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CRIC-2015年总结与展望之行业篇:高库存压力下2016年房地产投资难有明显改观

CRIC-2015年总结与展望之行业篇:高库存压力下2016年房地产投资难有明显改观
CRIC-2015年总结与展望之行业篇:高库存压力下2016年房地产投资难有明显改观

行业篇:高库存压力下2016年房地产投资难有明显改观

文/克而瑞·研究中心

行业销售回升得益于政策推动,2016年政策红利仍将持续

全年成交接近历史峰值,2016年销售难再惊艳,平稳为常态

开发投资“跌跌不休”,企稳迹象或在2016年下半年显现

新开工低迷致未来新增供应减少,为消化存量赢得宝贵时间

土地市场总量锐减与深度分化并行,2016年整体规模维持今年水平

“十二五”收官之年,中国经济在“稳增长”和“调结构”平衡间一改以往“高增长”态势,经济增速下行的压力有增无减。在经济新常态下,处在“白银时代”变革风口的房地产业表现差强人意,开发投资、土地购置面积、新开工等指标早早进入“寒冬”,在全年宽松政策推动下购房需求开始释放,商品房销售显著好转并创新高,但销售与投资背离的现象并没有扭转,高居不下的库存问题仍是2016年制约房地产开发投资回升的阿喀琉斯之踵,着力解决城市间的供求关系不平衡以及产品结构性供应过剩的问题仍将是行业调整的核心。

2015年总结

一、行业环境:稳增长是第一要务,房地产行业受益于政策青睐

纵观2015年经济,政府致力于经济转型,将投资驱动、以制造业为主导转变为以服务为导向、由消费驱动,但服务业增速不足以弥补投资增速放缓所带来的空缺。数据层面上,中国三季度GDP同比增速为6.9%,创2009年第一季度以来新低,六年来首次跌破7%。

在经济增速下滑之际,房地产行业依旧是被作为拉动经济增长的重要抓手,成为经济增长的“稳定器”。以往来看,每年中央对于房地产态度将直接成为行业未来走势的风向标。2010、2011年,中央称部分城市房价上涨压力仍然较大,限购大幕全面执行,行业政策收紧,进入全面调整期。2012年中央在强调调控主基调不变的其情况下,政策面上有所放松,在行业基本面出现好转。2013年,政府对市场调控态度“模糊”,房地产行业政策大环境持续缓和,行业迎来顶峰。而在经济增速的下滑,压力加大的2014年,放开限购,行业进入筑底回升的时期;2015年全面支持自住和改善型购房需求。

政策在向房地产行业不断倾斜的情况下,尤其是“330新政”之后的二季度,在降息、降准辅助下,一线城市、部分二线城市房地产市场出现好转,全国的商品房销售面积增速也开始转正,三季度在出现小幅向下调整后,市场继续走高。可以说,经济增速超预期部分与房地产市场回暖有莫大关联。

图1: 2012年1季度-2015年3季度GDP 同比、环比增速

数据来源:国家统计局

二、商品房销售:面积或略低于2013年峰值,金额规模将再创历史新高

利好政策不断落地,促使改善型需求集中释放,今年商品房销售筑底回升。1-11月份,商品房销售面积109253万平方米,同比增长7.4%,增速比1-10月份提高0.2个百分点。 从全年走势看,在3月商品房销售降幅持续收窄,1-5月销售额同比由负转正后,三季度销售面积开始同比正增长,实现了2014年年初以来的首次双双正增长,四季度在政策刺激力度加码作用下,销售面积增速加速上行。

据此推算:往年统计数据结果看,12月份往往是全年最高,通过对2012-2014年12月销售面积占全年的平均占比16%测算,预计2015年12月销售面积为2.08亿平方米,2015年全年销售面积将达到13.01亿平方米,略低于2013年最高峰,但全年商品房销售面积达到13亿平方米几无疑问。

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环比增速(%)同比增速(%)

图2:全国商品房销售面积月度走势(单位:万平方米)

数据来源:国家统计局

在商品房销售增速不断回升的推动下,1-11月商品房销售额达到74522亿元,

累计同比增长15.6%,已超过2013年同期,与之相比增长了6.5%。按目前趋势来看,2015年商品房销售金额有望刷新历史纪录。与销售面积测算方法相同,按2012-2014年12月销售面积占全年的平均占比16%测算,12月销售额为14194亿元,全年将达到8.87万亿元。今年销售金额规模将超过2013年的8.14万亿元,再次创下历史纪录。

图3:全国商品房销售面积和销售额累计增速走势

数据来源:国家统计局

与此同时,我们注意到,商品房销售额与销售面积同比增幅的差距越来越大,说明整体销售均价持续上涨。在交易逐步回升情况下,一线和部分二线城市库存去化加速,供求关系开始倾向于平衡甚至供不应求,同时改善型需求大量释放带动整体市场升温,此类城市房价涨幅高于其他城市,多数二线城市房价止跌反弹。三、四线城市由于前期库存过高、需求相对疲软,房价相对稳定,使得整体销售均价呈现结构性上涨。

-20%-15%

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15%

20%

商品房销售面积增速商品房销售金额增速

三、房地产开发投资:累计增速屡创新低,连续4个月同比负增长且跌幅加速

1-11月份,全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%。全年走势来看,房地产开发投资累计增速从年初开始下滑,屡创新低,已经连续22个月下滑,并无企稳迹象;从单月房地产开发投资额看,自8月跌入负增长区间后,连续四个月负增长,11月更是同比回落5.11%,跌幅较10月扩大2.57个百分点,有加速回落之势,并无企稳之意。

房地产开发投资下滑因素较多,从市场供求角度来看,一是供应端是招拍挂土地紧缩所致。自今年3月份定调土地“有供有限”以来,土地购置面积持续下滑,前11月房地产土地购置面积同比下滑33%,购置金额同比回落26%;二是需求端方面房企投资谨慎所致。目前企业更青睐去化情况更好的一、二线城市,对于在三、四线城市开发投资还是持以相对谨慎的态度,而当下土地市场的火热,也仅集中在京沪等少部分一、二线城市。

图4:全国房地产开发投资额月度走势(单位:亿元)

数据来源:国家统计局四、房企新开工:降幅继续扩大,全年维持低位负增长

整体来看,虽然商品房销售市场回暖明显,增速不断走高。但开发企业加快去化仍然是的主要任务,新开工积极性不高;对于库存压力较大的地区,除了高企的待售库存,巨大的在建面积潜在供应量也是阻碍房地产新开工的关键。1-11月,房屋新开工面积140569万平方米,同比下滑14.7%,其中住宅新开工面积97077万平方米,下降15.3%。11月单月新开工面积较去年同期回落20.89%。

与房地产开发投资表现相同,四季度新开工投资增速表现依然低迷,增速维持在-20%左右,相比前三个季度,降幅有扩大趋势,新开工面积与市场新增供应量高度相关,新开工面积的持续回落,实际上代表着行业新增供应规模的下滑,表明目前企业对新增供应的谨慎。在一定程度上,2015年新开工大幅减少,未来供应会相应下滑,未来新增可售货量和可售货值减少。

图5:房企新开工面积月度走势(单位:万平方米)

数据来源:国家统计局

五、商品房待售量:库存持续增加创新高,结构性过剩矛盾突出

11月末,

商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加了1005万平方米。其中,住宅待售面积44093万平方米,占比约63.32%,办公楼待售面积3136万平方米,商业营业用房待售面积7310万平方米。从库存结构看,住宅库存在5月到10月得益于销售回暖而持续下降,但四季度又开始大幅增加,库存严重程度有增无减;而办公楼和商业营业用房库基本处在不断增加之中。由此来看,房地产行业整体库存高企、结构性过剩的问题依旧。

临近年末商品房待售面积持续增加,包括住宅、办公楼、商业营业用房的待售面积都有所增加。主要是当前的非重点城市销售仍处下行通道,拖累整个市场的库存去化,再加上前期投资和建设规模的高速增长,待售面积仍会持续增加。

图6:全国商品房各类物业累计待售面积(单位:万平方米)

数据来源:国家统计局

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2014年1-2月

2014年3月2014年4月

2014年5月

2014年6月

2014年7月

2014年8月

2014年9月

2014年10月

2014年11月

2014年12月

2015年1-2月

2015年3月

2015年4月

2015年5月

2015年6月

2015年7月

2015年8月

2015年9月2015年10月

2015年11月

住宅办公商业

六、土地购置:购置面积持续负增长,城市分化加剧是最显著特征

受到土地供应减少、行业库存高企和行业转型的影响,今年房企土地购置面积增速一直处于低位,并长期负增长。前11个月,房地产企业土地购置面积19894万平方米,同比下降33.1%,土地成交价款6409亿元,同比下降26.0%。四季度土地市场略有回温,但整体依旧平淡,单月购地面积环比回升10.3%,同比仍下降33.8%。

今年以来土地市场持续低迷,企业对于行业前景不确定性正在增加、拿地较为谨慎。但与此同时,一线及少数市场热度高的二线城市土地市场却频繁呈现高溢价的地块,北京、上海等城市面粉贵过面包成为常态,而三、四线城市土地市场则无人问津,城市分化加剧也是今年土地市场最显著的特征。

图7:全国房地产开发企业土地购置面积增速(单位:%)

数据来源:国家统计局

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2016年展望

展望2016年,明年政策红利仍将延续,房地产行业或有更大力度政策出台,包括贷款利息抵扣所得税、进一步降低首付比例等大招。而城镇化进程和鼓励农民购房等政策执行不断深入,行业政策面更加宽松毋庸置疑。

但在人口红利逐渐减退的环境下,且需求旺盛的区域仍仅集中在部分一、二线城市中,预计在去库存的大环境下,行业各指标强势反弹可能性不大,销售出现大幅增量或者缩量的可能性都极小,而是维持高位,开发投资、新开工以及土地购置面积仍将维持一个底部震荡的过程,整体维持平稳和分化的趋势。

一、“大消费”与“去库存”,房地产行业延续转型新格局

2016年行业发展的外部环境将非常有利。一方面,在经济下行压力下保持宽松格局。虽然当前经济增速较低,经济仍存在一定的下行压力,后续必然会出台更加利好政策。另一方面,在“大消费”概念下,经济着力于“供给侧改革”形成有效供给, 促进消费总量提高和消费升级,推动家庭对居住及其服务需求的升级,从而进一步拉动房地产市场景气度。

房地产行业库存问题就是供需错位,没有形成有效供给,这也是“供给侧改革”的一个重点。如何化解广大三、四线城市的房地产库存,尤其是在常住人口净流出、存量住房需求饱和的城市,将成为明年甚至未来二、三年行业不得不面对的现实。

因此,即便有资金面史无前例宽松、全面放开二胎、刺激农民进城买房等利好支持,2016年房地产行业也不会出现“大V型”反转,仍是以去库存、调结构为核心,呈现出小幅震荡、稳步前行态势。

二、行业指标并不会强势反弹,以平稳运行为主

从趋势来看,在去库存背景下,明年上半年行业开发投资、新开工等指标在惯性影响下,仍将延续回落格局,下半年,随着市场预期和信心都有所回升,加之贷款宽松格局,行业将持续“盘整”,平稳运行。但部分指标也会在的整个宏观背景的变革下,率先反弹复苏,开发投资增速将维持在10%左右,新开工面积降幅也将呈现平稳收窄态势,商品房销售也会与今年基本持平,维持在12亿平方米左右。

1、销售总量仍将维持相对高位,同比增速将显著放缓

从2015年全年的市场表现来看,政府所采取的一系列政策支持对今年行业整个销售面起到了很大的拉动作用,持续的政策放松和充足的购房者信心将继续支持行业稳步发展,我们预计,明年全国房地产行业销售面积和金额会保持平稳,总量维持相对高位,与2015年水平持平或略有下降,预计年销售面积维持在12-13亿平方米,销售金额预计在8-9万亿元之间。在2015年的高基数水平下,明年销售同比增速将会显著放缓。

2、开发投资增幅将在下半年有所回升,但不会大幅度扭转颓势

根据目前的房地产行业开发节奏和库存情况来看,2016年上半年房地产开发投资额仍会继续回落,维持低位运行。预计到下半年开发投资增速将会触底回升,一方面虽然高位库存会延迟投资传导效应,但良好的销售行情势必会带动房地产开发投资额在下半年增加。尤其是一、二线城市存量房快速去化后,住宅开发投资活动必然会逐步增加;另一方面,在于2015年的开发投资持续下滑,造成可比基数大幅下降,出现同比增幅回升。但毕竟市场表现好的城市的拉动作用有限,整体开发投资同比增速并不会大幅上升。

3、新开工量将缓慢复苏,整体仍维持低位

一方面,经过一年的政策托底,市场销售有了显著好转,同时当前宽松的信贷环境,为房地产开发企业注入新开工的动力。另一方面,在房地产销售情况明显改善下,新开工面积持续过低会导致部分供应增量不足。因此,新开工面积不断下滑的态势将得到缓解,但整体仍是相对低位。

城市间的分化特征在新开工量上同样会有所体现,即一线城市和部分基本面较好的二线城市新开工量仍有上升的空间,尤其是在房价上涨的拉动下;而多数三、四线城市会经历一个长期的调整过程,短期来看,在库存压力下依然会新开工不足,整体新开工面积会维持低位水平。但由于今年新开工规模已达到近两年低位,预计明年新开工同比增幅由负转正的可能性也是存在的。

4、土地市场分化特征进一步加深,整体规模维持2015年水平

在高库存的现实压力和“有供有限”政策指导下,预计土地购置面积指标并不会出现起色,整体企业土地购置规模维持2015年水平。由于2015年基数较低和销售回升的影响,同比增速或将转正。

从企业土地购置意愿和投资热点来看,土地购置指标会在城市间加深分化特征,尤其是在二线城市中分化特征显著。在一线城市和部分二线城市,市场需求基础较好,地王频出,明年政府也会继续加大土地供应满足企业拿地需求;而在市场供求仍存在去化压力的二线城市和三、四线城市,即便在鼓励农民进城买房等等一系列政策的刺激下,无论是从企业资金出发,还是从去库存考虑,土地购置面积和金额并不会出现较大规模的上升。

2016年上半年工作总结及下半年工作打算

2016年上半年工作总结及下半年工作打算

2016年上半年工作总结及下半年工作打算 010年是我县承接产业转移的开局之年。上半年,我局在省、市商务部门××县委、县政府的领导下,围绕全县发展总目标,以科学发展观为指导,扎实开展“巢湖要发展、××县要争先,我该怎么干”大讨论、“两问、两整治”×ד创先争优”活动,切实转变工作作风,促进商务工作平稳健康发展。现将具体工作汇报如下: 一、2016年上半年工作 (一)深入开展各种学习活动,转变工作作风,提高工作效率,提升商务整体形象 为切实转变机关工作作风,优化服务环境,按照县委部署,紧密结合单位工作实际,精心组织开展了“大讨论”、“两问、两整治”×ד创先争优”等活动,修定了新的规章制度,树立了商务部门纪律严明、高效务实的良好形象。 (二)采取有效措施,促进外贸进出口工作平稳发展 今年1-4月份累计实现进出口4465万美元,占市下达16800万美元任务的%,同比下降%,目前总量位居全市第一、全省县级第五位。 为了进一步促进我县外贸进出口工作的开展,我

贴资金1042万台。万人购买量655台,居全市第二位。极大的推动了我县消费市场的繁荣。 2、继续推动“万村千乡市场工程”工作 自2016年商务部实施“万村千乡市场工程”以来,我县已根据省市文件要求,新建××改造“万村千乡市场工程” 标准化农家店144家,配送中心4家,并通过省市验收合格,目前“万村千乡市场工程”农家店已覆盖了我县全部10个乡镇83个行政村,覆盖率达90%以上。 3、成功组织企业参加巢湖市第一届“农超对接”会 巢湖市人民政府于5月18日在巢湖国际饭店举办了巢湖市第一届“农超对接”供应商采购会,参加此次采购商的有:沃尔玛(中国)投资有限公司、上海世纪联华超市发展有限公司等国内大型商贸流通企业。××县有12家名特优企业参加此次活动,现场与采购商签订意向性协议有3家企业,签约额达500万元。 4、加强安全生产监管,保障成品油市场平稳供应 一是严格按照“成品油市场安全目标管理”的标准,联合相关部门定期、不定期对全县所有加油站点进行了安全生产大检查。对不符合要求、存在安全隐患的加油站(点),及时下达了整改通知书××停业通知书,责令其限期整改,对无证的加油点责令其立即停业。二是加大监管力

2016年房地产估价案例与分析真题与解析

2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题(共3题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下) (一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款,委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶,后续建设工程正在进行,建安工程整体形象进度达65%,拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问: 1.假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 2.在各种不同的估价前提下,假设开发法的测算主要有哪些差别? 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种:(1)估价对象仍然由其业主开发完成,这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成,这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成,这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价,应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341~342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价,一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下,假设开发法测算的主要差别包括: (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下,后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下,需要考虑转让的正常期限,从而导致后续开发经营期发生变化。 (2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下,只考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下,通常会产生新的“前期费用”,在估价后续开发的必要支出时,还应加上这部分“前期费用”。 (3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下,自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值,自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341~342。 第三科教材的某一叙述,可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

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在客户心理树立好公司形象。 就总体的工作感受来说,我觉得这里的工作环境是比较令我满意的。第一是领导的关爱以及工作条件在不断改善给了我工作的动力;第二是同事间的友情关怀以及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。 刚到房产时,我对房地产方面的知识不是很精通,对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下,我很快了解到公司的性质及房地产市场。作为销售部中的一员,我深深感觉到自己身肩重任。作为企业的门面,企业的窗口,自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质,高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外,还要广泛了解整个房地产市场的动态,走在市场的前沿。经过这段时间的磨练,我已成为一名合格的销售人员,并且努力做好自己的本职工作。 我是销售部门的一名普通员工,刚到房产时,我对房地产方面的知识不是很精通,对于新环境、新事物比较某很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员,深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面,企业的窗口,自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质,高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外,还要广泛了解整个房地产市场的动态,走在市场的前沿。经过这段时间的磨练,_同志已成为一名合格的销售人员,并且努力做好自己的本职工作。 房地产市场的起伏动荡,公司于20_年与_公司进行合资,共同

运营管理部2016年上半年工作总结

2016年工作总结 转眼间2016年已经悄然过半,回首这过去的半年工作,每一名员工都有 自己的收获。尽管职位分工不同,但大家都在尽自己最大努力为行里的发展做 出贡献。现将2016年上半年的工作情况汇报如下: 一、认真做好董事局、银监局、人民银行统计报表的数据工作,重视统计 数据质量。 我积极贯彻执行人行、银监局以及村镇银行董事局各项制度,认真学习制度文件,并结合日常工作多总结多修正,安排好本部门员工当天的工作,确保 效益最大化。一直坚持向时间要效益、向工作要质量。我们每月都会按时高质 量向董事局和人民银行、银监局报送他们要求报送的报表,得到了监管部门的 好评。财务报表数量多,上报时间要求严格,加上监管部门、人民银行、地方 政府各项报表,统计数据等等,工作任务较为繁重,但我们克服了时间紧迫任 务重的困难,精心安排,认真统算,加班加点,保质保量的完成了上级部门下 达的各项工作任务。 二、加强资金运营,提高资金使用效率。 我部门及时掌握好头寸情况,根据每天的资金情况进行上存和调拨,提 高资金使用效率。为防止发生支付风险,我部门负责全行资金使用工作,实现 了全行平稳支付,稳健经营。 三、强化对会计工作的管理和监督以及各项规范工作的落实 加强对会计工作的规范化管理,使之有章可循,有规可依,根据我行各项 会计法规及管理制度、办法进行了检查。发现问题及时予以纠正,确保了各项 基本制度、岗位责任制和各项会计财务法规制度的贯彻落实我们按季度对营业 部进行检查,重点检查现金、重要空白凭证、业务用章、对公账户、各类登记 簿等等,使会计工作有了进一步的规范和提高。 四、加强成本费用管理,税收管理。 2016年,我部门进一步加强成本费用管理,控制好成本收入比,为领导各项经营决策提供数据支持。加强税收管理,按照国税、地税的有关规定,按时、准确交纳各项税费,规避涉税风险。 五、加强对营业部的监督检查和培训考核。 2016年上半年,我部门加强了对营业部的监督检查,按季度对对公账户、网银、ATM自助设备、监控录像、各类登记簿等进行检查,降低操作风险。按 月度对营业部的重空凭证、库存现金进行盘点,保证账实相符。按月对营业部 进行技能考试,提高前台柜员的业务技能,提高业务素质。

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工作总结报告 (20XX年度) (封面模板) 姓名: 职务: 单位: 日期:二〇年月日

(范文模板) 2020房地产年终工作总结 以下是笔者向大家分享的房地产年终工作总结,希望可以帮到你。 时光飞逝,又到年关时,精彩的20xx年即将就要过去了,这是一个忙碌而充满回忆的年头,无论是世博生态城的装修还是昆明的房交会,都让人回想起时就有许多感慨,在这忙碌而充实的一年里,让我学到了很多宝贵的经验。 在公司我担任的职位是执行部主观,这一年里由我负责的主要项目就是世博生态城的两栋样板房的装修。由于我们广告公司的很多工作都需要多个部门一起协助完成,因此,在负责世博生态城样板房装修之外我还协助其他部门完成了很多零散的工作。例如在10月份昆明房交会的时候,我就协助制作部完成了站台的设计、布置和搭建。由于我有驾驶证,所以很多时候我更在是充当了驾驶员的角色,这样一来我所驾驶的车辆的维护工作也由我来担任。我很高兴,在这一年快要结束的时候,我主要负责的世博生态城的样板房装修工作已经顺利的完成了。而我们这一组的成员也经受住了磨炼和考验,逐步成长起来。 作为执行部主管,所有的事情就必须落实在实际的工作中,

可以说在这个职位,只有付出百分之百的努力才会得到认同。在这一年里,凡事我都脚踏实地地去做,不弛于空想,不骛于虚声,认认真真做好每件事,尊重领导,同事,用户,始终以一个执行部主管的身份来严格要求自己。作为主管,在处处以身作则的同时,时刻注意处理好班组成员之间以及班组成员与施工人员以及其他部门的关系,尽力使他们的个人能力得到最大限度的发挥,让他们团结起来为公司尽心尽力。在工作中,能够及时迅速地分配工程里的具体事项,协调人手,联系人员,分配物资,使工程都能顺利保质地完成。 在这一年里,我细心处理工作中的每一件事,告诫自己不能粗枝大叶。因此,我常常牢记六个字:细节决定成败,每一个小细节都有可能影响最后的成功,所以,我在做每一件事时都会细心、耐心、专心。我觉得我们应该把自己所在岗位的每一件小事做好、做到位,接了手的事必须按时、按标准完成,不能完成没有任何解释的理由;已做完的事情,自己要检查认定完全没有错误再上报,不要等检查出了破绽或漏洞再辩解。只有注重细节,把小事做细了,这样工作效率自然就提高了。我所负责的世博生态城的样板间装修,所有样板间的装饰品都是我亲自去上海采购回来的,每一件不起眼的饰品都是经过对房间的实际考虑来选择的。在昆明房交会的时候,虽然我是主管,但是布置会场那天我和其他组员一起拉条幅、贴招贴、摆桌椅等,这

房地产去库存之“持久战”2600字

房地产去库存之"持久战"2600字 摘要:近几年,我国房地产市场开始大热,一线城市房价快速上升,越来越多的人开始担心楼市热潮之后,泡沫会不会破火。自从中央经济工作会议将"去库存”确立为今年经济发展的五大任务之一以来,各地去库存措施频出。但从目前情况来看,效果并不理想,城市间分化趋势继续加剧,三四线城市住房存销比仍髙达30多个月,而地产又通过银行、信托甚至民间借贷等途径与金融体系交织在一起,积聚了金融风险。因此,消化房地产库存, 增加购房需求刻不容缓。 关键词:供求失衡:去库存;人口流动:住房制度改革 一、我国房地产库存现状 当前我国房地产市场步入结构性过剩时代,楼市分化趋势加剧,一线城市的楼市火热爆发与去库存的政策期待相背离,而三四线市场却依然相对低迷。过去十几年来,我国农村人口大量迁移到城市,催生了房地产市场的大辉煌。但在目前我国人口结构岀现拐点的情势下, 尽管中国城镇化率仅为53%,还有上升空间,但户籍制度,上地制度等改革的滞后,限制了城镇化的进一步发展。当前三四线城市房地产库存尤貝髙,而地产又通过银行、信托甚至民间借贷等途径与金融体系交织在一起,积聚了金融风险,因此能否有效实现去库存可能影响到中国经济和金融的稳健性。 2015年全国商品房的成交呈:有望接近或超过2013年的最髙水平,但从全国商品房待售而积来看,截至11月超过6.9亿平米,自从20□年以来的连续五年中几乎每年新增加2亿平米左右,这还没有包括全国大批在建项目以及已经卖出土地但还未动工的项目,除此之外, 一些城市也因前几年开发量过大,使得去库存艰难。另外,国家统汁局数据显示,今年1 至2月份,全国房地产开发投资9052亿元,同比增长3%。虽然投资增速回暧,但库存再度增加。截至2月末,全国商品房待售面积73931万平方米,比去年末增加2077万平方米。 在去年12月份的中央经济工作会议上,习近平在会上发表重要讲话,重点是落实“十三五”规划建议,推进结构性改革,推动经济持续健康发展。会议提出2016年是十三五开局之年,也是推进结构性改革的攻坚之年,确泄今年经济社会发展五大任务,其中第二大任务即是房地产业的"去库存"。可见,去库存已刻不容缓。 二、我国房地产去库存而临的问题 第一,目前楼市去库存的区域不均衡。一线城市房价只升未降,库存小。考虑到大城市核心区房屋交易以存量二手房为主,地方政府无力在核心区提供更多的上地供应和新增商品房供应,因此一线城市核心区住房供求失衡矛盾,目前还未很好解决。同时,三四线城市的楼市仍然低迷,原因在于人口和财富的流动。越来越多的中小城市的有知识有技能的人带着他们的财富、社会资源和远大梦想,涌入一线城市。因此,目前中国人口流动的趋势,更大程度上,似乎不是城镇化,而是超大城市化,并且随之而来的是小城镇的没落,以及三四线城市库存压力的加大。 第二,去库存的失衡和人口流动密切相关。比如,东三省经济转型艰难是不争的事实, 除了产业结构的问题之外,人口持续大量流失可能也是重要原因。以黑龙江为例,在过去五年,该省户籍人口不断减少,仅靠流动人口的增长,勉强维持总人口的低水平平衡。户籍人口的减少,和常住人口的增加,意味着黑龙江省内一些精英人口和财富流出本省,补充的流动人口中,如果常住人口没有加速落户的意愿,那么全省人口可能而临净流失的拐点。这对振兴东北经济带来困扰。

厨房2016年上半年工作总结

厨房2016年上半年工作总结 尊敬的严总和公司领导及各位同仁: 大家好! XX年上半年xx分公司在集团总公司的领导和个部门监督指导下,在xx全体员工团结一心下,共同努力做出一定的成绩,与去年同期相比生意整体情况有所上升。今年上半年完成利润370万元,半年综合毛利55%,现做如下总结:一.管理方面:以人为本。善于发现自生不足和结合员工实际情况,加强员工厨德和厨艺的培训,积极响应公司号召,裁员增效,整合编制从原有的68人减到60人。让员工得到更多实惠,从而提高员工积极性相反员工做事更认真。更加有责任心。各部门相互帮助,随时听从厨师长调动,哪里需要帮助去哪里。让每个员工当自己的企业来做事,每月定期对各部门的工作量和责任心进行评比,张贴,公示。以公平,公正,公开为原则使员工付出越多,收获越多。 二.成本方面:今年上半年,成本方面主要做到了以下两点 一.原材料的控制:

1. 库存的货尽量用完再进,先进先用,以免多放变质,过期。 2. 在不影响菜品出品的口味上,减少油脂的用量,使其菜品更加清爽,减少成本。 3. 原材料尽量做到物尽所用,在开发菜品的基础上,边角余料各部门相互互补,相互利用。 二.能源方面:禁止长流水,风机定时开,在工作不忙的情况下,集中时间加工,尽量节约能源。 与去年同期相比:气节约两万元,电节约两万,水节约三千,营业收入多一百五十万。 三.安全方面:严格执行《食品安全法,消防法》,认真抓好食品卫生安全工作,把好食品加工的各个环节,食品添加剂的正确使用以及登记情况,做好台帐,禁止使用三无产品,过期食品,不使用公司规定以外的任何食品添加剂,坚持冰箱生熟分开,加盖,加膜。标签明示在xx特殊环境下经相关行政部门检查验收得到一定认可。坚持公司原则,xx组建的自查小组从厨师长,经理及部门组长亲自带头,每天对厨房食品卫生,消防,员工仪容仪表检查跟进。对做得好与不好的部门及个人做相应的处罚与奖励。并每月评比,

房地产年度工作总结范本

房地产年度工作总结范本 房地产年度工作总结的进行能使房地产人员快速地适应时代的潮流。下面是小编推荐给大家的房地产年度工作总结范本,希望能带给大家帮助。 篇一:房地产年度工作总结范本 不经意间,20XX年已悄然离去。时间的步伐带走了这一年的忙碌、烦恼、郁闷、挣扎、沉淀在心底的那份执着令我依然坚守岗位。20XX年项目业绩20XX年工作小结元月份忙于年度总结、年度报表的核算工作; 2月份接到公司新年度工作安排,做工作计划并准备9号楼的交房工作;3、4、5月份进行9号、12号楼的交房工作,并与策划部刘老师沟通项目尾房的销售方案,针对锦绣江南的尾房及未售出的车库、储藏间我也提出过自己的一些想法,在取得开发商同意后,6、7月份锦绣江南分别举办了南昌县小学生书画比赛和南昌县中学生作文大赛, 在县教育局的协助下,希望通过开展各项活动提高中磊房产的美誉度,充实锦绣江南的文化内涵,当然最终目的还是为销售起推波助澜的作用,遗憾的是在销售方面并没有实现预想中的效果,但值得欣慰的是活动本身还是受到了业主及社会各界的肯定。

xx年工作中存在的问题 1、锦绣江南一期产权证办理时间过长,延迟发放,致使业主不满; 2、二期虽已提前交付,但部分业主因房屋质量问题一直拖延至今,与工程部的协调虽然很好,可就是接受反映不解决问题; 3、年底的代理费拖欠情况严重; 4、销售人员培训(专业知识、销售技巧和现场应变)不够到位; 5、销售人员调动、更换过于频繁,对公司和销售人员双方都不利;在与开发商的沟通中存在不足,出现问题没能及时找开发商协商解决,尤其是与李总沟通较少,以致造成一度关系紧张。xx年工作计划新年的确有新的气象,公司在莲塘的商业项目星云娱乐城,正在紧锣密鼓进行进场前的准备工作,我也在岁末年初之际接到了这个新的任务。*因为前期一直是策划先行,而开发商也在先入为主的观点下更为信任策划师杨华;这在我介入该项目时遇到了些许的麻烦,不过我相信通过我的真诚沟通将会改善这种状况。

2016年长沙楼市回顾及2017年市场研判

风起云开复盘2016 洞见 2017 中原(湖南)房地产代理有限公司 董事总经理 胡治钢先生

PART TWO 2017年市场研判 PART ONE 2016年楼市回顾

PART ONE 2016年楼市回顾

涉及区域最密集史上调控最严 发布频率最高 全国政策调控 2016年行政监管

2、行政监管 从热点到普遍,因城施策力度逐渐加大。 12月 3月 5月 8月 9月 10月 11月 ①热点城市调控收紧 深圳、上海、苏州、南京、武汉 ②强二线城市调控升级收紧 苏州、南京、合肥 ③重点城市调控力度加大 合肥、苏州、南京、武汉、厦门 ④多地政策集中收紧 武汉、厦门、郑州、杭州、南京 ⑥17个城市再推楼市新政, 从严调控,政策打补丁 ⑤全国20个城市陆续调控, 多地重启限购限贷 全国政策调控 长沙房7条出台 (限贷、控房价) (控地价) (限贷、限购) (限贷、限购、加大土地供应、 控地价) (限贷、限购、加大土地供应、控地价、 加强住房销售管理、限制备案价格) (限购限贷升级、房企/中介监管、 加强住房销售管理、限制备案价格)

长沙行业政策 长沙2016年政策环境整体维持宽松,是楼市量价齐涨的主要原因。 长沙 1月1日,长沙城区落户条件全面放宽 买房或租房能落户。 1月12日符合以下两类情况即可享受 契税优惠:一是居民因房屋被征收而重新购置新建商品房,二是个人购买家庭唯一普通住房 2月5日湖南出台政策支持农民进城购房,首付2成按季还款。 4月8日,省政府出台“湘十条”,助力湖 南楼市去库存。 5月31日,湖 南出台楼市新政:库存压力过大城市下调供地量。 8月2日,长沙市公积金政策再放宽,改善型需求再支持。 8月11日,长沙望城提出优化房地产市场供应、实行购房货币补贴等十二条措施。 11月1日,湖南严处9项不正当行为 楼市执法风暴加码。 11月24日《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》,确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展,确保长沙房价实现11月份与10月份环11月25日长沙湘江新区出台“控房价、 防泡沫、防风险”三条措施。 12月2日望城区要求12 月房价不得超过10月。 宽松 以11月为分界段, 1-10月,长沙整体政策环境宽松,“去库存”为主要目的, 11-12月,政策收紧,但调控偏温和,重行政管控。 交易契税优惠 贷款基准利率最低 贷款首付比例最低 收紧(温和)

当前我国房地产去库存的建议和对策

当前我国房地产去库存的建议和对策 2015年底以来,中央已经针对房地产去库存在需求和供给两端提出了一系列政策:在需求侧,松绑房地产调控政策,加快农民工市民化,落实户籍制度改革,建立购租并举的住房制度等,激发有效需求;在供给侧,加强金融监管力度,根据一线城市、二线城市及三四线城市的不同情况,采取差别化的土地供给政策,控制中高档、别墅及大户型、低密度住宅开发数量,扩大与城镇普通居民购买能力相适应的中低档住宅供应量,在融资等方面加大对优质企业支持力度等。 同时,我们也应该看到,国外房地产业走出低迷,都不是单纯依靠国家政策调整,而是在政策引导和金融监管的基础之上,依靠市场机制,发挥市场参与者的积极性。因此,解决房地产库存问题,政策只是辅助,最终还得依靠市场供给载体发挥主观能动性,依靠房地产开发商转变经营方式,优化产品结构和服务质量。 一、供需两端齐发力 1、优化供应结构,因城施策控制土地供应 各地区要根据本地商品房库存数量,科学制定2016年土地供应计划,合理确定土地供应结构和投放数量。库存量大、去化周期长的三、四线城市,要严控或者暂停土地供应,特别是一些城市商办用房库存去化周期长的,要暂停商办用地出让。而在供需紧张的一二线城市适当加大土地供应,防止地价和房价上涨过快。 2、加快落实鼓励农民工购买城镇商品住房的政策 对于去库存任务较重的三四线城市以及小城镇地区,由于本身市场购房需求有限,因此如何将外来人员特别是农民工转化为市场需求便成为了关键。但由于农民工收入较低,一般很难购买得起城镇商品住房。建议对首次购买商品房的农业转移人口实行优惠政策,首付比例可适当放松,减免契税,各级财政对贷款利息进行适当补贴、贷款利息抵扣个人所得税等。同时,加快落实农民工落户、居住证管理等户籍制度改革。另外,探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制,提高财产性收入,增强购房需求。

2016年青岛房地产市场分析

2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束,崭新的2017年如期而至,回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米,月均成交约160万平方米; 2015年全年成交量约1200万平方米,月均成交约100万平方米; 2016年成交量较2015年增长约62.5%; 2015年成交均价约8600元/平方米; 2016年成交均价约9100元/平方米; 2016年成交均价增长约5.8%; 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显,10月起,均价大幅回落。

2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区(原黄岛胶南)成交量达到500万平方米,几乎占全市成交量的四分之一; 北城区(城阳区、胶州市)成交量超过200万平方米,位列二、三; 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位,土地供应断档,存量锐减,供求相对失衡,成交均价直逼13000元/平方米。

前两名突破30万平,均为万达旗下项目,维多利亚湾成交面积突破38万平;成交前十名的门槛高达15万平;前二十名的门槛高达11万平。

前两名突破3000套,均为万达旗下项目,维多利亚湾成交面积突破3800套,单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量,销售套数是排名第10的江山丽城的3倍; 成交前十名的门槛高达1300套;前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里,后面我们来聊聊市场 全国层面: 2015年的房地产市场主基调是“去库存”,全国层面调控政策放松,信贷政策放宽,房地产市场回暖,成交量逐步上涨。 2016年上半年,这一宽松的房地产政策继续延续,由于前期“去库存”土地供应放缓,市场成交较好,部分一二线城市住宅出现供不应求的现象,土地市场的供求失衡表现更为明显,多数房企面临土地储备不足,这也造成了新一轮的房价暴涨,地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中,又出人意料,国庆期间近20余城重启或加码限购,旨在为房地产市场降温…… 青岛层面: 2015年之前,青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号,所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力,2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平,均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策,青岛市商品住宅供应量约1400万平方米,成交量1950万平方米,库存下降幅度高达550万平方米!

房产公司年度工作总结

房产公司年度工作总结 光阴似箭,不知不觉一年又过去了。近一年来在领导的正确领导下,在同事们的关心和帮助下,我已从一名初出茅庐的大学毕业生成长成为公司的一份子。个人的工作技能也有了明显的提高,虽然工作中还存在这样那样的不足之处,但应该说这一年付出了不少,也收获了很多,我自己感到成长了,也逐渐成熟了。我不敢说自己的工作做得十全十美,但我认为:前面的路,不管是一马平川还是艰难险阻,只要顽强地走过去,就会获得宝贵的经验。也正因为如此,我在实践中不断摸索、总结、得出经验,相信这些经验,终将成为我一生宝贵的财富。现在就20xx年的工作情况总结 一、以踏实的工作态度,适应本职工作特点 在房产市场回暖的5月长假,我参加了上海假日房展会感触良多。每天要分发数百套资料,重复回答客户的问题,同时还要耐心地为情绪激动的客户答疑解惑。周而复始地锻炼下来,使原本直率的我,言语也变得圆滑多了。 7月-9月95xxxx业主交房。除了耐心为他们解释装修确认书上的疑惑外,还要处理好少数问题客户,竭诚为他们提供微笑式服务,用熨斗式的服务烫平他们的不满,尽量避免与客户发生冲突。在正式交房之前我

们就开始了准备工作,前后共发挂号信300xxxx封,平均每天接待来人来电5xxxx组,最多一天签订装修确认书150套。房展会是一个宽泛的平台,在那里我们置身于一个小社会,有形形色色的人报着不同目的前来,我们都要以同样的热忱来接待。房展会是试金石,它迫使我们更全面的了解我们的产品。相较而言,交房会便是一张网,它促使我们整个团队更好的团结起来,从领导到业务员,大家凝成一根绳奋斗在第一线,确保我们更好的完成任务。 10月我来到人力资源部工作,人力资源部是公司运转的一个重要部门,对公司内外的许多工作进行协调、沟通,这就决定了平时工作繁杂的特点。每天除了本职工作外,还会有计划之外的事情需要临时处理,这些突发事件,让我得到了充分的锻炼。通过一段时间的学习,我了解到人事工作大约涉及到以下几方面:包括编制公司员工需求计划;办理人员招聘、安排、录用、培训、调整、考核、奖惩、退(辞)工作;管理人事资料、档案;办理员工的工资、奖金、养老保险、医疗保险,办理工商年检;劳动纠纷的处理等方面。 刚开始,我主要涉及比较基本的人员招聘、录用、退工及办理外劳力综合保险等相关事宜。截至目前,共协助人员招聘1xxxx,浏览简历近30xxxx封,通知面试6xxxx人;并为xxxx办理录用,为5xxxx办理退工。在

2016年上半年工作总结

2016年上半年工作总结 2016 年上半年工作总结 转眼间我从厂部调岗到公司已经有3 个多月了,在公司领导的帮助下自己也已经渐渐熟悉了现在岗位的环境和自己的工作内容。半年来在公司各位领导的关心支持下,在同事们的密切配合下,我爱岗敬业,恪尽职守,作风务实,思想坚定,较好地完成了自己的本职工作和领导交办的其它工作。现将半年工作总结汇报如下: 一.感受和体会 当我在工作中遇到困难和问题时,领导的亲切关怀、同事的无私帮助,让我感受到我们商辂是一个充满温情友情和人文关怀的集体,领导和同事之间和谐的感情使所有的问题和困难都迎刃而解。 到公司工作的这 3 个月的时间里,我体会到做好办公室主任一职是一种挑战自我的特殊工作,也是我转行的第一份由理科转文科的工作,做好本职工作必须修炼五种基本功;一是良好的政治理论修养(自我评分75 分);二是较强的文字功底和语言表达能力(自我评分60 分);三是较强的协调沟通能力(自我评分70 分);四是良好的办事能力(自我评

分75 分);五是不卑不亢的做人品质(自我评分80 分);只 有具备这五项基本功,才能出色地完成本质工作。 二.工作方面 (一)企业的外联工作(自评得分70 分) XX年3月中旬正式调入公司办公室,在3-6月之间,与 政府各部门打交道无数。在与政府交涉的时候,发现了许多技巧的存在,总结三点:第一如何让政府领导把你放在眼里,第二如何让政府领导记住你,第三如何让政府一旦有项目就会联想到你。 起初,当我第一次与经贸局接触的时候,开始申报每年度的能源监察及自查工作。当时的工作难度非常的大,首先我对经贸局领导没有一个认识的,其二行政语言技巧几乎为0,其三我做这项目不但要懂统计学、还要学会语言的严谨性,因此在局里面对我们复查时候,我出了一个专业性的错误,虽然是项目过了,但是这是一次对我深刻的教育与学习机会。自那以后,我慢慢开始于各个局领导交涉,一步步的学会了官方关系交际及岗位技能的提升,先后也申报了许多项目,并且还让政府领导记住我,我觉得这是我半年来最大的收获之一二)公司的人力资源工作(自我评分70 分) 人力资源工作是一个企业至关重要的环节。XX 年度我跟王

2020年房地产年度工作总结

2020年房地产年度工作总结 【篇一】 我进入xx公司已将近两年的时间,在公司领导强有力的带领以及关心支持下,个人在20**年取得了不小的进步。在此,我衷心的感谢皮总对我的信任与栽培;感谢各位领导对我工程技术上的指导与教育;感谢所有同事对我工作上的支 持与生活上的关心。我只能尽的工作态度、发扬学海无涯的精神,来回报大家, 从而提升自身综合素质。 现将20**年的个人工作情况作如下总结: 一、20**年工作情况 1、深入贯彻公司各项规章制度。 作为xx公司的一员,我为这个团队感到自豪,同时也感到自身的压力。工 作中,我以公司的各项规章制度为准则,严格要求自己,在坚持原则的情况下敢 于创新,更快更好的完成工作任务。作为一名优秀员工,要以“政令通畅、纪律 严明”为核心思想。按时、按量的落实领导安排的工作任务,谨记“落而不实等 于没有落实的道理”。 2、工程部资料的整理工作。 认真履行工程资料、收发文、行政资料的整理,努力做到条理清晰,归档有序。落实工程相关人员的联系联络工作,保证信息的通畅,为工程建设提供后勤 服务。 3、售楼部与办公楼的值班工作。 这虽是一个平凡的工作,但我一直全心对待。因为这不仅仅是皮总的信任, 它还关乎公司财产的安全,也是公司形象的象征。 4、“xx小镇”二标段第一负责人的工作。 (1)安全生产情况。 安全生产以预防为主,提高安全意识,是工程质量和控制成本的'基本保障。积极与监理、施工单位就安全工作进行沟通协调,参与不定期的安全检查,并记 录在案。20**年浩宇(二标)发生安全事故三起。 (2)工程质量情况。

①施工现场的跟踪,参与隐蔽工程验收的工作,严格要求按图施工,遵守施 工规范。 ②深入现场,对现场的布置做更深层次的了解,在掌握第一手资料后,查阅 相关资料,积极向工程部领导汇报,为施工方案的编制,提供可靠的数据。 ③加强与监理人员的联系,充分发挥监理体系的质量控制能动性。 ④参与二标段各项质量检查,对质量隐患记录在案,一则可以跟踪整改到位,二则可以防止类似问题发生。 ⑤至11月15日二标段8栋建筑,分两批全部中检合格,无重大质量事故。 (3)工程进度情况。 ①施工过程中对施工单位进度目标进行动态跟踪和控制,加强与监理和施工 单位负责人的联系,避免工程进度无故滞后。 ②按照二标段进度计划的要求,收集施工进度实际值。 ③定期对浩宇公司项目部提供的施工进度计划值与工程进度实际值进行比较 分析,积极向上级汇报,查找滞后原因,以便采取有效的纠偏措施。 ④浩宇(二标)共8栋建筑于3月11日开工。至10月17日主体工程依次 封顶;至11月15日分两批全部中检合格;现已进入装饰装修施工阶段。 (4)施工现场的旁站。 ①通过现场旁站深入了我对施工工艺的了解,有利于加强质量控制。 ②现场旁站记录以及收集现场影像资料,是工程签证的重要依据,有效控制 建设成本。 5、认真完成领导安排的其它工作。 积极、主动完成领导临时安排的其它工作,时刻端正工作态度,勿以善小而 不为、勿以恶小而为之。 二、工作中的不足 回想自己本年度的工作,虽有一定工作量,但是闪光点不多,许多工作还有 不尽如意之处,突出分析如下: 1、欠缺计划性和预见性

2016年西安房地产市场

2016 年即将结束,这一年的西安楼市,可以说是“波澜不惊”,回顾这一年,各地政策从 “去库存”到限购、再到楼市量价齐升,高价地此起彼伏带来“解套”之忧、去库存结构性 矛盾凸显 ,, 构成今年房地产市场全景图。全国楼市在年中时一度走高,以北上广一线城市 为甚,在这样的全国房价齐飞的背景下,不少二线城市的房价也出现大幅度的增长,一度让已经宽松的房地产政策再次收紧,而作为典型二线城市的西安来说,虽然发展速度已经达到 准一线水平,但是在巨大的库存压力下,房地产市场还是比较平稳,虽然市场波澜不惊,但 是每当新政释放,也会引起购房者及业内的一些讨论,那么购房者应该怎样利用当下新政正 确买房置业,这些新政对购房者在置业过程中都有哪些帮助?让我们一起回顾2016 年西安楼市年终盘点之政策篇。 1、财政部发文降低“契税+营业税” 2月份,财政部发布“关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知”,全面降低 交易环节税费。 点评:此次财政部调减营业税、契税,减轻了购房成本,有利于改善型住房需求持续释放, 增加购房需求,加快房地产流通,加快库存。 2、按揭首套房首付降至 2 成 2 月 2 日下午,央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。在不实 施“限购” 措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首 付款比例为 25%,各地可向下浮动 5 个百分点。对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。 点评:此项举措还是针对快速去化库存,对于刚需购房者置业起到一定的促进作用。 3、开放小区 +商改住 2月中旬,中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干一件提出,开放小 区,实现内部道路公共化。 点评:新建的小区将要推广街区制,内部道路公共化,在欧美等发达国家,拆掉围墙的街区制正 是破解城市拥堵的良药。但是对于此项政策,不少市民反映不放心居住环境安全。 4、5 月 21 日陕西省政府地产十一条新政出台 1、各地 6 月底前要出台房地产去库存措施; 2、商品房存量较大地区全部货币化安置; 3、金融机构适度降低农民贷款买房利率; 4、家庭首次购买普通商品住房,贷款利率下限为基准 利率 0.7 倍; 5、房产商不得拒绝使用公积金贷款购房;6、个人买卖房的税收优惠政策;7、鼓励开发商将其“库存”向社会出租;8、未及时开发及闲置地产用地将被调整;9、因地制

2015年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析

2015年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析【图】一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点 在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中,房地产去库存化处于一揽子解决结构问题的关节点上。这是因为,对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说,中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产,房地产市场的非健康发展态势,是这些痛点问题的集中性的主要来源。主要体现在: 其一,房地产泡沫是中国金融风险的主要来源。在中国商业银行的贷款结构中,对房地产业的直接间接贷款占据了重要的甚至是主要的地位。如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂,最终损失的还是银行的资产。例如,目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资,抵押的主要是土地等实物资产的产权价值,因此推高土地价值取得更多的融资,就成为地方政府正常的理性行为。这一抵押贷款型的商业模式对政府项目来说,其最大的缺陷在于,一旦房地产泡沫破裂,作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降,银行资金就会出现支付链的断裂,就可能会直接引发金融危机。我判断,如果中国不幸发生系统性、大面积危机,一定会是从房地产泡沫突然被刺破开始,以房价大幅度下跌和相应的地价下跌开始;一定是由地方政府的各类投资平台的“债务地雷”所引爆;一定表现为商业银行的支付危机和债务链断裂! 其二,中国经济中普遍存在的产能过剩问题,与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。国家统计局数据表明,今年1-10月,

全国房地产开发投资78801亿元,同比名义增长2.0%,创历史新低。而在2013年,全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度,2014年房地产投资达到10万亿元。由于中国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右,因此房地产开发投资增速的大幅回落,是影响GDP增长和产业需求的主要因素,从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩,如中国的钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等直接与房地产投资相关的产业部门的产能利用率都只有70%左右,大大低于国际平均水平。 2015年1-10月份房地产开发投资表

自来水公司2016年上半年工作总结

自来水公司2016年上半年工作总结 XX年上半年,公司紧紧围绕“三个重点、二个继续、一个确保”的战略目标和服务于资源节约型、环境友好型社会建设的工作思路,积极按照上级主管部门和**县委、政府的工作部署,立足全县经济发展大局,加快供水管网建设和改造步伐,夯实安全生产管理基础,提升优质服务水平,深入开展社会主义荣辱观教育活动,保证了各项工作稳步推进,完成了既定目标。 一、主要经济指标完成情况 1、1-6月份公司共完成售水**万吨,比上年同期增长22.32%,占年度计划的46.4%; 2、上半年完成工业产值**万元,比上年同期增长27.27%; 3、完成产品销售收入***万元,比上年同期增长32.62%; 4、完成利税*******元。 二、上半年主要工作完成情况 上半年,公司通过明确工作责任、强化目标管理,各项工作取得了明显成绩。主要围绕“三个重点、二个继续、一个确保”的战略目标开展工作,即“重点做好抄表到户,加强供水营业管理、重点抓好城区供水设施的建设和城区配套管网的敷设、重点改善和完善工作条件,努力推动办公自动化建设”、“继续创建市级文明单位、继续创建省级花园式水厂”、“确保公司员工收入平均增长15%”。

(一)安全生产形势稳定。 公司深入贯彻落实我县安监局下达的精神, 加强对安全管理规章制度的宣传和教育力度,主管领导、分管领导和部门负责人建立了“三挂钩”机制,签订了安全生产责任状,安全管理理念得到进一步沟通和认同。为确保生产安全,公司在夏季用水高峰期到来之前对供水机泵设备进行安全检查、电力设施保护专人负责管理;在给排水工程施工中,公司严格要求职工遵守操作规程,佩戴安全帽,按要求着工作服,高空作业系安全绳。依托切实可行的形式,公司层层发动、人人参与,营造了良好的企业安全氛围。公司还专门成立安全生产督察组,由生产技术科、行政办公室人员组成,加强对安全生产的全方位、全过程、常态化管理,确保安全生产的可控性。 (二)管网和水利设施建设进展顺利。 今年上半年,公司投资**多万元,对沿河中路Ф400mm供水主管进行改造。在施工中,紧跟沿河中路改造施工的进度,合理地完成了整条道路的施工,目前该项管道工程已完成通水,有效地保障该地区居民的用水需求。被去年九月特大洪水侵蚀损坏的沉井,在去年底今年初投入了维修,用较少的钱办了更多的事,并且保证了工程的质量。今年5月份,沉井维修工程通过了我县各部门的竣工验收,确保了沉井尽快投入使用。 (三)科学合理指导供水生产。

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