万科集团所有者权益变动表分析
一、所有者权益变动表的规模分析
2012年万科集团所有者权益比2011年增加了1430566万元，增长幅度为21.09%；从影响的主要项目来看，最主要的原因是本年净利润1566259万元的贡献，占所有者权益增加额的109.49%，说明万科集团以盈利为资本保值增值的模式。增加净利润是经营资本增加的源泉，也是所有者权益增长的重要途径。万科集团正是极其重视和追求权益汇报，以回归公司本质——“以盈利为目的的经济组织”。
除此之外，对所有者权益规模变动原因具体分析如下：
1.股本的变动情况分析
股本的增加包括包括资本公积转入、盈余公积转入、利润分配转入和发行新股等多种渠道，前三种都会西施股票的价格，而发行新股既能增加注册资本和股东权益，又可以增加公司地现金资产，这是对公司发展最有利的增股方式。由上图可以看出，万科集团2012年公司发行新股无限售条件股份342900股，公司境内自然人持有的有限售条件流通股减少 23,711 股，公司无限售条件流通股份相应增加。但是从总体看，每股面值人民币1元，发行新股份数较少，因此其所占本年初股本的比重较少，因此仅使股本增加34万元，较上年增长仅为0.003%。
2.资本公积变动情况分析
资本公积是指归所有者所共有的、非收益转化而形成的资本。2013年万科集团资本公积减少了15960万元，较上年减少了1.80%，其具体的原因是：其他综合收益减少了2737万元，其他原因减少了22309万元；资本公积增加的原因为股东投入资本332万元，股份支付计入股东权益的金额8754万元。
3.盈余公积变动情况分析
盈余公积是公司从税后净利润中提取的公积积累基金。盈余公积按规定可用于弥补亏损，也可按法定程序转增本金，法定盈余金为10%，盈余公积的增减变动可以直接反映出公司创利及其积累情况。2012年万科集团盈余公积的增加了336832万元，较上年增长了24.68%。这是由于其从净利润中提取盈余公积336832万元。
4.未分配利润的分析
未分配利润是企业留待以后年度分配的结存利润。2012年万科公司未分配利润当期增加了775348万元，增幅达40.95%，占母公司当期净利润的61.77%；由上表可以看出，公司有较强的持续发展能力和继续分红能力。
此外，影响万科集团本期所有者权益变动的项目还包括：外币报表折算差额对本期所有者权益变动的影响为-10479万元，以及少数股东权益对本期所有者权益变动的影响为344790万元。
2013年所有者权益变动情况
股权变动：报告期，公司股票期权计划进入第二个行权期，共有19,415,801份期权行权，公司股份总数相应增加。
根据本公司股东大会于2011年4月8日审议批准，本公司于2011年4月25日起实行一项股票期权计划。据此，本公司董事获授权酌情授予本公司高级管理人员及其他职工以行权价格为8.89元的每股对价获得股票期权，以认购本公司股份。其中关键管理人员共获得股票期权3,300万份。在满足行权条件的前提下，股票期权的权利中的40% 在授予日起一年后可行权，30% 在授予日起两年后可行权，30% 在授予日起三年后可行权，并自可行权日起两年内可以行权以认购本公司股份。每项股票期权赋予持有人认购一股本公司普通股的权利。2012年7月5日公司实施2011年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金1.3元（含税）。根据2011年第一次临时股东大会授权，董事会决议对A股股票期权行权价格进行相应的调整，调整后的行权价为8.66元。2013年5月16日公司实施2012年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金1.8元(含税) 。公司再次对A股股票期权行权价格进行相应的调整，调整后的行权价为8.48元。
资本公积变动：根据本公司股东大会于2011年4月8日审议批准，本公司于2011年4月25日起实行一项股票期权计划。本公司在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具在授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关资产成本或当期费用，同时计入资本公积。
盈余公积:报告期内，提取法定盈余公积779589584.46，提取任意盈余公积16419187486.97。
未分配利润变动：年末未分配利润=年初未分配利润+本年归属于母公司股东的净利润-提取法定盈余公积-提取任意盈余公积-分配普通股股利本年未分配利润与2012年年末未分配利润相比增加了775348，虽然2012年提取的任意盈余公积比较多，但2012年基数较小，所以与2013年提取的任意盈余公积差不多，其余项目相比较变动也不太大。
2013年年末未分配利润
2012年年末未分配利润
二、股权结构分析
1.股权结构
股权结构是指股份公司总股本中,不同性质的股份所占的比例及其相互关系。股权结构是公司治理结构的基础，公司治理结构则是股权结构的具体运行形式。不同的股权结构决定了不同的企业组织结构，从而决定了不同的企业治理结构，最终决定了企业的行为和绩效。股权集中度决定公司治理的模式。股权集中度高的公司,大股东持股比例较高,有较强的干预动机,倾向于内部控制;股权集中度低的公司,由于股权相对分散,股东行使权力的成本较高,容易产生’搭便车’的心理,因而倾向于外部市场对公司管理者实施监管。
2.我国上市公司股权结构缺陷
股权集中度一般通过第一大股东持股比例指标，即第一大股东持股份额在公司总股份中所占比重来衡量。我国第一大股东各股权比例区间公司数量及比例表
由上表可见，我国上市公司第一大股东比例在30%以上的有802家，占全部上市公司的71%;第一大股东股权比例在50%以上的公司有455家，占40%;有85家公司第一大股东股权比例在70%以上，占7%。另外据统计，调查范围内的1135家上市公司中，第一大股东股权占上市公司总股权的49.9%，第一大股东所占的平均股权比例为43.93%。从以上统计数据，可以看出:我国上市公司的股权高度集中。
所以我国上市公司的股权结构有“一股独大”的特征，受此影响，控股股东很容易获得大会的控制权，而受各种条件所限，流通股股东几乎很少参加股东大会，因此股东大会演变成大股东会。大股东发挥作用，既而董事会成为大股东的一言堂。会导致公司治理结构出现“超强控制”，公司治理内部机制失灵，影响公司经营管理及绩效。其次国有股的产权代表存在缺位现象，导致内部人控制特征很明显，容易造成机体合谋寻租，直接侵蚀国有资产和股权权益。最后，国有股背后的地方政府和行政力量敢于，法人股背后的集团公司的越强敢于和控制，甚至是掏空行为，都会影响公司治理情况。
3.国有股减持改革
减持国有股作为深化企业改革的一项重要举措，基本目的在于实现“政企分开”，转变企业运行机制，使它们能够真正成为市场经济中的一个经济主体，为实现经济体制的根本转变，为建立真正的现代企业制度奠定必要的微观基础。
（1）“减持国有股”是完善我国公司治理结构，提高公司经营效率的要求和有效途径
按照委托——代理理论，国家应当对企业行使其所有者的权利，并同时承担其行使财产权利的行为后果，即履行财产责任或义务，而不论是承担权利还是履行义务，所有者都极需要对经营者建立起强硬有效的激励和约束机制。但是，所有者在事实上的不在位导致了国有财产权利的私人化和财产责任的社会化，在此基础上形成的不完善的公司治理结构，直接造成严重的腐败、数量惊人的国有资产流失和大量的经济犯罪
（2）“国有经济保持必要的数量”——“减持国有股”的政策支持
根据我国经济体制改革的实践探索和理论深化，党的十五届四中全会已明确提出：“在社会主义市场经济条件下，国有经济在国民经济中的主导作用主要体现在控制力上。”而且，对国有经济控制力的表现也进行了阐释，其中指出，“国有经济应保持必要的数量，更要有质的提高”。按照人们对“控制力”的通常理解，只要是在总数中占50%以上，就表明了这个数在量上占有优势。但如果从股份制的角度来看，起主导作用的股份数量并不一定必须占总股本的50%以上，如果股权相对分散，只要拥有10%甚至5%的股份就可以支配其他90%以上的资产，就能实现“控制力”。因此，在保持“控制力”的前提下，国有股的适当减持，并不意味着国家作为大股东地位丧失，更没有否认国家资产的公有制。
（3）国有股减持的法律背景
股份减持实质上表现为股权的下降，而股权下降的主要方式是通过股份回购和转让。对于股权回购或股权转让，《公司法》、《证券法》、《上市公司章程指引》等有关法律、法规、规章都作出了具体的规定。首先，《证券法》第五十条明文规定：“向社会公开发行的股份应达公司股份总数的25%以上，公司股本总额超过4亿元的，其向社会公开发行股份的比例为15%以上。”虽然法律有如此明确的规定，但是，由于历史遗留问题和股票计划额度管理的原因，我国现行上市公司的股本结构普遍存在国家股、国有法人股在总股本中所占比重过大的问题。根据上市公司披露的资料，到目前为止，总股本超过4亿元，而国有股占总股本75%以上的上市公司还有十多家，这意味着国有股的减持势在必行。
以上摘自百度百科
4.万科股权结构的优势分析
我觉得在上市公司里面，万科在股权结构上有两个比较独特的地方。第一是持股既分散又不分散。说分散，万科是一家比较少见的大众持股公司，第一大股东的持股比例只有14%左右。说不分散，是因为机构投资者多。所以，万科一直不存在“一股独大”的问题，也不存在股权过于分散的问题；第二是流通比例高。在股改前，万科股票的流通比例就达到了86.63%。这样的股权结构下，万科管理层一直非常重视投资者关系，也方便我们维护中小股东的利益。更为难得的是，万科现在的大股东是华润股份有限公司（以下简称“华润”）。华润是一个理念非
常先进的大股东，虽然是第一大股东，但是它主动把自己放到和其他股东完全平等的位置上。而且在公司需要支持的时候，它主动承担了更多的责任。比如在股改的时候，尽管华润不是惟一的非流通股股东，但是它承担了全部的责任。所以在股权结构上，万科具有先天的优势
华润确实想通过二级市场增持万科的股份，但我和他们沟通时，一直强调不要超过公司30%的股份。之所以强调这个比例，是因为华润是国资委直接控制的央企，一旦超过这个比例，万科也将被国资委控制。我并不是觉得被国资委控制不好，只是觉得一旦被国资委控制，在公司的决策效率上肯定会受限制。
——王石摘自《上海金融报财经访谈》
万科第一大股东为华润股份有限公司，该公司截至报告期末，华润股份有限公司持有公司A股股份1,619,094,766股，占公司股份总数的14.70%，为公司第一大股东。
华润股份有限公司是由中国华润总公司于2003年6月发起设立的股份有限公司，法定代表人为宋林先生，主要资产为香港华润（集团）有限公司100%的股权及其他内地资产。中国华润总公司持有华润股份有限公司16,466,413,526股国家股，占其股本总额的99.9961%；中国华润总公司注册资本约116.94亿元，主要资产为华润股份有限公司的股权，直属国务院国有资产监督管理委员会管理，法定代表人亦为宋林先生。
同时根据年报披露的公司或持股5%以上股东及其他的承诺事项履行情况：公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于2001年向本公司郑重承诺：将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。中国华润总公司始终履行其承诺。
另外公司与第一大股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面“五分开”以及相关情况公司继续坚持与第一大股东华润股份有限公司及其关联企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力。公司不存在向华润股份有限公司报送未公开信息等有违公司治理准则的非规范行为。
第一大股东与公司股权关系的方框图如下：
第一大股东只持有14.7%的股份，属于拥有较大的相对控股。这个比例在上市公司中式属于国有股持股比例很小的典范，代表万科有很好的自主性，受国家控制影响较小。再来看看万科历年来大股东持股情况。
作为第一大股东一直是华润股份有限公司，持股比例是稳中有降。一方面说明万科的股权结构比较稳定，另一方面说明万科有意识的降低了国有股的持股情况，加大公司治理的自主意识。
再来看看13年万科前十名持股情况
除了第一大股东14.70%的持股之外，第二大股东仅仅拥有1.21%的持股比例，其他股东的比例都小于1% 说明万科的股权结构还是比较分散的。其中前十名股东性质为其他的大多数是机构投资者。说明万科的投资主体比较多元化。由于机构投资者资金规模优势，专业技能优势，信息优势等，必将对万科的公司治理发挥积极作用。
再对万科前十名持股进行股权结构占比分析
数据摘自万科2011年至2013年年报
从图中可以看出，万科主要的股权结构整体上比较稳定的，近三年并没有大幅度的调整。显示出公司良好而稳定的公司治理。国有持股虽然在持股总比例上有稍许下降，但是从前十名持股对比，可以看出国有持股还是有稍许上升，这说明国家既给了公司更多的自由管理又依旧保持了自己大股东的控制权。
管理层持股情况分析
PS：由于小数点只保留了两位，所以持股比例有些会呈现出没有变化的情况，已列出变动率方便观看。
从上图可以看出，管理层的持股比例较大，这说明万科是比较注重管理层的激励的。因为管理层拥有公司的股票，最为公司股东之一，定会尽自己最大的努力把为股东价值最大化服务，这样有效防止了所有权与经营权相分离带来的缺陷。此外，在2013年的时候，大部分的管理层持股比例都有很大幅度的增加，表面万科加大了管理层管理力度，但是这样也许会带来一权独大的情况，这就要看王石个人的管理理念了。
综上，我们认为万科股权结构十分稳定，国有持股比例并不高，公司自主能力较强。并且拥有多元化持股情况。以上都为良好的公司治理提供了坚定的基础。
三、股利政策
1.现金分红对所有者权益的影响
现金分红会导致公司现金流出，减少公司的资产与所有者权益规模，降低公司内部筹资的总量，既影响所有者权益内部的结构，也影响整体资本结构。
2.万科历年税后利润的分配
万科的税后利润的分配严格按照公司法的规定，并考虑到股东利益及公司长久发展需求，先从净利中留存10%法定盈余公积，同时也会每年提取净利的半数左右为任意盈余公积金，最后剩余的部分留作分红基金。
万科各年母公司净利分配方案：
数据来源：万科各年年报
万科提取大幅度盈余公积的目的在于综合考虑股东建议，公司盈利前景，资产状况以及市场环境的前提下，进行股本转增，以及补充公司投资发展所需的资金。2005--2012年稳定在50%-60%之间。2013年公司提取任意盈余公积比例降低，为30%。
对股东进行红利分配的基础是，公司从当年净利中提取的分红基金和上年留存的未分配利润一部分。从上表可以看出，2005--2012年万科每年做分红基金的净利比例基本稳定在30%—40%之间，体现出一定的分红派息政策的稳定性。而在2013年万科分红基金比例增大，为近年来最高60%。
任意盈余公积的下降，分红基金比例的增大一定程度上反映了企业增大了分红派息，对股东的回馈。
万科历年股利分配情况
数据来源：中国金融界网
从上表我们可以看出，上市之初到1998年这段时间，公司主要的分配方式是现金股利与送股。1999—2007年，主要分配方式是现金分红，伴有转增股本方式。2008—2013年，公司分配方式仅为现金股利。
一般来说，在新型的资本市场上，上市公司为了迎合投资者的需要较常采用股票股利与转增股本的方式进行分配，传递给市场这样一个信号—公司对盈利增长有信息；而在成熟的资本市场上，上市公司为了保证股东收益的稳定性，更多的采用现金股利方式来分配。随着我国证劵市场的发展，对于大型的成熟上市公司，送股的分配方式正在慢慢减弱，稳定的现金股利分配方式成为证明企业价值的重要手段。万科的股利分配特点也遵循了这一趋势。
根据数据，万科1992--2012年，每10股分红金额稳定在0.5~2元之间，而2013年万科突然加大了分红金额，为4.1元，这与上述任意盈余公积计提比例，分红基金计提比例变化情况相同。
3.2013年万科股利金额变化原因分析
（1）证监会对现金股利分配的新规定：
去年11月底，证监会发布了《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》，此举旨在进一步推进现金分红工作。指引首次以监管规则的形式明确了上市公司差异化现金分红政策，同时设定现金分红最低比例，明确将加强上市公司现金分红监管，加大对未按章程规定分红和有能力但长期不分红公司的监管约束。
上市公司差异化现金分红政策：
第四条上市公司应当在章程中明确现金分红相对于股票股利在利润分配方式中的优先顺序。
具备现金分红条件的，应当采用现金分红进行利润分配。
采用股票股利进行利润分配的，应当具有公司成长性、每股净资产的摊薄等真实合理因素。
第五条上市公司董事会应当综合考虑所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈利水平以及是否有重大资金支出安排等因素，区分下列情形，并按照公司章程规定的程序，提出差异化的现金分红政策：
(一)公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到80%；
(二)公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到40%；
(三)公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到20%；
公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，可以按照前项规定处理。
注：“现金分红在本次利润分配中所占比例”的计算口径为:现金股利除以现金股利与股票股利之和
上市公司在确定可供分配利润时应当以母公司口径为基础。
根据年报，分红预案中提供的数据，计算得2013年度现金分红占本次利润分配中比例为4516137256.79/(4516137256.79+7795895844.62)=36.68% 从现金分红在本次利润分配中所占比例来看，万科正跨入成熟期且有重大资金支出安排一类。在这个走向成熟期的阶段，公司很难找到投资收益率超过投资者要求的必要收益率的项目，这时向投资者更多的派息，可以稳定投资者的心态。
（2）公司开发模式的深化。
“小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化，即公司在合作项目中不控股，但项目仍然由公司团队操盘，使用公司品牌和产品体系，共享公司的信用资源与采购资源。这种轻资产模式有利于提升公司的净资产收益率，也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额，进而意味着可以摆脱增长对股权融资的依赖，提高分红派息，回馈股东的能力。
公司2013年度分红的预案已经大幅度提高了分红派息的力度。年度现金红利占合并报表净利润的比例同比上升了接近一倍，每股股息同比增长127.8%。未来万科公司计划将在今年现金分红占合并报表净利润的基础上，稳步提升派发现金红利占合并净利润的比例。
PS ：年报参考资料
拟分配的股利4,516,137,256.79元
母公司：
4.利润分配及分红派息预案
公司利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2013年度本公司按照中国企业会计准则之合并及母公司可分配利润情况如下：
单位：人民币元公司合并母公司
税后可分配利润39,825,247,201.93 8,090,250,689.93 其中：2013年度净利润15,118,549,405.78 7,795,895,844.62 结转年初可分配利润26,688,098,566.77 2,275,755,615.93 分配2012年度股利(1,981,400,770.62) (1,981,400,770.62)
四、所有者权益变动表的构成分析
从上表可以看出，万科集团在2013年所有者权益项目总构成为100%，其中：股本增加构成特别少，不到1%，资本公积减少了1.1%，盈余公积增加的构成为23.55%，未分配利润增加构成比较多，占54.20%，超过了总构成的一半，外币报表折算差额减少构成0.73%，归属于母公司股东权益变动的构成为75.90%，少数股东权益增加的构成24.10%。
从所有者权益变动总构成可见，万科集团在2013年“盈利性”变化使所有者权益增加的比重为77.74%，其中包括盈余公积增加的比重23.54%，以及未分配利润增加的比重54.20%。；“输血性”变化时所有者权益增加的比重为-1.11%（0.0024%-1.1156%）。总体而言，万科集团的股东权益的增加，通过经营形成的资本占据了绝大的比重。
五、所有者权益变动表主要项目的分析
1.直接计入所有者权益的当期损益
可供出售金融资产公允价值变动净值
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号： 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 } 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产亿元，净资产亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良
好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币亿元，公司实力进一步增强。 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。 二、财务报表分析 （一）资产负债结构分析 ~ 表1 资产负债表（单位：万元）
万科财务分析报告 一．万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报 二．行业环境： 在美国金融危机冲击下，中国很难独善其身，经济增长动力减弱。在此背景下，宏观调控政策有所转向，从07年底提出“防经济过热，防通货膨胀”的“双防”的调控基调，到了08年4月则开始强调“既要防经济过热，又要防经济下滑”。7月，中共中央政治局会议则定调为“保持经济发展和控制物价上涨”的“一保一控”。众多迹象表明，经历了过去五年连续两位数的经济高增长后，中国经济正步入下行周期，保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。 1.货币政策：着力保持经济发展货币政策由紧转松 在此背景下，央行放松了货币政策，8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行，保证市场流动性充分供应。 2、保障性住房政策：中央高度重视保障性住房的建设和管理 08年10月，财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”，并指出08年4季度，要加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。同时在近日发布
万科集团财务报表分析 报告时间：2013年 院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx 姓名：周钻
一万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。 万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。 作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。 公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石 外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：110.1亿（2013）公司总部：中国·深圳营业收入：1354.2亿（2013）成立时间：1984年05月营业利润：242.6亿（2013）经营范围：房地产开发净利润：151.1亿（2013） 公司性质：股份制公司市值1056亿（亿）
二资产负债表分析概述 三：同行业企业 选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。
通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目： （一）投资性房地产 投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！ 万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。 （二）货币资金 2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2012年相比下降了15.16%
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号：20122792 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司
般企业所有者权益变动表的列报方法 1.所有者权益变动表各项目的列报说明 （1）“上年年末余额”项目，反映企业上年资产负债表中实收资本（或股本）、资本公积、盈余公积、未分配利润的年末余额。 （2）“会计政策变更”和“前期差错更正”项目，分别反映企业采用追溯调整法处理的会计政策变更的累积影响金额和采用追溯重述法处理的会计差错更正的累积影响金额。为了体现会计政策变更和前期差错更正的影响，企业应当在上期期末所有者权益余额的基础上进行调整得出本期期初所有者权益，根据“盈余公积”、“利润分配”、“以前年度损益调整”等科目的发生额分析填列。 （3）“本年增减变动额”项目分别反映如下内容： ①“净利润”项目，反映企业当年实现的净利润（或净亏损）金额， 并对应列在“未分配利润”栏。 ②“其他综合收益”项目，反映企业当年根据企业会计准则规定未在 损益中确认的各项利得和损失扣除所得税影响后的净额，并对应列在“资本公积”栏。 ③“净利润”和“其他综合收益”小计项目，反映企业当年实现的净 利润（或净亏损）金额和当年计入其他综合收益金额的合计额。 ④”所有者投入和减少资本”项目，反映企业当年所有者投入的资本和减少的资本其中：“所有者投入资本”项目，反映企业接受投资者投入形成的实收资本（或股本）和资本溢价或股本溢价，并对应列在”实收资本”和”资本公积”栏。“股份支付计入所有者权益的金额”项目，反映企业处于等待期中的权益结算的股份支付当年计入资本公积的金额，并对应列在”资本公积”栏。 ⑤“利润分配”下各项目，反映当年对所有者（或股东）分配的利润（或股利）金额和按照规定提取的盈余公积金额，并对应列在“未分配利润”和“盈余公积”栏。其中： “提取盈余公积”项目，反映企业按照规定提取的盈余公积。 “对所有者（或股东）的分配”项目，反映对所有者（或股东）分配的利润（或股利）金额。 ⑥“所有者权益内部结转”下各项目，反映不影响当年所有者权益总 额的所有者权益各组成部分之间当年的增减变动，包括资本公积转增资本（或股本）、盈余公积转增资本（或股本）、盈余公积弥补亏损等项金额。为了全面反映所有者权益各组成部分的增减变动情况，所有者权益内部结转也是所有者权益变动表的重要组成部分，主要指不影响所有者权益总额、所有者权益的各组成部分当期的增减变动。其中：
万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名：章晨 班级：08级电子商务 学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期：2010.6.28
目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)
万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 （一）公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 （二）公司经营范围 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 （三）公司行业分析 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。
万科地产战略分析
目录 目录 (1) 一、万科地产简介 (4) （一）企业愿景 (5) （三）企业核心价值观 (5) （四）宗旨 (5) （五）核心理念 (5) （六）万科之道 (6) （七）万科理念 (6) （八）万科使命 (6) （九）万科方法论 (6) （十）万科的经营原则 (6) 二、部环境分析 (7) （一）资源 (7) 1. 人力资源 (7) 2. 客户资源 (8) （二）核心竞争力 (10) 1. 品牌 (10) 2. 职业经理队伍 (10) 3. 网络经济时代的大环境 (11) 4. 创新组织结构 (11)
5. 企业文化 (11) 6. 研究开发能力 (13) 7. 经营管理模式 (13) 8. 战略眼光 (15) （一）行业环境分析（波特五力模型） (16) 1. 供应商的议价能力 (16) 2. 购买者议价能力 (16) 3. 潜在的进入者分析 (17) 4. 万科房产的替代品分析 (18) 5. 万科-房地产行业间的竞争 (19) （二）宏观环境分析（PEST） (20) 1. 政治因素分析 (20) 2. 经济环境因素分析 (20) 3. 社会环境因素分析 (21) 4. 技术环境分析 (21) 五、企业战略 (24) （一）继续推进住宅建设专业化 (24) （二）以住宅为主，商业地产为辅。 (25) （三）继续扩 (25) （一）成本领先战略 (25) （二）差异化战略 (27)
（三）集聚战略（聚焦战略） (30) （四）多元化战略 (32) 1. 集中性多元化战略 (32) 2. 横向发展多元化战略 (33) 六、企业战略实施 (33) （一）专注住宅产品开发 (33) （二）注重优质的物业管理 (34) （三）看重品牌战略 (34) 1. 万科品牌定位 (34) 2. 万科品牌发展 (34) 七、企业战略综合分析 (35) （一）企业外部环境分析和企业资源与能力分析 (35) （二）企业总体战略与外部环境的适应性分析 (35) （三）企业经营战略（竞争战略）与外部环境的适应性分析 (36) 附1：万科地产利润表 (37) 附2：万科地产资产负债表 (37) 附3：万科地产现金流量表 (38)
一般企业所有者权益变动表的列报方法 1.所有者权益变动表各项目的列报说明 （1）“上年年末余额”项目，反映企业上年资产负债表中实收资本（或股本）、资本公积、盈余公积、未分配利润的年末余额。 （2）“会计政策变更”和“前期差错更正”项目，分别反映企业采用追溯调整法处理的会计政策变更的累积影响金额和采用追溯重述法处理的会计差错 更正的累积影响金额。为了体现会计政策变更和前期差错更正的影响，企业应当在上期期末所有者权益余额的基础上进行调整得出本期期初所有者权益，根据“盈余公积”、“利润分配”、“以前年度损益调整”等科目的发生额分析填列。 （3）“本年增减变动额”项目分别反映如下内容： ①“净利润”项目，反映企业当年实现的净利润（或净亏损）金额，并对应列在“未分配利润”栏。 ②“其他综合收益”项目，反映企业当年根据企业会计准则规定未在损益中确认的各项利得和损失扣除所得税影响后的净额，并对应列在“资本公积”栏。 ③“净利润”和“其他综合收益”小计项目，反映企业当年实现的净利润(或净亏损)金额和当年计入其他综合收益金额的合计额。 ④”所有者投入和减少资本”项目，反映企业当年所有者投入的资本和减少的资本其中：“所有者投入资本”项目，反映企业接受投资者投入形成的实收资本(或股本)和资本溢价或股本溢价，并对应列在”实收资本”和”资本公积”栏。“股份支付计入所有者权益的金额”项目，反映企业处于等待期中的权益结算的股份支付当年计入资本公积的金额，并对应列在”资本公积”栏。 ⑤“利润分配”下各项目，反映当年对所有者(或股东)分配的利润(或股利)金额和按照规定提取的盈余公积金额，并对应列在“未分配利润”和“盈余公积”栏。其中： “提取盈余公积”项目，反映企业按照规定提取的盈余公积。 “对所有者(或股东)的分配”项目，反映对所有者(或股东)分配的利润(或股利)金额。 ⑥“所有者权益内部结转”下各项目，反映不影响当年所有者权益总额的所有者权益各组成部分之间当年的增减变动，包括资本公积转增资本(或股本)、盈余公积转增资本(或股本)、盈余公积弥补亏损等项金额。为了全面反映所有者权益各组成部分的增减变动情况，所有者权益内部结转也是所有者权益变动表的重要组成部分，主要指不影响所有者权益总额、所有者权益的各组成部分当期的增减变动。其中： “资本公积转增资本(或股本)”项目，反映企业以资本公积转增资本或股本的金额。 “盈余公积转增资本(或股本)”项目，反映企业以盈余公积转增资本或股本的金额。
万科集团财务报表分析 一、选择理由 这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。 中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。 二、公司概况 1、公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人
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万科集团财务报表分析 姓名：周春燕 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导 致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。? 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大 陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81?亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万 元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂 牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更 上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一 步增强。? 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司 树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股 份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三 大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公 司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角
万科财务分析报告 1 万科基本业务活动描述 万科企业股份有限公司（股票代码：000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。主要产品是商品住宅。目前万科总股本为1,099,521.02万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。 万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010年品牌价值已经达到635.65亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。2010年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。 2万科财务效率分析 2.1偿债能力 2.1.1 流动比率 一般而言，行业合理的最低流动比率是2。 万科2010年流动比率降低了0.32（1.91-1.59），即每为1元流动负债提供的流动资产保障减少了0.32元。原因在于2010年流动资产变动金额大于流动负债变动金额，其中存货积累过多，占用流动资产金额比较大。另外还有信号，2010年万科的预收款项为318.78元，而2009年万科的预收款项为163.76元，2010年预收款项增长了一倍多。通常供应商提前付款给万科，主要原因是货源紧张，而万科的存货比较多，所以万科可能本着某些营销策略。 2.1.2 速动比率 2010年万科速动比率为0.56,2009年万科速动比率为0.59。万科公司的速动比率比上年降低了0.03，说明每一元流动负债提供的速动资产保障减少了0.03元。影响速动比率可
万科集团调查分析报告 ---宏观因素分析及行业竞争分析 一、政治要素 最近几年，国家制定了很多相关的政策，法律来限制疯涨的房价。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响。其中有： 1、政府调控采取了平稳的步骤 （1）前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 （2）部分城市的房价和成交量一直飙升，市场已经显得过热，房地产优惠 政策适当退出。 2、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。 3、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。 二、经济要素 我国的房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济环境变化如下： 1、国民生产总值持续高速增长
万科集团的分析报告 万科集团成立于1984年5月，是目前中国最大的住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。 万科作为国内房地产行业的佼佼者，是因为： 一、完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化，万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一间公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天，看到一个优秀和走向伟大的万科，我相信深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。 二、专业化战略 在美国，土地随着城市化进程不断被开发出来，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。我国地域辽阔，未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国。因此，万科未雨绸缪，改弦易张，尽早将注意力转到美国模式，即走一条专业化道路。万科目前将专业化不仅理解
万科集团财务分析 （一）短期偿债能力分析 1．营运资金 由表1可知，万科公司2010-2012年，每年的流动资产都大于流动负债，说明公司营运资金有盈余，营运资本随公司资产规模稳定扩大，处于正常水平。 2.流动比率 2010年年末流动比率=205,520,732,201.32 /129,650,791,498.49 =1.585 2011年年末流动比率=282,646,654,855.19/200,724,160,315.26=1.408 2012年年末流动比率=362,773,737,335.37/259,833,566,711.09=1.396 计算表明，该公司三年流动比率基本保持不变。但由2010年至2012年，其流动比率数字逐年下降，可知短期偿债能力下降了，企业偿债能力变弱，债权人权益的安全程度有所下降，企业除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，没有足够的财力偿还到期的流动负债。 3.速动比率 表2 万科股份2010-2012速动比率 速动比率的内涵是每1元流动负债有多少元速动资产作为保障 由表2可知，万科公司近三年的速动比率都小于1，而同时流动比率大于1，说明流动资产中存货所占比率较大，企业虽有能力偿还到期的债务本息，但其短期偿债能力的偿还压力较大，面临较大的财务风险。 （二）长期偿债能力 1. 资产负债率 表3 万科股份2010-29012资产负债率
资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标准，一般认为资产负债率为40%-70%时较为合适，通过对该公司3年的资产负债率对比，可知其资产负债率一直高于70%且逐年上升，说明该公司的长期偿债能力变弱。但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。 2.所有者权益比率 表4 2010-2012年所有者权益比率 资产占比重减少，负债所形成的资产占比增多，该公司长期偿债能力下降。 （三）资本结构变动分析 1.资产与权益项目结构分析 表8 资产与权益项目结构百分比 分析表8 资产与权益项目结构百分比，可以获得以下信息： （1）在该公司的资产结构中，流动资产所占的比率较大且逐年呈增长态势。增长的原因可能是由于主营业务的增长导致的大量货币资金的流入。流动资产所占比率较大这种状况可能与集团所处的饮料类行业有关，也可能是由于在经营过程中需要大量的货币资金周转所导致的，这有待于后续部分分析。流动资产的高持有率有利于降低和防范财务风险，避免出现无力清偿短期债务的财务困境。但大量的流动资产在一定程度上可能会影响资产整体的营运效果或盈利水平。
《会计案例分析》课程 授课教师：玉侠 学生：蕊 2013年3月16日目录 第一部分万科集团的相关简介 第二部分万科集团的核心竞争力及背景分析
第六部分万科的企业战略分析 附录、万科大事记 作业要求： 终结性考核形式为提交课程报告。课程报告的相关要求如下： 1.容。学生自行选取一个会计核算、会计管理、会计控制等面的案例，然后针对案例进行分析。案例素材不得超出会计学专业围，也不得与教材上的案例雷同；案例分析应独立完成，不得抄袭。如有雷同或抄袭，报告作零分处理。 2.报告格式。同学们对搜索到的案例要进行加工，不能整个的复制粘贴就算完成任务，可以按照以下格式撰写报告：介绍企业背景、述企业具体做法、进行案例分析。后两者应是报告的重点。 3.字数。报告字数应在3000字以上。 4.成绩评定。课程报告由分校教师批阅并评定成绩，与形成性考核成绩合成后上报省校。省校酌情随机抽查。 第一部分：万科集团的相关简介 1.万科集团简介 万科企业股份有限公司（简称万科，下同）成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平米，竣工面积445.3万平米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基。公司致力于通过规、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。 万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%，这是公司倡导节能环保、践行社会责任的重要体现。 万科是国第一家聘请第三机构，每年进行全位客户满意度调查的住宅企业。2007年，公司在行业首先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由退订”。根据盖洛普公司的调查结果，万
中央广播电视大学六盘水分校毕业论文专业 年级 学生姓名 学号 论文题目 指导教师 完成时间
【论文摘要】盈利能力自财务报表一出现开始就是财务分析的重点，对于盈利能力的分析结果是企业获得投资的一个重要信息，投资者对于上市公司的盈利能力分析十分重视。万科地产作为我国地产界的龙头企业，其盈利能力的分析在很大程度上影响着管理者的决策。万科地产自上市以来，其盈利能力基本稳定但是其成长能力存在一定的不稳定性。本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。 【关键词】万科地产；盈利能力；指标
目录 一、盈利能力分析概述 (1) （一）企业盈利能力内涵 (1) （二）盈利能力分析指标 (1) 二、对万科股份有限公司盈利能力分析 (1) （一）万科股份有限公司概况 (1) （二）万科股份有限公司盈利能力指标分析 (2) 1.盈利模式分析 (2) 2针对财务数据对万科进行分析 (3) 三、万科股份有限公司目前存在的盈利问题及成因 (3) （一）万科股份有限公司目前存在的盈利问题 (3) 1、获利能力比较稳定，但总体的水平偏低 (3) 2、运营能力波动大 (4) 3、成长能力缺乏稳定性 (6) 4、流动性强，负债率下降 (6) （二）万科股份有限公司存在的问题的原因 (8) 四、对万科股份有限公司的相关建议 (8) （一）增强企业核心竞争力 (8) （二）增强公司获取现金的能力 (9) （三）加强公司内部结构的治理 (9) （四）改善企业的资产质量 (9) （五）健全外部监管机制 (10) 参考文献 (10) 附录 1 2006-2014年万科房产各财务指标分析 (11) 附录 2 2007-2014年万科集团现金流量表 (14) 附录 3 2007-2014年万科集团资产负债表 (19)
万科企业股份有限公司 财务分析 姓名：范永勋 111603005 孙继波 111603008 王战美 111603048 陈新刚 111603004
一：公司背景简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，总部设在深圳，以房地产为核心业务，1991年成为深圳证券交易所第二家上市的公司，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（1、简单不复杂；2、规范不权谋；3、透明不黑箱； 4、责任不放任）享誉业。持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。 二：财务分析 万科企业2009-2011相关财务信息
资料来源：万科企业相关财务报表 1:营运能力分析 万科企业2010-2011营运能力相关指标
一般情况下，流动比率在2：1左右表示企业财务状况比较稳定，万科企业的流动比率由10年的1.59降至11年的1.41，呈现逐年递减趋势，说明短期偿债能力较差，财务风险增大。 速动比率比流动比率能更好体现企业的变现能力，一般认为这个比值至少应维持在1：1以上，才算财务状况良好。万科企业的速动比率都远低于1，且从10年到11年速动比率呈递减趋势，说明企业的短期偿债能力变弱，因此公司的经营面临一定的风险。 现金比率越高，企业的短期偿债能力就越强，反之则越低，万科企业从10年到11年现金比率逐年递减，说明企业的短期偿债能力较差。企业面临一定的风险。 3：长期偿债能力分析 万科企业2010-2011偿债能力相关指标 对房地产企业来说，60%到70%是企业正常的资产负债率。万科2010年到2011年，企业资产负债率保持在70%上下，这是比较合理的。万科企业资产负债率偏高，可能存在资金周转风险。从报表中我们看到万科企业的资产负债率逐年上升，负债总额持续增加，企业面临较高的风险。 现金总负债比率说明了企业营业活动创造的现金流量对企业负债的保障能力，该比率越大企业的经营活动创造现金流量的能力越强，现金对企业债务的偿付能力越强，万科公司虽然以长期负债为主且期限较长，但是企业的现金净流量
万科集团企业内部控制分析报告 班级：09特会本2班组员：陈雅云、高雨 内部控制的含义——一个单位为了实现其经营目标，保护资产的安全完整，保证会计信息资料的正确可靠，确保经营方针的贯彻执行，保证经营活动的经济性、效率性和效果性而在单位内部采取的自我调整、约束、规划、评价和控制的一系列方法、手续与措施的总称。 基于对内部控制含义的理解，我们选择了万科集团作为这次我们分析的对象，这是一家发展势头良好，内部控制完善的上市公司，可以帮助我们更深刻的企业内部控制的实际含义。 万科企业股份有限公司，股票代码000002、200002，深圳证券交易所主板上市，公司成立于1984年5月，是国内首批上市的企业之一，总部位于深圳市盐田区大梅沙环梅路33号，业务范围主要为房地产开发及物业管理业务，是目前中国最大的专业住宅开发企业。截止2010年12月31日，公司总资产2156亿、2010年销售金额1082亿，销售面积898万平方米，业务覆盖了以珠三角、长三角、环渤海和中西部城市经济圈为重点的47个城市。 2011年度,万科集团参照财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》、深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》等相关规定,坚持以风险导向为原则,结合本公司的经营管理实际状况,对公司的内部控制体系进行持续的改进及优化,以适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。 该公司进一步加强了覆盖总部、各一线公司及各业务部门的三级自我评估体系建设,持续组织总部各专业部门及各一线公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价,评价内容涵盖内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等要素的具体要求,同时通 过风险检查、内部审计、监事巡查等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行 独立评价,具体评价结果阐述如下： 一内部环境 1. 治理结构 该公司按照《公司法》、《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求,建立了规范的公司治理结构,制定了符合公司发展的各项规则和制度,明确决策、执行、监督等方面的职责权限,形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利,依法行使该公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责,依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计、薪酬与提名、投资与决策三个专业委员会,提高董事会运作效率。董事会11 名董事中,有 4 名独立董事。独立董事担