云南财经大学学报2012年第1期（总第153期）金融研究
集中化策略下房地产投资信托绩效评估与启示
———以新加坡上市REITs为例
刘开瑞，钱兰
（陕西师范大学国际商学院，西安710061）
摘要：一定可接受的风险水平上，实现基金单位持有者投资价值最大化是房地产投资信托（REITs）应当追求的最关键目标。通过从盈利水平和风险程度两个方面，对新加坡7家业务类型各异且布局侧重各有不同的权益型上市REITs的业绩水平进行测量与评估，得出：在一定限制条件下，集中投资于不同房地产类型使得REITs的盈利能力和市场风险存在差异。最后，在此基础上提出对发展中国REITs基金产品的启示。
关键词：集中化；房地产投资信托；绩效评估
中图分类号：F293．3文献标志码：A文章编号：1674－4543（2012）01－0087－08
一、引言
REITs在美国已经有一个较长的历史，而这种投资形式在亚洲仅仅是迈入新世纪才开始有显著发展。新加坡政府积极出台各项激励措施，为增强其作为地区REIT中心的竞争力。因此，经过近10年的探索实践，新加坡REITs市场不断强势增长，在亚太地区最具活力。目前，新加坡证券交易所共上市23家REITs，总市值超过200亿美元。①
一定可接受的风险水平上，实现基金单位持有者投资价值最大化是REITs应当追求的最关键目标，而达到这个目标的要求是其未来进一步发展的基础。鉴于我国尚缺乏REITs研究案例，与此同时，发展REITs又是目前国内急于拓宽融资渠道、缓解银行信贷压力的现实需要，本文将应用一些最为广泛的数量及质量指标评价新加坡上市REITs的业绩，以求在深层次了解权益型REITs投资价值的基础上回答两个问题，即在一定的限制条件下，集中投资于不同房地产类型是否使得REITs的盈利能力和投资风险存在差异？如何运用集中化投资策略来建立并发展我国REITs基金市场？
二、文献综述
由于房地产及其投资具有不同于证券投资的特点，专家学者们对什么是有效的房地产投资组合存在较大的意见分歧，即投资经营策略的集中化与多样化之争。尽管现代投资组合理论在房地产投资中的运用是必要的，但不是万能的，它只能作为对传统房地产项目分析的一种补充。美国REITs发展历程表明，越来越多的权益型REITs趋向于采取集中化策略，专注于房地产市场中的某些特定部门当中，这已逐渐成为一种主流趋势。［1］
收稿日期：2011－08－29
基金项目：西安社会科学研究项目“西安非公有制经济发展研究”（09J68）；陕西师范大学人文社会科学研究基金项目“陕西促进房地产市场稳定健康发展对策研究”（09SZD13）
作者简介：刘开瑞（1963－），男，甘肃民勤人，陕西师范大学国际商学院副教授，管理学博士，研究方向为会计学和土地资源管理（不动产金融）；钱兰（1984－），女，河北沧州人，陕西师范大学国际商学院硕士研究生，
研究方向为土地资源管理（不动产金融）。
①数据来源于新加坡证券交易所（http：//www．sgx．com/）。
云南财经大学学报（2012年第1期）
对投资于不同房地产类型REITs的盈利性差异问题，国外一些学者进行了相关研究。Mueller and Laposa（1996）［2］通过对按照房地产类型分类的REITs在1976 1995年间3个不同时间段中绩效水平的研究，发现集中投资于不同房地产类型的REITs的回报不同。Cappozza and Seguin（1999）［3］分析了REITs的价值和管理风格之间的关系，发现进行多样化投资的REITs的运营费用更高，并且REITs提高其投资的房地产类型和区域的集中度使得它们的股票升值。Chen and Peiser（1999）［4］对1993 1997年间不同投资类型的REITs绩效进行了与Mueller and Laposa相似的研究，发现REITs的绩效与其背后的房地产市场的绩效有密切联系。此后，Ralph L．Block（2007）［5］在其享负盛名的著作《Inves-ting in REITs：Real Estate Investment Trusts》里再次提出，每种商业房地产都有其一系列特有的经济规律，熟悉一类房地产特性和供需问题的REITs的管理者远比那些试图不断适应几种不同房地产门类变化的公司更可能更好地通过在激烈竞争的市场环境中保持正确的经营方向，充分利用微小的机会获得更好的回报。与此相反，为了支持传统的观点，Avidon（1995）［6］引用了很多著名的REITs管理者的观点，指出成功的关键是拥有覆盖多个市场、多种租户的投资组合。Simonoff and Baig（1997）［7］特别强调，投资者应该确定他们所选择的REITs在房地产类型和所处地理位置上是分散的。Young （2000）［8］采用1989 1998年间的数据同样进行了类似探讨，得出权益型REITs市场有一体化趋势，房地产类型不是影响REITs投资回报的重要因素。由此产生两种截然不同的观点。在最近的研究中，Justin D．Benefield，Randy I．Anderson and Leonard V．Zumpano（2008）［9］的《Performance differ-ences in Property－type Diversified Versus Specialized Real Estate Investment Trusts》进一步就此争议，分别运用1995 2001年和2002 2006年间的数据进行了相关的实证分析，并指出，在不同时期内采用不同投资策略会使得REITs的业绩水平不同。
国内对房地产投资信托基金的研究起步较晚，鉴于缺乏现实案例，大多停留在对其起源、概念、国外运作模式、规则、现状介绍以及中国建立公开REITs市场的可行性探讨等，缺乏对于我国权益型REITs资产组合定位的系统性研究。任纪军（2006）［10］指出组合投资原理在REITs领域中的局限性，适用条件难以满足，远不如证券市场充分，并且提出了3点相应的理由，即房地产市场无法实现证券市场的近似均衡；REITs投资组合中的项目很难达到大数定律所要求的数量；投资于不动产的特殊性限定。王仁涛（2009）［11］结合我国房地产市场的发展阶段和融资状况进行了业务定位的分析，提出我国房地产投资信托基金应以房地产权益性投资为主，同时积极开展房地产证券投资和房地产融资等业务。吴世亮，黄冬萍（2010）［12］通过对我国房地产投资基金的投资方向的研究，认为国内房地产开发商的优势在于不断进行的房地产开发建设，而不在于商业地产的经营管理。整体销售对于房地产开发企业是最理想的模式，但成本过高，投资者难以支付。切零租售却使得经营状况不均衡，效益不理想，抑制物业升值潜力。REITs的出现可以较好地解决此类问题，REITs可以专注于某一类型和区域的房地产，如区域性的专业大商场REITs。
三、指标与样本
绩效是组织期望的结果，在此具体界定为一家上市REITs基金满足利益方，包括发起人（有一定资金实力的金融机构和房地产开发企业）、委托人（基金单位持有者）、受托人（独立于基金管理公司且有相关专业经验和稳健财务状况的公司）、代理人（基金管理公司）、债权债务人、监管部门等预期的程度。衡量上市REITs的财务业绩将选取两个重要尺度，即盈利性和风险度。毕竟，就其本质而言，可控风险范围内的所有者价值最大化是每一个商业组织的终极目标。
（一）衡量盈利能力的指标［13］
杜邦分析法（Du Pont Analysis）利用几种主要的财务比率之间的关系来综合分析公司的财务状况，是一种用来评价公司盈利能力和股东权益回报水平的经典方法。对上市REITs的盈利性考察是基于运用这种经典方法选取具有代表性的评价指标，基本思路是将其股本回报率逐级分解为多项财务比率乘积，这样有助于深入分析比较基金经营业绩。
股本回报率（ROE）=资产回报率（ROA）?股本乘数（EM）（1）=净利润率（NPM）?资产利用率（AU）?股本乘数（EM）
即：股本回报率（ROE）=
净利润
股东权益
（2）
=净利润
总资产?总资产
股东权益
=净利润
总营业收入
?总营业收入
总资产
?总资产
股东权益
（二）衡量投资风险的指标
股票价格的波动是股市的本质特征，是股票市场风险的显著表现。因此，对上市REITs的市场风险分析就是对REITs基金单位市场价格波动进行分析。波动性代表了未来价格取值的不确定性，这种不确定性一般用方差或标准差来刻画Markowitz（1952）。［14］
REITs日收盘价P的标准差σ或方差σ2：
σ=
1
N
∑
N
i=1
（p
i
－p）
槡2或σ2=1N∑N i=1（p i－p）2（3）
它们反映了REITs波动的基金单位价格对其波动中心（价格平均值）的波动程度（离散程度），标准差或方差的数值越大，则价格的波动程度越大，REITs的市场风险也越大。
（三）样本选取与限制条件
选取在新加坡证券交易所上市的7家分别专注于特定物业类型的REITs基金样本，它们成立时间相对较早且运营经验丰富，总资产规模占据新加坡REITs市场的半壁江山，具有很强的代表性。这7家REITs样本基金分别是嘉茂信托（CapitaMall Trust，购物中心）、嘉康信托（CapitaCommercial Trust，写字楼）、雅诗阁公寓信托（ART，服务公寓）、腾飞工业信托（A－REIT，工业园区）、先锋医疗产业信托（First REIT，医疗地产）、丰树物流信托（Mapletree Logistic Trust，物流相关房地产）、城市发展酒店服务信托（CDL Hospitality Trusts，酒店）。
以2007年1月1日至2010年12月31日为样本期。盈利能力测量与评估将选取季度指标，衡量市场风险则以REITs日收盘价的标准差和方差值为基础，所使用的新加坡上市REITs财务和价格数据来源于新加坡证券交易所公布的首次公开招股（IPO）章程、财务业绩报告、历史股价信息以及《新加坡REITs评述报告》，其中价格数据经过了复权复息调整。
考虑到REITs投资组合的地理位置对其投资战略的影响，样本选择均限定在投资组合本土化为主的上市REITs内。并且为了获取有效的数据时期，样本选取也同样排除了2007年1月1日以后上市的REITs基金。与此同时，也将剔除REITs业绩受其规模大小影响这一因素，根据Su Han Chan，John Erickson，Ko Wang（2003）［1］综合近年有关REITs规模与回报相关性的研究，发现没有小型REITs 的业绩好于大型REITs的明确证据。
四、实证分析
（一）盈利能力分析
1．股本回报率（ROE）
到目前为止，基金委托人以及基金管理者最为常用的业绩评价标准就是股本回报率，它衡量了委托人投入REITs的单位资本所得到的回报，即信托基金为委托人所创造的价值。从图1中横向来看，7家上市REITs样本基金的平均股本回报率自2007年1季度的2．274%至2010年4季度的2．226%，总体下降了0．048个百分点。在这其中，2008年1季度的平均股本回报率为2．464%，达到样本期间内的季度最高值。在经受经济危机和实体经济下行的的双重冲击之下，2008年2季度起平均股本回报率一路下滑至2009年1季度的2．338%，下降了0．126个百分点。随后，平均股本回报率在小幅度范围内上下浮动。进入2010年，新加坡经济快速复苏，增加了新加坡面临的通货膨胀压力，REITs收益率与其他金融资产的低相关性，决定了其与经济走势的不同步性，即没有大幅度的变动，相对平稳。
从纵向来比较，2007年1季度至2010年4季度，丰树物流信托的平均股本回报率为2．893%，位刘开瑞，钱兰：集中化策略下房地产投资信托绩效评估与启示———以新加坡上市REITs为例
居榜首。其次是腾飞工业信托和先锋医疗产业信托，平均股本回报率分别为2．866%和2．765%。嘉康信托的平均股本回报率最低，仅为1．624%。其余3家REITs 的平均股本回报率基本持平。在这里需要指出的是，先锋医疗产业信托2010年4季度公开增发股票，在一定程度上稀释了盈利
。
2．资产回报率（ROA ）
资产回报率是关于资源配置和管理效益的基本衡量指标，反映了REITs 基金运用资产进行投资
运营的效率情况，即每单位资产创造多少净利润。由图2可以看出，
2007年1季度至2010年4季度，7家上市REITs 样本基金的平均资产回报率总体走势均较为平稳（除先锋医疗信托公开增发外）。在
这其中，
先锋医疗产业信托的平均资产回报率最高，达到2．092%，嘉康信托的平均资产回报率最低，仅为1．068%
。
资产回报率=净利润率?资产利用率，由公式可知，资产回报率受净利润率与资产利用率共同作用的影响。其中，净利润率反映了REITs 成本控制与服务定价政策的有效性，而资产利用率反映了REITs 的政策管理决策，是衡量资产管理效率的重要财务比率。净利润率与资产利用率刚好相反，净
利润率较高的REITs 一般资产利用率较低，
反之亦然。如图3和图4所示，城市发展酒店服务信托的净利润率较高，其资产利用率较低。雅诗阁公寓信托的净利润率较低，但资产利用率较高。由此可知，净利润率和资产利用率的高低没有必然的优劣之分，结果好坏依赖于净利润率与资产利用率的共同作用。先锋医疗产业信托的净利润率最高，资产利用率居中，由此决定了其资产回报率的较高水平。
3．股本乘数（EM ）
股本乘数，又称为财务杠杆，反映了REITs 的融资政策，即融资渠道的选择。根据图5所示，丰树云南财经大学学报（2012年第1期）
物流信托的股本乘数在2007年1季度至2010年4季度的样本期间内出现了较为明显的波动，即2007年2季度至2008年2季度期间处于相对高位，但自2008年3季度起其股本乘数迅速回落至较
低水平。雅诗阁公寓信托的股本乘数在样本期间有缓慢上升的趋势，
其余5家上市REITs 的股本乘数均控制在平稳较低的范围内。REITs 基金严格的分派要求对财务杠杆的使用产生了刺激作用，当REITs 缺少保持增长的自由资金时，就有冲动提高杠杆比例，也就产生了潜在的财务风险。上述7家上市REITs 样本基金通过实施稳妥的融资策略，即采用低水平的财务杠杆系数，由此保证了发生财务风险可能性的最小化
。
（二）投资风险分析
标准差和方差是一组数据平均值分散程度的一种度量。一个较大的标准差和方差，代表大部分
刘开瑞，钱兰：集中化策略下房地产投资信托绩效评估与启示—
——以新加坡上市REITs 为例
云南财经大学学报（2012年第1期）
数值和其平均值之间差异较大，一个较小的标准差和方差，代表这些数值较接近平均值。
在此运用SPSS15．0统计分析软件对上述7家新加坡上市REITs样本基金自2007年1月1日至2010年12月31日的每日收盘价P进行标准差和方差的计算，通过分析这两项指标来反映这7家上市REITs基金单位价格的市场风险情况，见表1。计算结果显示，嘉茂信托日收盘价的标准差（0.71485）和方差（0.511）值相比其他6家上市REIT的标准差和方差值均最大，其次是嘉康信托和城市发展酒店服务信托，分别为（0．54457，0．297）和（0．55158，0．304），这意味着以上3家REITs基金单位市场价格的随机变量与均值之间的偏离程度较高，表明这3家REITs的基金单位相对其余4家RE-ITs存在较高的投资风险性。先锋医疗产业信托的市场风险度最小，日收盘价的标准差（0．13980）和方差（0．020）两项指标值均小于另外6家上市REITs。雅诗阁公寓信托、腾飞工业信托和丰树物流信托的市场风险水平居中，风险度依次递减。
表17家上市REITs2007年1月1日 2010年12月31日收盘价P的标准差与方差对比
嘉茂嘉康雅诗阁腾飞先锋丰树城市发展P的σ0．714850．544570．388210．339340．139800．243030．55158 P的σ20．5110．2970．1510．1150．0200．0590．304
（三）小结
经过对样本期2007年1月1日至2010年12月31日内7家新加坡上市REITs盈利能力评价指标和基金单位市场风险的研究分析，结果表明：尽管经历了经济危机和实体经济下行的的双重冲击，使得房地产投资信托市场内各家上市REITs的收益率差距呈现缩小趋势，但是在一定限制条件下，集中化投资于不同房地产类型的REITs投资回报和风险存在差异。在样本期间内，先锋医疗产业信托、丰树物流信托以及腾飞工业信托都保持了较高的盈利性和较低的投资风险性，其中先锋医疗产业信托的平均季度回报最高且市场风险最小。新加坡嘉德置地集团旗下的3家上市REITs，即嘉茂信托、嘉康信托和雅诗阁公寓信托，在样本期间的盈利性和投资风险性两项业绩评价指标上的表现均不佳，其中专注于写字楼的嘉康信托平均季度回报最低，而专注于购物中心的嘉茂信托的市场风险度最高。
五、对我国REITs发展的启示
集中化的投资经营策略对专门化的市场有更好的理解，避免了关注多种房地产市场而带来的高额管理和运作成本。［1］国外发展成熟的REITs产品通常专注于某一类型的房地产资产组合，如公寓、零售、办公、酒店和工业等。“专注”体现着“专业”，这种集中化的经营策略在长期的广泛运用中获得广泛投资者的信赖。相比之下，对于国内正在酝酿筹备中的权益型REITs基金，其资产组合定位问题曾一度引起强烈争议。究竟是投资于居住物业，还是商用物业，又或是工业物业，却始终没有最优定论。经过对上述7家新加坡上市REITs样本基金绩效的评估研究表明，在一定限制条件下，专注于单一房地产类型使得REITs盈利能力和投资风险存在着差异。在研究样本期内，投资者若购买集中投资于医疗、物流以及工业地产REITs的基金单位，将有望获得较高的投资回报。当然，由于不同时期各国宏观经济环境和房地产市场相关政策导向的不同，所以影响REITs盈利性和风险程度的因素也不尽相同，具体哪一类型物业更适合作为我国REITs投资标的还需要结合国内实际情况进行探讨，单一依靠历史数据也是不明智的。但是，通过考察研究新加坡上市REITs的绩效，对我国即将正式推行REITs基金的资产组合选择仍有启示，值得借鉴学习。
综上所述，目前我国正在筹备中的REITs试点多分布在城市规模大、人口密集且工商业比较发达的区域中心城市，如北京、上海、广州、天津、深圳等。笔者认为，对于REITs试点基金的培育，可以根据地域经济发展情况分两个步骤进行。
第一步，借鉴国外REITs经验，在这些作为REITs基金试点的区域中心城市内，运用集中化投资
策略，选择预期收益较高、有稳定租金流的成熟的单一类型组合的工业或商业房地产物业做为REITs 资产包进行试点运作，如工业厂房、仓库或零售、办公物业等。尽管国外经验表明REITs 拥有种种投资优势，但是在我国作为一种新型产品，要得到广大投资者认可，仍然需要一个漫长且曲折的过程。全面利用国家和区域中心城市的各种便利条件，营造能充分体现REITs 投资价值的广泛声势，使其尽快被广大机构投资者和散户投资者所认同，这是REITs 前期试点工程所要达到的主要目标。
第二步，由于工商业高度发达的中心城市同样人口高度密集、流动人口数量庞大，与此同时，商品房房价与居民收入比例严重失衡的事实使得对公共租赁房①的需求异常强烈。公共租赁房即政策性
租赁房，
这并不是一个陌生的新概念，房改政策实施之前，全国有80%以上的城市人口都曾经住过。由单位提供的没有产权的公产房就属于公共租赁房范畴，每月仅需交纳象征性的房租。市场鼓励个人购买商品房，本来是对住房需求补缺的好事，但与此同时，对公共租赁房发展的停滞和一度的废弃，使得重提公共租赁房这一概念时已经变成白手起家的局面。对于政府部门，公共租赁房是保障供应和遏制恐慌性需求的重要手段，但是面对大数额的建设投入，却心有余而力不足。面对公共租赁住房社会需求量大且不断增长的现实情况，必须遵循“政府组织，社会参与”的原则，充分发动各界力量共
同参与，
建立市场化投融资机制，扩大资金来源。由此，提出了发展采用集中化投资策略进行投资经营的公共租赁房项目REITs 模式，旨在缓解政府投资建设压力。
在REITs 前期试点工程运行顺利，广大投资者已基本了解并接受这种新投资产品的前提下，可以鼓励国内外有REITs 运营经验的大型房地产公司在试点城市内参与设立与国家宏观政策相一致的、以公共租赁房为主要投资标的的信托投资基金。通过设立REITs 的方式拓宽公共租赁房建设资金来
源，加大公共租赁房供应以解决城市“夹心层”群体住房困难，这也是目前国家需要解决的最为迫切的
问题。具体的公共租赁房REITs 的运行模式设计见图6
。
如图6所示，公共租赁房REITs 可以设计成伞形结构。具体运作构架包托政府负责规划建设用地、制定公共租赁房标准、审批入住资格等。房地产开发公司通过公开招标的形式，交纳土地出让金获得土地使用权以及承建资格。房地产拥有者需接受房屋建设质量监督机构把关，将已建成房产纳
入公共租赁房REITs 。公共租赁房的房产产权不转移，
仍属于房地产开发公司或房地产拥有者所有。各地政府通过住房保障中心对房地产经营性合伙企业给予一定的租金收入补贴，以保证投资者和公共租赁住房供应单位的投资收益。国内政策的大力支持，是我国REITs 项目强有力的发展支撑点，在
此时期，
选择公共租赁房这一单一物业类型进行集中化投资经营，势必使得REITs 的后续发展获得良好的前景。
刘开瑞，钱兰：集中化策略下房地产投资信托绩效评估与启示—
——以新加坡上市REITs 为例①公共租赁房即政策性租赁房，主要是针对既不符合廉租房住房保障标准，又无力购买经济适用房或普通商品
房的中等偏下收入水平的城市居民，这部分人又被称为城市“夹心层”。同时，也将低收入的外来务工人员
（农民工）、新就业大学生等纳入公共租赁房的保障范围。
云南财经大学学报（2012年第1期）
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责任编辑、校对：李品秀
Performance Evaluation of Real Estate Investment
Trust under Centralization Strategy
—The Example of Listed REITs in Singapore
LIU Kai－rui，QIAN Lan
（School of International Business，Shanxi Normal University，Xi’an710061，China）
Abstract：To achieve maximum value of investment fund holders in a certain level of risk is the key objective of REITs．From the two aspects of profitability and risk，the performance of sev-
en equity listed REITs in Singapore with different types and layouts are measured and appraised，and the results indicate that under some restrictions，centralized investment into different types of
real estate makes the difference between the profitability and risk of REITs．Finally，some conclu-
sions are made on how to develop REITs fund products in China．
Key words：Centralization；REITs；Performance Appraisal
房地产投资信托的特征 导读：我根据大家的需要整理了一份关于《房地产投资信托的特征》的内容，具体内容：房地产投资信托的基本性质是信托，具体说来,房地产投资信托是一种投资基金。下面由我为大家整理的，希望大家喜欢。在房地产投资信托最发达的美国，REIT的经营和管理由受托人委... 房地产投资信托的基本性质是信托，具体说来,房地产投资信托是一种投资基金。下面由我为大家整理的，希望大家喜欢。 在房地产投资信托最发达的美国，REIT的经营和管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上的受托人或者董事组成，其中大多数受托人必须是"独立"的，也就是说，该受托人与REIT的投资顾问及其附属机构没有任何直接或间接利益关系。受托人和董事会的主要职责是负责制定REIT的业务发展计划并指导其实施。 从本质上讲，REIT产品是一种资产运营型的共同基金，国内有些媒体的报道将其称为房地产投资基金，严格说来并不妥当，因为这个称呼在美国通常是指另外一种形式的房地产基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，而是主要投资于房产类证券、房地产信托投资基金和房地产开发企业等来实现间接的房地产投资。而REIT主要通过直接运营房地产物业，获得资产运营收益作为基金回报。 房地产投资信托的比较优势及特征 REIT的资金来源主要有个方面：一是发行信托受益凭证或者股票，由机构投资者(如人寿保险公司或其他养老基金组织等)和个人投资者认购，
REIT通常对认购者会有一定要求，如上海国投此次发行的"新上海"国际大厦项目资金信托计划要求投资者加入信托计划的单笔资金金额最低为人 民币5万元：二是从金融市场融资，如银行借入、发行债券和商业票据等，美国法规对这一部分的融资比例有着严格的限制，以控制其财务风险。 房地产投资信托和传统的房地产投资方式相比，具有明显的比较优势，主要分列如下： ①REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。在国外可以上市交易，甚至投资者在持有股份一年之后可以要求投资信托公司回购其股份。 ②REIT将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合的原理，可有效降低投资风险，获得相对理想的投资回报率，从而避免厂直接投资于单一化房地产资产带来的高风险。 ③传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险，因而普通的中小投资者对之只能望而却步，难以介入。RHIT的出现改变了这种状况，它将房地产资产拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道，使得房地产投资变得大众化。中小投资者在担负有限责任的同时，有机会间接获得原本可望而不可及的大规模房地产投资的高收益。 ④作为一种金融工具，REIT由于其本身的特点而成为一个很好的资金融通渠道，目前国外通行的BEIT运行机制如股份公司制、有限责任制、自
中国某某国际信托投资公司 业务流程体系管理手册 第三部分 绩效管理体系实施手册
目录 第一章战略规划、全面预算与绩效管理关系模型 第一节战略规划、全面预算与绩效管理的关系 战略规划、全面预算与绩效管理的关系可以用以下的模型进行表述： 图一：战略规划、全面预算与绩效管理的关系模型 图一的战略规划、全面预算与绩效管理的关系模型主要由以下几个部分组成： 1.企业首先应具备明确的战略规划，即公司发展战略与年度战略行动计划； 2.根据战略规划，公司和部门编制各自的年度运作计划，运作计划中至少应该涵盖 战略要求、资源投入、业务活动安排等多方面内容，这一切都有助于生成公司关键绩效指标和部门非财务类的关键绩效指标以及关键绩效指标目标值的确定； 3.根据年度运作计划，各业务部门编制收入预算和成本费用预算，管理部门编制费 用预算，同时生成各部门财务类关键绩效指标和关键绩效指标目标值。财务部门在汇总各部门运作计划和预算后，形成公司资金预算和利润预算； 4.企业各级管理层利用管理报告定期对预算执行情况进行分析、监控及决策之用。 其中，管理报告的主要内容包括定期的财务分析与平衡分数卡的评估结果； 5.在经营目标执行的过程中，管理者可以借助于各种层次、不同频度的管理报告来 监控经营进度，并通过高效的管理评估机制迅速采取相应的行动方案，及时解决出现的问题。若有必要，甚至可以对原有的全面预算体系和关键绩效指标体系做出必要的调整，使之更好地适应公司实际经营情况和市场环境不断变化的需要，实现公司既定的战略目标。
在图一中，企业的战略、预算和绩效三者真正形成闭环，是一个密不可分的有机整体。只有通过三者的高效互动，企业才可能达成其既定的战略目标。而在此过程中，绩效管理正是起到了及时向公司管理层提供经营信息、督促预算实施和评估个人绩效的重要作用。 第二节绩效管理的概念 2.1绩效管理的定义 绩效管理是企业整体范围内的一项长期管理内容，提供了一种使公司战略统一、连续地得到贯彻执行的有效方法 绩效评估是绩效管理必不可分的组成部分，针对流程内各项活动或流程的产出特定目标的绩效表现予以量化；绩效评估指标建立必须由上而下，并且与组织中的策略、资源和流程相连结 2.2绩效管理的目的 绩效管理体系的实施目的是将部门职责和公司战略有机的结合在一起，向公司管理层提供及时、准确的绩效表现，从而督促和确保部门个别利益与公司整体战略保持高度一致，发挥带动公司发展的功用 2.3绩效管理的作用 绩效管理体系将公司的战略、资源、业务和行动有机的结合起来，构成一个完整的管理体系 绩效管理与战略管理：
目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当
年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投
房地产信托投资基金的发展现状和 案例分析 一、房地产信托概况 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs在我国发展的背景及现状 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在
政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。 目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3层商铺(即法国欧尚天津第一店)的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs的中国化发展模式 从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基
房地产投资信托的解释房地产投资信托的优缺点 房地产投资信托的解释房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的房地产投资信托基金在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。房地产投资信托基金既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。 房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs 明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金中一种形式的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显着区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。 REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范。
房地产投资信托的优缺点REITs的特点在于： 1、收益主要来源于租金收入和房地产升值； 2、收益的大部分将用于发放分红； 3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。 REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs 则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。 REITs的魅力在于：通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。
房地产投资信托基金研究 深圳证券交易所综合研究所毛志荣 一、发展房地产投资信托基金的意义 房地产市场和证券市场是我国自上世纪九十年代以来迅速发展的两个市场。房地产业从上世纪九十年代后期开始迅速发展，平均年增长率达到37.8%，而且在今后几年将会有很大的发展。目前房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中比重过高，银行为了降低风险，提高了房地产项目贷款的条件。目前，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。 目前我国证券市场面临着产品结构平衡的问题：风险结构不够合理，在可交易投资产品中，大约百分之八十为风险较高的股权类产品，只有大约百分之二十为债券类低风险产品。如何发展新的风险较低的投资品种、完善证券市场的产品结构、满足投资者的需求是我国证券市场发展面临的一个重要问题。 近年来在海外证券市场迅速发展的房地产投资信托基金(REITs)是在交易所上市、专门从事房地产经营活动的投资信托公司或集合信托投资计划。REITs不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道，而且为投资者提供了具有稳定收入、风险较低的股权类投资产品。如何借鉴各国发展REITs 产品的经验，对开发适合我国证券市场和房地产行业发展需要的投资产品具有重要的现实意义。 二、海外REITs的发展现状 （一）REITs在全球的发展 房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司。公司将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东。REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划（Collective Investment Scheme）。美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REITs上市,与普通股票一样交易。近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对REITs制定专门的立法,推进REITs的发展，截止至2003年底，已有18个国家和地区制定了REITs的法规（表1），预计近期内会有更多的国家加入这个行列。
房地产投资信托(REIT)的特征与实践意义在房地产投资信托最发达的美国，REIT的经营和管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上的受托人或者董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的，也就是说，该受托人与REIT的投资顾问及其附属机构没有任何直接或间接利益关系。受托人和董事会的主要职责是负责制定REIT 的业务发展计划并指导其实施。从本质上讲，REIT产品是一种资产运营型的共同基金，国内有些媒体的报道将其称为房地产投资基金，严格说来并不妥当，因为这个称呼在美国通常是指另外一种形式的房地产基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，而是主要投资于房产类证券、房地产信托投资基金和房地产开发企业等来实现间接的房地产投资。而REIT主要通过直接运营房地产物业，获得资产运营收益作为基金回报。房地产投资信托的比较优势及特征REIT的资金来源主要有个方面：一是发行信托受益凭证或者股票，由机构投资者（如人寿保险公司或其他养老基金组织等）和个人投资者认购，REIT通常对认购者会有一定要求，如上海国投此次发行的“新上海”国际大厦项目资金信托计划要求投资者加入信托计划的单笔资金金额最低为人民币5万元：二是从金融市场融资，如银行借入、发行债券和商业票据等，美国法规对这一部分的融资比例有着严格的限制，以控制其财务风险。房地产投资信托和传统的房地产投资方式相比，具有明显的比较优势，主要分列如下：①REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。在国外可以上市交易，甚至投资者在持有股份一年之后可以要求投资信托公司回购其股份。②REIT将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合的原理，可有效降低投资风险，获得相对理想的投资回报率，从而避免厂直接投资于单一化房地产资产带来的高风险。③传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险，因而普通的中小投资者对之只能望而却步，难以介入。RHIT的出现改变了这种状况，它将房地产资产拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道，使得房地产投资变得大众化。中小投资者在担负有限责任的同时，有机会间接获得原本可望而不可及的大规模房地产投资的高收益。④作为一种金融工具，REIT由于其本身的特点而成为一个很好的资金融通渠道，目前国外通行的BEIT 运行机制如股份公司制、有限责任制、自由进入和退出机制、专业化管理、投资组合、税收优惠和规范有效的监管制度等保证了REIT可以集中大量的社会资金（包括普通中小投资者的闲散资金），从而产生规模经济效应，获得较高投资回报，降低投资者的投资风险，因而是一种较好的金融投资工具。作为一种信托产品，REIT同样具有信托的四大特征即所有权和受益权分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理连续性等，这里要讲的是除此以外REIT 还具有的自身的几个特征：[!--empirenews.page--] ①REIT的经营期限可以分为定期和不定期，作为公众公司，REIT有义务定期向外界公布各期的财务报表，因而其财务运作受到公众监督，具有较高的透明度。②法律对REIT的结构、资产运用和收入来源有严格的规制要求，如美国相关法规规定，REIT必须有股东人数和持股份额方面的限制，防止股份过于集中；每年收益的90%以上要分配给股东；所募资金的大部分必须投向房地产方面的业务，75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少要有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。③在发达国家，REIT不属于应税财产，而且免除了公司税项，获得了优惠的税收待遇，避免了双重纳税。抵押型REIT的风险主要有利率风险、筹资风险和信用风险。REIT在利率相对较低的时候发放抵押贷款，一旦利率上升的时候，就会损失投资收益，这就是通常所说的利率风险。抵押型房地产投资信托往往会通过短期证券类金融工具筹资，这就有可能形成筹资困难的潜在风险，特别是一些投资于资金周转较慢的房地产业的REIT，可能会出现资金周转困难的局面。信用风险的大小视REIT投资类型的不同而不同，发放机构房屋抵押贷款支撑证券或者个人住房建造抵押贷款支撑证券的信
民族国际信托投资公司研发中心部门职责集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]
中国民族国际信托投资公司研发中心部门职责 一、部门目标 1.确保公司的整体研究开发实力在证券业界中处于领先地位 2.积极参与国内外学术领域的课题研究，并努力凭借各种传媒渠道发表研 究与开发成果，扩大公司的学术影响力与声望 3.逐步建立并完善全公司范围内使用的信息资料库，为公司的日常管理与 业务发展提供基础信息 4.通过充分的业务实践机会和有效的岗位培训计划，不断提高研究人员的 学术水平和业务素质，争取形成一支在国内外投资银行业的研究领域中有较高知名度的研发力量 5.提高研发对于公司业务发展的支持作用 二、部门主要工作内容说明 1.规划研发中心的自身发展，并全面负责部门内部的日常 事务管理： 拟定部门的业务发展规划和中长期发展规划并实 施； 根据公司规定进行部门预算制定及执行； 制定和完善有关的规章制度、组织执行并进行检 查； 根据公司绩效考核流程进行分级绩效考核与评 定；
制订对所属业务领域内业务人员的专业培训要 求，提交培训中心备案； 对外协调与有关管理部门、分支机构的关系； 全面负责部门的日常管理工作，并协调部门内各 业务小组及人员的分工合作； 总体负责本部门与公司其他部门或公司以外的联 络与交流，尤其是维护与公司有业务往来的客户 管理层、政府主管部门、财经媒体的关系； 2.宏观经济研究： 收集国内外各种信息渠道公布的世界范围及国内的 月度、季度、年度宏观经济运行数据； 在收集数据的基础上，分析宏观经济运行态势，并 预测未来发展变化趋势。 追踪世界范围内经济周期的交替与变化； 收集世界各国家与地区的经济发展与增长态势的信 息； 研究中国的经济长期变动趋势与经济周期； 分析国内外各种因素（经济、政治、科技、文化 等）对中国经济周期和增长的影响； 分析中国经济增长与周期变动对国内证券市场带来 的影响；
房地产投资信托 一、房地产投资信托（REIT）的概念界定 REIT包括两个内容：一个是资金信托，另一个是房地产资产信托。前者是由受托机构依法设立房地产投资信托，向特定人私募或向不特定 人公募发行房地产投资信托受益证券，以获取资金，投资房地产、房 地产相关权利、房地产相关有价证券及其他经主管机关核准投资的项目，投资者从中获取投资收益。后者则是由委托人转移其房地产或房 地产相关权利予受托机构，并由受托机构向特定人私募交付或向不特 定人公募发行房地产资产信托受益证券，以表彰受益人对该信托之房 地产、房地产相关权利或其所生利益、孳息及其他收益的权利。由此 可见，REIT中的资金信托与房地产资产信托是有区别的： 首先，信托财产和信托性质不同。前者的信托财产是资金；后者的信 托财产则是房地产或房地产相关权利。例如房地产抵押权、房地产租 赁权等。前者是信托种类中的资金信托，仅仅因为投资方向为房地产，所以才列入REIT的范围；后者是真正意义上的房地产信托，这符合信 托性质按信托财产分类的属性。 其次，信托的当事人不同。前者属于自益信托，即投资者既是委托人 又是受益人；后者通常归于他益信托，即委托人与作为受益人的投资 者往往不是同一个人，少数情况下，委托人能够成为受益人中的一个。 再次，投资目标的确定性不同。虽然两者的投资目标均为房地产项目，但是后者更具确定性，为委托人所委托的特定房地产项目；而前者投 资的项目往往是不确定的，它能够自由选择房地产项目。 最后，信托机构的操作流程正好相反。前者是先募集资金再投入房地产；后者是先受托房地产再募集资金。 在现实生活中，人们可能还会混淆房地产投资信托（REIT）与抵押支 持证券（MBS）的概念，因为，在MBS中存有着一种情况：银行把房地
房地产资金信托案例分析 经济学院10投资2班李玥绮2010200057 【摘要】：信托是市场经济基本经济关系之一，是市场经济的有机环节，信托是金融体制中不可缺少的重要组成部分，没有信托无法构成完整的现代市场经济体系。 【关键词】：房地产信托上海金地格林 一、房地产资金信托的概述 （一）背景： 随着房地产业的不断发展，目前，房地产业已经成为我国重点发展的一项支柱产业。作为一种成本高、周期长的资金密集型产业，在房地产的开发、流通和消费等各个环节，均需要强大的资金作为后盾，房地产资金信托完全可以在流通和消费等环节作为一项崭新的融资手段大有作为。 （二）概念： 房地产资金信托是指委托人将该资金委托给信托公司，由信托投资公司按照委托者的要求对该信托房地产公司发放贷款或者投资，使投资者获取溢价收益。 （三）特点： 1.信托房产所有权与地产使用权具有转移性是房地产信托关系成立的前提 2.办理信托的房地产有独立性 3房地产信托的收益分配具有特殊性 （四）职能： 1.财务管理职能 是信托基本职能，即受托人接受委托人委托，为之管理信托财产的职能。该职能有四个特点： ①受托人不能借此为自己谋利； ②受托人只能按照信托的目的进行； ③信托收益最终要归于受益人； ④符合契约规定时，受托人可不承担亏损。 2.金融职能 即信托具有筹措资金，融通资金的职能，这项职能以财务管理职能为基础，具有长期金融的特点，并将融资和融物相结合。 3.协调经济关系功能 受托人作为委托人与受益人的中介，是天然的横向经济联系的桥梁和纽带，受托人以代理人、见证人、担保人、介绍人、咨询人、监督人等多种身份为各方建立互信、提供可靠信息、寻找投资场所。 二、房地产资金信托的案例 （一）案例简介： 计划名称：金地格林世界项目集合资金信托计划 信托规模：25000万元 信托期限：2年 预计年收益率：8%
中国房地产信托的运作模式 我国房地产投资信托分为资金信托和财产信托两大类。集合资金信托又可以细分为债权类投资信托、股权类投资信托和组合投资信托。还有衍生的租赁权投资信托模式等。 （1）债权投资信托模式 债权投资信托是一种初级的信托产品，当房地产开发公司项目开发过程中缺乏资金时，信托投资机构筹集资金，按照贷款的流程发放贷款给房地产开发公司，填补其资金缺口，开发公司在信托计划期限届满时，将资金和贷款利息偿还给信托机构。而信托机构在固定时点向投资者支付收益，并于期满时将最后一期信托受益和本金偿还投资者。 根据投资于房地产开发项目阶段的不同，出现了以下两种形式：开发前期贷款 商业银行对房地产企业贷款必须在“四证”办齐后才可进行。对于自由资金不足, 进度达不到银行贷款条件的项目，便可以通过信托贷款形式取得资金，用于征地、拆迁等前期投入，在达到银行贷款的条件之后，开发商就会利用这段时间差把成本较高的信托贷款还了，而改用银行贷款进行项目建设。 后期贷款 2004年1月，今典集团与北京国际信托有限公司联手推出了“苹果消费信托项目”。该项目将募集到的资金给苹果社区的购房人提供短期住宅消费贷款，将信托资金运用于房地产消费领域，其收益直接
来源于贷款人支付的贷款利息，相当于在项目封顶之前的一段时间内代替了银行按揭贷款。 我国债权投资信托特征从某种意义上说，中国房地产信托与其说是房地产公司的融资渠道，不如说是房地产公司在项目取得银行贷款资格之前向信托公司借用的“过桥费”。模式与贷款无异，只不过放贷者从银行变成了信托公司。在这种方式下，风险控制手段主要是通过有一定实力和信誉的机构提供贷款担保，少数信托计划利用政府财政支持或商业银行担保。与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短，对资金及收益安全性较高，利率相对较低，适用于滚动式开发形式。但是单纯依靠信托资金开发规模受到限制，信托投资机构凭借现有的实力也无法承受其中的信用风险。特别是按照212号文有关规定，如果继续给项目开发贷款，二级以上房地产开发资质、“四证”齐全、35％的自有资金等条件等于将信托投资机构和商业银行摆到了同一个竞争线上，但是银行资金的实力雄厚、融资成本之低是信托投资机构无法企及的。 （2）股权投资信托模式 股权投资信托的特征在房地产股权投资信托中，信托投资公司将信托资金以股权的方式投资，派出董事或财务人员参与项目管理，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有情况，获得经营所得，作为信托投资收益的来源。一般来说，信托投资公司购买并经营的房地产物业，都是写字楼、商场、仓库、住宅等有
附件： 房地产投资信托基金物业评估指引（试行） 第一章总则 第一条为规范房地产投资信托基金物业评估活动，保证评估质量，保护投资者合法权益，满足相关信息披露需要，根据有关法律法规以及国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，制定本指引。 第二条对房地产投资信托基金持有或者拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产（以下简称信托物业）进行状况评价、市场调研和价值评估，适用本指引。 第三条本指引所称信托物业评估，包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。 本指引所称信托物业状况评价，是指对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业市场调研，是指对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业价值评估（简称信托物业估价），是指对信托物业的市场价值或者其他价值、价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 第四条一个信托物业评估项目的评估内容，根据房地产投
资信托基金发行上市、运营管理（包括收购、经营、出售信托物业）、退出市场以及相关信息披露等的需要，可以包括信托物业评估的全部或者部分内容。 第五条房地产估价机构和注册房地产估价师应当勤勉尽责，实事求是，保持应有的职业谨慎，对信托物业评估所依据的资料进行审慎检查，依法独立、客观、公正地进行信托物业评估，不得撰写、出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的信托物业评估报告。 第六条具有下列情形之一的信托物业评估委托，房地产估价机构不得受理： （一）本机构与委托人、其他相关当事人有股权直接从属关系等利害关系，或者与评估对象有利益关系的； （二）本机构的专业能力难以胜任的； （三）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。 第七条房地产估价机构在接受信托物业评估委托时，应当要求委托人向其出具评估委托书；决定受理信托物业评估委托的，应当与委托人订立书面评估委托合同。 评估委托书应当载明委托人的名称，委托的房地产估价机构的名称，评估内容（信托物业状况评价、市场调研、价值评估三者中的全部或者部分），评估目的，评估对象（名称、坐落等），评估要求（评估工作完成时间等），委托日期等内容。 评估委托合同应当载明委托人和房地产估价机构的基本情况，负责本评估项目的注册房地产估价师，评估内容、评估目的和评估对象，委托人应提供的评估所需资料，评估过程中双方的
《信托与理财》 第6讲房地产投资信托基金（REITs） 一、REITS业务结构——以Prime REIT为例 1，主要参与方 投资人：公众投资者和机构投资者 受托人：合资质信托公司（HSBC Institutional Trust Services(Singapore)Ltd） 管理人：房地产投资管理公司(Macquarie Pacific Star Prime REIT Management Ltd) 物业管理人：专业物业管理公司(Macquarie Pacific Star Property Management Pte Ltd) 财务保荐人：Macquarie Real Estate Singapore Pte Ltd 发起人：ERGO Trust GmbH 全球协调商：Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd 联席财务顾问：DBS Bank Ltd J.P Morgan (S.E.A.) Ltd 主承销商/账簿管理人：DBS Bank Ltd Deutsche Bank AG (Singapore Branch) J.P Morgan (S.E.A.) Ltd Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd 2.投资标的 3.上市资本结构 4.法律依据 5.评级
6.受托人 7.REIT管理公司 8.物业管理公司 9.分红政策 二、REITs的理论与实践 1.概念 一种募集资金，投资于能产出稳定现金流和收益的房地产组合，再按投资份额分配收益的金融投资业务。 可投资物业包括购物中心、写字楼、商铺、工业厂房和仓库、高科技园区、停车场、医疗中心等。 2.种类 按照REITs本身的组成形式：公司型和契约型 按照所投资产性质：权益型REITS、抵押型REITS、混合型REITS 按照投资期限：封闭型与开放型 按照投资者条件：私募与公募 3.REITs优势 较高的收益 1998-2008年美国REITs年均收益率7%，而同期政府债券年均收益5.68% 一方面来自于房地产较高收益，另一方面由于税收优惠，即免征公司税能有效降低风险
中国房地产信托投资基金的案例分析 1、房地产信托概况: 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划(Collective Investment Scheme)。 2、房地产投资信托在我国的发展现状: 1、房地产投资信托在我国发展的背景: 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合
2018中国十大信托公司 2018中国十大信托公司 信托(Trust)是一种理财方式，是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度。信托与银行、保险、证券一起构成了现代金融体系。信托业务是一种以信用为基础的法律行为，一般涉及到三方面当事人，即投入信用的委托人，受信于人的受托人，以及受益于人的受益人。 中信信托有限责任公司 中信信托有限责任公司是以信托业务为主业的全国性非银行金融机构，是资产管理规模最大、综合实力领先的信托公司，2009年被推举为中国信托业协会会长(理事长)单位，并于2012年获得连任。 平安信托有限责任公司 平安信托有限责任公司是中国平安保险(集团)股份投资控股的独立法人机构;是国内较早获准重新登记的38家信托投资公司。 平安信托投资有限责任公司成立于1996年7月2日，是中国平安保险(集团)股份的控股子公司。2002年2月，平安信托经中国人民银行批准重新注册登记，成为全国第一批获准重新登记的信托投资公司之一。 中融国际信托 中融国际信托，根据中国人民银行《关于进一步做好信托投资公司整顿工作的通知》(银发[2000]389号)的要求完成整顿任务并提出重新登记申请。 2002年5月中国人民银行作出《关于哈尔滨国际信托投资公司重新登记有关事项的批复》(银复[2002]139号)，准予公司重新登记并批准更名为中融国际信托投资。 中诚信托有限责任公司 中诚信托是中诚信托有限责任公司的简称，起初叫中煤信托，成立于1995年11月，2010年10月完成增资扩股，注册资本金增加到24亿元人民币，是中国银行业监督管理委员会直接监管的信托公司。自成立以来，公司始终以市场为导向，公司资产的安全性、流动
中国民族国际信托投资公司信息技术部部门职责(DOC 9页)
中国民族国际信托投资公司信息技术部部门职责 一、部门目标 1.确保公司信息系统的安全、正常运行，为实现公司的既定战略提供信息技 术的支持 2.从信息技术的专业角度为公司领导的决策提供合理建议 3.为公司各部门及分支机构的日常业务提供技术支持，提高营运效率 4.配合公司集团化发展的战略，实现公司总部与各分支机构在信息系统技术 的统一与整合 5.不断提高公司办公自动化的效率，实现文档管理和信息流通的计算机化目 标 6.积极开发新技术和新产品，保证公司在同业中占有技术开发与应用的领先 地位 7.探索运用技术手段对公司的业务与管理进行监控的方案，加强公司的规范 化管理 8.利用先进的技术手段，协助公司的对外形象宣传 9.在大力建设与完善公司信息系统硬件设备的同时，提高公司拨付资金的利 用效率 10.培养一支具有较高业务素质、善于开发新技术的计算机专业队伍 二、部门主要工作内容说明：
工作内容涉及岗位 1.规划信息技术部的自身发展，并全面负责部门内部的日常 事务管理： ?拟定部门的业务发展规划和中长期发展规划并实施； ?根据公司规定进行部门预算制定及执行； ?制定和完善信息技术有关的规章制度、组织执行并进行检查； ?根据公司绩效考核流程进行分级绩效考核与评定； ?制订对所属业务领域内业务人员的专业培训要求，提交培训中心备案； ?对外协调与有关管理部门、分支机构的关系； ?全面负责部门的日常管理工作，并协调部门内各业务小组及人员的分工合作； ?总体负责本部门与公司其他部门或公司以外的联络与交流，尤其是维护与公司有业务往来的客户管理 层、政府主管部门、财经媒体的关系； 2.信息系统申请、立项和采购： ?参与采购小组凡单价超过五千元的信息系统项目； ?会同有关业务管理人员组成项目验收小组验收已完成的信息系统项目，验收结果形成《中国民族证 券有限责任公司信息系统项目验收报告》； ?根据公司信息系统建设总体规划和各部室、中心及信息技术部总经理岗 信息技术部项目管理岗
信托公司房地产投资信托计划试点管理办法 （草案） 第一章总则 第一条为规范信托公司房地产投资信托业务的经营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托公司房地产信托业务的风险管理，促进房地产信托业务规范稳健发展，依据《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》、《信托公司管理办法》等相关法律、法规，制定本办法。 第二条本办法所称房地产投资信托，是指信托公司发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理、处分的行为。 第三条信托公司以公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划，适用本办法。本办法未规定的，适用《中华人民共和国信托法》等其他法律、法规的规定。 以非公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划，适用《信托公司集合资金信托计划管理办法》的规定。 第四条信托公司与信托单位持有人的权利、义务，依照本办法在信托合同中约定。 信托公司依照本办法的规定和信托合同的约定，履行受托职责。信托单位持有人按其所持信托单位享受收益和承担风险。 第五条房地产投资信托计划运作方式应采用封闭式。经核准的信托单位总额在信托合同期限内固定不变，信托单位可以交易，但信托单位持有人不得申请赎回。 第六条信托公司设立房地产投资信托计划，应当委托资金保管机构负责保管信托财产账户资金。 第七条中国银监会依法对信托公司设立房地产投资信托计划活动实施监督管理。 第二章房地产投资信托计划的设立 第一节信托公司资质 第八条设立房地产投资信托计划的信托公司，应具备下列条件： （一）注册资本不低于5 亿元人民币；
（二）设有专门的房地产信托业务部门，并配备至少2 名以上具有一定信托经验和房地产专业知识的人员； （三）具备完善的公司治理结构、房地产投资信托业务操作流程、风险控制机制和风险管理信息系统，且执行良好； （四）董事会应设立独立的风险控制委员会，包括有外部人士参加并由外部人士担任主席的审计委员会； （五）过去三年连续盈利； （六）过去三年办理的信托业务中，没有损害委托人或受益人利益的不良记录； （七）公司已累计设立房地产集合信托计划10 次以上，且所有信托计划已经结束或运作正常、执行良好； （八）最近三年没有受到金融监管部门的行政处罚。 第九条信托公司在申请设立房地产投资信托计划时，应当向中国银监会提交下列文件一式两份： （一）申请报告； （二）已设立的房地产集合信托计划名单及其经注册会计师审计的相关会计报表； （三）由全体董事签署的关于董事会组织结构及其运行情况的说明材料； （四）业务发展规划、业务操作流程和风险管理制度； （五）公司最近三年经会计师事务所审计的资产负债表、损益表和现金流量表； （六）具有房地产专业知识的信托经理名单及相关技能证明材料。 第二节信托计划的发售 第十条房地产投资信托计划发行申请经核准后，方可发售信托单位。 信托单位的发售，由信托公司负责办理；信托公司可以委托经中国银监会认定的其他机构代为办理。 第十一条信托公司申请设立的房地产投资信托计划，应当符合下列条件： （一）信托合同期限为五年以上； （二）信托单位募集金额不低于五亿元人民币； （三）信托单位持有人不少于一百个； （四）任意五个以及五个以下信托单位持有人合计持有的信托单位份额，不得超过信托单位发行总份额的50％；
未完成
房地产投资信托基金REITs
华智信托融资咨询
房地产投资信托基金概况 房地产投资 信托基金概况
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房地产投资信托基金，英文为REITs，是Real Estate Investment Trust的缩 写。从国际范围看，房地产投资信托基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方 式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将 投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
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房地产投资信托基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。通过房地产证券化，可 以把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资 产，成为一种金融交易工具。
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与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于 基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上 市交易流通 类似于我国的开放式基金与封闭式基金 市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
全球REIT 全球 REITs s发展 发展现状 现状
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自1960年美国推出第一只REITS，至2009年底，现在全球22个国家推出REITS 产品并有4个国家正在进行相关REITS的立法。
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1990年全球的REITS的市值是70亿美元，2002年以后增长尤其迅猛，到2009 年9月 年9月REITS全球的市值已经超过6050亿美元。其中，美国是全球发展REITS最 TS全球的市值已经超过6050亿美元 其中 美国是全球发展 TS最 早也是最成熟的市场，它发行300多只REITS，市值超过3000亿美元，大约还 有 800 家 尚未向 SEC 注册的REITs ；其次是澳大利亚，它发行了64只 REITS，市值达到780亿美元；再次是法国，市值达730亿美元。
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日本已于2006年11月首次发行酒店物业REIT，其标的物为 年 首次 酒 物 其标 物为 Japan Hotel and Resort Inc.，资产包含关岛尼科等6家酒店，共募集资本450 亿日元(约合3.83亿美元)，该基金由高盛、大和证券SMBC株式会社负责此次 REIT发行。REIT的收益主要来自租金收入，REIT投资标的物的地价若上涨，投 资人也会受惠。