商贸城项目
可行性研究报告
xxx有限公司
摘要
坚持“实事求是”原则。项目承办单位的管理决策层要以求实、科学
的态度，严格按国家《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的要求，在全面完成调查研究基础上，进行细致的论证和比较，做到技术先进、可靠、经济合理，为投资决策提供可靠的依据，同时，以客观公正立场、科
学严谨的态度对项目的经济效益做出科学的评价。
该商贸城项目计划总投资17954.62万元，其中：固定资产投资
13722.37万元，占项目总投资的76.43%；流动资金4232.25万元，占项目
总投资的23.57%。
达产年营业收入35195.00万元，总成本费用27425.21万元，税金及
附加334.49万元，利润总额7769.79万元，利税总额9175.98万元，税后
净利润5827.34万元，达产年纳税总额3348.64万元；达产年投资利润率43.27%，投资利税率51.11%，投资回报率32.46%，全部投资回收期4.58年，提供就业职位563个。
项目基本情况、项目必要性分析、市场调研分析、建设内容、选址方案、土建工程分析、项目工艺原则、环境保护概述、项目安全卫生、风险
评价分析、项目节能评价、实施进度、投资计划、项目经济评价分析、综
合结论等。
商贸城项目可行性研究报告目录
第一章项目基本情况
第二章项目承办单位基本情况第三章项目必要性分析
第四章选址方案
第五章土建工程分析
第六章项目工艺原则
第七章环境保护概述
第八章风险评价分析
第九章项目节能评价
第十章实施进度及招标方案第十一章人力资源
第十二章投资计划
第十三章项目经济评价分析
第十四章综合结论
第一章项目基本情况
一、项目名称及承办单位
（一）项目名称
商贸城项目
（二）项目承办单位
xxx有限公司
二、项目建设地址及负责人
（一）项目选址
某工业新城
（二）项目负责人
苏xx
三、报告研究目的
《项目可行性研究报告》通过对项目科学深入的市场需求和供给分析、未来价格预测、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、
节能减排、投资估算、资金筹措、盈利能力等方面的科学研究，从市场、
技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成
以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行科学预测，为项目决
策提供了公正的、可靠的、科学性的投资咨询意见。
四、报告编制依据
1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划。
2、《产业结构调整指导目录(2013年本)》。
3、《投资项目可行性研究指南（试用版）》。
4、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》。
5、《建设项目经济评价细则》（2010年本）。
6、《建设项目可行性研究报告编制内容深度规定》。
7、项目承办单位提供的有关技术基础资料。
8、其它国家现行有关政策、法规和标准等。
五、项目提出理由
1、项目承办单位已经培养和集聚了一大批具有丰富经验的项目产品生
产专业技术和管理人才，通过引进和内部培养，搭建了一支研究方向多元、完整的专业研发团队，形成了核心技术专家、关键技术骨干、一般技术人
员的完整梯队。当地相关行业的前列，具有显著的人才优势；项目承办单
位还与多家科研院所建立了长期的紧密合作关系，并建立了向科研开发倾
斜的奖励机制，每年都拿出一定数量的专项资金用于对重点产品及关键工
艺开发的奖励。
2、在制造业方面，将以“中国制造2025”战略为主轴，以信息化与工业化深度融合为主题，强化工业基础能力，提高工艺水平和产品质量，推
进智能制造、绿色制造。并要以市场化、产业化、社会化、国际化为发展
方向，加快发展生产性服务业，大力发展生活性服务业，打造有利服务业
发展的好环境。
六、产品方案及建设规模
（一）产品方案
项目主要产品为商贸城，根据市场情况，预计年产值35195.00万元。
坚持把项目产品需求市场作为创业工作的出发点和落脚点，根据市场
的变化合理调整产品结构，真正做到市场需要什么产品就生产什么产品，
市场的热点在哪里，创新工作的着眼点就放在哪里；针对市场需求变化合
理确定项目产品生产方案，增加产品高附加值，能够满足人们对项目产品
的需求。
（二）建规模
1、该项目总征地面积51472.39平方米（折合约77.17亩），其中：
净用地面积51472.39平方米（红线范围折合约77.17亩）。项目规划总建
筑面积56619.63平方米，其中：规划建设主体工程38687.22平方米，计
容建筑面积56619.63平方米；预计建筑工程投资4506.60万元。
2、项目计划购置设备共计136台（套），设备购置费6292.69万元。
七、投资估算
项目预计总投资17954.62万元，其中：固定资产投资13722.37万元，占项目总投资的76.43%；流动资金4232.25万元，占项目总投资的23.57%。
八、经济效益测算
预期达产年营业收入35195.00万元，总成本费用27425.21万元，税
金及附加334.49万元，利润总额7769.79万元，利税总额9175.98万元，
税后净利润5827.34万元，达产年纳税总额3348.64万元；达产年投资利
润率43.27%，投资利税率51.11%，投资回报率32.46%，全部投资回收期
4.58年，提供就业职位563个。
九、经济效益测算
本期工程项目建设期限规划12个月。
科学组织施工平行流水作业，交叉施工，使施工机械等资源发挥最大
的使用效率，做到现场施工有条不紊，忙而不乱。
十、项目符合性
（一）产业发展政策符合性
由xxx有限公司承办的“商贸城项目”主要从事商贸城项目投资经营，其不属于国家发展改革委《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013
年修正）有关条款限制类及淘汰类项目。
（二）项目选址与用地规划相容性
商贸城项目选址于某工业新城，项目所占用地为规划工业用地，符合
用地规划要求，此外，项目建设前后，未改变项目建设区域环境功能区划；在落实该项目提出的各项污染防治措施后，可确保污染物达标排放，满足
某工业新城环境保护规划要求。因此，建设项目符合项目建设区域用地规划、产业规划、环境保护规划等规划要求。
（三）“三线一单”符合性
1、生态保护红线：商贸城项目用地性质为建设用地，不在主导生态功能区范围内，且不在当地饮用水水源区、风景区、自然保护区等生态保护区内，符合生态保护红线要求。
2、环境质量底线：该项目建设区域环境质量不低于项目所在地环境功能区划要求，有一定的环境容量，符合环境质量底线要求。
3、资源利用上线：项目营运过程消耗一定的电能、水，资源消耗量相对于区域资源利用总量较少，符合资源利用上线要求。
4、环境准入负面清单：该项目所在地无环境准入负面清单，项目采取环境保护措施后，废气、废水、噪声均可达标排放，固体废物能够得到合理处置，不会产生二次污染。
十一、项目评价
1、xxx集团为适应国内外市场需求，拟建“商贸城项目”，本期工程项目的建设能够有力促进某工业新城经济发展，为社会提供就业职位563个，达产年纳税总额3348.64万元，可以促进某工业新城区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。
2、项目达产年投资利润率43.27%，投资利税率51.11%，全部投资回报率32.46%，全部投资回收期4.58年，固定资产投资回收期4.58年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。
3、各相关部委积极规范产融合作，促进银企信息对接，开展产融合作城市试点，推进中小企业信用担保代偿补偿，推进商业银行落实小微企业授信尽职免责制度，扩大民营企业财产质押范围，加快债券市场化产品创新。
十二、主要经济指标
主要经济指标一览表
第二章项目承办单位基本情况
一、公司简介
公司一直秉承“坚持原创，追求领先”的经营理念，不断创造令客户
惊喜的产品和服务。
公司自成立以来，在整合产业服务资源的基础上，积累用户需求实现
技术创新，专注为客户创造价值。
公司高度重视技术人才的培养和优秀人才的引进，已形成一支多领域、高水平、稳定性强、实战经验丰富的研发管理团队。公司团队始终立足自
主技术创新，整合公司市场采购部门、营销部门的资源，将供应市场的知
识和经验结合到研发过程，及时响应市场和客户的需求，打造公司研发队
伍的核心竞争优势。强有力的人才队伍对公司持续稳健发展具有重大的支
持作用。
二、公司经营情况分析
2018年，xxx集团实现营业收入21426.03万元，同比增长24.06%（4155.05万元）。其中，主营业业务商贸城生产及销售收入为17292.86
万元，占营业总收入的80.71%。
2018年营业收入一览表
根据初步统计测算，公司实现利润总额5160.96万元，较去年同期相比增长1103.64万元，增长率27.20%；实现净利润3870.72万元，较去年同期相比增长836.51万元，增长率27.57%。
2018年主要经济指标
第三章项目必要性分析
一、项目建设背景
1、处理好经济政策杠杆和非经济政策杠杆之间的关系。一方面，政府
要运用好财政、税收、科技、金融、土地、贸易、公共采购等传统经济政
策工具，另一方面更要注重发挥法律法规、技术标准、行政指导、信息服务、创新文化、教育培训、业绩考核等非经济性政策杠杆的作用。特别是
要避免将中国制造2025政策体系异化成为投资、分补贴、分项目的“分蛋糕”游戏。
2、客观地讲，中国制造业总体上仍未摆脱规模拉动的路径依赖，由数
量扩张向质量提升的转变尚不够顺畅。质量效益、结构优化和持续发展三
方面，相较美、德、日等制造强国仍有巨大提升空间，特别是质量效益，
未来应是中国制造强国建设的主要突破方向。显而易见，《中国制造2025》实施和推进所取得的成效，是中国制造企业在各方的支持下奋发图强的结果，是顺应第四次工业革命的浪潮而积极吸纳、融入各类高新技术的结果，是多年技术创新积累而发力的结果，是在开放的环境下与国外相关企业开
展平等互利双赢的合作的结果。一些国外组织对《中国制造2025》的认识，不乏臆测和推断，其逻辑和推理缺乏科学性和公正性，结论自然是片面的、双重标准的。美国贸易代表办公室对华301调查报告，多处提到《中国制
造2025》，但遗憾的是调查报告充斥了违背事实的推理，与《中国制造
2025》的主张和部署不符。这一调查报告置世贸组织原则于不顾，单边主
义发起对中国出口到美国的1300个单独关税项目产品，包括航空航天、信
息通讯、机械产品在内，加征25%的从价税。这一行动，固然对清单所列这些产品在美的竞争力有所影响，特别是对生产这些机械产品的中国企业，
可能带来竞争力削弱、订单减少、经营困难。但中国的回应，对美国相应
的产业带来的影响或许更甚。
3、创新、包容、开放是推动战略性新兴产业发展实现既定目标的关键
因素。“创新是战略性新兴产业发展的灵魂；建立更加包容性的政府监管
规范模式，为新产业新技术发展营造良好的生态环境；坚持开放理念，利
用国际市场和国际技术资源推进发展。”21个重点工程作为推动战略性新
兴产业发展的抓手，通过政策落实和试点等带动引领战略性新兴产业取得
发展，推动我国形成全球产业发展新高地。
4、《xxx国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中指出：“十三五”期间将加快发展经济，投资项目建设有利于加快当地经济发展，因此，投资项目的建设符合《xxx国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》。
过去的2018年，面对国际环境错综复杂、国内改革发展任务艰巨繁重，特别是面对美国对我贸易施压的严峻挑战和新兴市场资本流出与金融市场
动荡、投资消费下滑、信用违约频发、民营企业生存困难等内外部环境，
我们在党中央坚强领导下保持发展定力，迎难而上、扎实工作，取得了较
好成绩。工业经济运行保持在了合理区间，稳中有进的态势得到持续发展。
二、必要性分析
1、今年经济形势，总的特点是缓中趋稳、稳中向好，经济发展出现更
多积极变化。稳，体现在经济运行保持在合理区间，增长稳定性增强，质
量和效益不断提高。稳，更体现在稳中有进，经济结构持续优化，创新对
发展的支撑作用日益增强，服务业占比上升，消费对增长的贡献提高。稳，还体现在改革开放取得新突破，主要领域“四梁八柱”性改革基本出台，“一带一路”建设进展快速。稳，也体现在人民生活持续改善，贫困人口
预计减少1000万以上，生态环境有所好转，绿色发展初见成效。在世界经
济持续低迷和国内“三期叠加”的大环境下，取得这样的成绩来之不易。
这充分说明，以习近平同志为核心的党中央作出的经济发展进入新常态的
重大判断，形成的以新发展理念为指导、以供给侧结构性改革为主线的政
策框架，贯彻的稳中求进工作总基调，是符合实际、完全正确的。
2、工业成为我省具有竞争优势的产业领域、人民群众创业创新的主要
阵地、区域经济发展的主要动力。但也必须清醒认识，由于国内外经济形
势发生深刻变化，市场竞争更趋激烈，我省工业正面临着严峻的挑战，长
期积累的结构性、素质性矛盾进一步凸现，一些新情况、新问题又亟待解决，原来以低端产业、低附加值产品、低层次技术、低价格竞争为主的发
展路子难以为继。加快工业转型升级已刻不容缓，这是有效化解我省工业
发展过程中各种困难和挑战的有效手段，是实现工业节约发展、清洁发展、安全发展、可持续发展的治本之策，也是推动我省经济发展方式转变的关
键之举。必须看到，经济形势越严峻，工业发展越困难，同时也蕴藏着转
型升级的先机，应当化挑战为机遇，化被动为主动，化压力为动力，把工
业转型升级这项紧迫、艰巨而又长期的任务，放在经济全球化的大视野中，放在经济发展方式转变的大格局中，放在工业化和信息化融合、制造业和
服务业互动的大背景下，深刻认识，科学规划，扎实推进。
3、在制造业方面，将以“中国制造2025”战略为主轴，以信息化与工业化深度融合为主题，强化工业基础能力，提高工艺水平和产品质量，推
进智能制造、绿色制造。并要以市场化、产业化、社会化、国际化为发展
方向，加快发展生产性服务业，大力发展生活性服务业，打造有利服务业
发展的好环境。
4、投资项目的建设可以大幅度提升项目产品的生产、研发水平，有利
于促进我国相关行业稳定健康发展；项目承办单位具有较高项目产品制造
工艺技术、生产设备和新产品的研发能力，近年来，项目承办单位在消化、吸收国际先进项目产品制造技术的基础上，持续加大对项目产品生产技术
及相关材料的研发投入，形成了在国内同行业领先的技术优势。
第四章选址方案
一、项目选址原则
节约土地资源，充分利用空闲地、非耕地或荒地，尽可能不占良田或
少占耕地；应充分利用天然地形，选择土地综合利用率高、征地费用少的
场址。
二、项目选址
该项目选址位于某工业新城。
园区继续落实小微企业税收优惠政策，扩大享受企业所得税优惠的小
型微利企业范围，加大小微企业支持力度。按照国务院及财政部、国家税
务总局统一规定，落实好“对年应纳税所得额在50万元以下（含50万元）的符合条件的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的
税率缴纳企业所得税”政策。2017年12月31日前，按月纳税的月销售额
不超过3万元（或按季纳税的季度销售额不超过9万元）的小规模纳税人，暂免征收增值税。未达增值税起征点的文化事业建设费缴纳义务人，免征
文化事业建设费；对按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度
纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加、地方教育附加。继续推行“以报代备”制度，减化手续，简便程序，
确保应享尽享。
三、项目建设地商贸城行业发展概况
目前，区域内拥有各类商贸城企业676家，规模以上企业26家，从业人员33800人。截至2017年底，区域内商贸城产值110411.84万元，较2016年97926.24万元增长12.75%。产值前十位企业合计收入46596.24万元，较去年41334.37万元同比增长12.73%。
区域内商贸城行业经营情况
区域内商贸城企业经营状况良好。以AAA为例，2017年产值11416.08万元，较2018年10362.24万元增长10.17%，其中主营业务收入10689.70万元。2017年实现利润总额2990.76万元，同比增长29.99%；实现净利润961.28万元，同比增长20.91%；纳税总额65.83万元，同比增长11.94%。2017年底，AAA资产总额29538.65万元，资产负债率59.66%。
2017年区域内商贸城企业实现工业增加值23365.17万元，同比2016年20456.29万元增长14.22%；行业净利润12382.76万元，同比2016年10390.84万元增长19.17%；行业纳税总额20528.66万元，同比2016年18244.45万元增长12.52%；商贸城行业完成投资28512.12万元，同比2016年24388.09万元增长16.91%。
区域内商贸城行业营业能力分析