海口湾1号地块建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1 项目名称
海口湾1号地块建设项目可行性研究报告
1.2 项目建设单位及建设单位简介
某实业投资有限公司
1.3 可行性研究报告编制单位
##省建设项目规划设计研究院
资格证书编号：
1.4 可行性研究报告编制的主要依据
1、《海口市城市总体规划》（2005-2020）；
2、《滨海核心区海口湾控制性详细规划》；
3、《海口湾A2302地块修建性详细规划》；
4、《海口市国民经济和社会发展十一个五年规划纲要》；
5、国家相关规范标准；
6、建设单位提供的意见、资料等；
7、建设单位与##省建设项目规划设计研究院签订的工程项目咨询合同。
1.5 可行性研究的范围及主要内容
项目提出的背景、建设必要性、市场分析与预测、建设规模、建设方案、环境保护、工程招标、节约能源、企业组织与劳动定员、项目实施进度建议、项目投资估算及资金筹措、财务评价等。
1.6 项目地址
项目建设地点位于海口市核心滨海区，紧邻城市商业副中心，北临琼州海峡，南靠城市中心绿肺万绿园。规划用地面积为50930.65㎡，地块为滨海填海区，土地条件为净地，场地平整。
项目东侧及南侧是万绿园，北侧为美源第二时间酒吧街及规划中的七星级度假酒店，西侧为中海石油公司及美源游艇码头。用地东侧及南侧为大面积公共绿地，北侧为商业用地，东边为市政绿化用地，西侧为二类居住用地，现状有阳光经典住宅区，及中海石油总部。
项目紧邻海岸线，东边是观海东路，南边是红棉路，西边是观海西路。观海西路与红棉路交叉，向南延伸与滨海大道相接。观海东路向北接葫芦岛七星级度假酒店，且为必经之路。
1.7建设内容及规模
本项目建设内容包括建（构）筑物、给排水、供电、电信、煤气、消防、区内道路、园林景观及绿化等。
本项目总用地面积50930.65m2，总建筑面积83852.4m2，其中计容面积54495.8m2，不计容面积（地下室）29356.6m2。酒店客房面积45757.1m2，包括L型连栋酒店公共区套房1栋、7层产权式客房4栋、3层总统计套房8栋，总客房数437间。酒店配套及其他面积8738.7m2，包括酒店大堂及大堂吧、餐饮、会议、康体、娱乐等。地下室面积29356.6m2，其中地下室人防面积2040.8m2。架空层面积（不计入建筑总面积）2376.11m2。
1.8 项目总投资及资金筹措
项目总投资59582.35万元。其中，酒店与公用工程固定资产投资27021.34万元，流动资金503.86万元；产权式房地产开发投资32057.16万元。
本项目总投资59582.35万元，全部由建设单位自筹解决（其中销售滚动投入2650万元）。
1.9 项目财务评价
经计算分析得出：
1、产权酒店、产权度假别墅的销售收入高达125046万元，扣除建设成本及税金后，利润总额为82359.93万元。项目投资利润率高达257%。说明项目经济效益和投资效果较好，具有较强的盈利能力。酒店正常经营时, 年收入高达14481万元，项目正常达产年税前利润总额为1423万元。
2、年均投资净利润率为7.82%，税前财务内部收益率为65.59%，税前投资回收期为2.11年（含建设期2年），税后财务内部收益率为49.13%，税后投资回收期为2.24年（含建设期2年），均满足了基准值的要求。说明项目开发的经济效益和投资效果较好，具有较强的盈利能力。
3、从敏感性分析可以看出，投资增加10%，对项目的效益影响最大。其次是销售价格降低10%，对项目效益影响大。但即使在最不利设定情况下，项目财务内部收益率仍达到55.21%，说明项目具有较强的抗风险能力。
综上所述，该项目建设在财务上是可以被接受的，是可行的。
1.10 经济指标汇总表
表1-2 经济指标汇总表
1.11 结论及建议
1.11.1结论
1、海口湾1号项目的建设将更有力推动海口旅游业和房地产业发展。为##打造“国际旅游岛”起到积极的推进作用。工程的建设将为改变海口城市面貌、促进经济发展创造良好的条件，对改善城市居民生活、城市建设起到积极的作用，对提升城市品味，改善旅游环境等具有深远的意义。
##的旅游房地产发展正在迎来新的发展机遇——房地产发展现状、资源条件、市场需求及国际旅游岛建设的客观要求。##拥有全国独一无二的气候、环境和旅游资源，旅游地产拥有独特的发展优势；
且旅游房地产业已被列为##省主导产业。房地产业和旅游业统属现代服务业范畴，两个产业的发展具有明显相互促进作用。房地产业参与旅游基础设施开发，可提高旅游接待能力，旅游业可为房地产业注入新的理念，拓宽产业发展空间。旅游房地产的发展有利于提升旅游服务设施的品质，有利于发掘旅游度假资源的价值，并将加快##国际旅游岛的发展进程。与此同时，国际旅游岛的建设也将进一步推动##旅游房地产的发展。
本项目的建设符合国家、##省、海口市相关政策、法规、海口市城市总体发展规划。该项目构成合理、选址恰当、地理位置优越、规模适宜、功能分区明确，完全满足工程技术对环境原生态的保护功能；项目所需材料、设备供应充足；市政基础配套设施已配备；节能、消防、防疫及环保均能满足同类建筑的技术要求。从项目本身建设条件来看，项目已具备建设的必要条件，并能达到或超过目前国内同类建筑的建设水平。因此，本项目的建设是符合现实需求及切实可行的。
2、本项目的建设在改善海口市的投资环境，增加地方财政收入，为拉动海口经济发展的，扩大内需方面，都会产生积极的影响。
3、从项目财务计算结果分析，税前和税后的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期均高于行业基准值，财务上基本可行。
综上所述，本研究的结论为，项目建设符合规划要求，市场前景好，建设条件具备；建设方案在技术和经济上均是合理的，财务上也是可行的。
1.11.2建议
1、本项目前期准备工作已基本就绪，应尽快进行初步设计等后续工作，使项目顺利进行。
2、项目建设要坚持可持续发展模式，在项目的规划、设计、施工和运营管理全周期，遵循资源节约环境友好的宗旨和理念。
3、项目本身就是人居住所，其安全的重要性不言而喻，在工程设计及施工时必须严格按照有关的技术规范执行，保证项目使用时的安全性。
4、项目主要风险来自社会适应性风险和技术与管理风险。建设单位应加强管理力度，积极推行先进的管理办法，组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥，争取通过有效的管理避免风险。
5、台风、雨季影响及其它不可抗拒的因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细、可行的施工组织计划，尽量避免在台风、降水季节施工。
6、鉴于项目的良好社会效益，建议海口市政府相关部门紧密配合，加速推进，尽快落实资金，使这一民心工程早日完成，早见效益。
第二章项目背景及必要性
2.1 项目建设背景
2.1.1##旅游房地产发展概况
1、旅游房地产是服务旅游业，品牌化、专业化、战略化发展的新兴产业
旅游房地产是以旅游人群为对象的房地产，包括休闲度假村，旅游景区主题休闲公园，旅游、休闲、培训基地，会议中心，运动村，产权酒店，分时度假酒店，高尔夫度假村，风景名胜度假村，海景住宅，景区住宅(风格别墅)，民俗度假村，国际休闲度假中心等旅游置业项目，为最终消费者的物业形式。旅游房地产的发源地始于法国地中海沿岸。上世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，这就是旅游房地产的初期形式——旅游景观房地产。20世纪60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，旅游和房地产紧密结合，标志着旅游房地产业的诞生。此后，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游业、休闲度假业，旅游与房地产的结合模式也随着旅游房地产业的发展得到不断的丰富和创新。旅游房地产按其所有权和使用权的不同可以分为产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、房地产大盘或新城项目等，是房地产品牌化、专业化、战略化发展，与旅游紧密结合的新兴产业。
2、区位、资源、环境、产业及市场催生##旅游房地产的发展
（1）##得天独厚的区位、资源、环境为旅游房地产提供了有利的发展优势
##岛拥有目前国内最佳的综合生态环境，同时也是世界上仅有的几块未被污染的"净土"之一。岛上绿荫浓郁，森林覆盖率超过55%，现有的5大热带原始森林区--五指山森林区、霸王岭森林区、尖峰岭森林区、吊罗山森林区和黎母山森林区形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统。据2005-2008年##环境状况监测表明，##的环境质量持续保持全国一流水平，全省环境空气质量连续保持国家一级标准，负离子含量超出世界卫生组织规定的空气清新标准的几十倍，被誉为"回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛"。据2000年全国人口普查结果显示，##每10万人中就有4位百岁老人，是全国的4倍；全省人均寿命72.92岁，比全国人均寿命高2岁。
##地处北纬18度～20度（巴厘岛、孟加拉湾、阿拉伯海、红海、加勒比海、墨西哥湾、夏威夷群岛、吕宋岛等世界知名旅游度假圣地都在这一纬线上），拥有全国唯一的热带海岸带，海岸线长达1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占50％～60％。##气候宜人，年平均气温22～26摄氏度，阳光充足、四季如春、空气清新，阳光、海水、沙滩、绿色、空气五大旅游要素俱全。丰富的温泉资源、独特的热带雨林景观和传统的黎苗少数民族风情，将##岛装扮成我国最具特色的海岛型旅游度假胜地，被称为祖国的后花园和度假、休闲环境的绝版。这些都为##旅游房地产的发展提供了有利的先天条件。
（2）随着旅游业的持续高速发展，尤其是国际旅游岛的建设，对旅游住宿设施等旅游房地产的需求量也将不断增大
建省办特区以来，##旅游市场经历了从小份额的政府接待到大范围的旅游接待的转化，旅游业发展十分迅速，目前已经初具规模，形成了比较完善的产业体系。据统计，2010年全省旅游总收入257.63亿元，同比增长21.7%。全年共接待旅游过夜人数2587.34万人次，比上年增长15.0%。其中，接待国内旅游者2521.03万人次，增长14.8%;接待入境旅游者66.31万人次，增长20.2%。旅游饭店客房开房率达60.4%，同比提高1.5个百分点。##旅游资源丰富、生态环境美好、气候宜人，是理想的休闲度假旅游地。优越的自然条件及宽松的政策必然会带来##旅游业的蓬勃发展，这将加快完善了##的基础设施的开发和建设，为旅游业和房地产业的发展创造了良好的前提条件。大量的休闲度假村、高尔夫球场、旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动##旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移，吸引了更多的旅游人群进入##，从而将增加对酒店市场的强大需求。
据《##省旅游总体规划》预测，到2020年，##省旅游住宿酒店客房需求量约为11.1万～13.2万间。也就是说，在未来12年时间内，##省需要新建旅游住宿酒店客房大约8万～10万间。
（ 3）随着消费结构的变化及国际旅游岛建设的逐步推进，游客对以酒店为代表的旅游地产需求档次也将不断提高
目前，##旅游主要客源地人口超过3亿，国内中高端消费阶层已形成相当规模，其消费结构已发生明显变化，住房、汽车、旅游度
假以及代表生产性服务业的旅游新业态等消费热点继续升温，消费需求更趋向多元化、个性化、品质化，使得旅游目的地及其旅游企业靠单一产品、同质化产品已经不能满足现实的市场需求。如何及时向旅游消费者提供快捷、方便、灵活、个性、健康、舒适、特色的产品也随即成为旅游地产的重要发展方向。与此同时，##建设国际旅游岛，对外实行以"免签证、零关税、放航权"为主要特点的旅游开放政策，必将为##带来大批量的国际高消费群体，尤其是商务旅游群体，其对酒店、度假村等旅游地产的需求档次也相对较高。
##国际旅游岛建设的正式获批，为##旅游业和房地产业的发展带来了新契机。在##旅游产业发展一片大好的前景下，随着##国际旅游岛建设的逐步开展，政策的大力扶持、资金的不断涌入、软硬件设施的不断完善，为##的整体经济发展带来了巨大的机遇，特别是对作为旅游业发展的物质基础和接待服务基地的酒店业显著的拉动作用将日趋显现。
随着##旅游业的发展，旅游度假酒店日渐成为##酒店产业的支柱性产业，各种不同风格的旅游度假酒店星罗棋布，日渐新建，扩建，在建，成为了中国旅游酒店业最为集中的区域。伴随着##旅游业的发展，旅游度假酒店日渐成为##酒店产业的支柱性产业，各种不同风格的旅游度假酒店星罗棋布，日渐新建，扩建，在建，成为了中国旅游酒店业最为集中的区域。近年来，我省旅游业蓬勃发展，作为旅游业发展的物质基础和接待服务基地的酒店业，也呈现出前所未有的飞速发函势头。从1995年##首家五星级酒店-海口寰岛泰得大酒店营业以
来，截至2010年9月，##共有星级酒店237家，其中五星级酒店21家、四星级酒店56家、三星级酒店110家、二星级酒店40家、一星级酒店10家，尚未评定的具五星级酒店近20家，已基本建立起包括高、中、低不同档次，适应不同客户群的酒店业体系。此外，##将在海棠湾国家海岸旅游度假区兴建20家五星级酒店，在昌江棋子湾旅游度假区兴建9家五星级酒店，在陵水清水湾旅游度假区兴建6家五星级酒店，在文昌铜鼓岭生态旅游度假区和乐东龙沐湾旅游度假区各兴建5家五星级酒店，再加上其它旅游度假区计划兴建的五星级酒店，未来5年内，##将建设63家以上五星级豪华酒店。由此，在##国际旅游岛建设背景下，酒店业发展迎来新机遇，##岛的五星级酒店将超过100家，已逐步成为全国顶级酒店品牌最集中、酒店国家化水平较高的区域，将成为世界上五星级酒店最密集的地区之一。
当前，##国际旅游岛战略正全面启动，旅游国际化进程正逐步的深入，在全国楼市低迷的大背景下，##的房地市场虽然也出现过短暂的波动，但依然迎来了喜人的数据，让外界不得不对##旅游地产刮目相看，目前已经有几十个城市开发企业进驻##。##旅游房地产已成为国内知名房地产企业投资的热土，万科、富力、雅居乐、鲁能、新世界、中信、华润、国信、雨润等知名企业纷纷进入，开发建设了一批滨海居住区、旅游度假酒店、高尔夫球场、游艇设施、主题公园等旅游房地产项目。目前已开工建设的各项目总投资超过500亿元，正在建设的高端旅游度假酒店、度假村等超过30个，旅游房地产面积300万平方米；建设运营的高端品牌酒店、度假村超过30家，销售旅游
房地产200万平方米，已经成为##国际旅游岛建设的主要力量，有力地推动##国民经济社会持续健康快速发展。
旅游业是##的主导产业，国际旅游岛建设目标的提出更确定了##旅游业的国际化发展方向。根据国际经验，著名旅游度假地的房地产发展，通常是与旅游发展结合在一起的，且旅游和房地产是##国际旅游岛营销的重点产品。因此，##房地产业的发展应服务于旅游业的发展，从旅游视角思考，房地产的发展应成为##房地产业发展的重要指导思想。与之相对应，与旅游密切相关的专业性旅游地产（酒店、度假村等）和度假型居住地产（第二居所）应成为##房地产发展的重点。
2.1.2海口市投资环境
海口市又称椰城，位于北纬19°32′-20°05′，东经110°10′-110°41′。地处##岛北部，北濒琼州海峡，隔18海里与广东省海安镇相望；东面与文昌市相邻；南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。海口市东起大致坡镇老村，西至西秀镇拨南存，两端相距60.6公里；南起大致坡镇五车上村，北至大海，两端相距62.5公里。全市土地面积2304.84平方公里。海口市略呈长心形，地势平缓。##岛最长的河流南渡江从海口市中部穿过。南渡江东部自南向北略有倾斜，南渡江西部自北向南倾斜；西北部和东南部较高，中部南渡江沿岸低平，北部多为沿海小平原。
海口自北宋开埠以来，已有近千年的历史。1926年建市；1950年解放；1988年##建省办经济特区，海口成为##省省会，是全省政治、经济、科技、文化中心和交通邮电枢纽；2002年海口、琼山两
市合并，海口规模明显扩大。海口地处热带滨海，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特色风光景观。海口处于华南经济开发带的前沿位置，毗邻港澳台、东南亚，是连接大陆本土和东南亚的枢纽，对发展华南经济圈的区域合作和外向型经济有着得天独厚的地理优势。
在市委、市政府的领导下，海口市以科学发展观为指导，紧紧围绕经济增长的目标，面对经济运行中不利因素增加和经济环境趋于严峻等诸多不利因素的影响，沉着应对，振奋精神，抢抓发展机遇，使近年来海口市总体经济继续保持平稳增长的发展势头。2010年一年以来，海口市预计全市地区生产总值完成577亿元，增长16.4%；财政总收入162亿元，增长31.5%；固定资产投资350亿元，增长26%；城市居民人均可支配收入16456元，增长8%；农民人均纯收入6151元，增长9%。全年财政总收入完成161.92亿元，增长31.5%，超预期目标16.5个百分点，其中地方一般预算收入完成50.01亿元，增长30.1%，超预期目标15.1个百分点，有11个税种实现两位数以上增长；节能减排取得新成效，万元GDP能耗下降2.85％，森林覆盖率达38.38%，新增文明生态村170个，生态环境继续保持一流水平。第三产业实现增加值405亿元，增长17%，拉动GDP增长11.9个百分点。其中，旅游业保持较快增长，实现旅游总收入71.5亿元，增长10%。
自1992年以来，海口跨入“中国城市综合环境实力50强”、“中国城市投资硬环境40优”行列，被世界卫生组织和国家卫生部确定为全国唯一的时间健康城市试点，并荣获“中国优秀旅游城市”、“全国
城市环境综合整治十佳城市”、“全国卫生城市、国家环境保护模范城市”、“全国园林绿化先进城市”、“全国造林绿化十佳城市”等一系列荣誉称号。海口市市委政府努力在不破坏生态环境的前提下，科学规划城市发展，适度开发建设，将旅游业及旅游房地产业作为海口的重要支柱产业之一来发展，培育新的经济增长点。
随着旅游业的持续高速发展，尤其是国际旅游岛的建设，对旅游住宿设施等旅游房地产的需求量也将不断增大，2007年##旅游接待人数1845万人次，比上年增长约13%；2008年虽然受四川汶川特大地震、免签证和落地签证暂停等因素的影响，##全年接待旅游过夜人数仍达2060万人次，同比增长12%；2009年全年共接待过夜游客2250万人次，同比增长9%。今后，随着国际旅游岛建设的推进、相关入境旅游政策的不断优化及政府宣传力度的加大，可以预见，未来10～20年##的旅游接待人数仍将保持较快的增长。相应地，对以酒店为代表的旅游住宿设施的需求量也将不断增大。2008年，##酒店客房约有3万间。据《##省旅游总体规划》预测，到2020年，##省旅游住宿酒店客房需求量约为11.1万～13.2万间。也就是说，在未来12年时间内，##省需要新建旅游住宿酒店客房大约8万～10万间。3、随着消费结构的变化及国际旅游岛建设的逐步推进，游客对以酒店为代表的旅游地产需求量也将不断提高。
2.2 项目建设的必要性
2.2.1提升区域商业档次，推进城市开发建设