《中国房地产投资回报率调查报告》简介
《中国房地产投资回报率调查报告》是北京仁达房地产评估有限公司（以下简称仁达评估）承接的中国房地产估价师与房地产经纪人学会《资本化率调查》研究课题成果之一，该研究课题至今已历时5年。
2013年课题组依托仁达评估二十年来丰富的评估经验和云房数据1强大的数据库资源，基于对房地产市场历年发展的敏锐把握及对城市房地产行业未来发展的客观预测，运用房地产估价方法和数据挖掘、分析及预测技术，将研究成果从北京扩展至11个城市，分别通过静态租赁回报率、长期租赁回报率、5年持有后转售回报率三个指标对各物业进行了调查，调查样本数据、调查模型、调查成果及成果应用方向如下。（一）调查进程
中国房地产投资回报率调查于2009年启动，首先以北京为试点，从2010年开始以上半年、下半年为统计时段，每年年中和年末共发布两期。2013年，调查城市扩展了上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、武汉、成都、西安、长沙，达到11个城市的调查规模。调查物业涵盖上述11城市的普通住宅、高档住宅、写字楼、商铺。调查样本是通过将大量原始调查案例数据经过筛选、匹配，整合为小区或项目统一标准得到。历年调查样本数据量统计如下：
2010-2013年中国房地产投资回报率调查样本数量
（二）调查模型及指标
1、静态租赁模型
静态租赁回报率代表了通过当前净租金回收售价的占比，是判断房地产投资时机的重要参考。以北京普通住宅为例，静态租赁回报率在2％左右，意味着一套100万元的房子每年净回报约为2万。
2、长期租赁模型
长期租赁回报率代表了随着未来租金的动态变化，长期租赁物业可获取的回报率大小，是判断未来房地产租金动态收益情况的参考。例如，当长期租赁回报率为6％，意味着购买一套100万元的房子，在持有期（法定最高年限70年）里出租，每年平均回报约为6万。
3、5年租赁后转售模型
5年租赁后转售回报率包含租金回报和房产增值两部分收益，能够帮助投资方判断转售房产的最佳时机。例如，2008-2013年的转售回报率在15％左右，相当于在2008年购买一套100万元的房子，出租五年后出售，在五年出租期内每年租金回报15万，并于五年末收回本金100万。
1北京云房数据技术有限公司（原北京仁达房地产评估有限公司信息数据部），致力于为评估行业信息化发展，为房地产/土地评估机构、银行金融机构、行业协会等提供房地产数据、评估软件系统、项目服务等全套解决方案，是独立的第三方服务商。
（三）调查成果
1、市场提取法——提供11城市整体及分城市的房地产投资回报率，包括静态租赁回报率、长期租赁回报率、5年租赁后转售回报率。并对各城市的静态租赁回报进行了分区调查，其中，住宅市场分城区、郊区调查，写字楼、商铺依据各城市不同的聚集情况，调查了4-8个典型商圈。
2、累加法——提供安全利率和风险调整值取值参考。首先，对于安全利率提供存贷款利率、国债收益率和企业债收益率作数据参考，并推荐长期国债收益率滚动平均值作为安全利率取值参考；其次，对于风险调整值给出了资本市场相关收益率数据，作为风险调整值的数据参考。
3、投资收益率排序插入法——提供11城市三种投资模式下的回报率进行对比，可以明确不同投资模式下不同城市及物业的收益情况；将房地产投资回报率与安全利率、资本市场相关收益率进行排序比较，可以明确房地产市场的收益水平高低。
（四）调查成果应用说明
《房地产投资回报率研究报告》提供中国房地产投资回报率调查数据综合服务，包括提供给投资主体的房地产投资决策数据服务、评估机构的估价参数服务、银行押品估值参数服务等。主要应用情况如下：
1、提供房地产投资决策参考。首先通过城市历年房地产租金、价格走势，对未来房地产市场进行预测和趋势判断；其次通过不同类型投资回报率的排序，对不同城市、不同物业、不同投资模式的投资回报进行对比，给出投资数据及参考。
2、提供评估模型及相匹配的估价参数。对不同估价模型进行说明，给出了三种估价模型的应用步骤和相对应的估价参数。
3、提供押品评估参数。参数应用有两个阶段：一是在贷款发放阶段，指导内部评估人员进行押品评估或对中介机构的评估结果进行审核；二是在抵（质）押关系存续期间，指导内部评估人员动态监控押品的价值变化情况，及时量化风险。
房地产投资回报率调查使用导航
应用主体业务板块业务说明
投资主体房地产投资决策服务市场分析、投资选择、修正及风险评估
估价机构房地产估价服务估价模型及对应的参数银行等金融机构房地产押品管理服务房地产押品评估与动态监测模板（参数）（五）房地产投资回报率调查未来设想
本次《中国房地产投资回报率调查报告》覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、南京、成都、武汉、杭州、西安、长沙共十一个城市。研究物业涵盖高档住宅、普通住宅、写字楼、商铺。2014年上半年《中国房地产投资回报率调查报告》将在目前研究基础上进行城市扩展和深度扩展，城市扩展目标为38个城市，深度扩展包括物业细化、商圈扩展等。我们志在通过对回报率的扩展调查，定期发布、更新与维护回报率调查数据。
目录中国房地产投资回报率调查报告
目录
第一篇 2013年下半年房地产投资回报率调查成果 (1)
一、静态租赁回报率 (1)
二、长期租赁回报率 (2)
三、2008-2013年5年租赁后转售回报率 (3)
四、2013-2018年5年租赁后转售回报率（预测） (4)
第二篇 11城市各物业房地产投资回报率排序及市场分析 (5)
一、11城市各物业房地产投资回报率排序 (5)
1、静态租赁回报率排序 (5)
2、长期租赁回报率排序 (7)
3、2008-2013年5年租赁后转售回报率排序 (9)
4、2013-2018年5年租赁后转售预测回报率排序 (11)
5、小结 (13)
二、11城市房地产市场分析（历史及预测） (14)
北京市 (14)
上海市 (16)
广州市 (18)
深圳市 (20)
天津市 (22)
南京市 (24)
成都市 (26)
武汉市 (28)
杭州市 (30)
西安市 (32)
长沙市 (34)
第三篇房地产投资回报率调查成果在估价中的应用 (38)
一、房地产投资回报率调查估价成果 (38)
二、估价模型及参数 (41)
附录：相关专题研究 (44)
专题一、关于房地产估价中安全利率选取的认识 (44)
专题二、关于房地产租金、价格变化关系的研究——以北京为例 (46)
专题三、关于房地产租金、价格预测值确定的探讨——以北京为例 (47)
第一篇 2013年下半年房地产投资回报率调查成果
第一篇 2013年下半年房地产投资回报率调查成果
一、静态租赁回报率
● 物业：住宅租金回报较低，约2%-4%；写字楼、商铺租金
回报相对合理，约3%-5%。
● 城市：西安、长沙静态租赁回报最高，杭州最低。
普通住宅市场，静态租赁回报率集中在2%-4%。其中武汉、
成都、西安、长沙资本化率约3.5%，其他城市约2%。与其他城市
相比，武汉、成都、西安和长沙普通住宅售价相对合理，市场相
对理性，资本化率高于其他城市为3%。
高档住宅市场，静态租赁回报率集中在2%-4%。由于杭州高
档住宅售价赶超一线城市，而租金平稳，静态租金回报率仅1.5%；
而武汉和西安，由于高档住宅售价相对较低，使得住宅资本化率
超过4%；其他城市资本化率在2%-3%之间。
写字楼市场，静态租赁回报率集中于3%-5%。其中，长沙近
几年因为经济发展较快，从2012年起写字楼市场供需紧张，租金
售价齐涨，且写字楼租金涨幅明显大于售价，使资本化率高达6%。
商铺市场，当期静态租赁回报率集中于3%-5%。其中，深圳
商铺市场，存量及新增供应量较大，租金增长缓慢，而售价上升
明显，资本化率不到3%。
中国房地产投资回报率调查报告二、长期租赁回报率
●物业：写字楼、商铺长期租赁回报良好；高档住宅租金增
长缓慢，不适合长期出租。
●城市：长沙写字楼、商铺长期租赁回报率最高，杭州各物
业均不适合长期出租。
长期租赁回报率平均值
时间
普通
住宅
高档
住宅
写字楼商铺2013年
下半年
7.9% 5.3% 10.2% 9.4%
普通住宅市场，长期租赁回报率主要集中在5%-9%之间。其中，由于南京、武汉、成都普通住宅租金涨幅较高，均高于8%，长期租赁回报合理；杭州与其他二线城市相比，普通住宅租金处于高位，但涨幅低，回报率不到4%。
高档住宅市场，长期租赁回报率集中在3%-6%之间，各城市高档住宅租金回报差异较大。其中，由于武汉、西安的高档住宅租赁需求旺盛，租金上涨最快，长期租赁回报率超过7%；而杭州高档住宅虽然租金涨幅居于11城市的中间水平，然而过高的售价导致通过租金回收售价困难，长期租赁回报率仅2%。
写字楼市场，长期租赁回报率主要集中于6%-10%之间，长期投资回报率相对合理。其中，北京商务氛围良好，近年来写字楼租金上涨较快，长沙由于近几年经济迅速发展，城市地位大幅提升，写字楼呈现出供需两旺的局面，租金上涨较快，回报率较高。
商铺市场，长期租赁回报率集中在6%-10%之间。长沙近年来经济发展较快，商铺投资回报较高。杭州历史价格较高，但近年来租金上涨幅度不大，回报率约7%。
第一篇 2013年下半年房地产投资回报率调查成果
三、2008-2013年5年租赁后转售回报率
● 物业：各物业过去五年租赁后转售获得较高收益
● 城市：北京、广州、西安、长沙过去五年投资收益较高
在5年租赁后转售模式下，由于近年来各物业价格上涨较
快，2008-2013年各物业平均内部收益率均超过13%。
普通住宅市场，北京、广州、西安内部收益率在20%以上，
其他城市约10%-15%。其中，北京、广州作为一线城市，住房供
需紧张，房价快速上升，持有后转售收益较高；西安普通住宅
市场刚性需求旺盛，市场持续温和上扬，同时，在买卖市场房
价不断攀升的压力下，租赁市场上住宅租金上涨，使得西安普
通住宅内部收益率处于领先水平。
高档住宅市场，各城市5年租赁后转售内部收益率总体在
10%-15%左右。由于高端住宅对项目自身及配套等要求较高，投
资需求有限，同时受成本的影响，各城市差异不大。
写字楼市场各城市收益差别较大，北京、武汉、西安、长
沙内部收益率超过了15%，上海、杭州仅8%左右，其他城市约
10%-15%之间。其中，北京受良好的商务氛围影响，写字楼租金、
售价快速上涨，转售收益较高；长沙受近年来经济快速发展的
影响，写字楼发展迅猛，供需两旺，转售收益率高于30%；上海
写字楼租金、售价逐步减缓，杭州市经济不景气，写字楼回报
率不高。
备注：由于商铺市场有效价格案例不足，未做测算
中国房地产投资回报率调查报告
四、2013-2018年5年租赁后转售回报率（预测）
● 物业：各物业均可租赁后转售获得较高收益
● 城市：长沙、武汉转售投资收益较高，杭州回报低
普通住宅市场，5年租赁后转售预测值主要集中于
6%-10%，一线城市普通住宅内部收益率约6%-8%，二线城市除
天津、杭州外，内部收益率约8.5%-11%。其中，二线城市中
杭州住宅售价较高，且受经济影响，未来价格上涨幅度不大，
收益相对较低。
高档住宅，5年租赁后转售预测值主要集中于3%-5%。其
中南京高档住宅租金涨幅较低，转售收益率最低仅2%。而武
汉、成都、西安高档住宅需求旺盛，尤其是配套完备，地理位
置优越的物业，投资前景乐观，预测转售收益将能达到10%左
右。
写字楼市场，5年租赁后转售预测值约10%。写字楼投资
性较强，可以看出各城市转售收益均不错，尤其北京的商务氛
围良好，未来收益约13%；长沙经济发展快速，各大企业入驻
长沙，未来转售内部收益率约18%。
商铺市场，5年租赁后转售预测值约6%-10%。由于不同城
市商业氛围不同，商铺市场收益略有差异，其中长沙商铺受良
好的经济氛围影响，商铺市场发展较快，预计未来收益较高达
20%左右。
第二篇 11城市各物业类型房地产投资回报率排序及市场分析第二篇 11城市各物业类型房地产投资回报率排序及市场分析
一、11城市各物业类型房地产投资回报率排序
1、静态租赁回报率排序
●物业：住宅租金回报较低，写字楼、商铺回报相对合理
●城市：西安、长沙静态租金回报最高，杭州最低
中国房地产投资回报率调查报告
静态租赁指标代表了当年租金与总售价的比值。由11城市4类物业静态租赁回报率排序图可以看出，目前各类物业资本化率均低于五年期贷款利率。其中，静态租赁回报率排名前十的物业，回报率约5%左右；排名后十的物业回报率仅2%左右，低于一年期存款利率。
静态租金收益排名前十的物业，回报率约5%左右。其中，大部分为写字楼、商铺，说明写字楼、商铺物业的静态租金收益相对合理。
静态租金收益排名后十的物业均为住宅，回报率约2%左右。由于目前住宅市场售价过高，而使得租金收益水平较低，反映了住宅市场泡沫现象较为严重。
以五年贷款利率十年滚动平均、五年存款利率十年滚动平均、CPI涨幅为分界，确定四类物业以6.5%、4.5%、3.5%为投资区间分段，2013年下半年静态租赁模式下各城市投资评价如下表所示：静态租赁回报率排名前十的城市及物业城市城市分类物业排名
长沙二线城市写字楼 1
西安二线城市写字楼 2
长沙二线城市商铺 3
武汉二线城市写字楼 4
西安二线城市商铺 5
上海一线城市商铺 6
武汉二线城市商铺7
广州一线城市商铺8
西安二线城市高档住宅9
成都二线城市写字楼10
静态租赁回报排名后十的城市及物业城市城市分类物业排名
杭州二线城市高档住宅43
广州一线城市高档住宅42
北京一线城市普通住宅41
上海一线城市普通住宅40
上海一线城市高档住宅39
北京一线城市高档住宅38
广州一线城市普通住宅37
南京二线城市普通住宅36
天津二线城市高档住宅35
杭州二线城市普通住宅34
2013年下半年静态租赁模式下各城市投资评价
资本化率<3.5% 3.5%-4.5% 4.5%-6.5% >6.5% 回报状况低中等较高高
普通住宅武汉、成都、深圳、天津、杭
州、南京、广州、上海、北京
长沙西安——
高档住宅南京、深圳、天津、北京、上
海、广州、杭州
成都西安、武汉——
写字楼杭州北京、南京、广州、
深圳、上海、天津
长沙、西安、武汉、成都——
商铺深圳北京、成都、天津、
杭州
长沙、西安、上海、武汉、
广州、南京
——
第二篇 11城市各物业类型房地产投资回报率排序及市场分析
2、长期租赁回报率排序
●物业：写字楼、商铺长期租赁回报良好；高档住宅租金增长缓慢，不适合长期出租
●城市：长沙写字楼、商铺长期租赁回报最高，杭州各物业均不适合长期出租
中国房地产投资回报率调查报告
在长期租赁模式下，租金收益排名前十的物业以写字楼、商铺为主，内部收益率主要集中于11%-14%之间，收益水平均高于了房地产信托，长期租赁时租金收益水平较高。其中，长沙写字楼、商铺市场快速发展，市场火爆，租金上涨最快，在租金增长下收益水平高于了房地产上市公司净租金收益。
在长期租赁模式下，租金收益排名后十的物业主要为住宅，且大部分为高档住宅，内部收益率主要集中于3%-5%左右，收益水平均低于五年期贷款利率，说明高档住宅租金收益水平低，不适合靠长期的租金回收进行获利。
以房地产信托平均年收益、五年贷款利率十年滚动平均、长期国债五年移动平均值为分界，确定各物业以10%、6.5%、4%为投资区间分段。
如下表，长期投资模式下，投资住宅不如投资写字楼和商铺。因为，高档住宅收益水平较低，大部分城市集中在内部收益率较低的两个区间段；而写字楼、商铺收益相对较高，大部分城市集中在内部收益率较高的区间段内。说明高档住宅自用价值高于投资价值，而写字楼、商铺的投资性更为明显，其收益率相对较高。
长期租赁回报排名前十的物业
城市城市分类物业排名长沙二线城市商铺 1 长沙二线城市写字楼 2 武汉二线城市写字楼 3 武汉二线城市商铺 4 西安二线城市高档住宅 5 北京一线城市写字楼 6 成都二线城市写字楼7 武汉二线城市普通住宅8 成都二线城市普通住宅9 上海一线城市商铺10
长期租赁回报排名后十的物业
城市城市分类物业排名杭州二线城市高档住宅43 南京二线城市高档住宅42 杭州二线城市普通住宅41 上海一线城市高档住宅40 北京一线城市高档住宅39 广州一线城市高档住宅38 天津二线城市高档住宅37 北京一线城市普通住宅36 深圳一线城市高档住宅35 杭州二线城市写字楼34
2013年下半年长期租赁模式下各城市投资评价
内部收益率<4% 4%-6.5% 6.5%-10% >10%
回报状况低中等较高高
普通住宅杭州上海、北京西安、广州、深圳、天津武汉、成都、南京
高档住宅上海、南
京、杭州
成都、深圳、天津、广州、
北京
武汉西安
写字楼——杭州广州、天津、南京、上海武汉、北京、成都、西安、
深圳
商铺——杭州深圳、天津、广州、北京、西
安、南京
武汉、上海、成都
第二篇 11城市各物业类型房地产投资回报率排序及市场分析
3、2008-2013年5年租赁后转售回报率排序
●物业：各物业均可5年租赁后转售获得较高收益
●城市：北京、广州、西安、长沙租赁后转售投资收益较高
中国房地产投资回报率调查报告
2008-2013年5年租赁后转售回报率最高的城市主要有北京、广州、西安，内部收益率均高于了房地产上市公司净资产收益率，说明近年来房产增值收益大，部分物业甚至出现了“拿地开发”不如“囤房转售”的现象。尤其长沙写字楼近年来的快速发展，使得内部收益率超过了30%。
2008-2013年5年租赁后转售回报率最低的城市是杭州。但所有物业收益率仍均高于了五年期贷款利率，说明近年来所有物业通过持有后转售均可以获得不错的收益。
租赁后转售，主要考虑的是房产增值带来的收益，大部分城市5年租赁后转售投资回报率高于房地产信托。说明近年来各城市房产增值较快，买卖市场的投机氛围浓厚。以房地产上市公司平均净资产收益率、房地产信托平均年收益、五年贷款利率十年滚动平均值分界，确定普通住宅和高档住宅、写字楼以15%、10%、6.5%为投资区间分段，各城市投资回报情况如下。2008-2013年5年投资回报排名前十物业城市城市分类物业排名
长沙二线城市写字楼 1
西安二线城市普通住宅 2
广州一线城市普通住宅 3
西安二线城市写字楼 4
北京一线城市普通住宅 5
北京一线城市写字楼 6
西安二线城市高档住宅7
武汉二线城市写字楼8
广州一线城市高档住宅9
上海一线城市普通住宅10
2008-2013年5年投资回报排名后十物业城市城市分类物业排名
杭州二线城市写字楼32
上海一线城市写字楼31
南京二线城市写字楼30
成都二线城市普通住宅29
上海一线城市高档住宅28
天津二线城市普通住宅27
杭州二线城市普通住宅26
成都二线城市高档住宅25
杭州二线城市高档住宅24
天津二线城市写字楼23
2008-2013年5年租赁后转售投资模式下各城市投资评价
内部收益率<6.5% 6.5%-10% 10%-15% >15% 回报状况低中等较高高
普通住宅（历史）————深圳、武汉、杭州、
天津、成都
西安、广州、北京、上海、南京、
长沙
高档住宅（历史）————深圳、武汉、杭州、
成都、上海
西安、广州、天津、北京、南京
写字楼（历史）——南京、上海、
杭州
广州、成都、深圳、
天津
长沙、西安、北京、武汉
第二篇 11城市各物业类型房地产投资回报率排序及市场分析
4、2013-2018年5年租赁后转售预测回报率排序
●物业：回报率最高的10类物业主要为写字楼、商铺，最低的为高档住宅
●城市：长沙、武汉租赁后转售投资收益较高
中国房地产投资回报率调查报告
2013-2018年5年租赁后转售回报率（预测）最高的主要为写字楼、商铺。收益最高的10类物业均能高于房地产信托，收益水平较高但大部分低于房地产上市公司，说明未来房地产收益理性回归。
2013-2018年5年租赁后转售回报率（预测）最低的10类物业以高档住宅为主，这10类物业均低于了五年贷款利率，收益水平较低。说明了未来高档住宅市场的投资性降低，其自住价值进一步体现。
以房地产上市公司平均净资产收益率、房地产信托平均年收益率、五年贷款利率十年滚动平均值分界，确定以15%、10%、6.5%为投资区间分段，各城市投资回报情况如下。2013-2018年5年投资回报（预测）
排名前十的物业
城市城市分类物业排名长沙二线城市商铺 1 长沙二线城市写字楼 2 武汉二线城市写字楼 3 北京一线城市写字楼 4 武汉二线城市商铺 5 成都二线城市高档住宅 6 深圳一线城市商铺7 成都二线城市写字楼8 西安二线城市高档住宅9 深圳一线城市写字楼10
2013-2018年5年投资回报（预测）
排名后十的物业
城市城市分类物业排名南京二线城市高档住宅43 天津二线城市高档住宅42 深圳一线城市高档住宅41 杭州二线城市高档住宅40 上海一线城市高档住宅39 广州一线城市高档住宅38 杭州二线城市普通住宅37 北京一线城市高档住宅36 北京一线城市普通住宅35 南京二线城市商铺34
2013-2018年5年租赁后转售（预测）模式下各城市投资评价
内部收益率<6.5% 6.5%-10% 10%-15% >15% 回报状况低中等较高高
普通住宅（预测）杭州西安、广州、上海、天津、
深圳
成都、武汉、长沙、南京——
高档住宅（预测）北京、广州、上
海、杭州、深圳
武汉成都、西安——
写字楼（预测）——上海、南京、杭州武汉、北京、成都、深圳、西安、
广州、天津
长沙
商铺（预测）南京天津、北京、西安、杭州武汉、深圳、上海、成都长沙
第二篇 11城市各物业类型房地产投资回报率排序及市场分析5、小结
基于上述回报率数据可以看出三点结论：第一，目前市场静态租赁较低，某种程度上反映了目前房地产买卖市场的投机氛围较重；第二，在长期租赁和5年租赁后转售投资模式下，高档住宅收益水平较低，而写字楼、商铺收益相对较高，反映了高档住宅自用价值高于投资价值，而写字楼、商铺的投资价值高于自用价值。第三，2008-2013年持有后转售收益率处于高位，大部分房产收益状况为“囤房转售>房地产开发>房地产信托”，而未来随着价格涨幅预测下滑，2013-2018年各物业持有后转售内部收益率均有所下降，将呈现“囤房转售<房地产开发”状况。
综上所述，建议投资人可以选择持有目前长期租赁回报率高的物业收取租金，结合市场转售回报率浮动、自身资金充裕情况等选择合适的时机进行转售，获取最高收益。
中国房地产投资回报率调查报告
二、11城市房地产市场分析（历史及预测）北京市
●住宅市场泡沫明显写字楼市场投资价值高
房地产市场整体概况
随着经济发展，从2004年至今，北京市房价快速上升。2007年之前，随着奥运的临近，房地产需求迅速提升；2008年，在全球金融危机的背景下，房地产市场出现了下滑；2009-2010年，受国家利好的经济政策、信贷支持等因素的影响，市场急剧升温；2011年后，受国际政策影响，房地产投机性投资需求得到了抑制，房价上涨幅度趋缓。
住宅市场，受供应量减少、房产调控政策影响，预计未来住宅市场平稳发展，房价涨幅趋缓，租金平稳上升。写字楼市场，城市中心供需紧张，租金高位徘徊。在城镇化建设的推动下，写字楼向近郊转移，预计未来写字楼稳中有升，投资逐步进入理性期。
北京市房地产投资回报率及预测
?静态租赁模式：2010-2013年北京住宅静态租赁回报率约2%，
写字楼、商铺约5%。反映了住宅市场价格相对较高，一定程度上存在泡沫；写字楼、商铺市场，租金回报相对合理，市场平稳。2013年10月，住宅、商铺市场价格上涨快于租金，写字楼市场租金下滑，各物业静态净租金资本化率均有所下降。?长期租赁模式：2010-2013年长期投资回报率总体平稳，住宅
约为6%，商铺约为8%，写字楼约为12%。租金增长模式下的内部收益率更能反映房地产市场动态的租金回报，在租金增长模式下，各物业均能获得较好的投资回报。
?5年租赁后转售模式：反映了同时考虑租金收益和转售增值下
的动态投资收益，北京市房地产近年来持有后转售内部收益率为20%左右。其中，2008-2013年由于售价快速上升，持有后转售内部收益率略有上升，但未来收益率总体下降，市场逐步理性回归，“去投资化”逐步显现。
第二篇 11城市各物业类型房地产投资回报率排序及市场分析北京市
房地产市场投资参考
静态租赁回报
北京市整体租金收益水平不高，各
物业回报率均低于五年期存款利率，即
在贷款购置物业的情况下，不可能依靠
租金回收成本。
长期租赁模式回报
住宅市场长期租赁回报率略高于
五年存款利率，写字楼和商铺回报率均
超过了五年期贷款利率。尤其写字楼回
报率超过了房地产信托，长期投资时，
写字楼是不错的选择。
5年租赁后转售回报
北京2008-2013年各物业回报率高
于房地产上市公司，说明“拿地开发”
不如“囤房转售”。预计未来北京房地
产租赁后转售投资回报率将会回落，但
写字楼、商铺内部收益率仍能达到10%
左右。
北京租金价格增幅表
普通住宅
11.8% 4.0% 20.4% 14.4%
写字楼10.2% 7.2% 13.5% 7.2%
投资建议：
?对于长线投资，可以考虑投资北
京写字楼；
?对于短线投资，各类物业收益均
不错。
中国房地产投资回报率调查报告
上海市
●住宅静态租赁回报低，租赁后转售回报高●写字楼、商铺租金收益高
房地产市场整体概况
近年来，上海市住宅市场价格上涨较快，年均涨幅约10%左右；租金增长滞后于价格，普通住宅约6%，高档住宅增幅不明显。然而，虽然近年来房地产开发投资、外资投入较大，但上海住宅市场总体供需紧张。受住宅供应减少，人口持续扩张的影响，预计未来5年内住宅供求紧张的局面将会继续维持，但在各项宏观政策的调控下，上海住宅市场价格上涨的空间有限。
写字楼、商铺市场总体呈上升趋势，年度价格涨幅约7%-13%，租金涨幅约4%-8%。2006-2007年上海加快现代服务业发展，商业及办公用地供应加大，写字楼、商铺发展较好；2008年金融危机对房地产市场冲击较大，租金、价格下降；2012年后写字楼租金、价格上涨减缓。预计未来五年内，商铺、写字楼市场将平稳发展。
上海市房地产投资回报率及预测
?静态租赁模式：住宅市场静态租赁回报率约2%，且外环外略低
于外环内。反映了当前住宅市场租金水平较低，一定程度上说明上海住宅市场存在泡沫。写字楼、商铺市场静态租赁回报约5%，租金收益水平相对合理。
?长期租赁模式：普通住宅回报率约6%，高档住宅约2.5%，写
字楼约7%，商铺约11%。长期租赁模式考虑了租金增长带来的动态收益，高档住宅由于近年来租金涨幅较小，使得租金增长带来的收益提高不大；其他物业，由于租金上涨带来的收益提高较为明显。
?5年租赁后转售模式：2008-2013年各物业5年出租后转售回
报率约10%；2013-2018年预测值，住宅约5%，写字楼、商铺约13%。可以看出，受近年来上海住宅价格上涨较快，而写字楼租金、价格上涨逐步减缓的影响，目前上海住宅市场转售内部收益率较高，尤其普通住宅高于写字楼市场；而未来预计住宅市场将理性回归。
中国家庭金融调查报告 精选 中国家庭金融调查与研究中心 西南财经大学 目录 一、数据质量?错误!未定义书签。 1、抽样设计 .................................................................................. 错误!未指定书签。 ２、拒访率比较?错误!未指定书签。 3、人口统计学特征?错误!未指定书签。 二、收入和储蓄?错误!未指定书签。 1、家庭收入?错误!未定义书签。 2、家庭储蓄?错误!未定义书签。 三、非金融资产?错误!未定义书签。 １、房产 ........................................................................................ 错误!未定义书签。 (1)自有住房拥有率........................................................................ 错误!未定义书签。 (2)拥有住房数量............................................................................ 错误!未定义书签。 （３）人均居住面积?错误!未定义书签。 （4)住房价值 ................................................................................. 错误!未定义书签。 (５)住房负债.................................................................................. 错误!未定义书签。 ２、汽车?错误!未指定书签。 （1)汽车拥有率?错误!未指定书签。 （２）汽车品牌分布?错误!未定义书签。 3、工商经营 .................................................................................. 错误!未定义书签。 (1）工商项目拥有 ......................................................................... 错误!未定义书签。 （2）经营负债?错误!未定义书签。 （3）信贷约束 .............................................................................. 错误!未定义书签。 （4)教育与创业?错误!未定义书签。 四、金融资产 ......................................................................................... 错误!未指定书签。 1、金融资产总量?错误!未定义书签。 2、无风险资产占比高?错误!未定义书签。 3、炒股盈亏的“二八”法则?错误!未定义书签。 4、炒股盈亏的年龄效应?错误!未指定书签。 5、金融市场参与差异大 .............................................................. 错误!未指定书签。 6、股票市场参与和风险态度成正比?错误!未定义书签。 7、民间金融市场参与城乡趋同................................................... 错误!未定义书签。 五、家庭负债 ......................................................................................... 错误!未指定书签。
河北经贸大学经济管理学院寒假调查 农村金融状况调查报告
农村金融状况调查报告 为落实学校的关于2012年寒假大学生社会实践活动，我在老家的农业银行做了相关调查，并走访了农家、借助网络资源，对“农村金融状况”略作了解，现将调查结果做成如下报告： 一农村金融体制改革的演化 在网上进行搜索发现为了配合整个经济体制改革的推进、推动农村经济、金融市场化的发展，农村金融体制进行了分三个阶段的改革，如下： 第一阶段： 1979～1993。这一阶段的主要改革措施和政策方案主要是恢复和成立新的金融机构，形成农村金融市场组织的多元化和竞争状态。 包括：①1979年恢复中国农业银行，并改变了传统的运作目标，明确提出大力支持农村商品经济，提高资金使用效益； ②随着人民公社体制的瓦解，农村信用合作社也重新恢复了名义上的合作金融组织地位。农村信用合作社也不是农业银行的基层机构，但它接受中国农业银行的管理； ③放开了对民间信用的管制，允许民间自由借贷，允许成立民间合作金融组织，同时允许成立的还有一些农业企业的财务公司，企业集资异常活跃； ④允许多种融资方式并存，包括了存款、贷款、债券、股票、基金、票据贴现、信托、租赁等多种信用手段。
第二个阶段： 1994～1996。在第一阶段改革的基础上，这一阶段的改革更明确了改革的目标和思路，提出了要建立一个能够为农业和农村经济发展提供及时、有效服务的金融体系的口号。 更具体地说：①于1994年成立中国农业发展银行，试图通过该银行的建立将政策性金融业务从中国农业银行和农村信用合作社业务中剥离出来； ②加快了中国农业银行商业化的步伐，包括全面推行经营目标责任制，对信贷资金进行规模经营，集中管理贷款的审批权限，等等； ③继续强调农村信用社商业化改革。就是规定农村信用合作社不再受中国农业银行管理，农村信用社的业务管理，改由县联社负责；对农村信用社的金融监督管理，由中国人民银行直接承担。第三个阶段： 1997～现在。在经历了亚洲金融危机和1997年开始的通货紧缩后，在强调继续深化金融体制改革的同时，对金融风险的控制也开始受到重视，客观上强化了农村信用合作社对农村金融市场的垄断。 主要体现在：①开始在国有专业银行中推行贷款责任制； ②收缩国有专业银行战线。1997 年中央金融工作会议确定了“各国有商业银行收缩县（及以下）机构，发展中小金融机构，支持地方经济发展”的基本策略，包括农业银行在内的国有商业银行
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
中国电影行业分析报告 中国电影行业分析报告 一、中国电影产业环境分析 20xx年全国电影票房达217.69 亿元，同比增长27.51%，中国电影票房进入200 亿量级的发展阶段；电影投融资空前活跃，电影产业进入黄金发展期，从制作到宣传发行再到影院终端，资本驱动的力量不断显现。 上市企业通过资本并购实现资源整合，日渐成为影视资本市场的趋势；而上市公司新片上映前夕，股价出现波动，也是2013 年电影相关资本市场的突出现象。股价与档期内上映影片的市场预期及实际表现形成直接关联，一方面凸显了电影作为特殊的产品，其风险性与市场敏感度更高，另一方面，也反映出相关影视上市公司仍需要积极与市场互动，促使股民对这些文化创意股票形成全面深入的了解，以改变“一片成败定股价”的尴尬境地。
随着中国电影创作和生产的专业化、职业化程度不断提升，产业内已经出现的一些积极的、结构性的变化，将会促使电影创作和消费格局发生相应变化，促成电影产业整体升级换代。 二、中国电影制片机构市场份额 2013 年，从总票房产出看，中影仍然占据头把交椅，地位从短期内无法撼动。中影2013 年度共有35 部影片上映，产出票房26.78 亿元，参与制作影片中有7 部过亿。光线凭借《致我们终将逝去的青春》、《厨戏痞》等“以小博大”的中小成本影片，表现突出，全年共上映影片8 部，共实现票房17.95 亿。华谊兄弟今年共有7 部影片上映，产出票房14.83 亿，风头不如往年强劲。《私人订制》饱受争议，未达到10 亿预期，《大明猩》、《忠烈杨家将》票房惨败。威秀亚洲、文化中国作为《西游·降魔篇》的制作方，单部影片获得12.46 亿元，进入制片机构TOP10。总体上看，2013 年市场份额TOP10 的制片机构名单与2012 年相比有较大的变化，尤其是民营企业市场份额的波动尤为明显，一定程度上说明，中国电影制片企业的发展还不成熟和稳定，与市场发展稳定的好莱坞六大制片公司相比，还存在相当大的差距。 三、中国电影投融资分析
★中国家庭财富报告_共10篇 范文一：中国家庭财富调查报告新华社北京4月28日专电由经济日报社中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告》28日发布。该报告基于覆盖全国25个省，268个县共12000户家庭的入户访问调查数据，涉及中国家庭财富的规模与结构、城乡与区域差异、金融资产和住房、家庭投融资决策、养老计划等方面，全面客观地反映了当前我国家庭财富的基本状况。 2015年，我国家庭人均财富为144197元，其中城镇家庭和农村家庭的人均财富分别为208317元和64780元。城镇家庭的人均财富是农村家庭人均财富的3.22倍。除了城乡差异以外，家庭财富也存在着一定的地区差异。东部地区的家庭人均财富水平最高，中部地区次之，西部地区最低。 为了从财富的角度理解家庭财富的形成以及分配状况，中国家庭财富调查报告对家庭财富的构成进行了分析。房产净值是家庭财富最重要的组成部分，在全国家庭的人均财富中，房产净值的占比为65.61%；在城镇和农村家庭的人均财富中，房产净值的比重分别为67.62%和57.60%。金融资产在全国、城镇和农村家庭的人均财富中，分别占到了16.49%、15.96%和18.61%。动产与耐用消费品也是家庭财富的重要组成部分，但其在家庭人均财富中的比重没有呈现出显著的城乡差异。 中国家庭财富调查报告分析了城乡家庭的汽车保有情况、消费信贷、投资渠道。调查结果表明，城乡家庭的汽车保有率为
31.8%。一些家庭不只拥有一辆汽车，拥有两辆及以上汽车的家庭占调查家庭总数的3.48%。平均而言，每百户家庭的汽车保有量是39.8辆。汽车保有情况存在显著的城乡差异。家庭消费信贷的普及程度不高，一部分拥有汽车的家庭采用贷款的方式购置汽车，但这部分家庭的规模较少，仅占拥有汽车家庭的18%，占全部调查家庭的6.5%。 在家庭进行储蓄的主要原因中，位居首位的是“为子女教育做准备”，超过40%的家庭都将其作为储蓄原因。其次分别是“应付突发事件及医疗支出”“为养老储蓄做准备”“不愿承担投资风险”“为购房或装修做准备”。这说明，预防性动机是城乡家庭储蓄行为的主要动因。 从城乡家庭的投资渠道看，在参与各类金融产品投资的家庭中，股票的投资参与度相对最高，占到了全部调查家庭的7.35%。投资基金的家庭占全部家庭的4.52%。投资于收藏的家庭只占到全部家庭的3.53%。参与各类产品投资的家庭并不是盲目地进行投资理财，被调查者比较认同家人、朋友、同事的意见，对家人、朋友、同事的意见持肯定态度的占57.48%。另外，专业型理财师的作用凸显。 中国家庭财富调查显示，大多数人对60岁以后的收入水平有着较低的预期。33.28%的人预期60岁以后，收入将不足60岁以前的三成。60.07%的居民预期60岁以后收入将下降一半以上。为达到老年时期的理想生活标准，48.29%的人认为应该在50岁以前制定养老计划，33.84%的受访者认为应该在51－60岁
中国影视市场调查报告 篇一：中国影视市场调查研究 中国影视市场调查研究 随着世界一体化的进程的加速，电影，这件没有国籍的娱乐产品正以势不可挡的劲头涌入家家户户，渗透入各国的文化。其中首屈一指的成功案例当属美国洛杉矶的好莱坞，它的迅速发展俨然已经成为美国经济中必不可少的增长因素。而作为发展中国家的带头人，作为拥让任何国家都羡慕的文明史的中国，面对这么一件崭新却比不陌生的东西，该何去何从？从历史的角度来看，我国的电影发展的并不比其他的国家晚，而且早期的中国电影也是深得人们的喜爱，毕竟当时的生活条件限制，能够娱乐的事物少之又少，而电影就是许多人主要的娱乐项目。按理说中国的电影事业发展至今也应该比较成熟，可是现实却恰恰相反，中国电影的发展之路还有一段很长很长的路途。这其中的原因是多方面的，比如设备的限制，人才的外流，好莱坞的涌入，保守的生活观等等，可是追根究底还是人均收入在作怪，虽然看一场电影的消费水平不高，可是面对中国居民普遍的保守性思想，用宏观经济学知识来解释就是中国居民的边际消费倾向太低，似乎人们总是觉得自己的钱赚的还不够，而没有足够的钱就好像失去了生活的保障，所以就别提去花钱娱乐了。随着人均GDP的增长，中国电影的票房收入也在增长，这看上
去本是必然的联系从中我们却看出了一条显而易见却又常被人忽略的道理：一个国家如果无法为国民提供足够的“安全保障”，这个国家是很难在全方面发展起来的 一、行业市场结构分析 调查显示，观众对影片的喜好程度为灾难片、科幻片、战争片、言情片、侦探片、武侠片、恐怖片、歌舞片。然而随着社会生活影响以及时间推移。市场需求也默默地发生变化。在我国电影市场上，华人引以为荣的武侠片已经不再稳居榜首，退居科幻、灾难、战争电影。究其原因是18至28年龄段的青年人属于电影观众结构中的最大群落，其次成分居高群落为29至39年龄段的观众。如果是后者内心深处依然残留对武侠的钟情的话，那么前者就是在电子游戏、科幻故事熏陶下成长起来的电影消费群落，西方消费文化对这一消费群落影响颇深。我国电影的客户分类从文化角度细分为主流文化消费者、精英文化消费者和大众文化消费者这主要的三个群体。主流文化消费者群体是指具有主流文化特征的消费者组成的群体。具有官方性强、客观性强、集体性强、商品性较弱的基本特征。精英文化消费群体是由现代中国具有精英文化特征的消费者组成的群体。有官方性较强、客观性较弱、集体性弱、社会性弱 1、行业集中度 在电影制片业中虽然从影片的生产数量角度进行测量
中国电影行业分析报告 一、中国电影产业环境分析 2013年全国电影票房达亿元，同比增长%，中国电影票房进入200 亿量级的发展阶段；电影投融资空前活跃，电影产业进入黄金发展期，从制作到宣传发行再到影院终端，资本驱动的力量不断显现。 上市企业通过资本并购实现资源整合，日渐成为影视资本市场的趋势；而上市公司新片上映前夕，股价出现波动，也是2013 年电影相关资本市场的突出现象。股价与档期内上映影片的市场预期及实际表现形成直接关联，一方面凸显了电影作为特殊的产品，其风险性与市场敏感度更高，另一方面，也反映出相关影视上市公司仍需要积极与市场互动，促使股民对这些文化创意股票形成全面深入的了解，以改变“一片成败定股价”的尴尬境地。 随着中国电影创作和生产的专业化、职业化程度不断提升，产业内已经出现的一些积极的、结构性的变化，将会促使电影创作和消费格局发生相应变化，促成电影产业整体升级换代。 二、中国电影制片机构市场份额 2013 年，从总票房产出看，中影仍然占据头把交椅，地位从短期内无法撼动。中影2013 年度共有35 部影片上映，产出票房亿元，参与制作影片中有7 部过亿。光线凭借《致我们终将逝去的青春》、《厨戏痞》等“以小博大”的中小成本影片，表现突出，全年共上映影片8 部，共实现票房亿。华谊兄弟今年共有7 部影片上映，产出票房亿，风头不如往年强劲。《私人订制》饱受争议，未达到10 亿预期，《大明猩》、《忠烈杨家将》票房惨败。威秀亚洲、文化中国作为《西游·降魔篇》的制作方，单部影片获得亿元，进入制片机构TOP10。总体上看，2013 年市场份额TOP10 的制片机构名单与2012 年相比有较大的变化，尤其是民营企业市场份额的波动尤为明显，一定程度上说明，中国电影制片企业的发展还不成熟和稳定，与市场发展稳定的好莱坞六大制片公司相比，还存在相当大的差距。 三、中国电影投融资分析 随着电影产业的蓬勃发展，以及国家对文化产业扶植政策的密集出台，国内外资本开始以组建影视基金的形式，对我国电影、电视剧产业进行投资。从已成立影视基金的LP 群体组成看来，具有影视背景的专业制作公司以及大型文化产业集团是国内影视基金的主要出资人。在提供资金的同时，具有影视专业知识的LP 也可以为影视公司、项目提供更多指导，改善经营，规避项目风险。
家庭理财分析报告 姓名：李向阳 学号：I00914166 专业：09金融
家庭理财分析报告 1.客户财务状况分析： （1）编制客户资产负债表 客户资产负债表 （2）编制客户现金流量表 客户现金流量表 2012最新个税税率表 李先生的月工资应缴税额 2620.00 (元) 税后收入为15380.00（元）李太太的月工资应缴税额 2120.00（元) 税后收入为13880.00（元）李先生和李太太的工资月应缴税总额 2120+2620=4740 (元) 李先生和李太太的工资年应缴税总额 4740*12=56880（元）
2011年1-12月每月等额本金还款概况 月份期数还款本息（元）偿还利息（元）偿还本金（元）剩余本金（元）一月109 3875 1375 2500 327500 二月110 3864.58 1364.58 2500 325000 三月111 3854.17 1354.17 2500 322500 四月112 3843.75 1343.75 2500 320000 五月113 3833.33 1333.33 2500 317500 六月114 3822.92 1322.92 2500 315000 七月115 3812.5 1312.5 2500 312500 八月116 3802.08 1302.08 2500 310000 九月117 3791.67 1291.67 2500 307500 十月118 3781.25 1281.25 2500 305000 十一 119 3770.83 1270.83 2500 302500 月 十二 120 3760.42 1260.42 2500 300000 月 总计12期45812.5 15812.5 30000 注:2001年买的房子，我这里假设2002年一月一日开始按月进行等额本金还贷，每月的还款本金为2500，利息逐渐递减，房贷二十年还清，按月去还，也就是分240期，到2021年12月31日，房贷将全部还完，2011年1月—12月每月还款正好对应于109—120期还款，具体还款情况见上表。 （3）客户财务状况比率分析 财务比率分析 财务比率计算公式客户实际值参考值 结余比率结余/税后收入0.64 0.3 投资与净资产比率投资资产/净资产0.45 0.5左右清偿比率净资产/总资产0.84 0.65 负债比率负债总额/总资产0.16 0.5左右 即付比率流动资产/负债总额0.83 0.7 负债收入比率当年负债/当年税后收入0.13 0.35 流动性比率流动资产/月支出23.47 3 分析： ①结余比率=结余/税后收入。参考值：≥30%。结余比率≥30%表明您的控制支出和储蓄积累的能力是较强的，本案例中客户的结余比率高达0.64，说明客户有很强的储蓄和投资能力。 ②投资与净资产比率=投资资产/净资产。参考值：50%左右。既不要过高也不要过低，这样既能保持合适的增长率又不会有较大风险，本例中客户的投资与净资产比率为0.45，投资额度基本符合参考值。 ③清偿比率=净资产/总资产。参考值：60-70%。如果偏低说明债务过多，一旦出现债务到期收入下降，就会资不抵债；如果偏高，说明没有合理应用应债能力提高个人资产规模，需要进一步优
2009年中国农村互联网发展状况调查报告 （2010年4月） 中国互联网络信息中心 China Internet Network Information Center
目录 前言 (5) 内容摘要 (6) 报告术语界定 (8) 第一章农村互联网宏观情况 (9) 一、经济发展状况 (9) 二、电信发展状况 (9) 三、农村互联网发展概况 (10) 第二章农村网民构成特征 (14) 一、性别结构 (14) 二、年龄结构 (14) 三、学历结构 (15) 四、职业结构 (16) 五、收入结构 (17) 第三章农村网民的网络应用 (18) 一、农村网民的上网时间 (18) 二、农村网络应用概述 (19) 三、农村网民的信息获取情况 (20) 四、农村网民的娱乐应用情况 (21) 五、农村网民的网络互动情况 (23) 六、农村网民电子商务应用情况 (27) 第四章农村网吧发展状况 (29) 一、农村网民的上网地点 (29) 二、农村网吧上网现状 (29) 三、农村未成年人网吧上网情况 (30)
第五章农村手机上网的发展状况 (31) 一、农村网民的上网设备 (31) 二、农村手机上网现状 (32) 第六章农村互联网发展政策建议 (33) 一、加强基础设施建设，改善农村地区上网条件 (33) 二、加强信息内容建设，提高农村互联网的信息服务能力 (34) 三、加强农村互联网应用教育，提升农民使用互联网的技能 (35) 四、完善农村电子商务配套措施，推动农村经济发展 (36)
图目录 图 1 2009年城乡居民人均收入比较 (9) 图 2 城镇和农村网民规模对比 (11) 图 3 城镇和农村网民增长率对比 (11) 图 4城镇和农村互联网普及率对比 (13) 图 5城镇和农村网民性别结构对比 (14) 图 6城镇和农村网民年龄结构对比 (15) 图 7城镇和农村网民学历结构对比 (16) 图 8城镇和农村网民职业结构对比 (17) 图 9城镇和农村网民收入结构对比 (17) 图 10 2007-2008年城乡网民上网时长对比 (18) 图 11城镇和农村网民上网时间对比 (19) 图 12城镇和农村网民搜索引擎使用情况对比 (20) 图 13城镇和农村网民网络新闻使用情况对比 (21) 图 14城镇和农村网民网络游戏使用情况对比 (22) 图 15城镇和农村网民网络音乐使用情况对比 (23) 图 16城镇和农村网民网络视频使用情况对比 (23) 图 17城镇和农村网民即时通信使用情况对比 (24) 图 18城镇和农村网民电子邮件使用情况对比 (25) 图 19城镇和农村网民论坛/BBS使用情况对比 (26) 图 20城镇和农村网民网络博客使用情况对比 (26) 图 21城镇和农村网民网络购物使用情况对比 (27) 图 22城镇和农村网民网络银行使用情况对比 (28) 图 23城镇和农村网民网络支付使用情况对比 (28) 图 24城镇和农村网民上网场所对比 (29) 图 25 2009年农村网吧网民规模 (30) 图 26城镇与农村网民上网设备对比 (31)
关于大学生对中国电影看法的调查报告 姓名：徐进学号：201036060002 姓名：王巧玲学号：201036060009 姓名：郑玲玉学号：201036060018 姓名：余姗姗学号：201036060019 年级： 2010 专业：人力资源管理
关于大学生对中国电影看法的调查报告 前言:电影是现代产业中的支柱产业，在中国起步较早。从中国最早的无声电影《定军山》开始到现在，中国电影已经走过了100多年的历史。这期间从无声到有声，从黑白到彩色，在不断的进步着。但是在近代由于种种原因，和世界影视的差距不断拉大。近年来，国家大力倡导文化产业化，尤其是对电影产业化发展提供诸多政策支持。即至2011年，国产电影的数量已经占有了国内市场的半壁江山。与几年前中国电影市场中85%以上都是从外国引进的情形相比，已经有了很大进步。然而，中国在电影产业方面仍旧还遗留了许多问题有待改善，如：国产电影的质量参差不齐，不少电影花下大量金钱制作后却取不到预期效果，票房收入更是远远低于引进的国外电影，产量更是拉下了世界的后腿。而作为大学生，与高中相比课余时间多了很多，不少学生选择了观赏电影来娱乐和充实生活，所以作为电影的庞大观看群体。了解其对电影的看法，会对影界的评估起到至关重要的作用。 于是为了了解大学生对现在国产电影的看法，我们对174名在校大学生进行了一次问卷调查。 主体： 一、调查对象与方法 （一）调查对象：在校大学生 （二）调查方法：问卷抽样调查 二、调查内容的分析 （一）问卷调查主要涉及十个方面，具体如下 1.大学生对不同国家电影的喜爱程度
2.大学生对不同种类电影的看法和喜爱程度 3.大学生对中国电影前景的看法 4.大学生喜欢电影的原因 5.大学生对电影原始目的的看法 6.大学生对中国电影现状的评价 7.大学生对中国电影发展的优势的看法 8.与中国电影比较，国外电影(尤其是欧美电影)的优势在哪 现将本次调查的具体情况报告如下： 1.大学生对不同国家电影的喜爱程度 由调查数据可以明显看出，各大高校被调查的大学生中喜欢观看欧美电影的比例是最大的，为（64.94%）。如今，“美国大片”已经深入人心，自然也深入大学生的生活。然而这是无可厚非的。美国电影在场景制作，音响效果，特效上都领先于其他国家，许多在国际电影界有名气的导演有许多都在美国(如史蒂文?斯皮尔伯格)。但最重要的原因是美国影视作品融入了丰富的想象力,运用了高超的拍摄技术，且出产的电影往往带有浓厚的个人英雄主义，这些深受当代大学生的推崇和喜爱。美国电影多年来一直处于一个系统和完善的电影工业循环之中，已经开拓了较为稳固和良好的受众市场，她们在大学生中的受喜爱是不难理解的。同时英语在世界的流通也是一个重要的作用。许多大学生看大量的美剧来锻炼口语和听力。但从调查结果中我们也可以看到，除了美国电影外，还是有（28.74%）的大学生喜欢国产电影，这表明国产电影还是有着不小的影响力。如果能拍出更多高质量的国产电影，喜欢国产电影的人数比例想必还会增加。同时还可以看出其他国家电影的观赏人数比例（6.32%）则远远小于爱看美国电影及国产电影的人数比例。
家庭理财规划报告 书
家庭理财规划报告书 前言 ***先生/女士：您好！ 首先非常感谢您对我的信任，让我有机会为您提供全面的理财规 划服务。 这份理财规划报告书是用来帮助您确认需要和目标，对您家庭的理财事务进行更好地决策，从而使您达到财务自由、决策自主、生活自在。 在这份专为您量身定制的规划报告书中我所有的分析都是基于您当前的家庭情况、财务状况、生活环境、未来目标以及结合当前所处的经济形势对一些金融参数的假设，测算出的结果可能与您真实情况存在有一定的误差，因此您提供信息的完整性、真实性将有利于我们为您提供更精确的个人理财规划。 为了能够使您满意，我将尽力凭着投资专业知识与能力，以您的利益为先，秉承诚信原则提供服务，注重“稳健为先、合理规划”，但由于市场情况变幻莫测，同时，鉴于您家庭情况、金融参数的估计假设、社会经济形势等均会发生变化，因此建议您与我保持定期联系，以便及时为您调整理财规划报告。 您在此过程中，如果有任何疑问，欢迎您随时向我咨询。
请您相信，我一定会为您和您的家庭制定一个合理的理财规划，使您能悠然面对未来生活，让富足永远与您相伴。 *** ***年**月**日 目录 第一部分客户基本情况 1、家庭成员资料 2、近期家庭资产负债表 3、年度家庭收支表 第二部分家庭情况分析 1、财务比率分析 2、其它财务分析 3、理财目标 4、风险评估 第三部分理财规划的制定 1、家庭财务安全规划 2、女儿大学教育金规划 3、赡养双亲规划
4、购房规划 5、购车规划 6、创业基金 规划 7、投资规划 第四部分风险评估 第五部分理财规划方案实施及监控 1、理财规划方案实 施 2、理财规划方案监 控 第六部分归纳总结 第一部分家庭基本情况 家庭背景：王先生今年38岁，事业小有成就，公司中层技术干部，月收入 5000元年底奖金两万元。她爱人在某公司当会计，月收入1500元；女儿今年15 岁，是一名初三学生，学习成绩中等。王先生父母在农村，无收入，爱人父母是长沙市区退休工人。王先生家现有住房80平方米，无贷款，有存款10万元、股票基金15万元。王先生觉得女儿越来越大了，需要换一套大点的房子，再者考虑父母年老，想接来边照顾。今年公司计划在新区集资盖房，每平方米元，现有120平方米、140平方米、180
农村社会现状调研报告 农村社会现状调研报告 通过调研，同学们加深了对农民和农村的认识，他们在思考，农业是中国的根本问题，农民是中国最广大的群体，却还在承受着最大的辛苦和劳累，同学们也希望能再有机会与农民的充分交流，了解了农民的疾苦，切实地了解、反映“三农问题”，为问题的解决尽自己的微薄之力。 此次调研，对于村落和被调查人完全采取了随机取样调查，保证了数据采集的客观性和科学性。调研团虽然结束了在xx的调研活动，但为了保证调研的可比性和普遍性，调研团的成员又决定加印问卷返回各自的家乡，展开追加调研，为此次调研能真实地反映问题增加素材和数据。近年来，我国的“三农”问题受到了越来越多的人的关注。党的“xx大报告”用了很大的篇幅讨论了“三农”问题。“中央农村工作会议”更是将“三农”问题的解决提到了很高的位置，认为：“农村工作是全党工作重中之重，没有农村的现代化，就没有全国的现代化；没有农村小康社会的全面建设，就没有全国小康社会的全面建设。据不完全统计，目前我国65岁以上的农村留守老人有近XX 万，这是一个多么惊人的数字啊！子女闯天下，老人守“空巢”。生活孤独，缺乏照顾，却时刻挂念儿女，这就是农村留守老人的缩影啊。然而，在外务工的子女普遍地只把赡养义务理解为源源不断的物质供给，忽略了对父母精神上的嘘寒问暖。留下的是踽踽独行的老人每日不断地守望家门，盼星星盼月亮，盼着自己孩子早日回来。这让我想起之前我们走访的那些老人，每一个都是蹒跚而行，有的由于年老身体不适还要照看自己的孙子。儿女离开，孙子尚小，为了整个家，
不得不自给自足。一辈子就这么辛劳度过，没有享受过一天的福，这真是做儿女的悲哀！ 如今，留守老人问题还未引起广泛的重视。但无论如何，他们是为我们的成长付出辛劳的功臣。先在他们已是日薄西山，他们缺乏社会的关爱，承受骨肉两地分离的痛苦。在物质文明逐步走向发达的今天，留守老人的大量出现是社会发展尤其是农村经济社会转型时期的必然现象。我们应该理智看到留守老人是社会群体中的弱势者：他们年老力衰，他们动作迟缓，他们招人嫌弃，他们是经济上的低收入者，他们是生活上的低层次者。正是由于这些的特殊性，就决定了他们很难依靠自己安度晚年。因此，这需要社会的广泛关注，更需要家庭子女的理解与关心。总而言之，在外打工的农民工子女们，挣钱只是一个生存目的，老人则是自己的至上亲人。当有一天老人已不在人世，那时候想着尽孝早己为时已晚！所以，留守老人的问题一方面需要政府的关心与社会的关注，另一方面也需要子女常回家看看。只有这样，他们才会快乐地安度晚年。在中央政策的扶持下，很多农民的种粮积极性得以保护，农民基本能够解决温饱问题，但农民普遍抱怨种子、农药、化肥、管理等导致种植成本居高不下，中央惠农政策不到位等问题，同时靠天吃饭、种粮不赚钱等状况还是没有得到根本改变。在走访中，他们还注意到，一个村子的领导的水平就直接决定了整个村子的发展状况，”三农”问题的解决首先需要一批眼界开阔，踏实为民的村干部。见到了农村医疗资源的缺乏、农民生活的困苦、农民居住环境的差乱，但给我印象最深的是农民文化水平的低下. 首先，解决“三农”问题必须增加农民的收入，无论是理论研究还是中外的历史经验都表明，增加农民收入的根本途径就是将农村劳
2019年中国房地产行业投资前景分析 ——预计2019年开发投资增速为4-5% 一、调控政策基调不变，地方调整更灵活 1、货币政策松紧适度，保持流动性合理充裕 2018年初，中央多次强调防范金融风险，货币政策保持稳健中性。3月份的两会提出将防范金融风险作为今后三年三大攻坚战之一。同时在货币政策方面，提出货币政策稳健保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，控制信贷增量。4月份的中央政治局会议再次提出保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。随着国内外经济形势的变化，金融政策基调在年中开始有所调整。6月底的央行货币政策委员会二季度例会分提出稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，引导货币信贷及社会融资规模合理增长。在此次会议关于货币政策的措辞中，新增“松紧适度”，流动性由“合理稳定”转变为“合理充裕”。 2018年下半年，经济环境趋于复杂致使国内金融政策基调进一步做出调整。10月15日，央行下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。当月，《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》公布，自2019年1月1日起，子女教育、继续教育、大病医疗、赡养老人、住房租金、首套房贷款将按照不同标准享受个税应缴税额专项扣除。货币政策的调整为2018年以来资金面持续紧张的房地产行业带来边际改善的预期，同时租金和首套房贷的个税减免政策也为刚需市场带来了一定程度的刺激。 进入年底，金融政策方面在做好服务实体经济、为企业减税降负的同时，继续强调了对房地产业的规范，减持不搞“大水漫灌”式强刺激。央行在11月的《中国金融稳定报告（2018）》中，强调保持房地产金融政策的连续性和稳定性，防范房地产领域不当和过度融资，同时点名上海、浙江、广东、福建、重庆等5省市住户部门债务风险相对较高。12月的中央经济工作会议为之后的金融财税政策方向做出定调，提出宏观政策要强化逆周期调节，适时预调微调，实施更大规模的减税降费，稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。同时，本次会议在房地产方面也强调了坚持“房住不炒”、“因城施策”的基调不变。
中国电影市场分析报告 改革开放30多年，中国电影市场经历了从无到有、低速缓慢发展再到近10年爆炸式发展的过程。2014年全球票房达到375亿美元，美国占27%的市场份额，中国占13%，比2012年提升5%，排在第三位的日本比中国电影市场低8%，中国已成为毫无争议的全球第二大电影市场。而从增量来看，2014年全球电影票房增长16亿美元，中国贡献增量的75%，由此可见中国对全球电影票房增量市场起到了主引擎的作用，确实不容小觑，也难怪好莱坞“六大”电影公司均将目光瞄向中国，纷纷在中国内地设立办事处，谋求在中国长远发展，许多大片均在影片中加入“中国元素”，以期吸引更多的中国观众。 一、中国电影市场环境分析 （一）宏观环境分析 1.政治环境：早在2010年，国务院就出台了《关于促进电影产业繁荣发展的指导意见》，提出了一系列有利于电影产业大发展、大繁荣的扶持政策，5年来政府在扶持电影创作、鼓励民间资本进入、财税及融资政策、土地使用、院线建设、提升国产电影国际影响力方面实施了许多有力有效的政策和措施，为电影业高速发展提供了宏观政策保障。2014年又出台了《关于推动特色文化产业发展的指导意见》，指出要加快实施《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》，推动特色文化产业健康快速发展。电影行业作为重点、主流文化产业，首当其冲将受益匪浅。 2.经济环境：2014年以来，我国经济受“三期叠加”影响，经济下行压力大，特别是资金密集型行业如房地产、产能过剩行业如钢铁，均遭遇重大挫折，市场需求疲软，经营效益大幅下滑。2014年我国实现国内生产总值6 3.6亿元，GOP增速7.3%，创24年来新低；2015年前三季度GDP增速6.9%。然而，电影市场却未受整体经济下行影响，逆势上涨，屡创票房新高。据统计，2014年我国故事影片产量618部，同比减少20部；全国电影总票房296.39亿元，同比增长36.15%，其中国产片票房161.55亿元，占总票房的5 4.51%。2015年前三季度全国电影票房收入就达到330.09亿元，同比增长50.39%，其中国产影片票房收入197.55亿元，同比增长7 5.24%。国产影片市场份额占比59.85%，比去年同期提高了8.5个百分点。2015年“十﹒一”黄金周更是创纪录地达到了18.5亿元的总票房，相较于2014年国庆档的10.71亿元，增长率达70%。电影作为文化产业的支柱产业，科技含量高、附加值高、资源消耗少、环境污染小，投资回报高，在整体经济增速放缓的情况下，势必将吸引更多资本进入，继续推动整个产业持续做大做强，并辐射和带动旅游、动漫、游戏、广告、玩具等周边产业持续发展。同时随着中国经济长期的持续增长，城市化进程的加快以及人们收入的不断提高，中国电影市场还将在很
家庭理财规划报告书 客户: 魏先生 理财团队：建行理财中心 理财师: 苏桂宏 完成日期: 2008-3-22 魏先生：您好！ 首先非常感谢您对我们的信任，使我们有机会为您提供全面的理财规划服
务。 这份理财规划报告书是用来帮助您明确财务需求及目标，对您家庭的理财事务进行更好地决策，从而使您达到财务自由、决策自主、生活自在。 在这份专为您量身打制的规划报告书中我们作出的所有的分析都是基于您当前的家庭情况、财务状况、生活环境、未来目标以及结合当前所处的经济形势对一些金融参数的假设，测算出的结果可能与您真实情况存在有一定的误差，因此您提供信息的完整性、真实性将有利于我们为您提供更精确的个人理财规划。 为了能够使您满意，我们将尽力凭投资专业知识与能力，以您的利益为先，秉承诚信原则提供服务，注重“稳健为先、合理规划”，但由于市场情况变幻莫测，同时，鉴于您家庭状况、金融参数的估计假设、社会经济形势等均会发生变化，因此建议您与我们保持定期联系，以便及时为您调整理财规划报告。 您作为我们尊贵的客户，所有信息都由您自愿提供，建行理财中心将为您严格保密。您在此过程中，如果有任何疑问，欢迎您随时向您的专职客户经理或者建行理财中心咨询。 请您相信，我们一定会为您和您的家庭制定一个合理的理财规划，使您能悠然面对未来生活，让富足永远与您相伴。 建行理财中心 苏桂宏 2008年3月22日 目录
第一部分案例简介 第二部分家庭基本情况 1、家庭成员资料 2、近期家庭资产负债表 3、年度家庭收支表 第三部分家庭财务分析 1、财务比率分析 2、其他财务分析 第四部分理财综合需求分析 1、理财目标 2、风险评估 第五部分理财假设 第六部分理财目标资金供需分析及目标调整 第七部分理财规划建议 1、家庭财务安全规划 2、女儿大学教育金规划 3、赡养双亲规划 4、购房规划 5、购车规划 6、创业基金规划 7、投资规划 第八部分敏感度分析 第九部分风险揭示 第十部分理财规划方案实施及修正 1、理财规划方案实施 2、理财规划方案修正 第一部分：案例简介
报告编号：YT-FS-1887-76 中国农村基础教育现状调查报告(完整版) After Completing The T ask According To The Original Plan, A Report Will Be Formed T o Reflect The Basic Situation Encountered, Reveal The Existing Problems And Put Forward Future Ideas. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
中国农村基础教育现状调查报告(完 整版) 备注：该报告书文本主要按照原定计划完成任务后形成报告，并反映遇到的基本情况、实际取得的成功和过程中取得的经验教训、揭露存在的问题以及提出今后设想。文档可根据实际情况进行修改和使用。 一、教育行政化 1．机构行政化 中国农村现阶段教育主管机构行政管理人员与学校行政管理人员之和与教师之比是1：1，就是说一个教师在上课，后面就有一个领导在监视着。人多，机构就多，部门就多。不管理是不作为，换句话说，管理管理，不管就没人“理”。管理了，事务就多，文件就多，会议就多。很多学校安排了专门参加会议、领取各种文件通知的专职驻城办事人员。有人统计了一下，教师一半时间在课堂，一半时间要应付各种会议、检查、达标、验收。两个一半，这样算起来，农村基础教育的人力资源的投入用到孩子身上的只能说是一
半的一半。 教育是什么？教书、育人，教师的事。领导是什么？不教书，不育人，育教师。所以教师要想生存只有两种方式：一是要教好书，指哪干哪；二是要有个领导做保护人，潜规则吧，不然，就得被“育”。教好书不难，多学习，多交流。不被“育”就难了，那么多的领导在监视你。所以巨大的压力之下教师大多也分为两类：一是“老黄牛”，别“思想”；二是“奴隶化”，想方设法变成“主子”。这样算来，教师队伍中全身心投入教育事业的也不是很多。 2．管理行政化 如此庞大的，“钢架”的，而且“后劲十足”的教育管理机构，还能融下多少“自主”、“创新”的时间和空间呢？教育管理部门就自己去考察，研究，再发文，培训教师。通过多种途径向教师发号施令。按章办事，按文办事，办不好就得被“育”。 3．教学行政化 教学行政化表现为：一是为“分”教；二是为了