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目录
中投顾问点评：调控下的投资机遇 限购令成就商业地产 (3)
前言 (5)
一线城市商业地产发展现状 (6)
北京2009年商业地产市场总结 (6)
深圳商业地产半个甲子年的沧海桑田 (8)
一线城市商业地产二季度活力四溅 (10)
新政之下 上海商业地产当红不让 (11)
2010年深圳商业地产投资价值分析 (14)
深圳商业地产的好时代似乎正在到来 (22)
“限购令”出台 广州商业地产逆市上升 (27)
报告称珠三角商业地产酝酿爆发 (28)
探寻原因：政策、游资双促进 (29)
楼市阴云密布 只为商业地产开“天窗”？ (29)
新政打击住宅投资 高回报捧红商业地产 (30)
游资进入 (31)
山西游资转战北京上海等一线城市商业地产 (31)
华润置地加速商业地产开发 (33)
恒大数十亿投资旅游综合体提速商业地产布局 (35)
万科多个城市涉足酒店开发 战略向商业地产倾斜 (36)
一线城市商业地产发展趋势 (37)
北京市2010年商业市场的发展趋势 (37)
上海“轨交商业地产”发展无可限量 (38)
深圳罗湖未来承接关外需求拉动商业地产 (41)
深圳金融服务业会刺激商业地产上升 (42)
广州商业地产前景被看好 各大开发商来势凶猛 (43)
房地产行业电子书推荐 (45)
2
中投顾问点评：调控下的投资机遇限购令成就商业地产在房价经历了八、九月份的暴涨之后，国家为了稳定房价，出台了第二轮调控。
相比之前的所有调控，这一次的调控的力度是最大的，它不仅对按揭买房做出了严格的限制，还出台了史无前例的限购令，以深圳为例，按照限购令的规定，深圳户籍家庭只能购买两套房，非深圳户籍只能购买一套房，而交社保不足一年的，则在深圳买不了房，不管你是按揭还是一次性付款。
而不仅是深圳，包括北京、上海、广州等多个一线城市都出台了限购令，有些城市的限购令，比深圳的还要严格。
毫无疑问的，这一政策对楼市的冲击非常大。有很多人都认为，在严厉的调控政策的影响下，楼市将走上一段时间较长的下滑期，而在这个时期内，房地产市场将不再有投资机会。
在调控令的影响下，住宅市场虽然收到了冲击，但是对商业地产反而是利好，甚至可以说，限购令后，商业地产将得到巨大的发展。
之所以这样判断，原因有以下两点：
首先，商业地产不受限购令政策限制。
此次政府进行如此大力度的调控，目的是想稳定房价，促进民生，让更多的人买得起房。而商业地产却不在民生范围之内，所以，这次的限购令仅限于住宅，和商业地产无关。
在调控政策之前，商业地产的发展一直非常的稳健，也非常的健康。在不受限购政策影响的情况下，商业地产将继续之前的发展趋势，健康发展。
其次，商业地产将成为投资者新宠。
限购令出台后，很多投资者已经不再看好住宅投资，而那些虽然继续看好住宅投资的投资者们，也因为限购的限制，无法继续购买。这就让很多投资者手上的钱无法投向市场，成为了闲钱。对投资者们来说，钱是用来赚钱利润的，钱闲在手里也是他们无法忍受的，为了让手上的资金不贬值，为了让手上的资金专区更多的利润，他们必然的会积极的寻找其它的投资渠道。而在中国，大部分投资者都只有股票和房地产两种渠道，股票因为操作性不强，所以一直以来
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都只是小众投资者的理财渠道。大部分投资者现在唯一能选择的，只有房地产里不受调控影响的商业地产。
因为如此，现在有很多的投资者已经开始转向商业地产，他们已经开始对商业地产进行考察，而有些人则已经开始出手大量的购买。近期，在罗湖的鸿隆世纪广场大手笔购买写字楼的投资者，就都是以前的住宅投资者。
可以预计，在未来，将会有很多的投资者转做商业地产的投资，也可以预计，未来住宅市场里的资金大部分都将转移到商业地产里。受此影响，未来的商业地产，必将实现巨大的发展，而商业项目的价格，也必将再一次的实现飞跃！
最后，现在还在住宅市场优越不觉的投资者，现在还没有找到好的投资项目的投资者，可以尽快调整投资策略，关注商业地产，特别是，关注市场上表现最佳、9月份的商业地产销售冠军—鸿隆世纪广场。
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2008年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。从租金情况来看，2008年商业地产市场出现明显的调整。2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元，同比增长11.5%，增幅同比回落28.6%。
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前言
商业地产的开发代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平，同时也因为商业地产丰厚的利润和辉煌的发展前景，商业地产已经成为继住宅开发之后的新一轮的开发热点。一线城市城市商业地产的发展主要表现在以下几点：
城市改造带来商业地产发展机遇
商业中心的发展应当与城市发展的节奏合拍，现在大规模的城市改造，为商业地产开发创造了良好的契机，无论从商业角度还是地产角度来看，现在发展商业地产生逢其时。
传统商业日趋衰落，新兴业态增长迅速
传统的百货商场因为管理水平低下、功能单一而日趋衰落，一些新兴的商业业态，如大型超市、综合购物中心、SHOPPINGMALL、各类专业市场、产权式商铺如雨后春笋般兴起。这些新的商业业态在将一些新的消费理念引入济南的同时，也引发了投资者的关注。
商业地产供需两旺
在当前经济形势下，债券、储蓄、证券、房地产几种投资方式中，无论从投资风险还是回报率来分析，作为个人投资，房地产是最佳的选择之一。相对于住宅和写字楼，商铺的商业特性更为明显，这就决定了它更具有投资价值。在北京、上海、广州、深圳等大城市，投资商铺早就成为最为热门的投资方向之一，而现在的济南正在向这个方向努力着。
商业地产火爆背后的逻辑
商业地产的走高是历史的必然，可以说是商业资本高速圈地以求更大市场份额和民间资本进入投资领域的客观要求。首先是巨额利润的吸引，使开发商趋之若鹜：房地产市场的许多商业项目租售价格都居高不下，其价位基本是同等地区商品房和写字楼的2至3倍，有的甚至更高。在这种高额利润回报的诱惑之下，老牌房企加大了商业地产的开发，处于初级发展阶段的开发商也纷纷在中心或新兴商业区大兴土木。其次是商业地产较高的投资回报率吸引了众多的投资者：据测算，在眼下的房地产市场，住宅投资收益率约为5%到10%，而商铺投资的收益率则为10%～20%，有的甚至达到30%以上。
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。相较住宅市场，商业地产市场显得很冷清。2009年中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。另外，2009年商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中
一线城市商业地产发展现状
北京2009年商业地产市场总结
受政策推动，2009年全球经济已经开始走向复苏，而
中国经济的复苏正在引领全球。在政府适当宽松的货币政策
和积极的财政政策下，中国2009年整体经济形势较平稳，
预计经济增长达8.2%至8.6%左右。北京市GDP达11346亿
元，增长9.6%。在总体经济形势较平稳的状态下，北京市
商业地产在2009年的发展总体呈“V”字形先下滑再缓步
回升的趋势。
由于延续2008年金融危机的影响和北京市商业用地供
应量的紧张趋势，2009年上半年开发商并无太多新的项目
推出。第一季度，受环境及气候的影响，市场总体还比较低
迷，并没有新的大型商业项目开业。二季度，相继有四个新
项目开业，分别是位于王府井的金宝汇购物中心、东直门桥
西南侧的北京来福士广场、朝阳门桥东南的悠唐生活广场和
崇文门的国瑞购物中心，但由于全球经济尚未全面复苏以及
市场定位不准确等原因，新开业项目整体招商运营情况并不
理想。
另一方面，由于商业地产的租金出现下滑，空置率上升明显，投资者对于商业地产的投资意愿较低。而受到北京国庆活动和相应的安检升级的影响，许多项目的竣工入市时间不得不推迟到年内第四季度。
下半年初的走势也并不十分乐观，空置率持续上升。但至九月份，在国家宏观调控、经济政策的双重推动下，空置率有所降低。北京2009年第三季度的商铺物业市场整体空置率出现了下降，由第二季度的17.67%下降了0.67%到17.00%。市场整体数据的下降主要归因于王府井、东直门和燕莎等老商圈的逐步改善、完善。由此也可见，真正能够吸引零售商的依然是策划成熟的、配套完善的商圈。
中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出，近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的
在越发明亮的经济前景下，北京中高端商铺物业市场的需求正在逐渐上升。在2009年下半年一些零售商又开始重新积极为开设新店或店铺搬迁寻求理想的位置。第三季度，随着个别物业中成交数量的增多，以及对市场增长的预期，中高端购物中心首层平均租金下降速度已经开始减缓。
近几年北京市商业地产土地供应量逐年减少。2009年土地供应总量在5700公顷左右，其中新增建设用地严格控制在3300公顷以内。其中商服用地仅有200公顷，较2008年减少60公顷。土地的减少导致拿地竞争压力的增加，并直接引起开发商土地取得成本的提高。2009年一月至十月全国商品住宅销售面积增长50.1%，办公楼销售面积增长28.2%，商业营业用房销售面积增长32.9%。与住宅市场的迅速回暖相比，商业地产回暖速度偏慢。但在经济复苏的缓慢过程中，零售商、投资者都在静观其变等待时机，这时的北京市商业地产市场复苏的效率已经十分令人欣慰。
对于投资者而言，由于投资商业地产成本高、回报时间长、流动性差及税费高等原因，往往对商业地产投资不积极。反过来，投资住宅市场似乎更有优势，于是长期以来形成了住宅市场投资的良性循环，甚至由于住宅市场的过热导致了商住倒挂现象。但倒挂只能是短暂的，随着经济总体的不断上升趋势，商业地产的价格将会再次提升。同时目前土地成本、建设成本及销售成本都在逐渐升高，从理性的角度看，商业地产的价值被低估了。
对于零售商而言，此前受到全球金融危机的影响，许多原有的开店计划不得不进行调整。因此，2009上半年北京的优质零售物业租售需求情况比2008年同期有了大幅下滑。上半年大
中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，
多数零售商非常谨慎，并不积极拓展市场，增开新店。部分外资零售商受到其本土市场业绩大幅下滑的影响，调整了在中国市场的扩张计划，于是缩减了这一年新开店的数量。奢侈品零售商表现最为明显，同时奢侈品店在北京的数量在现有商Array圈内已趋于饱和，若没有优质的新型商圈诞生，便很难再吸
引新的奢侈品零售商进驻。而相较之下内资零售商受到的影
响较小，但门店零售额的下滑对市场的整体信心有较大的打
击。内资零售商更倾向于比较保守地在成熟商圈的商场内新
开门店。但是考虑到租金成本及市场拓展等因素，优质的、
策划新颖的新项目或将成为内资零售商的更优选择。
总的来说，北京市商业地产市场由于受2008年国际金
融危机及国内房地产业宏观经济的影响，在2009年商业地
产气候整体转暖的步伐显缓慢而艰难，但是总体上是先下滑
触底后，再平稳且持续向上的。
深圳商业地产半个甲子年的沧海桑田
商业地产，广义上指写字楼、商铺和厂房；狭义上仅指
的是以街铺、ＭＡＬＬ为代表的商业物业。本文主要使用广
义含义。
30年，对于一个人而言，可能意味着生命中最黄金的时间；而对于一段历史，只是沧海一粟。30年对于深圳商业地产，见证了其从无到有、磨砺壮大的过程。纵观半个甲子年的深圳商业地产，有四个特点。
【第一个特点： 主题词——西进、扩容】
深圳城市中心沿着罗湖—福田—南山—宝安轨迹变迁，深圳商圈的发展呈现出自东向西延伸的态势。深圳商业地产起步于罗湖，逐渐向东门、华强北、福田中心区、南山等地发展。传统、单一的商业发展模式也逐渐向现代化和多元化发展，形成集餐饮、休闲、办公于一体的综合区。
深圳的商务办公带也呈现明显西移态势。人民南作为深圳商务办公的起点，见证了改革开放初期的艰辛。在《深圳城市总体规划（2007－2020）》草案提出后，福田中心区写字楼成为深圳的新旗帜，并集保险、证券、基金、银行等金融机构于一体，承接港资、外资金融机构的部分后台业务。随着宝安大道和深南大道的连通、地铁1号线的延伸，宝安滨海大道和南山滨海大道的连接、广深沿江高速的建设，南山和宝安商务写字楼的开发必然迎来黄金时代。由于西部通道对于促进西部城区商业繁荣具有巨大的推动力和南山、宝安二区庞大的人口隐含着的消费力，美联物业认为，罗湖和福田商圈将进一步精耕细作，而南山、宝安将进是未来商业地产的发展新兴区域。
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2008年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。从租金情况来看，2008年商业地产市场出现明显的调整。2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元，同比增长11.5%，
【第二个特点：商业地产与“狼”共舞】
从投资主体角度分析，深圳商业地产走过从国有资本——引进外资——集体经济——民营资本——个人投资的发展历程，每次随着新的投资主体进入，市场化程度愈加深化。各投资主体相互渗透与交织，演绎着与“狼”共舞的生态链。
近年，外资投资机构再度活跃于商业地产项目，美资西蒙房地产集团公司、摩根士丹利、高盛等先后进入国内的商业地产市场。为抑制炒风，深圳市政府于2007年颁布了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（深国房2007254号），“商业限外令”从此登台。
美联物业认为，“限外令”并未令外资却步，而投资主体的多元化正是商业地产的生态模式，国内的大型开发商和外资机构占据了商业地产的上游，中小投资机构及个人投资者在产业链的下游。
【第三个特点：商业与住宅互补】
城市化进程是中国商业地产健康发展的长线支撑。短周期里，商业与住宅的关系表现在两方面：首先，住宅市场的逐步完善为商业地产发展提供了消费基础。其次，就房地产投资领域内而言，两者为投资互补品。
一般而言，住宅和商业投资可以兼顾。目前国内的经济环境似乎朝着有利于商业投资的方向发展，表现在以下几个方面：
一是住宅投资的争议性逐渐加剧。投资本身是市场行为，但随着房价飙升，热点城市的普通住宅的房价已远远超出了普通老百姓的支付能力。而投资商业，由于不涉及民生，其争议性和政策风险要远远小于投资住宅。
二是商业投资与住宅相比，至少有两个方面优势：一是坐拥资产增值，二是租金回报率远远高于住宅。
三是商业产品线越来越丰富，为投资客提供了多样的选择。
四是有产者的财富积累速度在加快。与其他地区相比，沿海地区具有更强的储蓄倾向和理财偏好，这也为商业地产的发展提供了广阔前景。
五是由于国内通胀和人民币升值预期，实物资产成为避险资产，因此房地产将在一个比较长的时期成为“现金牛”。相信随着深港一体化和泛珠三角合作的深化，深圳商业地产正迎来新的春天。
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2008年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。从租金情况来看，2008年商业地产市场出现明显的调整。2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元，同比增长11.5%，
【第四个特点：升级换代不间断】
商铺方面，30年来，深圳已经由以街边杂货铺和老式百货为主，转变成为以各类大型超市、百货商场、购物中心为主的现代化商业流通模式。随着茂业、天虹、太阳、岁宝、海雅、华润万象城、深国投广场、港隆城、京基百纳、怡景中心城、星河·ＣＯＣＯＰＡＲＫ、益田假日广场等一批本土零售业茁壮成长，吸引了诸如沃尔玛、吉之岛、家乐福等外资零售巨头的入驻，使得深圳商业经历了“从无到有”、“从小到大”、“从单一到多元”的演变过程，影响和改变了全国的零售业发展格局。
深圳零售业“从无到有”、“从小到大”、“从单一到多元”快速发展，主要有四个动力：一是市场经济的发展，为深圳零售业的发展提供了机会与动力；二是国有企业少，对外开放方面也更具主动性；三是外资零售巨头进驻，国外的大型连锁超市沃尔玛、家乐福最早将总部设在深圳，他们既带来国际上最先进的经营理念和管理方式，也带来竞争压力，对深圳零售业起到很好的推动与促进作用；四是深圳零售企业对外扩张模式比较灵活 中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2010年第一季度，我国商业地产市场有比较好的发展，主要是因为随着实体经济的恢复，城市化进程进一步加快，商业用房跟整个居民
一线城市商业地产二季度活力四溅
无论是一线城市北京、上海、广州、深圳，还是苏州、
杭州、郑州等二线城市，商业地产的活跃已经成为楼市的
亮点。
【北京】
潘石屹介绍，从2007年开始，北京的住房价格飞涨，
而商业地产（包括写字楼）并没有多大的涨幅。住房与商
业地产从价值上看形成了“商住倒挂”的奇怪现象。2010年
3月下旬开始，政府出台了一系列抑制住房价格的政策，
商业地产的优势开始显现出来，尤其是城市中心繁华区的
商业地产更受市场欢迎。北京2010年最大体量的商业地产
项目潘石屹的银河SOHO开盘三天创下46.75亿元的热销佳
绩，其中仅6月27日开盘当天，银河SOHO销售金额就达到
其是城市中心繁华区的商业地产更受市场欢迎。
【上海】
不少房企将2010年的投资方向锁定在了商业地产领域。仅在上海，仲量联行发布的一份报告表明，2010年上海非中央商务区甲级写字楼体量，将由2009年的50万平方米猛增至100万平方米以上，成为有史以来增幅最大的一年。
据DTZ戴德梁行调查(上海)，第二季度上海市甲级写字楼成交租金为每天6.8元/平方米，空置率达到12.13%，环比下降了0.87个百分点，同比则下降4.25个百分点。预计2010年第三季度整体市场仍将保持平稳，伴随企业景气指数上扬带动就业市场需求增长，以及外商投资幅度的加大，未来写字楼需求将持续旺盛，预计租金将小幅上扬。
本季商铺市场迎来了大量的新增供应，总存量达到1903193平方米，但这并没有影响整体的入住率及租金的走高。高端商铺市场平均租金环比上升了2.67%，为每天52.11元/平方米；平均入住率为90.78%，环比上升了0.97个百分比。DTZ戴德梁行分析师认为，世博会开幕至今吸引了超过2000万参观者，不仅推动了传统旅游消费，也刺激了休闲、娱乐、会议等非传统旅游消费；随着淮海路商圈品牌调整的结束以及世博会效应的延续，相信租金上涨的趋势将在上海高端商铺市场得以延续。
【广州】
广州第二季度前两月住宅销售近80万平方米，环比下跌15.9%。报告称，尽管房价在政府一连串调控影响之下初见下降，然而购房者仍然期待调控效果的进一步深化，市场观望气氛仍然存在。买家态度也令房价略有下调，二季度房价为13064元/平方米，环比下降0.9%。住宅市场一片胶着之下，广州的商业地产却呈现逆市上涨。数据显示，第二季度甲级写字楼租金环比上升2.25%，月租金为114.3元/平方米。
【深圳】
在深圳，来自一家市场机构的研究数据显示，6月上半月，深圳一手商业地产成交面积3.86万平方米，成交套数为271套，环比分别增加169.55%、96.38%；二手商业地产成交面积为3.46万平方米，环比增加5.53%，二手商业地产成交套数为345套，环比减少21.05%。同期北京商业地产市场，一手成交面积13.55万平方米，环比增加36.55%，成交套数为674套，环比增加2.9%。据媒体报道，在深圳，由于惜售现象，甲级写字楼已经出现明显价格上浮。
新政之下 上海商业地产当红不让
“十二条”充分反映了政府抑制住宅投机的决心--复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，无论是政策内容，还是其出台的时机，都是对投资性、投机性购房者释放信号，不要再做炒房的美梦了。无独有偶，针对"十二条"，著名财经评论员叶檀最近指出，住宅利润的黄金时
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2010年岁初，房地产紧缩型调控拉开大幕，4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，调控力度力度之大，堪称史无前例。新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者，未来商业地产发展必将迎来
代已经过去。投资者"逢开必买、逢买必赚"的疯狂将不复存在。而与之相对，商业物业由于未受"限购"、"限贷"政策影响，反而迎来多年未见的火爆行情。专家分析，新政很大程度上将影响投资资金的流转方向。
过去10多年来，住宅市场和商业地产的走势，往往呈现出此消彼长的"互补"形态，住宅火爆，则商业萧条，反之亦然，现在新政的落实，以及房产税这把"悬头之剑"，将给住宅市场带来至少3～5年的深度调整，投资商业，正当其时！
【中山公园、大宁绿地后 下一个10年属于顾村公园】
20年前，地处长宁区的中山公园吸引了上海的目光，作为较早的商业中心，中山公园商圈无疑是成功的典范。10年后，以当时浦西最大的公园--大宁灵石公园为中心，依托宜居之城的良好规划，一个国际生态生活圈迅速成型，而数十万城市精英人口的聚集，也造就了大宁国际广场等高端商业中心的财富传奇。
当中山公园、大宁绿地的辉煌已成为商业地产界的成功典范，新兴的顾村公园副中心正以惊人的速度异军突起。顾村公园占地435万㎡，是上海最大的郊野公园，比纽约中央公园更大，相当于大宁灵石公园的7倍。更借势地铁1、7号线"双轨制"利好，一举鼎定北上海人居中心、商
业中心，以及文化生态中心位置。
【6,000,000:0 顾村消费空白谁来填补】
近两年来，顾村板块在上海市场一枝独秀，绿地公园7
号、保利叶上海等数十个高档楼盘的，周边600万方住宅总
量，形成了北上海国际级城市副中心。但数以十万计居民的
消费需求，独缺一个全业态的大型商业中心来填补！绿地集
团正是基于城市发展角度，于顾村公园正对面，倾力打造20
万方大型城市综合体绿地?北郊广场。
作为顾村唯一大型商业综合体，绿地?北郊广场不仅拥
有20万方的超大型规模，涵盖商业、办公、酒店公寓等符合
物业；更集生态、娱乐、休闲、购物、情景体验为一体，独
揽板块内高端客源，成就生态与商业并重的公园式商业集成
体。
【财富先机 世界500强抢先入主】
绿地?北郊广场5月开盘热销盛况犹在眼前，11月蓄势待发72-280㎡产权铺，即将荣誉续推。此次推出的可餐饮全功能铺位，部分挑高达到惊人的5.4米，真正做到1层价格2层空间；全框架结构，可自由分割组合，体现出"高人一等"的性价比。
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了中国商业地产市场的未来前景与发展趋势。您若想对商业地产
中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，广义的商业地产包括写字楼、公寓、会议中心和商业服务业等经营性场所。其中写字楼就是专业商业办公用楼的别称，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。在经济发达的大都市，商务精英们对办公环境的要求进而提升，
据了解，作为新型3D式开阔街区，绿地?北郊广场以其极具特色的街区式生活消费理念，吸引了诸多大牌进驻，据悉：国美、美格菲、上影、第一食品，以及世界500强品牌大卖场等已意向入驻，将成为北上海居民最主要的消费场所。中小投资者亦可凭借大型主力店的丰富经验和大量人气，轻松分得一杯羹
【“9月上海商业地产 成交面积创新高”】
住宅市场正承受一轮轮调控重拳，商业地产市场看上去则丝毫未受影响。
汉宇地产市场研究部最新统计显示，1-9月，上海市商业地产成交面积为173.3万平方米，与楼市火爆的2009年同期相比增加25.2万平方米。供应量同样也较2009年有大幅增加，183万平方米的总供应量相比2009年同期增加近25%。
来自汉宇地产的数据显示，2010年以来商业地产月平均成交量为19.2万平方米，为上海历年以来月均成交量的最高值。从4月份楼市新政实施以来，商业地产每月的成交量一直处于历史高位，几乎每个月都超过19万平方米，其中9月份达到历史最高值，为28.56万平方米。
不过不同类型商业地产的价格走势不尽相同。数据显示，近郊的一些专业主题市场类商铺虽然成交量很大，但价格普遍不高，且明显低于所在区域住宅价格；而位于上海重点规划区域内的靠近轨交的社区型商业及大型商业综合体的价格，则呈现强劲上升趋势。
对此，汉宇地产市场研究部认为，商业地产将成为此次楼市调控的幸运儿，不仅不受打压，而且长期来看，从住宅市场撤出的资金将有大量进入商业地产之势。
汉永丰行置业有限公司董事长汪洋表达了相同的观点。他称，“沪12条”中最严厉的“限购令”，只是针对住宅市场，并不限制购买公司等商业地产，预计很多人将会涌入商铺投资领域，2010年下半年到2011年上半年，预计将迎来一场商业地产的盛宴。
CORC主任、房讯网CEO刘凯预计，未来一段时间，写字楼、商铺等项目将会成为此轮楼市二次调控下的投资主流产品。
另据来自仲量联行的数据，2010年第三季度，上海全市甲级办公楼的平均租金增长5.1%，至7元/平方米/天。浦西办公楼租金环比（比上季度）增长6.6%，为2008年初以来的最大涨幅，平均租金达到7.0元/平方米/天。在浦东，租金环比增速小幅放缓至3.2%，平均租金为6.9元/平方米/天。
“来自国外的零售商们正积极寻求大面积的办公空间，以支持其零售连锁店在全国范围内的扩张。优质商铺市场需求保持强劲，使得上海商用物业租金继续上涨、空置率维持在1%以下。”仲量联行上海董事总经理顾东尼说，随着境外投资者对中国经济增长前景的信心增强，以及国内保险公司购买商业地产物业的细则颁布，大宗物业投资市场的购买预期增强。初步数据显示，
中投顾问高级研究员黎雪荣认为，目前中国正处于经济转型时期，传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式瓶颈显现，随着地价的飞涨和优质地块的稀缺，传统住宅拿地成本越来越高，大部分地产公司
2010年上海的大宗物业投资成交额已达243亿元。仲量联行上海投资部总监韩瑞杰表示，进入第三季度以后，许多投资者出于对国内保险公司购买需求的憧憬，重新开始寻找投资机会。
2010年深圳商业地产投资价值分析
谈到房地产，人们总会自然而然的想起住宅，2009年，深圳住宅市场成交火爆，成交量屡创新高，楼市价格一路狂飙。住宅市场的快速发展为深圳经济回暖做出了巨大的贡献，也为相关企业和投资者带来了巨大的财富，但同时，“高房价”因涉及太多的民生问题而引来了政府的调控，当全社会都专注于讨论住宅市场的未来发展形势时，房地产行业的另一个领域——商业地产却迎来了发展机遇。
可以说，近年来深圳房地产行业的发展基本以商品住宅为重心，住宅市场的快速发展光环基本上掩盖了商业地产，但是，2009年深圳商业地产已经初露端倪，从2010年开始，我们有足够的理由相信，深圳商业地产将迎来历史性的发展机遇。
一、深圳商业地产概况
从概念上理解，商业地产是一个泛商业的概念，在功能上区别于住宅地产，指的是用于商业用途或者具备商业、经营办公功能的地产，主要包括商铺、写字楼和厂房。虽然没有住宅市场成交那么火热，但是2009年深圳商业地产市场同样获得了巨大的发展。
以写字楼为例，2009年写字楼呈现供需两旺局面，供应量、成交量和成交价格都创下了2005年来新高。根据国土局数据统计，2009年写字楼物业新增供应约90.8万平米，同比上涨约50.8% ，并且，四成以上物业以租赁方式供应，“只租不卖”的趋势有所加强。成交面积48.5万平米，同比上涨132.75%。
成交均价24948元/平米，同比上涨30.01%，相比2004年，均价涨幅约为147%。从成交区域来看，2009年写字楼成交以福田、南山为主，两区约占全市84.5%的成交份额。
数据来源：深圳市国土局和中联地产市场部
相比而言，商铺类表现相对较弱，商铺类物业成交面积自2004年以来呈下降趋势。根据国土局数据统计，2009年商铺类物业新增供应约43.1万平米，同比下跌约32%。成交面积约19.5万平米，同比上涨5.87%；成交均价20092元/平米，同比上涨19.91%，相比2004年，均价涨幅约60%。从成交区域来看，龙岗占比超过四成，在一定程度上拉低了2009年全市商铺类成交均价。而2007年以来，新建商铺类物业供应及成交逐渐以关外两区为主，所以均价水平也相对不高。
从以上交易数据我们可以看到，2009年商业地产成交量和成交价都出现了一定幅度的上升，特别是写字楼表现更为出色，这表明商业地产已经受到社会各类资金的关注，成交开始活跃。我们相信，2010年深圳商业地产将继续呈现这种供需两旺的局面，成交量和成交价格将维持上涨态势。
二、深圳商业地产将迎来发展机遇
受经济发展、行业变化和城市规划这三重因素的刺激，我们认为，深圳商业地产在2010年开始将会迎来历史性的发展机遇。理由如下：
1、 经济发展为商业地产发展带来巨大需求
中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，2009年上半年，中国写字楼市场继续受跨国企业预算缩减的影响。尽管降幅趋缓，大多数城市的写字楼租金依旧下跌。但从2009年二季度开始，我国写字楼投资市场逐渐活跃，在第三季度北京、上海、深圳和广州均有数起大宗收购案例成交，更有
商业地产的功能决定了其发展轨迹必将与一个国家或者一个城市的发展息息相关，城市经
济发展和城市化进程是商业地产得以发展的重要基础保证。2009年，深圳经济快速复苏，走在
了全国的前列,深圳大城市进程将促使产业结构不断向高Array端制造业和服务业转移，这不仅会给商业地产的发展带来
巨大的需求，同时也将促使商业地产向多元化、高端化发
展。
深圳市作为我国改革开放的前沿城市和全国金融中心
之一，城市综合实力位居全国大中城市的前三甲，具有较
强的区域辐射能力，吸引了大批企业的入驻。2009年以来
深圳总部经济不断发展，引来如中信证券企业总部、阿里
巴巴南方总部等知名企业的总部相继落户深圳，而中国平
安、中国人寿、民生银行等也纷纷在深圳CBD购买土地自
建写字楼，包头银行、宁波银行、湛江商业银行、浙商银
行等区域性银行纷纷在深圳开设分行，而资本市场创业板的推出也吸引了更多企业进驻深圳。
同时，深圳本土中小企业的商业需求也在不断扩大。一方面表现为深圳中小企业规模不断扩大而产生商业规模需求；另一方面表现为众多新生中小企业的商业需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳经济特区促进中小企业发展条例公告》，把中小企业发展纳入国民经济和社会发展总体规划，政策将从金融、技术、规划等多方面支持和促进深圳中小企业的发展，而
中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，2009年上半年，中国写字楼市场继续受跨国企业预算缩减的影响。尽管降幅趋缓，大多数城市的写字楼租金依旧下跌。但从2009年二季度开始，我国写字楼投资市场逐渐活跃，在第三季度北京、上海、深圳和广州均有数起大宗收购案例成交，更有
中小企业的不断发展也将为商业地产带来巨大的办公和经营需求。
2、 行业变化带来的商业地产价值重估
从国际上的成熟房地产市场来看，商业地产的价值应当在可比性的住宅地产之上。但是近年来，住宅市场成交火爆带动了住宅价格的不断攀升，上涨速度和幅度远高于商业地产，以致于目前深圳部分商业物业在价格上低于住宅物业的价格，投资回报率却接近住宅的两倍，目前深圳商业地产处于明显的价值洼地。另外，深圳毗邻香港，随着深港一体化的不断推进，未来深港在金融、商业、文化等各个领域上的大融合已经是大势所趋，但是目前深圳商业地产价值与香港的商业地产差距仍然很大，表现为具有可比性的商业物业深圳的售价/租价远低香港。虽然目前深圳的经济发展无法与香港相比，但是，香港已经处于相对成熟期，而深圳仍处于快速发展阶段，其经济规模和发展趋势将逐渐追赶香港，深港一体化的不断推进将刺激深圳的商业地产逐渐向香港靠拢。
2009年末开始的房地产调控政策的变化，将给房地产行业带来巨大影响。由于调控政策直指住宅地产，而商业地产较少涉及民生问题，投机气氛较弱，所以不在政府的调控范围之内，其政策环境的宽松必将吸引更多的投资资金。同时，住宅政策环境的变化也引起了住宅开发商经营模式的转变，2009年至今，万科和金地、华侨城集团先后宣布布局商业地产，“开发”+“持有”必将成为大型开发商的发展方向。而其他知名开发商如华润、保利、绿地等早在几年前就已经涉足商业地产。随着地产大鳄不断进军商业地产，将使得商业地产领域进入战国时代，将不断促使商业地产向高端化、集中化、综合化发展，从而促使商业地产步入快速发展的轨道。
3、 城市规划带来的商圈发展机遇
近20年来，得益于改革开放和深圳大城市化进程的推进，深圳的商业发展也经历了一个快速发展的过程。深圳商业地产起步于罗湖，随着城市发展自东西两翼向中心推进，消费中心随之西移，商业区也逐渐向东门、华强北、福田中心区等商圈发展。传统、单一的商业发展模式也逐渐向现代化和多元化发展，形成集商贸、餐饮、休闲、金融、商务、办公于一体的综合区。《深圳2030城市发展策略》提出，未来深圳应充分考虑区域发展的要求，发挥重要空间区位的作用，进而提升深圳在区域中的地位和影响力。“南北贯通、西联东拓、中心强化、两翼伸展”将是未来深圳城市空间拓展的主要思路。深圳商圈的发展也呈现出自东向西滚动的态势。按照目前的分布格局，我们将深圳主要市区级以上商圈划分为三类，即成熟商圈、热点商圈和潜力商圈。
中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。另外，2009年10月1日起，修订后的《中华
成熟商圈：罗湖金三角商业区（东门-人民南-宝安南）和华强北商业区等商圈起步较早，发展较为成熟，虽然投资回报率较高，但是市场饱和度也相对较高，物业供给和需求趋于平衡。所以，这部分商圈未来的投资机遇或许在于商圈改造上。
热点商圈：福田中心区、车公庙片区、南山中心区和前海片区，我们认为，从商圈的角度来看，目前最具有投资价值的商圈是福田中心区，该商圈是深圳市的CBD，全市的金融、商贸、会展、行政、文化中心，其商业物业供不应求的局面最为严重，空置率低，根据中联地产调研结果显示，仅3%；而投资回报率较高，达5%以上。车公庙片区、南山中心区和前海片区则是发展较快的商圈，物业价格和租金价格都略低于福田中心区，但投资回报率相对较高，商业地产未来升值空间较大。
潜力商圈：虽然目前关外两区——宝安中心区和龙岗中心区的商业氛围仍无法与关内相比，但未来发展潜力较大，况且随着关外一体化和地铁工程的推进，这两个商圈蕴藏着巨大的
发展潜力，其商业价值将在未来几年后逐渐显现出来。
三、深圳商业物业投资价值分析
2010年或将成为深圳商业地产的发展元年，而未来十年也将是商业地产快速发展的黄金时中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，
期。基于对商业地产前景看好，我们认为投资商业地产的机会已经来临。而面对深圳众多商圈和类型丰富的商业物业，如何评估深圳商业物业的投资价值就摆在了我们面前。我们认为，商业地产的投资价值直接体现在两个方面，其一是商业物业的保值增值功能，即买卖价格的稳步提升。其二是商业物业的租金回报率，即商业物业能够带来的稳定收益能力。而如何判断商业物业能否具有这两个价值潜力则与物业外部条件和内部条件密不可分。
商业地产的宏观环境分析：经济、政策、信贷及行业发展
商业物业的外部环境包含：地理位置、城市规划（政策支持）、片区环境、交通设施、商圈规划、商业气氛、人流及客流等。
商业物业的内部条件包含：开发商及管理商综合能力、项目规模、项目定位、形象设计、建筑风格、建筑格局、建筑质量、经营模式、客户群体。
以上的内、外部条件决定了商业物业的投资价值，最终会体现在商业物业价格的升值能力和租金回报能力上来。所以，对商业物业投资价值的分析，也基本将基于以下分析方法： 中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场
以下，我们将介绍两个典型的商业地产案例，从横向对比和纵向对比，来展示商业物业的投一：东门八达商城临街商铺投资分析
的一个转角处，
面积74平米，2004年原始登记价为
早、最
资价值，案例中数据均来源与中联地产市场研究中心数据库。由于以上我们已经对商业地产的宏观环境进行了详细的分析，较看好未来商业地产的发展形势，故案例中将不再重复分析宏观环境，而主要从商业物业的外部、内部和投资价值进行分析。
案例该铺位于罗湖区东门商业步行街八达商城400万（当时租金约2万元/月）。2005年业主陈先生挂牌出让给李小姐，成交价格为700万元，经过了2年之后，08年又成交两次，价格分别为1200万和1800万，2009年同样转手两次，最后孙先生以2600万元成交。目前该物业业主孙先生又再次放盘，放盘价为3500万元，尚未成交，目前租金2800元/平米。（案例来源于中联地产工商铺，业主均为化名） 外部环境：该物业位于东门商圈。东门是全国十大著名步行街之一，是深圳形成时间最
成熟和最具规模的商业旺区。以人民北路和解放中路为轴线，以太阳广场到东门茂业百货为最
中投顾问发布的《2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》指出，商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。商铺具有高成长、高增值的特性。改革开放以后，商业、服务业活动场所逐步告别了计划配置的模式，度过了商业经营企业自建自用的短暂时期，伴随着住宅商品化的浪潮，步入了商
核心地段，形成了全国面积最大的商业步行街，集商贸、购物、游乐、观光、休闲、居住、办公为一体的多功能、现代化商业街区。浓烈的商业气息和巨大的人流是东门的最主要表现。 基本资料：
物业类型：商铺类物业，并且为临街转角铺位。面积为74平米
放盘总价：3500万元 楼面均价：47.3万元/平米
租金总价：20.7万元/月 租金单价：2800元/平米
投资价值分析：
1、保值增值功能：该物业2004-2009年成交价格不断上涨（如图），涨幅巨大，接近9倍。租金更是上涨了10倍有余。
2、投资回报能力：
? 以当前放盘总价3500万及租金2800元/年计算，租金回报率为7.1%。? 若08年初买入后持盘到现在，以当初购买总价1200万计算。投资回报率可达20.7%。? 若04年陈先生不卖出物业，并持盘到现在，1年即可收到租金12*20.7=248万。2年即可收回400万的成本。案例总结及建议
该物业地处黄金地段，并且属于临街、双面铺位，具有较高的商业价值。而从历史走势来看，该物业的价格和租金不断走高，投资回报率呈持续上涨趋势，该物业未来仍具备一定的升值潜力。但目前该物业总价较高，对投资者资金实力要求较高，并且随着总价不断提升，准入门槛越来越高，物业流动性将有所下降。所以，该物业适合资金实力强、能够持有物业时间较
久的投资者。