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物业管理方案

物业管理方案
物业管理方案

云南建投第一物业服务有限公司信息化管理平台建设

投标文件

投标人:云南厚智科技有限公司二〇一六年十月十四日

1、物业管理系统

集团总部、区域公司、各物业管理处都使用同一套系统,在同一平台上资源高度共享,尤其方便集团公司决策层实时查询相关数据、统计分析报表,实时监管各公司运营状况,以便及时做出经营策略的调整。

提供灵活的收费项目自定义,可自由设置收费项目,设置不同的收费标准,适用于小区、步行街、写字楼、商场等多种业态设定,并可针对特定的收费项目指定到特定的客户。

资源管理

功能描述

资源模块中,建立物业公司内管理处档案。将项目中的楼栋、房间与管理处建立关系。在交接验收管理,建立项目验收档案和资料移交档案。记录项目公司与物业公司之间,项目验收和资料移交的情况。

管理处档案

1.物业公司建立管理处,以及确定管理范围

2.客户服务系统涉及多个部门的协作,需要对每一个单据接收人进行提醒。

交接验收管理

交接管理是处理项目公司与物业公司之间对于项目交接验收的工作。项目的验收包括整体验收、公共设施验收、房产验收、设备验收等。还有与项目相关的资料的验收。

项目验收档案:物业公司接管项目公司的楼盘的时候、业主收房的时候,要进行验收。验收的时候,要根据验收的项目和验收标准,逐一进行验收。项目验收档案就是建立一套详细的标准,项目验收单中进行引用。

验收标准档案:每个验收的项目都有详细的验收的标准,对照标准检查是否合格。

移交资料档案:项目公司与物业公司进行移交的时候,将移交很多关于项目的资料。建立移交资料的档案,便于资料移交单进行记录分析。

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交接验收管理

项目公司将建成的房产交接给物业公司的时候,物业公司需要经过初验、复验、终验三个阶段。将每一个阶段的验收结果信息记录到单据上。

客户管理

客户资源中包括个人客户业主,企业客户业主,个人客户租户,企业客户租户的基本信息的建立、维护。客户与房产之间关系的维护,支持一个客户多个房间和一个房间多个客户。

1、建立个人、企业客户基本档案。个人、企业客户包括业主和租户两种类型。

通过客户房间关系节点,建立房间与客户之间的关系。

支持一个客户多个房间,支持一个房间多个客户,客户包括业主和租户。

租赁管理

租赁控制表以图表形式展现商场、写字楼和经营点位等房产,房产处于不同的状态会根据营运状态显示不同的颜色;通过租控表可以查看房产基本信息、业主信息和租赁信息;通过租控表可以进行租赁合同的签订、合同备案、开业、进场和退场等操作。暂时不进行租赁的房产可以进行租赁控制,暂停租赁,也可以根据需要进行解除控制。通过租控表可以进行租金的收款操作。

合同管理

录入租赁合同的主要信息,包括签约日期、合同号、合同起始日和中止日、期限、支付方式、免租期、开业日、装修日等详细信息。支持除合同主要信息外还可以上传资料附件。支持显示合同相关的房产和租户信息,可以设置租户的交租比率和房产的保证金比率。

合同台帐管理

根据合同管理录入的合同信息,对合同进行台帐拆分,系统生成租金和保证金记录,记录中包括应收金额、应收日期、实收金额、欠收金额等内容。支持合同按照不同租约周期指定不同租金标准。支持按照不同租约周期生成对应的租金记录。支持保证金的生成。

进场管理

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进场管理可为签订租赁合同后的商户办理进场业务。参照租赁合同后可录入进场时领用物品信息、交接验收记录,同时生成进场需要的各种费用。

客户服务管理

客户服务是记录对客户提供各种服务信息。包括入伙管理、投诉管理、维修管理、装修管理、特约服务管理五个方面内容。为客户提供的每一项服务,都能够达到业务部门之间信息的流转、共享。提高工作效率,是客户满意度提高。

客户服务流程图说明:

客户服务包括五个流程管理:入伙管理、投诉管理、装修管理、维修管理、特约服务管理;

物业公司建立服务总台,负责接待客户。然后由客户服务部门将客户的报事流转到其他相关部门进行处理。相关部门处理完以后,将结果反馈回客户服务部门。由客户服务部门进行集中回访;

客户服务过程中产生的费用,通过单据传递到收费系统中。收费人员进行收取,并且将收费情况返回处理单据中。

入伙管理

入伙管理用于处理客户收楼入伙时信息及流程管理。

登记房间客户的详细信息包括家庭成员或者企业客户的详细信息。

入伙登记单:记录客户入伙信息。包括表底数,证件信息,签署的文件信息。

费用清单:对应客户办理入伙的时候应交费用,通过调用收费系统的费用清单进行收取。

房产验收单:客户缴费完成以后,物业公司员工带领客户去验收房间。将房间验收的信息记录。

装修申请单:客户入伙办理过程中,可以申请办理装修申请。调用装修申请单。

投诉管理

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客户服务中的投诉管理是记录处理客户投诉事件的流程操作。分为投诉登记单、投诉处理单、投诉回访单。

投诉登记单:客服部门接到投诉以后,将投诉内容录入到投诉管理的投诉受理单中。根据管理规定将投诉单发送到相应的解决部门。

投诉登记单:客服部门接到投诉以后,将投诉内容录入到投诉管理的投诉受理单中。根据管理规定将投诉单发送到相应的解决部门。

投诉回访单:对于投诉处理都要进行回访,将回访信息填写到投诉回访单中。

对于投诉处理结果不满意的投诉处理单据,由客服部门回退到相关处理部门。进行再次的处理工作。

对于投诉处理结果满意的投诉处理单据,由客服部门填写投诉回访单信息,并且关闭此单据。

装修管理

装修管理记录客户装修全部过程。从装修申请单-装修进场单-装修巡场单-装修验收单。

装修申请单:客服部门接到装修申请以后,将客户的基本信息录入到装修申请单中。具体的装修内容录入到装修项目清单中,相关的证件信息录入到证件图纸清单中,根据装修价目表录入装修收款单。录入完毕以后将装修申请单按照公司的装修审批流程进行审批。装修的费用的收取,可以在审批前进行. 对于审批未通过的装修申请,退回到工程部门。

进入收费管理后,对装修收费进行计算,收取;

装修进场单:审批通过以后,费用交清以后,施工单位可以办理装修进场手续,录入装修进场单。

装修巡场单:装修日常检查中,将客户装修违规的信息记录的装修巡场单中。装修巡场单可以不进行录入,不影响下游的流程;

装修验收单:客户装修结束以后,根据每一个施工单位的装修项目,将装修验收信息记录到装修验收单中。

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验收合格以后需要办理施工单位的退场工作;完退场以后,能将装修押金等费用退还。

款项结清以后,装修申请单结束。

维修管理

维修管理分为报修单-维修作业单-回访单三个部分。

报修单:客服部门接到报修以后,将报修内容录入到报修单中。报修单根据接单部门推式生成和维修作业单,并有消息提示相关人员。

维修作业单:接单部门将维修作业单打印出来,派遣专业维修人员到现成勘察并进行维修。维修工作完成以后,根据实际维修情况,详细填写维修作业单。维修作业单完成以后,推式生成回访单。

回访单:对于每一次的维修情况,都需要进行相关人员的回访。回访结束以后,将回访信息填写到回访单中。

对于维修不满意的单据,由客服部门回退到相关处理部门。进行再次的处理工作。

对于维修满意的单据,有客服部门填写回访单信息,并且关闭此单据

特约服务管理

特约服务是与客户以协议形式签定的服务项目,可向用户提供一次性、周期性及时间段三种不同的服务类型。

特约服务单:客服部门接到请求以后,将服务内容录入到特约服务管理的特约服务单中。

服务记录单:服务单位服务后,填写特约服务中的相关信息,并且产生的费用由收费管理收取。

服务回访单:对于特约服务处理都要进行回访,将回访信息填写到服务回访单中。

收费管理

物业公司的日常收费是重要的工作环节,数据量大、工作复杂。收费管理系统涉及到物业公司日常的各种费用的建立、费用明细的计算、费用的收取。

基本档案初始化

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设定仪表客户关系

设定仪表类型(水表、电表)、房产仪表、房间仪表和客户的对应关系设置收费标准

设定客户收费标准

重要的业务规则和约束

一种类型的仪表,一个会计年月中只能进行一次抄表。

换表标志:用量=(旧表终止读数-上次读数)+(本次读数-新表开始读数)×倍率。

转表标志:用量=(量程-上次读数)+(本次读数-0)×倍率。

换表标志与转表标志不能同时打上。

抄表单上的的“用量”是必须输入的,而单价可以输入,也可以在“应收费用计算”中输入。如果在抄表单上输入了“用量”、“单价”、“币种”,则可以算出其“金额”。如果没有,则可以把金额在“应收费用计算”中算出之后回写回来。

抄表日期是必输项,在默认情况下,“会计年月”是“抄表日期”所在的会年计月,但可以对其进行修改,以表明该项抄表以后仪表费用应收计算取哪张会计年月的抄表单。

设立分摊费用

建立分摊费用——分摊方案——分摊客户——分摊费用记录

相关数据项说明

分摊类别

用量差额分摊:从总表与分表用量之差来获得。

分摊前需事先录入总表的本次读数和上次读数。

分摊总量=((总表本次读数-总表上次读数)-下级分表总用量+额外用量)*计算比例。

下级分表为该分摊所属所有客户下所有同类型仪表。

直接用量分摊:直接取总表走表量为分摊总量。

分摊前要事先录入总表的本次读数和上次读数。

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分摊总量=(总表本月读数-总表上月读数+额外用量)*计算比例。

直接金额分摊:直接指定需分摊的总金额。

分摊前需要事先录入总表应该向下分摊的总金额,这个金额是指定的。

分摊总量=(指定的一个分摊金额+额外金额)* 计算比例

分摊方式

分表用量:分摊总量×(该表分走表量/所有分表走表量之和)

下级分表为该分摊所属所有客户下所有同类型仪表。

收费面积:分摊总量×(该用户收费面积/所有用户收费面积之和)

分表金额:分摊总量×(该分表走表费用/所有分表走表费用之和)

比例分摊:分摊总量×指定的分摊比例(在分摊关系设置中定义)

户数分摊:分摊总量×(1/总户数)

系统分摊:分摊总量×(该用户楼层电梯分摊系数/所有用户的电梯分摊系数)

期初数据管理

日常物管费计算

(1)计算周期、仪表、业务费用的应收款金额。

注:重要的业务规则和约束

1、业务费用可以通过其他模块传递过来。

2、费用清单中已经收取的费用,不能进行弃审操作。

3、应收费用计算中,会计期间为必须填写字段。其它字段为选择填写字段。

4、计算费用的时候,计算当前会计期间的费用。走表费用找上个会计区间的抄表单。

5、周期性费用计算出的跨越多个会计月的费用,按照会计年月显示成多条记录。

6、应收费用单据中如果有费用有问题,可以通过删除错误的纪录。重新生成新的费用纪录单据。其它费用纪录不变。

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7、周期性费用计算所选会计年月内应该产生的费用。走表费用计算所选会计年月前一个月的抄表单的数据。业务费用计算所选会计年月的费用。

8、对于不定期发生的各种费用的收取,以及调整最终对客户的应收金额。

滞纳金计算

日常费用的收取

费用清单显示客户的欠收费用,通过收款单进行费用收取操作。

预交冲抵

与财务模块接口

收款单汇总是将已经审批的收款单汇总成一张单据,传递到会计平台,然后生成会计凭证。这样做可以减少数据的传输量,有利于系统速度的提高。

设备管理

设备管理主要是建立完备的设备台账。设备台账包括设备的基本信息、零件更换记录等信息。建立年度、月度维保计划。

基本档案初始化

维保类型:维保类型是建立设备维护、保养的类型和级别。

设备分类:建立完整的设备分类,各个物业公司根据设备分类建立设备台账。

设备档案:设备档案就是设备台账。包括设备的基本信息,设备配件更换,维保计划,维保记录,改造记录。

日常业务处理

1制定设备管理的年度维修保养计划。将设备管理的年度维修保养计划提交领导审批。

2、审批通过以后,根据年度工作计划,生成设备管理的月度维修保养计划。

3、根据月度维修保养计划,记录设备的维修保养工作。

与财务模块接口

与财务系统集成,将分包费用传递到财务系统。财务付款操作以后,将数据回写。

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车位管理

车位管理分为两个大部分,一部分为车位的管理,一部分为车辆的信息管理

基本档案初始化

物业公司车位合同\车辆合同标准: 指定车位节点的合同产生的费用,传递到收费系统时,对应的收费项目。

日常业务处理

1、车辆的基本档案: 建立车辆的基本情况,记录车辆的合同信息。

2、车位的基本档案: 物业公司管理的车位的基本信息,记录车位的租赁合同情况。

3、车辆和车位合同的合同金额传入到收费系统——收费清单进行收取。

物资管理

基本档案初始化

1、库存组织

库存组织是指在公司内部的一个或一组业务独立经营的部门。一个库存组织只能属于一个公司。一个公司可以设有多个库存组织。

2、仓库档案

定义库存组织下面的仓库档案,一个库存组织下面可以建立多个仓库。例如一个物业公司下面建立一个库存组织,每个管理处都有仓库,属于这个库存组织。

3、仓库也成本域关系

定义物业公司库存组织核算对象。

4、存货分类档案

5、存货管理档案

主要完成企业商品或原材料、成品等物料的属性定义,公司定义完存货档案可将其分配到库存组织。

6、存货生产档案

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物料生产档案是记录存货管理档案中分配到工厂的物料的属性。本模块完成对分配物料属性的维护。

仓库期初建账

1、仓库管理中,录入各种物资期初余额的数量、金额。

期初余额:主要完成系统启用期初库存的录入,用户按期初入库单据的形式录入。可进行期初库存的查询功能。期初余额,与普通单据不同,签字不传存货核算,而是通过期初导入功能传存货核算,与普通单据相同的是,期初余额要记入系统的现存量。

2、存货管理中,审核期初物资的数量、余额。

录入期初单据:在此录入账簿的期初数据,以期初单据的形式录入,期初单据经期初记账后,才可以开始进行账务处理。

3、存货管理中,将期初余额进行记账。

期初数据录入完毕后,执行期初记账后,系统把期初差异分配到期初单据上,并把期初单据的数据记入存货总账、存货明细账、差异账、委托代销/分期收款发出商品明细账,期初记账后,就可以进行财务处理。

日常业务处理

1、日常业务进行入库单、出库单的操作。采购物品入库操作使用的的单据

2、物业公司使用物料领用情况单据

3、日常对仓库货物进行盘点,产生盘盈及盘亏的处理

4、需要存货成本进行调整

5、出入库单据生成以后,自动进行成本计算。

6、进行成本计算的单据,合并生成实时凭证传到会计平台。

7、月末结帐

环境管理

环境管理包括环境的年度计划、月度计划、工作记录、检查表。还有植物的台账。

基本档案初始化

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环境作业项目档案:将环境管理中的清洁、绿化、消杀工作建立档案。

环境区域基本信息:将物业公司的管理区域划分成若干个清洁、绿化、消杀区域,便于安排人力进行区域管理、检查。

植物分类档案:物业园区的植物的分类。

植物名称档案:物业园区的植物的名称。

日常业务处理

建立清洁、绿化、消杀的年度计划。通过年度计划生成环境工作的月度计划。

通过月度详细计划生成每一个计划的完成记录单。

对环境工作的记录进行检查,并记录。

建立每一个管理处的植物台账。

安全管理

安全管理是物业公司的重点工作,包括日常的安全巡视、检查等工作。系统建立完整的安全区域,完备的安全事件记录。

日常业务处理:

建立安全区域、安全事件类型、保安器材档案。

将物业公司内的安全事件,根据安全区域和安全事件类型档案,区分录入安全事件记录。

消防管理

消防管理中,根据物业公司设置的消防区域,将日常消防的事件,比如日常巡视、火灾、消防演示等事件记录。还有消防区域内的各种消防器材的管理记录。

日常业务处理:

建立消防区域、消防事件类型、消防器材档案。

将物业公司内的消防事件,根据消防区域和消防事件类型档案,区分录入消防事件记录。

品质管理

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品质管理中,物业公司对各个部门进行定期制定项目的检查,并对检查结果进行记录以及整改措施。

日常业务处理:

1、建立品质管理的测试点档案。

2、填写定期的品质检查表。

3、面向被检查对象生成检查报告,受检人填写检查报告完成情况。

4、检查人通过复验单对不合格项目重新检查。

5、定期通过复核单对复验单中不合格的项目进行再次的检查。

报表分析

客户资源分析

房间个人客户明细表

房间企业客户明细表

客户资源统计分析表

客户资源统计空置房间列表

入伙客户统计表

客户服务分析

管理处投诉统计表

公司投诉统计表

集团投诉统计表

管理处维修统计表

管理处维修统计表二

物业公司维修统计分析

集团维修统计分析

装修费用统计分析

特约服务统计分析

客服客户回访统计分析

客服客户回访统计表二

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收费分析报表

收费通知单

收费通知单(分类型)

日收费明细表分析

日收费明细表子表

收费明细表

预收款余额表

预收款使用明细分析

管理处收费率分析

公司收费率分析表

集团收费率分析表

管理处收费情况月统计表

公司收费情况月统计表

集团收费情况月统计表

设备分析报表

设备台帐分析表

年度维护计划

月度维保计划

维保费用统计报

车位分析报表

车位统计分析表

车辆信息明细分析表

车位费用一览表

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2、软件功能规划

标题栏色标说明:

蓝色部分为本次需实现功能:系统管理、物业管理、财务管理、工作流管理;

粉色部分为后续业务扩展功能:报修服务管理、APP端功能;

紫色部分为接口功能:接口管理;

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2.1组织架构及岗位描述

功能目标:

针对目前物业公司业务范围涵盖商业、住宅物业管理等不同项目,需要处理的事项和涉及的各种费用项目较多,数据计算复杂,手工处理差错率较高。同时手动查询房产信息或业主信息也比较耗时,给物业的日常工作带来了诸多不便。因此拟采购适用的物业管理软件,以满足日常工作中物业合同管理、收费管理、缴费通知、业务流程审批、日常报表查询、社区服务等业务功能的需要,提高物业管理工作的质量和效率。

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2.2业务需求概述

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主要业务审批:

5.1、物业合同审批流程

日常维修流程:

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某高校物业管理方案).

髙校物业管理方案 1?目的 为了给师生员工提供一个安全、舒适、整洁、方便的环境.物业中心编制本程序.作为对本中心质蛍管理和规范服务的准则.妥善有效的纠正和预防措施以持续地满足客户的要求和期望. 2?适用范围 本文件适用于物业中心从事产品(服务)活动的各筛门及工作场所. 3?职责 3.1中心主任负责带颖各部门全体员工完成日常服务过程,完成上级领导下达的各项任务,纠正和预防不 合格产品(服务)的出现.坚持不断改逬.满足客户的要求和期望. 3.2中心副主任协助中心主任工作并分管部分部门.负责检査并糾正服务中出现的不合格产品(服务)?4?物业中心工作程序 4.1物业中心的收发文、印章、介绍信、出门条由办公室收发文理并严格登记备案. 4.2物业中心的重大事件由中心主任提出框架方案并召集部门主任决定. 4.3物业中心根据学院或集团的工作安排.由中心主任召集部门主任会议.布置上级领导指示.并指出具体工作要求和时限要求.由中心办公室负责督办和信息反馈. 4.4部门主任根据中心主任指示要求具体安搓工作并检査落实情况.将任务完成情况反愦给中心办公室。 4. 5中心主任或办公室根据任务的轻車缓急对部门工作逬行检査或抽查.对不合格产品(服务)提出批评并责成限时纠正. 4. 6部门主任将工作中遇到的困难或部门无法解决的何題上报中心主任进行清示,由中心主任协调解决. 4. 7各部门合同制员工的使用情况(录用、辞退、培训、证件办理)上报中心办公室,由办公室统一登记备案。 4.8各部门的人员工资、发放由部门制表.部门主任审核.报中心主任审批.由中心办公室汇总上报集团. 4. 9各部门购物.由经手人、殺收人或证坍人签字,部门主任审核,中心主任审批?中心办公室负责报帐、报销. 物业中心公房筛作业文件 1.目的 为了给师生员工提供一个舒适、整洁的教学办公环境.公房部对所负责的产品(服务)过程实施有效的监控.特编制本作业指导书. 2.适用范国 本程序适用于公房部所属教学办公楼学生活动中心、教工活动中心的服务产品(服务)过程有效的监控. 3.职责 3.1.公房部主任负责带领各班组员工完成日常服务过程.完成中心下达的各项任务.并纠正和预防不合格产品(服务)的出现。 3.2.公房部职责范闱 3.2.1.预責各教学办公大楼及学生活动中心、教工活动中心的卫生保洁、教室使用、教具配备(部分)以及设备、设施的维修、报修等管理工作. 3.2.2.須责校园、校门的节日布置及大型活动的会场布置. 3.2.3.免責各教学楼、行政办公楼、学生活动中心、教工活动中心的门卫值班工作. a负责新办公楼保安鶴务,保洁服务,礼仪毆务.会议服务. b负责新办公楼环境美化,信刊分送.饮用水服务及院领导办公室保洁,饮用水服务. 3.2. 4.完成领导交办的其它工作. 3.3.公房部主任职责 在物业中心的领导下,负责公房部的全面工作.其职责是: 3.3.1.负责拟定公房部年度工作计划.并组织本部门人员按计划开展工作. 3.3.2.负责本部门规章制度的制定和完善.负责检査落实各项規章制度在本部门的执行情况. 3.3.3.负责公房部各项日常工作的管理和检査。 3.3. 4.了解和掌握本部门经济运行情况和经费使用情况.

2020小区公共物业管理方案

2019小区公共物业管理方案 关于《2019小区公共物业管理方案》,是我们特意为大家整理的,希望对大家有所帮助。 物业管理服务合同是一种新型的民事合同,物业管理服务合同主体间的法律关系可界定为物业管理人和物业管理服务人之间的关系。下面是有20xx小区公共物业管理方案,欢迎参阅。 20xx小区公共物业管理方案范文1(一)产业园项目概述及物业概述 项目规划占地200亩,建筑面积20xx00平方米。项目建设内容包括:综合服务区、生产区和物流中心。 1、综合服务区包括办公楼、食堂、公寓以及集体宿舍四部分。总计建筑面积为10万平方米。 2、生产区占建筑面积3万平方米,两座建筑面积各2平方米和1平方米的大跨度联合车间、一座设有100T龙门吊车的原材料堆场。 3、物流中心占地50亩,建筑面积7万平方米。建设三个功能区,一是保税库区,建筑面积3万平方米;二是库区,建筑面积1万平方米;三是露天货场和管理区建筑面积3万平方米。 (二)产业园的物业规模 1、安全保卫系统 主要包括产业园区总体安全环境的管理;对入驻企业的管理;车辆交通及道路管理。 2、设备设施维护系统 主要包括房屋管理与维修养护;共用设备管理(给排水设备管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理);专业设备的管理(空调设备、电梯设备管理);共用设施的管理。 3、环境绿化及保洁系统 主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区及产业园区公共部分(厂区库区内自管)以及公共设施的日常保洁工作;产业园区公共绿地的维护和保养工作。 4、园区食堂的管理 主要包括厨房管理以及员工就餐管理 产业园物业实施总体方案 对比现有的几种物业管理模式的优缺点,并结合产业园和我公司现状,建议采用自管与委托外包相结合的模式。由我公司单独组建物管部门进行管理,可以充分利用公司现有各种资源,利于树立产业园整体形象,降低运营成本,保证核心业务的收益。同时,将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和大量人力的业务外包,由物管部门对各个分包业务进行监督与协调,最终达到降低人员成本,降低运营费用,保证物管工作的掌控力度,提高服务质量的目的。 (一)物业管理架构 物业管理服务,要求有一个高效率及科学的组织架构,使人力、物力、财力得到合理的配置,以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。 公司下设物业管理部来具体负责园区的物业管理。其优点是集指挥和职能于一身,命令统一,责权分明,指挥及时,既能满足本物业初期管理的要求,又能为将来业务的发展留下充足的空间。 (二)岗位设置 1、物业管理部经理

校园物业管理方案

陕西美伦物业管理有限公司 西安交通大学城市学院物业管理方案 第一章公司简介-------------------------------------------------------------------------------------5 第二章前言篇---------------------------------------------------------------------------------------14 一、专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势----14 二、学校物业与商住物业的不同之处-------------------------------------------14 ·对象不同 ·管理的模式不尽相同 ·管理侧重点不同 ·管理服务的目标不同 ·管理服务资金的来源和使用存在明显的差异 三、学校物业管理模式特点-------------------------------------------------------15 ·顾客的需求为导向,提供个性化的服务 ·学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干,降低运作成本 ·重视学校主管部门的领导风格、管理思路 ·在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作,提高直观感受满意度 ·学校物业在接管项目前,必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估 ·注重服务的专业化 ·提供技术含量,注重设备管理及相关人员的配备 ·顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见,还需建立定期沟通机制 第三章管理规划设想-----------------------------------------------------------------------------17 第一节总体设想----------------------------------------------------------------------------17 一、管理总目标----------------------------------------------------------------------------17 二、管理内容与标准----------------------------------------------------------------------18 三、管理特色-------------------------------------------------------------------------------20 ·结合校区的特色、优势,增强服务意识,创造性运用万科物业管理模式 ·向学校领导和广大师生推行“阳光计划”服务公示制度 ·资源有效整合、利用,降低管理成本 ·有效培训,不断创新,监督考核 ·营造开放、健康、多元化的校区文化

老旧小区物业管理方案

老旧小区物业管理方案 为了提高小区居住品质,对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理,使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性,针对不同情况采取相应措施,有效化解物管、自管中的诸多矛盾,逐步建立健全长效管理机制,努力提高居民生活质量,提高小区管理的整体水平。 我们在为业主提供服务的时候,始终要坚持以人为本、服务至上的理念,服务的内容与方式始终以业主为中心;以满足老旧小区业主的需求为目标;以业主的满意为公司的最高追求;在服务过程中不断调整服务方式与模式,以达到业主的要求。 一、管理思路 根据老旧小区的特点和物业管理需求分析,我们提出以下管理思路: 1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验,我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上,实现低消费投资,高价值体现,将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构,管理操作人员配置齐全,办公场所干净有序。 2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务,我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准,针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。 3、由于老旧小区的管理弊端,消防安全及安全保卫工作尤其重要,小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行

巡逻;能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发后及时采取相应措施。 老旧小区对于消防安全工作要求极高,我公司将安排具有消防工作经验的保安人员,以退伍军人为主,兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户,以做到真正的小区就是家,爱岗如爱家,实行24小时执勤,为业主提供安全、温馨的生活环境。 4、老旧小区物业管理面积大小不一,我公司物业管理人员全部持证上岗,管理制度齐全,责任明确。账务清晰,管理服务人员24小时服务,服务热情,行为规范。 5、针对老旧小区物业管理,我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况(至少每季度公布一次);在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同,明确双方权利义务关系的,服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,有在显著位置公示服务项目与收费标准。 6、针对老旧小区具体情况,采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上,采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户,实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题,提高员工的爱岗热情,真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。 7、我公司将联合社区居委会等有关部门,在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动,推动精神文明的发展,形成良好

学校物业管理方案

学校物业管理方案学校物业管理方案(一): 第一部分:物业概况 1.基本概况 2.设备设施概况 3.业主构成概况 第二部分:管理服务事项 第三部分:管理目标 第四部分:机构设置与人员配备 第五部分:管理服务办法 1.运作规范 2.作业规程 第六部分:延伸服务方法 第七部分:物业服务费用收支预算 1.第1年度物业管理费用预算 2.年度能源费用预算 3.物业服务项目的收入预算

4.年度物业服务费用支出预算 其他回答共2条 第一篇本项目物业项目分析 本项目概况 本项目专题分析 本项目委托专业公司管理的优势 本项目物业管理服务需求 第二篇物业管理方案综述 编制说明 本项目物业管理服务目标及定位 本项目物业管理创新理念 本企业承诺带给的物业管理服务资料本企业承诺带给的便民服务资料 本项目物业管理基本服务承诺 本项目物业管理总体措施 与校园文化相融合的管理创新措施本企业保障支持系统简介 第三篇物业管理具体方案

编制说明 管理处组织结构设置 管理处岗位设置 物业管理处管理方案 客户服务中心管理方案 工程部管理方案 保安部管理方案 环境管理部管理方案 第四篇可供选取的物业管理服务服务部管理方案 宿舍部管理方案 第五篇其它补充说明 突发事件应急预案 物业档案管理设想 员工考核管理办法 重大活动保障措施 关于管理处工作服的设想 关于财务管理的设想

关于食堂管理的设想 针对大港中心小学的实际状况,经过我们现场考察以及根据校方的要求,为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课,我们将大港中心小学日常的物业管理分为三大块:安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。 一、安全管理 1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的侯集中学物业管理领导小组,负责监督协调侯集中学日常物业管理运作,物业定期(每月或每季度)向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理状况,增强沟通,促进了解,有利于物业管理日常工作的开展。 2、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。 3、管理人员24小时值班,编排管理人员24小时值班表,我们所有管理人员的联系方式交校方一份,以务紧急事件能够联系到,24小时值班不因双休与节假日而中断。 4、抓好消防工作,把消防隐患消除在萌芽状态。在教学楼每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队,做好学生的防火监督教育工作。 5、24小时全面监管。保安不间断24小时巡逻,保障宿舍楼内公共设施完好,保障宿舍楼内的治安环境,保障学生人身与物品安全。 6、完善各项管理制度 (1)来访登记,来访人员经被访人确认后,本校人士可入内,校外人士须在大厅内等待。 (2)发现打架斗殴现象立即上前制止,并第一时光报校方。

某物业公司客户关系管理工作流程

客户关系管理工作流程 1 流程产生目的 **公司(以下简称公司)为了规范客户关系管理工作,确保日常的客户服务和客户关系维护及深度开发,特制定本流程。 2 流程适用范围 本流程适用于对公司客户关系管理工作的控制 3 流程执行者 3.1 公司主管经理 3.1.1 负责审批客户座谈会的策划结果和客户会活动的策划结果 3.1.2 负责审批对客户投诉或纠纷处置的方案。 3.2 项目部 负责项目封盘前的客户关系管理。 3.3. 客户事务部负责项目封盘后的客户关系管理。 3.4. 综合管理部 负责对按揭恶意逾期还款的客户进行法律诉讼。 4 流程正文 4.1 客户关系管理工作流程客户关系管理工作流程见《客户关系管理工作流程图》。 4.2 客户关系管理 4.2.1 项目部负责项目封盘交接前(见《销售工作流程》)的客户关系管理。 4.2.2 客户事务部负责项目封盘交接后(见《销售工作流程》)的客户关系管理。 4.2.3 客户关系管理工作可以分为客户服务和客户关系维护两大类。其中,客户 服务类包括物业管理的协调、投诉与纠纷管理、小产权证的办理、按揭逾期催款 管理等工

客户服务 客户关系管理 客户关系维护 小产权证的办理按揭逾期催缴管理 1 1 委托代理公司信息收集 ** 督促办证提醒与敦促还款 1* 必要时 撤销按揭担保法律诉讼 + 情况统计 公共关系维护 客户会管理 *成立客户会的策划 客户会活动实施 活动效果总结评价 客户会工作改进 资料归档 客户关系管理工作流程图

作内容;客户关系维护类则包括客户座谈会、客户信息管理、客户会管理等工作内容。 4.3 物业管理的协调 4.3.1 公司所开发项目自客户入住至业主委员会成立这段时间的物业管理工作,由公司委托的物业公司负责具体实施。 4.3.2 公司客户关系管理的主管部门负责对物业公司的管理,负责协调物业管理工作的开展。 4.3.3 物业管理协调的工作内容至少包括但不限于:客户入住及装修控制、日常的物业管理(保安服务、保洁服务、绿化服务、设备设施使用与管理等)和正常的维保工作。 4.3.4 定期协调。公司客户关系管理的主管部门负责与物业公司建立定期协调的工作机制,可以是协调会的形式,也可以是其他形式。协调频率根据工作开展情况具体确定:物业管理的前期工作量大、问题多,可以是周协调,甚至是日例会;随着工作的顺利开展,协调频率逐步放缓,但必须保证每月至少协调一次。 4.3.5 工作监督。公司客户关系管理的主管部门负责采取日常检查、专项检查、听取客户意见等形式对物业公司的工作开展与服务质量进行监督。检查与监督的结果作用于物业管理的协调,增强客户的满意度。 4.3.6 成立业主委员会。公司客户关系管理的主管部门负责督促物业公司,在国家《物业管理条例》规定的时间内,配合街道办事处成立业主委员会,参与其中的筹备工作。业主委员会成立以后,公司客户关系管理的主管部门负责配合进行物业公司的置换工作。 4.3.7 保修期内维修。业主委员会的成立和物业公司的置换,标志着公司日常物业管理工作的结束。但,公司客户关系管理的主管部门负责结构、建筑、防水和设备设施等在保修期内保修的具体组织与实施。 4.4 投诉与纠纷管理 4.4.1 接受与登记。公司客户关系管理的主管部门负责设置投诉电话,安排专人接受客户的投诉,无论是客户直接向公司客户关系管理主管部门的投诉,还是由物业公司转来的投诉,并负责处理所发生的各项纠纷。公司客户关系管理主管部门接到投诉后,必须将客户投诉填入“客户投诉登记表” ,将所发生的纠纷填入专门的登记簿。 4.4.2 调查与分析。公司客户关系管理的主管部门负责安排专人对客户投诉或纠纷情况进行调查,分析问题的原因,分清问题的责任,并负责将调查分析的结果填入“客户投诉登记表”或专门的纠纷登记簿。

最全的住宅小区物业管理方案

最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神: 3. 工作态度: 4. 服务准则: 5. 企业管理理念: 6. 员工修养理念: 7. 企业服务理念: 8. 企业愿景: 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表

5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进(出)管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责

物业公司管理制度及流程教程文件

经理岗位职责 负责组织项目年度及月度工作计划、人事编订计划、培训计划的制定。一、 负责编制项目年度工作总结。二、 负责组织安全预案审核和实施。三、 负责提出培训要求,并按照培训计划负责组织实施。四、 负责消防系统设备运行管理的监管、统筹工作。五、负责消防演习计划和方案的审核及消防演习效果的评估。六、 负责项目员工和部门部长工作的检查指导。七、 负责策划和落实便民服务项目,制定相关收费标准及跟进进度。八、 九、负责处理业主重要投诉和回访工作。 十、负责工程验收结果审批。 负责项目对外委托服务的审核、组织工作。十一、负责管理文件的审核。十二、 负责物品、应急物品采购的审批。十三、 负责与业主委员会的沟通和协调。十四、 负责审核社区活动计划并组织、监控和实施。十五、负责审核每月的收支费用。十六、 负责员工绩效考核的监控与结果的审批。十七、

客服中心经理岗位职责 负责对各种费用的催缴,收缴工作。一、 负责受理业主投诉及信息反馈,并协调相关部门及人员对投诉二、 问题进行调查了解,并在项目规定的时限内解决或答复。 负责协调地产、施工单位及维保单位解决现存问题,如处理未三、 果上报项目经理。 负责社区文化,协调督导工作各种(项)经营与服务项目的策四、

划、管理,开展便民服务。 负责处理重大的投诉及突发事件的前提处理工作。五、 完成上级领导安排的其他工作六、 客服中心主任岗位职责 掌握管理范围内业户基本情况(如业户构成、产权归属、入一、 。住情况、业户家庭或公司情况、租赁情况等)

负责管理区域业户接待工作,包括业户入住、接待与联络、二、 报修、业户回访与走访、投诉、业户意见征询等事宜的接待处 理。 建立、健全业户档案,实施动态管理。三、 负责客服中心对地产公司各部门、本公司各部门就业户服务四、 相关事宜的联络与协调工作。 负责客服内业及大堂接待员的日常管理,查阅所属员工工作五、 记录,指导、督促员工严格按照工作规程及质量要求实施规范 服务,检查员工日常工作情况。 对所属员工进行业务知识及技能培训。六、 负责本专业值岗班次设置、所属员工值班安排和考勤管理。七、

关于××镇小区物业管理方案

关于××镇小区物业管理方案 近几年来,随着××经济建设的不断发展,人民生活水平和整体素质的进一步提高,各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题,并没有全部实行专业化、市场化物业管理。为加快推进××平安和谐社区建设,制定一套规范的、符合××实际的物业管理方案,并在全镇小区推广是及时且必要的。 一、目前××镇小区概况 在××经济快速发展的同时,××的城镇建设也得到了突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化,一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、文明的家园。全镇范围内,已经实行正式的物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6 个;而各村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、××村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。 二、全镇推行物业管理的必要性 (一) 商业住宅小区 ××已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上,他们有一套专业的、相对完善的管理模式,但并不代表可以高枕无忧,因为城市经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗

习惯的差异,农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经济发展了,但城市化进程相对滞后,如果不从农村实际出发,完全照搬城市物业管理模式,就是引发很多问题,锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦。所以,对于××镇的商业小区而言,物业管理也需要因地制宜。 (二) 农村拆迁小区 各村经济的发展及对生活环境要求的提高,促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各村自行管理,由于没有统一的规范,造成管理效果参差不齐,引发一系列问题。 1、安全问题:目前,很多村的拆迁小区因没有建设完毕,还有后期工程正在进行,所以没有进行封闭式的管理。小区道路虽装有监控设备,但基本形同虚设,早安全上造成了隐患。 2、卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行,现在多出很多公共地方需要大家共同维护,但由于小农思想的影响,很多村民就疏忽了这一块,造成一些公共区域 (如楼道)垃圾成灾。 3、绿化问题:小区建成伊始,绿化设施齐全,环境优美。然而过不多久,花圃都成了村民各自的菜园子,甚至

物业管理突发事件处理程序和流程(紧急类)

突发事件处理程序及流程 一、电梯困人事件应急处理程序及流程 二、水管爆破事故应急处理程序及流程 三、台风雷暴灾害应急处理程序及流程 四、高空掷物事件应急处理程序及流程 五、停电及电力故障应急处理程序及流程 六、燃气泄漏事件应急处理程序及流程 七、发生盗窃事件应急处理程序及流程 八、发生抢劫事件应急处理程序及流程 九、发生斗殴事件处理程序及流程 十、偷车事件应急处理程序及流程 十一、红外线报警应急处理程序及流程 十二、监控系统出现无信号应急处理程序及流程

一、电梯困人事件应急处理程序(见表一) 1客人被困通过电梯呼叫系统通知消防监控中心。 1.1消防监控中心人员发现电梯故障并有人被困。 2消防监控人员须立即把监控屏幕切换到故障电梯,查明所在楼层通知工程部人员(详细报出电梯及停留位置)及保安领班(当值)。 3保安领班(当值)立即通知行政当值。 4监控中心当值利用监控对讲安抚被困人员,等待工程人员解救。 5工程部收到通知须在三分钟内赶到现场进行解救。 6顺利解救后,工程部人员汇报行政当值解救情况,行政当值做好事件记录,以作存档。 7如因情况特殊工程部人员不能解救则立即与电梯维保公司人员取得联系并同时通知行政当值。 7.1将情况告诉其并要求进行指引解救办法。 7.2要求电梯维保公司人员尽快赶到现场。 8行政当值立即赶到现场,指挥解救工作。 9如被困人员感到不适须尽量安抚,而电梯维保公司人员仍未到场,应立即与维保公司说明原因,行政当值决定及报警,要求警方及消防人员协助解救并通知保安领班做好指引警方及消防人员准备。 10行政当值向公司经理汇报事态情况。 11被困者被解救后,客户部须了解其身体情况并做记录,有不适者须立即送往医院治疗。 12行政当值做事件记录以作存档。

学校物业管理方案.doc

学校物业管理方案4 学校物业管理方案针对桂林师范高等专科学校的实际情况,经过我们现场考察以及根据校方的要求,为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课,我们将桂林师范高等专科学校日常的物业管理分为三大块安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。 一、安全管理1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的物业管理领导小组,协调桂林师范高等专科学校日常物业管理运作,物业定期每月或每季度向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况,增强沟通,促进了解,有利于物业管理日常工作的开展。2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见,与校方联手制定学生宿舍管理规定,使学生在宿舍有一个行为规范,便利于管理。3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。4、管理人员24小时值班,编排管理人员24小时值班表,我们所有管理人员的联系方式交校方一份,以务紧急事件能够联系到,24小时值班不因双休与节假日而中断。4、抓好消防工作,把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队,做好学生的防火监督教育工作。5、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻,保障学生不受侵害,保障宿舍楼内公共设施完好,保障宿舍楼内的治安环境,保障学生人身与物品安全。6、完善各项管理制度1来访登记,来访人员经被纺人确认后,本校人士可入内,校外人士须在保卫处等待。2男女生不得互相串宿舍。3按校方规定开关宿舍大门,非规定时间一律拒绝进 入宿舍。4每天查寝,对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记,及时回报给校方。5发现打架斗殴现象立即上前制止,并第一时间报校方。6开展意见调查,物业定期每季度或半年发放意见调查表,征求学校与学生的意见,了解对物业管理的需求,确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服

物业管理公司内部工作流程图(DOC 93页)

物业管理公司内部工作流程图(DOC 93页) 部门: xxx 时间: xxx 整理范文,仅供参考,可下载自行编辑

物业管理公司工作流程图 目录 管理工作流程图 1.文件控制流程图 2.记录控制流程图 3.人员和培训管理流程图 4.采购管理流程图 5.物业服务管理流程图 6.顾客满意管理流程图 7.不合格品(服务)管理流程图 8.业主投诉处理流程图 安保工作流程图 1.安保管理流程图 2.物业管理部工作流程图 3.安保主管工作流程图 4.班长日检查工作流程图 5.样板房安保员岗位工作流程图 6.侧门岗安保员工作流程图 7.巡楼安保员操作流程图 8.业主搬迁操作流程图 9.外来人员出入管理流程图 10.消防应急方案出来流程图

11.突发事件处理流程图 12.安保工作重大事项处置流程图 13.电梯困人处理流程图 意外停电处理流程图 意外停水处理流程图 意外停气处理流程图 14.管理处火灾处理流程图 15.车库(场)岗位工作流程图 16.车库(场)收缴费管理流程图 17.车库(场)异常情况处置流程图 18.车辆冲卡处理流程图 19.可疑车辆出场处置流程图 清洁绿化工作流程图 1.清洁管理流程图 2.清洁不合格处理流程图 3.绿化管理流程图 4.绿化不合格处理流程图 5.清洁绿化主管检查流程图 工程工作管理流程图 1.基础设施和工作环境管理流程图 2.机电设备管理流程图 3.业主报修接待处理流程图 4.消防报警信号处理流程图 5.电梯故障处理流程图 6.恒压变频生活供水系统操作流程图 7.低压变配电设备维修保养流程图 8.新接楼宇入伙管理流程图

9.业主入伙手续办理流程图10.房屋装修管理流程图11.物业接管验收流程图12.业主看房收楼流程图

住宅小区物业管理存在问题及解决方案

住宅小区物业管理存在问题及解决方案 【内容摘要】 随着城镇住宅商品化的不断深化,与之相适应的物业管理做为专业化、社会化的房屋管理形式已在全国各地实施,当然,我们在肯定物业管理在此期间取得成绩的同时,亦应看到其存在的一些问题,这对于完善物业管理体制是分必要的, 一、物业管理面临的难题和挑战,一是物业缺乏专业高素质人员的配备,一般的小区用传统的物业管理模式就可以应对,现代更多的倾向于高档住宅区的追求,目前专业人员明显不足,能够在日常杂务中起到管理作用的人才更是少之又少,三是物业管理中设施、安全、环境等问题,管理企业自接手物业管理,就该清楚自己的法律义务和责任, 二、针对物业管理出现的问题可采取的对策,一是引入专业化和规范化的管理模式,专业化是指物业管理针对小区具体问题采取专业解决方案,减少矛盾和纠纷的发生。 随着城镇住宅商品化的不断深化,与之相适应的物业管理做为专业化、社会化的房屋管理形式已在全国各地实施。住宅小区物业管理的发展,为改善人们居住条件和环境上起到了重要作用,是新型化小区建设不可或缺的部分,对稳定人民生活和促进社会和谐发展,推进城市化进程有重大意义。

当然,我们在肯定物业管理在此期间取得成绩的同时,亦应看到其存在的一些问题,这对于完善物业管理体制是分必要的。以下,是对市区住宅小区物业管理中具有普遍性的问题进行剖析,并提出建议。 一、物业管理面临的难题和挑战一是物业缺乏专业高素质人员的配备,一般的小区用传统的物业管理模式就可以应对,现代更多的倾向于高档住宅区的追求,目前专业人员明显不足,能够在日常杂务中起到管理作用的人才更是少之又少。在面对高科技智能运用和引入信息技术的小区,如果仍用旧体制中的管理人员将不能适应社会发展需求,他们严重缺乏相关操作经验,面对出现的问题往往“有心无力”。 二是管理人员缺乏专业素质和法律意识,目前物业管理是一个新发展行业,管理人员的素质良莠不齐,加上管理企业不愿意花成本去让物业人员参加培训,也懈怠于对内部员工职业道德素质的强化,没有完整规范化的管理体制,工作内容分配混乱,考核只下表面功夫等,以致于整体管理水平较差,服务质量受人诟病,服务和被服务的主体关系没有搞清楚,这样的管理是有形无实的。 三是物业管理中设施、安全、环境等问题,管理企业自接手物业管理,就该清楚自己的法律义务和责任。从不同省份不同地区都出现过类似与开发商相关的法律纠纷。主要现象有:房屋质量差,小区开发时与入住后环境差异大,许多内容与宣传时候不

学校物业管理方案

学校物管服务 方 案 文 件 (单位公章) 日期:2018年05月08日

目录 企业介绍及相关资质 (4) 企业介绍 (4) 【公司管理架构】 (6) (一)校园物业综合管理处 (8) 管理处主任工作标准: (8) 管理人员工作标准: (8) 1、协助管理处主任完成校园物业管理的各种工作任务和考核; (8) 2、完成学校和管理处主任交办的其他任务。 (8) 专职司机工作标准: (8) (二)学生公寓管理 (8) 标准: (8) (三)安全消防秩序管理 (8) 标准: (9) (四)机电设备运行管理 (9) 标准: (9) (五)校园卫生保洁服务 (10) 标准: (10) 二、管理方式和工作计划 (11) 一)校园物业综合管理处 (11) 二)学生公寓管理 (11) 三)安全消防秩序管理 (11) 四)机电设备运行管理 (12) 五)校园卫生保洁服务 (13) 三、人员配备及员工培训 (14) 拟配备人员数量 (15) 四、制度和档案的建立与管理 (16) 一、行政办公管理制度 (16) 第一条:办公室工作职责范围 (16) 二、员工守则 (16) 三、财务管理制度 (17) 四、业务管理制度 (17) 四、设备维修管理制度 (18) 五、学生公寓管理 (20) 六、安全消防秩序管理 (21) 一)消防安全 (21) 二)保安职责 (21) 七、公共设施维护养护 (23) 八、校园卫生保洁服务 (26) 一)教学区 (26) 二)生活区 (27)

三)行政楼及附属区 (28) 四)公共场所及道路 (30) 九、绿化养护服务管理 (31) 十、服务质量保障承诺 (34)

全套物业管理公司工作流程图

全套物业管理公司工作流程图一、管理工作流程图 1.文件控制流程图 2.记录控制流程图 3.人员和培训管理流程图 4.采购管理流程图 5.物业服务管理流程图 6.顾客满意管理流程图 7.不合格品(服务)管理流程图 8.业主投诉处理流程图 二、安保工作流程图 1.安保管理流程图 2.物业管理部工作流程图 3.安保主管工作流程图 4.班长日检查工作流程图 5.样板房安保员岗位工作流程图 6.侧门岗安保员工作流程图 7.巡楼安保员操作流程图 8.业主搬迁操作流程图 9.外来人员出入管理流程图 10.消防应急方案出来流程图 11.突发事件处理流程图 12.安保工作重大事项处置流程图 13.电梯困人处理流程图 14.管理处火灾处理流程图 15.车库(场)岗位工作流程图 16.车库(场)收缴费管理流程图 17.车库(场)异常情况处置流程图 18.车辆冲卡处理流程图 19.可疑车辆出场处置流程图

三、清洁绿化工作流程图 1.清洁管理流程图 2.清洁不合格处理流程图 3.绿化管理流程图 4.绿化不合格处理流程图 5.清洁绿化主管检查流程图 四、工程工作管理流程图 1.基础设施和工作环境管理流程图 2.机电设备管理流程图 3.业主报修接待处理流程图 4.消防报警信号处理流程图 5.电梯故障处理流程图 6.恒压变频生活供水系统操作流程图 7.低压变配电设备维修保养流程图 8.新接楼宇入伙管理流程图 9.业主入伙手续办理流程图 10.房屋装修管理流程图 11.物业接管验收流程图 12.业主看房收楼流程图 工作流程图 编制:物业管理部日期:2016年9月日 审核:质量管理部日期:2016年9月日 批准:日期: 责任部门:物业管理部声明:未经许可,不得翻印。

小区物业管理方案详细讲解

小区物业管理方案 一、公司情况介绍 物业管理公司成立于年初,属于股份,注册资金万元,各类专业人员多人。提供全方位的专业物业管理服务、保安服务、清洁服务、维修服务、家政服务及会所服务。我公司不断追求一流的进取精神。全体员工勤奋工作和对员工系统的专业培训,为顾客提供高水准的服务,是我们的工作目标。 二、公司的管理架构图: 图1 公司管理架构图 我公司采用总经理负全权责任的垂直指挥职能与职能部门的专业职能结合起来,既保证了公司一把手对各部门的直接领导指挥,充分掌握全局情况,把握主力方向,正确决策,又能够放手授权给公司各管理层去操作具体工作的进行。而作为基层作业层的各个管理处,则能够在各职能部门的指导、监控和考核下依照明确的目标和要求具体工作。在实际工作中,

本公司还非常重视各类有效会议的召集,如职能部门每月底的例会,各管理处主管每周的例会等。会上,反映情况,汇报工作,讨论问题,制定措施;会下,监督检查,了解情况,捕捉信息,观察动向,细微周密科学的管理体制时刻把握着公司正常运作的脉搏。 向管理要效益是本公司是做好物业管理工作的基本出发点,也是公司生存和发展的客观要求。我们积极走向市场,适应社会、适应市场,以市场机制来调节我们的行为。不断修正我们的管理方式和策略,最大限度地获取经济效益、社会效益和环境效益,并且坚持三个效益的统一和协调。在部管理上,我们始终坚持优胜劣汰的竞争原则。“平平淡淡就是错,无功就是过”是我们判断员工合格与否的标准。每个主管以上干部必须同时担负三项工作,否则就是不称职。竞争机制的引入,为公司终以健康向上、一往无前的精神风貌发展壮大,提供了人力资源保障。 概括地说,本公司的运行机制包括以下容: 1、树立企业人才观,为人才的脱颖而出和健康成长创造良好的外部环境。 在用人方面,形成“能者上,庸者下”、“无功就是过,平平淡淡就是错”的企业人才观,坚决摒弃论资排辈的旧观念,明确考核管理处主任的唯一标准是能否为企业、为公司多创效益,包括社会效益和经济效益。 2、建立有效的激励机制,努力提高员工的整体素质。 公司把对员工的业务培训放在公司发展的重要位置。每年都制定全年培训计划,包括部培训、外聘培训、外送培训。规定主任主管都要持证上岗,必须会操作电脑。 3、建立有效的激励机制,努力培养员工奋发向上的精神风貌。激励机制包括三种,一是荣 誉激励,二是参与激励,三是物质激励。公司召开的由各管理处主任参加的行政例会,经常邀请各级主管和普通员工代表参加,让他们了解公司的计划、目标、存在的问题、发展规划等,平时节气组织员工联谊活动,每年春节都要宴请全体员工,并进行座谈、评选先进个人、先进集体。 4、努力塑造企业形象,增强员工的自信心和认同感。公司非常重视社会形象宣传,凡对外 宣传之事都由公司领导亲自抓,在规企业形象上坚持从大处着眼,从小事做起。从策划对外宣传上,从抓企业管理现场上,甚至对员工着装、接听用语、行走站立姿势、与住户讲话语气语调态度上、进入住户家从敲门力度到工作完成后如何退出等都有明确的行为规要求,公司通过教育,既培养了员工的素质,以向社会公众展示了“我们物人”的精神风貌。 公司倡导的是“以人为本,偶管理于服务”的思想。“以人为本”的思想所熏的企业公司是一个强化的温室社会,处身期其间的个人,逐步被培养起类似天家庭意识的社团意识,具有克已、忠诚、服务、合作及效忠精神,愿把自己与公司结合起来,大多数人能为公司的利益和个人的尊严而努力工作。 1、对待住户重视第一印象,因为能否与住户建立良好的合作关系,很大意义上取决于住户 入住或进入小区时的第一印象。 2、把住户的责备批评投诉当成神佛之声,不论责备什么,都要欣然接受,“要听听住户的 声音”是公司经常向员工强调的重点,倾听之后,要即刻有所行动,这是搞好对住户管理工作的重要条件。 3、对待所有住户都一视,包括新老住户、不同身份的住户、通情达理或刻薄刁蛮的住户、 临时租房的住户、公司户等。因为每一个不同的人,都可以为我们的企业形象带来相同的正面或负面影响。 4、不在住户及来往客人面前斥责员工。因为让外人看到领导斥责、争吵的场面,会使他们 感到厌恶难受和蔑视.同时,也维护了员工的基本尊严。 5、以节约为荣,视浪费为耻。公司经常教育员工,从一把刷子到一纸,都不充许浪费,

物业管理工作流程与工作标准

物业管理工作流程与工 作标准 Company Document number:WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

《物业管理工作流程与工作标准》根据物业公司的管理流程,讲解了物业公司的投标、招标管理,质量管理体系,接管、验收管理,环境与绿化管理,设备维护与修缮管理,物品采购、物品使用及报废管理,租赁业务管理,安全服务管理,客户服务管理,人力资源管理,财务管理及综合事务管理等内容。 每章都采用“流程图+工作标准”的形式展现了物业公司各项工作管理的流程和标准,体现了标准化、规范化、制度化、工具化、流程化、实务化的特点,旨在从最基础、最简单、最实用的层面,为相关的工作人员提供相应的操作实务,为物业公司规范化与标准化管理提供参照范本和工具书。 编辑推荐 《物业管理工作流程与工作标准》以科学缜密的态度,根据物业管理经营规律,围绕物业公司的组织结构,分别对物业公司市场发展部、客服中心、工程管理部、环境管理部、质量管理部、行政部门、人事部以及财务部等各部门的工作事项给出了详细的工作流程和工作标准,细化了物业公司各部门、各岗位的职责、制度,还附有部分实用表格。《物业管理工作流程与工作标准》除了能满足物业公司管理人员、物业公司相关工作人员工作的需要外,还可供企业培训及各院校相关专业的师生参考使用。 规范、细化的管理方案 简练、务实的工作指导 目录 第1章物业管理概述 物业管理的概念及其特征、功能 我国物业管理的产生和发展 物业标准化管理的重要意义 第2章物业公司招标、投标管理 物业公司招标、投标的组织机构 物业招标工作程序与工作标准 物业投标工作程序与工作标准 第3章物业公司质量管理体系 建立质量管理体系的工作程序与工作标准 质量管理手册的编写程序与编写标准 质量管理评审控制程序与工作标准 物业质量记录的工作程序与工作标准 第4章物业公司接管、验收管理 物业接管、验收工作程序与工作标准 居住小区接管、验收工作程序与工作标准 第5章物业公司环境与绿化管理 文化娱乐设施管理工作程序与工作标准 环境绿化管理工作程序与工作标准 清洁卫生管理工作程序与工作标准 消杀服务管理工作程序与工作标准 清洁药品使用、保管工作程序与工作标准 第6章物业公司设备维护与修缮管理 电梯运行管理工作程序与工作标准 设备保养管理工作程序与工作标准 房屋修理管理工作程序与工作标准 室内装修验收申请工作程序与工作标准 空调运行管理工作程序与工作标准

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