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房地产开发中成本管理之我见

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房地产开发中成本管理之我见

房地产开发中成本管理之我见

摘要:随着我国房地产市场由成长期步入成熟期,地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润,除了必须提供适销对路的房源外,还应降低开发成本,严格控制各项费用支出。本文指明了我国房地产成本控制存在的主要问题,以及改进我国房地产成本管理的相关措施。

关键字:房地产开发成本管理

一、加强房地产开发成本管理的现实意义

“利润=销售收入—成本费用”这一众所周知的简单公式,充分反映了成本管理的重要性。房地产开发本身就是一种投资大、风险大、周期长、管理复杂的项目。在房地产炒得沸沸扬扬的今天,各方面都要冷静、理性对待,对于开发商来说最理性的事是控制成本,多关注点成本,少关注点房价。因此,随着中国房地产市场由成长期步入成熟期,地产界的竞争也逐步规范化。开发商进行房地产开发要想获得利润,必须降低开发成本,严格控制各项费用支出。

同时兼顾各种业态,比如随着我国国力的增强、人们生活水平的提高,以及人们对网球观念的改变,网球运动在我国得到了空前发展。可以由网球中心规划商业布局,并且将配套的其余物业或租或卖;并且,随着地产价格的不断上涨,由地产升值带来网球中心提升,达到相互相成,大幅提升利润水平。

二、房地产开发成本管理的主要内容:

房地产开发的特性决定了成本结构,主要分为固定成本、变动成本。

1、固定成本。主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费,以及市政公共设施费用。

第一,土地费用。土地费用包括城镇土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占20%,并有进一步上升的趋势,是所有房地产开发的基础。

第二,前期工程费。前期工程费主要指房屋开发的前期规划,设计费,可行性研究费,地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。其在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过6%。

第三,建筑安装工程费。建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。其在整个成本构成中所占比例相对较大,约占整个成本的40%左右。

第四,市政公共设施费用。市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。该项目所占比例较大,我国一般在20%左右。

关于房地产开发成本管理的论文

关于房地产开发成本管理的论文 房地产成本管理,是对工程建设项目开发成本的控制管理。 房地产开发的成本管理总体原则是以营销需求为导向、保证效果品质为前提,以目标管理为方法、过程控制为环节、操作规范为手段,提高经济效益为目的。 一、成本管理之道 第一,向阳光透明要成本:成本管理严格遵循阳光透明成本机制,全面运用成本信息化系统,按系统要求规范操作流程,自查、自省,让成本工作更加规范、透明。 第二,向设计要成本:成本管理对方案设计阶段及施工图设计阶段的成本插入工作高度重视,参与设计方案讨论,针对不同设计方案、设计选型、材料选择等及时进行成本优劣评判,把“无用成本”扼杀在摇篮里。 第三,向技术要成本:成本管理严把技术关,与设计部及工程部充分对接,对工程做法及系统配置严格把握,关注细节,避免成本浪费。

第四,向过程要成本:如何确定合理最低价,是成本管理要持续思考的问题。我们采取了各种措施,如定价方式以招标为主,最大限度减少议标;招标过程规范操作,报价平台统一;招标范围清晰,界面划分完整胶圈;合同条款细致严谨,最大程度规避己方风险,变更洽商处理有据可依等。 第五,向结算要成本:规范严谨的定标过程产出高质量的合同原则,过程中管控到位,方能为最终结算打下良好的基础。一线公司在结算过程中严格执行合同约定,结算及时、公正,同时对供方进行评价总结,优胜劣汰,保留优质供方资源。 第六,成本管理以可研成本作为刚性成本,严格执行,不突破,项目结束刚性成本落地,达到预期收益,不容有失! 二、成本管理工作如何服务于市场、投资、产品与经营决策 第一,服务与管控相辅相成,即正反之道。一线公司成本管理部作为掌握庞大成本数据信息的部门,首先一定要根据市场定位及客户需求配置精准的合理成本,为投资提供最严谨的数据支持,为利润测算提供明确的成本数据,为经营决策铺垫最坚实的基础。同时又要坚持以拿地可研成本为刚性成本的原则,倒逼设计、营销,来控制、预防可研成本的突破。

房地产开发成本构成

房地产开发成本构成(总5页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面,使用请直接删除

一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用,需要投入大量资金,而投入的资金是否能得到回报,获取利润,即一个项目是否能运作成功,项目的前期决策有关键的作用。项目的前期决策包括很多方面,最重要的就是对市场准确定位,对项目作出合理的经济评价,对项目投资进行准确的估计,即对房地产开发项目的成本费用进行准确分析。长沙房地产项目开发费用构成及成本控制,可以从此分析。 1房地产开发项目成本费用的构成 土地费用。包括:(1)土地使用权出让金,征地费;(2)城市建设配套费;(3)拆迁安置补偿费。 前期工程费。包括:规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费。 房屋开发费。包括:(1)建安工程费;(2)公共配套设施建设费;(3)基础设施建设费。 管理费。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。 销售费用。是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券的利息,还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。 其他费用 不可预见费 税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金 2 实例 某房地产开发项目,地块位于长沙市开福区四方坪地段,土地的净用地面积为75亩,设计规划中的一些综合技术经济指标如下表: 针对此设计方案及长沙市周边楼盘的情况,做出如下投入产出分析 销售收入:(在此暂作住宅与商铺为能全部销售完、地下车库能销售 50%考虑) (131880+13450×11%)×2500元/m2+4000×4000元/m2+380车位×万元/车位×1/2

华天酒店股份有限公司成本控制之我见

华天酒店股份有限公司成本控制之我见 摘要:成本控制是实现企业目标中的重要保证,本文在分析成本控制的意义及基础上,论述了华天酒店股份有限公司成本控制现存的主要问题及其原因,并提出了公司必须从监控、技术支持以及事后监督等几个方面加强公司的成本控制的观点,以期为提高公司成本控制的管理水平献策献力。 关键字:华天酒店成本控制成本控制分析成本控制措施 成本控制就是在企业生产经营全过程,对影响成本的各种因素加以管理。它贯穿于产品供、产、销的整个过程中,包括目标成本、设计成本的确定,生产成本、销售成本的实际发生。通过产品控制使产品成本按照人们事先测算确定的成本水平进行,防止与克服生产过程中损失和浪费的发生,从而使企业的人力、物力、财力得到合理利用,达到节约生产耗费、降低成本、提高经济效益的目的。成本控制是实现企业目标中的重要保证,我认为有必要对其展开研究,以期为提高公司成本控制的管理水平献策献力。 一、成本控制的意义及内容 (一)、成本控制的意义 1、成本控制是成本管理的重要手段 成本管理包括成本的预测、决策、计划、控制、核算和分析等环节,在这些环节中,成本的预测、决策和计划为成本控制提供了依据。而成本控制既要保证成本目标的实现,同时还要渗透到成本预测、决策和计划之中。现代化成本管理中的成本控制,着眼于成本形成的全过程。 2、成本控制是推动改善企业经营管理的动力 企业的生产经营活动和管理水平对产品成本水平有直接影响。实行成本控制,要求建立相应的控制标准和控制制度,如材料消耗定额和领发制度,工时定额、费用定额等都应该及时制订和修订,并加强各项管理工作,以保证成本控制的有效进行。 3、成本控制是建立健全厂内经济责任制的重要条件 而厂内经济责任制文是实行成本控制的重要保证。实行成本控制,首先需要成本指标层层分解落实到企业的各个部门和各个环节。要求各部门、各环节对经济指标承担经济责任,以促使职工主动考虑节约消耗、降低成本、以保证成本指标的完成,使成本控制顺利进行,收到实效。 (二)、成本控制的内容 成本控制包括产品形成的全过程,主要内容可分为两大部分,即投产前成本控制和投产后成本控制: 1、投产前成本控制 主要是目标成本控制,企业的目标成本是经营目标的重要组成部分,目标成本控制包括两层意思:一是目标成本实行自身控制,即在确定目标成本时,要进

房地产开发中成本控制的重要性

房地产开发中成本控制的重要性 摘要:房地产由暴利时代转向低利润时代,使得房地产业面临着成本过高的危机,为了降低成本;提高企业市场竞争力;就必须进行成本控制,本文针对房地产开发中成本控制的内涵和意义做了简述,并从房地产开发决策阶段的成本控制、设计阶段的成本控制、施工阶段的成本控制、竣工结算阶段的成本控制,四个角度提出进行成本控制的具体措施,以期为房地产开发人员提供参考。 关键词:房地产开发,成本控制,意义,措施 中图分类号:F293.33文献标识码:A文章编号: Abstract: the real estate to low profit windfall profits era by time, makes the high cost of real estate industry facing the crisis, in order to reduce costs; To improve the enterprise market competitiveness; There must be cost control, this article in view of the real estate development of the cost control of the connotation and significance of the brief do, and from the real estate development decision stage cost control, the design phase of the cost control, construction stage of the cost control, the completion of the cost control settlement stage four, put forward the concrete measures of cost control, so as to provide reference for real estate development. Key words: real estate development, cost control, meaning, measures 1前言 作为投资热点的房地产业,在发展初期,由于其暴利使得许多企业一拥而上,成本控制意识的缺乏,使得一些企业被淘汰,特别是近年来,政府针对房地产业的宏观调控力度的加大使得房地产业面临着需要成本控制的巨大压力。因此企业要在房地产竞争中取得优势地位,就必须优化对成本的控制。 2房地产开发成本控制的内涵和意义 房地产开发中的成本控制,指通过对开发中的投资政策、设计、承包、施工和竣工等各项目中涉及的各个阶段均对成本实行控制,从而确保开发中成本控制整体目标的实现。成本控制涉及时间长,需要考虑的内容多,因此要多方参与才能取得最终目的,它对于企业参与竞争是非常有意义的,特别是房地产即将进入低利润时代,这种成本控制所具有的意义与投资规模的扩大相比较,是同样重

成本管理观念的更新与成本控制新思路之我见(doc 6)

成本管理观念的更新与成本控制新思路之我见 摘要:企业作为市场经济竞争的主体,应如何树立成本管理观念来运筹企业的成本管理工作,是一个具有较深理论研究意义与现实探讨价值的问题。 成本管理观念是人们对成本管理有关问题的一种认识。笔者就自己多年的工作经验拟对此作一些简要的分析。 一、成本效益观念 传统的成本管理是以企业是否节约为依据,片面地从降低成本乃至力求避免某些费用的发生入手,强调节约和节省。传统成本管理的目的可简单地归纳为减少支出、降低成本。这仅是成本论成本的狭隘观念。 在市场经济环境下,经济效益始终是企业管理追来的首要目标,企业成本管理工作中也应该树立成本效益观念,实现由传统的"节约、节省"观念向现代效益观念转变。特别是在我国市场经济体制逐步完善的今天,企业管理应以市场需

求为导向,通过向市场提供质量尽可能高、功能尽可能完善的产品和服务,力求使企业获取尽可能多的利润。与企业管理的这一基本要求相适应,企业成本管理也就应与企业的整体经济效益直接联系起来,以一种新的认识观——成本效益观念看待成本及其控制问题。企业的一切成本管理活动应以成本效益观念作为支配思想,从"投入"与"产出"的对比分析来看待"投入"(成本)的必要性、合理性,即努力以尽可能少的成本付出,创造尽可能多的使用价值,为企业获取更多的经济效益。这里,值得注意的是:"尽可能少的成本付出"与"减少支出、降低成本"在概念上是有区别的。"尽可能少的成本付出",不仅是节省或减少成本支出,它是运用成本效益观念来指导新产品的设计及老产品的改进工作。如在对市场需求进行调查分析的基础上,认识到如在产品的原有功能基础上新增某一功能,会使产品的市场占有率大幅度提高,那么,尽管为实现产品的新增功能会相应地增加一部分成本,只要这部分成本的增加能提高企业产品在市场的竞争力,最终为企业带来更大的经济效益,这种成本增加就是符合成本效益观念的。又比如,企业推广合理化建议,虽然要增加一定的费用开支,但能使企业获取更好的收益;引进新设备要增加开支,但因此可节省设备维修费用和提高设备效率,从而提高企业的综合效益;为减少废次品数量而发生的检验费

浅谈房地产开发企业的成本管理的论文

浅谈房地产开发企业的成本管理的论文 如今房地产企业已逐渐成熟,房地产市场逐渐规范,竞争依然激烈,房地产企业要想获得更多的利润,就要有效控制成本,科学地进行成本管理。本文首先简要介绍了房地产开发成本的构成,然后指出目前房地产成本管理中存在的问题,最后着重提出科学进行成本管理的方法。 一、房地产开发成本的构成 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。通常包括土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、管理销售费用及开发期间税费等。 目前,房地产市场竞争激烈,国家也不断整顿规范房地产市场,房地产开发企业的成本管理显得尤为重要,只有控制好成本,才有进一步取得利润的空间。 二、房地产成本管理中存在的问题 (一)缺乏系统的成本管理体系

由于房地产项目建设周期长,策划、施工和运行各阶段参与者只负责本阶段的成本管理,不能形成良好的沟通与交接,造成脱节,不利于项目总周期的成本管理。另外,房地产项目涉及人员多,面临的不确定性大,房地产企业缺乏规范的规章制度、岗位职责、控制流程等,在各细节方面不能有效地进行成本管理,需要在进程、人员、设施等方面建立系统的成本管理体系。 (二)忽视前期策划和设计阶段的成本控制 很多房地产企业为了加快项目开工,简化甚至忽略项目前期策划工作,或者仅仅为了降低设计费用,直接采用报价最低的设计方案,这些都会导致无法弥补的损失。虽然项目的前期费用投人较少,但项目前期策划决定着整个项目的方向,对工程寿命期 * 最大,项目前期策划阶段的失误,往往会导致工程运行费用高、建设过程中不断变动等问题。而采用报价最低的设计方案,在施工过程中可能会出现设计方案不可行而不断修改的现象,反而增加了设计成本。 (三)成本管理有待信息化 目前,房地产企业成本没有成熟的信息化管理系统,信息往往滞后、遗漏、失真,影响企业决策。项目各阶段的信息、各利益相关

关于房地产开发项目成本控制的几点建议

关于房地产开发项目成本控制的几点建议[摘要] 从开发企业内部管理和项目决策、设计、施工各阶段,多方面阐述如何做好项目开发的成本控制从而实现项目利润的最 大化。 [关键词] 成本意识、成本管理、成本控制、方法、利润 [ abstract]: from the development of enterprise internal management and project decision, design, construction stages, expounded how to do a good job in project cost control in order to achieve the project to maximize profits. [ key words]: the consciousness of cost, cost management, cost control, method, profit 中国分类号:f293.35文献标识码:a 文章编号: 2095-2104(2012)03-0001-02 房地产开发项目因为其具有资金投入量大、建设周期长、专业 性强、受政策及市场不稳定因素影响大等特点,因此房地产开发成为公认的高风险行业。随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧,房地产投资的投资效益的高风险高回报时代已经成为过去。现在的房地产开发投资中,要实现开发项目的最大经济效益,就必须要对项目开发成本进行有效的管理和控制,实现集约效益型开发,从而真正实现开发利润的最大化。以下是笔者对房地产开发项目成本控制的几点建议: 一、加强企业内部管理人员的成本意识

加强学校教育成本控制之我见.

加强学校教育成本控制之我见 教育成本是学校在提供某种教育活动时所消耗的物化劳动和活化劳动的总和,包括公务费、业务费、设备购置费、修缮费、教职工人员经费等正常办学费用支出。在激烈竞争的经济环境下,成本控制成为每个企业关注的焦点。然而,当前各学校教育成本控制多为不力,主要表现在:水电办公费等方面浪费现象严重;资产管理混乱;教学设施资源大量荒废;盲目将部分工作社会化,导致人力资源大量的浪费,使职工干起了第二职业,严重影响正常的教学工作,久而久之便进入恶性循环,这些对于学校的教育成本而言无形是一种极为严重的浪费。 一、学校教育成本控制中存在的问题(一)教育成本控制意识薄弱学校的管理人员普遍缺乏成本效益观念,缺乏成本核算与成本控制的意识。尤其在建设心态上,多数表现为以重点专业建设和综合实训室建设为发展契机,学校以最快的速度加大教学资源,几乎不考虑豪华的建筑里面究竟投了多少不该投入的资金等等,地方财政就此加大对中职校的硬件和软件建设的资金投入。究其原因:在于学校仍存在依赖政府的思想。基于这种观念,学校不仅没有动力去降低成本、提高效率,相反还会衍生和助长决策的随意性,盲目投资,盲目求大、求全,盲目攀比,不计算投入与产出,忽视效益。 学校成本控制不是消极地限制在目标、计划、定额范围之内,而是融入学校成本管理的工作之中,如何提高效率,降低成本,使学校教育资源利用效率最大化。它自始至终以促进教育管理工作为手段,以降低成本为目标,及时发现学校“生产经营”活动中的一切低效率、高消费之所在。 (二)教育资源浪费与利用效率低下并存由于学校缺乏长远目标的规划管理,造成学校在教育资源上的巨大浪费,导致成本投资效益低、办学效益偏低等一系列问题。几十万元甚至上百万元的教学设施购进后没多久就永久的闲置,成为一堆废铜烂铁;有些设备只有当领导或其他人员来参观时,才暂时性地演示一下,就享受特殊的“封闭”待遇;有的语音教室、图书馆、阅览室等教学设施资源利用率十分低。这些教学设施资源闲置而严重荒废,使学校资源支出和收益比例严重失调,甚至是处于高投入低产出的恶性循环中。 (三)资产管理方面相对薄弱由于学校缺乏健全、有效的管理制度,产权意识淡薄,时而会出现管理混乱,导致固定资产有实无账或有账无实,家底不清;就流动资产的管理而言,对其他应收款的管理只保持着形式上的偶尔催收,导致长期挂账现象; 另一方面,资产配置也不合理,重复购置,造成资金的浪费,有的甚至被有些部门挪作他用或被工作人员带回家去,也无人问津,成为个人搞创收的工具,最终遭受损失的还是学校。 二、学校教育成本控制的加强对策(一)培养全员成本控制意识人的活动在成本发生的各个阶段占主导地位,学校教职工的成本意识和主动参与降低成本管理活动的积极性,对学校教育成本影响最大。因此,在进行教育成本核算与控制时,需要全体教职员工共同参与、齐心努力;与此同时,各级管理人员对于成本核算与控制是否认真负责,往往还视上级领导的重视程度而定。高层决策者应具有完成成本目标的决心和信心,要认定教育成本核算是可行的,

万科公司地产成本管理制度

目录 一、总则 二、房地产成本管理职责 (一)集团总部的成本管理职责(二)开发企业的成本管理职责三、房地产成本监控 (一)成本监控系统 (二)成本监控的要求 四、房地产开发环节的成本控制

(一)立项环节的成本控制(二)规划设计环节的成本控制(三)施工招标环节的成本控制(四)施工过程的成本控制(五)工程材料及设备管理(六)竣工交付环节的成本控制(七)工程结算管理 (八)其他环节的成本控制五、附则 万科企业股份

房地产成本管理制度 (讨论稿) 一、总则 1、为了增强成本控制力度,降低成本费用,提高市场竞争力,根据国家有关法规政策,结合集团成本管理的要求和经验、教训,制定本制度。 2、成本管理的基本原则是:以市场需求为导向、保证质量为前提,过程控制为环节、规操作为手段,提高经济效益为目的。 3、成本监控的任务是:遵守国家有关法规政策,落实成本岗位责任制,完善成本管理基础,形成有效的成本监控系统,努力降低成本,提高经济效益。

二、房地产成本管理职责 (一)集团总部的成本管理职责 1、制定、修正集团成本管理制度,督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度;并跟踪、检查执行情况,对成本实行制度监控。 2、进行房地产市场调研,对房地产市场走势作出分析、判断,及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考;保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解,协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证,按立项审批程序审查投资估算,把握投资决策,合理配置资源,帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是: ◆立项资料是否齐全、规; ◆市场定位是否明确、恰当;

房地产项目开发成本控制措施[1].doc

房地产项目开发成本控制措施 前言 随着经济的发展和房地产市场的开放,房地产建设市场的竞争越来越激烈。国家宏观调控也在进一步加强,在开发项目过程中,以最低的成本获取最大的社会效益和经济效益成为房地产开发企业走向成功的关键。房地产开发项目成本管理与控制的目的是:在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品,其管理必须是全过程、全方位的,排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。怎样有效地控制成本,我想从以下方面进行浅述: 一、成本控制的意义 房地产开发项目的基本特点是:产品的一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境,风格类型和使用要求,一次设计仅适用于一个特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选择,形成多变性和不确定性。因此要使开发项目的成本达到最低,其成本管理则是一个十分复杂系统的工程。要完成这个系统工程必须由信息工程、专业技术、营销策划、经济分析造价控制、统筹各方协同配合方能实现。 房地产项目的开发一体化程序为:选址、征地、策划、设计、工程、销售、售后服务六个阶段;但就项目开发建设分四个阶段:一是策划阶段;二是设计阶段;三是施工阶段;四是保修服务阶段。 二、房地产项目的主要成本构成 房地产企业虽不同于一般企业,但也有其共同点。下面就具体分析一下房地产开发项目的成本构成。 1.项目前期阶段的成本。 这一阶段主要是在市场调研的基础上,对项目进行可行性研究分析,综合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项,这期间直接发生的各项支出,对于整个项目来说是基础性阶段,非常重要。但是这一阶段的成本占总成本的比例较低,一般不会超过4%。此阶段的成本主要是指项目开发前的市场调研、可行性研究等开发费用,为了保证项目的成功,应加强此阶段的工作。2.土地、土建、设备费用。

房地产开发公司成本控制的措施与方法

房地产开发公司成本控制的措施与方法 一、吸引造价专业的精英人才市场的竞争,说到底是人才的竞争。房产商要想控制好工程投资,提高投资效益,首先要吸引优秀的专业人才。如:造价工程师、房地产估价师、监理工程师、审价师、预算师等。房产商有了这些专业人员,并能为之提供良好的专业舞台和建立相应的具有竞争性、风险性的激励机制,发挥其特长;当专业人员的专业能量达到充分释放时,项目的投资控制工作必定能够卓有成效。 值得注意的是,如吸引专业人才过多,管理成本的幅度也会因此上升。决策时,要正确地把握好引进人才“度”的最佳“配合比”方案。明智的房产商也应学会善于借用“外脑”来为自己进行咨询服务,寻求资质高、信誉好、经验丰富的专业中介机构进行长期合作,不断完善自身的管理。 二、建设项目全过程投资控制 1.项目可行性研究从项目的可行性研究开始,就要重视投资控制工作。如项目论证决策、项目投资结算、项目经济评估、资源有效地配置和利用、资金筹集和回收、市场需求预测等。只有合格地通过了可行性研究的项目,才能进行开发。 2.设计选型、优化设计有关资料介绍,设计方案的优劣对工程造价的影响度占75%。房产商要择优选用信誉好、资质高的设计院。经优化设计后,设计出不断满足市场需求的创新方案和最佳房型。同时,房产商应严格要求设计方,将设计的保险系数在规范允许范围内降至最下限。一般来说,在保证工程质量的前提下,选用砼级别越低,单位平方米含钢量越少,造价越低;加之装饰材料也选用档次适中、价格实惠的材料,工程成本必定会有较大幅度的降低。 3.工程招投标或委托施工发包代理 通过工程招标(一般有费率招标、设计概算招标、施工图招标等形式),确定合理的合同价(工程造价)。房产商应首先考虑签约固定总价合同(闭口合同),要善于将施工期间的系列风险转嫁至中标方(承包商)。其次,再考虑调值总价合同或其它形式的合同。编写投标须知时,须将开办费包干、优惠条件等列入报价范围。应学会利用投标方的心态,在保证质量、工期的前提下争取降低中标价。但并非首选报价最低的为中标者,要借鉴市场的经验和教训,在资质、信誉、经验及技术标全方位的综合考评后,再最终确定中标单位。 4.严格把好签约工程合同关工程合同的条款格式须规范,文字严谨、精练。文字难以描述的,可用简要的数字计算式表达。以避免留下日后施工索赔的伏笔。合同中应将中标价及有关的优惠条件及承诺等详细注明。 5.重视其它相关的建设工程合同如:设计合同、监理合同、造价咨询合同、材料供应合同、甲方指定分包合同等。上述合同中均应注明,保证服务质量的条款、供图(货)的具体时间、费用的支付情况、违约的处罚等。 6.委托施工监理为确保项目的质量、工期如期完成,顺利地通过竣工验收交户使用。房产商须选用资质、信誉、经验等综合评定最佳的监理单位进行施工监理。 7.委托中介机构进行全过程造价控制房产商在强调内部投资控制的同时,须选用资质高、信誉好、经验丰富的造价资询中介机构,借用“外脑”来加强完善项目的造价控制工作。 8.甲方指定分包工程 通过甲方指定分包的形式(工程合同须注明),要求分包单位适当让利以达到降低造价之目的。现市场中,常见指定分包的分部工程有:打桩工程、土方工程、门窗工程、防水工程、装饰工程、弱电工程、消防工程等。甲方指定分包工程,应归属于总包管理(合同须明确)。甲方酌情支付部分的总包管理费,列入税前计取。最好在招标时预先要求投标方让利,不再收取总包管理费。至于总包配合费可设法分解由分包方承担。 9.甲供料或甲方指定供应商通过甲方供应主要材料(砼、钢筋等),或甲方指定材料(设备)供应商的方法,让供应商让利的部分 即本可属于施工方的利润,全部或部分地转化为甲方收益,这样直接可以降低工程成本。 说明:(1)甲供料或甲方指定供应商,须在工程合同中注明;(2)甲供料的损耗率须注明均按现行的定额标准计取。 10.甲方确认价的材料(设备)当今,新材料特别是装饰材料层出不穷,凡定额或中准价有的材料均可按现行规定办。遇到定额或中准价缺项的材料,须合同中注明,应首先经甲方签章确认。甲方在掌握材料(设备)市场价格幅度的情况下,再结合工程合同的优惠条件进行确认签字,否则结算时不予认可。 11.监控设计变更费用一般情况下,从工程开工至竣工,或多或少地会发生一些设计变更费用。归纳有以下两种情况:一是因业主要求或其它非设计方原 因造成的设计变更,根据合同的性质,其发生的费用应由业主承担;二是由于设计方未吃透业主的意图,或未完全按业主的意愿进行设计,或设计工作有误等。属于此类性质的设计变更费用,理应由设计方承担相应的经济责任。 12.监控技术核定单和经济签证费用设计变更通知由设计院发出,而技术核定单则由施工方经办,报设计、监理、业主确认。房产商须保持清醒头脑,首先定性分析,该核定单费用由谁承担。其次,定量分析审核其合理性。 经济签证的现象,施工中一般难以避免。房产商确认时,须分析研究。凡合同(招投标)中已明确的内容或费用,或定额中(直接费或综合费率)均已包含的费用,或图纸中能够反映的内容,一律不予认可。否则,易出现签证内容或费用重复的现象。 说明:技术措施费(如,施工方要求砼级别提高、掺外加剂等)、安全文明施工措施费等均属于开办费。而开办费一般合同已注明包干,故属于开办费性质的签证等,房产商可均不予确认。 13.工程预(结)算的控制编制审核工程预(结)算,应按现行规定,结合工程合同、项目招投标的精神办理。要求工程量计算准确,选套定额子目及取费标准正确,主材补差等无误。工程预算与结算的本质区别就是,预算按施工图纸计算,结算按竣工图纸计算;工程结算比工程预算,主要是多考虑了设计变更和签证等费用。 重点:预(结)算编制及审核后,如何让施工方确认,这就需要造价控制人员讲究会谈技巧及提高组织协调的综合能力了。 14.监控备料款及工程进度款 合同签约后,需支付施工方备料款。一般备料款按当年计划工作量(施工产值)的25?30%计算(注:安装工程一般为10?15%), 房产商应在合同中注明

房地产开发公司成本部管理制度与流程

房地产开发公司管理制度 成本部 1、成本部职能。 成本部管理职能就是在房地产投资开发项目得策划、设计、招投标、发包与项目施工阶段,将房地产开发成本控制在预定得目标之内,以保证项目建 设过程中合理使用人力、物力、财力,取得较好得投资效益与经济效益。2、工作原则。 2.1、正直忠诚,公正廉洁原则。 2.2、实事求就是,精细精准原则。 2.3、严格保密原则。 2.4、最大限度节约公司成本原则。 3、成本部职责与工作流程。 3.1、项目策划阶段。 3、1、1、项目策划阶段职责。 负责协助市场策划部完成项目可行性研究报告。依据项目定位与历史造价数据、造价指标等编制项目投资成本估算,项目成本利润分析等。 为项目决策、筹集资金与控制造价提供依据。 3、1、2、项目策划阶段工作流程。 3、1、2、1、结合工程技术部对项目得定位、规划指标、规划要点 分析、建筑得基础、结构形式及建造档次装修等,确定建安成本中各个项 目得成本指标。 3、1、2、2、依据关于项目定位得《市场调查报告》、《土地规划指

标》及相关土地状况资料,该地区类似项目成本造价指标,市场同类档次项目得建造标准及形式等信息编程项目可行性分析估算成本报告。 3、1、2、3、项目有多方案需要比较得项目,成本部应对各方案得成 本差异性进行分析与说明,比较后提出成本建议。 3、2、项目规划与设计阶段。 3、2、1、项目规划与设计阶段职责。 负责项目规划设计阶段编制限额设计成本目标,组织成本部、工程部、市场营销部等部门对规划设计进行优化讨论,提出合理优化建议。完成设计阶段建安成本得概算,编制项目目标成本。 3、2、2、项目规划与设计阶段工作流程。 3、2、2、1、成本部须组织工程技术、营销策划部对规划方案进 行研讨,对规划方案设计成本提出要求与建议; 3、2、2、2、规划方案设计完成后,成本部依据提供得规划方案设 计完成成本测算,对前期可研阶段得项目《成本估算》进行修正并对项目成本影响较大或成本容易流失得单项工程做专项成本分析与建议。 3、2、2、3、成本部将建安成本目标尽可能得合理分解到每一个 单项工程或专业工程上,形成技术设计阶段得成本限额设计初步建议; 3、2、2、 4、成本部组织召集公司相关人员讨论技术设计阶段得成本限额初步建议,充分沟通,审批后作为技术设计阶段得成本限额; 3、2、2、5、技术设计完成并提交后,成本部须组织编制项目成本概算,概算依据技术图纸针对典型配套(如地下室、会所、网球场馆等)及不同层高塔楼标准层得主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、

房地产开发成本控制

房地产开发成本控制 第一部分征地和拆迁补偿、安置费的控制 关键是建设项目的选址,首先必须符合城市总体规划,还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等,毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征t也、拆迁的一系列法规、政策的熟练扌四屋。 第二部分勘察设计和前期工程费的控制 将前期费用分为行政事业性收费和工程服勢性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低; 勘探、设计等前期工程任务的发包,必须按照新的招投标法的规定,通过公开招标确定承包单位,最大限度压低承包价。 工程项目在设计上的浪费是十分惊人的,设计标准一走要与项目的市场定位相适应, 不要一味追求高、新、美,不要多余的功能和多余的承重力,积极推行价值工程管理。 设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头,方案设计与施工图设计分开的做法。 三通一平工程费用,也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短,也没有复杂严格的质呈要求,可以采用市场价格,实行总价招标。 施工用水、用电线路的敷设,一走要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要,切忌重复建设,增加成本。

第三部分建安工程费的全程控制 —、决策阶段的难题和对策: 1、加强项目投资决策的科学性、系统性,准确市场走位。 2、推行价值工程管理,"用最少的投资,争取最大的效益": 1)保持项目功能不变,降低项目投资; 2)投资不变,提高项目功能; 3)投资虽有所增加,但功能提高幅度更大; 4)降彳氐一些次要功能,使成本大幅度降{氐; 5)运用新科技、新技术,既提高功能,又降低项目投资; 3、决策的连贯与调整。前期计划的完整、系统、合理、科学,尽呈避免后期调整带来的震荡和成本上升。 二、规划设计阶段的成本控制要点: 硏究表明,房地产项目初步设计阶段,影响工程造价的程度约65% ,施工图设计阶段,影响工程造价程度为25?35% ,施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5-10%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。 1、成立成本评估审核部门: 公司部成立专门的工程设计管理部门,制走详细的设计要求和下达设计任务,并对设计单位的设计方案和施工图进行审核;对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等逬行全面的评估和审核。 1)通过招标和方案竞寿,缩短设计周期和优化设计方案;

房地产开发成本控制

房地产开发的成本控制 单位:建发房地产集团有限公司 姓名:林向炜 【摘要】:国家对房地产业的宏观调控、人口结构对房地产刚性需求可能存在逐步的弱化、社会经济发展结构的变化,将会抑制商品房价格持续走高,包括商品房在内的商品利润也将趋于社会平均水平,房地产开发企业的可持续发展,更多的是必须走内生性发展道路。针对这一命题,本文从成本控制角度出发,较为详细地论述了房地产这一特殊商品的成本构成,并从成本构成中全面分析影响房地产开发成本增大的主要因素并提出通过外部调控和企业内部管理两个方面来进行成本控制,以达到真正有效实现房地产市场的平稳发展。 【关键词】:成本构成外部调控全面成本控制 内生是指靠自身发展,外生则主要指依靠外部力量。近十几年来,对我国房地产开发企业的发展,更多的主要集中在市场开拓等外生因素上,而对于内生性发展问题则涉及较少。我们认为,国家对房地产业的宏观调控、人口结构对房地产刚性需求可能存在的弱化、社会经济发展结构的变化,将会抑制商品房价格持续走高,包括商品房在内的商品利润也将趋于社会平均水平,房地产开发企业的可持续发展,更多的是必须走内生性发展道路。我们同时认为,降低成本是内生性发展的十分重要途径。因此,本文先从房地产开发的成本构成 出发,对房地产开发的成本控制浅作探讨。 一、房地产开发的成本构成 房地产开发的成本构成包括:土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。 1、土地费用 土地费用包括城镇土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种:协议出让,招标出让,拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。在我国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占总成本的30%-50%左右,而且逐年呈上涨趋势。因此,土地价格决定了房子的基础价格。 2、前期工程费 前期工程费主要指开发项目的前期规划,设计费,可行性研究费,水文、地质勘察费,测绘费等土地开发费用,在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过5%。 3、基础设施建设费

房地产开发项目成本控制研究毕业论文

毕业论文声明 本人郑重声明: 1.此毕业论文是本人在指导教师指导下独立进行研究取得的成果。除了特别加以标注地方外,本文不包含他人或其它机构已经发表或撰写过的研究成果。对本文研究做出重要贡献的个人与集体均已在文中作了明确标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 2.本人完全了解学校、学院有关保留、使用学位论文的规定,同意学校与学院保留并向国家有关部门或机构送交此论文的复印件和电子版,允许此文被查阅和借阅。本人授权大学学院可以将此文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本文。 3.若在大学学院毕业论文审查小组复审中,发现本文有抄袭,一切后果均由本人承担,与毕业论文指导老师无关。 4.本人所呈交的毕业论文,是在指导老师的指导下独立进行研究所取得的成果。论文中凡引用他人已经发布或未发表的成果、数据、观点等,均已明确注明出处。论文中已经注明引用的内容外,不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究成果做出重要贡献的个人和集体,均已在论文中已明确的方式标明。 学位论文作者(签名): 年月

关于毕业论文使用授权的声明 本人在指导老师的指导下所完成的论文及相关的资料(包括图纸、实验记录、原始数据、实物照片、图片、录音带、设计手稿等),知识产权归属华北电力大学。本人完全了解大学有关保存,使用毕业论文的规定。同意学校保存或向国家有关部门或机构送交论文的纸质版或电子版,允许论文被查阅或借阅。本人授权大学可以将本毕业论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用任何复制手段保存或编汇本毕业论文。如果发表相关成果,一定征得指导教师同意,且第一署名单位为大学。本人毕业后使用毕业论文或与该论文直接相关的学术论文或成果时,第一署名单位仍然为大学。本人完全了解大学关于收集、保存、使用学位论文的规定,同意如下各项内容:按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本;学校有权保存学位论文的印刷本和电子版,并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存或汇编本学位论文;学校有权提供目录检索以及提供本学位论文全文或者部分的阅览服务;学校有权按有关规定向国家有关部门或者机构送交论文的复印件和电子版,允许论文被查阅和借阅。本人授权大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入学校有关数据 库和收录到《中国学位论文全文数据库》进行信息服务。在不以赢利为目的的前提下,学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 论文作者签名:日期: 指导教师签名:日期:

软件企业成本控制之我见

软件企业成本控制之我见 发表时间:2012-10-24T11:52:49.250Z 来源:《教育学文摘》2012年10月总第68期供稿作者:程琨李秀美[导读] 我国软件企业近年来发展迅猛,但是受多种原因的影响,多数规模较小的中小型企业,成长缓慢。程琨李秀美山东省潍坊科技学院262700 我国软件企业近年来发展迅猛,但是受多种原因的影响,多数规模较小的中小型企业,成长缓慢。企业生产经营的目的是为了获得良好的经济效益和不断提高企业整体素质。对于软件企业而言,加强成本管理控制,不断降低产品成本是重要的方法和手段。 人们要进行生产经营活动或达到一定的目的,就必须耗费一定的资源(包括人力、物力、财力),这些资源的货币表现及其对象化称之为成本。 一、软件企业成本主要包括以下几方面 1.人力资源成本。软件企业主要耗费在于人工工时,也就是说,人是软件企业最主要的资源。软件企业的人力资源具有人员年轻、知识层次高的特点。而这两个特点就导致软件企业人员流动性比较大、工资费用、培训费用高等高成本支出。 2.硬件成本。软件企业的硬件主要包括采集设备、处理设备、存储设备、输出设备,这些都是电子产品。电子产品的性能特点决定其使用寿命短、更新快,所以软件企业需要不断地消耗、更新、完善硬件设备,这就导致软件企业需要增加硬件成本。 3.税金成本。目前我国软件企业需要承担的税种,主要有三项:增值税及附加税、营业税及附加税、企业所得税。如果处理不当则会增加企业的税收负担,导致企业的税金成本增加。 4.售后服务成本。软件企业的最终产品是软件,而软件交付客户使用后,一般情况下软件企业需要提供售后服务,比如:免费安装、培训员工以及一定时期的免费维护。这样企业就需要继续支付人力资源成本、硬件成本等,如果软件开发人员或者售后服务人员离职,其他人员不熟悉该软件,会导致软件企业承担更大的售后服务成本。 5.研发成本。中小型软件企业的一大竞争优势就是为客户定制研发软件,这是软件企业在竞争中的亮点,却也是制约中小型企业发展的一大原因,定制研发的软件适合客户使用,却难以大规模推广。 如用友、金蝶等公司的ERP产品,根据客户需求选择已成型的模块,软件企业需要支付的只有售后服务成本及相关服务人员的人力资源成本,研发成本可以忽略不计。但对于中小型软件企业来说,其亮点为定制研发,从调研到开发,再到售后,企业需要支付全部费用,而该产品为一次性产品,难以推广,大大降低了企业的收益。 对于研发支出到底应该成本化还是费用化,软件企业的会计处理也不尽相同。软件开发具有极大的不确定性,导致企业的成本核算在会计实务中难以确定衡量标准,有些软件企业甚至利用该部分支出的费用化和成本化的不同会计处理,来调节企业的利润。 二、对于上述几项成本,软件企业需要进行有效控制,才能保证企业稳定发展 1.中小型软件公司应该从员工的个人发展出发,为员工发展创造条件,实现企业与员工的共赢。 对于新聘员工,提供优质的岗前培训,使其尽快适应工作岗位;为在职员工提供较好的福利待遇、增加培训机会,这些措施虽然短期内会增加企业的人力资源成本,但是从长期来看,却可以增加员工的归属感、主人翁意识,以此降低员工的流动性,减少因员工流动而带来的其他成本,从而达到降低企业总成本的目的。 稳定的人员结构也是保持企业稳定发展的一大助力。 2.对于企业硬件的采购流程、保管责任、保养维护措施等制定详细的规章制度,以降低硬件的采购成本,明确使用责任、延长硬件设施的使用寿命。 企业的硬件设备在综合利用下,要充分发挥设备的效能,不断提高利用效率。合理组织安排生产,避免硬件设备忙闲不均;加强硬件设备的维修保养,提高硬件的完好率。合理安排班次,增加硬件实际工作时间,实行专业化协作等等,这样可以减少企业的固定资产折旧费用。 3.利用国家对软件企业的持植政策,充分利用税收优惠,降低企业的税收成本。 4.尽量使企业研发的软件安装容易、界面简单、通俗易懂,以降低培训客户的时间;提高软件质量,减少后续维护的次数,达到降低企业售后服务成本的目的。 需要特别注意的是,有些客户购买软件以后,只要电脑出现问题不分析原因,一律认为是软件出了问题,需要售后人员上门服务。有些问题并不是软件导致的,这样也增加了软件企业的售后服务成本,这就要求软件企业在签订合同时就需要考虑到客户的计算机水平。在合同条款中增加规避这种问题的条文,或者提出类似问题可以由公司免费解决,即可以避免不必要的售后服务成本支出,又可以增加公司的竞争亮点。 5.软件研发过程中对源代码的修改应严格管理,每次修改都要有相应的记录,同一软件的不同版本也应分类保存,便于回退查找问题和软件的升级更新,从而大大降低企业在日后定制研发的成本支出。 关于研发支出应该做费用化处理,更能符合成本效益原则、稳健性原则和可比性原则。参考文献 [1]刘英成本会计学[M].西南交通大学出版社,2007。 [2]丁全浅谈软件企业成本核算问题[J].现代商业,2011年。 [3]《企业会计准则第6号——无形资产》.中华人民共和国财政部,2006。

房地产开发项目成本管控

目录 1项目概况 .............................................. 错误!未指定书签。 1.1建设地区和地点 .................................. 错误!未指定书签。 1.2规划控制指标 .................................... 错误!未指定书签。 1.3建设方案 ........................................ 错误!未指定书签。 1.4结构形式 ........................................ 错误!未指定书签。 1.5建筑安装及装修标准 .............................. 错误!未指定书签。 1.6建设计划安排 .................................... 错误!未指定书签。2管控模式 .............................................. 错误!未指定书签。 2.1管控构架 ........................................ 错误!未指定书签。 2.2职能 ............................................ 错误!未指定书签。 2.3项目成本管理责任分工 ............................ 错误!未指定书签。 2.3.1目的 ...................................... 错误!未指定书签。 2.3.2范围 ...................................... 错误!未指定书签。 2.3.3职责 ...................................... 错误!未指定书签。 2.4 万科责任成本体系之要素概括表.................... 错误!未指定书签。 2.5万科责任成本体系表 .............................. 错误!未指定书签。3成本构成 .............................................. 错误!未指定书签。 3.1项目成本构成 .................................... 错误!未指定书签。 3.2项目成本估算 .................................... 错误!未指定书签。 3.3责任分解 ........................................ 错误!未指定书签。 3.4目标成本进度分解表 .............................. 错误!未指定书签。4成本管理制度 .......................................... 错误!未指定书签。 4.1总则 ........................................... 错误!未指定书签。

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