，也即造成房地产开发成本的损失。
2. 系统设计对成本控制的影响
2.1 小区用水
图纸设计应该因地制宜，尽量多选用当地的有利条件，比如在江边的小区：房地产开发的住宅对小区的景观的追求是越来越高了，一个高档次的景观肯定少不了大量的水景和花木，水景和植物需要大量的水资源，特别在植物的移植期对水的需求特别大，而一般的设计单位只考虑市政供水（市政水一般要在3元/吨），采用市政水为景观用水这是一笔特别大的开支，所以在这里有很多有经验的人士就选择了采用雨水收集或利用江边地表水等等。
2.2 小区供电
我们从电气设计角度分析，扩初设计阶段就应该根据设计任务书和有关方案设计资料说明确定本专业的设计工作内容和分工以及本工程拟设置的电气系统（包括变配电系统、照明系统、火灾自动报警系统、闭路电视系统、智能化系统等）来确定电气设计具体技术经济指标，而这些系统的确定必须要符合建筑概况、建筑结构、建设方和有关地方职能部门提供的工程设计资料以及相关专业提供的工程设计资料等的要求和规定。建筑概况、建筑结构、相关专业提供的工程设计资料等一般能够在设计院内自行消化，建设方和有关地方职能部门提供的工程设计资料是该阶段影响成本控制的主要方面，变、配电系统设计、火灾自动报警系统设计就需要供电部门、消防部门认可，闭路电视系统设计要跟广电部门协调，智能化系统设计要跟通信部门协调，通过对这些设计的协调和业主的项目计划书明确后才能具体确定扩初设计的各项内容，比如对变、配电系统设计而言，设计人员就可以确定负荷等级和各类负荷容量；确定供电电源及电压等级，电源由何处引来，电源数量及回路数、专用线或非专用线；电缆埋地或架空、近远期发展情况；备用电源和应急电源容量确定原则及性能要求；高、低压供电系统结线型式及运行方式：正常工作电源与备用电源之间的关系；母线联络开关运行和切换方式；变压器之间低压侧联络方式；重要负荷的供电方式；变、配电站的位置、数量、容量及型式；设备技术条件和选型要求；继电保护装置的设置；电能计量装置：采用高压或低压；专用柜或非专用柜（满足供电部门要求和建设方内部核算要求）；工程供电：高、低压进出线路的型号及敷设方式等等。同样对照明系统、火灾自动报警系统、闭路电视系统、智能化系统也进行充分合理的扩初设
计。通过以上扩初分析，图纸深化后的造价预测并能够一目了然，有效的把握目标成本控制。
3.材料设备选用对成本控制的影响
扩初设计阶段从成本控制角度在材料设备选用方面更是占有重要地位。一般在施工图设计阶段都已将材料设备的选用设计到图纸中去了，所以这些材料设备的选用必须在扩初设计阶段完成，材料设备的选用对控制项目开发成本来讲是非常有效的。
3.1 外墙装饰材料选用
扩初设计阶段最重要的一项内容就是外墙定型问题，即要考虑品质又要考虑成本，一般外墙面主要材料有涂料、面砖、花岗岩甚至铝板等等，其造价相差悬殊。杭州有这样一个楼盘分两期开发，第一期当时销售均价为12000元每平方米，第二期销售均价在20000元每平方米以上，我们暂且不管开发商赚了多少钱，从成本上分析第二期住宅外立面全部采用干挂铝板，干挂铝板的费用要每平方米400～600元，第一期外立面以贴面砖为主，贴外墙面砖的费用在100元以下并可以实现，前后两项成本费用相差四倍以上。按常理说干挂铝板一般用在城市标志性建筑比较多，而住宅则用外墙涂料，外墙砖及少部分花岗岩比较多，我们到第二期去参观，远看其楼盘确实也不错，但站在住户的阳台上、露台上看铝板缝隙很难处理，而且容易扎手、反光比较强不耐看等等，让人非常的不习惯。据陪同参观的内部员工透露，该小区就干挂铝板费用在一个亿以上，如果就这项内容改用涂料或外墙砖则成本可以节省七八千万。
3.2 窗户选用
窗户的造型一般采用铝合金材质，铝合金窗有落地窗、低开窗、飘窗、推拉窗、平开窗、断桥隔热铝合金窗或者还有意大利进口的德高牌ＡＬＵＫ系列隔热窗等等；普通铝合金窗在300元每平方米左右，断桥隔热铝合金窗要每平方米700元以上，意大利进口的德高牌ＡＬＵＫ系列隔热窗的价位要到每平方米1500元以上，其成本投入可想而知，再说到落地窗、低开窗、飘窗，这些开窗做法都大大小小的增加了开窗面积，增加了投入成本，如果说对房屋的品质没有多大的影响，则大可不必增加这些成本，比如房间的窗，如果做成飘窗，窗户外挑得太多容易造成开启不便，做成落地窗则会失去房间的温鲜感，而且窗户大，铝合金龙骨多，
易积灰尘等毛病，在杭州有一个楼盘，它在客厅和阳台之间采用玻璃幕墙作为隔墙，一根根纵横交错的铝合金大龙骨都直接露在客厅内，不但投入成本大且不雅观。所以各种窗型都有自己的弊端，若考虑到成本控制，这些都是在扩初设计时就应该考虑解决的选型问题。
3.3 空调系统设备选用
表1
空气调节系统集中式空调
节系统
多联式中央空调系统
全空气式系统
定风量式系统
变风量式系统
水冷空气式系统
风机盘管+新风系统
诱导器式系统
分散式空气
调节系统
窗式空调机式系统
分体空调机式系统
柜式空调机式系统
各种户用热泵式系统
在江浙一带，夏季炎热，冬季寒冷，所以空调使用比较普遍。空调是一个系统性的设备，空调设备对周围环境的存在非常敏感，建筑物必须提供良好的通风环境才能实现空调经济节能的运行。怎样对空调进行选择是设计阶段成本控制非常重要的一个环节。
空气调节系统是一个种类多、系统复杂、个性强的一个系统，不同的建筑物有不同的调节要求，其空调系统都不一样，空调系统的具体分类如表1所列。对于房地产开发企业，对空调的选择也是非常复杂的，对每一个系统的选择必须经过认真的技术经济比较后才能确定具体采用哪种空气调节系统。
目前房地产企业开发项目里用的比较普遍是分体式空调系统、柜式空调系统、水冷空气式中央空调系统以及多联式中央空调系统，这些空调系统不仅空气调节方式不同，就是他对一定空间的房间内的冷量要求也是不同的，比如多联式中央空调对住宅卧室的冷量一般在160KW/㎡到200 KW/㎡之间，而一台水冷中央空调，对房间的冷量要求却是120 KW/㎡左右，另外从价格方面考虑，分体式空调一台1.5匹的空调大约在2200元左右，若按150㎡三室两厅考虑，客厅放一台3
匹空调，空调费用加起来约为10000多一点，而如果采用多联式中央空调系统，150㎡三室两厅应该考虑一台6匹室外主机及5台室内机，1台标准静压侧吹风室内机1匹的约为3500元左右，客餐厅2台2.2匹的室内机约为4000元左右，6匹主机约为26000元，加起来约为44000元，再加上空调管道，其造价约在55000元，和分体机比较其费用是分体机的5倍。
在设计阶段设备的选用对项目成本控制是非常有必要的，尤其是现阶段设备更新换代比较快，产品淘汰比较快，价格因素变化也比较大，只有在设计阶段认真的从房屋使用要求上和用户需求上去技术性的分析选用空调设备，达到合适的使用效果，设计出适应的系统为开发成本控制创造有利条件。
第三节施工图设计对成本控制的影响
设计阶段在许多方面要求迅速且精确地提供成本信息，进行必要的成本核算，只有不断的核算才能尽可能的控制设计过程中产生的不必要的成本浪费，在设计阶段成本分析的内容非常多，方案设计阶段主要是把握成本控制方向，扩初设计阶段则是拟定主要成本支出项目以及主要的项目设计形式选择，还有很多分项内容是不能在以上两个阶段内完成成本控制的，通过施工图的设计，根据有关设计规范、施工规范等规定结合实际施工经验对细部的施工中可能会产生的材料损失、劳动力损失机械台班损失等再进行优化设计，这是施工图设计阶段作为对项目开发成本控制最主要内容。
1. 施工图设计阶段装修选择对成本控制的影响
房地产开发是以绝大数顾客的总体需求为关注焦点，极大程度的先满足客户的需求，引导顾客的购物心理为目标，但人的需要是包括多种层次、多个方面，各有所好，所以房地产开发商很难满足顾客的具体要求，既然是这样，如果房地产开发商将这些计划投入的资源直接转换成剩余成本而让利给广大客户，让顾客收益，在房屋装修设计时，这是一个非常值得关注的问题。在我们公司与顾客之间就存在着资金回馈这样一系列回报项目，比如按正常的图纸设计住宅内应进行天棚粉刷再批嵌，地面要做水泥沙地面，各房间、客厅、餐厅间要隔墙，卫生间要安装水管、阳台要贴地砖等等，现在我们要求设计单位在画施工图时将这些内容定为用户自定义，即由用户选择是否进行这些工序的施工，如果用户认为不必要施工，我们将把这一部分不进入建设范围内的项目按成本换算成货币计价，返还给用户，这种举动就好比“汽车招回”一样让消费群体感觉到该企业管理的全面性、实在性并产生购买欲望，这种措施有效的解决了住宅装修二次投资问题，老百姓买了房子以后就不用再为一些不满意而对住宅内的部分装修重新更改而损失资金，而且天棚少了一道粉刷、地面少了一层装饰，隔墙可以自由组合等在很大程度上可以让用户自行考虑空间设计，增加房屋有效使用面积。在这里虽然没有给房地产开发公司直接产生利润，但顾客的收益无疑将给房地产开发带来更大的收益。
2. 施工图阶段材料的选用对成本控制的影响
材料的选用是设计阶段的一大主题，在建筑行业里，材料的更新换代是最快
的，也是最具体的，只要我们深入去调查、去研究，对很多材料都可以多重选择，在施工图设计阶段仍然可以在材料上考虑成本投入问题，这里我们从给水管的选材上来分析。目前市场上使用比较普遍的给水管有：PP-R给水管、聚乙烯给水管、钢塑复合管、不锈钢管材等，使用上述材料所需的造价费用按管内径DN15考虑，从信息价上查得，PP-R给水管为每米5.1，聚乙烯给水管为每米3.9元，钢塑复合管每米11.85元，不锈钢管材每米29.9元，按以上数据分析不锈钢管的材料费用为聚乙烯给水管的7.67倍,成本费用非常大,在成本控制角度就不宜作为首选材料,而聚乙烯给水管相对于其它管材,其管道的材质比较脆,接头胶接处容易漏水等,所以不大常用,PP-R管和钢塑复合管价位居中,性能比较稳定,在房地产开发项目中被普遍使用,而在这两种材料中又存在着重要的成本信息,从刚才价格分析看,钢塑复合管的价格约为PP-R管材的两倍,下面我们从它们一系列管材价格上来分析,给水管价格见表2所列。从表2中可以明显看管材出,PP-R
表2
序号名称
单价（元/米）
规格
DN15DN2
DN2
5
DN3
2
DN4
DN5
DN6
3
DN8
DN100
1聚乙烯给水管 3.9 5.68.113.
621.
1
33.
6
46.
9
67.
9
101
2PP-R给水管 5.18.113.
120.
3
30.
7
49.
4
67.
2
97.
2
144
3钢塑复合管11.816.
623.
8
30.
5
37.
2
47.
8
65.
3
82.
1
113
4不锈钢管29.954.
171.
4
98.
9
130178385455525
的单价随着规格的加大而快速上浮,而钢塑复合管的价格随着规格的加大是稳步上浮，相对RR-R管上浮速度要慢，两种管材的规格在DN15-DN40之间，钢塑复合管的贵，管材规格在DN50及以上的时候就PP-R管材单价来得高，另为从管材的配件上，PP-R管大规格的管件价格相对钢塑复合管的管件价格要贵很多，所以施工图设计阶段就应该合理利用这两种管材以实现在此单项内容上的成本控
制。
3. 图纸质量对成本控制的影响
施工图设计的粗糙与细致对实际成本的投入影响非常明显，我们可以从这样几个方面来分析：高层建筑电气设计时，电力电缆的建设费用所占份额是比较大的，像一根YJV-3*70+1*35的电缆每米单价要200元，怎样控制电缆的投入成本，从设计角度实际必须投入的电缆规格确定外，还有一项非常重要的因素，就是控制电缆的投入数量，一般电力电缆都是沿桥架走，桥架的合理布置就成了其主要研究对象，如果桥架的走向是比较捷径的，那线缆的投入数量就会相对较少，相应的建设成本就可以适当的节省，如果桥架的走向多走了一个弯路，或描图时将桥架所标注的线段偏移了十米，那我们就可以计算出因为设计的一笔一划产生的成本损失是200*10=2000元，且一般的桥架内电缆都是多根布置，如这里是六根电缆并排走，那产生的成本损失就是2000*6=12000元了，也就是说设计的一次笔划的误差就能造成壹万贰千元的损失。我们也可以从不起眼的孔洞封堵方面去分析，从直观去讲这是现场管理控制的内容，其实并不全是，施工图的设计也占到主要影响作用。按现行的国家规范规定，高层建筑桥架、管道穿越楼板或防火隔墙等必须做防火封堵处理，这防火封堵的材料在目前市场上购买价要在每公斤7元以上，一个立方米1700公斤要11900元。在施工图设计时，如果图纸的设计比较粗，往往就不考虑管道和桥架的具体排布，而将预留孔洞适当的留大由施工单位去考虑，如果一个1200*300的孔洞再适当留大，长宽方向均再增加100MM，那洞口就是1300*400，若楼板厚100MM，则增加封堵的材料费用就是（1.3*0.4-1.2*0.3）*0.1*1700*7=190元,也就是一个洞就增加了190元的材料成本,一百个孔洞就是19000.00元成本的损失。其实在设计过程中完全可以通过计算和管道排布来确定孔洞的大小，进而控制成本的投入，当然这些费用也可以在施工过程中给以控制，就是在管道桥架安装完成后,将多余的部分采用混凝土浇摀，这样就容易和施工单位产生矛盾，因为混凝土浇摀的费用按定额算价位非常低，而且要重新支摸，投入人工大、误工也大，如果采用防火泥封堵则不但能在新增项目中赚取安装费，而且施工方便，管理省事。若因为这种细节的成本控制问题造成双方矛盾的激化必然导致项目成本的更大损失。
第四节合理有效计算设计对成本控制的影响
建设单位必须熟悉设计意图及项目的真实需要，编制合适有争对性的各种标书，促进项目成本的更合理化控制。在义乌有一个高档次的住宅小区，为了更好的提高排屋的住宅档次，开发商拟在排屋内安装中央空调系统，空调系统是一个非常复杂的系统，为了提高系统布置的合理性，开发高也非常谨慎，将所有房型委托经过资格预审的空调厂家进行方案设计，认为厂家的方案最能反应实际问题。厂家经过设计以后并提供了一组数据：一层过厅、多功能厅除去储物间后有效使用面积约70平方米，按每平方米制冷量200W 计算，共计14000W；二层客厅、过厅有效使用面积约70平方米，按每平方米制冷量200W计算，共计14000W；二层餐厅有效使用面积约25平方米，按每平方米制冷量240W计算，共计6000W；三层过厅、书房、卧室有效使用面积约95平方米，按每平方米制冷量200W计算，共计19000W；四层过厅、卧室有效使用面积约65平方米，按每平方米制冷量200W 计算，共计13000W；四层活动室有效使用面积约30平方米，按每平方米制冷量230W 计算，共计6900W。从这些数据可以算出一层制冷量14000W、二层制冷量20000W、三层制冷量19000W、四层制冷量19900W、按常规配置室内机制冷量比室外机制冷量小于等于1.1计算，一、二层设一台空调主机需制冷量34000W，三、四层设一台空调主机需制冷量38900W，从表面上看这种配置非常合理，但是这里出现了一个非常严重的问题，一、二层的主机耗电量需12KW，三、四层的主机耗电量需13.5KW，两者加起来空调的耗电量约为25.5KW，这么大的用电量不只是用户使用时成本高，就在小区建设阶段从电力投资成本上也需要非常大一笔费用。于是开发商又回头同设计人员协商，设计人员从设计的角度提出了这样一份依据：住宅小区和商业用房在空调使用上是完全不一样的，住宅的空调同时使用率不高，而商业用房的空调同时使用率非常高（可以达到100%），刚才计算的住宅有效使用面积有352平方米，已经无法使用家用多联机空调来满足需求，所以以上方案中设计的空调为商用多联中央空调。住宅使用多联式中央空调室外机的考虑可以按室内机的具体布置和使用位置的同时使用程度来进行计算，一般客厅和餐厅、多
功能厅组成的空调同时系数比较高，可以取0.8，纯卧室组成的多联机同时系数取0.7，而如果将客厅、餐厅等与卧室混合组织，多联机空调的同时系数取0.6就基本能满足需求，这样我们再回过头计算，假如一、三层一台空调主机其制冷量为33000 * 0.6=19800W，二、四层一台空调主机其制冷量为39900 * 0.6=23940，核算成耗电量约为 7.5+8.5=16KW。开发商在具体了解了设计的意图之后迅速将厂家提供的25.5KW降到16KW,其成本在空调主机就能节省约五分之二,再加上能减少小区电力设施进户电线、电力电缆、供电设备等的投入，其成本的节省可超过整个空调项目的投资。
一个项目能全面合理的控制投资成本首先要把握招投标阶段对设计的管理支持，也离不开设计阶段对招投标阶段的技术支持，只有一开始就采用一系列行之有效的现代化设计方法和质量、成本控制方法来进行设计开发，才能更好更快的控制房地产开发成本。
第五节设计招标对成本控制的影响
在我国目前的设计行业里，一般的设计院都只负责主体设计或市政设计或景观设计等，也有一些专业的小区功能设计，而缺少综合型、全面性的设计院,如此分散的设计现象容易产生对小区的风格不统一，施工困难甚至大量返工等问题，最终也将造成建设成本的损失。比如智能化工程，一般的新型小区都会设计可视对讲，安全防范、综合布线、信息网络等系统，这些系统的整体性非常强，如果在工程主体设计时只考虑主体的布线布管，就很难判断这些系统需要多少管路，会实行什么样的功能，为了能满足在智能化系统设计时的功能需求主体工程设计阶段往往会增加管道数量，追加成本投入，而到了整个小区智能化设计阶段，很可能会因为智能化功能的创新，升级，影响到原主体设计的预留管道完全报废，造成大量成本损失。
房地产企业的开发已经从经济实用的住宅开发向美观、舒适的小区住宅快速迈进，每一个新开发的楼盘都在力争小区建设带给老百姓更多的吸引力，现在有很多开发的小区楼盘有很多新的设计理念，比如小区内车辆不能进出，道路基本都是人行道，建筑周沿都是小溪或者绿化，这种新的景观设计理念，需要市政配套设计的支持才能实现，市政配套设计时，小区管道特别多，有雨水管道、废水管道、污水管道、电力管道、消防给水管道、智能化管道、燃气管道等等，这些管道的设计必需要满足国家规范，又要满足小区景观设计要求，给市政设计带来非常大的困难，市政设计和景观设计的不协调将导致设计的失败，投资成本的重大损失，所以建设单位在委托设计单位时就应该考虑相关设计单位之间的具体协调。推行设计招标，尽量将工程主体及配套设施、环境设计等均放在一起进行招标，由投标单位负责起项目设计责任，并由投标单位负责选择设计单位，积极推行建筑方案与经济方案相结合的一条龙服务到底的设计招标方法，并采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
第三章加强设计阶段管理是成本控制的关键
1. 加强设计阶段管理
当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决，克服那种只顾画图、不顾成本的倾向。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。我认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量以及概预算指标等方面实行控制的一种有效举措。
2. 设计创新创造低成本高价值产品
近几年房地产开发速度特别快，一个新楼盘的开发，一种新技术的运用在社会上的影响时效越来越短，而更新换代越来越快，所以组织加大科技和人才的投入、不断开发新的产品是站立在房产开发前列的必要手段。
一个好的设计产品,不仅仅要达到“实用，经济，美观，大方”，更重要的是要增加住宅的附价值和增值因素，用高价，高质量的建筑材料去营造其附价值会随着材料价值而提升产品价值，但从经济成本的角度去核算是风险多于收益，好的建筑作品就好像名家的书画一样，虽然用同样的素材去创造，但其作品价值远远超出其本身的直接投入成本，设计师就应该做一名书画名家，用创新控制成
本，创造价值。
3. 建设单位应充当设计阶段的管理层领导
一个项目的设计并不是几个人能完成的，如果设计只局限于某几个人，该项目的思维空间也应该极其有限的，要让一个设计成果得到极大限度的成功设计必须鼓动所有有关的人员，全员参与，建立管理层领导模式，创造全员参与的环境，从表面上看这要大大增加了投入成本，但我们前面分析了设计过程中的缺陷造成的不满意、成本偏离、返工、报废等发生的费用比人力资本的投入费用大的多，积极发挥各有关人员的聪明才智和专业能力才能更大限度的维护设计质量，把握过程中的成本控制。
建设单位应该充当设计阶段管理层领导，在方案设计、扩初设计和施工图设计三个阶段，要分别确定具体技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段。在这个阶段，成本管理要掌握好一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化，尽量不要超标。作为建设单位，关键是需要抓好以下几项工作：在委托设计时，要全面贯彻项目决策的精神，向设计单位说明项目的质量和成本两方面的要求；通过成本测算，进行价值功能比的分析；通过对设计方案的审查与分析，要求进一步优化目标成本。设计阶段的节约是源头上的节约，应从改进设计的角度考虑，在保证品质的前提下能否进一步降低开发成本，这方面的潜力是很大的。最后，根据经过优化的设计方案，再次测定优化后的目标成本。此时的目标成本可以分解到各成本项目，并力求与房地产开发行业先进水平保持一致，为企业赢得较大的盈利空间。
第四章小结
设计阶段是建立在房地产开发项目实际需求上，是为开发项目服务而产生的一个过程，设计的重点是针对项目使用期的状况，即项目建成以后运行阶段的效果，而项目的任务是提供达到这种状态所必需的要求和措施以及成本投入。一般的房地产开发商都会为项目的设计提供项目建议书，以求设计阶段达到项目开发所需的目的，而整个设计阶段并是对项目开发成本控制的主心轴，设计的一笔一画、一个念头都将影响到项目开发的成本，作为房地产开发企业，必须要牢牢的抓住设计的质量，提供详尽的项目建议书，努力控制设计过程中的成本控制，不断提高经济效益，逐步实现集约效益型的、更能被人民大众接受的开发企业。
万科房地产项目成本控制研究 摘要 (2) Abstract (2) 第1章绪论 (4) 1.1研究背景及研究意义 (4) 1.2 国内、外相关研究综述 (5) 第2章房地产项目成本控制相关理论 (7) 2.1房地产项目成本控制概述 (7) 2.2房地产项目成本控制方法 (7) 2.2.1 投标、签约阶段成本控制 (7) 2.2.2 施工准备阶段成本控制 (8) 2.2.3 人工、材料、机械及现场管理费控制 (8) 第3章万科房地产项目的成本控制概况 (8) 3.1万科八阶段成本控制 (8) 3.1.1立项成本控制 (8) 3.1.2 规划环节 (9) 3.1.3 招投标环节 (9) 3.1.4 施工环节 (10) 3.1.5 材料及设备采购环节 (10) 3.1.6 销售环节 (10) 3.1.7 工程预决算 (10) 3.1.8 物业管理成本 (11) 3.2 万科各个管理部门在成本控制中的作用 (11) 3.2.1项目发展部 (11) 3.2.2设计部 (11) 3.2.3工程管理部 (11) 3.2.4项目部 (12) 3.2.5营销中心 (12) 3.2.6 财务管理部 (12) 第4章结论与展望 (12) 致谢 (12) 参考文献 (12)
摘要：近些年来，我国为了追求片面的经济发展，将房地产产业作为我国经济支柱产业进行发展。在不断的发展与完善过程中已经形成了一整套发展规则与产业布局。随着我国经济发展的不断转型与完善，现阶段由于房地产市场带动的GDP 产业受到社会各界的诟病。在这样的背景下，我国相继的出台了一系列限制房地产发展的政策。从宏观的角度抑制了房地产行业的发展，同时也加剧了房地产行业的业内竞争。 本文的研究具有理论与实际方面的双重意义。在理论意义方面：本文系统的梳理了成本管理在房地产项目管理中的重要意义。并提出了基于成本管理的项目管理框架的可行性。同时，运用理论工具对某房地产项目执行过程中可能存在的成本控制方面的问题进行了总结，并提出了相应的解决方案，对后续的项目成本控制方面的研究提供了必要的理论基础。 在实际方面本文展开了具有针对性的实证研究，对研究对象某房地产项目执行过程中的成本控制进行了系统的分析。以其执行过程中的成本控制现状为一手的研究资料。基于成本管理对项目核心竞争力的提升以及其对项目销售利润空间的提高为目的，分析了其在具体执行过程中存在的宏观与微观问题。同时，基于其存在的问题给出了可行的解决方案。对该公司下的其他项目运营与成本控制提出了建设性意见。同时也为其他企业的同类项目中的成本管理提供了决策参考。关键词：房地产；成本控制；经济；发展 Abstract:In recent years, our country in the pursuit of economic development, the real estate industry as a pillar industry of China's economic development. In the process of continuous improvement and development has formed a complete set of rules and the development of industrial layout. With the development of the economy in China and the transformation of perfect, nowadays GDP industry criticized real estate market driven by the community. In this context, China has successively
关于房地产开发成本管理的论文 房地产成本管理，是对工程建设项目开发成本的控制管理。 房地产开发的成本管理总体原则是以营销需求为导向、保证效果品质为前提，以目标管理为方法、过程控制为环节、操作规范为手段，提高经济效益为目的。 一、成本管理之道 第一，向阳光透明要成本：成本管理严格遵循阳光透明成本机制，全面运用成本信息化系统，按系统要求规范操作流程，自查、自省，让成本工作更加规范、透明。 第二，向设计要成本：成本管理对方案设计阶段及施工图设计阶段的成本插入工作高度重视，参与设计方案讨论，针对不同设计方案、设计选型、材料选择等及时进行成本优劣评判，把“无用成本”扼杀在摇篮里。 第三，向技术要成本：成本管理严把技术关，与设计部及工程部充分对接，对工程做法及系统配置严格把握，关注细节，避免成本浪费。
第四，向过程要成本：如何确定合理最低价，是成本管理要持续思考的问题。我们采取了各种措施，如定价方式以招标为主，最大限度减少议标；招标过程规范操作，报价平台统一；招标范围清晰，界面划分完整胶圈；合同条款细致严谨，最大程度规避己方风险，变更洽商处理有据可依等。 第五，向结算要成本：规范严谨的定标过程产出高质量的合同原则，过程中管控到位，方能为最终结算打下良好的基础。一线公司在结算过程中严格执行合同约定，结算及时、公正，同时对供方进行评价总结，优胜劣汰，保留优质供方资源。 第六，成本管理以可研成本作为刚性成本，严格执行，不突破，项目结束刚性成本落地，达到预期收益，不容有失！ 二、成本管理工作如何服务于市场、投资、产品与经营决策 第一，服务与管控相辅相成，即正反之道。一线公司成本管理部作为掌握庞大成本数据信息的部门，首先一定要根据市场定位及客户需求配置精准的合理成本，为投资提供最严谨的数据支持，为利润测算提供明确的成本数据，为经营决策铺垫最坚实的基础。同时又要坚持以拿地可研成本为刚性成本的原则，倒逼设计、营销，来控制、预防可研成本的突破。
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一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金，而投入的资金是否能得到回报，获取利润，即一个项目是否能运作成功，项目的前期决策有关键的作用。项目的前期决策包括很多方面，最重要的就是对市场准确定位，对项目作出合理的经济评价，对项目投资进行准确的估计，即对房地产开发项目的成本费用进行准确分析。长沙房地产项目开发费用构成及成本控制，可以从此分析。 1房地产开发项目成本费用的构成 土地费用。包括：（1）土地使用权出让金，征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。 前期工程费。包括：规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费。 房屋开发费。包括：（1）建安工程费；（2）公共配套设施建设费；（3）基础设施建设费。 管理费。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。 销售费用。是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。 其他费用 不可预见费 税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金 2 实例 某房地产开发项目，地块位于长沙市开福区四方坪地段，土地的净用地面积为75亩，设计规划中的一些综合技术经济指标如下表： 针对此设计方案及长沙市周边楼盘的情况，做出如下投入产出分析 销售收入：（在此暂作住宅与商铺为能全部销售完、地下车库能销售 50%考虑） (131880+13450×11%)×2500元/m2+4000×4000元/m2+380车位×万元/车位×1/2
试析新形势下房地产企业成本控制摘要：我国的房地产这些年正处于前所未有的快速发展阶段，但随着国家各种调控政策的实施、行业竞争的激烈化、市场观望情绪加重等因素的影响，房地产企业的例如空间正在被不断压缩。企业要想在激烈的竞争中获取足够的利润保障企业的生存与发展，需要提高产品质量外还要控制生产成本。本文主要讨论在这样的新形势下，房地产企业的成本控制。 关键词：新形势；房地产企业；成本控制 abstract: the real estate of china these years is in an unprecedented rapid development stage, but with the state all kinds of regulation and control policy implementation, industry competition intensification, market wait-and-see mood weighting of the factors such as the real estate enterprises such as space is being constantly compression. enterprise in order to fierce competition to obtain enough profit guarantee enterprise’s survival and development, the need to improve the quality of products to control the production cost. this paper mainly discussed in this new situation, the real estate enterprise cost control. key words: new situation; real estate enterprise; cost control 中图分类号：f293.3文献标识码：a 文章编号：2095-2104（2012）
房地产开发中成本控制的重要性 摘要：房地产由暴利时代转向低利润时代，使得房地产业面临着成本过高的危机，为了降低成本；提高企业市场竞争力；就必须进行成本控制，本文针对房地产开发中成本控制的内涵和意义做了简述，并从房地产开发决策阶段的成本控制、设计阶段的成本控制、施工阶段的成本控制、竣工结算阶段的成本控制，四个角度提出进行成本控制的具体措施，以期为房地产开发人员提供参考。 关键词：房地产开发，成本控制，意义，措施 中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号： Abstract: the real estate to low profit windfall profits era by time, makes the high cost of real estate industry facing the crisis, in order to reduce costs; To improve the enterprise market competitiveness; There must be cost control, this article in view of the real estate development of the cost control of the connotation and significance of the brief do, and from the real estate development decision stage cost control, the design phase of the cost control, construction stage of the cost control, the completion of the cost control settlement stage four, put forward the concrete measures of cost control, so as to provide reference for real estate development. Key words: real estate development, cost control, meaning, measures 1前言 作为投资热点的房地产业，在发展初期，由于其暴利使得许多企业一拥而上，成本控制意识的缺乏，使得一些企业被淘汰，特别是近年来，政府针对房地产业的宏观调控力度的加大使得房地产业面临着需要成本控制的巨大压力。因此企业要在房地产竞争中取得优势地位，就必须优化对成本的控制。 2房地产开发成本控制的内涵和意义 房地产开发中的成本控制，指通过对开发中的投资政策、设计、承包、施工和竣工等各项目中涉及的各个阶段均对成本实行控制，从而确保开发中成本控制整体目标的实现。成本控制涉及时间长，需要考虑的内容多，因此要多方参与才能取得最终目的，它对于企业参与竞争是非常有意义的，特别是房地产即将进入低利润时代，这种成本控制所具有的意义与投资规模的扩大相比较，是同样重
浅谈房地产开发企业的成本管理的论文 如今房地产企业已逐渐成熟，房地产市场逐渐规范，竞争依然激烈，房地产企业要想获得更多的利润，就要有效控制成本，科学地进行成本管理。本文首先简要介绍了房地产开发成本的构成，然后指出目前房地产成本管理中存在的问题，最后着重提出科学进行成本管理的方法。 一、房地产开发成本的构成 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。通常包括土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、管理销售费用及开发期间税费等。 目前，房地产市场竞争激烈，国家也不断整顿规范房地产市场，房地产开发企业的成本管理显得尤为重要，只有控制好成本，才有进一步取得利润的空间。 二、房地产成本管理中存在的问题 （一）缺乏系统的成本管理体系
由于房地产项目建设周期长，策划、施工和运行各阶段参与者只负责本阶段的成本管理，不能形成良好的沟通与交接，造成脱节，不利于项目总周期的成本管理。另外，房地产项目涉及人员多，面临的不确定性大，房地产企业缺乏规范的规章制度、岗位职责、控制流程等，在各细节方面不能有效地进行成本管理，需要在进程、人员、设施等方面建立系统的成本管理体系。 （二）忽视前期策划和设计阶段的成本控制 很多房地产企业为了加快项目开工，简化甚至忽略项目前期策划工作，或者仅仅为了降低设计费用，直接采用报价最低的设计方案，这些都会导致无法弥补的损失。虽然项目的前期费用投人较少，但项目前期策划决定着整个项目的方向，对工程寿命期 * 最大，项目前期策划阶段的失误，往往会导致工程运行费用高、建设过程中不断变动等问题。而采用报价最低的设计方案，在施工过程中可能会出现设计方案不可行而不断修改的现象，反而增加了设计成本。 （三）成本管理有待信息化 目前，房地产企业成本没有成熟的信息化管理系统，信息往往滞后、遗漏、失真，影响企业决策。项目各阶段的信息、各利益相关
新经济态势下房地产开发成本管控 发表时间：2019-09-21T21:30:46.297Z 来源：《基层建设》2019年第19期作者：陆奋祥[导读] 摘要：在上世纪九十年代我国房地产行业发展迅猛，利润非常大。身份证号码：44068319880201XXXX 摘要：在上世纪九十年代我国房地产行业发展迅猛，利润非常大。在当时无需考虑复杂的成本问题，只需找到土地进行开发。这一时期也被称为房地产开发的“黄金时期”。随着国家对房地产行业的调控，新经济态势下的土地价格不断上涨以及越来越多的人不断加入房地产行业，使得房地产行业利润逐年降低。为了房地产行业的持续发展，实现房地产收益的最大化，本文从成本管控方面入手，探讨如何加 强成本管控，进而提高新经济态势下房地产的可持续发展。关键词：新经济态势；房地产；成本引言 新经济态势下房地产行业进入了“白银时期”，尽管伴随着房地产成本的扩大房价也会上涨，但现有利润但已经大不如从前。为了解决房地产行业面临的危机，各方人士不断探索希望找出一条能让房地产行业持续发展的道路。近几年来，随着国家对企业的不断管控，房地产行业的不足逐渐暴露出来，以往房地产行业只需研究土地的开发模式，以及销售方面的问题即可获得巨大利润。但现在，房地行业的发展引发了土地资源浪费，房价增长迅猛等问题。国家为了从多方面调控房价不断出台相关政策，使房地产行业的收入减少。为了减少土地浪费，国家增收土地价格，进一步缩小了房地产行业的利润[1]。另一方面，随着人民收入的不断上涨，买房政策不断人性化以及房地产行业的不断扩大，房屋的数量充足，而消费者也有能力购买，所以消费的主导权逐渐转移到消费者的手中。因此，房地产暴利时代逐渐离去，现在正是房地产行业新的时期，既是机遇也是挑战。成本管控环节将是实现房地产利润最大化的关键所在。如何建立一套完备的成本管理制度，将是房地产面对转折期所要考虑的一大难题，也是在竞争激烈的市场竞争中立足的根本。 一、房地产成本管控现状及问题（一）成本预算设计不合理目前，我国房地产企业的成本管控并不成熟。在以往暴利模式的影响下，缺乏系统的成本管理模式，节约成本意识淡薄。一个项目的实施首要完成的是成本设计阶段。很多企业在一个项目开始时，只是粗略的计算大体成本，并没有深入市场做出实际的调研然后对市场有一个整体的把控再进行成本设计，在源头就为后期成本超支埋下了隐患。在设计施工环节中，预算考虑不足，只考虑到了施工材料预算，土地费用以及税务预算，忽略了工程安全预算，而财务部门在结算时，只按照进度进行结款，一方面的预算缺失使具体结款数目不明确最终成本也会上涨。近年来，为了不断创新房地产行业的新思路，各个企业在销售模式上不断进行翻新，销售的成本也在不断增加。在计算销售预算时，没有考虑同期的竞争环境，以及适合同期的销售方式而进行粗略的成本预算也会导致预算设计的不合理。在设计预算时，不考虑最佳的工程时期，销售时期，忽略了预算的“时效性”，导致工程实施时材料预算与土地费用预算与实际差距过大。（二）监督把控环节不完善房地产行业属于现代化企业，某些属性与现代化企业的整体属性是共通的。成本的预算需要监督把控便是如此，目前房地产行业许多公司的管理模式比较粗略，对整体的监管把控不到位，容易忽略其中细小部分，最终对监管的整体造成很大的影响导致成本与预算相差巨大[3]。总体来说有以下几点：1、公司的管理层对成本监督把控的意识淡薄，建立管理体系不全面、缺少具体的条例以及规划体现不出合约的强制性。比如在招人承包，进购原料。工程的监管和进行的具体部分等内部把控制度的拟定上，只体现在书面，而不严格执行。2、不与时俱进，不懂得引进其他行业的管理方法，依然墨守成规，通过项目文件报告对成本进行监管，而不根据实际情况，实时的进行成本管控。导致项目的各个环节之间沟通不足，成本总体混乱最终严重超支。 二、加强房地产行业的成本管控（一）完善成本预算设计好成本的预算，是成本管控是否成功的基础。要整体把握行业市场的总体态势，并不断对方案可行性、科学性、效益性进行论证。设计预算时要考虑到，预算的实效性，下图为房地产开发成本比例图，由图可以看出为了提高开发商利只有减少其他成本的比例才可以。其中土地成本和建安成本占很大一部分。在设成本预算时，可以优先考虑如何减少土地成本和建安成本的比例。例如可以提高土地的有效利用率，提高容积率充分利用“天上地下”空间。提高不能进行建筑土地的利用率，进行景观的借景，建公共花园、公共道路、或者拓宽与城市道路的连接处，这样也可以有效的提高房屋价值提高利润。在缴纳费用时，仔细研究政策，可以利用分期开发体现出预算的时效性减少预算。在建安成本方面，建筑设计、景观设计、便民设计要统筹考虑，选用合适的规划方案。对于基础设施建设方面企业要做好预算项目，严格审查规划方案、材料进价、施工单位。交个不同的专家反复的对设计图纸中的布局、结构、用材、功能、销售部分进行审核，找出其中的浪费，完善图纸。只有做好这些预算工作才可以将项目进行的井井有条，对成本有基础的管控[4]。 （二）完善监督把控体系只有将监督把控环节做到位才能保证成本管控的有效施行，公司管理层应明确条令条例，重视规划合约，把控资金的基线。在引进材料时，严格把控材料的价格和质量，一切按照合约进行。适当的借鉴其他行业管理方法，从实际出发，脱离报告，多进行实地考察和多方面调研并从项目的整体环节出发，制定出具有动态性的成本预算。（三）提升管理阶段
关于房地产开发项目成本控制的几点建议[摘要] 从开发企业内部管理和项目决策、设计、施工各阶段，多方面阐述如何做好项目开发的成本控制从而实现项目利润的最 大化。 [关键词] 成本意识、成本管理、成本控制、方法、利润 [ abstract]: from the development of enterprise internal management and project decision, design, construction stages, expounded how to do a good job in project cost control in order to achieve the project to maximize profits. [ key words]: the consciousness of cost, cost management, cost control, method, profit 中国分类号:f293.35文献标识码：a 文章编号： 2095-2104(2012)03-0001-02 房地产开发项目因为其具有资金投入量大、建设周期长、专业 性强、受政策及市场不稳定因素影响大等特点，因此房地产开发成为公认的高风险行业。随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产投资的投资效益的高风险高回报时代已经成为过去。现在的房地产开发投资中，要实现开发项目的最大经济效益，就必须要对项目开发成本进行有效的管理和控制，实现集约效益型开发，从而真正实现开发利润的最大化。以下是笔者对房地产开发项目成本控制的几点建议： 一、加强企业内部管理人员的成本意识
目录 一、总则 二、房地产成本管理职责 （一）集团总部的成本管理职责（二）开发企业的成本管理职责三、房地产成本监控 （一）成本监控系统 （二）成本监控的要求 四、房地产开发环节的成本控制
（一）立项环节的成本控制（二）规划设计环节的成本控制（三）施工招标环节的成本控制（四）施工过程的成本控制（五）工程材料及设备管理（六）竣工交付环节的成本控制（七）工程结算管理 （八）其他环节的成本控制五、附则 万科企业股份
房地产成本管理制度 （讨论稿） 一、总则 1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。 2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规操作为手段，提高经济效益为目的。 3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
二、房地产成本管理职责 （一）集团总部的成本管理职责 1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。 2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是： ◆立项资料是否齐全、规； ◆市场定位是否明确、恰当；
万科房地产项目成本控制研究 摘要：近些年来，我国为了追求片面的经济发展，将房地产产业作为我国经济支柱产业进行发展。在不断的发展与完善过程中已经形成了一整套发展规则与产业布局。随着我国经济发展的不断转型与完善，现阶段由于房地产市场带动的GDP 产业受到社会各界的诟病。在这样的背景下，我国相继的出台了一系列限制房地产发展的政策。从宏观的角度抑制了房地产行业的发展，同时也加剧了房地产行业的业内竞争。 本文的研究具有理论与实际方面的双重意义。在理论意义方面：本文系统的
梳理了成本管理在房地产项目管理中的重要意义。并提出了基于成本管理的项目管理框架的可行性。同时，运用理论工具对某房地产项目执行过程中可能存在的成本控制方面的问题进行了总结，并提出了相应的解决方案，对后续的项目成本控制方面的研究提供了必要的理论基础。 在实际方面本文展开了具有针对性的实证研究，对研究对象某房地产项目执行过程中的成本控制进行了系统的分析。以其执行过程中的成本控制现状为一手的研究资料。基于成本管理对项目核心竞争力的提升以及其对项目销售利润空间的提高为目的，分析了其在具体执行过程中存在的宏观与微观问题。同时，基于其存在的问题给出了可行的解决方案。对该公司下的其他项目运营与成本控制提出了建设性意见。同时也为其他企业的同类项目中的成本管理提供了决策参考。关键词：房地产；成本控制；经济；发展 Abstract:In recent years, our country in the pursuit of economic development, the real estate industry as a pillar industry of China's economic development. In the process of continuous improvement and development has formed a complete set of rules and the development of industrial layout. With the development of the economy in China and the transformation of perfect, nowadays GDP industry criticized real estate market driven by the community. In this context, China has successively promulgated a series of policies to limit the real estate development. From the macroscopic angle inhibited the development of real estate industry, but also intensified the competition of the real estate industry. Has the double meaning of theory and practical aspects of this research. In terms of theoretical significance: This paper reviews the important significance of cost management in the project management of the real estate. And put forward the feasibility of the project management framework of cost management based on. At the same time, the use theory tools of a real estate project execution may exist in the process of cost control problems are summarized, and put forward the corresponding solutions, provide necessary theoretical basis for subsequent project cost control research. In practical terms this paper has an empirical study on the cost control in the process of implementation of the research object of a real estate project is analyzed.
房地产项目开发成本控制措施 前言 随着经济的发展和房地产市场的开放，房地产建设市场的竞争越来越激烈。国家宏观调控也在进一步加强，在开发项目过程中，以最低的成本获取最大的社会效益和经济效益成为房地产开发企业走向成功的关键。房地产开发项目成本管理与控制的目的是：在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品，其管理必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。怎样有效地控制成本，我想从以下方面进行浅述： 一、成本控制的意义 房地产开发项目的基本特点是：产品的一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境，风格类型和使用要求，一次设计仅适用于一个特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选择，形成多变性和不确定性。因此要使开发项目的成本达到最低，其成本管理则是一个十分复杂系统的工程。要完成这个系统工程必须由信息工程、专业技术、营销策划、经济分析造价控制、统筹各方协同配合方能实现。 房地产项目的开发一体化程序为：选址、征地、策划、设计、工程、销售、售后服务六个阶段；但就项目开发建设分四个阶段：一是策划阶段；二是设计阶段；三是施工阶段；四是保修服务阶段。 二、房地产项目的主要成本构成 房地产企业虽不同于一般企业，但也有其共同点。下面就具体分析一下房地产开发项目的成本构成。 1．项目前期阶段的成本。 这一阶段主要是在市场调研的基础上，对项目进行可行性研究分析，综合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项，这期间直接发生的各项支出，对于整个项目来说是基础性阶段，非常重要。但是这一阶段的成本占总成本的比例较低，一般不会超过4％。此阶段的成本主要是指项目开发前的市场调研、可行性研究等开发费用，为了保证项目的成功，应加强此阶段的工作。2．土地、土建、设备费用。
房地产开发公司成本控制的措施与方法 一、吸引造价专业的精英人才市场的竞争，说到底是人才的竞争。房产商要想控制好工程投资，提高投资效益，首先要吸引优秀的专业人才。如：造价工程师、房地产估价师、监理工程师、审价师、预算师等。房产商有了这些专业人员，并能为之提供良好的专业舞台和建立相应的具有竞争性、风险性的激励机制，发挥其特长；当专业人员的专业能量达到充分释放时，项目的投资控制工作必定能够卓有成效。 值得注意的是，如吸引专业人才过多，管理成本的幅度也会因此上升。决策时，要正确地把握好引进人才“度”的最佳“配合比”方案。明智的房产商也应学会善于借用“外脑”来为自己进行咨询服务，寻求资质高、信誉好、经验丰富的专业中介机构进行长期合作，不断完善自身的管理。 二、建设项目全过程投资控制 1．项目可行性研究从项目的可行性研究开始，就要重视投资控制工作。如项目论证决策、项目投资结算、项目经济评估、资源有效地配置和利用、资金筹集和回收、市场需求预测等。只有合格地通过了可行性研究的项目，才能进行开发。 2．设计选型、优化设计有关资料介绍，设计方案的优劣对工程造价的影响度占75％。房产商要择优选用信誉好、资质高的设计院。经优化设计后，设计出不断满足市场需求的创新方案和最佳房型。同时，房产商应严格要求设计方，将设计的保险系数在规范允许范围内降至最下限。一般来说，在保证工程质量的前提下，选用砼级别越低，单位平方米含钢量越少，造价越低；加之装饰材料也选用档次适中、价格实惠的材料，工程成本必定会有较大幅度的降低。 3．工程招投标或委托施工发包代理 通过工程招标（一般有费率招标、设计概算招标、施工图招标等形式），确定合理的合同价（工程造价）。房产商应首先考虑签约固定总价合同（闭口合同），要善于将施工期间的系列风险转嫁至中标方（承包商）。其次，再考虑调值总价合同或其它形式的合同。编写投标须知时，须将开办费包干、优惠条件等列入报价范围。应学会利用投标方的心态，在保证质量、工期的前提下争取降低中标价。但并非首选报价最低的为中标者，要借鉴市场的经验和教训，在资质、信誉、经验及技术标全方位的综合考评后，再最终确定中标单位。 4．严格把好签约工程合同关工程合同的条款格式须规范，文字严谨、精练。文字难以描述的，可用简要的数字计算式表达。以避免留下日后施工索赔的伏笔。合同中应将中标价及有关的优惠条件及承诺等详细注明。 5．重视其它相关的建设工程合同如：设计合同、监理合同、造价咨询合同、材料供应合同、甲方指定分包合同等。上述合同中均应注明，保证服务质量的条款、供图（货）的具体时间、费用的支付情况、违约的处罚等。 6．委托施工监理为确保项目的质量、工期如期完成，顺利地通过竣工验收交户使用。房产商须选用资质、信誉、经验等综合评定最佳的监理单位进行施工监理。 7．委托中介机构进行全过程造价控制房产商在强调内部投资控制的同时，须选用资质高、信誉好、经验丰富的造价资询中介机构，借用“外脑”来加强完善项目的造价控制工作。 8．甲方指定分包工程 通过甲方指定分包的形式（工程合同须注明），要求分包单位适当让利以达到降低造价之目的。现市场中，常见指定分包的分部工程有：打桩工程、土方工程、门窗工程、防水工程、装饰工程、弱电工程、消防工程等。甲方指定分包工程，应归属于总包管理（合同须明确）。甲方酌情支付部分的总包管理费，列入税前计取。最好在招标时预先要求投标方让利，不再收取总包管理费。至于总包配合费可设法分解由分包方承担。 9．甲供料或甲方指定供应商通过甲方供应主要材料（砼、钢筋等），或甲方指定材料（设备）供应商的方法，让供应商让利的部分 即本可属于施工方的利润，全部或部分地转化为甲方收益，这样直接可以降低工程成本。 说明：（1）甲供料或甲方指定供应商，须在工程合同中注明；（2）甲供料的损耗率须注明均按现行的定额标准计取。 10．甲方确认价的材料（设备）当今，新材料特别是装饰材料层出不穷，凡定额或中准价有的材料均可按现行规定办。遇到定额或中准价缺项的材料，须合同中注明，应首先经甲方签章确认。甲方在掌握材料（设备）市场价格幅度的情况下，再结合工程合同的优惠条件进行确认签字，否则结算时不予认可。 11．监控设计变更费用一般情况下，从工程开工至竣工，或多或少地会发生一些设计变更费用。归纳有以下两种情况：一是因业主要求或其它非设计方原 因造成的设计变更，根据合同的性质，其发生的费用应由业主承担；二是由于设计方未吃透业主的意图，或未完全按业主的意愿进行设计，或设计工作有误等。属于此类性质的设计变更费用，理应由设计方承担相应的经济责任。 12．监控技术核定单和经济签证费用设计变更通知由设计院发出，而技术核定单则由施工方经办，报设计、监理、业主确认。房产商须保持清醒头脑，首先定性分析，该核定单费用由谁承担。其次，定量分析审核其合理性。 经济签证的现象，施工中一般难以避免。房产商确认时，须分析研究。凡合同（招投标）中已明确的内容或费用，或定额中（直接费或综合费率）均已包含的费用，或图纸中能够反映的内容，一律不予认可。否则，易出现签证内容或费用重复的现象。 说明：技术措施费（如，施工方要求砼级别提高、掺外加剂等）、安全文明施工措施费等均属于开办费。而开办费一般合同已注明包干，故属于开办费性质的签证等，房产商可均不予确认。 13．工程预（结）算的控制编制审核工程预（结）算，应按现行规定，结合工程合同、项目招投标的精神办理。要求工程量计算准确，选套定额子目及取费标准正确，主材补差等无误。工程预算与结算的本质区别就是，预算按施工图纸计算，结算按竣工图纸计算；工程结算比工程预算，主要是多考虑了设计变更和签证等费用。 重点：预（结）算编制及审核后，如何让施工方确认，这就需要造价控制人员讲究会谈技巧及提高组织协调的综合能力了。 14．监控备料款及工程进度款 合同签约后，需支付施工方备料款。一般备料款按当年计划工作量（施工产值）的25?30%计算（注：安装工程一般为10?15%）, 房产商应在合同中注明
房地产开发公司管理制度 成本部 1、成本部职能。 成本部管理职能就是在房地产投资开发项目得策划、设计、招投标、发包与项目施工阶段,将房地产开发成本控制在预定得目标之内,以保证项目建 设过程中合理使用人力、物力、财力,取得较好得投资效益与经济效益。2、工作原则。 2.1、正直忠诚,公正廉洁原则。 2.2、实事求就是,精细精准原则。 2.3、严格保密原则。 2.4、最大限度节约公司成本原则。 3、成本部职责与工作流程。 3.1、项目策划阶段。 3、1、1、项目策划阶段职责。 负责协助市场策划部完成项目可行性研究报告。依据项目定位与历史造价数据、造价指标等编制项目投资成本估算,项目成本利润分析等。 为项目决策、筹集资金与控制造价提供依据。 3、1、2、项目策划阶段工作流程。 3、1、2、1、结合工程技术部对项目得定位、规划指标、规划要点 分析、建筑得基础、结构形式及建造档次装修等,确定建安成本中各个项 目得成本指标。 3、1、2、2、依据关于项目定位得《市场调查报告》、《土地规划指
标》及相关土地状况资料,该地区类似项目成本造价指标,市场同类档次项目得建造标准及形式等信息编程项目可行性分析估算成本报告。 3、1、2、3、项目有多方案需要比较得项目,成本部应对各方案得成 本差异性进行分析与说明,比较后提出成本建议。 3、2、项目规划与设计阶段。 3、2、1、项目规划与设计阶段职责。 负责项目规划设计阶段编制限额设计成本目标,组织成本部、工程部、市场营销部等部门对规划设计进行优化讨论,提出合理优化建议。完成设计阶段建安成本得概算,编制项目目标成本。 3、2、2、项目规划与设计阶段工作流程。 3、2、2、1、成本部须组织工程技术、营销策划部对规划方案进 行研讨,对规划方案设计成本提出要求与建议; 3、2、2、2、规划方案设计完成后,成本部依据提供得规划方案设 计完成成本测算,对前期可研阶段得项目《成本估算》进行修正并对项目成本影响较大或成本容易流失得单项工程做专项成本分析与建议。 3、2、2、3、成本部将建安成本目标尽可能得合理分解到每一个 单项工程或专业工程上,形成技术设计阶段得成本限额设计初步建议; 3、2、2、 4、成本部组织召集公司相关人员讨论技术设计阶段得成本限额初步建议,充分沟通,审批后作为技术设计阶段得成本限额; 3、2、2、5、技术设计完成并提交后,成本部须组织编制项目成本概算,概算依据技术图纸针对典型配套(如地下室、会所、网球场馆等)及不同层高塔楼标准层得主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、
房地产开发成本控制 第一部分征地和拆迁补偿、安置费的控制 关键是建设项目的选址,首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等,毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征t也、拆迁的一系列法规、政策的熟练扌四屋。 第二部分勘察设计和前期工程费的控制 将前期费用分为行政事业性收费和工程服勢性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低； 勘探、设计等前期工程任务的发包,必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位,最大限度压低承包价。 工程项目在设计上的浪费是十分惊人的,设计标准一走要与项目的市场定位相适应, 不要一味追求高、新、美,不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。 设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头,方案设计与施工图设计分开的做法。 三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质呈要求,可以采用市场价格,实行总价招标。 施工用水、用电线路的敷设，一走要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。
第三部分建安工程费的全程控制 —、决策阶段的难题和对策： 1、加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场走位。 2、推行价值工程管理,"用最少的投资，争取最大的效益"： 1）保持项目功能不变,降低项目投资； 2）投资不变，提高项目功能； 3）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大； 4）降彳氐一些次要功能,使成本大幅度降｛氐； 5）运用新科技、新技术，既提高功能,又降低项目投资； 3、决策的连贯与调整。前期计划的完整、系统、合理、科学，尽呈避免后期调整带来的震荡和成本上升。 二、规划设计阶段的成本控制要点： 硏究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65% ,施工图设计阶段，影响工程造价程度为25?35% ,施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5-10%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。 1、成立成本评估审核部门: 公司部成立专门的工程设计管理部门,制走详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等逬行全面的评估和审核。 1）通过招标和方案竞寿，缩短设计周期和优化设计方案；
房地产项目开发中的土地成本控制 房地产项目开发中的土地成本控制 摘要：房地产开发商获取项目用地的价格和决策是土地成本的控制的关键。运用市场比较法、收益法、假设开发法对招拍挂出让方式和工作流程进行分析，土地价格进行综合预测，采取相应的土地竞买策略及拆迁策略，可以实现对土地成本的控制。 关键词：房地产开发项目, 土地成本, 控制措施, 估算方法 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 前言： 房地产开发的前期工作实质上是土地资源的开发利用，包括项目地址的选择、确定用地规模性质、获得土地的使用权、对项目进行全面规划、实施/ 七通一平0 等。我国实行国有土地有偿使用制度, 土地的使用权可以依法转让。房地产开发商要取得土地使用权，需向土地所有者支付土地使用费, 向原土地使用者支付征地拆迁费。使用土地, 要进行场地平整和场地内外基础设施的建设，支付场地开发费。在取得和使用土地过程中，还要向国家缴纳有关土地税和向土地管理部门缴纳土地管理费。因此，对土地价格进行测算分析，估算土地费用，对土地开发阶段的成本费用进行控制，具有十分重要的意义。 土地费用及影响因素 1. 土地费用的构成 1.1 土地使用权出让金 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据
项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 1.2 土地征用及拆迁安置补偿费 土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 2. 土地成本影响因素 2.1 土地获取方式 国土资源部2002 年出台第11 号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让；2004 年，国土资源部颁布第71 号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定2004 年8 月31 号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。这一土地出让制度的出台极大程度上影响了房地产企业项目开发的土地成本。 招投标。招投标是一种商品采购方式，在国际上广泛采用，是指采购人事先提出货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标并按照规定程序从中选择交易对象的一种行为。招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。招投标的基本原则是价低者得，更多适用于政府工程建筑项目，集中采购招标，装饰装修工程等。在今年调控新政之后，各主要城市土地的出让方式尝试由招标取代之前的拍卖或者 挂牌。这是为了在一定程度上避免拍卖场上企业竞争过于激烈，导致太多的“天价”地块出现。而且，在招标文件中加入了企业资质、规划方案等品分要求，也能够有效平衡单一的地价标准，从而降低实