XXXX项目
后评估报告
XX公司有限公司后评估工作小组
【XX楼盘】项目后评估报告
前言：
XX公司楼盘项目是北京公司运作的第一个XX类型物业项目，
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的项目，尤是其XX类型物业项目提供一定的借鉴。
北京XX公司楼盘项目后评估过程中，北京公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。
目录
核心内容提要 (2)
【项目概况及评估综述】 (4)
【项目投资管理评估】 (5)
【项目规划设计工作评估】 (8)
【项目营销工作评估】 (16)
【项目进度、工程管理评估】 (19)
【项目成本管理评估】 (23)
核心内容提要
【投资管理评估】
XX公司楼盘项目开发经营整体较为成功，取得了较为理想的综合效益：其一，由于宏观市场及区域市场的变化，该项目租金收益大幅提高；其二，通过规划的调整，用15,898平方米XX类型物业臵换12,641平方米的低品质住宅，既保证了住宅项目的整体品质，又提高了项目整体收益水平；第三，通过持有物业出租方式经营，为公司提供了稳定且可观的现金流。
该项目值得关注的借鉴意义在于：其一，该项目地处北京二环内金融街地区，项目本身及区域市场的发展历程均从侧面反映了核心城市的核心地段的发展潜力及投资价值；其二，在规划条件不利的条件下，通过缜密的市场研判，根据市场的潜在需求对项目规划定位和产品类型进行调整，将有利于优化项目的盈利能力。
【财务管理评估】
该项目出租情况比较理想，年度租金收入较可研预期增加较大；考虑资金占用成本，实际项目发展成本较可研预期有所增加，主要是根据总部的项目发展整体部署，延长项目建设期导致利息费用增加，因此，把控好项目发展周期，是我们应该总结的经验。
项目预计8年时间可收回投资成本，且按照2007年8月中介机构评估情况，实现增值较为理想，因此，可以说，该项目实现了比较好的投资回报。
【规划设计工作评估】
该项目是北京公司第一个XX类型物业项目，本项目规划设计充分挖掘项目的客观及主观优势，概念设计与市场定位相吻合，并在规划设计工作过程中对定位进行修正，同时进行产品的创新设计，产品策划理念在规划设计、办公空间设计、立面设计、装修设计、景观设计等方面都得以很好的贯彻和体现。
本项目规划设计工作紧密结合市场定位和地域特点，在XX类型物业产品的概念策划、规划布局、办公空间研究、机电结构、装修设计、成本控制等方面取得了一定的成绩，得到了市场的认可，并为北京市场XX类型物业产品的规划设计工作积累了宝贵经验。
【营销工作评估】
在对金融街XX类型物业市场充分调研的基础上，对项目进行了准确定位，在租售阶段，确定项目只租不售，通过对目标客户的分析和梳理，最终确定将物业整单租赁给中国工商银行，且租赁期间仍冠名“XX公司楼盘”，以较高价格成功实现了项目租售。
【发展进度、工程管理评估】
项目实际施工时间从2006年2月开始，至2006年12月底完成竣工备案，实现了“当年开工，当年竣工”，作为北京公司开发的第一个XX类型物业项目，在工程进度的控制方面是比较成功的。
工程管理中，能够充分认识到工程外墙施工对于XX类型物业项目工程进度及质量的重要性，积极采取措施，调整管理和控制方法，为“当年竣工”的实现提供了可靠保证。
【成本管理评估】
XX公司楼盘项目是北京公司运作的第一个XX类型物业项目，项目定位为高档5A级XX类型物业。虽然没有现成经验，但是北京公司通过努力，全过程控制成本，取得显著成效。通过采用设备顾问公司等方式，通过设计优化和周全的合约策划以及过程管理，较好实现成本控制。实际全成本数比可研数以及集团批复的控制指标数都有较
大减少。
【项目概况及评估综述】
1、项目概况：
【XX公司楼盘】项目位于西城区太平桥大街东侧，距西单商业街500米；南距西长安街200米；西侧与北京金融街隔街相望，距内城主干道西二环600米；东侧与西城区政府毗邻，北侧与联系金融街与西单大街的通道辟才胡同相邻。
项目地理位臵优越，交通便利，主要配套有丽兹·卡尔顿、金融街四季商城、WESTIN 酒店、国际会议中心等，且周边政府机关云集，便于办理相关事务，节约企业办公成本。项目紧邻金融街，是以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务区，能够为企业带来良好的办公环境。但是项目周边餐饮、购物等配套不是很完善，不能很好的满足项目周边人群的需求。
2、项目经济技术指标
项目最终建设用地面积 4,753平方米，代征城市道路面积已经包含在XX凯旋住宅项目中，XX类型物业项目无代征公共用地，总建筑面积为24,668.06平方米，容积率3.38，实际可租面积为16,929.02平方米。建筑结构形式为框架剪力墙结构。
项目建筑高度26.69米，总建筑面积24,668.06平方米，其中地上约16,084.37平方米，地下约8,583.69平方米；地上7层，地下3层；地上车位11个，地下车位144个。
3、项目开发周期
项目自完成土地签约，项目实际开发周期约3年。
4、项目综合评估
项目的经济技术指标较可研有所变化，总建筑面积有所增加，可租面积以及车位增加较多。同时通过对建安成本的控制，项目在建安成本减少的情况下，出租收入提高，从而使得项目利润达到最大化。
项目的发展进度严格按照“当年开工，当年竣工”的发展目标执行，建安工作周期被大大压缩，由此对项目的进度控制、质量控制和成本控制带来了一系列的综合影响，但项目在保证质量的前提下按期竣工备案，同时通过优化建筑做法，一方面加快了工程进度，另一方面也较好的控制了成本，甚至有所减少。项目的发展进度加快，又促进了项目的租售，加快资金的回笼。
项目推向市场的时机把握较好，一方面项目在外立面完成以及室内达到展示标准后推出，另一方面项目在推广时避开了其它一些高档XX类型物业的推广期。较好的时机把握提升了项目形象的同时也获得了较高的租金收入。同时通过对客户、面积以及类型的分类，权衡整体租金收益情况下，较好的掌握了项目销售节奏。可以说市场对项目的接纳以及租金收入的大幅提升也在一定程度上反映了项目前期市场定位的准确性。
项目的发展成本较可研报告预测数减少较多、收入以及净利润较可研报告预测数均有较大增加，税后利润率也比可研预测数有较大提高，实现了项目利润的最大化。
项目最终实现了投资预期，每年可带来较为稳定的收入，同时也提升了公司抵抗风险的能力。
项目进一步丰富和完善了北京公司的产品类型，并为北京公司运作XX类型物业类型的项目积累了经验与教训。
?XX类型物业出租项目应对不同需求面积的客户进行面积分类、类型分类，并
且进行各种拆分组合，并且梳理客户的档次，将主力大单客户以及高租金小
单客户进行区分，权衡项目整体租金收益情况进行单独谈判。
?XX类型物业出租项目不可把XX类型物业转为“固定资产”、也不进行折旧计
提，此项安排可使XX类型物业项目避免因视同销售而一次性缴纳的企业所得
税，从而增加利润收入。
?XX类型物业项目不同以往所做的住宅项目，需做大量的调研工作，应多请专
业顾问公司进行设计、策划和合约招标咨询工作，各相关部门从成本控制的
大局出发，充分沟通论证，这样既能保证项目品质，又可减少不必要的成本
支出。
?项目发展应制定合理开发建设周期；项目开发建设周期直接影响整个项目的
实施方案，而项目的实施方案又影响着项目的成本。压缩施工周期必然会造
成成本的增加以及对质量控制方面难度加大，因此应尽量避免。
?招标前应加强对总包的考察，便于后期项目各项管理工作的顺利进行。同时
应当时刻做好反索赔工作，减少后期项目结算的难度以及对成本的良好控制。
?设计方面要加强专业的把控能力，尤其对项目的发展以及定位要具备更高的
前瞻性，从而减少非常规设计引起的后期图纸的较大变动以及成本的增加。
?XX类型物业项目要注意机电设计，全面把握和提升楼宇的内在品质和竞争力。【项目投资管理评估】
1、项目发展周期内北京房地产市场发展回顾
2003～2007年，为项目主要发展期，在此期间内，北京市房地产市场经历了宏观调控引发的调整及观望阶段，但总体上呈现稳定发展，市场需求增长，价格上升。
由于中国入世、2008年奥运会、世界经济稳定增长等因素的推动，北京市在2000年前后集中规划了CBD、金融街、中关村西区等城市主力商务区，因此北京从2004年开始进入历史上最大规模的中高档XX类型物业需求和供应高峰期。
北京XX类型物业市场，从80年代开始在经历了由辉煌到萧条的完整周期之后，正步入前所未见的供需两旺阶段。2005年由于受到国家宏观调控的影响，XX类型物业开发投资额增幅减缓。
项目所在地金融街甲级XX类型物业项目2003年以后才逐渐回暖。2005年以后高档甲级XX类型物业成为金融街XX类型物业市场的主流，占总量的68%；乙级XX类型物业也占到了18%。
2006年上半年，北京XX类型物业市场总体发展较为平稳，5月份出台的各项政策没有影响到相对稳定的XX类型物业市场。
2、投资管理评估的方式
由于最初项目的可研报告是按照纯住宅进行编制的，后来变更成为住宅和XX类型物业，有关XX类型物业的高度和技术经济指标也经过了多轮报建和沟通，才变更成为现状指标。2005年重新编制了XX类型物业项目的可研报告，总体上，鉴于项目所在的特殊的地理位臵，将纯住宅变更为住宅加上XX类型物业的综合项目是可行的。
3、土地合同执行情况评估
1994年，北京市新地房地产开发有限公司取得二龙路项目的政府立项手续。北京市新地房地产开发有限公司是北京市外国企业服务集团的全资子公司，国有独资企业。
二龙路项目分两期开发：一期占地10,310平方米，其中代征市政用地2,860平方
米，1996年已建成XX类型物业（新龙楼盘），建筑面积为38,543平方米；二期规划建设用地26,480平方米，其中代征市政用地7,600平方米，该公司由于资金缺乏，我司收购了本项目的二期，并成功开发了XX凯旋住宅项目，而XX公司楼盘XX 类型物业项目规划建设用地面积4,753平方米，市政用地已经在XX凯旋住宅项目中代征完毕。
4、可研阶段规划调整评估
规划指标调整的原因
规划方面的原因
?在本项目合作开发之初，合作方提供的审定设计方案通知书（2000－规审字
－0176）要求：“该区域限高为24米，限制层数9层。”如果按照上面的规划
条件进行设计，住宅层高只有2.6米；在不设臵XX类型物业的条件下，原方
案为5.5～9层的板式小高层和多层，并且有较大比例（约1/5以上）的东西
向户型。以上两点都不能满足建设高档社区的要求。
市场方面的原因
?根据1993年国务院批复的《北京城市总体规划》，提出在西二环阜成门至复
兴门一带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构
总部，北京金融街应运而生。金融街规划范围为南起长安街的复兴门内大街，
北至阜成门内大街,西至二环路，东至太平桥大街，南北长约1,700米，东西
宽约600米，规划区总占地面积103公顷，总建筑面积约318万平方米，其
中地上建筑面积238万平米，地下建筑面积80万平米，规划建筑用地达40
余块。
?金融街汇聚了中国几乎所有的银行、证券、保险等金融机构的中国总部或北
京总部；项目东侧是西单地区，是北京传统的商业中心，随着西西工程的实
施，商业中心的地位将更加显著。从大环境来看，该区域更适合商务办公，
XX类型物业的售价高于当时的住宅售价。住宅主要服务于在该处进行商务办
公的地缘性客户（住宅项目的实际购买客群证明了这个判断，在《XX凯旋住
宅项目后评估》中已有论述）。综合上述分析，该区域有XX类型物业开发的
便利市场条件。
?从当时的99控规分析，金融街的XX类型物业，普遍都是大体量、大规模的
XX类型物业。信远楼盘（控高80米），平安楼盘（控高60米），投资广场（控
高80米），中信实业楼盘（控高80米），通太楼盘（控高80米）等等，基本
上都是大体量的项目。我司曾经进行过突破控高的努力，也曾经向70米的控
高进行过冲击，结果由于种种限制条件，没有能够实现。但是，正是由于该
区域的上述特点，小规模的XX类型物业反而具有稀缺性和一定的灵活性（可
卖、可租、可整租也可零租），成为了该项目的有利因素。
基于以上原因，2001年1月8日由兴业公司（当时的集团公司）和北京公司主要领导和骨干成员参与的“XX豪庭”工作会议上决定在项目的西北角设臵XX类型物业一座。
规划调整的实践
?原审定方案（2000－规审字－0176，合作方于2000年3月9日取得）总建筑
面积为80,157平方米，其中住宅建筑面积76,661平方米，配套公建建筑面
积3,496平方米。
?后期对住宅部分进行了调整，调整后住宅部分总建筑面积为101,702平方米，
其中地上64,020平方米，地下37,682平方米，其中配套公建面积1,800平
方米。增加了XX类型物业的面积，XX类型物业面积为24,529.63平方米。
?后期调整和前期审定方案对比，居住面积减少12,641平方米，但是减少了东
西向户型，提高了项目的品质。同时总建筑面积增加了46,074.63平方米。
?2003年12月26日取得的XX类型物业的审定方案控高为26.69米，地上建
筑规模为15,898.07平方米，用15,898平方米的XX类型物业去替换12,641
平方米的品质不高的住宅，从各方面分析都是比较值得的，并且从最终的效
果分析（见后文）中也得到了验证。
?在调整过程中面临的最大的问题是该区域控高的限制，公司相关部门、人员
对于突破控高进行较长时间的尝试，最终控高为26.69米。
规划调整的结果
?项目最终调整后的指标比较见下表所示：
项目原审定方案和现方案的对比表
少，减少12,641平方米，XX类型物业面积增加15,898平方米，住宅层高为
2.8米，品质和业态较原方案更趋合理。
5、规划指标变动评估
各经济技术指标变化表：
规划指标方面的原因而对项目盈利及成本情况产生不利影响。
项目建设用地面积4,753平方米，和可研面积相同，实际可租面积16,929平方米，比可研报告增加1,030.95平方米。主要增加在地下面积的分摊以及车库的面积。
项目总建筑面积为24,668.06平方米，比可研24,529.63平方米仅增加了0.56％，可见项目总建筑面积和可研吻合较好。
6、土地成本变动评估
土地成本较可研变动较小，差别主要是因为分摊算法不同引起的，未发生因其它方面所引起的增减。
7、经验总结
对项目发展前景和未来市场的准确判断
?项目位于西城区太平桥大街东侧，距西单商业街800米；南距西长安街500
米；西侧与北京金融街隔街相望，距内城主干道西二环700米；东侧与西城
区政府毗邻，地理位臵优越，交通便利。随着中国加入世贸组织时所承诺的
国内市场开放时间的逐步落实，外资企业进入北京市场开展业务的需求正保
持稳定增长的势头，2008年的奥运商机也会在短期内带动大量的XX类型物
业需求。尤其是其处在金融街商圈，政府对这一区域的扶持力度逐渐加大，
金融街作为中国金融管理中心，在吸引外资金融机构方面具有较大优势。随
着金融街区配套设施的不断完善，必将进一步提升地产楼盘XX类型物业项目
的吸引力。
?因此，在今后的土地储备中，应适当增加北京市场XX类型物业项目的储备，
尤其应当着眼于发展速度较快、政策扶持力度较大、核心区域并具有较大的
投资前景的商业项目的土地储备。
丰富产品类型，获得稳定回报
?该项目是北京公司首个XX类型物业项目，通过地产楼盘XX类型物业的实践，
使我司在XX类型物业项目的经营和开发上积累了一定的经验，同时XX类型
物业项目开发周期不长，出租后每年可带来稳定的收入，租金收入利润率较
高，而且其受政策影响不是很大，可较大的提高房地产公司抵抗风险的能力。【项目规划设计工作评估】
1、项目完成情况介绍
项目实景照片
时间节点：
2001年4月：为配合项目住宅的开发对XX类型物业地块进行相关设计准备工
作；邀请兴业建筑师（国际）有限公司、美国海波建筑设计事务所、王董国际
有限公司等三家境外设计公司对该项目建筑做了设计投标。
2001年8月，确定兴业国际建筑师公司与中国建筑技术研究院人居所设计单位
2002年4月人居所根据兴业国际初步设计方案出扩初图纸
2003年5月正式单独开始对XX公司楼盘XX类型物业进行设计工作。
2003年8月中联环建文建筑设计有限公司根据人居所初步设计图纸和说明进行
施工图设计。
2003年11月15日，完成第一版施工图设计；
2003年12月，规划设计定稿；
2003年12月26日，取得规划审定设计方案通知书；
2004年1月15日～2月9日，中联环完成立面5个方案设计及效果图。
2004年2月，根据集团意见重新委托香港兴业进行立面设计；
2004年3月18日，取得建设工程规划许可证（立面为老立面）。
2004年4月20日，立面方案得到集团确认；
2004年6月17日，完成第二版施工图；
2006年2月，开工；
2006年7月，第二次规划报建（由于立面调整及由于销售改自用的原因部分平
面调整）；
2006年12月，竣工验收；
2007年10月，具备使用条件；
2007年11月，正式出租使用。
2、项目的建筑标准
结构体系：基础选型选用筏板基础形式；主体结构为框架结构。
外立面材料：采用芬兰进口石材蓝钻。玻璃幕墙为10+12A+10节能低辐射LOW-E玻璃，隔热断桥铝合金型材，3厚氟碳喷涂铝装饰板，西侧、东侧采用固定铝板遮阳系统。勾缝剂采用美国GE耐候硅酮密封胶。
型材价格为24元/KG，氟碳喷涂费用为95元/平米，外立面石材价格为795元/平米。幕墙单方（外立面面积）造价1,821元/平米。
中空玻璃光热性能资料表
?大堂：墙面地面采用夜里雪石材，光面、机刨、水洗三种面层处理方式。柱
子及接待台采用一级意大利雪花白石材。顶棚为2厚白色铝合金吊顶。
?电梯厅：地上各层电梯厅吊顶标高以下墙面为背漆玻璃；走廊墙面为夜里雪
石材及乳胶漆；地下电梯厅墙面为高档玻化砖。地上电梯厅地面为夜里雪石
材，地下电梯厅地面为高档玻化砖。各层电梯厅及走廊顶棚为石膏板吊顶。
?卫生间：墙面地面为洞石，顶棚为石膏板吊顶。洁具为台湾卡斯卡特品牌，
全部为非触摸式感应出水。
出租区域：走廊及办公区地面为水泥地面，预留5CM的地面做法，可实施网络地板。
办公区墙面顶棚都为砼平整处理交楼。
地下车库：
?地下三层车库地面采用环氧砂浆做法，总厚度为1.0mm。
?地下三层车库坡道采用环氧砂浆做法，总厚度为3.0mm。
?地下三层墙群漆采用耐擦洗涂料，品牌为立邦和多乐士品牌。
机电配臵标准：
?电梯标准：采用四部高标准进口高速电梯，型号为日本OTIS无齿轮E411产
品，载重量1600公斤，速度 2.0米/秒。轿箱净高2700mm，开门尺寸
1200mmX2400mm。
?供配电系统：地下一层设变配电室（高压自管），上级电源来自凯旋住宅小区
配电室，总安装容量为1,936kW，计算总负荷为1,452kW，高压开关柜为ABB
Safe plus环网柜，变压器为GE SCB10环氧浇筑干式变压器，低压开关柜为
ABB G柜。
?动力照明系统：地上每层设臵一台照明总配电柜（设计容量为120KW，可根
据需要扩容，配有计量装臵）和一台应急照明配电箱。电力电缆沿设臵在强
电竖井内的电缆桥架敷设至各层配电柜和各设备用电点。地下车库和机房照
明为电子镇流器荧光灯，各层卫生间、地下车库、首层大堂由ABB I-BUS智
能照明系统控制。
?防雷接地系统：本建筑的防雷等级为三类，屋面避雷针、避雷带等防雷接闪
装臵，接地系统采用综合接地，利用结构钢筋作为自然接地体，接地电阻小
于0.5Ω。设有电涌保护系统，确保用电设备不受过电压及电磁干扰的侵害。
?通信网络系统：由市政引来通信电缆和数据光缆（运营商为中国电信集团北
京公司）至本楼弱电竖井，一、五、七层设臵交换设备机柜，满足办公用语
音和数据通信的需要。系统布线遵循国际标准EIA/TIA568A，光纤数据主干，
超5类水平电缆，星形网络拓扑结构，真正使用户独享100M网络带宽，提供
高速接入Internet服务(HSIA)。
?建筑设备自动化系统：通风空调系统、变配电系统、智能照明系统均由BAS
系统进行监视或控制，设备自动化系统和各系统集成产品为Honeywell Trend
品牌。
?闭路电视监控系统：监控中心设在地下一层弱电中控室，电梯轿箱、电梯前
室、主要出入口、地下停车场等位臵设有监视摄像机，图象传输至监视中心
硬盘录像机，通过矩阵主机显示在电视墙上，部分摄像机可进行云台控制。
监视系统产品为三星品牌。
?有线电视系统：地下一层弱电竖井设有电视信号放大器，地上每层弱电竖井
设有线电视分配器。
?火灾自动报警系统：本建筑为二类防火建筑，消防中控室设在首层。
?停车场管理系统：地下车库设停车场管理系统，内部车辆采用IC卡方式进出，
外部车辆采用临时发票机方式。
?门禁系统：地下设备机房和物业管理用房设门禁系统。
?安防报警系统：首层设红外幕帘报警探测器、二至七层楼梯间设红外双鉴探
测器，每层配备紧急报警按钮。
?电子巡更系统：巡更为无线操作系统，人员配备与保安报警系统相连接的手
提巡更器进行巡更，确保楼盘安全。
给水系统：
?自来水系统：低区自来水由XX类型物业西测市政自来水管线直接引入。高区
自来水由市政自来水管道引入B1层无负压供水泵房（品牌：上海凯泉）经变
频加压后送入高区。设备参数：型号：Y2A90L-2; 功率：2.2KW标准层末端
用水设备：卫生间洁具（每层男卫生间小便斗4个、蹲便3个、坐便1个，
女卫生间蹲便3个、坐便1个）、洗手盆（男卫生间2个，女卫生间4个）上
述洁具品牌为CASCADE，均为感应式冲水;清洁间拖布池龙头1个，立式盆1
个首层残疾人卫生间坐便1个，立式盆1个;B1、B3各有男女卫生间一个，
共计蹲便4个，立式盆2个。
生活热水系统：
?高、低区生活热水供回水管道均从一期预留管线接入，24小时供水。冷、热
水干管均采用衬塑钢管。
排水系统：
?F1-F7层排水系统从B1层直接引出户外接市政排水管网。B1-B3排水进入B3
集水坑由污水泵排出至市政管网。重力排水立管管材采用螺旋硬聚氯乙烯管，
水平干管采用硬聚氯乙烯管。压力排水管采用热镀锌钢管。
雨水系统：
?雨水系统采用内外排水系统，屋面雨水汇集后排至室外。雨水管采用热镀锌
钢管。
制冷系统：
?B3冷冻机房：冷冻机两台（品牌：约克），冷冻水循环泵三台、冷却水循环
泵两台（品牌：格兰富）
?冷冻机组：型号：YSDBCAS35CHE; 功率：214KW,制冷量：319冷吨（USTR）
?冷却水循环泵：型号：MMG180L-4-48-E2; 功率：22KW
?冷冻水循环泵：型号：MMG180L-4-48-E2; 功率：22KW
?空调补水泵：功率：1.1KW
?新风机组五台（品牌：约克）： B2两台，F2一台，F8两台。
设备参数：
B2新风机组型号：YSM-S15H-6RX-B 功率：5.5KW,风量：15000M3/H YSM-S20H-6RX-B 功率：7.5KW,风量：20000M3/H F2空调机组型号：YSM25-50*70-HVCC-R 功率：11KW,风量：32000M3/H
F8新风机组型号：YSM-S30H-6RX-B 功率：15KW, 风量：30000M3/H YSM-S30H-6RX-B 功率：15KW,风量：30000M3/H
?冷却塔两台：（品牌：马利）
设备参数：型号：SC-G-100-SC-G-G-250 , 功率：7.5KW 供暖系统：
?采暖热水供回水管从一期预留管线接入，其换热器，循环泵均位于一期热力
站。
?末端系统：公共区域、办公区域采用风机盘管（品牌：约克）系统供热、制
冷。
?型号：YGFC-04-CC-3H-XXL(R)-F; 功率：71W; 风量：680M3/H
YGFC-03-CC-3H-XXL(R)-F; 功率：58W; 风量：520M3/H 新风系统：
?从B1 /F8新风管道引入新风经新风机组处理后通过复合风管（品牌：德州亚
太）引入各层办公区域，办公区域人员新风标准高达50 M3/H/人。
?首层大堂部分采用全空气系统由F2空调机组提供冷热源，并通过旋流风口均
匀分布至大堂各处。
通风系统：
?车库通风：B1/B2/B3车库每层配臵送、排风机各一台（品牌：亚太），送排
风机兼作火灾时消防排烟补风机。设备参数：型号：FT35-11 功率：4KW 风
量：35277M3/H
?所有卫生间设集中排风系统，排风机位于屋顶，同时B1、B3层卫生间内设排
气扇。所有机电用房设机械送排风系统。
3、项目设计过程管理回顾与实施完成情况
?该项目设计过程比较曲折，主要在于设计前期的非常规设计程序及后期项目
自身定位调整较大造成的。
?在前期方案反复过程中，对以下几个主要技术进行了论证：结构体系论证、
层高论证、空调论证、电梯论证、柱网与车位关系的论证、使用率的论证等
等。这些论证为项目的实施及定位做好了全面的技术基础。从原有的对外销
售到自有物业持有经营的方式转变，项目的整体定位有较大提升，这对后续
的整单出租也起到了较大的硬件支撑。
规划设计：
?通过规划设计分析，对交通情况进行了梳理，最大限度的规避了建筑用地狭
小的问题，有效的组织了相关的车行、人行入口、停车与道路的关系，减少
了住宅相互之间的视线干扰。
平面设计及功能：
?严谨、庄重、大气的入口空间：首层大堂为两层8.25米通高的共享空间，约
600平米，结合弧形的石材片墙与弧形的玻璃幕，创造出通透气派的空间。
?高品质的卫生间的设计：每层设臵男女卫生间及独立茶水间，卫生间的功能
设计洁厕分离，空间明确。
?高标准的电梯配臵：4部高档次的进口奥的斯电梯。
?经济的空调系统：办公区采用四管制分区控制；针对重要的大堂空间则采用
更为舒适的全空气系统，达到品质的提升。
?可塑性强的标准层办公空间： 8.4米柱网、3.65米的层高的框架结构，，管
线的预留、空调的二次设计使内部空间的多样成为可能。
?经济合理的核心筒：由4部电梯；两个楼梯间；强、弱电间；男女卫生间、
垃圾、保洁间组成，除卫生间和电梯以外，在满足设备要求的前提下尽量的
缩小面积。
核心筒位于建筑中心，避免占用采光面；将主要的设备房间或管井设臵在一侧，另一边的走廊就完全可以利用为办公空间。我项目最终使用率达到
73.5％，如果充分的利用走廊空间（整层租赁），使用率可以提高6％左右。
金融街周边项目调研情况如下：
立面设计：
?现代古典风格：以现代古典风格去作立面处理，以表现其先进和高雅并重的
身份及个性，同时与凯旋住宅及周围环境达到整体的一致性。
?金融街的建筑氛围：本设计的立面材质为石材配和金属铝板，色调为冷静的
银青色，与金融街XX类型物业群的整体氛围协调一致。
?到位的细部处理：冷却塔的百叶遮挡、东立面窗线条较密以缓和与住宅对面
的影响、柱子以人的视点出发细部金属与石材的搭配处理都体现设计师对建
筑细节的重视，使得该建筑面积高度虽有限，但仍可以“精致”成为金融街
的亮点。
?通过该项目的立面幕墙的运作，对复杂幕墙体系有针对性地探讨，为XX广场
等大型项目积累经验，在立面幕墙系统中，运用了框架幕墙、点式幕墙、单
向拉锁幕墙、石材幕墙、金属幕墙等，同时在夜景照明灯光设计中也作了多
种的探索，积累的大量的经验。
装修设计：
?装修的设计主题：“庄重、大气、生态、亲和”。
?公共交通尺度的探讨，从电梯洞口高度宽度、侯梯距离、大堂空间、走廊宽
度，转门的尺寸等都经过细致的推敲，寻求合理适当的尺度，力求小中见大，
从小中见档次，成功的在装修细节上体现了建筑的品质。
?本项目选择了整体基调灰色的国产夜里雪石材，彰显庄重与大气。同时达到
我司项目与其他项目差异性的目的。
景观设计：
?XX类型物业的环境将面对城市的街区，景观设计严格遵循了XX类型物业建
筑的景观特点，严谨、简约。减少植物的类别，注重植物品种，少花卉，多
长绿。
?景观语汇与建筑语汇在设计上得以呼应，从材料的选择、颜色的平衡、尺度
的规矩、线条的碰撞上都有机的将建筑与景观充分的结合。
?特色的景观广场设计，广场较大角度的倾斜是该项目广场区别于周边其它项
目的特点，倾斜的广场给周边道路行人以视觉的冲击，提高了建筑基底高度，
使建筑更显挺拔。
4、项目实施过程设计管理工作总结
本项目的绝对设计周期约1年的时间，可以说是比较正常，并有一定时间进行调整，但在设计上为非常规程序进行的。前期设计过程中，为保证项目当时的进度要求，在没有规划建设工程许可证的条件下，拟定了假设成立的设计条件，进行了施工图设计，三个月的设计周期完成了施工图设计。在期间由于规划高度调整及后期立面设计调整，进行了各专业的施工图改动。最终施工图纸与招标图纸有一定程度的差异，导致了造价提升。这部分调整是为保证项目于新的时期在各方面保持较新的理念及较高的档次，最终目的及效果是有益的。
关于图纸质量及设计变更：在项目实施过程中，由于设计疏漏造成的变更增量费用占设计变更总造价增量的12%，约8万元。图纸相对比较完善，无较大疏漏项。其中主要部分为设备专业的变更，故在前期设计过程中需要加强专业的把控能力，全面有效的控制图纸中的错漏问题。
5、各阶段与相关部门协调配合
在前期设计阶段，与相关业务部门进行充分的沟通，充分的理解项目的市场定位及投资分析的基础上，进行了多轮的规划方案论证及平面分析，做好平面自身功能设计的同时也达到了对住宅的最小影响以及对项目面积、品质的最大化。
在方案报审阶段，与前期部能够及时的沟通，密切关注报规的结果及政策的变化，有效的控制了施工图设计单位的调整工作量。
在施工图设计阶段，与营销进行配合，对平面设计进行了深度优化，同时在设计院的技术措施、成本控制等方面也进行把控。针对基础形式、结构形式、装修标准、技术措施、设备站点等进行了专题研讨，设计、营销、前期配合，及时有效的确定设计方案。同时需配合相关专业设计院对该项目的市政、电信、燃气等设计进行配合。
在施工阶段配合项目落实深化设计节点。设计部与项目部沟通配合紧密，尤其表现在现场专业工程师与设计部及设计院的配合上，及时有效的解决现场的设计问题。
在租售过程中，设计、项目、前期与营销的密切配合，多次专题分析及研讨论证，为最终项目的整单出租做好了技术支撑。
6、本项目设计管理方面突出经验与教训
施工图调整需要更多的提前控制
?由于项目的定位变化，对早期施工图设计有了较大的反复过程，这需要多个
部门间相互配合，及早进行论证，对项目的发展及定位要具备更高的前瞻性。
精致的细部处理及标新的立面设计
?在本项目的立面设计上经过了多方案的对比，最终确定以精致取胜，利用建
筑的细部及精致工艺等细节体现了建筑的精品。在近人尺度上的处理需要由
细节取胜，但在建筑高部可以简化建筑节点的细部，节约一定的成本，简化
施工工艺及程序，缩短施工周期，利于建筑节点的处理。
XX类型物业品质的第一量化指标—使用率
?在平面设计过程中，针对建筑的整体使用率做过细致的论证，对楼梯间、管
井及设备用房等都得到了充分计算。在各层走廊的设计中考虑消防验收的要
求，做了简易的分隔，办公区可以进行任意分割，也保留了后续整单出租的
可行性，最终租售情况也证实，多种方式的可行分析是必要的，同时走廊及
隔断的简易做法也达到了最终成本的控制目的，销售过程中走廊的可拆性方
案可得到更大的使用率，这也是项目的亮点之一。
重要的机电顾问
?在设计阶段，针对XX类型物业的经验不足问题，我司聘请了国际专业的XX
类型物业设备顾问公司，针对该项目，提出了全面的优化方案，并经过论证
分析，在施工前得以实施，确保了项目内在的品质需求。（例首层大堂采用全
空气系统空调。弱电系统增设IBM系统，新风设计标准的提高，增设智能照
明系统等）
商用电梯的主要标准
?由于项目定位的提升，经过论证修改为进口的高端电梯，轿箱的内部装修也
在上海等地的高档XX类型物业进行了考察后，确定了国内最大的专业电梯装
修公司进行施工，最终效果符合该项目的档次定位。
必要的幕墙顾问
?过于追求幕墙招标图纸的细度，会导致图纸完成时间拖滞，对后续工作有一
定的延误。针对这种问题，需注意在幕墙深化过程中，首先需要各招标单位，
依照建筑图纸分别进行，来规避由于某个单位技术局限造成设计上的偏差。
然后在其中选出一家技术能力较强的单位，根据各家的图纸为基础进行完善，
最终形成为一套图纸。以此进行招标。招标图纸不可能作到施工图深度。故
针对图纸中幕墙系统、材料及材料面层作法、玻璃类型、幕墙分隔等对造价
有较大影响的设计需及时明确，减少后续变更增量。最佳解决办法是单独委
托幕墙设计单位（不参与投标）进行招标图及施工图设计，会更有效的保证
设计周期。
充分的把握幕墙的细节及过程控制
?关于特殊构件：为保证项目在细节上有独特性，在幕墙的节点构件上选择了
特殊的造型设计，进行单独构件加工，这需要充分考虑到国内幕墙公司的加
工能力及特殊制作的周期问题。
?关于土建误差：在幕墙施工过程中出现了部分幕墙的精度加工与土建结构误
差之间冲突问题，在设计过程中应充分考虑现场的实施性。
泛光照明关键的效果控制
?泛光设计的主要设计控制在于试灯阶段。故在方案基本确定之后，需尽早确
定泛光施工单位，于设计深化阶段尝试多种灯光效果；泛光施工的验收需要
以前期效果图作为验收依据，以避免设计前期效果图纸的刻意夸张造成最终
无法实现。
燃气预留与功能延续
?在施工过程中，于七层核心筒实施了燃气管线，为该项目预留了多功能用途
的需求，可以考虑食堂或饭店的可行性。为后期谈判创造了有利条件。
景观设计：
?建筑与外部空间共享与共生
项目景观面积总共占地不到3000平米，距市政道路不足20米，受市政条件的制约和影响非常之大，在景观设计中，完全突破了用地红线的束缚，
通过景观设计的延续，合理有效的利用了用地周边的空间，将广场突破道路
红线，通过材料的延伸，扩大楼宇领地感。
?标识与景观的高度统一
标识设计与设臵位臵都经过精心考虑，在颜色及材料的选择上与建筑主体材料及氟碳喷涂颜色一致，达到了与建筑本身的自然协调统一。
?景观设计管理长效性
此次XX类型物业景观设计是和住宅景观设计一起与EDSA景观设计公司签订的合同，住宅部分的施工已经在两年前完成。XX类型物业景观的设计工
作受多方面条件的影响一直没有启动。设计院原来的主设人员多已换岗。新
接手的设计师因为对项目文化缺乏相当的理解，不能完全发挥其雄厚的境外
设计院的优势，故此留下一点遗憾。
装修设计：
?石材选择是一个综合问题
在本项目大面积石材选择了产地山东的夜里雪石材，为后续施工周期及成本控制都起到了关键作用。在材料的选择上充分的把握了项目进度、实施
性、设计效果、成本等多方面因素。
?创造高品质的第三空间（卫生空间）
经过多个高端项目的考察，发现部分运用“量身订制”的工艺与做法，这是体现装修档次的最有效、最快捷的方法之一；在本项目的卫生间隔断及
一些细部处理上运用了特殊的做法。
?材料的选择是品质的基础。
在大堂的吊顶材料厚度的选择上和在电梯厅墙面锔漆玻璃色彩定样上，实施效果与预期目标存在差异，在过程中通过实践及考察，进行相应的改进，
最终完成效果才得以保证。
7、限额设计执行情况
由于该项目是北京公司第一个XX类型物业项目。针对项目设计前期阶段，所有的论证工作都为前期设计成本控制做好了技术分析。取消人防设计、与住宅项目公用部分设备用房，优化地下室钢筋等各种措施，同时在不断的定位调整过程中，动态的完成限额设计，结果控制良好，不超过成本指标。
结构优化设计：
?在项目开工前根据现行新的结构规范要求，经过专家的论证及设计院的反复
校核，对于结构施工图做了重大调整，节省几十万的建安成本。
细部节点处理的优化；
?幕墙实施过程中，对与部分节点进行了简化，如取消屋顶栏板的扶手处理，
屋面灯箱造型细部的简化等。
8、售后使用情况
建筑的立面设计阶段，没有充分的考虑外墙清洗的难度，立面的建筑做法比较复杂，部分遮阳板采用固定挑板或隔栅方式，给内层玻璃清洗带来较大困难。屋顶预留了简易的擦窗设备，尚未考虑大型擦窗设备，由于该项目顶层为退台，外部外墙面还有部分挑板或大型雨棚，对于凹在里侧的外窗很难触及到。现阶段采用蜘蛛人的方式进行清洗，基本能够达到清洗目的，但对于部分外支铝板还有一定的破坏，不利于外幕墙系统的防水。
本项目整栋XX类型物业出租给中国工商银行总部，正在装修期间，尚未提出设计相关的问题。
该项目XX类型物业的配臵、机电设备的选择、电梯的选型、幕墙的控制、装修的工艺等方面，为后续XX类型物业的设计及实施控制积累了成熟经验，减少新项目设计工程的修改量。
【项目营销工作评估】
1、项目各类型物业销售情况
2007年11月23日，XX公司楼盘XX类型物业项目与中国工商银行股份有限公司（下简称工总行）最终签订了为期三年的整体XX类型物业租赁合同。
项目实现出租率100％，完成全部地上可租赁面积以及全部车位的租赁工作。
2、与市场定位时房地产市场情况对比分析
从目前该区域已入伙、在售及潜在XX类型物业项目物业级别来看，高档甲级XX类型物业为该区域XX类型物业市场主流。此类甲级XX类型物业项目，一部分为1997-1999年正式入伙。此后，该区域短期内甲级XX类型物业项目供应表现低迷，直至2003年以后甲级XX类型物业项目逐渐回暖。
随后由于边缘效应，部分满足金融业配套服务的中小型企业也激发了对乙级、丙级乃至商住项目市场的需求，形成了甲级XX类型物业物业占主流，其他级别XX类型物业物业为辅的市场现状。
2005年以后高档甲级XX类型物业仍然是金融街XX类型物业市场的主流，占总量的68%；乙级XX类型物业也占到了18%，说明对这一类物业也存在一定的需求量；而低档丙级XX类型物业和商住楼的比例较小，主要满足位于金融街外围的配套服务型的小企业的需要。
3、项目销售时机
根据2007年项目销售计划，项目预计租赁时间为2007年4月，根据整体项目进展，为了更好的提升租赁价格，我们待整体外立面完成并室内达到展示标准后，再选择正式对外开放。完整的项目形象对外展示，增强了客户的信心，避免了由于形象工程未完，导致大客户观望并压低租金价格的情况出现。
项目选择在2007年5月份进行正式推广。回避了年初英蓝国际中心、凯晨广场等高档甲级XX类型物业的推广期，并且抢先于项目北侧北丰B1楼等同质化XX类型物业的推广期，适时的抓住了市场相对的空档期，以准现房的优势吸引了较多的客户。加快了XX类型物业的租赁时间。
租赁计划时间和实际时间比较表
们针对目标客户，提升了租赁的门槛，将低档次、低租金的中小客户进行了适当筛选。由于项目的体量相对较小，避免了中低档客户入住对整体楼栋形象影响的问题出现。
4、原定位与实际设计建设成果的对比分析
本项目在实际设计建设过程中，结合项目市场定位，主要是从提高项目内涵、功能档次和迎合区域目标客户需求特征两个方面入手，对项目产品原设计方案进行细化、修改，使得一方面项目更加具有高档独立办公总部的特征，另一方面又能够兼顾目标市场高端客户的办公、使用需求，为项目获得成功销售和良好口碑，奠定了基础。
原定位风格为具有现代感的法式风格为主，后调整为现代古典风格：秉承古典概念与风格，同时保持了与凯旋住宅及周围环境达到整体的一致，以现代古典风格去作立面处理，以表现其先进和高雅并重的身份及个性。并且基于金融街XX类型物业群拥有相似的标高与色调，立面材质后期采用石材配和金属铝板，色调为冷静的银青色，表现了内敛的现代古典风韵，强调并突出了独立总部、高档XX类型物业的特色。
秉承XX凯旋住宅小区的现代法式环境设计理念。同时，为了凸显建筑的挺拔，故将景观设计成全部无障碍的高程，地面铺装也选用同立面石材相称的深色石材。体现了项目稳重、大气的景观特色，同时，在视觉上，更利用高差的出现，将视觉中心更好的集中于楼体本身，增强了XX类型物业本体的视觉效果。
在大堂公共部分的装修方面，引入了BDM专业高档XX类型物业的装修设计单位，通过剖光石材与灰色石材的搭配，凸显了项目国际化装修标准档次，天花采用白色烤漆金属铝板的处理，更加提升了大堂位臵的视觉高度，配合大面积的玻璃幕墙，使得室内外的共享空间效果更加近人、适度。整体公共部分装修整体感较强，色彩搭配沉稳大气。又不失时尚，简洁轻快。
5、预期租金与实际租金的对比分析
在本项目的租赁过程中，根据具体的区域市场变化和项目发展的具体情况，在保证租赁速度的情况下，对项目进行超过计划租金的调整，以获得更高利润项目的租金收益。由于租赁项目与销售项目存在一定差异，针对不同档次的租赁客户，其价格需求也不尽相同。针对不同类型、不同档次的客户再分别进行单独谈判，针对不同客户适当的调整价格区间，进行试探，最终以较高的租金价格完成XX类型物业的出租工作。
本项目的实际租赁价格远高于市场平均租金价格，单平米单日价格比市场均价高出
1.5元。上浮均价比例为18.75％，与金融街区域内的顶级XX类型物业租金价格相
符。
从目前市场租金价格也可以看出，原定租金价格与市场价格相符，租金的初始定位也是吻合市场情况需求的。
6、物业管理和管理费价格确定检讨
租赁期间，我司对本项目不提供物业管理服务，由中国工商银行所属物业管理公司提供。
7、项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析
项目销售期、速度和实际情况对比表
计的销售计划，较好的掌握项目销售节奏，完成最终的销售任务（其中完成位臵一栏所述层数为与多家客户谈判并最终明确意向较深客户的拟定层数）。
8、实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析
实际成交客户与原定目标客户对比表
这也反映了项目前期营销定位的正确性。
9、项目的销售策略
本项目的租赁策略与普通类住宅项目销售有较大不同，在实际操作过程中的情况具体如下：
对企业客户信息资料的采集
充分有效的调研、分析金融街区域内企业的基本情况，对入住企业进行使用面积情况摸底，将提升对该区域客户的了解度，便于后期的租赁组织。
注重潜在客户线索的管理与跟踪
项目操盘经理以及主管需对项目租赁顾问进行定期督导以及跟进工作，对每一个意向客户每一阶段的意向进行跟踪，及时了解客户对项目在不同阶段的想法。
强调客户决策人的公关管理
在现场不仅需要关注客户的基本资料，并且需要迅速、有效的进行决策判断。
快速的分清客户在租赁行为中的不同角色关系，针对决策性的关键人物进行有效的推介和公关。
实现快速移动租赁
对不同客户，除去在现场进行接待外，仍然需要进行上门推荐，对于有意向的大客户、优质资源，需要采用上门租赁、公关服务以及各种活动方面的营销手段来更好的创造机会。
强调销售团队与各个部门之间的有效协调
在租赁过程中，强调营销团队与其他部门的有效沟通，并不断了解更深层次的XX类型物业相关知识是推动租赁工作不可或缺的部分。
排查式、地毯式的推进将是最直接接触终端的方式之一
对于租赁XX类型物业的客户资源，通过多途径的获知相关信息资源，大范围地毯式的排查也是最直接的获取客户方式之一。但是，在对客户的沟通中，方式、方法同样非常重要，既不能影响项目档次，也需让客户知道项目基本情况所在，并进行快速有效的判断。
10、提出可借鉴的经验
前期需要对市场进行长期不断的跟踪，彻底摸清区域现状的租金价格情况、市场的未来放量，现存量等有效市场数据，并明确目标客户。
结合项目的进展，初期在项目雏形具备的情况下进行相应形象宣传推广，告知外界信息，提升项目对外的知名度。
通过发布会等形式有效的挖掘中介资源进行联动租赁，并且对目标客户进行直接推荐工作的展开。
对不同需求面积的客户进行面积分类、类型分类，并且进行各种拆分组合，梳理客户的档次，将主力大单客户以及高租金小单客户进行区分，权衡项目整体租金收益情况。
在对外租金均报价的情况下，对于不同客户进行单独多次谈判，在了解到客户的意向程度以后，从免租期、租期、年递增、车位、昭示牌等等多方面进行谈判，根据租赁公司的品牌需求规模等各方面进行最终平衡。
11、项目的整体市场定位营销工作
从最后的实际成交情况以及客户积累情况来看，前期的市场定位是具有指导意义的。通过前期有效的市场定位，我们明确了租赁客户群所在；摸清了周边楼盘的租赁价格；寻找出了项目的差异化特质所在；清楚了各阶段应进行的工作。最后，经过长期有效的营销工作，取得了最后的成绩。
【项目进度、工程管理评估】
1、项目发展进度概况
项目自2001年6月30日签订土地转让协议，至2003年1月，项目完成拆迁。2006年2月项目正式开工，2006年12月25日项目竣工备案，实现了当年开工，当年竣工备案，结算利润的控制目标。并于2007年11月和中国工商银行股份有限公司签订为期三年的租赁合同，项目正式入伙。
2、项目发展进度执行情况
项目前期阶段计划与实际对比见项目发展进度计划与实际完成对比表：
项目发展进度计划与实际完成对比表（初期）
房地产开发项目风险评估报告
武汉某房地产开发项目 风险评估报告 武汉某房地产开发有限公司 6月 目录
1 项目概况 1.1 项目简介 1.2 项目现状及周边情况 1.3 项目主要内容 1.4 总投资构成 1.5 项目的实施方案 1.5.1 项目运作模式 1.5.2 内部管理方式 1.5.3 进度计划 2 项目风险分析 2.1 项目的政策风险 2.2 金融风险 2.3 项目控制风险 2.4 项目的经营风险 2.5 其它不可抗力风险 3 安庆市新城东苑项目投资风险防范措施 3．1 对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测3.2采用多样化（或组合化）投资 3.3以财务方式控制风险 3.4 科学规划、合理定位，提高品味，促进销售 3.6加强管理，缩短工期 3.5 经过签约尽量固定那些对利润敏感的变量
4 结论 1、项目概况 1.1项目简介 项目的位置和规模 1.2项目现状及周边情况 项目用地情况。由于项目所处是长江中下游平原地带，因此地势比较平坦，但地势较低，海拔高程在10-13M（黄海高程）左右，土方工程以填方为主。 当前，在这一区域开发的楼盘主要分布情况 当前项目范围内有5、9、12、15、20路公交车路过，水、电、市政、环卫、煤气、电信等基础生活配套设施基本齐备，而且随着项目的建设日趋完善。 1.3 项目主要内容 项目总投资由建设投资和融资成本与利息两部分组成。预计总投资01亿元,规划用地面积02万平方米，规划建筑总面积为03万平方米。根据项目初步规划等有关资料，本次项目建设内容如下（具体建筑面积以施工图为准）：分项列出。 1.4总投资构成 （1）土地出让金及契税； （2）工程建设费用：包括建筑、安装工程费用及小区配套费；（3）其它费用：主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审查费、工程质量监督费、工程监理费、文明施工增加费等；
房地产评估报告 估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方：于同江 估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：0911030049
目录 第一部分致委托方函 (3) 第二部分估价师声明 (4) 第三部分估价假设和限制条件 (5) 一、假设和限制条件 (5) 二、需要特殊说明的事项 (6) 第四部分房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、评估对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 七、估价原则 (11) 九、估价方法 (11) 十、评估结果 (11) 十一、估价人员 (12) 十二、估价作业日期 (12) 十三、估价报告应用有效期 (12) 第五部分估价技术报告 (13) 一、估价对象资料 (13) 二、类比对象资料 (13) 三、因素修正 (15) 四、个别因素修正 (16) 五、修正后价格 (16) 六、估价结果确定 (17) 第六部分附件 (18)
第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。 法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日
房地产资产评估报告范例 房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。以下是小编整理的关于房地产资产评估报告范例。欢迎大家参考! 一、委估项目 ***公司所属房产抵押贷款估价项目 二、委托方 名称：***公司 地址：*** 三、估价方 名称：***房地产评估咨询有限公司 地址：*** 证书号：*** 资质等级：*** 法定代表人：*** 四、估价对象概况 估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，
建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。 五、估价目的 为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。 六、估价时点 201*年8月15日 七、价值定义 采用公开市场价值标准 八、估价原则 本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则： 1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。 2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。 3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。 九、估价依据 1. 委托方提供的资料 (1)委托书; (2)委托方企业营业执照复印件; (3)房屋所有权证复印件。 2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。 3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。 4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。 十、估价方法 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 十一、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的.测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。
食堂主体结构分部工程质量评估报告 1、工程概述 本工程地理位置位于毕节市纳雍县化作乡。工程名称为纳雍县化作乡育种育苗基地工程食堂。工程地上1层，建筑总高度为5.2m。本工程抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为6度，建筑耐火等级二级，设计使用年限50年。本工程为钢筋混凝层建筑，砖混结构。 本工程基础为条形基础，持力层为强风化泥岩，承载力特征值fa=500KPao 混凝土强度等级：基础垫层为C15,从基础至一层梁板柱均为C30 楼地面做法：水泥砂浆地面，详见图纸及相关图集。 外墙做法：标准混凝土砌块，涂料外墙。 外门窗做法：采用双层中空玻璃塑钢窗，玻璃为（5+6A+5）中空玻璃 2、参建单位 建设单位：纳雍县农牧局 设计单位：纳雍县规划建筑设计室 勘察单位：贵州凯达岩土工程有限公司 监理单位：重庆建新建设工程监理咨询有限公司 施工单位：纳雍县市政工程建设有限责任公司 1、国家有关法律、法规和规章，地方性法规、规章； 2、建筑工程委托监理合同，建筑工程施工合同； 3、设计图纸、图纸答疑记录和工程变更单； 4、强制性标准规范、工程验评标准、工程施工规范、监理规范； 5、本工程有关招标文件、投标文件、中标通知书及其它补充说明；
6、主体分部工程验收评定等级的依据： (1)、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB5030—2013; (2)、《砌体工程施工质量验收规范》GB5020—2011； (3)、《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB5020—2015； ⑷、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2011 (5)、建筑施工企业操作工艺标准； (6)、混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图11G101-1。 三、施工企业工艺标准执行情况、质量管理体系的运行情况、施工合同履约情况： 1、施工企业工艺标准执行情况： 在施工过程中，施工企业能够按照该施工企业工艺标准《混凝土结构施工工艺标准》及《砌体施工工艺标准》执行施工，能够满足该施工企业工艺标准的要求。 2、质量管理体系的运行情况： 质量管理、技术管理、质量保证的组织机构运行正常，质量管理、技术管理制度得到执行，专职管理人员和特种作业人员均拥有资格证、上岗证。质量管理体系运行正常。 3、施工合同履约情况： 施工企业、建设单位均按照施工合同的约定履约。 四、工程分包内容、承建单位及质量管理情况 无。 五、法律、法规、工程建设强制性条文执行情况 施工企业严格执行了国家及地方相关法律、法规、工程建设强制性条文。
武汉市润土房地产评估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 房地产评估报告 委托方：宫志博 润土房估字[2012]第33号 项目名称：武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室转让价值评估 估价机构：武汉市润土房地产评估公司 作业日期：2012年7月2日至2012年8月28日
目录 一．致委托方函 (3) 二．估价师声明 (4) 三．估价的假设和限制条件 (6) 四．估价结果报告 (8) 五．估价技术报告 (12)
致委托方函 宫志博： 本公司接受你的委托，我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月27日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：969370元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整（人民币）：，单价：9693.7/M2。 上海市天天房地产评估公司 法定代表人：杨鹏飞 2012年7月4日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
嘉园办公楼主体工程监理评估报告 一、工程建设基本概况 （一）工程概况： 1、工程名称：嘉元煤矿办公楼 2、建设地点：神木县中鸡镇 3、设计使用年限：50年 4、结构类型：框架结构 5、建筑面积：8120.52m2 6、建筑高度：19.8m 7、本工程为新建建筑，本工建筑结构类型为框架结构，独立基础，建筑结构等级为叁级，结构设计使用年限50年，建筑耐火等级为地上建筑贰级，地下室一级，抗震设防烈度为6度。砌体：主体外墙适用烧结普通砖填充，内墙填充采用混凝土空心砌块，M7.5混合砂浆砌筑。 （二）工程做法： 基础垫层为C10素混凝土；基础为筏板基础混凝土标号：主体顶板、梁均为C25，主体柱为C30. 墙体：采用MU10粘土实心砖，M7.5水泥砂浆砌筑； 二、工程主体单位概况 1、建设单位：陕西省神木县嘉园煤业有限责任公司 2、勘察单位：榆林市荣岩地质勘探有限公司
3、设计单位：陕西华雁工程设计咨询有限责任公司 3、监理单位：辽宁诚信建设监理有限责任公司 5、施工单位：榆林神府建设工程有限公司 三、设计依据 1、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005） 2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006） 3、《宿舍建筑设计规范》（JGJ36-2005） 4、《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006） 5、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（2009） 6、全国民用建筑设计技术措施《规划、建筑》（2009） 7、建筑设计单位提供的相关资料和要求； 8、由建筑单位提供的设计方案； 9、其他现行的国家和地方有关建筑设计规范、规程和规定。 四、施工依据 1、建设单位与施工单位签订的施工合同； 2、设计单位的设计图纸、施工说明及工程设计变更单； 3、经建设单位和监理单位审批的施工组织设计及主体工程施工方案； 4、国家、行业现行法律法规及建筑施工验收规范、质量评定标准； 4、国家现行颁布的强制性标准 五、施工单位概况 本工程于2011年4月26日正式施工，项目质量目标确定为结构示范工程。项目部建立了质量管理体系，进行了质量策划，编制了施工组
房地产评估报告 估价项目名称：武汉书城路金地格林梦茵区5区c-501室房地产委托方： 估价方：***房地产评估有限责任公司 估价人员： *** 估价作业日期：二○一四年十二月三日至二○一二年一月四日 估价报告编号： 致委托方函 (2) 估价师声明 (3) 估价假设和限制条件 (4) 一、假设和限制条件 (4) 二、需要特殊说明的事项....................................................................... 错误!未定义书签。房地产估价结果报告....................................................................................... 错误!未定义书签。 一、委托方............................................................................................... 错误!未定义书签。 二、估价方............................................................................................... 错误!未定义书签。 三、评估对象........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、估价目的 (7) 五、估价时点 (7) 六、价值定义........................................................................................... 错误!未定义书签。 七、估价依据 (7) 七、估价原则 (7) 九、估价方法 (8) 十、评估结果 (8) 十一、估价人员 (9) 十二、估价作业日期 (9) 十三、估价报告应用有效期................................................................... 错误!未定义书签。估价技术报告................................................................................................... 错误!未定义书签。 一、估价对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 二、类比对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 三、因素修正........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、个别因素修正................................................................................... 错误!未定义书签。 五、修正后价格....................................................................................... 错误!未定义书签。 六、估价结果确定................................................................................... 错误!未定义书签。
房地产评估报告 项目名称：武汉市武昌区中北路 世纪彩城丽苑2单元704住房委托方：XXXX 估价方：湖北工业大学 估价人员:王彬 估价作业日期：2012年10月20日至10月31日估价报告编号：鄂房估字[01]第XX号 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告 六、附件
致委托方函 XXX： 受您的委托，我于2012年10月20日至10月31日，对位于武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑2单元704住房，建筑面积为106m2，《房屋所有权证》证号为鄂证字第XX号的房屋资产进行市场价格评估。 根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经过本人实地收集资料、分析计算，并与估价时点武汉市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点重2012年10月25日的价格为1250024元，单价为11792.68元/m2 王彬 2012年10月25日
估价师声明 我郑重声明： 一、我在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 签字 王彬 2012年10月25日
估价的假设和限制条件 一、本项估价的假设条件 1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为民用，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。 2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。 3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。 二、本项估价的限制条件 1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。 2.本报告仅供委托方确定拍卖底价提供参考依据用，不对其他用途负责。 3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。 4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。 5.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。 6.本估价报告未考虑房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种税。
×××工程（或项目） 主体结构质量评估报告 监理方针： 科学管理、诚信服务 公正守法、持续改进 管理模式： 科学化、制度化、标准化、信息化 年月日 签署页 XXX工程主体结构质量评估报告 监理文件名称 文件编制XXX项目监理部 总监理工程师 年月日 编制日期
目录 1．工程概况 (1) 2．工程各参建单位 (2) 3．工程质量评估依据 (2) 4．施工合同及监理合同履约情况 (2) 5．质量验收情况 (5) 6．施工质量问题及事故处理情况 (6) 7．工程资料审查情况 (6) 8．工程质量评估结论 (6) 1．工程概况 1、1项目名称：XXX工程 1、2工程地点: XXX市XXX路 1、3建设规模：建筑面积XXX平方米 1、4工程特点： 1、4、1本工程建筑抗震设防类别为乙类，所在地区得抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度0、1g（第一组）；场地类别Ⅱ；建筑结构得阻尼比取0、05。地震作用按7度抗震设防要求，抗震措施按8度抗震设防要求设计。 1、4、2本工程基础根据“XXX公司”年提供得《XXX岩土工程勘测报告》进行
设计，梁板式筏板基础。 1、4、3砼强度等级：基础垫层为C15、梁板式筏板基础砼强度为C30；基础顶到顶层剪力墙、柱、梁板均为C25；构造柱、联系梁及其它未注明得构件均为C25。 1、4、4钢筋保护层得厚度：地下：底板底面：50mm，底板顶面：40mm，墙、板内外侧：25mm，梁、柱内外侧：30mm；地上：墙、板：15mm，柱：30mm，梁：25mm。 1、4、5砖砌填充墙：主体结构填充墙采用烧结煤矸石空心砖。M5混合砂浆砌筑。 1、5工程总工期：正式开工日期XX年XX月XXX日，竣工日期XXX年XX月XX 日，合同总工期日历天数270天，主体结构于XX年XXX月XXX日完成全部施工任务。 2．工程各参建单位 2、1建设单位：XXX公司 2、2承包单位：XXX公司 2、3设计单位：XXX设计研究院 2、4勘探单位：XXX工程勘察研究院 2、5监理单位：安徽凯奇建设项目管理有限公司 3．工程质量评估依据 3、1设计图纸，设计变更通知单，图纸会审记录。 3、2施工合同、监理合同。 3、3建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2013。 3、4《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002 3、5《砼结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002（2011版） 3、6《建设工程监理规范》GB50319/T-2013 3、7《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2011 3、8 国家颁布得有关政策、法令 3、9建筑材料质量管理现行规程及有关技术标准 3、10安徽省、合肥市有关工程施工得规定文件 4．施工合同及监理合同履约情况 4、1依据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013），执行情况良好，其质量管理体系运行正常，施工合同履行情况良好。 4、2监理合同履约情况
房地产评估报告 估价项目名称：上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房屋转让价值评估 估价委托人：陈晨 估价机构：上海市金地房地产评估公司 估价人员：陈欧（注册号：888888）、张诚（注册号：666666） 估价作业日期：2012年5月2日至2012年5月10日 估价报告编号：金地房估字[2012]第88号
目录 一．致委托方函…………………………………………………二．估价师声明…………………………………………………三．估价的假设和限制条件……………………………………四．估价结果报告………………………………………………五．估价技术报告………………………………………………六．附件…………………………………………………………
致委托方函 陈晨： 本公司接受你的委托，我们对位于上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月5日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：1089569元，大写（人民币）：壹佰零捌萬玖仟伍佰陆拾玖元整，单价：8381.3元/M2。 上海市金地房地产评估公司 法定代表人：陈欧 2012年5月10日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师陈欧、张诚已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
XXXX公司拟对外投资涉及的XXXX公司房地产产 项目 资产评估报告书 湖宇评报字[2008]第A001号 湖北省xx资产评估有限公司 报告提交日期：二〇〇八年七月二十一日
目录 第一部分资产评估报告书声明 (2) 第二部分资产评估报告书摘要 (3) 第三部分资产评估报告书正文 (5) 一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者.................................... .. (5) 二、评估目的 (6) 三、评估对象和范围 (6) 四、价值类型 (7) 五、评估基准日 (7) 六、评估原则 (7) 七、评估假设和限制条件 (7) 八、评估依据........................................................................................ .. (8) 九、评估程序实施过程和情况 (10) 十、评估方法 (11) 十一、评估结论 (13) 十二、评估结论有关说明 (13) 十三、特别事项说明 (14) 十四、评估报告的使用限制 (15) 十五、评估报告提出日期 (16) 第四部分资产评估报告书附件 (17)
第一部分资产评估报告书声明 1、注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任。 2、我们遵循资产评估有关法律、法规、准则、规范和行业指导意见等进行分析、估算、判断和推论，形成意见和结论，撰写本评估报告。 3、本评估报告中陈述的事项是我们根据在执业过程中掌握的事实，基于在评估过程中收集的资料进行描述，是客观、真实的。提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方和相关当事方的责任。 4、本评估报告中的分析、意见和结论是我们基于公平原则下的专业分析、意见和结论，没有以预先设定的价值作为评估结论，但受到报告中已载明的评估假设和限制条件的限制。 5、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估报告中已披露可能存在利用其他机构报告的情形。 6、本评估报告和所披露的评估结论是相关经济行为实现的参考依据，但仅限于报告中载明的评估报告使用者于评估报告所载明的评估目的和用途下，于评估结论使用有效期限内使用。评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和评估报告的使用限制，并恰当使用评估报告，因使用不当造成的后果与我们无关。 7、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘察，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对相关权属资料进行查验，但无法对评估对象法律权属的真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。 8、我们与本评估报告中的评估对象没有利益关系，也与委托方或评估目的所涉及经济行为的相关当事方没有利益关系，对相关当事方不存在偏见。
矿用产品及设备制造基地厂房 主 体 结 构 安 全 验 收 自 评 报 告 编制人： 审核人： 审批人： 编制单位：太原市第一建筑工程集团有限公司 编制日期：年月日
主体工程安全验收自评报告 一、工程概况 工程名称：矿用产品及设备制造基地厂房 建设单位：山西泓鼎矿业集团有限责任公司 设计单位：北京正东国际建筑工程设计有限公司 地勘单位：山西春晖岩土工程科技有限公司 监理单位：山西神剑建设监理有限公司 试验单位：晋中科睿工程检测有限公司 施工单位：太原市第一建筑工程集团有限公司 观测单位：山西春晖岩土工程科技有限公司 工程地址：晋中市开发区108国道西迎宾西路南 （一）工程简介 序号项目内容 1 建筑面积5733.48㎡ 2 工程地点晋中市经济技术开发区 3 结构形式轻钢型结构 4 基础形式条形基础 5 建筑用途设备的生产及加工 二、安全生产目标 该工程于2013年4月28日开始施工。施工期间，公司始终将安全工作放在首位，规范管理、严格控制。 本工程安全生产目标为：晋中市安全合格施工现场，在整个施工中杜绝死亡，重伤和重大机械设备事故，无火灾事故；轻伤频率3‰以下。按国家、晋中市关于安全施工的管理要求进行施工，完善并实
施现场安全管理保证体系，编制并实施安全保证计划和应急预案，为相关人员办理意外伤害保险并支付保险费，特种作业人员持有效证件上岗，各种施工机械、设备有安装验收合格证及完好的安全防护设施，现场安全措施齐全有效。 安全小组成名名单如下： 组长：张新增 副组长：黄金鑫 组员：徐中堂、温定龙、李涛、曹拥军 三、工程施工安全自评依据： 1、建筑施工安全检查标准JGJ59-2011; 2、建筑企业安全生产评价标准JGJ/T77-2010； 3、建筑施工土石方工程安全技术规范JGJ180-2009 4、建筑机械使用安全技术规程JGJ 33-2012 5、施工现场机械设备检查技术规程JGJ160-2008 6、建设工程施工现场供用电安全规范GB 50194-93 7、施工现场临时用电安全技术规范JGJ 46-2005 8、建筑施工模板安全技术规范JGJ162-2008 9、建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范JGJ 130-2011 10、建筑施工碗扣式钢管脚手架安全技术规范JGJ166-2008 11、建筑施工高处作业安全技术规范JGJ 80-91 12、建筑拆除工程安全技术规范JGJ 147-2004 13、建筑施工现场环境与卫生标准JGJ 146-2004
成都【中海格林威治城】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月
成都【中海格林威治城】项目后评估报告 前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 (2) 【项目概况及评估综述】 (4) 【项目投资管理评估】 (5) 【项目规划设计工作评估】 (9) 【项目营销工作评估】 (16) 【项目进度、工程管理评估】 (28) 【项目成本管理评估】 (35)
核心内容提要 【投资管理评估】 中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。 该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 【财务管理评估】 该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。 【规划设计工作评估】 格林威治城项目作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构，在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量得到了双赢的结果。 【营销工作评估】 格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。 住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公
房地产评估报告 Modified by JACK on the afternoon of December 26, 2020
房地产评估报告 估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方：于同江 估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：09 目录 第二部分 第三部分 第四部分
第五部分 第六部分附件 (18) 第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。
法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日 第二部分：估价师声明 我们郑重声明： 1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、估价人员张**已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。 7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 8、本评估报告由北京宜山房地产评估有限公司负责解释。 9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 特此声明！ 参与本系评估活动的评估人员签名： 姓名评估师注册号签字 张**
关于房地产资产评估报告范本 一、个别因素分析 估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于xx年，于xx年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于xx年，外观 * ，房屋所有权证号码为***。 二、区域因素分析 1.概况 *** 2.自然条件 ***。 3.对外交通条件 ***。 4.基础设施 ***。 三、最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合
理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。 四、估价方法的选取 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 五、估价过程 1. 确定估价对象房地产年纯收入 A.确定估价对象房地产年总收入 ①确定客房年总收入 据调查，***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套，现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表：客房年收入=房价×数量×入住率×365 客房年总收入=512.27万元 日平均入住人数=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60% +(2+2)×2×50%+2×2×40%=96.8人 ②确定会议室年总收入 根据委托方提供的资料及相关调查结果，确定估价对象会议室使用收入情况如下表： 会议室年收入=半天价格×2×出租率×365
办公楼工程单位质量评估报告 —、工程概况 本工程为xxxx公司建设的办公楼工程，工程建设地点XXX。该项目为建筑面积xxxM2。主体为砌块混凝土结构，基础是混凝土条形基础，建筑形式为地上三层，层高3.3米。 二、结构简述 基础为碌条形基础，主筋为二级钢筋，碌等级为C25, 主体为砌块混凝土结构，梁、柱主筋为二级钢筋、板为一级钢筋。 屋面工程为混凝土结构平屋顶，防水采纳SB激性沥青防水卷材。 装饰、装修工程外墙为劈裂砌块，内墙为混合砂浆打底，面层刮墙壁膏，地面为水磨石、花岗岩地面，内门为机制木门，窗为塑钢窗，双玻中空玻璃。 三、工程实体质量评判 （一）要紧建筑材料 该工程基础与主体的钢筋，使用的是xxx的钢材；基础与主体的水泥为xx 牌水泥，结构碌用砂为xxx河砂。 钢材、水泥、砌块等建筑材料按种类、批量进厂时均有合格证，且在我公司监理人员的见证下进行现场取样、送样，复试结果合格。 水暖、电气材料（各种管材、电线开关、插座等）均有合格证、检测报告等质量合格证明。 （二）地基验槽 基槽挖完后，建设、勘察、设计、施工的有关技术负责人进行了地基验槽，验槽结论为： 1、基槽岩土与〈〈地基勘察报告》差不多相符，土质平均，无不良地基土不需要二次处理。
2、探布点合理，钎探深度符合要求，钎探使用的工具符合规定。 3、现有地基土层能够满足设计的持力层的需要。能保证在设计文件规定的年限内，地基可不能产生不平均变形，建筑物可不能因此产生裂缝。（三）基础工程 1、钢筋工程 钢筋的种类、规格、间距、帮扎方式等均符合设计要求和施工规范的要求。 2、碌工程； 我监理部在日常检查工作中，严格操纵碌的施工配合比、塌落度、及碌浇筑完毕后的养护，从而保证了碌的强度。碌经实测实量抽查，都无严峻超差点。差不多项目的检查，碌蜂窝、麻面现象不同程度的存在，经修补后对结构受力无阻碍。 （四）主体结构部分 钢筋的种类、规格、间距、帮扎方式等均符合设计要求和施工规范的要求。 1、钢筋工程 监理部在钢筋隐藏验收过程中严格执行监理工作程序，关于不符合设计施工图纸和施工规范要求的部位即使进行整改，经复查合格后在进行下道工序施工。在验收过程中将梁、柱节点部位、阳台部位作为操纵重点。 关于碌板的钢筋，监理部要求采纳墨线操纵方法，取得了较好的成效。 2、混凝土工程 由于模板工程质量的优劣直截了当阻碍碌工程，因此监理部把模板工程作为一道关键工序来操纵，为后期碌质量打下了基础。在碌浇筑过程中，施工人员严格按操作规程作业，按照结构特点，易发生质量咨询题的部位，进行严格治理，保证了梁、板、柱的几何尺寸，该楼碌没有显现较大范畴的蜂窝、麻面，关于一样性的缺陷经监理人员见证后施工单位即时进行了修补。总的来讲碌梁、板、柱观感质量较好，从碌试块试验报告看，强度达到设计要求，抽样回弹检测碌强度结果均达到设计强度要求。 3、砌体工程
项目后评价报告范本编制部门： 参加部门： 编制日期：年月日
目录 一、项目整体管理综述............................... 错误!未指定书签。 二、进度管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 三、质量管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 四、工程成本管理................................... 错误!未指定书签。 五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表）..... 错误!未指定书签。 六、营销管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 七、设计管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 八、资金和风险管理................................. 错误!未指定书签。 九、客户报事处理（要点）........................... 错误!未指定书签。 十、产品成品保护意识和评价（要点） (3) 一、项目整体管理综述 二、进度管理（要点） 1.项目总体计划性如何； 2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况； 3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸多因素 对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法； 4.在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工阶段的 各项工种能有计划、按步骤顺利地进行； 三、质量管理（要点） 1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品质量进 行有效地控制； 2.工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人； 3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺； 4.质量目标包括以下内容： 1）建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；