城
市综合体（HOPSCA）是城市化过程中衍生出来的都市经济新型业态，主要指城市中
多种单一功能的建筑体进行科学规划、有机组合之后形成相互依存的建筑组群，它具备功能复合、交通集散、生态宜居等特征，集成了城市居住、办公、商务、出行、文娱、社交、游憩等各种功能。从发展实践来看，城市综合体的兴起和繁荣与新型城市化、产业高端化、生活便利化的发展密不可分。特别是近几年来，随着城市化的快速推进，
能区块、重大项目已建成投用或规划建设，其中代表城市主流开发模式的综合体快速扩张。以中心城区为例，近年来围绕“十大功能、八大系统”开发，已建成天一广场、万达广场、老外滩、中信泰富广场、世纪东方商业广场、月湖盛园、宁波书城等一批各具特色的城市综合体，总建筑面积超过150万平方米，总投资超过80亿元。比如宁波万达商业广场总建设面积达41万平方米，集聚形成了集购物、餐饮、娱乐于一体的大型城市综合体，今年一季度，万达广场实现销售额4.32亿元，增幅达到36%，成为推动鄞州新城乃至都市核心区经济的重要引擎。同时，北仑、镇海、余慈及南三县依托副中心城市、中心镇、卫星城市、新市镇发展格局，以功能区块建设为载体，分别加快推动了城市综合体开发建设。
二是发展形态日趋多元。依托发达的商贸基础和庞大的消费群体，进一步强化商业、购物、休闲等传统城市综合体建设，着力创新发展文化服务、研发咨询、创意设计、资源品交易等新兴高端城市综合体，开发形成了和丰创意广场、东部新城国际金融中心、航运中心、宁波书城、余姚中国塑料城等专业化的城市功能区块，城市综合体从传统的以商业购物为主
◆
箴妍
提升城市发展形象
推进城市综合体开发
城市综合体在推动中心城区功能升级、提升城市发展品牌形象、增强城市综合竞争力、促进城市可持续发展等方面显示出愈来愈重要的作用。从相关城市发展来看，杭州、无锡、青岛、济南等开放前沿城市均把建设城市综合体作为
“十二五”时期强化中心城区核心功能、辐射功能和极化功能的重要平台，纷纷出台举措，深化规划，着力落实相关战略。联系宁波实际，“十二五”时期是宁波加快经济社会转型发展、推进现代化国际港口城市建设的战略攻坚期，也是谋求都市经济升级、增强城市内生动力的关键考验期，在这个时期，加快推进发展城市综合体，具有十分重大而深远的意义。
宁波推进发展城市综合体的
基本现状
近年来，宁波深入实施“东扩、北联、南统筹、中提升”发展战略，着力推进城市功能区块建设，全面拓展城市发展空间，一批标志性、复合型、多功能的城市综合体建筑迅速崛起，成为都市经济发展中最靓丽的名片。总的来看，宁波城市综合体发展主要有以下四个特点：
一是发展规模逐步扩大。伴随我市区域发展战略的深入实施，一大批功
城市发展
Jingji
新建成的世纪东方商业广场(蒋斐铭 摄)
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Ｎｉｎｇｂｏ Ｎｅｗｓｒｅｐｏｒｔ
经济Jingji 城市发展
向金融贸易型、科技创新型、文化创意型、生产功能型多业态融合发展演变。比如和丰创意广场，该建筑体以街区的形式建设，主要发展工业设计与文化创意等高端服务业，为家电、模具、文具、纺织服装等比较优势的传统特色产业提供战略支撑。
三是发展特色明显拓展。结合中心城区发展重心和区域人文特点、人口集聚等因素，高标准规划设计、高端化招商引资，建成了一批富有浓郁江南风情和历史文化气息的城市综合体建筑。比如依托三江水岸资源，大力开发环三江、沿六岸城市综合体，姚江、甬江、奉化江老三江口的多个地标性城市综合体建设加快推进，其中新近投用的宁波书城，矗立于甬江北岸，有机融合影视艺术、科普展示、教育培训、文化会所等功能，成为宁波首个大型综合性公共文化服务平台，新三江口江北万达功能区块也业已初具雏形。依托中心城区江南古典院落，推进开发郁家巷商业街区，提升了宁波城市综合体开发的历史文化内涵。
四是发展支撑日益强化。首先，综合经济实力增强，为深入推进城市综合体开发提供了强大的经济支撑。2009年宁波实现GDP4216亿元，近4年来年均增长11.8%，人均GDP 为73998元（约为10833美元）。其次，城市化拓展也大幅促进了城市综合体的开发建设，宁波中心城区建成区面积从2005年124平方公里增长到2009年的242平方公里，中心镇建设、卫星城市试点等区域统筹发展加快推进，城市化率达到63.7%，客观上推动了城市综合体的大规模开发。再次，居民生活质量提升和生活方式创新也相应推动了城市综合体的发展，2009年城乡居民收入分别达24368元和12641元，分别居长三角16城市第3、第2位，近4年来年均增长8.8%和12.8%，居民消费结构升级给城市综合体开发提出了新的更高的要求。
同时也应看到，当前城市综合体的开发建设仍存在着较为突出的矛盾和问题，主要是：一是开发成本趋高，城市综合体开发往往涉及数十万平方米以上的整体开发，建设资金一般在10亿
元以上，对开发主体资金实力、管理水平和开发经验要求较高，中心城区土地资源日益紧缺，土地使用过程中涉及的征地拆迁、住房安置、配套保障等资金支出快速增加，单体面积开发建设成本不断上涨。二是开发模式粗放，当前主要仍以“地产带动开发、商贸休闲跟进、基础设施配套”的商业化发展模式为主，总体上走的是扁平式、低端化、模仿经营的路子，“摊大饼”现象较为普遍，单体规模在50万平方米的大型城市综合体建筑群稀少，在土地资源高效利用、公共交通便捷衔接、功能集聚分散等方面建设相对滞后。三是开发功能趋同，绝大部分城市综合体运营以商贸、休闲、购物为主，招商引资形式单一，金融物流、服务外包、文化娱乐、科技展示等个性化与特色、新兴产业发展不足，涉及城市经济转型和功能升级的专业性、高端化、特色化的综合体相对较少，对于现代物流、国际金融、咨询设计、总部经济等高端服务业的集聚辐射能力不强，差异互补功能欠缺，往往在较小区域内汇集较多相似类的城市综合体，同质竞争现象明显。
周边城市推进城市
综合体发展的基本态势
近年来，杭州、无锡、青岛等开放前沿城市围绕构筑“资源节约、环境友好、经济高效、社会和谐、城乡协调发展、互促共进、经济社会可持续发展”的新型城市化目标，大力推进城市综合体建设，拓展城市综合服务功能和提升国际化水平，取得了显著成效。这些城市的发展实践，对宁波深化城市综合体建设具有较强的借
鉴意义。总的看来，这些城市发展城市综合体主要有以下三个特点。
一是发展重心从都市核心区向城市中心区、副中心区辐射拓展。从城市发展来看，城市综合体建设大都已经突破发展成熟的都市核心区，转向城郊结合部、副中心城和组团式城镇发展。杭州提出建设20大新城与100个城市综合体的设想，这些城市综合体主要分布在主城区、萧山区、余杭区及各县（市）区。无锡依托中心城区行政区域拓展，重点在崇安区、南长区、北塘区打造22个城市综合体项目。济南结合新区开发，分别在周边县（区）推进16个城市综合体建设。青岛通过旧城改造与新城建设，积极谋划打造城市CBD、商业新中心等10个大型的城市综合体项目。
二是发展形态从传统商业化向商业、休闲、居住多元融合发展。各城市均把建设城市综合体作为打造城市新标杆、增强城市国际竞争力的重要平台来抓。杭州通过制订城市综合体建设土地出让金核返等政策，鼓励社会资本参与城市综合体开发，重点引导文化创意等现代服务业入驻综合体发展，大力建设“总部经济”、“楼宇经济”、“商贸中心”、“金融中心”等现代服务业产业基地，比如杭州西溪湿地，通过发展旅游业，带动房地产开发、高等教育、文化传播、电子商务等产业，既提高了发展层级，又延长了产业链。济南把城市综合体建设作为老城提升、现代服务业发展的龙头，其中新城区、西客片区、魏家庄片区已成为城市综合体多元化发展的典范。青岛通过城市综合体项目规划
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建设公开招标形式，引导境内外资本投入到高新区、南区等区域的商业金融、中介服务、科技信息等现代服务业开发建设。
三是发展模式从传统粗放式空间扩张向功能集约、产业集聚扩展。与传统的城市商业建筑体开发模式不同，现代化的城市建筑建设秉承“紧凑型”开发的理念，注重在有限的空间内最大限度的发挥土地效用，促进居住、商务、商业、文化娱乐等功能的有机统一。杭州通过城市综合体系列开发，进一步集聚人气、吸引资金，充分发挥城市的经济效益、社会效益和生态效益。青岛把城市综合体开发作为带动工业化、信息化、市场化和国际化的主战场，强调城市功能区块开发过程中地上地下空间、周边交通要道的立体协调。无锡通过功能综合型的建筑体开发，着力打造形成都市网络状的城市综合体，进一步拓展了城市发展空间。
深化城市综合体开发建设的
初步探讨
当前和今后一段时期，宁波正进入到人均GDP 由10000美元向20000美元跨越的重要时期，面临着推动全域城市化和建设大都市区的重大挑战。在这个时期，要充分认识到打造城市综合体是提升城市品质形象的现实需要，是顺应城市发展规律、推进新型城市化的客观选择。必须坚持把握规划先导、重点突破、注重特色、分类开发的理念，切实把城市综合体开发作为优化都市经济发展布局与城市化空间外延的重要载体，科学谋划、统筹带动、深化实施。在实践中，具体表现为以“四个立足”
为基础的深化开发。
1．立足特色，提升素质。依托优越的地理区位和资源优势，加快发展形成能够反映地方经济特色的综合体项目。重点要围绕参与上海“两中心建设”，强化与上海服务业错位发展，推动梅山保税港区、宁波保税区等一批海关特殊监管区域的资源优化配置，加快航运金融、国际贸易、咨询评估等现代服务业综合体建设。围绕开发历史人文资源，着力打造江北、宁海、余姚、鄞州等历史名城，打造历史人文特色街区，特别是要加强江北慈城古建筑、宁海十里红妆、余姚河姆渡等历史资源的挖掘开发，促进当地旅游产业与交通运输、文化创意等服务业融合发展。围绕港口经济转型，以北仑新城、镇海新城、环象山港大桥开发为支撑，建设集合服务贸易、航运金融、海洋高技术、渔业贸易等现代服务业和新兴产业为主的城市综合体。
2．立足集约，优化布局。以“空间集约、要素集聚”为重点，着力优化城市综合体建设空间布局，促进资本、技术、产业和人才等高端要素集聚发展。在这方面，一是要结合产业转型升级，加强中心城区功能区块产业整合，加快推进营销、制造、物流、金融等“四位一体”的总部经济体系建设模式，依托专业化的城市综合体开发，进一步提升城市的集散、创新、生产、管理、居住五大功能。二是要结合全市“1596”城市发展战略，制订城市副中心和卫星城市、新市镇三级城市的城市综合体建设发展规划，明确功能定位、发展重点，精心谋划、统筹推进。三是要结合全市基础交通
建设，分别在重要交通要道及产业、人口密集区，加强与当地产业相适应的城市综合体建设。比如参照轨道交通一号线和二号线建设路径情况，加强沿轨道交通周边经济较发达城镇的城市综合体建设选址与规划，在征地拆迁、配套建设等方面给予政策倾斜与优先原则，力争通过5-10年左右时间，在全市范围内建设形成若干个以
中心城区为核心的网格状城市综合体。
3．立足需求，挖掘潜力。着眼于新型城市化的长远发展方略，围绕构建宁波大都市区的基本目标，强化推动未充分开发区域、空白区域和都市经济短板区域的综合性产业功能区块开发建设。以宁波杭州湾新区开放发展为契机，根据其功能定位要求，推进生产功能型、都市休闲型、商务商贸型城市综合体开发，通过高品味、高规格的城市综合体建设项目迅速集聚人气、增强辐射、提升形象。以中心城区鄞奉组团区块及城西板块、湾头区域开发为依托，加强城市综合体项目储备，积极谋划一批带动性强、关联度大、附加值高、辐射力强的城市综合体项目。
4．立足基础，深化改革。要进一步创新政策扶持和体制机制，为城市综合体开发提供强大的制度保障。加强规划编制，结合“十二五”经济社会发展规划及新一轮城市发展规划，加快编制城市综合体建设发展规划、年度计划和开发建设方案，按照高标准规划、高起点开发、高层次发展的原则，着力构建宁波大都市区“一核多极”网格状城市综合发展格局。精简行政审批，加快涉及各级中心城区功能区块开发建设的行政审批职能归并，分别在规划、土地、资金、配套等方面加强协调，尤其要在发展高新技术、文化创意、影视媒体等项目的综合体开发上适当给予政策扶持和倾斜。加强资金支持，鼓励各级金融机构加大对城市综合体开发的金融支持力度，创新招商引资方式，吸引境外资本投资城市基础设施和功能区，结合国家关于民营经济“新36条”配套政策的落实，积极引导社会资本参与城市综合体开发建设。
责任编辑：吴 剑
宁波天一广场综合商业圈(胡学军 摄)
大型城市商业综合体的开发与运营规律研究 大型城市商业综合体研究的意义 一、大型城市综合体是经济发展的要求 二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法 四、城市综合体的经营管理 五、我国发展城市综合体的策略选择 课题研究的意义 大型城市综合体一般包括级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。 从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。 为了在2008年奥运会前完成国内重要城市综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。
日本城市：东京、福港、京都 中方城市：北京、上海深圳青岛西安 一、大型城市综合体分类 建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。 建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。 大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为： 1.交通枢纽型城市综合体
我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例 一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 （1）我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。 （2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。 当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这
城市综合体概述 1. 城市综合体概述 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 1.1 城市综合体的概念 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。什么是城市综合体？它的英文叫HOPSCA，由Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(公园)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议中心、会展中心)、Apartment(公寓)首个字母缩写组成，一般来说，城市综合体都有超大的空间，都有连贯交错的交通体系将建筑群地下或地上交通和公共空间联结，还有现代高科技交通、通信、保安设施。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。 1.2 城市综合体与多功能建筑的差别 多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 城市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等功能空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，功能复杂而统一的建筑聚落。 目前，重庆已出现了申基会展国际、重庆财富中心、中新·城上城、佳禾钰茂·香港城、中信大厦、华宇·北城中央、重庆喜来登国际中心、重庆万达广场、亚太商谷等10余个城市综合体。 1.3 城市综合体的四大典型特征 特征一：超大空间尺度 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。
六安市城市综合体项目策划书 关于城市综合体 城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市“24小时不夜城”等方面起着重要作用。
城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、大型超市、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区、医院等组成。 在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。 关于项目土地 : “城市综合体”项目选址一般符合下列三种情况之一： 第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。 第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。 第三，位于新开发区。
项目前期规划最核心的工作是项目土地. 项目初步选址一定要对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读. 对项目具体土地解读分为： 1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我们能带给城市什么？ 2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等； 3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中； 4、项目可利用资源，如：河流，公园等； 5、项目规划条件：容积率、限高等； 6、项目区域规划与城市总体规划等。 关于城市综合体开发的理念: 城市综合体给城市带来多功能的城市开发概念。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或者写字楼开发等。城市综合体开
城市商业综合体的运营和管理 2010-07-26 17:54 来源：作者:编辑: 王聪慧 主讲人：朱凌波 职务：全国工商联商业不动产专委会CCREC主任兼秘书长 “国际商业地产运营商”系列培训计划首席专家 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有
魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。 第三个投资者和消费者为什么青睐城市综合体，中国改革开放30年有几个重要的数据，一个是城市化的进程，现在已经46.6%，正好进入到70%的加速器，城市化、郊区化包括城镇化正成为中国经济发展的主流模式。第二个就是中国的交通系统，我们说的交通系统主要是地面的交通系统，包括快速路、高速路、城市的主干道，包括这种城铁、高铁、地铁，轨道交通一体化的TOD交通系统。第三个就是中国人口的快速增长和城市化，人们在消费水平、消费理念在迅速的提高，在升级，这些种种的元素加在一起，还有一些软性的要素，就是中国人们生活发展随着消费水平理念的提高，尤其是节假日经济的发达，休闲、娱乐已经成为人们维持城市与自然，科技与文化，包括追求物质与精神的一个平衡的最好的重要的场所。在国外不仅有人均GDP这样一个指数，还有一个指数也是中国目前最匮乏的，就是人均幸福指数，城市综合体作为一个城中城，作为人们追求城市生活一个重要的载体、目的地，所提供的综合的环境、多元的公共中心已经成为人们在追求城市化生活中最重要的场所和这样一个集合性的东西，所以这三点原因推动了中国城市综合体快速发展。 但是我们也看到，想做一个成功的城市综合体，也存在着很多系统性的条件和风险。第一个条件就是必须有很好的政府关系。因为能做城市综合体的地段，就是过去最早讲的地段地段地段，都是一个城市的都市的中心、区域的中心、新城的中心，都是稀缺的地段，也是政府形象工程很重要的载体，所以只有很好的政府关系才能拿到很好的城市综合体的地段。 第二个就是资金或者是资本，我们都知道，中国的商业地产的发展过程中面临最大的困扰就是资金的困扰，因为商业地产在前些年处于两难，原因就是中国的开发商在自有资金杠杆效应下以银行信贷为主体的模式下，缺乏多样化的证券化的融资通道，在这样一个困境下，城市综合体，尤其是商业综合体主流的形态是持有性物业、资产性物业，大型的购物中心、酒店甚至是写字楼，在国际上发展的惯例，包括从运营管理长期经营，如果没有这样一
理论探讨 随着时代前进与经济发展，城市建设已由原来的简单聚集、粗略规划、简单分散的建设模式，转向有序规划、产业聚合、功能互补的综合模式［１］。亦即集多种城市功能于一体的城市综合体，又称ＨＯＰＳＣＡ，是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并与城市的交通、环境、发展相协调的一种开发模式。可以说，城市综合体是城市发展到一定阶段的产物。 一、西方城市综合体的发展 （一）城市综合体的起源：建筑综合群 从城市产生之时起，城市化进程就已经开始。然而，农耕时代的本质决定了早期的城市主要是小商小农和少数的手工业者在城市空间的聚集，导致城市产业结构简单，城市规模普遍较小，城市性质、功能单一，对外辐射能力较弱，人口聚集能力不快。在早期城市化进程这一漫长的历史过程，仅在某些较为先进的大城市，出现了一些类似于现代都市综合体的建筑群，如古希腊的阿索斯广场、古罗马的卡拉卡拉浴场。 （二）现代城市综合体的雏形：单功能综合体 １８世纪６０年代，工业革命从英国开始。工业化所要求的人力、资本、技术的聚合，使城市这种最适合的发展模式脱颖而出。至此，传统城市以家庭经济为中心的城市格局被打破，城市结构和规模都发生了急剧的改变。 同时，由于城市中拥有较多的就业机会，较好的社会服务保障制度，较高的薪金待遇，这一切都吸引着来自乡村的农民大量涌进城市寻找机会，随之而来的便是城市人口的急剧膨胀。由此住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升等一系列被称之为“城市病”的问题开始浮现。为了根治“城市病”，１９世纪末以功能主义和机器美学原理为基础的城市理论应运而生。到２０世纪２０年代，在国际现代建筑协会（ＣＩＡＭ）的倡导下，城市逐步脱离古典主义传统，向功能主义形体化方向迈进［７］。 城市开始出现功能分区的综合体： （１）大型公寓或住宅区的出现。由于城市的扩张速度远远赶不上城市居民的增加速度，人们对住房的需求不断上升，再加上当时功能主义形体规划观为主流思潮的影响，西方社会开始出现“邻里单位模式”，以改变工业革命后住宅街坊中的拥挤、恶劣的居住环境，典型如法国马赛公寓。 （２）工业办公区的出现。这是由工业化的快速发展对工厂数量的需求增加导致的，以芝加哥的办公区为典型。这种办公综合体多是大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。 功能分区原则虽然能很好地协调各部分的比例，防止城市功能的混乱，却易使城市发展偏向单一化，导致了当时城市发展计划中贬低“高密度、传统街坊和开发空间的混合使用”，从而破坏了城市的多样性。不同空间的单一化分割，相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。 （三）二战结束后城市综合体的缓慢发展 １９４５年二次大战后，由于工业化和商业的迅速发展，相应的城市化速度也日益加快，许多发达国家城市化水平平均达６０％以上。“城市病”更加严重，市中心区聚集了大量的低收入者，人们开始认为城市特别是市中心区不再适合居住。另一方面，汽车工业得到长足发展，中产阶级普遍拥有私人汽车，大量高速公路的修建也使驾车出行十分方便快捷。同时婴儿潮也使得人口迅速增加，人们不得不到城市中心区之外寻找新的居住地点，这时环境幽雅开阔、空气清新、交通便利的城市郊区成为首选。西方许多大城市开始出现郊区化趋势。 郊区化趋势对城市的发展产生了一系列的影响，如大批企业开始到郊区投资建厂、零售业外迁、城市空心化现象等，但最主要的还是开始出现了商住结合型综合体，由于中产阶级搬到郊区居住后，强烈要求从各方面提高生活舒适度，城市郊区的综合体开始与步行商业街结合起来，如美国的休斯顿长廊（Ｔｈｅ Ｇａｌｌｅｒｉａ Ｈｕｓｔｏｎ）。 然而，由于大量的城市高收入人口外流，分散到城市周边，却并没有形成一个中心区或城市新区，同时还带走了城市的商业和服务业，城区中主要居住者都是低收入阶层，这些在一定程度上都致使了城市的衰落，对城市的发展产生了严重阻碍。 另外，“邻里单位模式”也开始出现弊端。这种模式虽然简化了居住空间的组织要素，抽取了组织结构中最有效的表象成分，却忽略或舍弃了与人的居住生活对应的含混复杂的内在机理［６］。当社会从满足量的需求转变为提高质的水平时，这种简化所带来的种种弊端就鲜明地显现出来。因此，１９６０年以来，西方学者不断反思功能主义城市规划理论以及在这一理论背景下产生的诸多理念，并进而倡导以社区理论取代邻里单位模式作为居住空间塑造的理论依据。社会开始出现了顺应人生活的复杂性与多样性，讲求城市结构的多重性、功能的复合性、适当的高密度和功能混合等思潮。 总之，这个阶段的经济发展、建筑成熟、价值思考为城市综合体后来发展的盛行奠定了基础。 （四）现代城市综合体的盛行：２０世纪７０年代至今 ７０年代的石油危机引发了西方国家在社会、政治、经济、文化、心理等多方面新的矛盾与冲突。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，主要形式如购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的城市综合体、城市区域的重新规划等。许多城市的中产阶级也开始重新回到市中心。城市对繁荣与活力的追求，成为城市综合体开发建设的催化剂。 另外，第三次科技革命的兴起使得劳动密集型生产逐渐被知识密集型生产所代替，这为城市生产、生活、居住的空间融合奠定了物质基础。市中心大量集中的第三产业人口为城市综合体提供了持久的支持力。 与此同时，技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率，从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来，现代人由此获得了较过去高２－３倍的闲暇时间。因此，人们开始追求丰富多彩的游憩空间及内容，如求知型的图书馆、业余学校，娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场，服务型的商场、餐馆、美容室，休闲型的公园、画廊等。这也为城市综合体的出现提出了客观要求。 居住空间的构建模式也发生了根本变化，在国外大城市中大量出现了混合居住区、整体式小区等，即在居住空间中融入多种城市职能，比如办公、小型工业、多种服务设施，同时将多种功能立体化地进行组织。 城市综合体开始在西方国家大量兴起，例如法国巴黎的拉德芳斯、加拿大多伦多的伊顿中心、日本东京的六本木等。 二、中国城市综合体的发展 按照特定的历史背景，中国的城市化可分为以下四个阶段［４］： （１）１９４９年前。我国城镇体系职能组合结构自古是以行政中心城市为基础，另外，几千年自给自足的小农经济，也决定了此时期的中国只能是缓慢的城市化。 （２）１９４９年至１９７８年，中国的城市化滞后于工业化和农村集镇发展萎缩。 （３）１９７８年改革开放以来，随着我国城乡户籍制度等政策的调整，工业化进程的加快，特别是乡镇企业的“异军突起”，吸纳了一部分农村剩余劳动力向二、三产业转移，带动了小城镇的迅速发展，中国的城市化水平有了较大提高。 （４）２０００年后，中国的城市化进程开始迈入快速发展阶段，并成为带动中国经济乃至世界经济增长新的动力，目前我国的城市化率已接近４６％。 然而，由于中国城市化进程整体的缓慢，城市综合体的出现大大晚于西方发达国家。 （一）中国早期的建筑综合体 城市综合体的发展过程分析 曾 月 中海物业管理有限公司 【摘 要】城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物。近几年来，城市综合体已在我国很多大城市开始盛行。本文以城市化历程作为背景，分别追溯了西方国家和中国的城市综合体的起源和发展，揭示了产业革命、城市化和城市综合体之间的逻辑发展关系，以及城市综合体对城市发展的重要性。 【关键词】城市综合体 城市化 发展过程 ２０１１． ０１２４１
城市商业综合体项目全程策划流程 《商业项目市场调研报告》纲要 一、城市经济环境的分析和生活结构研究 ◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等 ◆ GDP发展状况及产业结构情况 ◆消费品零售总额 ◆商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 二、区域经济结构调查与城市发展规划调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划 三、城市商业发展规划及政策研究 ◆商铺发展现状及布局情况 ◆商铺发展规划 ◆城市商业网点规划政策 四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 ◆区域商铺分布及经营业态详图 ◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析 ◆地区间的销售动向 ◆大型主力店的动向 五、典型性竞争性项目调查与研究 六、地区未来商业地产的供应量分析 七、消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 八、项目立地条件研究 ◆道路类别及交通状况 ◆项目地块自然与社会条件分析
◆顾客是否容易达到商业区 ◆周边环境和公建设施 ◆项目周围经济条件分析 ◆项目SWOT分析 九、商圈的确定和研究 ◆商圈的范围的确定 ◆商圈的构成及顾客来源 《商业项目定位报告》纲要 一、项目竞争分析 主要物业品种设定 各物业品种的竞争分析 各物业品种的竞争策略 各物业品种的核心竞争力提炼 项目的竞争定位 二、项目主题定位 项目主题描述 主题的支撑点概述 项目主题的适应性分析 项目主题的差异性分析 项目主题的产品表现形式 项目主题的广告表现形式 三、项目产品定位 项目功能定位 项目业态选择 项目商业物业规划要点 项目商业产品设计要点（进深/面宽/楼层/面积）四、目标客户定位 购买商铺的目标客户群分析 租赁使用商铺的目标群分析 购买客户群的市场细分 购买客户群的目标市场设定 购买商铺的客户定位
及时沟通_杭州复地复城国际城市综合体项目广告表现 沟通营销推广方案 发展商：浙江复地提案：及时沟通 复地·复城国际广告表现沟通 （第五稿） 今天的议题： LOGO调性过程稿； 复城国际传播语； 复城国际LOGO； 各阶段推广调性； 开盘前重要节点： 20091>.12.28 04.03 04.18 售楼处开放 VIP客户预约 开盘 09.11 09.12 2010.1月 2月 3月 4月 5月 营销节点 推广轴线 集团形象
综合体形象 公寓开盘 10.02.14 春节 第1步 第2步 第3步 前 期 准 备 售楼处开放阶段工作计划表LOGO过程稿： LOGO过程 在上海复城国际的基础上进行延伸中文字体的不同表现方式 图形为主的LOGO表现方式 LOGO过程 英文字体的表现方式 调性过程稿1： 基于富阳市场的做法 综合体调性 综合体调性 综合体调性 综合体调性 综合体调性 住宅调性 住宅调性 住宅调性
住宅调性 住宅调性 调性过程稿2： 基于富阳市场的做法 系列报纸一 系列报纸二 系列报纸三 调性过程稿2： 基于综合体的做法 综合体调性 综合体调性 综合体调性 综合体调性 住宅调性 回顾之前的表现，更多看重了对于富阳当地人的接受度，而忽视了本案的独特优势。 回到项目本身，着眼于复地来自上海、香港上市的背景，以及本案作为城市综合体的特点。 回归到项目之后，我们的表现是这样的： 前系列回顾： 复地·复城国际对于富阳城市而言，其意义更像是 “富阳的城市名片” 因为复城国际，富阳这座城市有了更为国际的表达 回归项目，我们看到 复地·复城国际，寓意着富阳未来 “城市名片”如何展现？ 复地与富阳的关系
全国与宁波城市综合体发展的趋势特 点 发布处室：重项办发布日期：2011-11-01 点击数：1405 【字体：大中小】保护视力色： 城市综合体是指具有商贸、商务、居住、酒店、展览、会议、休闲、娱乐、文教、交通、产业等城市功能三项以上，各功能之间有机联系、相互助益，规模体量大、交通衔接好，且保持一定比例物业统一经营和整体管理的多功能、高效率建筑群落。从缘起来看，这一城市建设开发方式起源于西方国家，在我国兴起和发展的时间并不长，但近年来发展迅速，呈现出大规模开发建设、多样化发展的特点和态势。 一、全国城市综合体发展的基本状况与趋势特点 （一）从发展阶段来看，我国城市综合体正处于迅速扩张阶段国外的发展实践表明，当城市人均GDP达到4000美元时，城市综合体处于起步发展阶段，而达到或超过1万美元时则是城市综合体快速发展并逐步成熟阶段。目前，我国主要城市的经济发展水平均已经达到城市综合体起步或快速发展阶段的要求，城市综合体开发越来越受到各地城市管理者和地产开发商的青睐，许多大中城市甚至是一些三、四线城市都在积极开发建设城市综合体。如杭州、济南、合肥等城市政府就明确提出未来要以城市综合体开发为主来推动都市化和新型城市化进程。而且，随着我国新型城市化进程的快速推进，将会有越来越多的三线、四线城市甚至是县城加入到城市综合体的开发浪潮中去。因此，在某种意义上，我国的城市发展已进入到城市综合体“唱主角”的时代。 （二）从实践进展来看，我国城市综合体发展水平的层次性比较明显根据《2009年中国城市综合体开发调研报告》和《2010年中国城市综合体专业研究报告》，目前国内城市综合体发展可以分为四个层次：一是走向成熟型。北京、上海、深圳等一线城市综合体发展走在了全国前列，它们早在20世纪90年代就建起了国内第一批城市综合体，如北
蓬勃发展，问题频现
——城市综合体现状与发展及案例解析
中国房地产市场服务的第一选择
摘
1. 2. 3. 4.
要
包括已知正在规划的成都市的城市综合体共有115个，总体量达到了6000万平米，成都市综合体数量已排 在全球第三位。大部分的区域中心城市综合体均存在前期调研不足、区域发展不均衡、超前城市发展、拆 零销售、定位过高、招商困难等等方面的问题。 摒弃住宅的开发思想，采用全生命周期的思想开发运营城市综合体。项目选址不仅是关注“地段、地段、 还是地段”，还应坚持“客户、客户、还是客户”。这需要掌握四个原则“最短时间原则、区位易达性原则、 聚集原则、接近购买力原则”。 必须根据可能的功能组合确定完善的调研内容和流程。重点应该是对区域零售业结构、消费者、竞争对手 的深入调研。基于调研进行准确的市场定位，消费者定位是核心，项目的战略目标应该是项目长期持续经 营和增值。项目差异化定位的核心是功能及经营上的差异化，而非简单的外立面的差异化。 业态的组合模式有三种：以超市为主的规模相对小的社区型的购物中心的组合模式、以大型主力店为主的 模式，第三种是由多个主题馆组成，没有主力店的模式。业态组合的核心思想包括保证主力店的条件下， 将租金贡献度高的业态安排在更好的位置；人流贡献度和租金贡献度相结合，不可偏废；招商时最好引进 20%至40%的新品牌，实现有效的差异化。
5.
招商应坚持统一招商，统一管理的原则。招商的五大核心要诀包括：1、进行商家调研时既开始进行预招 商；2、准确的前期规划是成功招商的基础，3、项目招商最好由专业机构全程操作，4、品牌资本、品牌 同盟是成功招商的保证；5、成功招商的关键在于成功的沟通。有效的五大招商策略包括：运用租金抽成 策、签定知名主题商店、完整的行销推广计划、顾客导向的商品架构、拥有专业团队指导行销策略。
6.
大型城市综合体地产项目开发提倡专业团队，统一管理分散经营。在三年的培养期内做到收支平衡。根据 经营商家销售贡献度、租金贡献度、管理配合度以及品牌等级形象度，四个指标进行综合评议，实行奖励 和汰换机制。
中国房地产市场服务的第一选择
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XX广场城市综合体项目可行性研究报告 【引言】 《XX广场城市综合体项目可行性研究报告》通过对龙泉某广场城市综合体项目建设背景及必要性、政策环境与市场分析、项目运营、项目选址与建设条件、项目建设方案、总图与公用辅助工程、节能及节能措施、环境影响评价、劳动安全卫生与消防、项目组织管理、项目实施进度、招标方案、投资估算与资金筹措、财务分析、社会评价、风险及控制等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济社会效益和社会环境影响进行科学预测与分析研究，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资与工程咨询意见。 第一章总论 1.1 项目概述 1.2 建设单位简介 1.3 编制依据及研究范围 1.4 主要经济技术指标 1.5 主要结论及建议 第二章项目建设背景及必要性 2.1 项目建设背景 2.2 项目建设必要性 2.2.1成都市城市总体规划的需要 2.2.2龙泉驿区城市化进程的需要
2.2.3龙泉驿区城市功能完善的需要2.2.4满足多元化消费需求的需要第三章项目市场分析 3.1 房地产市场分析 3.1.1全国房地产行业运行情况分析3.1.2全国房地产行业市场背景 3.2 龙泉驿区房地产投资环境 3.3 项目区域市场分析 3.3.1项目区域市场现状分析 3.3.2项目区域商业市场分析 3.3.3项目区域办公市场分析 3.3.4项目区域酒店市场分析 3.3.5项目区域公寓市场分析 3.3.6项目区域住宅市场分析 第四章项目运营模式 4.1 项目竞争力 4.1.1核心竞争力 4.1.2其它竞争力 4.2 产品定位 4.2.1商业定位 4.2.2酒店定位 4.2.3办公定位
城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。
城市综合体的概念及发展历程 中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑成为刺激消费带动投资的发动机，也成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。 1、城市综合体概念 城市综合体是从“城市性、开放性和集约性” 层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住一、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，从而形成多功能、高效率的经济聚集体。 2、城市综合体发展历程 八十年前，19 栋建筑组成的洛克菲勒中心给了纽约和世界各国的大都市一个全新的概念，其公共空间的创新和商业功能的融合，让其成为全世界仰慕的财富象征。此后，亚洲人对于这一概念表现出了由衷的热爱，从东京11.6 平方公里的“城中城”六本木，到香港中环的国际金融中心IFC 都展现了融合当地城市文化的商业精华。然而，城市综合体在中国的进程并非一帆风顺，中国在20 世纪90 年代前，城市的购物、酒店和办公等功能都处于各自分开的状态。 直到上世纪90 年代初，中国才出现了城市综合体的雏形，至今也只有短短二十几年的发展史。为了更清晰地了解我国城市综合体的发展演变过程，我们将它的发展历史划分成雏形、早期开发、大规模孕育、快速扩张四个阶段：
1. 雏形阶段（20世纪90年代初期） 中国城市综合体的出现始于上个世纪 90年代初期。在这个阶段，中国只有极个别几个 能称得上是城市综合体的项目。 在1990年开业的北京国贸中心与上海商城 （波特曼），可以 视作中国城市综合体的雏形。 尽管经过了改革开放，我国许多城市都高速地发展起来， 尤其是北京、上海等高速发展 的大都市，其核心区域的发展为城市综合体的开发提供了机会。 雏形阶段城市综合体特点： 地理位置：这一阶段，城市综合体基本局限在北京、上海等城市，且所处地段大多 以城市核心区域为主。 规模特点：该阶段的城市综合体体量不大，基本介于 10-20万平方米之间。 2. 早期开发阶段 （21世纪初） 伴随着中国城市化进程的加快，我国一线城市人口急剧增加、城市建设用地日趋紧张， 城市的承载能力亟待提高， 城市化发展必须走集约型发展之路； 与此同时，随着城市居民生 活水平的不断提高，人们对便利、便捷、舒适的高品质生活需求旺盛；商务人士为降低综合 商务成本，也更青睐于集办公、 餐饮、商业等功能于一体的高容积率的综合建筑群；城市土 地的饱和、人口的激增以及居民对便捷、 舒适的高品质生活的迫切需求， 激发了城市综合体 的早期开发。21世圮初 2008年始 数呈帥 刼樟增加创数I 力 突中布一线城市 大规榄汗笈 护秋剖二三御宙市 规楼墙大 一线城市城市化迥帥政府I 日城改造：車亡 快 雜宗合休盂求囂加 开发畜主动岀击 政府敢"目标 城市&屣新动卅 経城市综台体观橫增 大、数呈喑參 上海恒瑾广肠 」腺千複乐方广场 二和副中 万b 场 二三线城市収 斷 区综台体騎 华润万象城 中a 憶城 20阻纪9D 年代 数量极少 现接10-20 h 仅在北京、上海 际上誨中心人口 激增、L 地泡和 工戸国辽屮」 上甄商城
城市综合体发展规划分类 城市综合体作为城市的时尚客厅、潮流舞台，整合了深厚的城市文化、多样的建筑空间、复杂的交通体系、丰富的商业业态，这种城市商业地产开发建设的新模式越来越受到欢迎。本文以益阳市为例，分析城市综合体不同功能需求下的类别。 一、研究思路 益阳市地处湖南省中北部，处于长株潭“3+5”城市圈和洞庭湖生态经济圈交汇处，在“长沙1小时交通圈”内。城市形象为和谐宜居的山水新城。人口规模2015年中心城区约63万，全市总人口约490万。益阳产业结构呈现“二三一”格局，处于工业城市发展快速增长阶段。经过对益阳中心城区土地利用的分析，城市土地存在以下问题：土地利用以居住、工业用地为主，公共管理与公共服务设施用地占城市建设用地比例相对低，工业沿主要道路布置，工业用地与居住用地混杂，居住环境品质不高，资江两岸大量土地被城中村、工业占用，滨水土地未得到有效利用，未重视一江两岸的空间特色塑造，梓山湖周边地区用地布局分散，以居住用地为主，缺乏旅游休闲用地，土地利用率不高，老城区用地未延续传统空间肌理，缺少绿地、广场，环境品质较差。 经过研究用地权属，梳理出现状可开发用地类型和分布情况：现状可开发利用类型为中心区、沿江及会龙山地区工业用地、棚户区、弃置地，现状可开发发展用地布局在会龙山地区、资江沿岸、益阳大道和金山路交叉口、益阳大道和桃花仑路交叉口、益阳大道和罗溪路交叉口，沿道路可开发用地布局在益阳大道、金山北路、桃花仑路、罗溪路、银城大道。现状道路交通网呈现“两环两快、三纵四横”的网格状结构，路网体系不完善，缺少城市支路和跨河桥梁，新老城区联系不便；尚未形成丘陵城市特色的道路网格局；现状主干道较宽，缺少城市生活性主干道。城市公共设施主要由酒店、文化、教育、医疗、公园绿地构成，缺少城市、社区级设施，公共设施配套不健全，缺少市民休闲配套设施和生活服务设施。商业配套设施沿城市交通性主干道线性分布，未形成中心化的购物商圈，商业网点遍布，但缺乏规模集中、业态丰富的城市级商业综合体。现状已建、在建综合体共有15个，主要包括华天城市广场、雄森国际广场、银城大市场等，现有综合体类型以分散的超市、百货商场、大型商贸为主，类型模式单一，缺乏规模集中、业态丰富的城市级商业综合体。旅游资源丰富，但缺乏对旅游资源的整合和文化内涵的挖掘，缺少城区型、近郊型市民文化休闲旅游项目。城市拥有丘陵型山水资源，但不重视对梓山湖和资江两岸土地资源的综合利用。居住用地与工业用地混杂，缺乏山水城市的环境品质和风貌特色。总体来说，城市建设框架已拉开，易于彰显山水格局，地形地貌丰富，生态环境良好，经济发展迅速，可拉动城市建设，滨江资源丰富，利于塑造特色。 二、城市综合体的认识
城市综合体调研报告(精选多篇) 目录 第一篇：芙蓉区城市综合体调研报告 第二篇：都正街城市综合体建设调研报告 第三篇：商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告 第四篇：2020年最新无锡市大型城市综合体,特色商 业街,文化创意园调研报告 第五篇：城市综合体报告更多相关范文 正文 第一篇：芙蓉区城市综合体调研报告芙蓉区城市综合体调研报告 中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，尤其是推进城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。城市综合体（hopsca）主要集酒店（hotel）、写字楼（office）、公园（park）、购物中心（shopping mall）、会展中心（convention）和公寓（apartment）等于一体的多功能、多 业态的大型建筑体。今年以来，火星街道通过实地察看、召开会议、问卷调查等形式，在充分获取来自各个层面 第一手资料的基础上，结合实际，就芙蓉区城市综合体的规划、建设和管理方面作出了一些总结，同时也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意见和建议，现具体报告如下： 一、芙蓉区城市综合体建设取得的主要成绩近年来，区委、
区政府坚持旧城改造与新区开发并举，城市建设取得令人瞩目的成绩。经过全区上下的共同努力，初步建成了基础设施比较齐备、城市功能日臻完善、环境容貌明显改观、特色较为鲜明的城区。为加快建设“人民满意城市”的步伐，区委、区政府提出了在辖区内建设多功能城市综合体的设想，此举预示着芙蓉区城市经济、社会、技术形态已发展到较高程度，在未来的一段时期内将重点关注城市综合体的开发和建设。二、当前芙蓉区发展城市综合体的优势、劣势、机会及面临的竞争压力。相比兄弟城区，芙蓉区在发展城市综合体上的主要优势有：（一）地理位置优势明显。地处老城区，地理位置相当优越，cbd中心商圈、火车站近在咫尺，根据这个特点，着力打 造以中央商务区、交通枢纽型为主要特色的城市综合体项目，能更好地提升我区的区域核心竞争力。 （二）文化旅游资源丰富。目前着力打造的韭菜园历史文物一条街，将会是我市的“露天博物馆”，为此围绕打造以文化旅游为主要业态内容的项目是我区发展城市综合体的又一关键举措。 （三）开发风险低收益大。相对兄弟城区而言，芙蓉区密集的人口、城市基础配套的客观市场需求，适合开发风险相对较低、收益也更大的以购物休闲娱乐为主要内容的城市综合体项目。在看到优势的同时，推进城市综合体的困难也十分严峻，主要劣势有： （一）市场还不够活跃。城市综合体项目是一种多功能的建筑群体，开发的房产项目均为中高档住宅和高端写字楼，并配星级酒店和大型商贸中心，对开发商的资金实力、运营能力、招商能力、开发节奏等方面要求也相当高，加上因市场形势、融资压力等引发的项目方案变更、多方变化、项目重新报批问
一、城市综合体的概念及发展历程 中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑成为刺激消费带动投资的发动机，也成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。 1、城市综合体概念 城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住一、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，从而形成多功能、高效率的经济聚集体。 2、城市综合体发展历程 八十年前，19栋建筑组成的洛克菲勒中心给了纽约和世界各国的大都市一个全新的概念，其公共空间的创新和商业功能的融合，让其成为全世界仰慕的财富象征。此后，亚洲人对于这一概念表现出了由衷的热爱，从东京11.6平方公里的“城中城”六本木，到香港中环的国际金融中心IFC，都展现了融合当地城市文化的商业精华。然而，城市综合体在中国的进程并非一帆风顺，中国在20世纪90年代前，城市的购物、酒店和办公等功能都处于各自分开的状态。 直到上世纪90年代初，中国才出现了城市综合体的雏形，至今也只有短短二十几年的发展史。为了更清晰地了解我国城市综合体的发展演变过程，我们将它的发展历史划分成雏形、早期开发、大规模孕育、快速扩张四个阶段：
1. 雏形阶段（20世纪90年代初期） 中国城市综合体的出现始于上个世纪90年代初期。在这个阶段，中国只有极个别几个能称得上是城市综合体的项目。在1990年开业的北京国贸中心与上海商城（波特曼），可以视作中国城市综合体的雏形。 尽管经过了改革开放，我国许多城市都高速地发展起来，尤其是北京、上海等高速发展的大都市，其核心区域的发展为城市综合体的开发提供了机会。 雏形阶段城市综合体特点： 地理位置：这一阶段，城市综合体基本局限在北京、上海等城市，且所处地段大多 以城市核心区域为主。 规模特点：该阶段的城市综合体体量不大，基本介于10-20万平方米之间。 2. 早期开发阶段（21世纪初） 伴随着中国城市化进程的加快，我国一线城市人口急剧增加、城市建设用地日趋紧张，城市的承载能力亟待提高，城市化发展必须走集约型发展之路；与此同时，随着城市居民生活水平的不断提高，人们对便利、便捷、舒适的高品质生活需求旺盛；商务人士为降低综合商务成本，也更青睐于集办公、餐饮、商业等功能于一体的高容积率的综合建筑群；城市土地的饱和、人口的激增以及居民对便捷、舒适的高品质生活的迫切需求，激发了城市综合体的早期开发。