酒店管理收购项目酒店收购法律风险分析——集团连锁酒店管理公司
项目酒店收购法律风险分析
酒店收购资产范围
酒店收购的资产范围，通常包含以下内容：
1.酒店物业
指酒店建筑主体及相应的配套用房、配套设施等。
2.酒店经营所需的各类证照许可
一般包括特种行业经营许可证、排水许可证、排污许可证、烟草专卖许可证、食品经营许可证、酒类商品零售许可证等。高端酒店收购项目中，收购方通常还关注酒店持有的饭店星级资格。
3.酒店品牌
通常也是收购方关注的标的之一，收购方往往要求一并实现对相关商标、商号的收购。在酒店采取委托管理、特许经营等管理输出方式运营的情形下，收购者通常要求保留继续使用相关无形资产的权利。
4.酒店资产及资材
酒店收购常见的路径
1.股权收购
即直接收购酒店及相关经营许可证照所属公司的股权，若酒店经营的许可证照等在出让方控制的另一酒店管理公司名下，则可同时收购该酒店管理公司股权。如此操作可在收购后直接经营酒店，无需重新办理酒店经营的相关许可证照，节省时间成本，但同一般股权收购项目一样，存在无法确认公司隐性债务等风险。
2.资产收购
即不收购酒店公司的股权，收购标的物只是酒店物业及酒店家具、电器、库存等酒店资产，同一般资产收购一样，采用该方式无需担心可能承担的隐性债务风险，但收购方在进行酒店管理前，需要花费较多时间和精力去重新办理酒店经营所需的各种许可证照及备案。
3.租赁权收购
酒店管理公司并不持有酒店物业，其经营的酒店系租赁取得，该情形下收购酒店管理公司股权，实质是对酒店“租赁权”的收购，该种方式常见于对经济型酒店的收购。
酒店收购的法律风险要点分析
酒店收购过程中，对于一般收购项目中普遍存在的风险仍需重视，如被收购公司股权是否存在权利负担或被查封风险、是否存在重大债权债务风险、是否存在财务及税务风险、是否存在劳动人事风险、酒店物业及土地是否存在权利负担或被查封风险、酒店日常经营合同是否存在履约风险、是否存在重大纠纷等。
另一方面，基于酒店收购的资产以及酒店行业运营的特点，酒店类收购项目存在有别于一般收并购项目的法律风险，若在交易前未能有针对性地评估项目风险，容易导致收购方交易目的的落空甚至遭受损失。
(一)酒店品牌使用风险
酒店，尤其是高端酒店的品牌具有很高的商业价值。收购过程中首先应明确酒店的商标、商号、外观设计等无形资产的权属。
若未经商标权属人的许可使用与其注册商标相同的商标，或使用近似商标容易导致混淆的，可能被认定为侵犯他人商标权的行为；若将他人注册商标、未注册的驰名商标作为企业名称中的字号使用而误导公众，可能被认定为构成不正当竞争。依据《商标法》、《反不正当竞争法》规定，该等情形下酒店公司不仅需赔偿损失、承担罚款，情节严重的还面临吊销营业执照的风险。
若该类无形资产为被收购人所有，应关注该类无形资产是否有效、是否存在异议或纠纷、以及有效期等因素，避免因权利瑕疵对收购方造成损失。
在委托管理、特许经营等情形下，酒店名称、酒店外观设计以及酒店用品往往使用管理公司或特许方的商业标志、商标等。因此，如果收购方决定继续使用原来的酒店品牌，在股权收购中应关注委托管理合同或特许经营合同中关于品牌使用的约定；若采用资产收购方式，则收购方应及时与管理公司或特许方就品牌使用等事项进行协商，及时完成委托管理合同或特许经营合同的换签，以保留继续使用相关品牌的权利。
如果收购方不再继续使用收购前的酒店品牌，则应及时移除标的酒店范围内相关的标志、物品等，避免收购以后可能出现的商标侵权、被认定为不正当竞争等风险；在委托管理、特许经营等情形下，应要求被收购方在正式交易前解除相应的品牌使用关系。
(二)委托管理模式下酒店管理风险
委托管理模式常见于高端酒店的运营中，酒店业主和管理方的关系主要基于委托管理合同约定。通常情形下，业主完全让渡经营的主动权和决策权，将酒店全权委托至管理方经营管理并支付经营费用，管理方派驻经营管理团队对酒店进行全面管理，对外以业主名义进行经营管理活动。
若标的酒店采用委托管理模式经营，且收购方拟延续委托管理的经营方式，则收购方应关注标的酒店所履行委托管理合同的约定，如：业主对于管理方的经营管理能否实现有效监督，管理方的管理权与责任是否对等，管理方选派管理团队的专业素质、职责权能、薪资水平是否符合收购方的要求，
业主是否有权委派人员参与酒店管理，业主能否参与决策或监督大额资金支出等重大经营事项；业主向管理方支付基本管理费、奖励管理费等费用的标准、计算依据、支付期限、支付方式，业主与管理方之间的利润分配及损失分担的标准等。
收购方应针对具体项目评估现行委托管理模式能否实现运营目标，并根据评估结果尽早与管理方沟通调整委托管理协议，或在交易前要求出让方按要求更换管理方。
(三)经营许可及相关资质风险
酒店经营通常需取得以下行政许可：特种行业经营许可、排水许可、排污许可、公共场所卫生许可、烟草专卖许可、食品经营许可、酒类商品零售许可等；拟在酒店内开展棋牌、KTV等娱乐经营活动的，还需取得相应娱乐经营许可；拟经营游泳场馆等的，还应取得高危险性体育项目经营许可。
收购方应关注标的酒店经营所需的许可是否齐全及相应的有效期，若未取得行政许可就开展相关经营活动，或相应许可逾期，则标的酒店存在受到行政处罚的风险。如《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（2016年）规定，旅馆业需要县级以上地方人民政府公安机关核发旅馆业特种行业许可证；根据《治安管理处罚法》，未经许可擅自经营按照国家规定需要由公安机关许可的行业的，予以取缔。
酒店的星级对酒店的价值有直接影响，尤其在高端酒店的收购中，收购方往往要求酒店维持已经持有的饭店星级资格。《<旅游饭店星级的划分与评定>（GB/T14308-2010）实施办法》规定，为保证持续达标，星级饭店需进行年度复核和三年期满的评定性复核，对复核结果达不到相应标准的星级饭店，将受到限期整改或取消星级的处理。被取消星级的饭店，自取消星级之日起一年后，方可重新申请星级评定。
鉴于此，收购方在交易前应聘请专业机构对标的酒店的设备、建筑、装饰装修、运营管理等现状进行调查，以评估标的酒店能否保持相应的星级资质，并视评估结果对交易对价进行相应调整。
(四)违法建筑的风险
很多酒店为提升酒店品质或增加客房数量，在未依法办理建设手续的情况下私建或加盖建筑物或构筑物，这类违法建筑往往对酒店的运营具有重要作用。根据《城乡规划法》进行建筑物的工程建设，建设单位应当向主管部门申请办理建设工程规划许可证，未取得建设工程规划许可证进行建设的，将面临罚款、限期改正或限期拆除的风险。根据《建筑法》规定，建筑工程开工前，建设单位应当申请领取施工许可证；建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。
因此，酒店内若存在未取得合法建设手续进行建设的部分，将面临罚款、限期改正或限期拆除的风险。若该类违法建筑被拆除，不仅影响酒店的正常运营，还将影响酒店的商业价值。
收购方在交易前应充分了解标的酒店范围内建筑物、构筑物的合法性，避免因违法建筑导致商业目的无法实现或遭受损失。
(五)劳动人事风险
除一般项目收购可能发生的劳动报酬、社会保险等风险外，酒店收购项目应关注酒店职员的安置问题和收购后的劳动用工整合。通常情形下，为保持标的酒店一贯的正常经营，宜保持酒店人员团队的稳定性和用工的延续性。
在股权收购中，若现有劳动人事情况符合收购方的管理制度和人力成本，则无需处理；在资产收购方式下，建议收购方与酒店职员重新签订劳动合同。
另一方面，在收购方引入新的劳动人事制度的情况下，不可避免会涉及部分员工的劳动关系解除问题，收购方对此也应有充分的准备，可要求出让方在交易完成后的一段时间内，配合收购方完成劳动关系解除和人员安置工作。
(六)财务相关风险
若通过股权收购方式收购标的酒店，除一般收购项目可能存在的财务风险外，酒店收购项目还存在以下风险特点：
资金混同风险，在酒店股东是自然人的情形下，将酒店资金和个人资金混同的情形更为常见，如部分客房或餐饮的收入直接支付至自然人股东，未计入酒店账目。该情形下，不仅酒店股东面临补缴税款、缴纳滞纳金或罚款甚至承担刑事责任的风险；酒店公司也面临被认定为偷税，从而面临补缴税款、滞纳金或罚款甚至承担刑事责任的风险。在税务主管机关和银行合作加强，税务稽查手段不断深入的背景下，该类风险更应被重视。
多数酒店存在为客户办理储值卡的情形，收购方启动交易时往往还有一定数量的储值卡未消费完毕。酒店收购过程中需对该类费用安排予以明确，可在交易对价中折抵，亦可考虑在收购完成后继续按原消费方式使用，出让方定期按照实际消费金额向酒店返还相应款项。
(七)租赁权收购的相关风险
在核查被收购方租赁的物业时，应关注物业的产权是否存在纠纷、被收购方的租赁合同是否有效，是否办理房屋租赁登记备案。《合同法》规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此需取得业主、转租方等关于物业出租的全部文件，避免业主主张合同解除。此外，应着重核查租赁物业的建设手续是否合法齐备，若酒店物业涉及军队、政府部门、科研机构等特殊业主的，还应关注相关的政策规定，降低收购完成后酒店运营的政策风险。
租赁期限。根据《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。收购方收购完成后通常都要进行重装修，在租赁前期，往往处于亏损状态。因此需特别关注标的物业的剩余租期。建议将被收购方与有权出租方重新签署符合收购方对租赁期限要求的合同作为出让方的义务，甚至是收购协议的生效条件。
违约条款。收购方对标的物业的重新装修、经营等，往往会提升物业的整体价值。在较长的租期内，周边物业租金通常也会明显增长，出租方往往会产生解约动机，在违约责任的设置上，应充分考虑该类因素。