目录
城中村改造研究 (4)
城中村形成原因 (4)
城中村改造面临的突出问题 (4)
城中村改造中的民生需求满足 (5)
国内外优秀城中村改造研究 (7)
国内五种典型的城中村改造模式分析 (7)
国外城中村改造研究情况 (8)
城中村改造的浙江样本 (9)
日本横滨市寿町贫民住区治理案例 (10)
武义县城中村改造现状 (12)
考察浦江城中村改造工作 (12)
武义县人民政府关于城中村改造和房屋征收范围的公告 (13)
城中村改造稳步推进基本完成入户调查 (14)
武义县人大关注城中村（棚户区）改造 (14)
城中村改造势在必行 (15)
免责声明：
浙江“两会”专题信息产品由浙江省公共图书馆信息服务联盟各成员单位联合编辑。信息内容采自公开的报纸、图书、期刊、数据库资源以及各大主流网站，每份专题我们都准确标明来源和出处，摘选信息内容的真实性、准确性和合法性由发布单位负责。
本期专题由武义县图书馆编辑，如您需要更为详细的内容及跟踪报道，请与该馆联络。
城中村变迁，走出民生改善之路
（图为武义县老城上街）
城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。在“城中村”改造中，不能是政府单方面的推动，还要介入社会力量，关注民生、重视民生、保障民生、改善民生且应该充分体现以人为本的思想，尊重村民集体的意愿进行城中村的改造。唯此，才能使改造惠及民生，让城市化进程中的这部分地区人口获得相关制度的有效衔接，提高生活质量。
城中村改造研究
城中村形成原因
城中村是中国城市化进程中独有的现象，即使是在中国的历史上也未曾出现过。城市化进程过快，土地制度的滞后，规划、管理、整治的无力，体制上的诸多缺陷构成了城中村形成的主因。
1、城乡二元体制是城中村形成的根本原因
城乡二元结构，这一独特的社会形态包括二元的社会结构和二元的经济结构 2个方面。我国的城乡二元结构的形成并非一朝一夕，而是整个社会制度变迁的产物，体现了政府主导的强制性变迁的特征。
2、对城市蔓延现象的忽视
城市蔓延是城市化过程的具体体现。对此，我国在推动城市化发展过程中，将城郊农村仅仅从地理上纳入城市范围，但是并未重视城市蔓延现象所引发的诸多社会问题，从而形成所谓城中村。
3、中国社会城乡土地所有制矛盾
当前，我国实行的是国家土地所有制和集体所有制2种土地制度。城中村虽然位于城市但是其土地产权仍然归属集体所有，这样一来就同城市区域的国家所有制相冲突。
4、经济利益驱动是城中村形成的内在因素
城市功能的扩张，使农村土地房屋大幅升值，出租房屋成为获利丰厚的行当，给当地农村带来了巨大的收益。在城市化的压力下，一无知识技能，二无劳动经验的城中村村民为了谋生，自然地选择了一条风险最小且收益不菲的“以地生财”之道。
（来源：《现代园艺》，2017年第1期）
城中村改造面临的突出问题
“城中村”改造的瓶颈与难题主要突出在改造成本、利益再分配、政策支持、集体经济改制困难等方面：（1）改造成本巨大；（2）利益分配难以平衡；（3）缺乏统一的政策支持；（4）集体经济改制相对困难；随着”城中村”的集体用地不断被征用，村集体经济收入来
源将会是井喷式增长和渐渐的下跌，难以保证稳定的收入来源，导致集体经济体制改革步履维艰。同时，由于村集体资产管理经营模式存在着产权不明晰、管理不科学、监督不到位等问题，使得少数人可从中以权谋私，而集体经济改制中的资产评估、配股、选举法人等股份制改造本身是一项专业性和复杂的工作，村民有心却无力参与其中，使得这种利益博弈更现实，改造难度也相应剧增。
除了以上几因素增加改造难度以外，原村委会的工作交接到新任的社区居委会之间的种种状况也会影响到市政公用、市容环卫、园林绿地、小区物业管理等问题，使得改制后有可能出现“换汤不换药”的尴尬局面。
（来源：《教育现代化》2016第26期）
城中村改造中的民生需求满足
城市化工业化下的经济增长未能拉动“村民”的全面生活改善需求，而土地的城市化又使得城镇化的战略路径出现公共品的非均等化覆盖，导致现阶段城中村地区陷入两难矛盾的改造困境里。因此，建立城中村改造的长效机制，不能是政府单方面的推动，还要介入社会力量，且应该充分体现以人为本的思想，尊重村民集体的意愿进行城中村的改造。唯此，才能使改造惠及民生，让城市化进程中的这部分地区人口获得相关制度的有效衔接，提高生活质量。
（一）以“以人为本”的观念为支撑
城中村改造过程中，涉及各方利益，协调起来非常困难，但关键的一点就是要真正树立以人为本的观念。如果带着这种观念，就可以在国家政策方针下，从城中村实际出发，从居民的利益出发，研究评估城中村中有效的资源要素，研究哪些可以保留、哪些可以优化提升、哪些必须改造重建。国外城中村改造经历了住房供应和清除贫民窟→场地和服务→贫民窟的升级改造→使用权保障等阶段，实质上是走过了只注重改造重建到“以人为本”改造重建的过程。其过程中，根本的一点就是“以人为本”，考虑低收入阶层的利益诉求，这在我国城中村改造中是最缺乏的要素。
（二）以提高土地利用率为目标
城中村改造的主要目的是发挥城中村土地的效率，产出更高的利益，因此，要科学合理地核算成本与效益的关系。土地成本中不仅仅涉及经济利益，还有诸多社会利益，需要统筹考虑，只有诸多成本与利益达到一定的平衡，才能推进城中村改造。例如，上海九星村通过城中村改造建立了九星市场，当地居民通过城中村改造得到了更大利益。在改造初期，居民反对声大大高于支持声，村委会通过做工作，克服了巨大困难。动迁改造后，建立的九星市场土地利用率大幅提高，使居民真正得到了利益。
（三）以社会参与为依托
要提高社会参与的力度，增加企业、中介组织、社会团体、高校、研究机构等第三方介入城中村改造。在参与模式方面，力争形成官产学研资相结合的城中村治理体系，即构建政府部门、企业、高校和研究机构、资本平台等各方共同参与平台，建立服务、管理、评估、监督、投融资等综合性的公共平台。把社会力量融入政府管理和服务机制中，这样才能真正发挥社会参与的力度和可持续性。社会参与的途径主要有两种：一是经济行为的参与。企业、中介组织等产业参与城中村改造，对城中村改造的利益分成，同时，接受具有资质的第三方监督，做到经济的透明化。二是社会行为的产业。重点是发挥高校、研究机构、周边社区、党员干部等的作用，与城中村居民进行思想沟通，从人文方面长期关心城中村居民，解决日常生活中的实际问题。
（四）以解决两个“二元结构”为核心
城中村中人口的“二元结构”与空间的“二元结构”并存。人口“二元结构”主要表现为外来流动人口与当地居民由于文化差异产生的结构差异；空间“二元结构”主要表现为城中村与城区之间基础设施落后，文化落后，人口素质较低等方面的差异。解决两个“二元结构”问题，主要有两种路径：一是加快流动人口同质化。对于村居民以外来流动人口为主的城中村来说，进行同质化的改造无疑是比较有效率的方式。外来居民主体往往思想观念多样，可塑性较强，有融入城市生活的意愿，因此可以进行类似城市发展的同质化改造。二是选择性地保持空间差异化。国外城中村改造经验表明，某些特殊区域在某种程度上对城镇化的进程有着不容忽视的促进作用。城市中心需要
社会服务，往往也需要一定的低成本社区满足这些需求。特别对大型或者特大型城市来说，保留部分城中村的形式是有必要的，关键的问题是要对城中村进行优化改造，形成居住成本低、适宜居住、环境整洁、管理水平高等特点的城中村，与其他城区形成经济、社会、空间、文化等的协调和互补。对优化整治城中村的选择涉及城市和城区的发展定位，以及城中村在未来城市发展中的作用问题，不能一概而论，应该因地制宜，对不同条件下的城中村进行不同的改造定位，真正形成城中村的空间优化。
（来源：《上海城市管理》2015年第3期）
国内外优秀城中村改造研究
国内五种典型的城中村改造模式分析
（一）五种典型的城中村改造模式。城中村改造的十多年间形成了五种比较典型的模式：广州模式、珠海模式、深圳模式、杭州模式、郑州模式。城中村改造的主要内容是：改造主体、政府作用、改造方法、拆迁补偿方式、改建房屋类型、土地权属变更以及管理体制变更等，而不同的要素加以组合就形成了各具特色的改造模式。（下表）
（二）城中村改造模式异同点分析。通过对上表进行分析，可以清晰地看出五种城中村改造模式的主要内容方面存在相似之处，但更多的则是不同做法。
1、改造模式中的类似做法
（1）土地权属变更方面。纵观我国城中村改造的诸多案例，涉及土地权属问题的改制，其做法完全一致，“原有的村集体土地性质都变更为国有土地”，但是具体操作方法有细微差别：杭州市将城中村的集体农用地统一收购以做储备，而广州则是将原村集体土地转为国有土地之后，由原承包经营人继续承包经营；深圳市则采取的是国有土地使用权出让给原来的使用者或房地产商的方式。
（2）管理权属变更方面。各地区的城中村改造，都采取的是撤
掉原来的村委建设新的居委会，村民转为市民，户籍“农转非”，可以享有城市居民同等的社会保障、社会福利待遇等。
2、改造模式中的不同做法
（1）改造主体不同。通过分析以上五种典型改造模式，可以总结出三种改造主体：一是政府主导城中村改造，政府直接作为改造主体（如杭州市）；二是以房地产开发商作为城中村改造的实施主体（如珠海市）；三是村集体和村民自行改造，不允许开发商介入（如广州市）。
（2）政府作用略有不同。在城中村改造中，不同地区的市政府所起的作用多是引导，制定改造政策，出台扶持和优惠措施，然而在杭州模式中，政府则直接进行城中村改造，这与杭州市风景秀美的全国旅游城市不无关系。
（3）改造方式不同。城中村的改造方式包括三类：彻底重建，局部重建和综合整治。在各地区的城中村改造中，各市政府根据自身城市规划、城市功能定位、城市形象、当地的经济实力选择最适合该市城中村的改造方式。珠海市走的是拆掉旧村、彻底重建的道路，而广州、深圳则采取的是重建、改建和综合整治相结合的方式。
（4）拆迁补偿方式不同。拆迁补偿问题是城中村改造所有问题里最为复杂、最易引起纠纷的问题，处理不好会引起村民的反对，阻碍城中村改造的进程，因此尽管各城市的城中村拆迁补偿具体做法不同，但政府必须介入协调各方利益，以确保拆迁工作顺利进行。补偿方式分为两类：一类是实物补偿和货币补偿相结合（如郑州），这类方式是全国多数地区普遍采取的；另一类是“政府直接改造，根据住户原有的住房面积市场估价直接补偿一定面积住房”（如杭州）。
（来源：《合作经济与科技》2016年第17期）
国外城中村改造研究情况
城中村是我国城镇化过程中的独特现象，在国外并没有与其内涵相同的城市功能区。但是国外与内城相关的如贫民窟、灰色地带等区域与城中村有着诸多相似之处，国外学者称之为自住型居住区（Self-helpHousing）。与城中村相似，19世纪前后西方城市化过
程中的贫民窟发展迅猛，产生了如贫穷、污染、安全等一系列问题，因此早期的西方学者多数支持对其进行清除。20世纪40年代左右，西方各国开展著名的“城市更新”运动，其主要内容就包含了对贫民窟的清理，并提出“消灭贫民窟”的口号，当时具有代表性的有美国的纽约、芝加哥以及英国的曼彻斯特等城市。这种思想持续影响着世界城市化理念的后续发展，上世纪70年代的印度孟买甚至对贫民窟进行过强制清理行动，数以千计的贫民窟居民被驱逐。之后，随着研究和实践的不断深入，国外学者也相继提出了以政府主导，多主体参与的贫民窟改造模式。例如，韩国在上世纪80年代曾引入“联合重建计划”；巴西的累西腓于1987年在城市社区的参与下，第一次把“非正式的或不合法的贫民窟”正式纳入城市发展规划，并同意提供各种服务和基础设施，设立一个“土地占有合法化委员会”，委员会由多个利益相关方组成。此外，不得不提的是在国外贫民窟改造中，社会组织的参与也起到了不可忽视的作用。
综上可见，无论是国内的城中村问题还是国外的贫民窟问题，其研究都有着从排斥型的感性认识到包容型的理性认识的过渡，从以城市发展为本到以人为本的过渡。
（来源：《上海城市管理》2015年第3期）
城中村改造的浙江样本
城中村改造，既是今年浙江“三改一拆”工作的重点攻坚内容，更是当下建设具有诗画江南韵味的美丽城乡的重要举措。今年1月至5月，全省完成城中村拆迁改造和综合整治599个，总户数26.77万户，建筑面积达6389万平方米。
鄞州仇毕村
拥有6个自然村和仇毕坊小区的仇毕村，改造前村庄地势低洼、房子破旧，台风天经常积水，交通、治安环境较差，居民拆迁改造愿望十分强烈。2013年，当地将仇毕村改造列入重大民生项目，经过两年多的拆迁安置、地质勘探及筹备，仇毕安置房开工建设，预计于2019年建成。未来，这里将配套公园、幼儿园、菜场超市、社区服务中心等，规划中的宁波地铁三号线和四号线也将途经该地。
鹿城庄头地块
庄头旧村片区占地面积212亩，与南塘古街、白鹿洲公园隔水相望。6年前，这里企业污水直排河道、垃圾漫地，严重影响了周边居民的生活。自2010年起，鹿城区庄头地块安置房工程、滨水公园项目、配套道路（桥）工程等改造工程陆续启动，共涉及拆迁户228户，企业22家。如今，各项工程全部完工，拥有游步道、健身广场等设施的滨水公园成为居民休闲好去处，安置小区内共有13幢楼房，建筑面积12万多平方米，绿地率达到30%。“水清可渔、岸河可憩、街繁可商、景美可赏”的山水城市风貌一览无余。
德清城西片区
低矮的房子、狭窄的马路、脏乱的环境、拥堵的交通……是人们对德清武康城西片旧城的印象。2013年7月，该片区正式启动拆迁，总面积3.3平方公里，涉及千秋村、城西村及居仁社区。改造过程中，德清以政府性投资为主导，拉动民间地产投资，拆迁房屋面积约76万平方米，新建安置房屋约45.5万平方米，并将改善居民生活环境与整治生态环境、保护历史人文、建设公共设施等结合，打造生态宜居的城市新区。
缙云福康村
这个位于缙云新碧街道北部，与永康交界、330国道穿过的村庄，是典型的城郊接合部。几年前，依托全县大景区建设，福康村开展村庄改造和整治，涉及4个自然村，累计拆除危旧房141户、面积1.2万平方米。如今，平整宽敞的通村水泥路、花园式的连体别墅与秀美的田园风光、洁净的村容环境互相映衬，福康村已绘就一幅美丽的乡村画卷。
（浙江日报，2017-7-5）
日本横滨市寿町贫民住区治理案例
为了消除社会不稳定的温床，19 世纪的英国、20 世纪的美国和日本的城市都实施了对特定贫困地区的城市更新改造。二次世界大战后，日本的贫民窟治理一般是针对特定贫民住区的小规模改造，开发住宅以安置原有低收入居民，注重发掘地区产业资源，为居民提供雇
佣机会。1991 年泡沫经济破灭之后，日本开展了都心以及都心外缘的贫民窟的再开发工程。与以往的针对木质老旧住宅区安全隐患的城市再开发事业不同，这是一种充分发挥非营利组织即NPO （Non-Profit Organization）和民间团体治理能力的新型城市化更新。
经过20世纪60年代的高速经济增长，日本已经成为经济高度发达和高度城市化的国家，然而在今天的日本大城市中依然存在着贫民住区，其中最为著名的是横滨市寿町的贫民窟。横滨市的寿町与东京都的山谷、大阪府的釜崎并称为日本的三大贫民窟，紧邻横滨港和国际会展中心所在的21世纪未来港都，与繁华的横滨中华街一街之隔，在步行围中有山下公园和红砖仓库等著名景区。在面积仅为0.06平方千米的街区中，建有120个“简易住宅设施”，不足5平米的1居室日租费只需50元人民币。寿町居民现有6500人，其中80%为低保对象，居民半数以上为超过60岁的高龄者。
以往的城市再开发事业是政府行政机构认定，开发咨询师邀请城市规划师、建筑师共同规划制定地区再开发规划，建设高层建筑群。而寿町再开发的特色是在地方政府的支援下，NPO团体成为推进开发事业以及后期的运营管理的主体。社会团体中包括当地艺术家、学者和市民活动家在内的多元主体的共同参与，深入发掘以往外来的开发主体难以发现的诸如砖瓦建筑以及其它历史文化保护对象，作为再开发的经济资源。这一新型的贫民住区再开发目的不仅仅局限于街区的景观风貌更新，同时特别注重增强地区整体活力，培育地区产业新动力，以实现贫困住区与周边地区的融合发展。“修旧如旧”取代了“推倒重建”的开发方式，封闭的异界空间逐渐向周边地区开放。
正像诺贝尔奖得主穆罕默德·尤努斯所指出的，贫困的根源不是人，而在于禁锢人的自由发展的体制，改变贫困首先要改变没有发挥良好作用的体制。进入 21 世纪全球化时代，横滨市作为东京圈的新都心把发展目标定位为聚集国际性的业务、商业、文化等多元城市功能，建设以电子信息港为核心的国际信息中心，建设国际会展中心。这一变化为紧邻的寿町的发展提供了新机遇。寿町实施了增强地区活力的两大改造工程。一是 2005 年前后，横滨市作为国际会议中心城
市成功举办了一系列大型国际会议，海外访客激增，其中包括大量偏好廉价旅社的各类游客，建设旅社街区的外部环境成熟。由建筑家组建的“横滨旅社村”（YOKOHAMA HOSTELVILLAGE(YHV)）将寿町空置的简易住宅改造成为便于交流、价位低廉的旅社（Hostel），成功吸引了背包客、参会大学生、艺术家、公务差旅者以及考生。观光旅游业的发展给寿町带来了新的人流，提高了街区活力，也给地区居民创造了就业机会。实际上很多游客正是以住宿的形式来支援寿町的街区改造，改变寿町黯淡的街区形象。
另一项改造工程由 2008 年支援艺术家艺术创作的民间组织“寿另类网络”（Kotobuki Alternative Network）推进。这一民间团体由公务员、艺术家、建筑师以及社会学者组成，把寿町南云二号楼宇改造为艺术家可以居住创作的生活与文化设施，举办各类艺术沙龙，以此鼓励艺术家融入街区生活，发掘当地特有的日工聚集地文化和简易住宅区文化，作为地区发展的新动力。艺术家这一新群体的到来以及艺术节的举办有助于寿町打开对外封闭的大门，让人们体验过去难以接触的另类文化。寿町贫民窟治理的基本经验是，周边都市的国际化成为寿町变化的契机，而民间社团的成功介入使贫民住区向周边社会开放和融入，逐步改善和提升地区形象。横滨寿町作为新的观光旅游地区受到高度评价，成为日本贫民窟升级的成功案例。
（来源：《人民论坛》2017年5月上）武义县城中村改造现状
考察浦江城中村改造工作
1月18日，武义县副县长朱鹏带队来我县考察城中村改造工作。副县长楼真安陪同。
考察团一行先后来到金狮湖、仙华街道项宅村、翠湖湿地生态公园、浦阳江生态廊道同乐段，对我县在历史文化街区保护利用、城中村改造、治水拆违、美丽乡村建设等方面的工作进行实地考察。
在随后召开的座谈会上，考察人员观看了我县历史文化街区保护利用专题片《古街遗韵》，并听取了浦阳、仙华、浦南三个街道的城
中村改造及民主路历史文化街区保护利用工作的情况介绍。
朱鹏表示，浦江城中村改造势如破竹，仅用7天6夜全部完成了1338户拆改签约工作，取得的成绩让人为之震撼，“浦江铁军”名不虚传。朱鹏指出，武义县的城中村改造工作急需借鉴浦江的优秀经验，希望浦江能够在城中村改造工作中的日期设定、人员抽调组建、政策制定等方面给予经验指导，以推动武义的城中村改造工作。同时希望今后武义与浦江有更多沟通交流的机会，共促两地快速发展。
（来源：《今日浦江》2017-1-19）武义县人民政府关于城中村改造和房屋征收范围的公告
为加快旧城区改造，改善居住环境，提升城市品位，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，依据我县县域及中心城区等相关规划，拟对城区部分区域实施城中村改造和房屋征收，现将改造和征收范围公告如下：
一、白洋街道程王处武阳路以北区块：东至程王处变电室，南至武阳东路北侧沿街第一排建筑，西至武川公园，北至中源中路（详见附图A）。
二、白洋街道程王处武阳路以南区块：东至润华名城小区，南至东升路，西至王处路，北至龙嘉集团大厦（详见附图B）。
三、白洋街道新兴路区块：东至武通路，南至秋澄公园，西至武川路，北至武川路（详见附图C）。
四、白洋街道下王宅、鸣阳、程王处综合区块：东至武川路，南至新兴路，西至温泉路东侧沿街第一排建筑，北至东升路南侧沿街第二排建筑（详见附图D）。
五、白洋街道下王宅汪常巷区块：东至温泉路，南至城东路，西至荷花形巷，北至东升路绿城小区（详见附图E）。
六、壶山街道齐心壶山下街以北区块：东至城东路和壶山下街交叉口，南至壶山下街，西至县政府，北至城东路（详见附图F）。
七、熟溪街道熟溪壶山下街以南区块：东至下何巷，南至熟溪北路，西至县前街，北至下街（详见附图G）。
八、熟溪街道溪南解放南街以东区块：东至大桥南路，南至环城南路，西至解放南街，北至江南明珠小区（详见附图H）。
九、熟溪街道溪南解放南街以西区块：东至解放南街，南至庆同路，西至江山原教师进修学校，北至溪南街（详见附图I）。
十、熟溪街道人武部区块：东至解放南街，南至溪南街，西至溪南街和沿江绿化带交叉口，北至熟溪（详见附图J）。
附件：城中村改造和房屋征收范围图
（武义县人民政府，2017-6-22）
城中村改造稳步推进基本完成入户调查
武义新闻网讯8月10日上午，城中村改造指挥部召开阶段推进会，总结前期工作进展情况，讨论过渡房建设管理、涉及机关事业单位搬迁等近期重难点问题，部署下一步工作。县领导何俊有、吴维德、钟晓谷、王毓平出席会议。三个街道主要领导、分管领导，指挥部各小组组长和县机关事务局领导参加会议。
县政协主席、城中村改造指挥部指挥长何俊有充分肯定城中村改造前一阶段工作，认为指挥部主动作为，制定科学合理方法、步骤，三个街道充分发挥“主战场”作用，共同推进入户调查工作。下一步，要不忘初心，始终实行阳光和谐拆迁，做到公开、公正、公平；要保持定力，蹄疾步稳，有序推进城中村改造工作。此外，何俊有明确了下一步工作重点。
据悉，目前我县城中村改造各项工作正在紧张有序进行中，已基本完成入户调查，完成率达99.1%；国有土地上房屋征收补偿方案正公开征求意见，城中村改造成为社会各界关注热点。
（来源：武义新闻网，2017-8-15）武义县人大关注城中村（棚户区）改造
近日，武义县人大常委会听取和审议了县人民政府和县城中村改造指挥部所作的《关于城中村（棚户区）改造工作情况的报告》。
会议认为，城中村（棚户区）改造是一项重大的政治任务和民生
实事，事关武义发展大局，事关群众切身利益，必须统一思想，一鼓作气，坚决打好城中村（棚户区）改造攻坚战。就下一步工作，提出具体建议：
一要加强宣传，营造氛围。要用心策划宣传工作，坚持正确的舆论导向，结合工作实际制定长期的宣传方案，通过各种途径和形式，轮番宣传有关法律法规、政策、工作动态、外地经验等，突出各阶段的宣传重点，营造经久不衰的宣传氛围，使广大群众充分认识城中村（棚户区）改造工作的重要性和紧迫性，形成广泛共识，上下一条心，为加快城中村（棚户区）改造提供强有力的思想保证和舆论力量。
二要改进作风，提高实效。要强化作风建设，进一步改进工作方式、方法，注重工作实效，提高工作要求，要像营销员一样，深入细致地开展工作，为征迁户提供高效服务，体现依法征迁，以情征迁。要严格执行政策，确保公开公平公正。要妥善解决村留地等历史遗留问题，切实维护群众的合法权益。
三要精心组织，统筹推进。要充分考虑城中村拆迁工作的复杂性，拆迁期间，整个县城将成为一个“大工地”，扬尘、噪音、交通组织、建筑垃圾处置，以及可能出现因施工人员不够导致工期长期拖延等问题将非常突出。要高度重视，提前谋划，研究对策，细化方案，加强协调，统筹安排，保证拆迁顺利，确保城市正常运转。
四要科学规划，回建保质。要以经营城市的理念，通盘考虑，科学规划，既体现前瞻性，更要接地气，按照打造温泉名城的要求实施回建，避免回建后变为现代棚户区。要进一步优化回建设计方案，有效控制回建成本，完善配套设施，既保证工程进度，又保证工程质量和安全。
（武义县人大办，2017-12-25）
城中村改造势在必行
城市，让生活更美好。推进城市化，就是要变“村”为“城”，提升城市规划建设管理水平；就是要变“村民”为“市民”，实现人与城市的和谐共进发展。
毋庸置疑，作为特定历史背景下的产物，城中村为我县集聚城镇
人口、促进城市经济发展，作出不可磨灭的贡献。然而，随着时代的发展，这些曾是“炙手可热”的中心区块已日益演变为现代城市之“疤”——破败低矮的民房与周边相隔不足百米、欣欣向荣的都市景象形成巨大反差；基础设施薄弱、环境脏乱差，居民居住体验低；治安管理难、安全隐患多，成为难以规避的问题……在武义加快“绿色转型、美丽富民”的今天，要想城中村能够与县域发展相融合，能够与都市时代步伐相一致，生活在城中村的居民能够更好地共享城市发展成果，城中村改造势在必行。
城中村改造，是提升城市形象的基础工程。城中村中存在着许多年久失修的危旧房，矗立着大量采光不透的“握手楼”“贴面楼”。凌乱的建筑，潮暗的窄巷，零散的菜地，新旧房空中“搭桥”，“空中蜘蛛网”随处可见，让人“虽在城市，感觉却不如乡村”。这与日新月异的城市建设，与我县旅游城市的发展定位极不相称。改造城中村，改变城市形象，提升城市品位刻不容缓。我们必须实施好城中村改造这一“基础工程”，推动县城从“大拆大整”到“大建大美”嬗变，实现城市形象的“破茧成蝶”，真正把武义打造成宜居宜业宜游的“中国温泉名城”。
城中村改造，是破解发展之殇的必然选择。我县城区尚未改造的城中村主要分布在城东、城中、城南，位于县城核心区域。但优越的地理条件并没有转化成实际的繁华，“城中村经济”以“廉价租房、低档消费”为主要业态，经济效益低下，与县委县政府提出的“从县域经济向都市区经济转型”的要求格格不入，成为繁华背后的“痛点”。城中村改造事关经济社会发展全局，只有进行彻底改造，才能打破城中村空间制约，缓解用地、功能和人口压力，与俞源街区块、城南新区等一批成功开发的商业、居住集聚区一样，实现再发展；才能突破城市发展瓶颈，“治”出城市发展的新资源，为加快产业升级，提升城市综合实力增添新的动力。
城中村改造，是解决民生之痛的根本要求。城中村改造改的不只是城市形象的“面子”，还是居住品质的“里子”。城中村的居民生活在城市，却难以拥有城市生活，“一边是高楼大厦，一边是挑水种菜”是这里常见的场景，“大雨大涝、小雨小涝”是他们平日生活的
真实写照。通过实施城中村改造，城中村的居民将从此告别脏乱差的居住环境，在房屋质量优良、配套功能完善、基础设施齐全、环境优美的社区中开启新的生活篇章，真正成为更体面、更有生活品质的“城里人”。
城中村改造，让城市更像城市，让文明照亮生活。在全省各地都在争相分享城中村改造政策蛋糕之际，我们更当凝聚共识，汇聚力量，上下齐心，各方给力，坚决打赢城中村改造攻坚战，为打造最美山水温泉名城、加快武义“绿色转型，美丽富民”作出贡献！
（武义新闻网，2017-9-12）
洛阳城中村改造问题研究 ◆常振义 一、城中村改造的定位 目前，在城中村发展的最终定位上，国内各个城市的认识并没有太大的区别，即最终将是城中村落的完全消失——在空间上、文化上、经济管理和行政管理上，完全被城市吸收，城市的规模和实力进一步扩大，城市发展的特色更趋明显。但是，在具体的实施中，各个城市在城中村改造定位认识上的差异就是十分悬殊了。具体分析，比较有代表性的定位有两种，一种是将城中村改造成高档商住区，一种是将城中村改造看作解决廉租房的最佳途径。 将城中村改造成高档商住区的定位：这种认识主要基于两点考虑，一是城中村所处的区位和城市规划之间的关系；二是承担城中村改造任务的开发商的利益。 将城中村改造看作解决廉租房的最佳途径的定位：这种认识考虑的出发点是，城市在发展中必须解决外来人口的居住问题。它并不反对在城中村进行高档的商住开发，只是强调首先或者必须拿出一部分城中村的土地用于廉租房的规划和建设。 我认为城中村改造的定位应该兼顾三方面，一是城市规划和发展，二是廉租房建设，三是城中村的可持续发展。
二、城中村改造的模式和主体 洛阳市城中村改造可以根据实际情况采取以下四种模式： 第一种是基础设施建设带动模式，即遵循“市政基础设施建设到哪里，城中村改造到哪里；道路河流整治到哪里，城中村改造到哪里”的思路，以公共产品的提供和改善推进城中村的改造。 第二种是整体搬迁改造模式，即异地重建。 第三种是地块周转改造模式，即先选择一块土地进行村民住宅建设，将拆迁的村民逐步安置到分期建好的住宅中，然后再对旧村进行拆迁建设。 第四种是滚动开发改造模式，即通过对城中村村域内的土地进行分片分区分步骤的开发建设，逐步完成城中村的整体改造任务。 城中村改造不管采取哪一种模式都必须按照城市总体规划的要求，统一规划、成片开发、配套建设。都要根据各村(居)实际，制订拆迁补偿安置方案，分期组织实施，防止在城市拓展和项目建设过程中形成新的城中村。 在实施改造的过程中，考虑到参与方发挥作用的不同，城中村改造的主体可以有以下三种选择：一是村集体经济为主体，即成立由村集体经济占大头的股份制经济实体，全面承担城中村改造项目的规划设计、旧村拆迁补偿、新区开发、回迁房建造和公共配套设施建设等工作，甚至包括改造完成后的物业管理等工作。这种模式在基础设施、公共设施及资金等方面需要政府提供较大支持，适用于村集体及村民筹资能力强，城中村规模较小的情况。
城中村改造方向与策略研究 【摘要】由于城市高速发展而滞后于时代发展步伐，位于城区边缘的农村被划入城区，产生了落后与时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平底下的居民区。本文在深入分析城中村存在弊端的基础上，梳理出可供探讨的城中村改造基本方法，从构建和谐社会的角度，探寻可持续发展的城中村改造模式。 【关键字】城中村方法及策略可持续发展 一、城中村的形成机制 1、城中村概念界定 城中村是伴随我国改革开放以后城市化进程中一个独特而又普遍的社会现象。城市用地规模迅速扩张，使得过去的郊区、农村甚至更远的土地被国家陆续征用。但国家并不能承担土地征用后原住村民的生活和就业，于是采取保留村民住宅用地、集体非农建设用地以及少量用于发展集体经济的存留土地，虽然农耕生产的状态不复存在，但农村居民身份及农村管理制仍然得到了保留。 2、城中村形成原因 “城中村”问题产生的原因是多方面的。其主要原因是经济原因，即原有居民“以地生财”；土地、规划、环保等政府部门规范化管理的缺位是产生“城中村”问题的政策原因；落后的城乡管理体制是造成“城中村”问题的体制原因；政府未能为大量外来人口提供足够的廉租屋是刺激“城中村”违法滥建的客观原因。 二、城中村形成的根源及存在的问题 1、城中村形成的根源 城中村的形成不是一朝一夕形成的，它是有着深刻的历史原因，我们从以下几方面探讨。首先从客观上看，我国经济发展迅速，从而城市化进程也紧随其后高速成长，这样就产生了城市规范化管理不到位以至于满足不了城市快速发展的矛盾，只是主要矛盾；其次从主观上看，我国城乡的二元管理体制和我国土地的二元所有制结构冲突，这是两种制度产生的矛盾，是次要矛盾；再次对于政府而言，城市政府的财力有限，所以在城市化的初期城市政府常常选择绕开村落的思路，导致城中村普遍存在。 2、城中村存在的问题 城中村是城市化发展的障碍，它缺乏统一规划和严格管理，给城市规划、
太原市人民政府关于城中村改造有关政 策的补充意见 并政发〔2005〕30号 颁布时间：2005-11-29发文单位：山西省太原市人民政府 各区人民政府，高新区、经济区管委会，各有关单位： 为进一步加快城中村改造进程，现就有关政策，提出如下补充意见。 一、土地政策 根据国务院法制办和国土资源部关于《土地管理法实施条例》第二条第（五）项：“农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有”的解释，《太原市人民政府关于加快城中村改造的意见》（并政发〔2003〕10号）第三条第（三）项土地政策修改补充为： （一）城中村村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部核发集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批手续，再办理土地征收手续。征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按有关规定，负责代征土地费用和其地上原有建筑物、构筑物拆迁安置 费用。 （二）集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。 （三）城中村在土地条件许可的前提下，根据城中村改造控制性详细规划和市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。 二、人均建设用地指标 《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）相关政策第二条：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”，修改补充为： 人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。 三、改造规划编制及审批
加快城中村改造步伐，推进城乡一体化建设 城中村是在城乡二元体制束缚下，城市化、工业化快速推进过程中出现的特殊产物，“城中村”存在的问题主要表现在以下几个方面，即土地利用粗放，土地资产流失、管理体制不顺，管理难度较大、人口构成多元，社会治安堪忧、公共设施缺乏，环境问题严重、村民素质较低，就业问题严峻，所以“城中村”问题现已经成为影响城乡统筹发展、和谐发展的重要障碍。如何积极稳妥地推进城中村改造，是落实科学发展观，统筹城乡发展，推进城乡一体化的必然选择。 １．改造城中村，是构筑经济社会发展新平台的客观要求。改革开放以来，宁波全市经济社会持续快速发展。分析新一轮经济社会发展趋势，宁波如何继续保持关键在提升城乡统筹力，空间在城郊，潜力也在城郊。因此，必须把城郊接合部作为经济社会发展的主战场，积极推进城中村改造，着力打好这场硬仗，努力形成城乡互动、交融发展的新格局。 ２．改造城中村，是推进工业化、城市化和城郊新农村建设进程的必然要求。随着工业化和城市化进程的加快，城市的规模在扩大，城市的功能在强化，解决“城中村”问题势在必行。因此，改造城中村是一种方向、一种趋势，既顺应工业化和城市化的发展趋势，又符合城郊新农村建设要求，使工业化、城市化和新农村建设并驾齐驱。 ３．改造城中村，是改善城郊农民生产生活条件的迫切要求。宁波城郊农民的房屋大多建于上世纪八十年代，由于受历史原因的影响，村民住房困难比较突出，村内公共服务和公共设施严重缺乏，农民要求改善居住条件、提高生活质量的愿望呼声非常强烈。改造城中村，有利于从根本上解决城郊农民的生产生活问题，是政府职责和群众愿望的有机统一，也是一项为民造福的民心工程。 ４．改造城中村，是构建社会主义和谐社会的内在要求。由于受城乡二元体制的影响，城中村成为城市管理不到位、农村管理不着边的“游离体”，“脏乱差”、“假伪劣”等问题屡禁不止。如果不及时解决，很可能出现贫民窟，成为社会最不稳定的地区，影响和谐社会的建设。改造城中村，有利于建立良好的城乡公共秩序，使城市发展、城中村发展与村民发展融合和谐。 但是在城中村的改造中，依旧存在不少的问题。 关于拆迁政策方面：
城中村改造动员大会讲话3篇 城中村现象是我国实行城乡二元体制结构的特殊背景下,在城市化进程加快的过程中出现的城市包围农村的普遍现象。城中村改造,是由于城市化快速推进,在我国特殊的城乡二元体制中,存在的一种城镇化现象,目前,全国各地均普遍存在。本文是小编为大家整理的城中村改造动员大会讲话，仅供参考。 城中村改造动员大会讲话一： 同志们： 这次会议是在全县城中村改造工作面临的形势异常严峻、任务十分繁重的情况下，县委、县政府根据工作实际，经过认真研究，觉得非常有必要在这样一个特殊的时期，召开这样一个高规格的城中村改造工作推进会议。主要任务是对列入今年改造计划的城中村进行任务分解、责任落实，动员各包村领导、责任单位及相关乡镇进一步统一思想，凝心聚力，以高度的事业心和责任感，负重加压，攻坚克难，迅速掀起城中村改造工作的新热潮。以上，通报了城中村改造工作情况，刘县长宣读了《关于成立阳信县城市建设指挥部的通知》，稍后，彭李办事处王主任就城中村改造工作还要作经验介绍，大家要认真学习，深刻领会，结合实际，切实抓好贯彻落实。下面，根据县委、县政府研究的意见，讲三个方面的问题。 一、以战略的眼光纵观大势，要加快推进城中村改造工作，必须深刻认识面临形势的严峻性 今年以来，各级各有关部门的领导同志切实把城中村改造作为城镇化的关键环节来抓，高度重视、积极主动、大胆实践，深入一线做工作，吃了不少的苦、出了不少的力，付出了大量心血和汗水，城中村改造工作取得初步成效，劳家小庄村顺利完成拆迁任务，引仙名郡小区已开工建设。 成绩予以肯定，但差距更要警醒。当前，我县城中村改造工作总的情况可以用"形势异常严峻、任务非常繁重、压力空前巨大"三句话来概括。形势异常严峻：一是进展
– 14 – 2012年第11卷第3期 引言 新形势下加强城中村改造模式的研究和探索，既有利于理顺城区基层管理体制，促进基层社区建设；也有利于加快农村向城市，农民向居民转变的速度，促进城乡融合发展。对于改善城市地域结构,提高城市土地开发效益,优化城市功能区布局,完成城中村改造，推进现代城市发展必将起到重要作用。 1 城中村改造面临的问题 1.1 城中村宅基地产权变更困难 城中村现有土地产权不合理是城中村的根本问题，也是城中村改造的主要障碍。在目前运行机制和经济环境下，由于城中村人口密度高，实行房地产开发赢利空间较小，有关土地管理部门也不愿主动进行土地权属的转换，因此，短时期内变更土地产权将有一定的困难。 1.2 缺少资金来源 城中村改造过程中居民的拆迁及安置都需要大量资金支持，目前政府无法负担如此庞大的费用。在缺少利益驱动的前提下，无法吸引多种大量资本投入，这也是城中村改造工作深入的巨大障碍。 1.3 管理体制没有良性发展 目前城中村管理过程中存在着许多历史遗留问题，一开始就未能真正将其纳入城市管理的轨道，徘徊于城乡之间，在管理上缺乏系统，在发展上缺乏约束，没有得到科学、良性的发展。因此城中村改造及管理均需在体制上实施相应的改革。 1.4 政府与市场的不协调 政府主导、市场参与是目前大多数城市管理过程中采用的改造原则，但是在具体的执行过程中，政府往往 城中村改造现状与政策建议 李献军 （西安市建筑设计研究院，陕西 西安 710054） 摘 要：城中村改造是农村政治经济文化发展到一定程度，当经济结构、农民就业方式和文化生活需要达到了城市（或城镇）发展的水平时对农村管理模式实施的一项重大变革，也是我国现行城乡二元体制下实现城乡一体化的重要路径。 关键词：城中村；改造政策 中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）03-0014-02 “缺位”或“越位”，即政府在该插手干预的地方却任由市场无序获取既得利益甚至违法操作，而本应该由市场来配置资源的地方政府却主动干预市场竞争，破坏市场机制。政府的有为与不为导致各利益主体之间得不到和谐发展，甚至由于政府不恰当的行为导致了利益主体之间的对抗，最终导致许多城中村改造难以实施，改造导致城市空间结构的不合理，偏离城市发展的目标，这些很大程度上与政府干预与市场运作之间的界限不明确有关。 2 城中村改造的政策建议 2.1 政府主导下的市场化运作 坚持政府主导下的市场化运作，努力提高项目经济利益，使城中村改造的利益普惠于众，尤其是城中村村民尽可能利用有限的资源实现改造结果的最优化，是城中村改造的主要模式。因此各级政府要在改造过程中掌握主动权，将政府调控与市场运作相结合的模式落到实处。在充分强调政府在城中村改造过程中的宏观调控的同时，采取“统一规划、统一建设、统一分配”的方式，又要按照“一村一方案”进行改造城中村，将城中村划分为不同区域、不同类别、不同要求，并从当地实际出发，充分调动市、区、街道、村各方面的积极性，采用市场化手段来解决改造资金、方法、收益分配等问题。这样既有利于解决拆迁安置这一重大障碍，也降低了改造强度和改造成本。 2.2 突出以民为本，兼顾各方利益 城中村改造既要照顾村民利益，充分考虑农民转为市民的意愿、需求和目的，在各项政策上多向村民倾斜，让他们在改造过程中获取更多的经济利益。同时，也要重视政府、改造单位的利益，做到政府、村民、改造单位三者利益的均衡。政府与改造单位之间要兼顾改造单位的利 现代建设 Modern Construction
121 专题十 城中村改造模式专题研究 目录 第一部分 国内城中村改造模式综述 (122) 1. 城中村改造模式 ............................................................................................ 122 1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式 ......................................................... 122 1.1.1. 异地迁建 ....................................................................................................... 122 1.1.2. 就地改造 ....................................................................................................... 122 1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式 ................................................................ 122 1.2.1. 政府主导型的改造模式 .................................................................................. 123 1.2.2. 开发商主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.3. 村集体主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式 ............................................................. 123 2. 城中村类型及其适用改造模式 ....................................................................... 124 2.1. 典型“城中村” ............................................................................................ 124 2.2. 准城中村 ....................................................................................................... 124 2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1 ................................................ 124 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2 ............................................ 124 2.3. 景中村 .......................................................................................................... 124 2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1 ............................................ 124 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2 ..................................................................... 124 2.4. 小结 .............................................................................................................. 125 3. 我国大城市城中村改造模式对比分析 ............................................................. 125 3.1. 深圳城中村改造 ............................................................................................ 125 3.1.1. 有关政策 ....................................................................................................... 125 3.1.2. 渔民村改造实践 ............................................................................................ 125 3.1.2.1. 基本状况 ................................................................................................ 125 3.1.2.2. 存在问题 ................................................................................................ 125 3.1.2.3. 改造思路 ................................................................................................ 125 3.1.2.4. 改造评价 ................................................................................................ 126 3.2. 珠海城中村改造 ............................................................................................ 126 3.2.1. 有关政策 ....................................................................................................... 126 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 .................................................................... 126 3.2.2.1. 旧村状况 ................................................................................................ 126 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分） .................................................................... 126 3.2.2.3. 改造方案 ................................................................................................ 126 3.2.2.4. 改造评价 (126) 3.3. 广州城中村改造 (126) 3.3.1. 广州城中村改造有关政策............................................................................... 126 3.3.2. 广州城中村改造实践 ...................................................................................... 127 3.3.2.1. 以建带治 ................................................................................................ 127 3.3.2.2. 异地重建 ................................................................................................ 127 3.4. 小结 .............................................................................................................. 127 4. 关于城中村改造的思考和建议 ....................................................................... 127 4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体” .................................................. 127 4.2. 提倡公众参与 ................................................................................................ 127 4.3. 社区规划因“村”制宜 . (127) 第二部分 临汾城中村改造模式研究 (128) 1. 临汾城中村概况 ............................................................................................ 128 1.1. 数量及分类 .................................................................................................... 128 1.2. 村容村貌 ....................................................................................................... 128 1.3. 村民主要经济活动 ......................................................................................... 128 2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议 ........................................ 128 （1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁 ........................................................ 128 （2）重要地段改造 ..................................................................................................... 129 （3）特色化改造 ......................................................................................................... 129 （4）综合整治 (129)
新时期城中村改造问题研究 摘要 在我国快速推进城市化进程中，城中村一个突出的现象，实际上也是一类新城市化的社会现象。国内沿海发达城市中出现城中村现象最早。在经济不断发展以及人们生活质量提高的新时期，城中村呈现中兴的进程中，一些问题也日益地暴露了出来，严重地影响并制约了国内全面建设小康社会奋斗目标的实现。因而，研究城中村改造问题就显得非常有必要。 城中村改造步骤繁多，涉及到的方面非常地多，包括经济、社会、文化以及政治等多元素，涉及到的主体也多元化，包括村集体、村民、政府管理部门以及开发商等。本论文概述了国内外相关的研究情况，研究了城中村形成的背景、研究意义、研究工具、形成的阶段、对城市发展所产生的作用，也关注到了影响其健康发展的障碍性因素。联系到了有关城中村改造的基础理论与相关的模式，也提及到了国内在城中村改造过程中取得成效的城市，主要是深圳模式、广州模式以及西安模式这3个典范模式。 为了更为深入地说明城中村改造过程这个课题，笔者特意地选取了山东潍坊市城中村改造作为研究的具体典例展开相关的分析。简述有关城中村的改造理论，包括生命周期理论、级差地租理论、城市政体理论、城市更新理论以及博弈论等在陈述相关理论的背景下，对潍坊市城中村相关内容进行了系统化的研究。包括山东潍坊市新时期城中村改造情况，主要是其改造的背景、改造政策的演变及其评价等几个部分加以深入分析。在此基础上，又分析山东潍坊市新时期城中村改造过程中所存在的问题，包括决策徘徊问题、政策滞后问题、政策反复问题、行政沟通不到位、不适应改造以及政府干预缺位等问题。 针对城中村改造过程中所出现的问题，本论文又研究山东潍坊市新时期城中村改造的对策，包括：提高政府科学决策的能力、建立有效的行政沟通、强化政府的行政管理水平、树立政府的权威形象以及寻求政府管理模式与市场模式相结合的新型途径。 关键词：新时期，城中村，山东潍坊，改造问题 Abstract In China's rapidly advancing a city to change a course, the village is a prominent
杭州市“城中村”改造规划研究 李忆冰崔海洋 一、杭州市“城中村”定义 1.杭州市“城中村”概念 杭州市“城中村”的概念，界定应与国内“城中村”相一致，借鉴国内“城中村”概念来定义杭州市“城中村”，可以这样来表述：在杭州市规划建设范围以内，仍然保留和实行农村集体所有制，农村经营体制的农村社区。 杭州市“城中村”根据它们拥有土地生活主要来源等可分为三类： A类是指这些社区虽然仍保留和实行农村集体所有制，但由于城市的发展已征用他们原先生存基础—土地，他们已没有土地从事第一产业。它们散布于杭州的主城区的范围内，上城与下城是杭州的行政、文化、商业中心，经过近几年的建设与改造，“城中村”数量减少得很快，现存的“城中村”已经为数不多，在其他的几个区中“城中村”数量较多。 在杭州市属于A类“城中村”主要有以下28个村。 西湖区：花园村、武林村、宋江村、古荡村、庆丰村、黄龙洞村、金沙港村、玉泉村、伍联村、骆家庄村、九莲村、保亭村、益乐村； 江干区：常青村、定海村、景芳村、闸弄口村、三里亭村、皋亭村、章家坝村； 上城区：玉皇村、近江村、望江村； 下城区：长木村、打铁关村、潮王村； 拱墅区：拱宸村、七古登村、善贤村、大关村、沈塘湾村、八丈井村、东新村。 B类“城中村”是有少量的农用地和处于城市近期重点建设区域。它们多处于杭州市的城乡结合部，或近期重点建设区域，或重要大型的基础设施即将建设区域，如：钱江新城、下沙高教园区、风景区
内等。 属于B类的“城中村”典型代表有： 西湖区：五里塘村、转塘村、虾龙圩村； 江干区：常青村、新塘村、蚕桑村； 拱墅区：阮家桥村、吉如村、庆隆村、李家桥村、三宸村、瓜山村、皋亭村； 下城区：灯塔村。 C类是主要分布在绕城公路外，杭州市城市规划区范围以内的农村，这些农村具有较多的土地，城市近期建设不会覆盖的地区。 2.杭州市“城中村”分布概述 从广义的“城中村”概念来分析杭州市“城中村”分布情况。 （1）A类“城中村” 这些“城中村”与城市建设用地相互交错，处于城市建设用地包围之中，相对于其他区域的“城中村”，这一地区的“城中村”数量较少，分布密度也相对较稀。居住于其中人群，被城市生活逐渐同化，贴近于城市居民的生活方式，特别是年青一代，大多数已接受良好的教育，易于接受城市文明，已被“城市化”。 该区内建筑景观，有些已通过商业化运作手法改造，与城市完全相融，建筑层数以多层为主，建筑形式也与周边城市建筑相协调。但有些村改造过于迁就农民的意愿，建筑层数以低层为主，建筑形式也较为落后。另外还有一些，根本没有进行改造，建筑布局混乱，基础市政设施严重短缺。 人口仍以原村落居住人口为主体，另有大量外来务工人员在此租房，居住人口较为混杂。 A类“城中村”居民的经济收入主要是工作收入、出租房屋的租金及集体企业土地升值的分红。 （2）B类“城中村” 该类“城中村”与城市建设用地相互咬合，多处于城乡结合部或城市近期建设将要影响的地区，由
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/692942898.html, 城中村改造建设规划问题及解决策略 作者：朱爽 来源：《消费导刊》2016年第09期 摘要：按照省、市城镇面貌“三年大变样”活动的总体部署，双桥区从服务全市改革发展大局的高度，高效完成了城中村改造、“四纵五横”路网拆迁、外八庙周边环境综合整治及城郊村改造等工程的拆迁任务，有效保证了全市重大专项工程的顺利实施。 关键词：城中村改造建设规划 一、基本情况 避暑山庄外八庙周边形成的自然村落建筑布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，与周围自然环境和人文景观极不协调，影响了风景名胜和城市整体面貌。为更好的保护历史文化遗产，还原古城风貌、恢复历史风韵，市政府启动了外八庙周围环境整治及城郊村改造，工程因拆迁而涉及的村民安置房建设是 项重大民生工程。治理范围涉及我区狮子沟镇的5个行政村、4个社区和普宁寺门前片区（五村六片四社区），拆迁6063户，15564人。项目拆迁房屋建筑总面积136.91万平方米。 就北区回迁房建设实际情况看，按照协议到2013年底拆迁村民应全部实现回迁，但到目前，还没有一处回迁房具备回迁条件，百姓反映极其强烈。回迁的问题已经成为严重的社会问题。 二、存在的重点问题 1.资金问题。我区回迁房建设资金主要是采取代建企业垫资的方式进行建设的，由于我区肩负100余亿元的债务，致使资金严重不足，不能及时拨付企业的工程款，最终形成了政府对代建企业巨额拖欠而直接影响了回迁房的开工建设。 仅外八庙五村回迁房建设（不含商业用房）债务总量达39.5亿元：（1）企业垫资1 5亿元；（2）后续工程款还需14亿元；（3）基础设施还需9亿元；（4）群众过渡费还需1.5亿元。巨额的资金缺口没有来源。 2.涉军问题。殊像寺村草庐沟、窑塞沟军分区靶场、普宁寺东侧等地块回迁房建设涉及到的军产问题，虽然均有双方认可的方案，但由于手续办理、与军方协调繁琐，进展缓慢，相关回迁房建设工程没有进度。 3.土地指标问题。城中村改造回迁房用地及联动商业开发用地指标需求量较大，但土地指标严重不足，公开出让地块土地指标欠缺，土地供求矛盾突出。
安阳师范学院本科学生毕业论文 试论城中村改造 作者陈华系（院）资源环境与旅游学院 专业地理科学 年级2007级 学号071301052 指导教师任曼丽 日期2011-06-06
学生诚信承诺书 本人郑重承诺：所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得安阳师范学院或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。签名：日期： 论文使用授权说明 本人完全了解安阳师范学院有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 签名：导师签名：日期：
试论城中村改造 陈华 （安阳师范学院资源环境与旅游学院，河南安阳455002） 摘要：城中村是我国高速城市化进程中普遍存在的一种特殊的地域现象，是城市建设发展急剧扩展与城乡二元管理体制共同作用下的结果。城中村问题日益明显，己经成为影响我国城市协调发展、功能提升和市民生活质量进一步改善的瓶颈，引起了各级政府和社会各界的广泛关注，改造建设势在必行。本文主要对城中村的现状、形成原因、改造障碍等方面进行阐述，就进一步改造提出建议。 关键词：城中村；成因；现状；改造障碍；改造措施 1前言 所谓城中村是指在城市高速发展和扩张的进程中，由于农村农用土地全部或大部分被征用，仍居住在由原始村落基础上自发建设而成的村庄。其在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。但城中村产生以来受城市经济发展影响，原村委会对其实施行政管理减弱，而当地街道、居委会又无权管理，致使城中村机制混乱。 城中村的形成原因：从主观上来说，城中村的形成是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。城乡二元管理体制，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式，二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。而在一些城中村内形成了以城市与农村“二元所有制结构”并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”特征。从个体理性选择的角度看，城中村这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。因此，从城中村的历史变迁可以发现，土地的二元所有制结构是造成城中村形成的根本原因。 从客观上来说，城中村的形成是我国城市化进程快速发展的结果。城中村用地结构的变化反映了城中村功能的转变，在大片农田被征用，村落基本被城市用地所包围，原始形态荡然无存时，村落土地的农业生产功能己经逐渐完全丧失，而村落土地出租后的收益则成为村民谋生的重要手段，所以，城中村形成的过程，就是村落中的用地由为农业生产、村民生活服务转向为非农活动、非农人口活动的过程[1]。 城中村是城市化过程中形成的一种新的“城市病”,严重影响了城市化的质量,对城市的持续发展和社会进步带来了严重影响。城中村改造也是提高城市土地高效利用、改善生活质量等多方面迫切要求，所以城中村改造的紧迫性与必要性就显得尤为重要。 2城中村现状分析 2.1村内没有或基本没有耕地 随着城市化进程的不断加快城中村的耕地不断被征用作为城市发展规划用地，村内耕地数量不断减少，原有或新增村民因为没有足够的耕地，已基本不再从事农业生产，除极少数人由国家安置和部分条件适宜的进入村办企业外，大部分村民是自谋职业。村民的“职业”逐渐从第一产业向第二、三产业转变，必须慢慢的适应融入城市的生活模式。 2.2建筑密度过高，布局混乱，土地利用率低下 城中村的建筑密度和空间形态处于失控状态。在土地紧缺和房租收益的刺激下，建筑已经失去了美学的意义并带来一系列的问题。房屋建筑简陋没有统一的规划，高低不齐、
宣恩县旧城改造项目 商业项目招商及销售营销策划提案
华夏鑫龙房地产开发有限公司 2006年9月15日 第一部分：本项目重要营销背景及营销命题 一．重要营销背景 1．华夏鑫龙商业地产品牌之作 本项目是华夏鑫龙第一个真正意义上的商业地产项目，对华夏鑫龙品牌及本项目住宅营销意义重大。 2．商业部分肩负赢利重任 由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。 3．宣恩县商业地产第一盘 本项目是宣恩县第一个推出销售的上规模的商业地产项目，由此打响宣恩县商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。
4．恩施地区商铺投资回归理性 恩施地区虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。（以上论据，在恩施地区商业地产项目调查报告提到） 5．“宣恩旧城改造项目”之概念及资源整合的深远意义 恩施地区是我省未来几年中西部开展的最重要的区域之一，打造“宣恩旧城改造项目”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。
二．重要营销命题 1．“商”与“铺”的关系 有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。 2．招商时机的选定 关于招商时机的选定。商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破”策略尤为关键。 3．商铺产权销售时机的选定 关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除非对商业一开业就能
目录 城中村改造研究 (4) 城中村形成原因 (4) 城中村改造面临的突出问题 (4) 城中村改造中的民生需求满足 (5) 国内外优秀城中村改造研究 (7) 国内五种典型的城中村改造模式分析 (7) 国外城中村改造研究情况 (8) 城中村改造的浙江样本 (9) 日本横滨市寿町贫民住区治理案例 (10) 武义县城中村改造现状 (12) 考察浦江城中村改造工作 (12) 武义县人民政府关于城中村改造和房屋征收范围的公告 (13) 城中村改造稳步推进基本完成入户调查 (14) 武义县人大关注城中村（棚户区）改造 (14) 城中村改造势在必行 (15)
免责声明： 浙江“两会”专题信息产品由浙江省公共图书馆信息服务联盟各成员单位联合编辑。信息内容采自公开的报纸、图书、期刊、数据库资源以及各大主流网站，每份专题我们都准确标明来源和出处，摘选信息内容的真实性、准确性和合法性由发布单位负责。 本期专题由武义县图书馆编辑，如您需要更为详细的内容及跟踪报道，请与该馆联络。
城中村变迁，走出民生改善之路 （图为武义县老城上街） 城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。在“城中村”改造中，不能是政府单方面的推动，还要介入社会力量，关注民生、重视民生、保障民生、改善民生且应该充分体现以人为本的思想，尊重村民集体的意愿进行城中村的改造。唯此，才能使改造惠及民生，让城市化进程中的这部分地区人口获得相关制度的有效衔接，提高生活质量。
城中村改造研究 城中村形成原因 城中村是中国城市化进程中独有的现象，即使是在中国的历史上也未曾出现过。城市化进程过快，土地制度的滞后，规划、管理、整治的无力，体制上的诸多缺陷构成了城中村形成的主因。 1、城乡二元体制是城中村形成的根本原因 城乡二元结构，这一独特的社会形态包括二元的社会结构和二元的经济结构 2个方面。我国的城乡二元结构的形成并非一朝一夕，而是整个社会制度变迁的产物，体现了政府主导的强制性变迁的特征。 2、对城市蔓延现象的忽视 城市蔓延是城市化过程的具体体现。对此，我国在推动城市化发展过程中，将城郊农村仅仅从地理上纳入城市范围，但是并未重视城市蔓延现象所引发的诸多社会问题，从而形成所谓城中村。 3、中国社会城乡土地所有制矛盾 当前，我国实行的是国家土地所有制和集体所有制2种土地制度。城中村虽然位于城市但是其土地产权仍然归属集体所有，这样一来就同城市区域的国家所有制相冲突。 4、经济利益驱动是城中村形成的内在因素 城市功能的扩张，使农村土地房屋大幅升值，出租房屋成为获利丰厚的行当，给当地农村带来了巨大的收益。在城市化的压力下，一无知识技能，二无劳动经验的城中村村民为了谋生，自然地选择了一条风险最小且收益不菲的“以地生财”之道。 （来源：《现代园艺》，2017年第1期） 城中村改造面临的突出问题 “城中村”改造的瓶颈与难题主要突出在改造成本、利益再分配、政策支持、集体经济改制困难等方面：（1）改造成本巨大；（2）利益分配难以平衡；（3）缺乏统一的政策支持；（4）集体经济改制相对困难；随着”城中村”的集体用地不断被征用，村集体经济收入来
规划——土地收储——拆迁——建设 一、规划：（申请－立项－审批） 1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请 2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。 3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。 二、土地收储： 1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。 2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。 3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。 三、拆迁：
1、制定拆迁补偿安置方案： 对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。 2、集体债务审计： 城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。 3、前期开发费用： 城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。 4、编制改造用地供应方案： 城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。 5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：