浅说房地产开发和物业管理关系
浅说房地产开发和物业管理的关系
相互依赖、共存共荣的“母子关系”
论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。可以说，两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。
物业管理行业对房地产开发企业的依赖性。
作为从房地产行业派生出来的“下游”产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。广深两地80%以上的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司，全国三大物业管理品牌中海、万科、金地，都是房地产开发企业的下属的二级子公司。
销售房屋不同于一般商品的销售，良好的售后服务不亚于房屋本身，房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国物业管理起步不久，专业化、市场化经营尚未成熟，物业管理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定时间内存在。因此，房产开发企业把宣传企业理念、塑造企业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。
物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进的物业管理企业中我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用名牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。
２００２年被称为京城房地产的服务年，而服务二字最核心的体现应该在物业管理上。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，物业管理的好坏直接影响到业主生活品质的高低。
物业管理与项目是直接挂钩的，目前，京城几个较为著名的项目物业也不错。不妨看一下他们的管理模式。在业界万科的物业管理是久负盛名的。万科物业不单有直接操作经验、市场经验，而且由于它是在深圳起步，还有很好的涉外经验，所以万科物业很早就已提出无人管理模式。虽然看不到管理者，但万科的服务无处不在。而在北京、上海，由于万科拿到的几乎都是城郊的地块，搞好物业管理势在必行，否则项目必死无疑。所以，在北京，万科的项目还是出现了热销的场面。而万科物业也由此切得了市场上很大的一块蛋糕。
因此，名牌物业管理，已成为由长期稳定的高质量、好服务所形成的为广大消费者所喜爱并乐于接受的物业。而物业管理名牌战略就是企业为创立名牌物业管理，根据自身条件和市场及社会形势所制定的长远的、带有根本性行为的纲领或方案。它包括三方面内容：完备的企业内部管理体系，高水平、全方位的服务体系及高效的经营策略。物业管理实施名牌策略不仅是居民的需求，也是开发企业及物业管理企业自身发展的需要。
物业管理对房地产企业的促进和推动。
它在房地产开发的不同阶段、不同层面都起到不同的作用。
第一，随着房地产行业的发展，产品差异减小，服务成为房地产企业创立品牌的重要途径，优秀的物业管理成为许多房地产企业的核心竞争力。在房地产质量普遍提高的条件下，名牌的有无将成为购房者的首选，它能带给人们的物质享受和心理满足。这种美誉的广泛体验与传播，又会吸引的消费者前往购买，这就会使物业在市场中卖得快、卖得多、卖得贵。正如深圳万科房，以创立名牌物业管理作为突破口，树立良好的信誉，如今其名下的物业比同等地段、同等规格的房产卖价高出500~1000元/平方米。因此，名牌物业管理能够在提高市场覆盖率、加快资金周转、提高利润率方面，促进企业经济效益的提高。
万科集团宣称每年贴补物业3000万说明集团强调对物业公司的服务，树名牌意识。万
科物业的成绩体现在万科集团所开发的物业销售一直看好，即使在今天房地产普遍不景气的情况下，万科集团也能以较高的价格较为轻松地把房子销售出去。这一成绩很大程度上归于万科物业的品牌。万科物业与万科房产相互依托，重视品牌建设，视质量为第一生命，企业形象策划获得极大的成功，使万科房产增值，并能增加房产的竞争力。
名牌的物业管理是房地产开发企业拓展业务领域的坚实基础。
房地产开发企业要持续发展，必须不断开发新的物业，占据新的市场。而新的物业要在市场中打开局面，往往要经历一段较长的过程。其间，需要投入大量人力、物力、财力进行广泛的宣传。因为任何消费者都不会贸然花费一打笔钱去购买一无所知的物产。但如果这个过程换成是名牌物业管理的组合扩展，情况则会大不一样。因为名牌在消费者心中具有很高的知名度、美誉度和信任度，因此，用名牌的物业管理来带动新开发的物业，可大大降低消费者的抵御心理，从而缩短消费者认识新物业的时间，为尽快打开市场扫除障碍。上海锦江集团锦江物业管理公司从1985年受托管理上海第一幢甲级写字楼起，就把创立名牌作为宗旨，把现代酒店管理的先进经验引入物业管理。这种独具特色的经营风格与超前的经营思路，使其在高档物业管理中树立了良好信誉。在这美誉带动下，锦江集团名下物业取得不错的经营业绩。
第二，母子关系：母公司的精心设计和施工，以及子公司的倾力管理投入，最终形成的市场效益就是共同提升两公司的企业品牌和经营业绩。共同的市场目标和服务客户使二者形成了房地产生产销售和管理服务完整产业发展链条上的两个环节，一条旨在把房地产业做大做强的地纽带把母子公司紧密地连接在一起。物业公司提供的物业服务于房地产公司在市场竞争和发展战略密切相关，她所采取的物业管理服务举措，既达到了提升母公司在房地产市场的竞争优势的目的，又建立了子公司在物管行业的品牌形象，形成了做大物业市场的核心能力，可谓母子双赢。
物业管理是顺应房地产开发而派生的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善。随着房地产市场的规范发展及买方市场的全面进入，物业管理服务将不再是单纯的售后服务，它将贯穿于房地产开发的全过程，成为房地产开发经营的主角。
房地产开发活动兼跨生产与流通两个领域，是一项复杂的系统工程。根据我国现行的基本建设程序，房地产开发过程可分为四阶段，即决策立项阶段、前期阶段、建设阶段和营销阶段，这在一定程度上降低了市场风险，提高了基本建设项目的经济效益。由于认识上的误区，物业管理被狭义地作为房产开发的后续环节，在房产开发过程中一般不受重视，虽有部分物管企业也开展了物业管理的早期介入工作，但从物业管理进入的范围和实际效果看都是较小的。由此引发的问题突出表现在房产开发的各阶段。如决策立项阶段，出于缺少物业管理的桥梁作用，开发商市场调研不深入，房产供应与市场实际需求脱节造成后期房产滞销；前期阶段由于缺少物业管理介入，规划重硬件设计轻后期物业管理配套考虑，造成规划与实际使用不符；建设阶段，由于缺少物业管理参与，造成工程移交缺乏连续性，后期维护困难；营销阶段，追求短期开发利润，售后服务意识不强等。本文拟就房产开发的四阶段中如何发挥物业管理的指
导作用，提高房产开发效益作一探讨。
1决策立项阶段引入物业管理有利于把握市场动向，减少决策的盲目性
作为商品的房屋单价高、投资大，具有不可移动性，与普通日用品有明显的区别。如果产品定型后，与消费者的需求错位，将很难采取补救措施。以高档住宅为例，产品定位错误后，补救措施不外乎降价销售、重新拆改。针对户型的缺欠而重新拆改一般是难以弥补的。销售价格降低后，成功人士不会因为价格降低而购买自己不理想的房屋。另一方面，豪宅户型面积大、总价高，一般消费者又没有能力购买。因此，精确的市场定位是非常重要的，如何把握目标消费群的心理需求，获得他们的认同就成为开发商孜孜以求的目标，而这正是物
业管理企业的强项。在日常工作中，管理者与消费者面对面，时刻保持紧密联系，可以随时倾听产品使用者对楼房软、硬件等各方面的评价，在长期的专业服务中积累了较强的专业感性认识。物业管理的参与有助于修正市场定位，改进产品的设计和服务，使之更鲜明、更有利、更能打动人心，就这一点而言，物业管理人是开发商和市场之间的桥梁。从国外的经验和国内的发展趋势来看，已有一些开发商把物业管理作为房地产的营销流程，让它们直接参与项目的立项分析、小区规划、户型设计、施工监理等，从而更有效的把握市场脉搏，迎合市场需求。
2前期阶段物业管理介入有利于设计的优化、减少物业管理后遗症
规划设计是房产开发的源头，物业管理应积极介入前期物业规划设计阶段。一方面因为规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的约制因素；另一方面，在市场经济的大潮中，房地产开发企业要保持自己产品的竞争力必须具有超前意识。所谓的超前意识，就是要从高点起步，充分考虑人们对房屋产品和居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应考虑房屋的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全与舒适、生活的方便等等。一个房地产开发项目的建设需要几年的时间，但其使用时间却是几十年甚至上百年。这期间，科学的发展、技术的进步、经济的增长，生活水平的提高使人们对居住和工作环境及质量的要求不可能停留在原有的水平上。再者，以往的房地产设计人员仅从设计技术的角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。比如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽的，但是沿海地区都有台风季节，台风夹着暴雨，就可能会使槽内浸水，并倒灌进屋，因此必须对平口槽进行改进，变成外低内高，就可有效防止进水。又如现在每栋楼宇在设计中都预留空调、脱排油烟机的位置，但由于科学技术的发展，产品的更新换代，设计的预留位置常常会不适用。而上述问题有经验的物业管理却十分清楚，因此物业管理应积极介入项目设计阶段的相关工作。一则反映以后专业化物业管理得以顺利满足各种需求；二则从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，以优化、完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的设计缺陷问题及保持房地产开发项目的市场竞争力。
3建设阶段物业管理参与有利于工程质量的优化，减少后期维护难度
某热销楼盘发展商明文规定：“规划设计方案没有物业管理单位的签字不能实施，施工结算没有物业管理单位签字不能付款，让物业管理全方位地参与项目的质量监督”。物业管理公司与专业监理公司不同，监理公司与开发商是合同关系，工程验收一旦结束，就不再有任何的后续服务。而物业管理公司必须长期应付各种可能出现的问题，提供的是一种“长效服务”，必须为以后的维修服务着想。因此，物业管理公司必须参与工程建设活动，了解该物业的内部结构、管线布置，甚至所用建材，这样才能开展后续服务工作。与此同时，结合物业管理经验，能从实际使用角度提出对工程核心部位施工质量控制的意见。例如，针对顶层、卫生间、厨房漏水问题，分析成因提出工程建议。另外，物业管理公司参与施工管理有利于物业的良性开发。对开发商来说，使工程多了一份质量保证，同时又保证了建筑移交和今后物业管理的连续性，为开发商节省了时间，有利于提高工质、工期及售后服务等方面的信誉。
4营销阶段做好售后服务，打造物业管理品牌促进房产销售
物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准。近年来，随着生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大变化，住房不再仅是遮风避雨的场所，而是安全、文明、舒适的工作和生活环境。购买者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和服务。随着房地产市场逐步走向理性和成熟，在新一轮经济周期里，房地产企业之间可能将价格竞争转向多元化竞争，功能、品质、位置和物业管理好的房地产将占有更多的份额。据专家评论，目前
物业管理的因素已占到楼宇价值的20％～30％，而且越来越多的房地产投资者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。
因此，要把一般意义上的“售后服务”工作做好。对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行及时有效地维护、修缮与整治，并向星级物业管理看齐，不断提高服务档次与品味。由此来打造物业管理品牌，以服务促进房产销售，实现房产经济效益、环境效益和社会效益的统一。
物业管理是房地产开发的延伸，从近年的情况看，在房地产开发中将发挥越来越重要的作用，甚至成为企业经营的品牌。如让消费者信赖的中海外、万科地产除了有成功的开发经验外，很大程度也归功于物业管理的品牌。这里必须要说明的是，上述作用是物业管理贯穿在整个房产开发过程中取得的，可以说物业管理在房产开发中起到了承上启下的主导作用。
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企业发展过程中的五个阶段 人不可能一出生就成为一个体格强壮、经验丰富的壮汉。企业和人一样，也有一个出生、、壮大的过程。并且在发展的过程中，还不免被病痛折磨，甚至夭折。也就是说，企业在发展的过程中，必然会呈现出一定的阶段性。企业发展的阶段性，大体可以划为五个，即创业阶段、波动阶段、稳定阶段、阶段、收缩阶段。企业发展不可避免地会处于这五个阶段的某一个阶段上。而所处的发展阶段不同，把企业做大、做强、做长寿的思路也就可能不一样，但其关键是把握企业做大、做强、做长寿的途径和方法。 企业发展处于何种阶段之上，并没有有明显的分界点，但根据企业在发展过程中所发生的问题，却可以明确地作出判断。 企业管理规范化的实施，是企业做大、做强、做长寿的必由之路。但企业管理规范化并不是要制定一套放之四海而皆准的制度规范，让所有企业都遵照执行。而是要紧密联系企业的实际，针对企业所存在的问题，有的放矢地采取措施。并且这些措施还必须有一套统一、完整的理论给予整合。所以，在此必须针对企业在不同发展阶段上的共同特点，对企业管理规范化的重点进行一些分析。首先来分析企业发展不同阶段的特点。 1、创业阶段的特点分析 企业组织创业阶段共同的特点和问题如下： 企业投资者在选择确定项目之后，开始投资，全面组织生产经营，但其产品或服务尚未进入市常 在这个阶段，各种资源都刚刚从不同的主体手中汇集到一块，不仅人与人之间，人与设
备之间，而且设备与设备之间，都还没有达成协调。 这种新生的企业，甚至还不完全具备企业组织的特点。至少在这里还没有形成构成的共同价值观念、共同思维方式、共同行事习惯。每个人都只是按照自己的价值观念、思维方式和行事习惯来思考问题、判断问题、处理问题。而企业文化却是企业组织五大构成部分之中不可缺少的一个部分。 人员能力参差不齐，相互了解不充分，工作分配很难一次到位。这一方面降低了企业组织整体运行的效率；另一方面又给因为能力不胜任而给工作失败者带来受挫感，给有能力胜任而没有被委任的人带来被歧视、受冷漠感。 员工相互之间不熟悉不了解，人际关系表面上热情，内心却冷漠，相互之间都带着怀疑的目光打量对方。在与对方的交往过程中，都是选择试探性的方式。 人与人之间没有什么明确的情感发生，没有爱，也没有恨。但彼此之间可能因为一点小小的误会就引起一场大冲突，但双方都可能没有任何恶意。 员工信心不足，不知道自己能不能从这个企业的发展中实现所期望的利益满足。员工的意志取向也不确定，工作积极性时高时低，工作热忱忽冷忽热。 在这个时候，企业组织也没有共同的规则，其运行效率和效益难免波动不稳。 企业发展的前景不确定，相当一部分员工抱着观望态度做事。一有失望的感觉，就抽身准备走人，因而人员流动率高。
房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合
摘要：企业管理是企业发展的核心，我国企业经过几十年的发展，更加适应了市场经济的模式。但是我国的企业管理水平起点低，发展中遇到了很多问题，阻碍企业的前进。此时企业管理就显得更加重要，我国的企业管理要学习西方先进的管理经验，取长补短，提高自身的管理水平。本文通过我国现代企业管理的现状和发展趋势两个方面展开讨论。 1.1 很多企业的经营管理理念陈旧 我国的很多企业都是伴随着改革开放的契机成立和发展起来的。他们大部分是白手起家，从一个小作坊发展成有规范制度的现代企业。他们从最基层的工作做起，事事亲力亲为，当作坊成为企业之后，他们依旧习惯于所谓的家长制管理，习惯让自己的家人亲戚成为这个企业的管理层。于是我们经常看的一种现象就是，财务、人事、销售、宣传等部门的负责人都是自己家人。当企业做一个决定的时候，往往不是从企业的宏观利益来考虑，而是从每个人的私利来盘算。这就势必会影响企业的发展，也会影响到优秀人才在企业的发展。容易形成恶性循环，造成企业的人才流失，从而影响企业的长远发展。 1.2 企业管理规划不明确，管理制度不完善 虽然每个企业都有自己的管理制度，但很多制度都是浮于表面，各个企业互相抄袭，缺少适合自己企业的管理制度，毫无创新能力。国内很多企业不会主动做长远规划，对企业的未来和产品做出长远的研判。大部分企业只会被动做出应对，而这种应对往往是滞后的。 1.3 企业缺乏高水平的专业性管理人才 在这个知识经济时代，越来越多的专业人才加入创业团队，企业也越来越重视专业的高水平人才，但企业缺乏专业性高水平管理人才的现象仍然存在。造成这样的情况有以下几个原因。一是有些企业的薪酬体系有问题，很多的专业性管理人才的待遇和付出、知识储备不成正比。他们的价值也无法体现，二是国内的很多企业的人才培养体系不成熟，甚至没有。很多企业都是临时抱佛脚，或去挖其它公司的技术人才，这样人才的流动性较大，对企业的归属感不足。不过很多企业管理层已经有了这种意识，开始注重专业性管理人才的储备
浅说房地产开发和物业管理的关系 浅说房地产开发和物业管理的关系提要：物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态 浅说房地产开发和物业管理的关系 相互依赖、共存共荣的“母子关系” 论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。可以说，两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。 物业管理行业对房地产开发企业的依赖性。 作为从房地产行业派生出来的“下游”产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。广深两地80%以上的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司，全国三大物业管理品牌中海、万科、金地，都是房地产开发企业的下属的二级子公司。 销售房屋不同于一般商品的销售，良好的售后服务不亚于房屋本身，房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国物业管理起步不久，专业化、市场化经营尚未成熟，物业管
理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定时间内存在。因此，房产开发企业把宣传企业理念、塑造企业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。 物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进的物业管理企业中我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用名牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。 ２００２年被称为京城房地产的服务年，而服务二字最核心的体现应该在物业管理上。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，物业管理的好坏直接影响到业主生活品质的高低。 物业管理与项目是直接挂钩的，目前，京城几个较为著名的项目物业也不错。不妨看一下他们的管理模式。在业界万科的物业管理是久负盛名的。万科物业不单有直接操作经验、市场经验，而且由于它是在深圳起步，还有很好的涉外经验，所以万科物业很早就已提出无人管理模式。虽然看不到管理者，但万科的服务无处不在。而在北京、上海，由于万科拿到的几乎都是城郊的地块，搞好物业管理势在必行，
中国物业管理的起源及发展 物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要研究和给予回答。作为一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。 一、物业和物业管理 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。 物业管理的概念包含了以下几层意思：实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是以经营的手段进行管理和服务，是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动，其最终目的是方便用户，服务于社会，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。 二、我国物业管理的由来 我国自本世纪80年代以来，伴随着改革的推进和深化，城市房地产综合开发呈狂部突进之势。建设项目之多，建设规模数量之大，建设方式之新，产权多元化格局的形成，给房地产管理带来活力的同时也带来了一系列新的问题。因此，不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，或是街道办事处管的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全、管理经费少渠道、管理工作不到位等问题。尤其是住宅小区建设，虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆放，设备残缺不全，管道不通，房屋失修失养等，使小区面貌一年新，二年旧，三年破的问题十分突出。社区管理和服务跟不上，居民意见很大，如：报纸收不到，没有医院，交通不通等。各级政府及职能部门为解决这些问题耗费大量的人力、物力、财力，年年都搞综合治理，然而，大都只是头痛医头，脚痛医脚，难以从根本上解决问题。实践证明原来那套行政性的福利型的房地产管理体制已不能适应形势发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。我国各地房屋管理单位、管理部门在实践中对住宅小区管理方式进行了各项有益的探索。大庆石油管理局对住宅区实行封闭管理；常州等地由街道办事处统一管理；上海的房管所积极转换机制，开展多种经营，为管理经费开辟渠道等。这些措施，虽然对保持小区的环境、改善住宅的维修和养护起到了积极作用，但没有从根本上触动住宅
企业发展必须经历的几个时期及各个时期的管理重点 一、企业的创建期 1、选项目 概念：什么是项目？ 项目是在一定时间、一定的预算范围内，需达到预定质量要求的一次性任务。 特征：惟一性、一次性、多目标性和寿命周期性。 外部环境的定义： 外部环境这一术语是指能够对企业绩效造成潜在影响的外部力量和机构。外部环境由两个要素组成，即具体环境和一般环境。 具体环境包括对管理决策和行动产生直接影响并与实现企业直接相关的要素。每一个企业面对着不同的市场细分具体环境而不同。 一般环境包括可能影响企业的广泛的政治、经济、法律、社会文化、人口等条件。与具体环境相比这些领域的变化对企业的影响通常要小一些，但是企业管理者在计划、组织、领导和控制时，必须考虑这些因素。 小结：对自身、项目、环境、资金的分析评价做出决定，同时形成公司早期骨架。 2、组建机构（设立公司） 概念：企业的分类 企业类型分为：非公司企业法人、有限责任公司、股份有限责任公司、个体工商户、私营独资企业、私营合伙企业。 重点阐述有限责任公司 有限责任公司其注册资本的最低限额及注册的基本要求如下： ⑴最低注册资本10万人民币
⑵股东符合法定人数即由1个以上50个以下股东共同出资设立； ⑶股东出资达到法定资本最低限额：以生产经营为主的公司需50 万元人民币以上；以商品批发为主的公司需50万元人民币以上； 以商品零售为主的公司需30万元人民币以上；科技开发、咨询、 服务公司需10万元人民币以上； ⑷股东共同制定公司章程； ⑸有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构; (6)有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。 概念：什么是组织结构？ 所谓组织结构就是组织中正式确定的使工作任务得以分解、组合和协调的框架体系。 阐述人力资源管理的过程。 人力资源管理过程 小结：设立公司这个阶段面临的风险、适应当前项目的机构设置、适合于公司现状的人员配置等是重点考虑的部份。 3、运行管理 概念：什么是项目管理? 项目管理是在一个确定的时间范围内，为完成一个既定的目标，并通过特殊形式的临时性组织运行机制，通过有效的计划、组织、领导与控制，充分利用既定有限资源的一种系统管理方法。 小结：根据公司当时的现状，公司管理具有项目管理的特征；员工素质的要求提高；管理辐射面加大；外环境的多头多面管理，财务管理是口袋账式的财务管理。 4、创建期特性
房地产开发与经营管理论文 姓名：武智辉 班级：工管11-1班 学号： 品牌策略在房地产运营中的作用 摘要：我国房地产业经过20多年特别是近几年的迅速发展，已成为启动内需的消费热点和国民经济新的增长点，成为国民经济的重要产业，然而经过这么多年的发展，房地产市场的竞争越来越激烈，已从质量竞争，价格竞争阶段过渡到了品牌竞争阶段。品牌竞争已成为企业占领市场，提高利润率的重要手段。相应的房地产的运营策略也从单一的价格营销、人员促销、广告营销等传统的方式转变到实施品牌策略的综合运营阶段。也只有这样才能增加房地产商品的无形价值，提高企业资金的回报率，并争取在与资本市场的结合中赢得优势。本文首先从品牌的概念出发，论述了品牌的含义、特点以及在现阶段实施品牌营销的重要意义。然后通过研究我国房地产市场的现状、行业现状、企业自身现状发现：我国虽然有很多的房地产开发企业，但在规模上、实力上与国外房地产企业存在很大的差距，特别是在创造品牌，实施品牌策略方面更是如此。因此，如何创建品牌，实施品牌战略已经成为我国房地产企业面对竞争必须解决的问题。 关键词：品牌房地产运营策略文化 一、什么是品牌? 什么是品牌?品牌体现的是商品的质量，但又不仅仅是商品的质量。屈云波在《品牌营销》一书中将“品牌体现的质量”定义为：“根据消费者对于一个产品或服务的全面质量或优势的感知认识，关系到它的目的、意图具有选择性。” 由此我们可知“品牌体现的质量”是一种感性认识，对于一个品牌来说是一种无形的的、全面的感知，它体现的不仅仅是真实的、客观的产品质量，还包括一系列更为广泛的能使消费者得到满足的东西，如产品的可信度、生产和销售企业的信誉、消费者精神和心理上的满足等。房地产品牌是一个多维网络结构的动态系统。广义而言，它可分为项目品牌和企业品牌，项目品牌是企业品牌的基础。从法律角度讲，房地产品牌是一种知识产权。知识产权是产权的一种形态，也是可以像资本一样运营、实现增值。 房地产品牌一旦创立，就能够产生普通商标所起不到的重要作用。这一作用就是品牌效应。品牌效应能给企业带来高额的经济收益和显赫的声誉、荣誉以及社会地位。从而表明企业的巨大成功。可口可乐公司总裁曾自
企业管理与企业发展的探索 发表时间：2017-01-11T11:35:31.367Z 来源：《基层建设》2016年30期作者：周伟东 [导读] 摘要：随着经济的不断发展，企业的发展做为衡量社会进步的重要条件之一，企业的发展可以在总体程度上客观的反映出经济的发展情况。 常州市晋陵投资建设有限公司江苏无锡 214000 摘要：随着经济的不断发展，企业的发展做为衡量社会进步的重要条件之一，企业的发展可以在总体程度上客观的反映出经济的发展情况。在当今的市场经济条件下，企业的发展面临着新的机遇和挑战，所以我们要对经济管理和企业发展之间的关系探索，然后进行有效的利用，这样既能够促进企业的发展，也能使经济管理在企业中得到实践，所以对这个问题进行研究和探索，有着十分重要的意义。 关键词：经济管理；企业发展；关系；探索 1 我国企业发展现状 1.1 受传统企业管理模式影响，企业制度不够完善 我国企业过去传统的企业管理通常以企业内部的财务、设备和技术为管理对象，没有将企业制度的制定上升到企业管理的层面，就更谈不上准确把握企业发展的方向了，传统企业管理制度的局限性从很大程度上压抑了员工的责任感和主观能动性。长此以往，传统的企业管理模式容易对企业内部工作的环境造成不良影响，进而失去行业竞争力，无法确保企业的可持续发展，容易使企业陷入恶性循环。目前在我国许多企业尤其是中小民营企业内的企业管理中，企业管理制度主要用于督促员工完成生产任务，缺乏工作动力，长此以往，对企业的发展也是不利的。目前我国企业在日常运营过程中，关注的往往只是制度从上而下的制定和实施，但是对制度实施效果由下而上的信息反馈却相对闭塞。在中小型民营企业中，绩效考核机制内容的制定缺乏合理性，对员工一段时期内工作的考核还停留在主观判断，或者仅仅根据工作记录进行考核，还缺乏系统完善的日常考核体系，使得企业整体制度不够完善。 1.2 决策者能力有待提高，企业管理缺乏竞争力 我国企业规模小，实力弱，抗风险能力差，没有足够的资源抵御各种风险，因而在复杂多变的外部环境中更需未雨绸缪，提高战略意识。发展过程中考虑发展风险，意味着必须要将项目风险与投资收益很好的相互配合，尽量规避发展风险给企业带来损失的可能，要求充分考虑发展风险来达到预测的效果，也需要选择能够降低发展风险的战略。但是由于我国企业风险抵抗能力相对较差，加之控制发展风险的相关人才和经验又极度缺乏，所以我国企业无法很好地预测到发展风险所带来的影响。虽然我国企业的发展比较灵活，能够根据市场变化来调整自己的发展方向，但是其发展主要偏向于短期效益的项目，只注重眼前的利益，没有考虑到企业的长远发展，发展目标缺乏战略性意义。此外，我国企业用于发展的资金大都是为了在短期内获得比较好的收益，而且期望在短期之内能将资金收回，减少风险，因此他们都忽略对企业内部的投资，优先考虑对外的短期投资，对企业的长远发展并没有起到很大的作用，虽然能得到比较客观的收益，但同时也承担着更大的风险。我国企业发展的动力主要在于企业自身的发展，没有强大的内部动力的支持，企业就不能长远地发展。 2 经济管理为企业的发展提供基础 企业是通过计划、组织、协调、控制、指挥等经济活动，来推动企业的经济发展。因此企业的经济管理是为企业的发展提供基础和保障的。每个企业进行企业自身的经济管理模式确立时，都要依靠两个条件，一个是企业的特征，另一个是企业的经营理念。根据我国的经济发展情况来看，我国的企业经济管理模式大抵分为两个时段，一是在建国初期，我国受苏联社会主义的影响，借鉴了他们的经济模式，确立了计划经济体制，企业大多是国家经营，企业的盈亏状况也全部由国家负责，不需要个人承担责任，这个时间段内的国有企业为我国的经济发展贡献主要力量。第二个时段就是在改革开放之后，我国建立了具有中国特色社会主义特点的市场经济，这种经济模式需要国家进行市场掌控，企业自行负责盈亏，企业要想获得盈利就必须选择合适的经济管理模式。我们重点探究的也就是这种市场经济环境下，企业的经济管理模式，这关系到一个企业是否能够长久的发展，因此对于企业的经济管理要做到有效的运营。 3 企业发展对经济管理的影响 经济管理是企业发展的基础，但是从现阶段来看，我国的企业在经济管理中依然存在着很多问题。这些问题严重的影响企业的长远发展。下面我们就企业的经济管理中存在的一些问题进行分析和解决。 3.1 经济管理的目标策划问题分析 一个企业只有发展到一定相应的规模才会开始进行经济管理，因为企业规模过小，管理者通常都是将精力用在拓展企业业务和如何对人员进行管理上，很少去注重企业如何进行经济管理。但是随着企业业务的扩展，企业规模的扩大，这就要求企业需要开始进行经济管理。在对企业进行经济管理首先就要进行企业经济目标策划，经济目标策划要包括两方面，一是对企业生产的产品进行经济目标的实现。这主要是由市场对于这种产品的需求量和产品自身所具有的价值，以及生产产品的过程和原材料的需求、产品质量的检验、监督和营销策略等方面构成；二是与市场的需求相关联，我们要根据市场的需求进行分析，分析能否满足市场需求，并且根据需求情况适时的进行调整和改进，以求能够达到顾客的满意。因此企业如果想长久持续的发展，在指定企业经济目标策划时，一定要充分的考虑各方面的因素。 3.2 企业发展需要对经济管理模式中出现的问题进行优化 ①对经济管理观念的优化 企业的长远发展必然离不开企业有效的经济管理，因此企业要对其经济管理观念优化。目前来说，对于企业发展最重要的事情，就是要转变企业经济管理观念，加大UI企业的经济管理的重视程度。首先企业应该制定规范的规章制度，由原有的传统的经济管理观念向新的经济管理观念转变。其次企业要对员工们的经济管理观念进行强化和培训，在遵守法律制度和国家政策的情况下，制定符合于企业发展的经济管理模式。并且制定出来的经济管理模式不是一成不变的，而是要随着市场的需求而进行不断的调整和变化，在实施新的经济管理模式后，要对经济管理模式实施的效果进行反馈和评估，针对其中发生的问题，企业应要求部分负责人与员工进行面谈沟通。这样能够让企业对经济管理模式适时有效的进行调整。 ②优化经济管理体制 在上述内容中可以发展，企业的经济管理体制大多都存在不足之处，这种经济管理体制的漏洞非常的不利于企业的生存和可持续发展。因此为了使企业在市场经济激烈竞争的大环境下立足就需要企业对经济管理体制进行优化。首先要对企业的管理部门进行优化，这是关键，企业的管理人员职责应该划分明确，使其管理人员各司其职，各尽其责，并且要确立管理部门的权威性和话语权，来保证企业的管
房地产开发经营过程中物业管理意义 浅述房地产开发经营过程中的物业管理意义 在我国,房地产开发最早出现在上世纪八十年代的深圳特区；九十年代初开始在全国普遍展开；真正的快速发展时期是在九十年代后期。直到目前全国各地的房地产开发仍蓬勃发展，其发展速度及规模已使房地产行业成为了国民经济的支柱产业之一。 作为房地产行业产业链的末端，物业管理行业也随着房地产业的发展而发展。在房地产开发初期，物业管理作为一个行业不是独立存在的，而是作为房地产开发的一个后勤部门，其职能主要是为房地产开发服务，大部分物管企业是属于房地产企业的二级机构，这决定了物业管理在这个阶段是从属于房地产开发的。在房地产快速发展时期，经过实践证明，物业管理与房地产开发是一个产业链中不同的环节，是两个关系密切、分工合作的行业，在这个阶段，物业管理作为一个新兴的、朝阳的行业，快速发展起来，与房地产行业相比，更有发展的潜力。可以预见物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计，还是在施工建设、交房入住、品牌支撑等方面，都将扮演越来越重要的角色，对房地产开发的影响力也会越来越大，社会及房地产开发商也将越来越重视物业管理的作用。 房地产开发过程一般分为八个步骤、四个阶段： 八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性方案研究、获取土地使用证、规划设计与方案报批，签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。 四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段。 根据房地产的开发过程，物业管理的介入可分为三个阶段： 一、项目前期定位及规划设计阶段 在房地产项目开发的开始，一般在投资机会寻找与筛选的过程中，就必须考虑后期的使用问题。对某个具体的地块，其周边的市政基础设施配套、生活商业配套等，都可以很直观、直接的了解到，如果不具备基本条件，这个项目的风险会比较大。如果有了一定的基本条件，就要进行项目的可行性研究。在这个时候围绕着项目，要对许多情况条件具体化、量化，特别是可能会影响以后的生活使用的一些方面，一定要提前考虑到。在项目整体定位后，也要进行物业管理总定位，要确定与项目定位相适应的、同标准的物管方案；并在项目规划设计阶段，本着人性化、合理、节约原则，在基础设施设备、生活配套等方面提供具体的意见和看法。有许多都是细节的问题，虽不至于影响到整个项目，但都是房地产开发企业水平高低的具体表现。 （一）公共区域方面 这方面主要考虑交通系统、停车系统、公共活动场所的设置合理性。 1、公共区域停车及交通问题：区域内的交通系统必须与停车系统相配合，尽量争取人车分离，这在高层建筑有地下车库的小区比较好解决；在多层住宅地面停车为主的小区会有一些难度。另外，宅间有停车位设计时一定要留够位置，不要让车辆停放时很麻烦，进出不方便。再者，无论是商业物业、住宅物业在停车位设计时，一定要考虑配置的数量，原先一般住宅小区户数与车位比例大约在1：0.3就可以了；但随着人们收入的增加，购买力的增强，私人拥有小汽车的数量越来越多。新开发的项目一定要留足够的停车位，一般住宅应该在1：0.5—0.6，高档住宅应该在1：0.8或者1：1。考虑到绿化面积的要求，可以将部分绿地与停车位相结合。 ２、广场问题 在大型社区，一定要设计有相对比较大一些的空间，像10万㎡的住宅小区，应有一个最少1000㎡的广场，这样在业主入住以后，有一个集中的休闲活动场所，可以组织丰富的社区文化娱乐活动。同时，也提高了整个小区的品位。
[摘要］本文结合物业管理发展的现状、趋势对重庆物业管理十年发展历程作了简要的回顾和总结，并对物业管理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势，进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同，物业管理行业发展更加建康、规范、有序，成为发展势头强劲的新兴产业。 [关键词］物业管理发展阶段趋势展望 重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。 21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。 一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段 （一） 1991年至 1998年，是重庆物业管理探索起步阶段 1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。 1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。 （二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段
管理学（MBA全景教程之四） ★课程提纲 ——通过本课程，您能学到什么？第一讲管理和企业管理 1.管理和企业管理的涵义 2.企业管理的环境变革 第二讲管理的计划职能（一） 1.计划的作用 2.计划的形式 3.计划的过程 4.目标及其制定 第三讲管理的计划职能(二) 1.过程的概念 2.标高超越活动的概念 3.标高超越活动的步骤 第四讲管理的组织职能 1.组织职能概述 2.职位的设计 3.部门化 第五讲组织的结构形式与运作 1.组织的传统结构形式 2.组织的新型结构形式 3.在组织中的权力配置 第六讲组织机构的整合与变革 1.组织机构的协调与整合 2.组织中的人力资源管理 3.组织变革的企业再造 4.分析两个企业再造实例
第七讲管理的领导职能 1.领导职能的涵义 2.领导职能的激励理论 3.领导职能的沟通理论 4.领导职能的领导方式理论 第八讲管理的控制职能 1.控制的概念 2.控制的过程 3.考评指标体系的方法 第九讲ISO9000国际标准 1.ISO9000的形成 2.ISO9000的思路和原理 3.ISO9000的构成及其在中国的运用 4.美国国家质量奖与ISO9000标准 5.总结：戴明14点与管理学 第十讲管理理论的发展历程 1.二战前的发展 2.二战中的发展 3.二战后的发展 4.未来的管理模式 第1讲管理和企业管理 【本讲重点】 管理学概说 企业管理的基本涵义 当代企业管理面临的环境
管理学概说 【管理名言】 延续与发展：管理是现代社会中一个普遍的通用的器官。 ——德鲁克 你也许要问：战略管理、人力资源管理、财务管理、组织理论与设计等等，这些课程都是与管理有关的课程，管理学与这些课程有什么区别呢？ 这很好理解。如果把管理和企业管理看作是一头大象，战略管理、人力资源管理、财务管理以及组织理论与设计等等这些课程，就好比是这头大象的某一个部位或者器官，而管理学这门课程则着重了解这头大象的全局，偏重于从整体上把握研究管理过程的构成。 从这个意义上来讲，学习管理学与学习数学、物理等自然科学不同，这要求在学习时要有一种正确的学习方法。这种学习方法可以概括为从“林”到“木”的方法，也就是要求你首先了解这门课程的总体构成，在了解总体的情况下再来了解局部的理论，这样往往能起到事半功倍的效果。 从总体来讲，本课程可以简单地概括为“1、2、3、4”四个数字。 表1-1 管理学的基本框架
浅谈物业管理对房地产开发的促进作用 一、物业管理已经成为房地产的销售亮点 房地产开发商通过对房地产的开发销售而获取利润，而物业销售的与物业本身的地段、设计、监理、质量、环境、价格等因素有关，但最终体现在房地产开发商和物业管理企业身上。开发商的品牌口碑是人们购买物业的信誉保证，物业管理则是人们未来生活质量的保证。购房是短暂性的行为，而住房（物业管理）是一辈子的事（故有：买房一个月，物业一辈子之说），所以物业管理对物业销售所起的作用越来越大，良好的物业管理品牌已经成为房地产开发商品牌延续和有效的传播。二、物业管理对项目可以提出优质、实用化建议 物业管理要了解业主需要的方方面面，因此。提出的物业管理的建议往往是很有价值的。因此，前期介入主要从使用者的角度为房地产开发商规划设计、设备选型等从细节上提供一些意见或建议，以便于日后的物业管理，方便业主的生活。房地产开发商聘请物业管理公司进行前期介入，完善项目的开发细节，更好满足业主生活的需要，在日趋激烈的房地产市场竞争中占领更大的市场份额。 三、物业管理是开发商品牌的延续和扩展 物业建成后，购房者对项目的设计、施工、监理的印象日趋淡化或购房者一开始就根本没考虑到这些因素，但物业管理却与房屋的存在而延续，因此，物业管理公司对项目进行良好的物业管理，促进业主与房地产开发商的沟通交流，提高项目的品牌知名度，增强房地产开发商的品牌口碑，增加房地产开发商的品牌积累。 四、物业管理对施工返修问题的有效跟进处理，减少业主对施工质量问题的不满，促进房地产交付后续工作的推行。 房产建成后，交付工作由物业服务企业配合进行承接查验工作及后续的房屋质
量返修问题，也是由物业服务企业协调业主进行报修、跟进施工方返修问题。物业服务企业作为房屋质量问题返修处理的中间衔接方，高效的跟进处理房屋质量返修问题，有效的缓解房地产开发企业与业主之间由于房屋质量返修问题所产生的矛盾。有效的促进项目小区的和谐氛围，树立小区的整体形象，进而维护房地产开发的品牌和形象。 此外，房地产开发商要做企业品牌，而不光只做项目品牌。开发商要完成项目品牌的积累后，逐步从项目品牌逐步到企业品牌的转移，形成企业的品牌形象。在物业管理宣传方面，也应该从项目品牌逐步形成物业管理公司的企业品牌，最终实现地产—物业的品牌双赢，企业品牌的形成会对一个项目的开发销售起到积极的作用。 青年人首先要树雄心，立大志，其次就要决心作一个有用的人才
小区物业管理的发展及措施 小区物业管理的发展及措施 论文格式论文范文毕业论文 摘要： 所谓机器人，通常被称为自动控制机器人，自动控制机器包括所有模拟人类行为或思想与模拟其它物种的机械。比如： 机器猫，机器狗等。对机器人狭义的定义和分类有很多争议，甚至一些计算机程序，也被称为机器人。针对机器人技术与应用来具体介绍了什么是机器人;多机器人通信;多机器人学习和多机人的协调以及机器人的发展方向等等。 关键词： 机器人技术与应用多机器人通信 在现代工业中，机器人可自动执行任务的人工机器装置，可以协助或取代人类工作。理想的高仿真机器人是高级整合控制论、计算机与人工智能、机械电子、材料科学和仿生学的产物，这也是科学界的研究和发展的方向。 1 多机器人通信 多机器人系经中各机器人之间互相被理解其意图，环境状态，目标和动作等一切信息，然后再进行有效地协商并相互配合完成任务，一般来说，多机器人通信应分为隐式通信和显示通信两类。多器机人系统利用自带的传感器和外部环境来获得需要的信息来实现相互之间的合作为隐式通信，机器人之间不需要通过常规的方法来进行数据传输和信息互换来实现特定意义的信息传递。如果在多机器人系统使用
隐式通信，因为机器人之间互相不存在信息和数据的转换和显示，所以，多机器人系统将会无法使用先进的合作策略，这样不能具备顺利的完成复杂的任务的能力。 多机器人通信系统的使用，通过使用一个特定的通信媒体，通过一些常见的规则和方法来传输一些特定意义的信息，从面能快速、有效地完成各机器人之间数据的传输和交换。这些先进的协调策略是一些隐式通信无法完成的。 隐式通信和显示通信是多机器人系统的不同特性的通信方式，如果结合两者的优点，机器人系统可以灵活地处理未知环境，完成一些复杂的任务。用于显示通信对少量的上层机器人之间的合作，采用隐式通信实现大量的机器人之间底存协调，当隐式通信无法解决的死锁或冲突时，然后再利用显示信的协调工作加以处理。 2 多机器人学习 通过学习后的多机器人系统具有很强的灵活性和适应性等特点。对于单一的机器人，通过学习可以提高并扩展个人机器人的技术能力;对于多机器人系统作为一个整体来说，学习可提改善单个机器人之间的一致性和协调性，有助于提高系统的整体性能。机器人这间的通信，可以互相分享知识，加快学习过程，提高学习效率。 多机器人系统进行学习作为一个群体时，根据不同的目的存在如下几种类型的学习： 学习一个机器人的特定能力，例如，某机器人通过学习后能构做到最好地完成某项任务。对群体组合特性的学习，如果有几个机器人装配在一个团队中工作起来会更好对任务类型的学习，例如，如何确定合理的子任务势行顺序，如何合理分配任务。对环境特征学习，可
一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。 A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。A．变现风险B．时间风险C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。 A．9％ B．12％ C．15％D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。 A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发
企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。 A．均衡 B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。 A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式 13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。 A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A．时值是资金运动起点的金额B．终值是资金运动结束时与现值不等值的金额 C．资金等值是指与某一时点上一定金额的
企业管理者素质与企业的发展的关系 企业管理者是指在企业管理活动中，通过计划、组织、控制、激励和领导等方式来协调企业的人力、物力、财力资源，以期达成企业设定目标的人员。企业管理者素质与企业的发展有着重要的联系。下面是OK给大家搜集的企业管理者素质与企业的发展。 企无人则止，人是企业发展的第一因素，作为在企业管理中承担着计划、组织、协调、控制、领导职能的企业管理者更是企业发展的主体力量。无论从管理层级还是管理地位来说，企业管理者在企业的管理实践中都起着重要作用。 作为企业管理者，其作用主要体现在以下几个方面： 1、企业战略的确定。企业在未来发展的中长期规划，远景规划决定了企业的发展方向，企业管理者的重要作用首先体现在战略的制定和实施上。 2、企业管理目标的制定和实施。企业管理者在工作中必须明确地制定出工作目标、管理目标，积极引导全体员工向同一目标奋斗。 3、企业重要人才的选拔、培育。人才是企业最宝贵的资源，企业管理者必须将人才的选拔和培育，特别是重要人才、关键岗位的人
才的选拔和培育作为企业管理的重要内容来落实，建立一支优秀的人才队伍。 4、企业管理体系的建立。现代化的企业管理是规范化、制度化的管理，在明确企业的发展方向和目标以后，企业管理者必须建立起一套符合本企业发展的管理体系，支撑企业的有效运行。 5、企业的变革实施。企业生存的环境和面对的挑战不是一成不变，特别进入信息时代后，各种事务可说是瞬息万变。有人说，现在惟一不变的变化，这种说法不无道理。面对变化的外部环境，企业必须适时地作出变革的决定，让企业的发展跟上社会的变化。 6、企业对外的社会形象的建立。企业作为一个法人主体，具有相应的社会形象，企业管理者必须在企业的社会形象上下功夫，建立积极的社会形象。 7、其它重大问题的决策。其它关系到企业发展重大问题的决策。 1、企业管理者的素质关系到决策的正确与否和水平高低。决策是企业管理中最重要的活动，决策是企业管理者最重要的职能，决策的正确与否关系到企业的生死存亡，决策的水平高低关系到企业的发展水平。企业管理者是企业的决策层组成人员，企业管理者的素
浅谈工商管理专业的发展历程及发展方向 一、工商管理专业的发展历程 工商管理学起源于美国。随着当时市场经济的发展，企业的规模日益扩大，经营日趋复杂， 迫切需要训练有素的经营管理人才，于是工商管理学科应运而生。首先是宾夕法尼亚大学于1881年创办金融商业学院，设立商业管理学科。19世纪末20世纪初，先进的管理理论的产生，推动了工商管理学科的发展。我国工商管理教育始于20年代初，50年代我国实行高度集中的计划经济模式，企业管理体现了计划经济的特征。随着经济体制改革的深入发展，特是由计划经济向社会主义市场经济的转变，企业成了社会经济的主体。企业的发展，依赖于管理的科学化、现代化，迫切要求培养大量高层次的经营管理人才。于是改革开放以来，我国工商管理人才的培养得到了重视和加强，并于80年代中期以后走上了快速、健康发展的 道路。 二、工商管理专业的含义及培养目标 1、含义 现代的的工商管理，通常理解为工商企业管理，是市场经济中一种常见的管理专业。可以简单定义为研究盈利性组织经营活动规律以及企业管理的理论、方法与技术的科学。这个专业包括的范围比较广，所学习的课程也较多，涵盖了经济学、管理学的很多课程，如管理学、微观经济学、宏观经济学、管理信息系统、统计学、会计学、财务管理、市场营销、经济法、经营管理、人力资源管理、企业战略管理、企业财务管理、企业生产管理等。因此，是一门基础较宽的学科。个人可以根据自己的爱好选择专业方向。比如企业管理、市场营销、人力资源、财务管理、会计、企业投资等。 2、培养目标 本专业培养具备管理、经济、法律及企业管理方面的知识和能力，能在各类企、事业单位及政府部门从事生产管理、人力资源管理、市场分析以及教学、科研方面工作的工商管 理学科高级专门人才。 三、工商管理专业的发展趋势及发展方向的研究 在现代经济社会中，管理与科学、技术同为经济发展的主要支柱。工商管理学向经济中最主 要最广泛的工商领域，是管理学门类中实践性最强、覆盖面最宽的一级学科。作为经济科学、管理科学、人文科学、自然科学、工程技术相互结合和渗透的产物，工商管理学的发展，推 动了经济、管理学科的发展。在管理学门类中，工商管理学和管理科学与工程研究的都是现 代管理理论、方法与技术，与其他相邻一级学科的联系表现为均以现代管理理论作为学科的 基础理论，不同的是，工商管理的研究密切结合企业管理实践。 工商管理的发展趋势主要表现为：（1）随着科学技术的迅速发展，工商管理中现代数学方法