南宁市人民政府关于印发南宁市集体土地征收与补偿安置办法的通知
南府发〔2013〕10号
各县、区人民政府，市人民政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：
《南宁市集体土地征收与补偿安置办法》已经市十三届人民政府第三十七次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
2013年3月1日
南宁市集体土地征收与补偿安置办法
第一章总则
第一条为保障土地资源的合理利用和城乡规划的顺利实施，保护征收土地当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》和《南宁市征用集体土地条例》等有关法律法规的规定，结合实际，制定本办法。
第二条本市市区范围内因国家建设征收集体土地需要补偿和安置的，适用本办法。
第三条市人民政府负责本市市区范围内集体土地的征收工作。
市国土资源行政主管部门是本市集体土地的征收部门，负责全市集体土地征收的监督管理工作。
市人民政府征地拆迁办公室负责本市集体土地征收的管理、协调、监督、指导的具体工作。
城区人民政府和开发区管委会负责组织本辖区征地机构实施集体土地征收的具体工作。
城区人民政府和开发区管委会依法成立的征地机构是其辖区内集体土地征收的实施
单位。
市发改、财政、规划、建设、住房、人社、监察、信访、城管、文物、园林、公安、司法、工商、税务、民政、农业、林业、水利等相关部门，应当按照职责分工做好集体土地征收的相关工作。
第四条本市市区范围内集体土地按照地理位置，以行政村（社区或园艺场）为单位划分为四个区片：
（一）第一区片包括快速环道内的行政村及降桥村、鸡村、皂角村、北湖村、连畴村、苏卢村、西津村、大塘村、屯里村、屯渌村、永宁村（西乡塘区）、罗赖村、和德村、振兴村、明华村、心圩村、大岭村、四联村、新村（西乡塘区）、陈西村、西明村、石埠村、仁义村、南乡村、同乐村、智和村、东南村、邕津村、三津村、乐贤村、杨村、平阳村、白沙村、新兴村、三岸园艺场、青山园艺场、凤岭园艺场、三屋园艺场的区域范围。
（二）第二区片为第一区片以外，本市高速环道范围内的行政村及五合社区、莫村社区、通福社区、金葫社区、蓉茉社区、那舅社区、那廖村、三塘村、那况村、围村村、路东村、路西村、兴贤村、石西村、老口村、和安村、永安村、忠良村、乐洲村、金鸡村、罗村、留村、高岭村、玉洞村、新村（良庆区）、坛泽村、渌绕村、平乐村、那平村、新兰村、新团村、那马社区、龙岗村、和合村、梁村、公曹村、红星社区、那元社区、新兴
社区、蒲津社区的区域范围。
（三）第三区片为二区片以外，本市新外环高速公路以内的行政村以及洞江村、德福村、民政村、友爱村、坛棍村、西龙村、四平村、五塘社区、英广村、那笔村、四塘社区、同仁村、那陀村、大邓村、福禄村、锦江村、苏盆村、那德村、古思村、居仁村、华联村、新联村、平丹村、平垌村、定宁村、坛白村、光明村、康宁村、祥宁村、永红村、那备村、新桥村、明阳社区、吴圩社区、光和村、屯亮村、州同村、广良村、良信村、良勇村、张村的区域范围。
（四）第四区片为新外环高速公路以外，未纳入第一、二、三区片的区域范围。
第五条城区人民政府和开发区管委会应当组织本辖区相关部门在征地完成后及时
将被征地农村集体经济组织的在册农业人口与现有土地情况进行登记，报市国土资源行政主管部门备案。
第六条被征地农村集体经济组织人口全部转为非农业人口的，其剩余的集体土地依法转为国家所有，并由原农村集体经济组织使用，因建设需要使用该土地的，参照本办法的规定进行补偿安置。
第七条农村集体经济组织应当向集体经济组织成员公布征收土地补偿费用的收入、支出、用途等情况，接受监督。
第二章征收土地程序及一般规定
第八条市国土资源行政主管部门根据土地利用总体规划和土地利用年度计划以及
城市建设规划，拟定征地范围，向被征地农村集体经济组织发布征收土地预公告。
征收土地预公告内容包括拟征收土地的位置、范围、面积、补偿标准、安置途径等。
征收土地预公告有效期为2年。期限届满需要延期的，由用地单位向市国土资源行政主管部门申请办理征收土地预公告的延期手续。
在土地征收预公告有效期限内，发改、规划、建设、国土、住房、工商、税务、公安等部门应当暂停办理拟征收土地范围内相关许可证照的审批手续。
土地征收预公告发布后，未经批准，任何单位和个人不得在拟征收土地范围内抢栽、抢种，不得新建、扩建、改建建（构）筑物、其他设施或者改变土地用途。违反规定的，在实施征收土地时不予补偿。
第九条征收土地预公告发布后，城区和开发区的征地机构应当就拟征收土地的用途、位置、补偿标准、需安置农业人口数、安置途径，以及拟征收土地的权属、地类、面积等事项，向被征收土地农村集体经济组织等相关权利人（以下简称权利人）进行书面调查确认。权利人无正当理由拒不确认的，征地机构可以采取证据保全措施。
第十条征地依法报批前，市国土资源行政主管部门应当书面告知权利人，对拟征收土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。权利人申请听证的，应当按照《国土资源听证规定》的程序和要求组织听证；权利人在规定期限内未提出听证申请的，视为放弃听证。城区和开发区的征地机构应当根据调查结果和丈量清点登记情况，拟定征地补偿、安置方案，与权利人协商土地补偿、安置等事宜。
第十一条征收土地方案经国务院或自治区人民政府批准后，市人民政府、市国土资源行政主管部门应当按规定分别发布征地方案公告和补偿安置方案公告。但征地方案公告
发布前达成征地补偿安置协议的，征地方案和补偿安置方案可以一并公告。
第十二条权利人对补偿安置方案有异议要求听证的，应当在公告送达之日起5个工作日内向市国土资源行政主管部门提交书面申请。符合听证条件的，市国土资源行政主管部门应当举行听证会。
权利人对补偿安置方案没有异议，城区或开发区征地机构应当与权利人签订征地拆迁补偿安置协议书。征地拆迁补偿安置协议书经城区人民政府、开发区管委会核准后，由城区、开发区财政部门按规定向权利人支付补偿安置费用。
第十三条权利人对市国土资源行政主管部门拟定的补偿安置方案有异议或不能签
订征地补偿协议书的，由城区人民政府或开发区管委会组织协调。
经协调仍不能签订征地补偿协议书的，城区人民政府或开发区管委会应当将协调情况、处理意见，附具权利人提出的书面意见或意见的书面记载材料，以及相关的证据材料，报送市国土资源行政主管部门。
第十四条市国土资源行政主管部门按规定将补偿安置方案报市人民政府批准。补偿安置方案经市人民政府批准后仍协商不成的，由市国土资源行政主管部门向权利人发出《责令交出土地决定书》。
第十五条超过《责令交出土地决定书》规定的期限，权利人拒绝交出土地或拒绝搬迁的，城区或开发区征地机构应当依法申请办理补偿安置费用提存手续，市国土资源行政主管部门可依法申请人民法院强制执行。
第三章征收土地补偿安置
第十六条征收集体土地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费，以及产业用地及其配套基础设施补助费用、拆迁安置用地配套基础设施补助费用等。
宗地土地补偿费标准按照本办法附件《南宁市集体土地征收与补偿安置标准》的规定执行（见表一）。
宗地安置补助费=宗地征地单价×征地面积—宗地土地补偿费。
宗地征地单价由征地区片综合价格结合被征地农村集体经济组织的人均农用地系数
确定。
人均农用地按征收土地预公告发布当日被征地农村集体经济组织现有农用地面积除
以该农村集体经济组织登记在册农业人口数计算。人均农用地系数根据人均农用地确定（见表二）。
征地区片综合价格根据土地利用总体规划、城乡规划，综合考虑被征收土地区位、类别以及农产品价格等因素，以前3年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算。
连片青苗补偿费（见表三）、零星种植青苗补偿费及地上附着物补偿费按实际计算。
征收未利用地和建设用地，不支付安置补助费。
第十七条因征地需要安置的农业人员，必须是征收土地预公告发布当日被征地农村集体经济组织登记在册的农业人口。具体安置人数按被征收农用地面积除以征地前被征地农村集体经济组织人均农用地面积计算。计算出现小数的，按四舍五入处理。
征收土地预公告发布前，农村集体经济组织已经享受过产业用地、实物补助或自谋职
业补助的，计算安置人数时应当扣减原已经安置的农业人口数。
第十八条因征地需要安置的，除按法律规定支付安置补助费外，市人民政府可以根据实际情况通过安排产业用地、实物补助或自谋职业补助等方式之一拓宽安置途径。在符合本市土地利用总体规划、城乡规划的基础上，由征地机构、用地单位与被征地农村集体经济组织就具体的方式进行协商，并报市人民政府批准后实施，相关费用纳入征地成本。
（一）安排产业用地。按被征地农村集体经济组织在册农业人口人均不超过40平方米标准安排产业用地。产业用地上的房屋拆迁、青苗及地上附着物补偿（含管线迁移）、农转用、“三通一平”（通水、通电、通路、场地平整）费用由市财政核定和支付。
（二）实物补助。在用地单位统一建造或提供的商用产业楼内，被安置人口享受按照人均不超过15平方米建筑面积标准的商用产业用房或人均不超过20平方米建筑面积标准的住宅用房的实物补助。
（三）自谋职业补助。确无条件安排产业用地或进行实物补助的，由被安置的农业人员与被征地农村集体经济组织签订自谋职业安置协议书，按6万元/人的标准支付自谋职业补助费。
第十九条产业用地土地性质分为集体和国有两种。产业用地须依法完成农用地转用报批和供地手续后方可使用。国有土地性质的产业用地，可以采取划拨或协议出让的方式供地。具体办法另行制定。
国有农、林、牧、渔场等单位安排产业用地的标准和供地方式，可参照执行。
第二十条产业用地在符合城乡规划要求的前提下，可以用于发展第二、三产业，或者以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业。但保留集体土地性质的产业用地不得用于开发经营性房地产，也不得转让。
第二十一条被征地农民的就业培训和社会保障依照《南宁市人民政府关于印发<南宁市被征地农民就业培训和社会保障暂行办法>的通知》（南府发〔2010〕32号）执行。
征地后，符合条件的被征地农民应按规定纳入城镇企业职工基本养老保险范围，参保人员名单由城区人民政府或开发区管委会审核。
建设项目征收集体土地的，用地单位应向市财政缴纳由财政出资补助部分的被征地农民基本养老保险费和养老保障费用，所缴费用列入征地成本。具体办法另行制定。
第四章房屋拆迁补偿安置
第二十二条本章所称被拆迁人是指被征收集体土地上房屋及其附属物的所有权人。
第二十三条被拆迁人应当按要求向征地机构提供合法有效的用地、建房批准证件等证明材料，征地机构应当按规定对被拆迁房屋进行认定处理。
被拆迁人已取得用地、建房批准证件，但征收土地预公告发布后，新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建设。
超过批准使用期限的临时建筑不予补偿安置。
拆除批准使用期限内的临时建筑，其补偿金额计算标准为：补偿金额＝房屋重置价格×剩余期限÷批准使用期限。
第二十四条坚决遏制、打击违法抢建行为。对被认定为违法建设的建（构）筑物，一律不予补偿。对未能提供合法有效用地、建房批准证明材料，经核实确属一户一宅和未
建设住宅的，按定额方式进行补偿。定额补偿规定另行制定。
第二十五条拆迁集体土地上合法住宅房屋，根据不同情况，实行以下四种方式之一予以补偿安置：
（一）在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，被拆迁住宅房屋位于有条件回建安置小区公寓房的区域，实行政府指导价货币补偿安置（见表四），被拆迁人可以按规定申请购买政府统建的安置小区公寓房，或由农村集体经济组织自建安置小区公寓房。
（二）符合本办法第三十条规定的，可实行产权调换方式安置。
（三）符合本办法第三十一条规定的，实行评估价补偿安置。实行评估价补偿安置方式的，需按有关规定对被拆迁房屋进行补偿（补助）认定。评估程序和实施办法参照国有土地上房屋征收的有关规定执行，评估确定的价格作为补偿安置的依据。
（四）被拆迁住宅房屋位于第三、四区片，不具备建设安置小区公寓房的条件，实行重置价补偿安置，并按规定安排回建宅基地（见表五）。
第二十六条采取政府指导价补偿安置的，征地机构应当根据本办法附件《南宁市集体土地征收与补偿安置标准》结合被拆迁住宅房屋的建筑面积、成新、楼层等因素确定货币补偿金额（见表六）。
被拆迁住宅房屋按政府指导价补偿的，原房屋占地及其配套用地按集体建设用地标准给予征地补偿。
第二十七条对实行政府指导价补偿安置的，经与被拆迁人及被拆迁人所在农村集体经济组织协商一致，可采取以下四种方式之一建设安置小区公寓房：
（一）政府统一建设安置小区公寓房。由各城区政府和开发区管委会组织建设及交付使用。
（二）农村集体经济组织自建安置小区公寓房。由被拆迁人所在的农村集体经济组织利用被拆迁人所得的房屋拆迁补偿款等款项，按政府批准规划的公寓房建设条件自建安置公寓房。
（三）引入社会资金采用合作开发方式建设安置小区公寓房。先由农村集体经济组织向政府申请办理安置小区用地的国有划拨手续，在政府相关部门确定拆迁安置地块的规划控制技术指标后，由农村集体经济组织向政府申请补办协议出让手续，补交土地出让金。合作开发的具体事宜，由所在农村集体经济组织与开发建设单位协商。具体办法另行制定。
（四）利用社会资金采用“建设—移交”模式开发建设安置小区公寓房。政府通过招投标方式将安置小区公寓房项目的融资、建设等特许权转让给投资方，由投资方负责项目具体的融资、建设、管理工作并承担相应的风险。项目建设完工后，投资方将验收合格的安置小区公寓房移交给政府，政府按约定总价按比例分期偿还投资方的融资和建设费用。
采用以上方式建设安置小区公寓房的，安置小区用地按安置人口人均40平方米住宅用地和5平方米配套公益项目用地的标准予以核定。公益项目用地用于公共管理、文化体育、环境卫生、医疗保健、安全保障等设施建设。公益项目管理和使用方案由城区人民政府或开发区管委会指导村民委员会与村民小组协商确定。
第二十八条被拆迁人家庭每个安置人口可以申请购买不超过60平方米建筑面积的政府统建安置小区公寓房。
安置小区公寓房销售价格由市价格主管部门牵头，会同城区或开发区财政、建设、国土、审计、住房等部门，根据项目建设成本、拆迁时段、补偿安置情况和安置对象等因素制定。
第二十九条被拆迁人家庭的房屋拆迁补偿款确实不足以购买该家庭安置人口人均
40平方米建筑面积的安置住房的，可购买人均40平方米建筑面积的安置住房，不足部分由用地单位补足，但不得再申请购买其他安置住房。
第三十条被拆迁住宅房屋位于第一、二区片，市区范围现有用于安置的拆迁安置小区公寓房的，被拆迁人可向项目业主申请以经认定合法的被拆迁住宅建筑面积调换人均不超过60平方米建筑面积的拆迁安置小区公寓房，调换后余下的被拆迁房屋建筑面积，按有关规定予以认定处理。
用于产权调换的拆迁安置公寓房属划拨土地上建设的，被拆迁住宅房屋合法建筑面积与安置公寓房建筑面积的调换比例为：框架结构1：1.1；砖混结构1：1.0；砖木结构1：0.9。因户型等原因，用于产权调换的安置房建筑面积超出按规定比例核定的可调换面积的，超出面积10平方米以内的，由被拆迁户按安置房售房价购买；超出10平方米以上、不足30平方米的，由被拆迁户按安置房售房价上浮20%购买；超出30平方米以上的（含30平方米），由被拆迁户按同时期、同等地段商品房市场交易平均价扣除土地出让金价款后购买（见表七）。
因户型等原因，用于产权调换的拆迁安置小区公寓房建筑面积少于按规定比例核定的可调换面积的部分，按市场评估价补偿并支付给被拆迁人。
产权调换拆迁安置小区公寓房属于出让土地上建设的，调换比例参照本条第二款执行。被拆迁人应按有关规定补缴土地出让金。
第三十一条被拆迁人在本集体经济组织无第二处住宅房屋，或者虽有二处以上（含二处）住宅房屋，但承诺将来征地拆迁时不再选择产权调换、政府指导价、重置价补偿安置等其他方式，且符合下列条件之一的，可以采取评估价补偿安置方式：（一）被拆迁住宅房屋位于本市第一区片的。
（二）被拆迁住宅房屋位于本市第二区片，确无条件回建安置小区公寓房的。
被拆迁住宅房屋按评估价格补偿的，原房屋占地及其配套用地不再支付征地补偿费。
第三十二条实行重置价补偿安置的，对需安置人口按人均不超过22平方米、每户不超过100平方米的标准安排回建宅基地。
第三十三条拆迁集体土地上非住宅房屋，实行货币方式补偿。
农业生产配套用房、养殖用房按本办法附件《南宁市集体土地征收与补偿安置标准》给予补偿。
置换产业用地的，产业用房拆迁按重置价补偿。
第三十四条实行政府指导价安置，并申请购买安置小区公寓房的，在公寓房未交付前，因建设需要拆除农民住宅房屋，临时过渡补助费的支付自被拆迁住宅房屋腾空交付拆除之月起至安置公寓房交付后3个月止。拆迁当时有现房安置的，支付3个月的临时过渡补助费。
实行评估价货币补偿安置方式的，一次性支付9个月搬迁临时过渡补助费。
实行重置价补偿安置方式的，支付不超过1年的搬迁临时过渡补助费（见表八）。
第三十五条被拆迁人的子女就读小学、初中，因住宅房屋被拆迁需要转学的，由征地机构出具有关证明，教育部门根据被拆迁人拆迁后的实际住址，按就近入学原则安排就读。
第三十六条用地单位应当负担被拆迁人的房屋搬迁补助费和临时过渡补助费；对在规定期限内提前搬迁的被拆迁人，可适当给予奖励。
第三十七条安置人口按照被拆迁人家庭常住户口人数确定。有下列情形之一的，可以增加一个安置人口：
（一）已婚尚未有子女的。
（二）已领取独生子女证的。
第三十八条被拆迁人家庭成员在被征地农村集体经济组织虽无常住户口，但属下列情形之一的人员，可以计入安置人口：
（一）结婚3年以上的配偶。
（二）原户口在被征地农村集体经济组织，现在部队服现役的军人（不含已在外结婚定居人员）。
（三）原户口在被征地农村集体经济组织，正在接受高等教育和中等职业教育的在校学生。
（四）原户口在被征地农村集体经济组织，现在监狱服刑、劳动教养的人员。
（五）法律、法规规定可以计入安置人口的其他人员。
第三十九条非农业人员与其家庭成员共有合法住宅房屋产权，属被拆迁房屋所在地农村集体经济组织的常住人口，且其本人及现婚配偶从未购买过房改房、集资建房、拆迁安置房、经济适用房、限价房，或者虽租住廉租房，但在签订房屋拆迁补偿安置协议书之前已办理了退房手续，并经政府组织调查、公示和确认程序后，可以按本办法的相关规定予以补偿安置。
第五章附则
第四十条本办法所规定的各种集体土地征收与补偿安置费用的具体标准，按本办法附件《南宁市集体土地征收与补偿安置标准》执行。
市人民政府可以根据社会经济及城市建设发展情况适时调整《南宁市集体土地征收与补偿安置标准》，并向社会公布。
征收集体土地的土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费以及市人民政府根据实际情况拓宽安置途径所需的费用，按规定程序通过市财政支付。
第四十一条建设项目依法收回国有农、林、牧、渔场等国有农用土地的，土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费按照相邻行政村所在区片确定的标准执行。
第四十二条本办法自公布之日起实施，2008年2月26日公布的《南宁市人民政府关于印发＜南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法＞的通知》（南府发〔2008〕15号）同时废止。
附件：
南宁市集体土地征收与补偿安置标准
为实施南宁市集体土地征收及房屋拆迁工作，根据社会经济及城市建设发展状况，结合统计和评估的有关数据，制定如下补偿标准：
说明：1．人均农用地=被征地农村集体经济组织现有农用地面积÷被征地农村集体经济组织登记在册农业人口数
2．宗地征地单价=修正系数×征地区片综合价格
3．征收建设用地及未利用地不进行人均农用地系数修正。
四、零星种植青苗补偿费
零星种植青苗一般指利用房前屋后、宅旁隙间、田间地头、鱼塘塘基等土地上零星种植的作物，具体补偿标准如下：
（一）芭蕉、香蕉：高为0.3—1米以上的，每株2—5元；高为1米以上的未结果的，每株10元；已结果的，每株40元。
（二）木瓜：木瓜苗，每株2元；未结果的，每株8元；已结果的，每株20元。
（三）杉树、松树、柏树、相思树、苦楝树、桉树、桂皮树、木棉树、杂木：φ10cm以下的，每株5—15元；φ10—20cm的，每株20—35元；φ20cm以上的，每株60—80元。
（四）榕树、樟树：树苗，每株2元；φ5—10cm的，每株15—40元；φ10—20cm的，每株50—250元；φ20—30cm的，每株300—500元；φ30—40cm的，每株500—800元；φ40—60cm 的，每株800—2000元；φ60cm以上的，每株3500元。
（五）五眼果树，桐油树、刺桐：φ5cm以下的，每株1—2元；φ5—10cm的，每株3—5元；φ10—40cm的，每株7—10元；φ40cm以上的，每株10—30元。
（六）桑树、水葡萄、无花果、柠檬、石榴、梅子、万寿果、柿子：φ5cm以下的，每株5—7元；φ5—10cm的，每株10—20元；φ10—20cm的，每株25—35元；φ20cm以上的，每株40—50元。
（七）葡萄：1年生产期以下的，每株3—5元；2年生产期的，每株5—15元；3年生产期的，每株15—25元；4年生产期以上的，每株25—45元。
（八）芒果树、柑果、柚子树、橙果树、杨桃树、桃树、扁桃树、枇杷、黄皮、沙梨、三华李、番石榴、人参果：φ5cm以下的，每株5—10元；φ5—10cm的，每株15—50元；φ10—20cm 的，每株50—100元；φ20—30cm的，每株100—200元；φ30cm以上的，每株250元。（九）龙眼树、荔枝树：φ3cm以下的，每株10—30元；φ3—5cm的，每株30—60元；φ5—15cm 的，每株60—250元；φ15—40cm的，每株250—700元；φ40—60cm的，每株700—2500元；φ60cm以上的，每株4000元。
（十）木菠萝树、榄树：φ5cm以下的，每株5—20元；φ5—10cm的，每株20—60元；φ10—40cm 的，每株60—150元；φ40cm以上的，每株150—300元。
（十一）单竹：每株1—2.5元。
（十二）撑蒿竹：每株3—5元。
（十三）甜笋竹：每株5—8元。
（十四）担挑竹：每株5—10元。
（十五）千里香：小至大的，每株5—20元。
（十六）观音麻、榄核莲：每株0.5元。
（十七）芋蒙：每株0.1元。
（十八）木必子：每株3—5元。
（十九）棕叶：每张0.05元。
五、集体土地上房屋拆迁货币补偿政府指导价格表（表四）
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（四）房屋拆迁货币补偿政府指导价格包含建筑物构造及装修标准
1．框架结构：钢筋混凝土框架，现浇混凝土板楼地面，240砖墙；铁门或防盗门（卷闸门），铝合金窗装防盗网或防盗窗；内墙面及天棚刮腻子（或少量砖砌内墙），地面铺瓷砖，外墙面为干粘石、马赛克或条砖；层高3.5米（办公4.5米；厂房、车间、车库6.0米）以下；水、
电设施到位；厨房、卫生间配套，厨房、卫生间地面铺马赛克或防滑砖、墙面贴墙砖，普通卫生洁具（厂房、车间、车库、杂物房除外）。
2．砖混结构：240砖墙；铁门或防盗门（卷闸门），铝合金窗装防盗网或防盗窗；内墙面及天棚刮腻子，地面铺瓷砖，外墙面为干粘石、马赛克或条砖；层高3.5米（办公4.5米；厂房、车间、车库6.0米）以下；水、电设施到位；厨房、卫生间配套，厨房、卫生间地面铺马赛克或防滑砖、墙面贴墙砖，普通卫生洁具（厂房、车间、车库、杂物房除外）。
3．砖木结构：240砖墙；木屋架、木檩条承重；小青瓦或机制瓦（杂物房石棉瓦）屋面；木门，木窗；内墙面及天棚刮腻子，外墙面批灰；水泥地面或铺地砖；层高4.0米（办公4.5米；厂房、车间、车库5.0米）以下；水、电设施到位；厨房、卫生间配套，厨房、卫生间地面铺马赛克或防滑砖、墙面贴墙砖，普通卫生洁具（厂房、车间、车库、杂物房除外）。
4．简易结构：240砖墙；木檩条承重；小青瓦、机制瓦或石棉瓦屋面；木门，木窗；内、外墙面批灰，局部刮腻子或刷涂料；层高3.5 米（厂房、车间、车库4.0米）以下；水、电设施到位；厨房、卫生间配套，厨房、卫生间地面铺马赛克或防滑砖、墙面贴墙砖，普通卫生洁具（厂房、车间、车库、杂物房除外）。
七、集体土地上房屋拆迁政府指导价修正系数体系（表六）
九、农业生产配套用房及其他建（构）筑物补偿标准（一）农业生产配套用房
1．砖混结构：300元/平方米；
2．砖木结构：190元/平方米；
3．简易结构：70元/平方米；
4．钢架房：220元/平方米；
5．钢架棚：3米以下，50元/平方米；3米以上，80元/平方米。
（二）养殖用房
1．砖木结构：130元/平方米；
2．砖柱盖瓦棚舍：60元/平方米；
3．木柱盖瓦棚舍：35元/平方米。
（三）构筑物
1．红青砖围墙：25元/平方米；
2．水泥砖围墙：20元/平方米；
3．红青砖挡土墙（外批水泥砂浆）：220元/立方米；
4．片石挡土墙：180元/立方米；
5．水泥砖挡土墙：130元/立方米；
6．水沟、水池砌机砖砌体：240元/立方米；
7．6—8米动力水泥杆线（杆线及附属设施）：1000元/条；
8．4米广播水泥杆线（杆线及附属设施）：600元/条；
9．10米动力照明水泥杆线（杆线及附属设施）：1400元/条；
10．动力木杆线（杆线及附属设施）：100元/条；
11．照明木杆线（杆线及附属设施）：60元/条；
12．砖木大门：180元/平方米；
13．砖混大门：300元/平方米；
14．简易水井：800—1000元/口；
15．沼气池：350元/立方米。
（四）其它
1．10厘米厚以下水泥地面：20元/平方米；
2．青砖地面：12元/平方米；
3．石板地面：14元/平方米；
4．农用地自动喷灌设施：1000—3000元/亩。
（五）迁坟的补偿和奖励标准
1．项目建设用地范围坟墓迁移，属坟墓权属人自行迁移的，按以下标准给予补偿：
（1）骨坟（含骨灰），按1500元/罐计算；
（2）埋葬3年以上的肉坟，按3000元/座计算；
（3）埋葬3年以内的肉坟，按6000元/座计算。
已由文物部门鉴定，向社会公告，受国家保护的具有历史、艺术、科研价值的坟墓，其迁移费用由相关部门共同核定。无主坟迁移费用据实纳入征地成本。
2．项目用地范围内坟墓权属人在规定期限内签订坟墓迁移协议，并积极自行迁移的，按以下标准给予搬迁奖励：
（1）骨坟，每座（罐）一次性奖励1000元；
（2）埋葬3年以上的肉坟，每座一次性奖励2000元；（3）埋葬3年以内的肉坟，每座一次性奖励3000元。
十一、土地使用权收益扣减公式和扣减比例系数表
集体土地上非住宅房屋拆迁土地使用权收益扣减计算公式
（一）土地使用权收益扣减额=土地使用权收益计算基数×土地使用权收益扣减比例（二）土地使用权收益计算基数=（房屋补偿单价-房屋建筑物现值）×房屋建筑面积（三）房屋建筑物现值=房屋建筑物重置单价×房屋建筑物成新修正系数
（四）土地使用权收益扣减比例见下表
十三、集体土地上房屋拆迁有关说明
（一）集体土地上房屋拆迁政府指导价格货币补偿的说明
1．被拆迁房屋政府指导价货币补偿金额计算公式
被拆迁房屋政府指导价货币补偿金额=按土地级别及房屋结构确定的指导价÷0.8×房屋成新率修正系数×房屋朝向修正系数×房屋楼层修正系数×被拆迁房屋合法建筑面积+各项特殊装修项目补偿金额
特殊装修项目补偿金额=该项装修补偿指导价格×（标准使用年限-装修实际使用年限）÷标准使用年限
特殊装修项目指设定装修标准以外的装修项目；各项装修补偿金额最低不得低于该项装修补偿指导价格的20%。各项装修的标准使用年限：住宅10年；办公用房7年；旅馆、饭店等营业性用房5年。
2．私有住宅房屋拆迁货币补偿价格低于最低补偿单价的，按最低补偿单价补偿。
3．对拆迁产权性质为住宅，但已依法取得营业执照和税务登记证经营性用房的补偿：房屋拆迁按住宅标准补偿，停产、停业补助费可按集体产业用房的标准执行。
（二）建筑面积计算说明：根据《建筑工程建筑面积计算规则》（GB/T50353—2005）进行有关建筑面积的计算：外墙边与外墙边丈量的距离相乘为建筑面积，外阳台及外楼梯计二分之一建筑面积。框架、砖混结构的边雨蓬及砖木结构四周瓦檐（飘檐），其补偿费用包含在每平方米补偿单价内，不另计算建筑面积。
（三）框架、砖混结构补偿单价是以防水构造、隔热层（包括红阶砖、水泥板或凳式隔热层）、楼顶梯间及四周砖墙或围栏为基价。
（四）房屋的排水（污）沟、管、化粪池属配套设施，不另行计价。
（五）本附件所称土地级别按市人民政府公布的南宁市土地级别范围确定。
桂林市人民政府文件 市政〔2006 〕45号 桂林市人民政府关于印发桂林市 征收城市区域内集体土地暂行规定的通知 各县、自治县、区人民政府，市直各委、办、局： 经市人民政府同意，现将《桂林市征收城市区域内集体土地暂行规定》印发给你们，请认真贯彻执行。 桂林市人民政府 二○○六年八月十八日 桂林市征收城市区域内集体土地暂行规定 为保障征收土地工作的顺利进行，维护被征地单位、征地单位和个人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广西壮族自治区实施（中华人民共和国土地管理法）办法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。 ?凡征收本市七星区、象山区、秀峰区、叠彩区及雁山区在城市总体规划主城范围内的集体土地，适用本规定。 ?征地工作在市人民政府的领导下，由市土地行政主管部门具体负责实施。市计划、建规、公安、劳动、民政、粮食、林业、统计等有关行政管理部门和区、乡（镇）人民政府，按照各自职责，协同市土地行政主管部门做好征地工作。 第三条征收土地必须符合本市土地利用总体规划、城市建设总体规划。市土地行政主管部门主管征收土地的审查报批工作，下设征地机构，负责征收市辖区内土地的具体业务工作。建设用地单位应委托征地机构征收土地，其他单位和个人不得直接征收土地。 ?建设单位委托征地后，应在规定的期限内足额缴纳土地补偿费、安置补助费、征地管理费等各项费用（具体费用见附表一）。国家出台税费新标准后，按新标准执行。 ?征收土地方案经依法批准后，由市人民政府在被征收土地所在地的乡（镇）、村发布《征收土地公告》。?被征收土地的农村集体经济组织和土地使用权人应当在公告期限内持与土地权属相关有效证件，到公告指定的地点办理征地补偿登记。 ?征地补偿登记结束，市土地行政主管部门核实征地补偿登记事项后，拟订征地补偿安置方案，并在被征收土地所在地的乡（镇）、村将征地补偿安置方案予以公告，征询被征地单位、土地承包经营者和其他有关人员的意见。 ?征收土地补偿、安置方案经市人民政府批准后，应在三个月内将土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费等付给被征地的农村集体经济组织。 ?征收集体土地，按地类等级进行补偿。 （一）属基本农田保护区的菜地、水田、旱地，经乡（镇）以上人民政府同意改变种养品种并连续种养三年以上的，按现行地类进行补偿；未满3年的，按原地类进行补偿。青苗费、地上附着物补偿费，按现行地类进行补偿。未经同意自行改变种养品种的，按原地类进行补偿。 （二）不属基本农田保护区的水田、旱地、养殖水面、菜地等，改为其它经营品种并连续三年以上的，按现行地类进行补偿；未满三年的，按原地类进行补偿，但青苗费和地上附着物补偿费按现行地类进行补偿。（地类
一、南宁会展业迎来又一次发展机遇 从2007年1月7日-11日在上海举行的第三届中国会展业高峰论坛上，传出诸多对南宁市会展业利好的信息。 首先是2007、2008年，为了筹办好2008年奥运会，北京将停办90%的展会；而与此相似，上海为筹办好2010年世博会，从2008年开始也将大量缩减当地展会的数量。 其次是由于三届中国-东盟博览会的成功举办，南宁国际会展中心知名度空前提高，引来了越来越多商家和机构对东盟市场的关注与开发。而随着广西构建泛北部湾经济合作区和 "一轴两翼"战略的实施，把南宁建设成为区域性国际城市和国际性会展城市的战略也由此受到广泛关注。 三是国家在广西投建的能源、交通和石化等大项目以及南宁市构建五象新区，加快基础设施建设等工程的上马，也引起了会展业同行的高度关注。现北京、上海的不少知名会展服务企业纷纷南下，有的已计划落户南宁办会展专业公司，开发、发展南宁会展业。 二、南宁会展业状况 近年来，南宁国际会展公司不断提高自身的自主创新能力，呈现出良好的发展态势：一是2006年实现了全年收入802万元，同比增长44.3%；全年承接和服务各种会议、展览268场，比2005年增加91场，同比增长51.4%。同时，场馆综合经营开发方面成功招商引资1800万元。二是承办的第10届学交会和教育展规模突破1000个展位，展览面积26640多平方米；50所国外教育机构、30多个国家驻华使馆官员参加了展览会，属十年顶峰之作。 三是出色地完成了服务“三会一节”各项任务。以规范、优质的服务实现了安全生产零事故、客户零投诉、设备运行零故障。继2004、2005年被评为“年度中国十大优秀会展中心”后，又被评为“2006年度中国最佳会展中心”；中国-东盟博览会被评为“2006年度中国最具影响力的政府主导型展览”；南宁国际会展公司总经理兰铁民被评为“2006年度中国会展业杰出企业家”。 目前，南宁的会展业呈发展趋势，但在发展过程中也遇到了许多问题：首先，是会展市场培育问题。由于南宁会展业发展还处于起步上升阶段，会展市场秩序和展览资源需要政府整合；会展业目前还存在混乱无序的状况，政府要尽快出台管理办法。其次，尽快出台扶持会展业发展政策，完善南宁国际会展公司经营管理体制，使其能够多元化、宽领域地拓展经营业务，成为南宁会展业的龙头企业。再次，要不断更新人才和用才观念。南宁国际会展公司是目前全国唯一的"会展业人才小高地载体单位"，应在薪酬、生活条件、工作环境等方面给予特殊待遇，以此吸引更多的高素质会展专业人才进来。 三、应对措施 今年,南宁国际会展公司按照市委市政府“创新年”的总体部署和要求，创新发展模式，创新工作思路，创新管理办法，借助中国-东盟博览会的平台，抓住构建泛北部湾经济合作以及中国-东盟“一轴两翼”区域经济合作新格局，把南宁建设成为区域性国际城市和国际性会展城市战略实施的千载难逢的机遇，着手规划和制定南宁国际会展中心的第一个五年发展计划和保证措施，推动全市会展业发展。 一是开发一批具有特色的展会。如创办中国-东盟婚庆文化博览会、春节用品文化博览会、绿色与生态产业博览会、糖业产品与机械制造展览会等。 二是努力开发南宁国际会展中心旅游资源。增加南宁国际会展中心的文化内涵和旅游价值，把其打造成为南宁一个亮丽的景点，成为游客到南宁的必到处。 三是利用场地资源优势，打造东盟与民族风味美食中心。 四是创设“南宁名优特新产品与城市建设成就常年展示中心”。展示南宁企业、产品形象及城市形象，构建贸易合作平台。 五是创建“中国-东盟文化景观区”。丰富南宁国际会展中心文化内涵，使会展中心成为
南宁市 XX物业管理有限责任公司 XX绿城物业管理方案 编制：编制日期：年月日审核：审核日期：年月日批准：批准日期：年月日 二○○五年八月一日
目 0.0 封页 0.1 目录 1.0 物业管理公司简介 2.0 管理方式概述 3.0 物业管理处架构 4.0 管理指标承诺 5.0 管理用物资装备 6.0 物业管理费用收支预算 7.0 管理规章制度
1.0 物业管理公司简介 物业公司受托管理的物业 小区：X小区 XXX小区 XX宿舍区 XX小区 X小区 大厦： XX办公大楼 XX大厦 168大厦 XX物业荣誉榜 九八年度： XX小区荣获“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号； XX小区荣获“全国城市住宅小区建设试点综合金牌奖”； XX小区荣获“全区城市物业管理优秀住宅小区”称号； XX小区荣获“南宁市物业管理优秀示范住宅小区”称号； XX小区被评为南宁市“花园式”单位。 九九年度： XX物业公司通过ISO9002国际质量体系认证； XX物业公司荣获“南宁市先进集体”称号； XX小区荣获“南宁市文明小区”称号； XX小区荣获“新城区文明小区”称号； XX物业公司荣获首府“讲文明、树新风”活动先进单位称号。 二000年度： XX物业公司被推举为中国物业管理协会常务理事单位； XX物业公司荣获首府“树立广西新形象、创建全国文明城”活动先进单位称号； XX小区荣获“新城区环保模范院区”称号； XX小区荣获“新城区爱国卫生先进单位”称号；
新城区政府办公大厦荣获“南宁市物业管理优秀示范大厦”称号二00一年度： XX物业公司取得物业管理企业二级资质资格。 XX小区荣获南宁市“无毒小区” XX物业公司被评为“抗洪抢险先进集体” XX物业公司被评为“双拥先进单位” 二00二年度： XX小区小区荣获“百姓满意楼盘物业管理奖” XX小区小区荣获“百姓满意楼盘理想XX奖” XX小区小区荣获“2002年度全区城市物业管理优秀住宅小区” XX小区小区荣获“全国青年文明社区” XX小区小区荣获“南宁市首批文明社区” 二00三年度： XX物业公司被评为南宁市城区2002年综合治理模范单位 XX物业公司被评为南宁市环境保护工作先进单位 XX物业公司被评为2003年度消防安全先进单位 XX小区小区荣获2003广西首批创建文明社区示范点 XX物业公司被评为2003年内部保安服务组织先进单位 1、物业公司简介
北京市关于印发《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》的通知 (京国土房管拆[2003]666号) (北京) 各区县国土房管局、各房地产开发公司、各房地产价格评估机构、各拆迁单位： 根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号），我局制定了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法>实施意见》，现予印发，请遵照执行。 本通知自2003年8月1日起施行。 二○○三年七月二十八日 《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》实施意见 一、暂停办理有关事项(北京) 1、[暂停事项申请] 按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号，以下简称《办法》）第八条规定，用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局申请在征地或者占地批准文件规定的用地范围内暂停办理有关事项。用地单位应当提交暂停办理事项申请书、规划批准文件、征地或者占地批准文件。 2、[暂停事项通知和公告] 区、县国土房管局收到用地单位暂停办理事项申请后，应当在7个工作日内审查完毕；审查批准后，应当在7个工作日内就暂停事项书面通知当地规划、建设、户籍、工商、税务等部门及乡镇人民政府，并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项、暂停期限等内容。 3、[暂停期限] 暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。用地单位需要延长暂停期限的，应当提前30日向区、县国土房管局提出申请，并说明需延长期限的理由和拟采取的措施。延长的期限不超过半年。区、县国土房管局批准延期申请后，应当将延长暂停期限的决定书面通知当地规划、建设、户籍、工商、税务等部门及乡镇人民政府，并在拆迁范围内公示。区县国土房管局的审查和通知时限按照本实施意见第2条规定执行。 除市政府确定的重大市政基础设施建设工程或者其他建设项目经市政府批准的以外，暂停期限满20日后，区县国土房管局方可发布拆迁公告。
[方案]集体土地征收程序 集体土地征收 集体土地征收是指国家为公共利益的需要～通过法定程序～将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。土地征收方案依照法定程序批准后～由被征收土地所在地的市、县级人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内～持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 土地征收的具体实施部门是各级国土行政主管部门。 一、土地征收程序 第一步:发布征地通告 由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告～告知被征土地的村集体经济组织和村民:征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。 第二步:征询村民意见 由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府～就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见～有不同意见的应记录在案～根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的～应告知被征地相对人有权提出听证申请～并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。 第三步:地籍调查和地上附着物登记
由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积～地上附着物种类、数量、规格等～并由国土资源局现场填制调查表一式三份～由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。 第四步:拟订“一书四方案”组卷上报审批 由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况～按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即:“建设用地说明书～农用地转用方案～补充耕地方案～征收土地方案～供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。 第五步:征用土地公告 征用土地的市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。征用土地公告的内容: 征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途; 征用土地的所有权人、位置、地类和面积; 征地补偿标准和农业人员安置途径; 办理征地补偿登记的期限、地点。 第六步:征地补偿安置方案公告 县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容: 被征用土地的位置、地类、面积; 地上附着物和青苗的种类、数量; 需要安置的农业人口的数量; 土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;
会展业管理模式的国际经验与启示 内容摘要：政府对会展业的宏观管理和政策扶持，是会展业协调健康发展的重要保证。本文根据政府对会展市场调节力度的大小，将会展业管理模式分为三种：政府支撑型模式、政府市场结合型模式和市场主导型模式。并结合实例，对三种会展业管理模式进行分析，旨在为我国会展业发展提供参考与借鉴。 关键词：会展业管理模式政府支撑型政府市场结合型市场主导型 会展业是会议业与展览业的总称。从产业角度看，会展业属于第三产业范畴，是第三产业中服务贸易的重要组成部分。发展会展业在促进城市社会经济发展、推动城市产业结构优化、改善城市环境等方面具有积极意义。综观会展业发达国家或地区，其会展业管理模式不仅各具特色，而且有可供我国发展会展业参考和借鉴的成功经验。 会展业发达国家或地区的市场经济体系比较发达和完善，市场机制可以充分发挥作用。根据该国政府对会展市场调节力度的大小，可以把不同国家或地区的会展业管理模式分为政府支撑型模式、政府市场结合型模式以及市场主导型模式。 政府支撑型模式 德国是世界展览业强国，其会展业的突出特点是专业性、国际性展会数量多、规模大、效益好。德国是政府支撑型模式的典型代表，政府在当地会展业发展中发挥着极为重要的作用。 （一）政府鼎立支持 德国地方政府将会展业作为所辖区域的支柱产业，在制定经济发展战略和城市发展规划时，首先考虑会展业发展的需要，积极调配资源，优先扶持会展业发展，形成会展产业链。以汉诺威为例，汉诺威是德国下萨克森州首府，也是北德重要的经济文化中心，曾承办过两届世界博览会，拥有全球最大的展览中心—汉诺威博览中心。世界十大展览会有五个在汉诺威举办，而全球排名第一的展览公司—汉诺威展览公司也在该市。汉诺威会展业发达的原动力来自于政府的高度重视和扶持，该市几个大的展览公司都有政府背景，如汉诺威展览公司的两大股东下萨克森州政府和汉诺威市政府就分别持有其49.8%的股权。在政府的大力支持下，汉诺威展览公司不断发展壮大，也带动了整个城市会展业的蓬勃发展。 德国地方政府对展馆及其配套设施和交通建设均予大力支持，几乎所有的展览中心都拥有先进的设施，为举办高水准展会打下良好的基石。为办好每个展览，政府会出面协调各有关方面的工作，举全城之力保证展会顺利举办，如交通管理部门增派人员、延长工作时间、加强现场疏导、保证道路畅通；公交部门增加车次、临时开辟从市中心各主要路段到展览馆的公交线路；机场大巴不停穿梭于机场和场馆之间，以方便参展商、观众参加展会；场馆配套设施便利、齐全，场馆内常设有邮局、银行、通讯、宾馆等服务设施。展会期间整个城市犹如一个巨大的场馆。 （二）协会作用显著
南宁市普通住宅小区物 业服务等级标准 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
南宁市普通住宅小区物业服务等级标准 一、服务基本要求 （一）组织要求 1、物业服务企业应根据国家规定取得企业法人资格和经营资质证书； 2、物业服务企业应有健全的物业服务规程和人员管理制度，有安全生产、安全防范等各种措施和规定； 3、物业服务专业人员应取得相应职业资格证书，专业技术人员应取得相应专业技术职称及相关上岗证； （二）资质要求 1、物业服务企业应严格执行建设部《物业服务企业资质管理办法》的有关要求。 （三）财务管理 1、物业服务企业应严格执行国家发展和改革委员会和建设部颁发的《物业服务收费明码标价规定》和南宁市相关政策法规； 2、物业服务企业应建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支应严格按照政府相关政策进行财务管理，运作规范，账目清晰； 3、物业服务收费可以实行酬金制或包干制计费方式。 （四）收费公示
1、物业服务企业应当依法实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显着位置，将实行的服务等级相对应的服务内容以及收费项目、收费标准等有关情况予以公示； 2、收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公示，实行酬金制计费方式的，每三个月以书面形式向业主公布收支情况； 3、接受业主、业主委员会或非业主使用人的监督。 （五）专业企业服务 1、物业服务企业可以自己提供专业服务，也可以聘请专业组织承担共用设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、秩序维护等专业服务； 2、物业服务企业不允许将全部服务项目委托其他专业组织进行服务。 （六）服务质量管理 1、物业服务企业应设立专门部门，按照服务合同约定和政府颁发的服务规范、规范等进行服务质量管理； 2、应按合同约定定期检查服务情况、接受业主投诉，纠正服务行为； 3、每年服务质量定期检查至少2次，并在服务区域公示。 二、相关术语和定义 （一）急修：对严重影响物业服务区域正常生活秩序的设施设备故障进行及时的处理和修复。 （二）完好率：设备设施能够正常运行情况占总体情况的比例。
绿城物业保洁管理方案 清洁保养是物业管理地重要组成部分之一，是体现物业管理水平地重要标志.高质量地物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美地工作环境与生活环境.而且，通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，延长物业再装修翻新地周期，既经济又能保持物业美观.在XX，我们将对小区地清洁卫生、绿化等工程提供高标准地服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮地居住环境，XX实行16小时两班组保洁制度，早晨6：00上班直至晚上10：00时下班.以保证XX地卫生达到要求，每日地卫生全面清扫在人流低谷时进行，尽量减少对业户地影响. 一、小区保洁状况： XX清洁工作检验标准和方法
3、小区清洁类别： 小区清洁类别包括：楼内大堂清洁、电梯清洁、楼层电梯通道清洁、消防楼梯清洁、楼层内窗户清洁、楼层设施清洁、花园清洁、车库清洁、露天公共场所设施清洁、广场地面清洁、水景清洁、采光井清洁、外围马路清洁、垃圾地清收等. 3、保洁难度： 目前保洁班清洁难度是：高位清洁、车库管道清洁. 原因：由于清洁内容是高位，必须使用高梯辅助作业，人员必须为男同志. 4、专项外委： 为加强专项工作效果，以后将会把部分专项工作进行外包管理，如：环境消杀、垃圾清运、化粪池清理、外墙清洗. 5、消杀： 1）小区消杀时间：每周固定时间对小区外围及楼道进行全面消杀；
2）消杀程序：分承包人员消杀时由我方人员陪同，消杀结束后由双方当事人签名确认. 6、化粪池清理状况： 1）清理时间：由指定保洁员每月定期对化粪池进行检查一次，每年由指定分承包方对化粪池进行清理一次. 7、垃圾清运. 1）垃圾清运时间：生活垃圾于每天早上6：00-7：00；装修垃圾每日清运数次，每次清运时间为19：00-22：00. 2）垃圾清运采取分类收集地办法： 在狠抓环境管理和培养业户环保意识地基础上，我们将对垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效地垃圾分流. a) 垃圾收集袋装化：垃圾地收集，统一采用垃圾袋进行袋装. B）设置生活垃圾清运处理站. C）垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费. D）CD组团采取垃圾上门收集办法，收集时间为每日6：00-7：00，19：00-20：00； 二、工作目标：
中央纪委监察部通知：进一步规范征地拆迁行为 集体土地上房屋拆迁参照集体《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定，政府不得实施强制拆迁！ 近日，中央纪委、监察部发出通知，要求各级纪检监察机关按照十七届中央纪委第六次全会部署，切实加强对征地拆迁政策规定执行情况的监督检查，坚决制止和纠正违法违规强制征地拆迁行为，维护人民群众切身利益，促进科学发展和社会和谐稳定。 通知指出，2011年1月国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，是规范国有土地上房屋征收与补偿的基础性法规。各级纪检监察机关要加强《条例》贯彻执行情况的监督检查，督促各地及有关部门按照规定的征收范围、补偿标准和征收程序，依法征收、公平补偿。督促地方政府及有关部门认真清理现行规章制度和规范性文件，该废止的予以废止，该修订的抓紧修订，该配套完善的尽快配套完善。《条例》颁布前已经作出行政强制拆迁决定但尚未组织实施的项目，不得再组织实施，要依法由人民法院裁定是否强制执行。 通知要求，要督促有关地方政府和部门进一步建立健全有关政策规定，认真做好农村集体土地征收和房屋拆迁工作，妥善解决好被征地拆迁农民的居住问题。农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标
准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，要能够保障其选购合理居住水平的房屋。要督促建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制，并认真加以执行。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。 通知强调，要督促地方政府及有关部门深入贯彻落实以人为本、执政为民的要求，畅通被征地拆迁群众反映问题、表达诉求的渠道，广泛听取群众意见，妥善解决群众的合理诉求，紧紧依靠群众的支持和参与开展征地拆迁。要强化责任落实，督促地方政府和有关部门依法履行职责，建立健全矛盾纠纷排查调处机制，及时解决苗头性、倾向性问题，防止矛盾纠纷积累激化。要及时总结依法拆迁、“阳光”拆迁、和谐拆迁的好经验、好做法，组织力量进行宣传报道；对群众反映强烈的突出问题和突发性事件，依法妥善处置，及时回应社会关切。 通知要求，切实加大查办违法违规强制征地拆迁案件力度，重点查处采取中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁行为，采取暴力、威胁手段或突击、“株连”等方式强制征地拆迁行为，以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后仍然组织实施行政强制拆迁等问题。对有令不行、有禁不止的，违规动用警力参与征地拆迁的，因
遂宁市人民政府办公室关于印发遂宁市会展业管理办法的通 知 【法规类别】商贸物资综合规定 【发文字号】遂府办函[2012]120号 【发布部门】遂宁市政府 【发布日期】2012.06.21 【实施日期】2012.06.21 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 遂宁市人民政府办公室关于印发遂宁市会展业管理办法的通知 （遂府办函[2012]120号） 各县（区）人民政府，市直各部门： 《遂宁市会展业管理办法》已经市政府六届七次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。 二○一二年六月二十一日 遂宁市会展业管理办法
第一条为加强会展业的管理与服务，规范会展业市场秩序，促进我市会展业持续健康发展，根据《大型群众性活动安全管理条例》、《四川省加强管理服务促进会展业发展的规定》等有关规定，结合遂宁实际，制定本办法。 第二条凡企事业单位、社会团体和其他组织在遂宁市行政区域内举办会展、以遂宁市名义在市外举办会展或者市际间联合举办会展以及为会展提供配套服务的，均适用本办法。 第三条本办法所称会展是指举办单位（包括主办单位和承办单位），以招展方式在特定地点和期限内举办的商品、技术或者服务的展示、展销等商务活动，包括展览会、展销会、博览会、交易会和其他形式的商务会展。 本办法所称主办单位，是指负责制定会展实施方案或计划，对会展活动进行统筹、组织和安排，对招展、办展活动进行统筹合理安排的单位。 本办法所称承办单位，是指接受主办单位委托，负责具体会展事项的单位。 第四条按照“谁主办谁负责、谁主管谁负责、谁审批谁负责”的原则，由相关部门履行会展的管理和服务职责。 县级以上商务主管部门负责本行政区域内会展业发展的指导、监督、管理工作，对会展申办单位进行备案管理。市直三园区受市商务局委托，负责在其辖区内的会展活动管理服务工作。 工商部门负责维护会展交易秩序、查处三无产品及假冒伪劣商品；质监部门负责会展商品质量监管；药监、安监、卫生部门负责会展食品药品安全、危险化学品等方面监
南宁市物业管理办 法
南宁市人民政府令 （第8号） 《南宁市物业管理办法》已于 7月20日经市第十二届人民政府第二十二次常务会议审议经过，现予公布，自 10月1日起施行。 市长：林国强 二〇〇七年八月二十八日 南宁市物业管理办法 第一章总则 第一条为规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及其它有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。 第三条市房产行政主管部门是本市物业管理活动的行政主管部门。 县、城区人民政府负责房产管理的部门（以下简称“县、区房管部门”）具体负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理。
规划、建设等有关行政主管部门应当在各自职责范围内，负责对物业管理区域内相关活动进行指导、监督。 第四条在物业管理区域内，建立由县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。 联席会议由县、区房管部门负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。 有下列情况之一的，应当召开联席会议： （一）涉及物业管理区域内公共利益，但业主大会无法作出有效决定的； （二）业主委员会不依法履行职责的； （三）物业服务企业不依法经营，损害业主合法利益，业主委员会提出协调要求的； （四）发生其它影响物业管理区域稳定的情况。
第五条县、区房管部门应当建立投诉受理和纠纷调解制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉和纠纷。 第二章业主及业主大会 第六条房屋权属证书记载的所有权人为业主。 房屋的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，视为业主。 尚未交付的房屋，其建设单位视为业主。 第七条业主在物业管理活动中依法享有权利和履行义务。 第八条业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会召开之日起成立。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。可是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
南宁市XX物业管理有限责任公司XX绿城物业管理方案 编制：编制日期：年月日审核：审核日期：年月日批准：批准日期：年月日
二OO五年八月一日 目 0.0 封页 0.1 目录 1.0 物业管理公司简介 2.0 管理方式概述 3.0 物业管理处架构 4.0 管理指标承诺 5.0 管理用物资装备 6.0 物业管理费用收支预算 7.0 管理规章制度
1.0 物业管理公司简介 物业公司受托管理的物业 小区: X小区XXX小区XX宿舍区 XX小区X小区 大厦: XX办公大楼XX大厦 168大厦 XX物业荣誉榜 九八年度： XX小区荣获“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号； XX小区荣获“全国城市住宅小区建设试点综合金牌奖”； XX小区荣获“全区城市物业管理优秀住宅小区”称号； XX小区荣获“南宁市物业管理优秀示范住宅小区”称号； XX小区被评为南宁市“花园式”单位。 九九年度： XX物业公司通过IS09002国际质量体系认证； XX物业公司荣获“南宁市先进集体”称号； XX小区荣获“南宁市文明小区”称号； XX小区荣获“新城区文明小区”称号； XX物业公司荣获首府“讲文明、树新风”活动先进单位称号。 二000年度： XX物业公司被推举为中国物业管理协会常务理事单位； XX物业公司荣获首府“树立广西新形象、创建全国文明城”活动先进单位称号; XX小区荣获“新城区环保模范院区”称号；
XX小区荣获“新城区爱国卫生先进单位”称号； 新城区政府办公大厦荣获“南宁市物业管理优秀示范大厦”称号二00 一年度： XX物业公司取得物业管理企业二级资质资格。 XX小区荣获南宁市“无毒小区” XX物业公司被评为“抗洪抢险先进集体” XX物业公司被评为“双拥先进单位” 二00二年度： XX小区小区荣获“百姓满意楼盘物业管理奖” XX小区小区荣获“百姓满意楼盘理想XX奖” XX小区小区荣获“ 2002年度全区城市物业管理优秀住宅小区”XX小区小区荣获“全国青年文明社区” XX小区小区荣获“南宁市首批文明社区” 二00三年度： XX物业公司被评为南宁市城区2002年综合治理模范单位 XX物业公司被评为南宁市环境保护工作先进单位 XX物业公司被评为2003年度消防安全先进单位 XX小区小区荣获2003广西首批创建文明社区示范点 XX物业公司被评为2003年内部保安服务组织先进单位
市政府印发《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》沪府发 〔2011〕75号 关于印发《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》的通知各区、县人民政府，市政府各委、办、局： 现将《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》印发给你们，请认真按照执行。 上海市人民政府二○一一年十一月四日上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定 第一条（目的和依据） 为规范征收集体土地房屋补偿行为，维护征地范围内房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市实施?中华人民共和国土地管理法?办法》等法律、法规的规定，制定本规定。 第二条（适用范围） 在本市行政区域范围内征收集体土地中实施房屋补偿的（以下简称“征地房屋补偿”），适用本规定。 第三条（补偿原则） 征地房屋补偿，应当遵循“程序正当、公平补偿、结果公开”的原则，保障被征地农民的居住条件，维护被征地农民的合法权益。 第四条（管理部门） 市土地管理部门是本市征地房屋补偿工作的主管部门。 市和区（县）发展改革、城乡建设、农业、社会保障、房屋管理、财政、工商、审计、监察等部门应当协同做好征地房屋补偿工作。
镇（乡）人民政府、街道办事处应当配合做好征地房屋补偿工作。 第五条（补偿主体与实施部门） 区（县）人民政府负责本行政区域的征地房屋补偿工作。区（县）土地管理部门组织实施本行政区域的征地房屋补偿工作。 区（县）土地管理部门下属的征地事务机构（以下称“区（县）征地事务机构”）具体实施征地房屋补偿工作。 第六条（征收集体土地房屋补偿程序） 征地房屋补偿是征地补偿安置工作的组成部分。征地补偿安置程序按照国家和本市有关规定执行。 第七条（拟征地告知后不得实施的行为） 在征收集体土地依法报批前，区（县）土地管理部门应当向被征地农村集体经济组织和农户公布《拟征地告知书》，告知征地房屋补偿的政策依据以及本条第二款的要求，公布时间不得少于10日。 《拟征地告知书》公布后，拟征地范围内应当执行下列规定，但限制的最长期限不得超过一年： （一）不得新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施； （二）不得突击装修房屋； （三）不得办理新增、变更工商营业登记； （四）拟征地范围内已取得建房批准文件但新房尚未开工的，不得开工； （五）不得从事其他不当增加补偿费用的行为。 违反前款规定实施的，不予补偿。 第八条（房屋调查确认）
集体土地的征收程序 征地审批1、征地审批权限。 按照土地管理法的规定，我国征地批准机关为国务院和省级人民政府。 一、下列情形中由国务院批准征收。 (一)1、征收基本农田的或者征收的土地中含有基本农田的。将所有占用基本农田都由国务院批准，主要是为了切实加强对基本农田的保护，禁止一般性项目和城市、村庄、集镇建设占用基本农田。对于一些国家重点建设项目，确实无法避开而必须占用基本农田的，必须经过严格的审批，并按规定重新补划基本农田。这是严格管理基本农田的主要措施。土地管理法中土地征收审批权限的问题规定为“基本农田”但是实际上在征收土地中若经国务院批准应当一并由国务院批准而不是只有基本农田部分由国务院批准，所以在土地征收时只要被征收的土地含有基本农田就应当由国务院来批准。 (二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的。基本农田以外的耕地即一般耕地。 (三)其他类型的土地超过七十公顷的。即征收土地若超过七十公顷无论是什么类型都必须由国务院来批准征收，包括了耕地之外的所有土地，同时也包括征用耕地35公顷以下其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷的。 (四)、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地的。按照土地管理法的规定，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地涉及农用地转用的，农用地转用应当有国务院批准，而土地管理法第四十五条规定经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，故在征收农用地的若用地项目属于省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目则征地审批实际上也应当由国务院批准。 二、省级人民政府的征地审批权限。 基本农田以外的耕地35公顷以下的，其他土地70公顷以下的，包括基本农田以外的耕地和其他土地之和不足70公顷的。由省级人民政府批准。省政府批准征地的同时需要报国务院备案。 2、征收土地报批程序(以批次征地为例)。 第一步：征地告知。在征地报批前，市、县(市)国土资源部门就当将拟征土地的用途、位置、补偿标准、安置途径等以《征地告知书》的形式告知被征地的农村集体经济组织和农户。同时告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准和安置途径有申请听证的权利。《征地告知书》应当在拟征土地所在地的村、组内张贴。征地按规定告知后，应当填写《征地告知书送达证明》。征地告知后，农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种的青苗，抢建或突击装修的地上附着物，征地时不予补偿。 第二步：征地调查确认。在征地告知后，市、县(市)国土资源部门应当及时调查核实拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类和数量等，据实填写《征地调查结果确认表》，被征地的农村集体经济组织、农户以及地上附着物产权人应对调查结果予以确认。《征地调查结果确认表》作为制定征地补偿安置方案的依据，不作为被征地的集体经济组织、农户或地上附着物产权人是否同意征地的凭证。知情确认属于征地审查报批的必备材料。第三步：组织征地听证。被征地集体经济组织和农户就征地补偿标准和安置途径提出听证书面申请的，市、县(市)国土资源部门应当按照《国土资源听证规定》组织听证。被征地的农村集体经济组织和农户在听证告知后5个工作日内未提出听证书面申请的，视为放弃听证。放弃听证的，市、县(市)国土资源部门可在《征地告知书送达证明》备注栏内书面记载，由经办人签字并加盖公章。
《会展业管理服务要求》标准编制说明 《会展业管理服务要求》项目编制小组 2009年10月20日 一、任务来源和起草单位 《会展业管理服务要求》（以下简称《管理服务要求》）根据广东省质量技术监督局《关于下达2009年度第一批地方标准制定计划项目的通知》（粤质监标函[2009]190号）批准立项，由深圳市标准技术研究院负责起草。 二、制定《管理服务要求》的必要性 随着广东省经济水平的不断提高，第三产业蓬勃发展，会展业已经成为拉动广东省国民经济发展的重要产业。据商务部有关统计，2003年在全国展览总收入的86.35亿元中，广东展览收入达32.4亿元人民币，比重超过37％；根据中国贸促会的研究显示，未来5至15年内，中国会展业年均增长率将保持在15％至20％左右。预计到2010年，广东会展业总收入将超过74亿元；广东省尤其是珠三角地区已成为全国展览经济最发达、展览吸引力最强的地区之一。 广东省政府委托广东贸促会编写的“广东展览业发展规划”中明确指出：广东展览业下一步的发展目标是将以广东为主体的大珠三角地区打造成为亚太区域的重要展览中心之一。2008年，《广东省会展业发展研究报告》指出，会展标准体系的不健全和会展基础管理、服务标准的缺失，已经成为会展产业急待解决的问题之一。 在会展业快速发展以及会展标准体系不健全和会展基础、管理和服务标准缺失的背景下，制定广东省地方标准《会展业管理服务要求系列标准》标准就显得具有十分重要的现实意义。一是标准的制定和实施将大大提高广东省会展业的管理服务水平。管理和服务的标准化已成为会展产业发展的核心问题之一，近年来，由于整个会展行业没有统一的标准，缺少规范行业有序发展的游戏准则而导致客户、参展商投诉的事件时有发生。在此背景下，制定《会展业管理服务要求系列标准》对于提高广东省会展业管理和服务水平将大有裨益；二是标准的制定将补充国家标准体系的不足，为广东省会展业的标准化和国际化提供有效的工具。专业机构的标准查新表明，涉及会展的标准共计20项，包括国际国外标准16项、国家标准2项、行业标准2项，其中与会展管理和服务直接相关的标准1项，即SB/T 10358-2002《专业性展览会等级的划分及评定》。SB/T 10358仅从等级划分的角度对展览会进行了规定。三是通过标准的制定和实施监督工作，可有效促进参展企业和主办单位管理、服务质量的提高和会展业标准化工作人才培养。 当前会展业的标准化工作仍然主要停留在ISO 9000、ISO 14000 体系、UFI认证以及展馆设施
南宁市住宅专项维修资金管理办法
南宁市住宅专项维修资金管理办法 第一章总则 第一条为加强本市住宅专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护业主的共同权益，根据《物业管理条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市城市规划区国有土地范围内商品住宅、售后公有住房的专项维修资金的交存、管理、使用，适用本办法。 第三条住宅专项维修资金实行统一归集、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则。 第四条市房产主管部门会同市财政部门负责本市住宅专项维修资金归集与使用的监督、指导工作。 市房产主管部门设立住宅专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）具体负责本市住宅专项维修资金归集与使用的监督、指导的日常工作。 规划、建设、审计等部门按照各自职责协同做好相关工作。
第五条市财政部门设立住宅专项维修资金专户，并委托商业银行作为住宅专项维修资金的专户管理银行。 住宅专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账；公有住房专项维修资金专户，按照售房单位设账。 第二章交存 第六条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金： （一）住宅，但一个业主所有且与其它物业不具有共用部位、共用设施设备的除外； （二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。 第七条业主应当按照下列规定交存首期住宅专项维修资金：（一）未配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的5%。
大名恒基绿城小区物业管理方案
目录 一、楼盘介绍 (2) 二、百达物业管理述要 (2) 三、管理目标和设想 (3) 四、管理内容 (12) 五、管理方式 (13) 六、管理人员的配备 (19) 七、管理人员的培训 (20) 八、管理规章制度 (26) 九、各项指标的承诺及措施 (30) 十、便民服务 (35) 十一、社区活动设想 (45) 十二、智能化系统的管理维护 (60) 十三、接管后的计划 (64) 十四、物业管理工作相关流程 (66) 十五、销售配合措施 (76) 十六、开办费用测算 (77)
树立标杆物业管理形象 恒基绿城物业是一个极具活力和竞争能力的物业管理企业，她最鲜明的特色是敢于创新，既有机制创新，又有管理创新，还有物业管理行业理念的创新。恒基绿城物业经过四年的历炼，积淀了丰富的企业文化，储备了大批优秀人才，拥有成熟的物业管理经验，保证了自己在市场经济大潮中越来越具竞争力，树立起恒基绿城物业管理的形象，为提升物业管理水平，恒基绿城物业准备采取以下措施： 1、全面推行“人性化物业管理模式” 恒基绿城物业借鉴国外物业管理经验，广泛引入人性化物业管理的先进管理理念，以关注员工的不同需求、关注业主的家居质量、关注环境的温馨和谐、关注社区的整体氛围为特征的具有恒基绿城特色的人性化管理模式，使恒基绿城物业在管理水平上有了质的提高。恒基绿城的人性化管理实现了几个统一：对业主来说，注重了外在环境和内在情感的统一；对公司来说，实现了规范化管理和人性化管理的统一；对员工来说，体现了企业发展和个人成长的统一。 恒基绿城“人性化物业管理模式”可以表述为： （1）关注员工和业主不同层次的需求； （2）小区环境建设中人性化因素的融入； （3）对业主在管理服务过程中的“家庭式关怀”； （4）现代文明社区精神的塑造。
土地征收两费分配和管理办法 为依法搞好被征地农民的补偿安置工作，确保征地补偿费的合理分配和使用管理，维护被征地农户和农村集体经济组织的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法?、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法?、《四川省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见的通知》（川办函[ 2008 ] 73号)、《四川省人民政府办公厅转发省农业厅关于加强农村集体经济组织征地补偿费监督管理的意见的通知?(川办函[2005]92号)等相关法律法规及文件精神，制定本办法，供各被征地组织参考。 一、征地补偿费分配和管理办法总述 （一）法律依据 征地补偿费，是指国家依法将农民集体所有土地征收为国家所有时，支付的各项经济补偿。《中华人民共和国土地管理法》第四十七条：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。” 土地补偿费是指因国家征用土地对土地所有者和土地使用者因对土地的投入和收益造成损失的补偿。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条：“土地补偿费归农村集体经济组织所有。”土地补偿费由被征地单位用于恢复和发展生产，土地补偿费的补偿对象是土地所有人。 安置补助费是指国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，所给予的补助费用。 青苗补偿费用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。
附着物补偿费用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所有人支付的一种补偿费用。 年产值确定。征用耕地前3年种植业的平均年产值。我县征地统一年产值标准：江口镇1720 元/亩，其他乡镇1580元/亩。 （二）分配问题 1、征收土地的面积:以实地丈量、登记的面积经三审三公示确认并锁定的数据为准，以确保被征土地面积准确无误。 2、被征收土地的确认:以被征地农户、现场调查人员、村社群众代表、所在村(居)民委员会、乡(镇)人民政府签字盖章为准。 3、征收土地的农业人口，按县公安部门户籍登记并整顿后确认的数据为准。 （1）新增人口的确认： 时间期限：1999年公历1月1日后至分配期止的月底止。 ①婚进。双方必须达到法定婚龄，且依法办理了结婚登记的，凭结婚证确定计算为新增人口，且原居住地需出据土地承包证明。 ②出生：常住人口具有土地承包经营权的户中新出生人员凭入户户籍证明计算。 ③符合法定收养程序的收养人员。 除上述以外的新入户人口均不计算为新增人口。 （2）减少人口的计算方法： ①死亡：期内死亡不论是否注销户口的人口应减除。 ②退包人口：期内符合法定程序退出承包地的应减少相应人口。 ③农转非：全家迁往设区的市且农转非的应减少相应人口。部分成员户籍变动的不作减少人口计算。 （3）关于出嫁女和新迁户的问题，妇女与男子享有平等的权利，