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2017土地估价师土地估价案例与报告资料:土地估价技术报告考前冲刺

2017土地估价师土地估价案例与报告资料:土地估价技术报告考前冲刺
2017土地估价师土地估价案例与报告资料:土地估价技术报告考前冲刺

2017土地估价师土地估价案例与报告资料:土地估价技术

报告考前冲刺

一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)

1、在土地估价实务中,经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问题。下列关于二者关系的观点正确的是。

A:划拨土地使用权属于物权,承租土地使用权属于债权

B:二者在土地使用权性质上不同,但价格水平相当

C:二者在土地使用权性质上不同,价格也不同,二者的价格差等于土地出让金D:由于权利性质不同,二者不可能在同一土地市场中交易

E:合法性

2、剩余法估价时,在调查清楚待估宗地的基本情况后,其首要步骤是。

A:估算开发后的售价

B:估算开发的总费用

C:确定最佳开发利用方式

D:估算开发周期

E:时间因素

3、土地登记中,其他登记包括__。

A.更正登记

B.异议登记

C.预告登记

D.查封登记

E.土地总登记

4、按照年金开始支付的时间不同,年金可划分为__年金。

A.即期

B.连续

C.延续

D.延期

E.永续

5、土地估价必须考虑的影响。

A:政府土地政策

B:当地的经济状况

C:土地四周环境

D:人为因素

E:时间因素

6、《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》(国发[2004]8号)规定,用于农业土地开发的土地出让金纳入财政预算,实行专项管理。各地可根据不同情况,将不超过__的资金集中到省、自治区、直辖市及计划单列市使用。

A.5%

B.10%

C.20%

D.30%

7、基准地价是城镇土地市场的和公示性价格,通过定期公布,向社会提供土地市场的有关地价水平及其变动趋势。

A:宏观性

B:微观性

C:指导性

D:控制性

E:时间因素

8、在城市建设中,如建立一个市级商服中心,需要配置2个区级中心,6个小区级中心,这样做的依据是中心地理论的中心地体系为__体系。

A.K=2

B.K=3

C.K=4

D.K=7

9、耕地占用税的纳税人必须在批准占用耕地之日起__日之内缴纳耕地占用税。A.10

B.15

C.30

D.60

10、对于商业用地来讲,是决定其使用价值的主要因素。

A:开发程度

B:土地用途

C:周边环境

D:可及性

E:时间因素

11、由同一专业的单位组成的联合体,按照__的单位确定资质等级。

A.资质等级较低

B.资质等级较高

C.由招标单位确定

D.资质等级为中级

12、价格确定时如两种方法求得地价相差幅度不大(一般不超过20%~25%),可采用作为待估宗地的最终结果。

A:加权平均

B:众数

C:简单算术平均值

D:中位数

E:国家实行土地估价师资格认证制度

13、工业区位理论的核心就是对运输、劳力及相互作用的分析和计算。

A:道路因素

B:区位因素

C:集聚因素

D:资金因素

E:时间因素

14、依照租金的一定比例计算的管理费,通常是按年租金总额的__计。A.2%~7%

B.2%~5%

C.3%~7%

D.3%~6%

15、土地价格按()方式分类,可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。

A.土地权利 

B.土地的存在形态 

C.土地价格形成 

D.土地价格使用目的

16、是划分城市和乡村的主要标志之一。

A:经济规模

B:人口规模

C:用地规模

D:商业聚集度

E:时间因素

17、根据目前的人工与材料价格,采用原建筑物的材料和标准,重新建造一幢相同的建筑物所需的成本是。

A:重置成本

B:物理成本

C:重建成本

D:经济成本

E:时间因素

18、对城镇的经济效益和社会效益能产生间接影响的是。

A:人口密度

B:土地制度

C:交通状况

D:基础设施和公用设施的完备程度

E:时间因素

19、根据消费者行为理论,消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为__。

A.效用

B.满意率

C.有用度

D.满意度

20、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)规定,以营利为目的,房屋所有人将以划拨方式取得国有土地使用权后所建房屋出租的,应将租金中所含土地收益上缴__。

A.集体

B.国家

C.原土地使用权人

D.原土地出租人

21、保证样本调查质量的关键是__。

A.制订周密的资料收集计划

B.编制准确的调查表格

C.调查人员的技能掌握与运用

D.选择正确的调查方法

22、自2002年1月1日起,我国的税设有的税率有__税率。

A.最惠国

B.协定

C.特惠

D.普通

E.特定

23、下列占用土地行为应免征城镇土地使用税的是()。

A.民营企业占用的土地

B.公园自用的绿地

C.国有企业占用的土地

D.间接用于农业的生产用地

24、中办发[2007]11号规定,中央和国家机关所属事业单位办公楼建设项目,一律报__审批。

A.国土资源部

B.住房和城乡建设部

C.国家发展改革委

D.国家计委

25、在进行城镇定级时,某城镇商服中心分为三级,市级中心的规模指数为100,区级中心的规模指数为50,小区级中心规模指数为20,市级中心、区级中心及下区级中心的功能分别为__。

A.100、50、20

B.50、30、20

C.100、30、20

D.59、29、12

二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5 分)1、增加土地经济供给的主要途径是__。

A.增加土地的自然供给

B.提高土地集约利用水平

C.调整消费结构

D.调整产业结构

2、《农村土地承包法》所称农村土地,是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的__以及__。

A.耕地

B.林地

C.草地

D.其他依法用于农业的土地

E.建设用地

3、甲企业因改制的需要,委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估,土地用途为工业,评估结果200万元。时隔3个月,在完成改制后,为了与乙公

司洽谈土地作价人股问题,甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估,并表明对估价结果的期望值为250万元。以下分析内容正确的是__(以企业改制评估时的估价期日为基期,已知该区域工业用地价格在3个月内的变化幅度为+1.0%)。A.估价报告仍在有效期内,评估公司可直接修改估价目的,不需重新评估价格B.评估目的不同,估价结果有一定差异,因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求

C.估价对象未变,估价时间相差较近,价格水平变化不大,企业可以直接使用原估价报告

D.如果接受委托,评估公司应该脱离原估价结果重新评估

4、根据《土地管理法》,征收耕地的补偿费用应包括。

A:耕地占用费

B:土地补偿费

C:安置补助费

D:地上附着物和青苗的补偿费

E:新增建设用地费

5、土地类型主要有。

A:居住用地

B:工业用地

C:教育、科技、文化、卫生、体育用地

D:商业、旅游、娱乐用地

E:综合或其他用地

6、长期股票投资在取得时应按实际成本入账,下列项目中;不应包括在长期股票投资成.本中的项目有__。

A.经纪人佣金

B.购买股票前已宣告发放的股利

C.税金

D.手续费

7、对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”,“三通一平”是指__。

A.通水、通电、通信,地面平整

B.通水、通路、通信,地面平整

C.通水、通路、通电,地面平整

D.通水、通电、通气,地面平整

8、土地的__迫使人们必须节约、集约利用土地资源。

A.面积有限性

B.位置固定性

C.质量差异性

D.功能永久性

9、按照现行分类,下列属于特殊用地的包括。

A:监教场所用地

B:宗教用地

C:殡葬用地

D:冰川及永久积雪

E:使领馆用地

10、房屋面积测量时计算一半建筑面积的范围有。

A:与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊

B:未封闭的阳台、挑廊

C:独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的

D:有顶盖不封闭的永久性的架空通廊

E:房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池

11、工程量清单的项目设置规则的制定是为了统一工程量清单的__。

A.项目名称

B.工程造价

C.项目编码

D.计量单位

E.采购数量

12、【2009年考试】土地登记原始资料包括。

A:地籍图

B:宗地平面布局图

C:地籍调查表

D:土地登记申请书

E:土地权属来源文件

13、按具有综合职能可将城市划分为。

A:全国性的政治、经济、文化中心

B:大区级的政治、经济、文化中心

C:省区级的政治、经济、文化中心

D:地区级的政治、经济、文化中心

E:县级的政治、经济、文化中心

14、由于不动产的位置等特点,使得在评估过程中往往更注重一定区域范围内与评估标的同类的不动产供求状况。

A:不变性

B:固定性

C:区域性

D:同类性

E:稀缺性

15、根据法规规定,土地使用权的转移只有经过__后,才能发生法律效力。A.签订合同

B.支付土地出让金

C.土地登记

D.开发建设

16、土地登记以级行政区为单位组织进行。

A:省

B:市

C:县

D:乡

E:35%~50%

17、安置补助费是__。

A.为安置因征地造成的农村全体劳动力而向其支付的款项

B.为安置因地少造成的农村剩余劳动力而向其支付的款项

C.为安置因征地造成的农村全郎劳动力而向其支付的款项

D.为安置被征地单位因征地而失去土地的农业人口的生产、生活而向其支付的款项

18、某宗地于3年前通过出让方式取得的土地使用年限为30年的商业用地,建设期为2年,该宗土地正常情况下每年可获得净收益为10万元,土地还原率为10%,该宗土地的收益价格为()万元。

A.78.79

B.78.90

C.79.25

D.79.32

19、根据房屋的承重构件、建筑材料和建筑标准的不同,房屋的结构分为。A:钢筋混凝土结构

B:土木结构

C:砖混结构

D:砖木结构

E:简易结构

20、按照国土资源部引发的《土地分类》,交易用地属于__。

A.机关团体用地

B.公共建筑用地

C.共用设施用地

D.文体用地

21、县级以上土地行政主管部门对土地等级进行评定,根据国民经济和社会发展状况,评定的土地等级每()年调整一次。

A.2

B.3

C.5

D.6

22、试点市、县国土资源部门应按照“”的原则,制定建立挂钩周转指标管理台账,对挂钩周转指标的下达、使用和归还进行全程监管。

A:总量控制

B:封闭运行

C:开放运行

D:定期考核

E:到期归还

23、目前,中国土地市场体系有其自身的特点包括。

A:中国土地市场是政府驱动型市场

B:目前中国农村土地市场在土地市场体系中占据主导地位

C:中国城市土地市场是完全竞争型市场

D:在企业改制中实行土地政策性入市

E:中国城市土地市场是垄断竞争型市场

24、根据《土地管理法》规定,下列关于新增建设用地的土地有偿使用费,说法正确的有。

A:新增建设用地的土地有偿使用费,都必须专项用于耕地开发

B:新增建设用地的土地有偿使用费,都必须专项用于城市开发建设

C:新增建设用地的土地有偿使用费,百分之三十上缴中央财政,百分之七十留给有关地方人民政府

D:新增建设用地的土地有偿使用费,百分之七十上缴中央财政,百分之三十留给有关地方人民政府

E:新增建设用地的土地有偿使用费,百分之五十上缴中央财政,百分之五十留给有关地方人民政府

25、实践考核和执业登记南__具体实施。

A.国土资源部

B.住房和城乡建设部

C.中国房地产估价师协会

D.中国土地佶价师协会

土地估价师注册管理规定

土地估价师注册管理规定 第一条为了适应社会主义市场经济发展的需要,加强土地估价行业的自律与监督,提高服务质量,维护市场秩序和土地估价师的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规,制定本办法。 第二条土地估价师实行注册制度。在土地评估中介机构执业的土地估价师应按本办法进行注册,取得土地估价师注册编号。 中国土地估价师协会统一制定注册编号规则。 注册土地估价师可签署具有法律效力的土地估价报告。未经注册的土地估价师,不得以注册土地估价师的名义从事土地估价中介业务。 第三条土地估价师注册由土地估价行业协会负责办理,全国的注册土地估价师名单及相应执业情况向社会公布,提供社会查询。 第四条注册土地估价师只能在一个土地评估中介机构执业。 第五条土地估价师注册按以下程序办理。 1、土地估价师注册由土地评估机构将注册申请人申请材料报工商注册地的省、自治区、直辖市土地估价行业协会。 2、省、自治区、直辖市土地估价行业协会对申请注册材料进行审查并按编号规则进行编号,将符合注册条件的报送中国土地估价师协会备案汇总。 3、中国土地估价师协会将注册土地估价师名单报国土资源部后向社会公布。 第六条土地估价师申请注册需提交以下材料。 1、土地估价师注册(变更)申请表; 2、《土地估价师资格证书》; 3、身份证; 4、所在机构聘用申请人的劳动合同; 5、人事档案管理证明; 6、社会保险缴纳凭证; 7、土地估价师继续教育证明材料;

8、其他需要提供的材料。 第七条土地估价师有下列情形之一的,不予办理注册手续。 1、不具有完全民事行为能力的; 2、不在土地评估中介机构执业的; 3、因受劳动教养、刑事处罚,自处罚执行完毕之日起不满三年的; 4、因在土地估价或相关业务中犯有错误受到撤职以上行政处分,自处罚、处分之日起不满二年的; 5、不予注册的其他情形。 第八条注册土地估价师发生下列情形之一的,应在30日内到省、自治区、直辖市土地估价行业协会办理变更注册手续。 1、变换从业单位的; 2、所在评估机构合并、分立的; 3、所在评估机构名称、地址等登记内容发生变更的; 4、其他应该变更注册的情形。 注册土地估价师因特殊情况确实无法在规定时间内亲自办理变更注册手续的,可由他人代办,但需出具注册土地估价师的 委托代办书。省、自治区、直辖市土地估价行业协会应将土地估价师注册变更情况报送中国土地估价师协会。变更情况向社会公布。 第九条注册土地估价师年内情况与土地评估中介机构年检材料同时报送,由省、自治区、直辖市土地估价行业协会负责办理,年检结果向社会公布。 第十条注册土地估价师在执业期间有下列情形之一的,注销其注册。 1、丧失民事行为能力的; 2、土地估价师主动提出不再从事涉及土地评估中介业务的; 3、连续两年未通过年检的; 4、违反本规定弄虚作假进行注册的;

《土地估价案例与报告》应考精华提炼一

土地估价案例与报告》应考精华提炼(一) 要点1:估价基本事项: (1)确定估价对象 (2)确定土地估价目的 (3)土地估价期日 (4)界定土地价格定义 (5)土地股价中特别事项的说明 (6)估价日期及使用年期 要点2:地价定义或地价内涵: (1)用途 (2)估价期日 (3)使用年期 (4)土地开发程, (5)容积率等三率 (6)土地权利类型 要点3:出让底价与收回补偿价格: (1)出让底价应该依照新用途平均市场价格确定,一般采用

剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值,然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让价格方案; (2)收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价,需要扣除国家所有权收益和有关税费部分,一般采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格,在扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。 要点4评估结果无效的可能原因: (1)土地评估机构从业范围不够 (2)土地评估机构的注册证书超出有效时限 (3)土地估价机构不具备土地评估资质 (4)估价报告有效期超出时限 (5)土地估价报告没有按照规范格式书写 (6)估价结果严重失实,不符合当地地价水平 要点5收集交易案例资料包括项目: (1)交易时间 (2)交易面积 (3)位置 (4)宗地条件 (5)地上物状况 (6)购买者和销售者的特征及动机 (7)销售的条件

(8)土地销售前后的利用状况 要点6:确定最终估价结果的方法: (1)简单算术平均数 (2)加权算术平均数 (3)各试算价格的中位数 (4)各试算价格的众数 (5)以一种估价方法计算出的价格为主,其他估价方法计算出的价格只是参考 (6)直接取某种方法的计算结果 要点7市场比较法的估价程序: (1)选择市场比较案例 (2)确定比较因素 (3)因素描述及比较分析确 (4)定比较因素的修正系数求 (5)算比准价格 要点8收益还原法估价程序: (1)确定房地出租总收益 (2)确定房地出租总费用 (3)计算房地出租总收益 (4)计算房屋纯收益计 (5)算土地纯收益计算

2017年上半年海南省土地估价师考试知识点:土地的分类模拟试题

2017年上半年省土地估价师考试知识点:土地的分类模拟试 题 一、单项选择题(共 25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/平方米,该市该类地价指数以2004年1月20日为基数,以后每月平均上涨1个百分点,则该比较案例于2004年10月20日的土地价格为元/平方米(保留到小数点一位)。【2004年考试真题】 A:314.3 B:314.4 C:315.0 D:315.3 E:时间因素 2、《耕地占补平衡考核办法》所称耕地占补平衡考核,是指县级以上国土资源管理部门按照“__”的原则,对依法批准占用耕地的非农业建设用地补充耕地方案的落实情况进行检查核实。 A.占多少,垦多少 B.占的少,垦的少 C.占的多,垦的少 D.占的少,垦的多 3、有四宗土地,土地状况基本相同,但土地坡度不同,第一块为0.5m,第二块为0.7m,第三块为1m,第四块为1.5m,那么第__块土地地价较高。 A.一 B.二 C.三 D.四 4、新一轮土地利用总体规划修编前期工作,要求做好现行规划实施评价,做到“四查清、四对照”。以下不属于“四查清、四对照”围的是__。 A.查清新增建设用地总量,与规划经济发展目标对照 B.查清闲置用地数量,与规划节约挖潜目标对照 C.查清耕地和基本农田保有量,与规划保护目标对照 D.查清农村宅基地总量,与新农村建设目标对照 5、关于土地估价报告的使用,下列做确的是__。 A.估价机构将土地估价报告存档,作为向行业管理机构申请资质评审的材料 B.估价机构向委托方提出要求:根据行业规定,土地估价报告不能提供给任何第三方 C.土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方 D.估价机构在土地估价报告中声明:报告是委托人和估价机构的共同财产,但委托方不得随意公布或报告有关容 6、研究房地产开发项目的经济效益主要是为了解决建设项目的“合理性”问题,

土地估价报告评审标准

土地估价报告评审标准 一、封面格式(2分) 1、封面标题(1分):重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全,少1项减0.5分,少2项以上则不得分; 2、关键字(1分):重点审查估价对象所在市、县全名(与项目名称中市、县全名是否一致)、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整,少1项减0.5分,少2项以上则不得分。 二、第一部分总述(18分) 1、估价目的(2分)。估价目的必须表述准确、规,例如:出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分:(1)出现两个估价目的;(2)估价标的不符合土地处分的有关规定,例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地,不能出现相对应的评估目的。 2、估价依据(3分)。重点审查:①估价依据是否充分,法律、法规、政策文件,技术规程,委托方提供的资料,实勘资料等四类是否齐全,表述是否规等,涉及法律、法规、政策文件的,应注明生效日期;②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分,少3项以上者不得分。 3、估价基准日与估价日期(1分)。一般情况下,估价基准日与估价日期接近,出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的,常规都是在踏勘现场之日,涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告,此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的,应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致,并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的,尤其是青苗、树木的,建议回避追述性评估,或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 4、价格定义(4分)。重点审查:实际和假设的利用条件(用途)、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型(公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等)、估价基准日等。每少一项减1分,少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。 特别说明:用途和开发程度的假设,应慎重考虑其可行性,应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的,例如:现状为工业用地,委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价,如果该区域均规划为单纯的工业园区,就不可行;现状为生地,委托评估经过“七通一平”、3年后的地价,如果是在特别偏僻的地区,请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。 5、估价结果(1分)。重点审查地价水平的合理性,土地单价的表现形式(尽可能分列楼面地价、地面单价等)、总地价、总价大写、币种等,要求列出估价结果一览表,评估标的位于境的商业服务业用地、公共管理与公共服务用地、住宅用地,建议明示楼面地价,这样将有助于评审专家判断地价结果的合理性。结果与专家判定的合理估价结果有15%以上的出入的,本项不得分;土地单价、总地价、总价大写、币种漏项者各减0.5分。需要特别说明的是,如果不是应用于年度报告质量评审,

北京市国土资源局关于对北京市土地评估行业进行全面检查的通知

北京市国土资源局关于对北京市土地评估行业进行全面检查 的通知 【法规类别】民法综合规定与解释 【发文字号】京国土出[2004]209号 【发布部门】北京市国土资源局 【发布日期】2004.09.24 【实施日期】2004.09.24 【时效性】失效 【效力级别】XP10 【失效依据】本篇法规已被《北京市国土资源局关于公布废止和失效的规范性文件的通知(第二批)》(发布日期:2009年1月14日实施日期:2009年1月14日)宣布失效(原因:适用期已过) 北京市国土资源局关于对北京市土地 评估行业进行全面检查的通知 (京国土出[2004]209号) 各土地评估机构、土地估价师: 为促进土地评估行业的持续、健康、规范发展,提高我市土地评估行业的执业水平,按照国土资源部《关于开展土地评估行业全面检查加强和规范土地评估行业管理的通知》(国土资发[2004]168号)要求,结合我市土地评估行业的实际情况,决定对我市土地

评估行业进行全面检查。现将检查的具体事项通知如下: 一、检查对象 凡在北京市执业的土地评估机构和土地估价人员,均属于此次检查的范围。包括已在北京市房地产业协会注册或经北京市房地产业协会推荐已在中国土地估价师协会注册的土地评估机构及各机构的土地估价人员,及虽未注册但从事土地估价的机构和人员。 二、检查内容及重点 按照国土资源部文件的要求,此次检查内容主要包括以下方面: (一)土地评估机构的执业资格及内部管理制度建设情况。具体包括:土地评估机构是否符合规定的设立条件,依法办理了工商登记,取得土地估价的营业范围;是否拥有不低于规定数量的专职土地估价师;是否在土地评估行业自律组织进行了注册登记;是否建立了内部技术质量控制、财务管理、估价报告档案管理、人事管理、奖惩等制度。 (二)土地评估机构的脱钩改制情况。重点包括土地评估机构是否按《国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》(国办发[1999]92号)、《国务院办公厅转发国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制意见的通知》(国办发[2000]51号)以及《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》(国土资发[1999]318号)文件的规定,在人员、财务(含资金、实物、财产权利等)、业务、名称等方面与主管部门及其下属单位实行了彻底

土地估价案例与报告题库2-1-8

土地估价案例与报告 题库2-1-8

问题: [判断题]一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化,在估价中可以不予考虑。() A.正确 B.错误 土地价格的影响因素是很多,某些因素确实不易衡量,但在土地估价中所使用的各种方法,均是在经验的基础上,综合考虑各种因素而来。

问题: [判断题]土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于l00学时。 A.正确 B.错误

问题: [判断题]反映宗地在一般市场条件下的正常地价水平,作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据,为基准地价。() A.正确 B.错误 反映宗地在一般市场条件下正常地价水平,作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据,为标定地价。 (辽宁11选5 https://www.doczj.com/doc/5c16619935.html,)

问题: [判断题]在基准地价修正法中进行交易日期调整,是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。 A.正确 B.错误 在基准地价修正法中进行交易日期调整,是将其基准地价在基准日期时的值,调整为估价时点时的值。

问题: [单选]在土地估价中,需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平,是依据土地估价的进行的。 A.替代原则 B.供需原则 C.变动原则 D.预期收益原则 在土地估价时,必须按照变动原则,分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求,以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中,因此应把握各因素之间的 因果关系及其变动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。在土地估价中,不仅要对将来的 地价变动作出准确预测,同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平,才能准确 合理地估价。

土地估价师考试模拟试题(一)

土地估价师考试模拟试题(一) 一.判断题(共20题,题号1~20,每题1分,共20分。请判断下列说法的正确或错误, 并在答题卡上相应位置涂黑,认为正确的涂”√ “,认为错误的涂”×”.答题错误倒扣1分,本题总得分最多扣至0分) 1.与工业产品一样,农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。 2.估算土地纯收益时,不仅要考虑有形收益,还要考虑各种无形收益。 3.城镇土地等应与现行行政建制相协调,在省及省级以下的同一行政区域内,行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。 4.有两相邻地块,原用途一块为水田,一块为荒地,开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高,因而土地价格高,而荒地由于征地成本低,因而土地价格低。 5.根据马克思地租理论,农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。 6.运用收益还原法公式测算地价时,未来各年的还原率应当相等。 7.利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时,宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。 8.采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格,所选比较实

例的土地剩余使用年期为xx年,待估宗地的剩余使用年期是xx年,如果其他因素条件均相同,则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。 9.采用成本逼近法进行地价评估,其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。 10.建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。 11.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20xx年11月12日发布,自20xx年1月1日起实施。 12.采用市场比较法进行地价评估时,如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的,则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度,进而确定因素条件指数和因素修订系数。 13.采用成本逼近法评估地价时,土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数,计息期为整个开发期的一半。 14.路线估价价法计算公式的表现形式是:宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。 15.国有土地使用权期满,土地使用者应交还土地使用证,并依照规定办理注销登记,该土地上的建筑物,其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。 16.在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时,没有明确使用年期的,应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让

土地评估报告格式模板

土地估价结果报告 项目名称: 受托估价单位: 估价人: 委托估价单位: 估价日期: 估价报告编号: 估价技术报告编号: 提交报告日期: 关键词:(估价对象所在市、县) 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司

土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的:估价目的必须表述准确、规范,例如:出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的; 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下,估价基准日与估价日期接近,出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的,常规都是在踏勘现场之日,涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告,此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的,应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致,并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的,尤其是青苗、树

木的,建议回避追述性评估,或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求,此次评估的价格是指估价对象在年月日,评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状,本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表: 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明: 实际和假设的利用条件(用途)、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型(公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等)、估价基准日等。 特别说明:用途和开发程度的假设,应慎重考虑其可行性,应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如: (1)现状为工业用地,委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价,如果该区域均规划为单纯的工业园区,就不可行; (2)现状为生地,委托评估经过“七通一平”、3年后的地价,如果是在特别偏僻

国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知(国土资发〔2001〕44号,2001年2月13日

国土资源部 关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知 国土资发〔2001〕44号 (2001年2月13日) 各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局),计划单列市土地管理局(城乡规划土地局、规划国土局),解放军土地管理局,新疆生产建设兵团土地管理局: 为贯彻落实党中央、国务院关于政府要减少对经济事务审批事项,强化监督管理的要求,现就改革土地估价结果确认与土地资产处置审批办法的有关问题通知如下: 一、以土地估价报告备案取代土地估价结果确认审批 改革土地估价确认管理,取消确认审批,建立土地估价报告备案制度。企业改制需要进行土地估价的,应由企业自主选择土地估价机构进行评估。土地行政主管部门不再对土地估价结果进行确认。企业改制上报的土地估价报告,只要格式规范、要件齐备,土地行政主管部门将直接给予备案。 企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的,不再进行处置审批,直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。企业委托进行土地估价的,土地估价报告同时交付备案。改制涉及的土地采用国家作价出资(入股)、授权经营方式处置的,土地估价报告应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。 土地估价中介服务机构要与政府主管部门彻底脱钩,按照“客观、真实、公正”的要求,独立进行估价业务活动,对土地估价结果独立承担责任,并定期将业绩清单上报土地行政主管部门备查,接受监督。 市、县人民政府土地行政主管部门要定期确定公布当地的基准地价和标定地价,并提供地价查询服务,为社会和企业认定估价结果提供参考依据。为维护国家和改制企业的土地权益,促使土地估价机构增强自律意识,提高执业质量和服务水平,土地行政主管部门将对土地估价机构和估价报告进行定期抽查,对弄虚作假的,要追究责任,依法处理。 二、明确企业的国有划拨土地权益 企业原使用的划拨土地,改制前只要不改变土地用途,可继续以划拨方式使用。改制后只要用途符合法定的划拨用地范围,仍可继续以划拨方式使用。改制或改变用途后不再符合法定划拨用地范围的,应当依法实行有偿使用。为支持和促进企业改革,企业改制时,可依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益,计入企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时,划拨土地使用权价格可作为使用者的权益,计入抵押标的;抵押权实现时,土地使用权可转为出让土地使用权,在扣缴土地使用权出让金后,抵押权人可优先受偿。划拨土地经批准可以转让,划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益,转让后的用途不符合法定划拨用地范围的,受让方应当申办有偿用地手续。划拨土地需要转为有偿使用土地的,应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金,并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。 三、规范国家作价出资(入股)、授权经营处置方式的使用

2021土地估价案例与报告-问答集_113(精选试题)

土地估价案例与报告-问答集 1、 2题,请阅读,并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进行抵押贷款,并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地,总面积为1500m2。宗地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采水井,用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网);宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形,种植有3m宽的挡风树木,四周有砖混围墙;宗地为红壤软土,种植本地草种,内有十字形道路,外有2km长的自建道路与某国道相连;宗地内有11栋建筑物,其中,办公楼1栋,仓库3栋,车间3栋,宿舍楼2栋,综合服务楼1栋,变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站;企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师,请回答以下问题:在上述情况下,为了判断是否能够抵押,评估前需要了解土地哪些关键信息(提示:根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)A.是集体还是国有B.()C.()D.() 2、 2题,请阅读,并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进

行抵押贷款,并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地,总面积为1500m2。宗地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采水井,用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网);宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形,种植有3m宽的挡风树木,四周有砖混围墙;宗地为红壤软土,种植本地草种,内有十字形道路,外有2km长的自建道路与某国道相连;宗地内有11栋建筑物,其中,办公楼1栋,仓库3栋,车间3栋,宿舍楼2栋,综合服务楼1栋,变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站;企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师,请回答以下问题:根据上述条件,列出已知的宗地个别条件。 3、 2题,请阅读,并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进行抵押贷款,并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地,总面积为1500m2。宗地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采水井,用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网);宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形,种植有3m宽的挡风树木,四周有砖混围墙;宗地为红壤软土,种植本地草种,内有十字形道路,外有2km长的自建道路与某国道相连;宗地内有11栋建筑物,其中,办公楼1

全国土地估价师考试试卷(1)土地管理基础知识

全国土地估价师考试试卷(1)土地管理基础知识 此部分由100道标准化试题构成,每一道题后有三或四个备选项,请将你认为正确的一个选项的代号填在空白处,每题1分,共:100分。答题时间为60分钟。 1.土地的供给可分为_______。 A.弹性供给和元弹性供给;B.国家供给和社会供给;C.自然供给和经济供给; D.划拨和征用 2.土地资源的总供给受______能提供的总量限制。 A.地球表层陆地B.地球表层空间C.地球表层空气D.地球总面积。 3.土地关系是指社会发展的某一阶段上人们在利用土地过程中发所生的______之间的关系。 A.人与人B.人与地C.地与地D.土地使用者与所有者 4.社会主义条件下,实行土地有偿使用制度是完全符合马克思主义的______理论的。 A.土地使用B.地租C.价值 5.地价税是以______为课征对象。 A.土地B.地价C.土地所有者D基准地价 6.田赋是以______为课征标准,按年定期征收的一种土地税。 A.田地面积B.田地C.土地收益D.田上赋税 7.《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》是______在1987年4月1日发布的。 A.国务院B.农业部C.国家土地管理局D.国家税务总局

8.报酬递减规律所指的报酬递减是指______递减。 A.平均报酬B.总报酬C.边际报酬D.临界报酬 9.在资本主义社会中,土地所有权和土地使用权是 A.均不受限制的B.均受一定限制的C.所有权不受限制,使用权受一定限制 D.以上答案都不对 10.我国土地制度改革主要是______改革。 A.土地所有制度和土地使用制度B.土地所有制度和土地管理制度 C.土地所有制度 D.土地使用制度和土地管理制度 11.地籍最早是为______而建立的一种田赋清册或簿册。 A.产权B.不同用途C.征税D.土地估价 12.地籍调查包括土地权属调查和______两部分工作。 A.土地利用现状调查B.土地条件调查C.地籍测量 13.全国土地利用现状分类中一级地类共有______个。 A.10 B.6 C.8 D.7 14.土地权属调查的内容包括:宗地权属状况调查和______调查,以及土地使用状况调查。 A.界址认定B.权源C.权属性质D.土地面积 15.土地登记的主要内容中的"土地位置"是指土地的______。 A.座落B.四至C.座落和四至D.土地所处地段的优劣

2017土地估价师:成本逼近法适用范围

2017土地估价师:成本逼近法适用范围 一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、人口净密度是居住人数与的比值。 A:建筑面积 B:居住面积 C:居住建筑用地面积 D:总居住面积 E:时间因素 2、竞争可以分为__竞争。 A.自由 B.不自由 C.充分 D.不充分 E.完全 3、城市分散布局的形式主要有分散组团式、和城镇组群式等。 A:一城一区式 B:一城二区式 C:分散自由式 D:自由组团式 E:土地 4、新古典主义城市地租理论的主要特征是将()应用于传统地租理论中。 A.供需分析  B.效用分析  C.价值分析  D.边际分析 5、土地管理的基础是。 A:地价管理 B:地籍管理 C:土地执法监察 D:农地用途管制 E:35%~50% 6、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点,在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品,因此,一般都要进行修订后,才能按替代原则,采用土地估价方法确定待估地块价格。 A:时间 B:土地条件 C:环境 D:时间和土地条件 E:时间因素 7、国有企业改制中,如土地使用权处置采取__,根据国家规定,应依法报请有

批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。 A.授权经营方式 B.国有土地出让 C.保留划拨方式 D.国有土地租赁 8、下列关于深度指数表的说法正确的是__。 A.以道路为基准,按距离道路的变化情况编制的地价变化表 B.以道路为基准,按建筑高度变化情况而编制的地价变化表 C.以道路为基准,根据地价变化的规律而编制的距离变化表 D.以道路为基准,按距离地下深度的变化情况而编制的地价表 9、基准地价系数修正法是在估价实践中的具体运用。【2008、2004年考试真题】A:合法原则 B:预期收益原则 C:最有效使用原则 D:替代原则 E:时间因素 10、成本逼近法评估土地价格的公式应该为。【2004年考试真题】 A:土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益 B:土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值 C:土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益 D:土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 E:时间因素 11、下列分组中属于按品质标志进行的是__。 A.超市按年销售额分组 B.企业按行业分组 C.职工按月工资额分组 D.城市按非农业人口数分组 12、国发[2004]8号规定,土地出让金用于农业土地开发的比例。由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况,按各市、县不低于__的15%确定。 A.总地价 B.土地使用权出让金 C.总投资 D.土地出让平均纯收箍 13、城市分散布局的形式主要有分散组团式、__和城镇组群式等。 A.一城一区式 B.一城二区式 C.分散自由式 D.自由组团式 14、基准地块价格评估必须采用种以上方法进行。 A:2 B:4

土地估价报告

土地估价报告 项目名称:平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价 格评估 受托估价单位:承德市弘正土地评估有限公司 土地估价报告编号:承弘土(估)[2017]字第173号 提交估价报告日期:二○一七年十二月二十八日

土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价格评估 二、委托估价方 河北省平泉市人民法院 三、估价目的 本次是对平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权进行价格评估,目的是为委托方提供客观、公正的国有建设用地使用权现值价格参考依据。 四、估价期日 2017年8月28日 五、估价日期 2017年8月28日至2017年12月28日 六、价格定义 1、本次评估土地价格是指估价基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格; 2、土地用途:土地登记用途为工业用地,根据《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007,2007年8月10日)规定,本次评估设定为工业用地; 3、使用年限:工业用地法定最高出让年期为50年,估价对象终止日期为2056年9月20日,截止到评估基准日,估价对象剩余年期为年,本次评估估价对象的使用年期按照剩余年期设定; 4、本次估价基准日设定宗地实际开发程度为红线外围“三通”(通电、通路、通讯)及宗地红线内场地平整。 七、估价结果 经估价人员现场察勘和当地市场分析,按照地价评估的基本原则和估价程序,选择合适的评估方法,评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、评估基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格为: 评估土地面积:平方米 评估单价:250元/平方米

2021土地估价案例与报告-问答集_11(精选试题)

土地估价案例与报告-问答集 1、某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进行抵押贷款,并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采水井,用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网);宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形,种植有3m宽的挡风树木,四周有砖混围墙;宗地为红壤软土,种植本地草种,内有十字形道路,外有2km长的自建道路与某国道相连;宗地内有11栋建筑物,其中,办公楼1栋,仓库3栋,车间3栋,宿舍楼2栋,综合服务楼1栋,变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站;企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。 假定你是该评估公司的土地估价师,请回答以下问题 在上述情况下,为了判断是否能够抵押,评估前需要了解土地哪些关键信息(提示:根据土地抵押的条件并结合上述条件回答) A.是集体还是国有B.()C.()D.() 2、某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进行抵押贷款,并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采

水井,用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网);宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形,种植有3m宽的挡风树木,四周有砖混围墙;宗地为红壤软土,种植本地草种,内有十字形道路,外有2km长的自建道路与某国道相连;宗地内有11栋建筑物,其中,办公楼1栋,仓库3栋,车间3栋,宿舍楼2栋,综合服务楼1栋,变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站;企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。 假定你是该评估公司的土地估价师,请回答以下问题 根据上述条件,列出已知的宗地个别条件。 3、某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进行抵押贷款,并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采水井,用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网);宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形,种植有3m宽的挡风树木,四周有砖混围墙;宗地为红壤软土,种植本地草种,内有十字形道路,外有2km长的自建道路与某国道相连;宗地内有11栋建筑物,其中,办公楼1栋,仓库3栋,车间3栋,宿舍楼2栋,综合服务楼1栋,变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站;企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。 假定你是该评估公司的土地估价师,请回答以下问题

土地估价师土地基础知识教材.doc

一、要全面了解土地估价师考试情况和特点 1:1 本讲内容框架: 一、 学习前言 二、 土地基础知识(一) 1、 土地概念 2、 土地的分类 第一部分学习前言 1. 土地估价师考试大纲和课程特点 从2006年考试开始,中国土地估价师协会只组织编写考试大纲,不再组织编写教材,即土地估价师考试没 有指定教材,给参加考试的同志带来诸多困难,这就是近年来土地估价师考试的基本特点。 2. 土地估价师考试题型、题量分布特点 土地估价帅?资格考试采用闭卷方式进行。报考人员自山选择报考科目的种类和数目,各科考试成绩在三个连 续考试 年度内有效。从2006年以来,土地估价师考试分为五个科目:《土地管理基础与法规》、《土地估价理论与 方法》、《土地估价实务基础》、《土地估价案例与报告》、《土地估价相关知识》。每年考试总分值为500分,10小 时的考试时间,其中各科目的考试特点如下表所示: 课目 总分 考试时间 题量 题型 土地管理基础与法规 100 1小时 75 判断、单选、多选、情景分析题 土地估价理论与方法 100 一个半小时 85 判断、单选、多选、情景分析题 土地估价实务基础 100 二个半小时 60+2 单选、多选、情景分析、计算题 土地估价案例与报告 100 二个半小时 2+3 案例分析、报告判读题 土地估价相关知识 100 二个半小时 110 判断、单选、多选、情景分析题 3. 历年考试通过人数 考试年度 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年

通过人数81213411460130914861944 二、要全面熟悉土地估价师大纲,并以大纲为标准,搜集资料,全面学习 鉴于土地估价师没有指定教材,我们在学习时,首要的任务就是钻研大纲。考试大纲是关于考试科目、题型设置及知识点要求的指导性文件,是我们复习知识备考土地估价师的最权威依据。因此,我们只有全面熟悉大纲, 特别是要重点关注2012年考试大纲变化情况。 2012年土地估价师考试仍适用2010年考试大纲的内容及要求,但有稍微变化。针对2012年《土地管理基础与法规》考试大纲的变化,主要体现在以下两个方面: (一)第二部分“土地管理知识”和新增法规政策中,具体变化是: 1. 将“三、土地规划管理”,增加“城市总体规划的概念、目的、作用和内容及其与土地总体利用规划的关系”,考试基本要求是“掌握”; 2. 将“四、耕地保护与土地整理”调整为“四、耕地保护与土地整治”,并调整相应文字内容; 3. “六、建设用地供应管理”中, (1)调整为“六、建设用地供应与监管”,并调整相应文字内容; (2)考试范围中增加以下内容 %1“2.土地收购储备”,考试基本要求是“了解”,其他题目序号顺延; %1“M.建设用地开发利用监管”,考试基本要求是“了解”。 (二)。附录一:参考资料”部分,增减内容包括: 1. 增加以下有关法律、法规、规范性文件 (1)土地管理法律法规 %1《国有土地上房屋征收与补偿条例》【国务院令第590号】 %1《土地复垦条例》【国务院令第592号】 (2)中共中央、国务院规范性文件 %1《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》【国办发(2010) 10号】 %1《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》【国发〔2010〕47 号】(3)部门规章、规范性文件 %1《国土资源部关于修改〈土地估价师资格考试管理办法〉的决定》【国土资源部令第48号】

土地估价师执业登记工作实施细则(暂行)中估协函〔2010〕3号.doc

中国土地估价师协会 中估协函〔2010〕3号 关于印发《土地估价师执业登记工作实施细则 (暂行)》的函 各省(自治区、直辖市)及有关市土地估价行业协会:根据《关于开展全国土地估价师执业登记管理工作的通知》(中估协发[2008]8号)的规定,中国土地估价师协会制订了《土地估价师执业登记工作实施细则(暂行)》,经第三届第十三次常务理事会通过,现予印发。 附件 1.土地估价师执业登记申请表 2.执业土地估价师汇总表 3.执业土地估价师变更登记申请表 4.执业土地估价师转移登记申请表

5.执业土地估价师注销登记申请表 二〇一〇年三月二十日

土地估价师执业登记工作实施细则(暂行) 第一章总则 第一条根据《土地估价师资格考试管理办法》、《土地估价师实践考核与执业登记办法(试行)》,制定本细则。 第二条中国土地估价师协会(以下简称中估协)负责全国土地估价师执业登记工作。包括:核准土地估价师初始执业登记申请、跨省转移和变更登记、注销登记、编发执业登记号码、制作执业土地估价师印鉴,统计公布全国执业土地估价师信息等工作。 第三条各省(自治区、直辖市)及有关市土地估价行业协会(以下简称各地协会)负责本行政辖区执业土地估价师变更登记、变更登记信息公布、辖区区内转移登记、跨辖区转移登记的核实及汇总报送。 第四条土地估价师执业登记实施动态管理,定期公布土地估价师执业登记信息。 第二章初始登记 第五条土地估价师进入土地估价中介机构执业应进行执业登记。 申请执业登记的土地估价师应当符合以下基本条件:

(一)依法取得《土地估价师资格证书》; (二)满足土地估价师继续教育学时要求。已从业的土地估价师5年累计参加不少于100学时的继续教育活动; (三)专职在一家土地估价中介机构中从事土地评估业务; (四)身体健康、能满足开展土地评估业务需要,年龄不超过65周岁; 第六条 2006年(含)以后取得土地估价师资格证书申请初始执业登记的人员除应满足初始执业登记的基本条件外,还需通过实践考核,专业实践期内每年参加不少于20学时的继续教育活动。 第七条 2006年以前取得土地估价师资格证书的非执业土地估价师进入土地估价中介机构,应满足第五条的要求,予以登记。 第八条连续两年列入中估协专家库名单的非执业土地估价师,转入土地估价中介机构执业的可直接申请执业登记。 第九条申请执业登记的土地估价师有下列情形之一的,不予登记: (一)不具有完全民事行为能力的; (二)不具备土地估价师初始执业登记基本条件的; (三)被认定终身禁入土地评估行业的; (四)因受刑事处罚,执行期满未逾5年的(过失犯罪的除外); (五)在土地评估、企业管理或者其他经济管理工作中受行政处罚,自被行政处罚之日起不满2年的; (六)在申报登记过程中有弄虚作假行为,或严重违反行业自律

土地估价案例与报告计算题精选汇总.doc

土地估价案例与报告计算题精选汇总 一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地,土地总面积为3000平方米,交纳的土地出让金为30元/平方米,该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。 2001年12月31日,该企业因改制需要进行土地价格评估,经调查,该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩,“五通一平”土地开发费为8万元/亩,在土地开发期内均匀投入,土地开发周期为一年,银行贷款年利率为5.5%,投资利润率为10%,土地还原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变,请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。 简单计算题 简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况,每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用,有一定深度,但不强调综合分析。 解答该类试题除需掌握答题技巧外,还要注意以下问题: (1)数据选用。有时题目中给出的已知条件较多,应试者需从中选取合理的数据用于计算,如收益还原法中,无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本,除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。应试者在审题过程中要能够做出判断,清楚什么情况下可以采用实际值,什么情况下不能采用。 (2)参数选用。利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。 (3)计息期、收益年期取值等。如在收益还原法中确定收益年限时,需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。 (一)审题 (1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价,即要求计算出两种形式的土地价格。 (2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类:一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期,估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。该类资料是解题的基础,也是选择方法的主要依据,审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致,如土地使用年期等。 (3)考虑资料取舍,找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查,看缺少什么条件,是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率,但若仔细审查便不难发现,土地增值收益可依据土地出让金确定。

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