【经典案例】世纪审判：辛普森杀妻案
一、背景介绍：
1. 种族主义在辛普森案中的作用
1992年的种族暴乱，依旧记忆犹新。暴乱的起因是白人陪审团宣告殴打黑人的摩托车手的白人警官无罪释放。后来，那个白人警察雷吉纳特·丹尼遭到了一群黑人的暴打。丹尼请科克伦作为自己的辩护律师，指控洛杉矶警方没有为自己居住的社区提供足够的警力保护。
2.律师介绍：
科克伦Cocoran：种族歧视在美国非常的普遍，是无法回避的社会现象，他曾经代理一起著名的种族歧视案件：在该案中，一名黑人青年在送即将分娩的妻子去医院的过程中被白人枪杀。
夏皮罗Shapiro：出生于50年代的一个犹太家庭，为人彬彬有礼，珍爱家庭。1990年，克里斯汀案（马龙·白兰度的儿子），被指控杀死了自己姐姐的男朋友。他在开庭时一阵见血地指出，枪杀是在两人争夺手枪的过程中，意外发生的。
贝利Belly在为谢颇德（杀妻）辩护时，认为公众情绪使得谢颇徳无法得到公正的判决。法官同意了重新审理此案的申请。最终贝利为谢颇徳赢回了自由的权利。根据此案，好莱坞拍摄了一部电影。贝利自述自己的工作方式需要超强的记忆力，不用笔记，不用任何提示或者帮助，就可以提出大量的问题，而且速度相当快，不会给对方任何思考余地。
阿兰·德肖维茨：1967年成为哈佛法学院最年轻的教授。擅长找出对方律师的破绽，并马上对其作出反驳，曾为一下案件做过辩护：谋杀家人的杰夫莱·麦敦劳，诈骗犯金·贝克，逃税的酒店女王里奥纳·赫尔欣丽。80年代克劳斯凡·布劳案蓄意谋害妻子（证据伪造）。他为此写了一本书，该案被拍成电影。
3.本案介绍：
1994年6月12日，美国著名橄榄球球星辛普森前妻尼克尔倒在血泊中，她的脸肌肉痉挛，喉咙的刀口喷着鲜血，脊椎骨裸露；其男友戈德曼慎重数十刀，歪在栏杆上……辛普森被控谋杀前妻及其男友，被送上法庭。公诉方出具723件证据，辩护方以392件证据反证“证据不足”，控辩双方历时460天，1995年10月3日，这起双重谋杀案，经陪审团裁定，辛普森无罪。
辛普森案件是对美国司法制度的活体解剖，被美联社称为“1995年全球十大新闻之一”。直到11年后的今天，他本人出书《如果我干了》，细述假设“杀妻”经过，在全美再掀波澜。
辛普森的奋斗是典型的美国梦：生在黑人贫民区，患有佝偻症，凭借体育天赋，出入上层社会，像豪门子弟一样热衷慈善事业；但生活中，几次离异，与尼克尔的感情纠纷更如同致命伤。
警探福尔曼搜出的证据：
1.辛普森家中有带血的手套，血型是被害人的。
2.辛普森“野马”车中有被害人的血迹。
3.现场有辛普森的血迹
洛杉矶警方提出指控，发布了拘捕令，在全美的电视观众面漆那，辛普森和警方演绎了一场好莱坞动作电影式的汽车追逐。最终辛普森投降，锒铛入狱，面临双重谋杀的指控，如果罪名成立，他将被送上电椅。
二、辛普森案侦查经过：
1.1994年6月12日夜10点35分左右，洛杉矶南邦迪大街居民斯克林莱
特·施瓦布在街上遛狗，遇见另一只身上没有标志，爪子受伤的狗，把
它带回了家。
2.23:11分邻居苏克鲁·博兹泰佩和妻子到施瓦布家串门，看到施瓦布和一
条狗（躁动久吠）在一起，决定一起寻找狗的主人。
3.零点左右，这条狗把博兹泰佩夫妇带到南邦迪大街875号，在昏暗的灯
光下，发现了一具女尸，他们在惊慌中叫醒了一个邻居，他向警方报案。
4.6月13日，0:09分，警官里斯克来到现场，发现在离女尸10英尺远的
草丛中还有一具男尸；脚下有一只棕色左手皮手套和一定编织帽。那只
狗是尼克尔的爱犬阿基塔。
5.1:05分福尔曼警探接到通知；2:10分到达现场，不久警探万纳特和兰格
也来到现场。
6.5点，4名警察离开谋杀现场，驱车前往北罗金厄姆大街360号辛普森住
宅，敲门久不应，在离大门口不愿的路边靠辛普森住宅一侧停着一辆白
色“野马”吉普。驾驶座一侧有血迹，经商量，福尔曼越墙而入，打开
大门，4名警察进入屋内，只有辛普森女儿阿内尔，开始在屋内搜查证
据，万纳特离开现场前往洛杉矶市法院取搜查证，福尔曼在客厅外墙与
内墙之间发现了那只手套。（涉嫌非法取证）
7.4天以后，警方公布了验尸报告，35岁的尼克尔喉管被切断，25岁的戈
德曼颈部的正面和背面、胸部、腹部和大腿上的刀伤达22处。化验表明，在辛宅发现的那只手套上的血型与被害者相同。
8.警方逮捕了出事当夜乘飞机出走的辛普森。
三、辛普森的应对：
1. 6.20辛普森首次身边无罪，宣布聘请
成功代理影星马龙·白兰度儿子的谋杀案蜚声全美）为辩护律师。两人的代理合同：夏皮特在一年内每月将得到10万美金，这笔聘金由拥有1000万美元辛普森支付。
2. 6.24哈佛大学法律学院教授、波士顿律师、
3. 6.30洛杉矶市法院开始初审辛普森案，经过一周的听证取词，法官凯瑟
琳·肯尼迪和鲍威尔认为，已经有“充足的证据”
4.7.8肯尼迪命令辛普森出庭受审，在法庭上辛普森自信傲慢，再次否认有
罪，并声称为提供真凶线索的人悬赏50万。此时，遗传基因指纹鉴定专
5.7.22辛普森再次申辩无罪。此案移交加州最高法院，由伊藤法官审理。
此时，
护律师。科克伦因平息美国著名律师迈克尔·杰克逊对13岁少年进行性骚扰一案而誉满美国西海岸。至此，梦之队辩护律师全体亮相。
原告公诉队伍也是阵容强大，其中41
200%把握不会出庭的公诉人。
9.26开始挑选陪审员和候补陪审员。经过一个多月的筛选，11.3,12名陪审员宣誓就职：其中女性8名，男性4名；这些陪审员就职后就被隔离。隔离期间，每天的报酬是5美元，但据美国报刊透露，辛普森给每位陪审员都暗送了10万美元。
四、案件受审
社区律师克尔·格力斯底将开庭地点从白人居多的案发地附近移到洛杉矶的黑人居住区。原告首席律师克拉克和克里斯·达登对打赢这场官司信心满满。1995.1.24加州最高法院开始正式审理辛普森案。美国各大电视台和若干有线电视被破例允许转播法庭公开辩论实况。
（一）1995.1.24原告陈述：
1.公诉人开场陈述，历时3h的陈述中，黑人公诉人克里斯多弗·达登
指出辛普森是两面派：公共场合笑脸迎人；私生活中是虐待狂、殴
妻狂、嫉妒狂。杀妻动机是不能容忍别人占有他的前妻。
2.公诉人克拉克举证：
1)遗传基因化验证明，谋杀现场滴落的血迹和在辛宅发现的手套的
血迹和血酶与辛普森相同。
2)辛普森的左手中指当天被割伤过。
3)野马吉普车上有辛普森、尼克尔、戈德曼的头发，从戈德曼的衬
衫上和辛普森吉普车踏毯上扯下的纤维。
4)辛普森卧室一双短袜上有尼克尔的血迹。
5)从吉普车上滴下来的血迹在他开车回家的路上都能找到，知道他
家的门厅。
（二）1995.1.25辩方律师开始陈述：
1.科克伦：以低调、近乎谈话的的语调进行了陈述, 证明辛普森无罪。
1)向法庭出示了谋杀案发生不久辛普森身穿泳裤所拍的照片：案发
当天，辛普森腕关节正在患急性风湿性关节炎，无力杀人。
2)出示戈德曼左手的照片，手上青紫有划破：临死前有激烈的反抗，
但辛普森身上无伤，连青肿都没有。
3)尼克尔裸露背部的照片，背上有一道血污，旁边还有一道抓痕。
这道血污没有进行化验。
4)尼克尔指甲中的血迹：既不是辛普森，也不是戈德曼、尼克尔本
人的。
5)案发现场还有不同形状的脚印：现场不止一个人。
2.夏皮特辩护陈述：
1)根据验尸报告，凶器是锋利的刀，但凶器至今没有找到。尽管有
一名道具店的老板在初审阶段出庭作证，曾于去年5月卖给辛普
森一把德国产的刀。
2)原告至今没有找到一位谋杀现场的目击证人，而这是美国刑事诉
讼中必须有的。
（三）证人出庭作证：
1. 1.31原告方证人：
1)尼克尔妹妹丹尼斯·布朗：披露她姐姐在1992年与辛普森离婚
以前受辛普森长期虐待；离婚后，经常受到辛普森的威胁和骚扰；
2)辛普森的朋友罗恩·西普：辛普森曾对他说，自己做梦都想杀了
尼克尔。
3)血手套发现者福尔曼警探：辛普森是在案发的当夜10:15分左右
驾驶“野马”来到尼克尔的公寓，杀死两人后，开车返回两英里
外的住所。
被告方强烈攻击福尔曼的证言，因为他过去有种族主义倾向，骂“黑鬼”的情形。2.12陪审团勘查了谋杀现场、辛普森住宅、两地之间有关路段，并让辛普森按照设想进行了现场演示。6.15辛普森试戴了在辛宅发现的手套，声称手套太小，不合手。
2. 7.10被告方证人：
1)辛普森与第一任妻子的女儿阿内尔：原告出示的证据是未经她许
可的，也没有搜查令的情况下取得的。其证词迎合美国人的心理：
宁可让凶手逍遥法外，也不愿让警方开私闯民宅的先例。
2)玛丽·格加斯：在警方说的谋杀时间内，她曾看见4个头戴编织
帽的男子从尼克尔的公寓中跑出，他们中没有黑人。
3)辛普森隔壁罗莎·洛佩兹：在警方所说的时间内，她曾看见“野
马”停在辛宅外面。由于害怕遭到报复，经伊藤法官同意，并未
出庭作证，而是录音。
4)辛普森助手卡西·兰达：辛普森在案发当夜的11:45分乘美国航
空公司的688号航班飞往芝加哥，辛普森的手是在次日早上5:45
在奥德尔饭店听到警方通知尼克尔被杀，打破手中的酒杯划伤
的。
科克伦总结：凶手可能是毒贩，因为杀人割喉的手法很想毒贩惯用的“哥伦比亚绞刑”。但警方拒绝了他的猜测：认为除辛普森之外，别无杀手。
3. 辛普森试戴手套：
辛普森试戴手套，是现代审判中最大的失误之处：竟然能让辛普森拿到那副手套，并把他们戴到自己的手上。于是辛普森优异的运动员特性马上展现了出来，他有良好的寻找并迅速掌握时机的能力，他戴手套的方式电视上并没有出现，但确实是最令人心动的一幕。陪审团的人都惊呆了，被彻底地惊呆了。形势发生了戏剧性的转变。
在最后的辩论中科克伦口若悬河、妙语如珠，充满激情；暗示陪审团福尔曼警官是现代版的希特勒，他的手套就是最能击中其要害的最佳铁证。
9.25法庭终结陈述。公诉人和辩护人都坚持了各自在开场陈述中提出的论点。9.29终结成熟结束。公诉人和辩护人均表示，无须在进行法庭辩论，只等最后的判决。
五、案子交由陪审团：
经过133次陈词，126位证人后，一场耗资1500万美元的官司终于在4个小时内尘埃落定。10.2由调整的、由9名黑人，2名白人和一名西班牙裔（10女2男）组成的陪审团经过不到5小时的合议，做出辛普森无罪的判决。陪审员布兰达·莫兰在判决公布后，对记者说：裁定根据两点：①血手套戴在辛普森手上显然不合适；②勘查现场发现的那只血手套上浸满了血，但手套的四周却没有任何血迹。
10月3日下午1点，加州最高法作终审宣判，全美关注，最后做出了无罪判决。克林顿总统要求美国人民尊重陪审团的判决。
此案关键：
1.非法证据排除，把警方的重要证据排除在案件事实认定之外；
2.巧妙地将种族主义问题与本案相连接；但福尔曼谩骂黑人一事，与本案
毫无关联，仅仅他是种族主义者，就断言其采证不可信，是不负责任的。
但黑鬼一词给本案带来了巨大的冲击，最终贝利说服了警方让其质问福
尔曼是否说过黑鬼一事，贝利的最后一轮辩护说服了法官，法官准许他
们进行详细的质问与调查，这使整个案子出现了转机。
六、案件审结之后
但是此案之后，辛普森案使他们的职业形象更加完美，而法庭之外却声名狼藉，毁誉参半，整个国家都因为这宗案件产生了不同的立场和观点。法庭作出判决之后，罗伯特·夏皮罗在一次电视采访时说，他的梦之队也曾有过分歧：“Not only did we play the race card, we dealt it from the bottom of the deck,”said Shapiro, who vowed he would never again work with Cochran.
In an interview with ABC’s Barbara Walters yesterday, Shapiro said he had always believed “race would not and should not be part of this case.”
后来，布朗与戈德曼两家控告辛普森谋杀其家人，这回他们采取了不同的诉讼方式，这个案件中，种族主义不再是出庭的利刃，法官不让这个论点成为重要的因素，从一开始法官就声明此案中，只有辛普森才是本案的被告，和福尔曼警官没有任何关系。原告律师强调了克拉克和达登律师所忽视的相关细节：辛普森在案发后一天时，曾对警方承认，在案发当晚，他沾了鲜血的手在房间、车里、大厅等车道内都留下了血迹。这是在审讯时提出的证据，但克拉克没有抓住这一点，如果重视的话，辛普森可能就难逃法网了。该案审结，辛普森被罚了3500万美元，但对许多人来说这宗官司所带来的创伤仍没有痊愈。人们对梦之队的争论也同样不会停止。
员工行为准则 （一）遵守法律法规和社会道德准则，不断学习并强化自身的法律修养及道德情操。 （二）严格按照公司各项规章制度办事，遵守公司纪律，积极地提高各项服务操作规程的实践性。 （三）员工须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满，努力提高公司的整体形象。 （四）提供各项服务时，服务用语要规范得体，做到微笑服务，对自己解决不了的问题，应当及时汇报上级。对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。 （五）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。 （六）不得有损坏公司利益的行为。 （七）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各物如有损坏，须负责赔偿。 （八）必须遵守和执行公司所发出的一切通告。 保安队岗位职责 一遵守国家法律法规以及公司的各项规章制度。
二必须明了和掌握物业管理区内各种保安设施如：对讲机、警钟、消防器材伸缩门等的操作和效能，熟记报警电话及公司值班电话。 三应熟悉物业管理区内业主、物业使用人的姓名、年龄、家庭成员职业。此等资料必须保密，不得泄露。 四应有礼貌的询问任何进入物业管理区的来访客人，做好进出入登记，如有怀疑，应与办公室取得联络。如访客携带可疑物品时，更须提高警觉。严禁衣衫褴褛和精神不正常者进入物业管理区域。 五在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客户。 六听到住户呼救或发现可疑人员，须立即通知上级并封闭大门及其通道，以等待警方人员到场处理。切勿鲁莽采取行动。 七保安实行24 小时巡逻制度，对于重点安全区域保安要重点巡视，提高巡逻质量以防止事故的发生。 八若发生罪案，应采取下列步骤协助破案： （一）立即报案或通知上级，并维护现场秩序直至公安部门到达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。 （二）切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助公安部门保留证据，方便调查工作。 （三）向公安人员如实提供有关罪案情况，如案发经过，与本案有关人物的相貌、
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9种典型物业纠纷典型案例 类型一、物业公司不是“第二警力 案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 类型二、业主与业主直接对簿公堂 案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。
目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 类型三、物业管理费要明示 去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不服，提出行政复议。 分析：根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示，物价管理部门只是登记备案而已。 点评当前，有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律，遵守市场游戏规则的问题。总的来说，物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。 类型四、业委会擅自打官司 案例：本市东部某小区业委会今年共打了5起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房，业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉，须赔偿几万元，业委会希望每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此，业主表示
物业公司温馨提示大全 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
物业公司温馨提示大全关于机动车停车卡使用办法的通知 尊敬的车主： 您好！为了能对小区内的机动车实行规范化的管理，我管理处提醒各位车主：如果您办了月租，那您手中的月卡就是凭证，请在进出大门时候一定要交给护卫查验。如不能出示月卡，那只能视为临停收费。同时，如果您的月租到期了，请及时到管理处办理手续，逾期未办理手续的车辆，当您进出小区时我们将按临停收费。护卫在您进小区时将给您开具“进出凭条”，此条是您车辆进出小区的重要凭证，因此请车主保管好该凭条。如果您不小心遗失了，为了您的车辆安全，请及时通知管理处，并到管理处办理遗失手续。我管理处将严格按照此规定检查月卡和凭条，由此给您带来的不便，深表歉意，谢谢您的合作！ 特此通知 **管理处 **年**月**日 温馨提示 尊敬的业主/住户： 您好，春节将至，为了让大家能过一个安全、温馨和舒适的节日。我管理处在加强出入口控制和日常巡逻的同时提醒各位业主和住户： 1、外出时，注意关好门窗以及水、电、气的开关，同时请保管好自己的贵重物品，以免发生火灾和失窃。 2、请您将车辆停放在指定位置，以免丢失；如您长时间外出，而车辆停放在小区内，请通知管理处。 3、请不要随意给陌生人开门，以防不测。 4、在使用电器及天然气时，请注意用电用火安全。 5、春节期间，小区内禁止燃放烟花爆竹。 6、请不要让您的小孩到水池边玩耍，以免出现安全事故。
7、商铺的商家在节日期间如要歇业，店内请留人值守（特别在夜间），以防意外发生。 祝大家新年快乐，万事如意！ **管理处 **年**月**日 关于天气变化的温馨提示 尊敬的业主（住户）： 您好！ 近阶段时期，气温变化较大，请注意服装填减，以防疾病。夏季即将来临，风雨、雷电天气可能会频繁出现，希望各位业主注意自身身体健康外，对居室中放置在阳台、窗台的杂物，如花盆、晾晒的衣物等请妥善放置，避免在刮大风时丢失、砸伤行人或毁坏其他物品，雷电时请注意保护好您家中的电器。在外出时切记检查家中水管、电器、煤气、门窗是否关好，以避免安全隐患。 **管理处 **年**月**日 关于电梯使用的温馨提示 尊敬的各位业主及各装修单位： 为了确保电梯的合理使用、正常运行和大厦物业的有序管理。请遵守大厦电梯管理规定： 1、一号和二号为客用电梯，行人请使用此电梯； 2、三号电梯为货运电梯，货物运输请使用此电梯； 3、请遵守规定的乘坐人数和承载重量，超载时警报鸣响，轿门不会关闭，因此，请最后搭乘的客人退出或卸载超重货物； 4、在轿厢内蹦跳时有可能使安全装置动作，电梯在途中停止运行，造成故障的原因，因此请静静乘用； 5、请勿随意或乱按候梯厅或轿厢内的按钮；
典型物业管理案例分析 物业公司不是“第二警力” 案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评： 当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 业主与业主直接对簿公堂 案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。 点评： 目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 物业管理费要明示
物业管理制度汇编大全1 员工行为准则 （一）遵守法律法规和社会道德准则，不断学习并强化自身的法律修养及道德情操。 （二）严格按照公司各项规章制度办事，遵守公司纪律，积极地提高各项服务操作规程的实践性。 （三）员工须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满，努力提高公司的整体形象。 （四）提供各项服务时，服务用语要规范得体，做到微笑服务，对自己解决不了的问题，应当及时汇报上级。对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。 （五）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。 （六）不得有损坏公司利益的行为。 （七）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各物如有损坏，须负责赔偿。 （八）必须遵守和执行公司所发出的一切通告。 保安队岗位职责 一遵守国家法律法规以及公司的各项规章制度。 二必须明了和掌握物业管理区内各种保安设施如：对讲机、
警钟、消防器材伸缩门等的操作和效能，熟记报警电话及公司值班电话。 三应熟悉物业管理区内业主、物业使用人的姓名、年龄、家庭成员职业。此等资料必须保密，不得泄露。 四应有礼貌的询问任何进入物业管理区的来访客人，做好进出入登记，如有怀疑，应与办公室取得联络。如访客携带可疑物品时，更须提高警觉。严禁衣衫褴褛和精神不正常者进入物业管理区域。 五在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客户。 六听到住户呼救或发现可疑人员，须立即通知上级并封闭大门及其通道，以等待警方人员到场处理。切勿鲁莽采取行动。 七保安实行24 小时巡逻制度，对于重点安全区域保安要重点巡视，提高巡逻质量以防止事故的发生。 八若发生罪案，应采取下列步骤协助破案： （一）立即报案或通知上级，并维护现场秩序直至公安部门到达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。 （二）切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助公安部门保留证据，方便调查工作。 （三）向公安人员如实提供有关罪案情况，如案发经过，与本案有关人物的相貌、衣着、有关的车牌号及坏人逃走方向等。
典型物业纠纷案例解析 1、物业收费纠纷解析 相关法律法规： 《物业管理条例》第七条： 业主在物业管理活动中，履行下列义务： 遵守管理规约、业主大会议事规则； 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 按照国家有关规定交纳专项维修资金； 按时交纳物业服务费用； 法律、法规规定的其他义务。 《物业管理条例》第三十六条： 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《物业管理条例》第四十二条： 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。 《中华人民共和国民法通则》第一百零六条： 公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任. 《合同法》第一百零七条： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物权法》第七十二条： 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 物业收费纠纷中不得不注意的三个常识： 常识一：物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的 物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等. 业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时， 根据有关规定，业主可以要求减收物业服务费，但不能拒
物业管理典型案例汇编 房屋结构改造维修方面 案例一、设计本“一卫” 业主改“两卫” 案情:楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆,改变废水立管的下水三通,致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知,责令其拆除私装物,未果。 问题:顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备? 判决:顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆,按房屋的原始结构图,将废水立管的下水管恢复原状。 房屋所有权人使用其房屋时,必须遵守有关的法律法规,不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆,转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间,改变了房屋的使用性质,使得楼下业主王某的房屋渗水,顾某应当承担民事责任。 案情:住在19楼的业主卫某,在自己物业内卫生间的东墙开窗,将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止,卫某不听劝阻,继续施工安装窗户致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。 问题:自己的物业是否就有权随意破墙? 判决:卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户,恢复原状;清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。 依据:《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定:“物业使用中禁止下列行为:(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。” 作为一个业主,应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗,并由此造成外墙面的污染,严重损坏了房屋的承重结构,破坏了大楼的外貌,影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施,维护了其他业主的合法权益。 案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重 案情:业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米,可放水约4.2吨的巨型浴缸,准备安装在其居住的第29层的物业内,遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询,以
物业管理常见案例分析 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
?物业管理常见纠纷解析 案例一：业主家中地板渗水怎么办 去年5月的一天，管理处接到某单元业主刘先生投诉，说家中所有木地板有水往外冒。管理处立刻派维修工前去查看，在其家所有水龙头关闭情况下，水表还在转，判定给水管有水渗入地板。管理处考虑到此木地板较贵重，估计损失在二万以上：业主的客厅、主人房、客房全部进水，已给业主生活带来不方便。虽说给水管道还在保修期（水管安装保修期为二年），施工单位可以不承担赔偿费用。（处理此类问题要相当慎重，不然夹在业主与施工单位中间二头受气）一定要按严密程序去操作： 1、召集施工单位工头、装修负责人、业主、管理处有关人员到现场，由施工单位开凿寻找故障点； 2、故障点找到后，拍照留下证据，根据现场判断谁的责任。（现在有些给水管用塑料管，装修时容易造成渗水事故）经查是因为给水管接头处渗水，判定现在由施工单位负责； 3、由业主提出赔偿费用及维修方案（只针对造成房间实际损失）和施工单位拿木地板样板去调查一下安装木地板费用，然后开会提出各自理由及费用要求。管理处协调，三方签订一个维修赔偿协议，最终施工单位赔万元，木地板由业主自选安装，施工单位负责限期处理给水管维修； 4、管理处依据三方认可协议，督促各方认真执行，管理处作好跟踪回访。 有理有据，业主、施工单位对此次解决都表示满意。 点评：出现此类事情业主想的是两个问题：1、谁的责任及赔偿；2、尽快自理。管理处要有针对性地进行工作，加上热情、真诚态度，既解决了问题又增加了业主对管理处工作的理解。 案例二：住户在楼层焚香燃纸怎么办 每逢清明、中秋等农历节日，深圳的许多人都有焚香、燃纸的习俗。住在高层住宅的往往贪图便利，就在楼层里烧来烧去。一方面缭绕的烟雾使消防警报频发，令人真假难辨、疲于应付；另一方面残存的烟垢污损墙面地砖，很难彻底清除。海丽管理处从实际出发，采取了相应的对策，实践证明效果很好（燃纸焚香的习俗该不该取缔，这不是物业公司需要讨论的问题。物业公司应该考虑的是，如何对其加以引导，避免妨碍正常的物业管理）。
怡军苑物业管理常用表格 目录 1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 23．每月应收管理费明细表范本24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本35．车辆收费登记表范本 36．车位月保统计表范本
37．楼层清洁每日检查表范本 38．地面清洁每日检查表范本 39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本 42．绿化喷药记录表范本 43．绿化工具使用登记表范本 44．撤出花木处理记录表范本 45．绿化工程施工日记录表范本 46．员工上岗证登记表范本 47．员工入职登记表范本 48．员工培训记录表范本 49．员工离职归还物品清单范本 50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本 52．员工月度奖励登记表范本 53．员工月度处罚登记表范本 54．员工住宿花名册范本 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本56．员工出车登记表范本 57．复印登记表范本 58．文件归档目录范本 59．外来文件清单范本 60．档案销毁登记表范本 61．设备总清单范本 62．设备台账范本 63．设备大修年度计划表范本 64．消防栓检查表范本 65．工具年度采购计划表范本 66．工具领用登记表范本 67．报废工具登记表范本 68．业主空调安装统计表范本 69．立管检查表范本 70．灭火器配置统计表范本 71．消防巡查异常情况记录表范本72．消防隐患整改月度汇总表范本73．楼层电房设备检查表范本
目录 安管服务篇 案例一居功自傲后悔莫急 (1) 案例二处警迅速有勇有谋 (1) 案例三训练有素勇抓鱼贼 (2) 案例四小区安全防范、防范、再防范 (2) 案例五捍卫业主利益勇擒抢劫车犯 (3) 案例六电线短路引起火灾指挥得当控制到位 (4) 案例七有勇有谋智抓车贼 (4)
5 案例九欺骗领导投机取巧 (5) 案例十目无纪律弄虚作假 (6) 案例十一商城铁鹰机智勇猛............................................................6案例十二“五心”服务排忧解难 (7) 案例十三租户跳楼保安员全力救援 (7) 案例十四有勇有谋高空救人 (8) 案例十五工地失火全力以赴 (9) 案例十六提高“执行力”义不容辞 (9) 案例十七门岗大门与车子相撞，责任在谁…………………………………… 10 案例十八脏、臭、累毫不在意 (10) 案例十九租户欠费潜逃保安及时制止……………………………………… 11 案例二十醉汉碎玻璃保安挽损失…………………………………………… 11 案例二十一车辆管理尽忠职责………………………………………………… 12
案例二十二高度警惕保障安全………………………………………………… 13 案例二十三顾客至上情理相融………………………………………………… 13 案例二十四吓阻为主智擒劫匪………………………………………………… 14 案例二十五神勇飞鹰勇擒歹徒………………………………………………… 15 案例二十六宿舍被盗主动出击………………………………………………… 15 案例二十七违纪施工业主投诉劝阻无效严肃查处……………………… 16 目录 安管服务篇 案例二十八山顶见赃物安全管理见盲点…………………………………… 17 案例二十九聚众报复复仇落空……………………………………………… 17
物业管理实用资料大全(55个doc)1
文件名物业公司环境管理程序文件 电子文件编码HJAL003 页码22-1 环境目标与指标控制程序 1.0目的 明确环境目标及指标制定、评审、修订及宣传的方法。 2.0适用范围 本规定适用于公司。 3.0职责 ●环境管理者代表负责环境目标及指标的制定。 ●环境目标及指示的评审和修订结果由总经理最终确认。 ●各部门、管理处的环境负责人负责环境目标、指标的实施。 4.0工作程序 ●环境目标及指标的拟订 质量管理部负责召集贯标工作小组会议，结合公司环境方针等环境政策、总图，根据下列事项进行综合考虑，拟订出环境目标及指标： (1)有关法律及法规的要求事项； (2)环境方针的要求事项；
文件名物业公司环境管理程序文件 电子文件编码HJAL003 页码22-3 ①内部审核的结果； ②公司内外状况的变化； ③有关的法律、法规； ④环境方针的要求； ⑤相关方的要求； ⑥环境目标及指标的实现程度。 (3)环境目标及指标的审核修正，原则上每年至少一次，但当法律法规、 标准、内外部情况等发生重大变化时，也可以根据实际情况，由环境 管理者代表作出修正的立案。 ●环境目标及指标的宣传 (1)公司各部门、管理处必须配备有最新版本的环境目标及指标一览表， 各部门、管理处的环境管理者有责任在本部门、管理处内，利用各种 会议及教育训练向员工宣讲环境目标和指标。 (2)在公司内以宣传牌、内部刊物等形式宣传环境方针；对外则应利用各种宣传 媒介。 5.0支持性文件 无 6.0相关记录 ●《环境目标、指标及管理方案一览表》
文件名物业公司环境管理程序文件 电子文件编码HJAL003 页码22-4 环境管理方案控制程序 1.0目的 明确环境管理方案的制定、评审、修改的方法。 2.0适用范围 本规定适用于公司。 3.0职责 ●管理部及相应各部门负责制定环境管理方案。 ●各部门、管理处的环境负责人负责环境管理方案的实施。 ●环境管理方案的审核由质量管理部负责，并由管理者代表批准。 4.0工作程序 ●环境管理方案的制定 (1)各部门、管理处环境管理者就已评估出的本部门、管理处重大环境因 素，结合公司环境方针、环境目标及指标制定出本部门、管理处的环 境目标及指标，并就与此目标、指标相关的服务、活动、场所、没施 等制定出具体的
物业管理风险十大典型案例 案例一、“广告牌”的特殊侵权问题 (2) 案例二、物业管理公众责任险案例 (4) 案例三、小区内交通安全案例 (6) 案例四、小孩小区爆炸死亡物业公司判赔近7万 (8) 案例五游泳池安全管理（体育健身设施责任） (10) 案例六小区化粪池炸伤人案 (12) 案例七5 岁独生子女命丧小区窨井案 (14) 案例八都是“李子”惹的祸（高空抛物责任） (15) 案例九、车场大树砸坏小轿车 (17) 案例十、楼梯积水湿滑住户摔成骨折物管赔偿2万多 (19)
案例一、“广告牌”的特殊侵权问题 某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏，宣传栏宽1米，长1.5米，重约8公斤。某天，气象台预报有台风，该市为台风预计登陆点，风力可能会超过10级，最高达12级左右。该天中午，台风登陆将宣传栏刮起，砸毁20米开外的奔驰车玻璃和窗户，经修理花费将近2万元，要求物业公司赔偿……… 经查，该宣传栏系事发3年前安装，原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙，经台风长时间吹刮断裂，酿成大祸。 分析： 1、“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案例中，台风信息已经提前准确预告，物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响，提前做好防灾工作，宣传栏被刮起的情况完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。 2、对于建筑物等致人损害，作为特殊侵权行为，国家相关法律通过专门条款予以了明确。《中华人民共和国民法通则》第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”也就是说，其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外，均应依法承担民事责任。此案例中，物业公司作为广告宣传栏的所有者，对宣传栏疏于检查，致使原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙；并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施，所以应该承担责任。 3 、此案例也提示我们：在物业管理日常工作中，应该忠于职守，做好设施设备巡查维修保养等常规工作，保证设施设备处于正常工作
案例一： 某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。 1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？ 2：乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？ 3：该小区的前期物业服务合同何时终止？ 4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。 5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？ 答案参考： 1:上述20户主提出的修复请求合理，因为2003年的房屋到2006年出现渗水现象没有出5年的保修期，所以应该修复，但不应该由甲乙两个物业公司修复，根据建设部的《房屋建筑工程质量保修办法》第四条房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。 2、乙物业做法不妥当，没有尽到为业主服务的责任，物业负责人应该联系施工单位i，或上报上级主 管单位。3，前期物业服务合同终止时间2005年8月1日零时。 4，甲物业的理由不成立，根据《物业管理条例》第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终
物业管理制度大全
目录 第１章前期物业管理标准文本 01-001 物业投标书纲要标准范例01-002 前期物业管理服务合同 01-003 物业管理方案标准范例 第２章入伙管理标准文本 02-001 入伙通知 02-002 入伙须知 02-003 收楼须知 02-004 大厦入伙通知书 02-005 大厦收楼须知 02-006 验房（铺）书 02-007 房（铺）交接书 02-008 入住（租用）协议书 02-009 入户声明 02-010 入住认定书 02-011 入伙缴费通知书 02-012 委托银行代收款协议书
第３章业户管理标准文本 03-001 住宅区业主委员会章程 03-002 住宅区业主公约 03-003 业户手册 03-004 业主（住户）须知 03-005 精神文明公约 03-006 写字楼装修手册标准范例 03-007 装修工程队安全责任书 03-008 装修须知 03-009 住宅区管理费收缴协议 03-010 催缴房租通知书 03-011 住宅区房屋保修期满通知 03-012 住宅区房屋保修期满住户签认书03-013 暂停电梯服务通知 03-014 暂时关闭垃圾槽通知 03-015 外墙维修清洁通知 03-016 暂停住户煤气供应通知 03-017 暂停住户电力供应通知 第４章物业验收与接管管理标准图表04-001 拟接物业考察表 04-002 物业统计表
04-003 房屋接管验收表 04-004 房屋接管验收遗留问题统计表 04-005 公共配套设施接管验收表 04-006 公共配套设施接管验收遗留问题统计表04-007 楼宇接管资料移交清单 第５章业户管理标准图表 05-001 住户入住管理流程 05-002 业主（住户）入住验房表 05-003 锁匙发放登记表 05-004 锁匙借还/看房登记表 05-005 业主/租户收楼登记表 05-006 入伙资料签收表 05-007 业主（住户）入住登记表 05-008 业主（住户）家庭情况登记表 05-009 房屋保修登记表 05-010 业户维修委托单 05-011 物业维修报告单 05-012 维修（服务）任务单 05-013 维修（服务）汇总表 05-014 返修申请表 05-015 住户房屋维修记录卡
物业管理经典案例 案例一：停车场丢车赔不赔 某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，期间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂于物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司已有正式声明在先，收取的停车费未含有管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法庭。 观点一：声明在先，不予赔偿 理据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等 观点二：单方声明，不予承认。 理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。 观点三：双方有责，各负一半。 观点四：以责定法。 停车丢车案例归纳： 1.主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防，消防措 施，不允营业。 2.物价部门未核准收费标准，收费违法。 3.单独签订特约服务事项，可以免责：单方格式合同无效。 4.有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号丢车，需负责任。 5.给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点，不收费， 不看管（最好提醒），丢车可以不赔。 案例二： 徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？ 案例分析： 1.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水， 但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。 2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律 关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。 3.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的 过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵犯应当承担侵权赔偿责任。
目录 谁是真正的业主 (9) ----外来人员要搬东西离开小区怎么办？ 严加防 (10) ----外人到小区讨债寻仇怎么办？ 清理三乱 (11) ----业主在公共走道乱摆放怎么办？ 以情感人 (12) ----公共地方难以清扫怎么办？ 一地鸡毛 (13) ----外来人员不爱护小区环境卫生怎么办？ 6、不知者不怪 (14) ----业主拒交维修费怎么办？（1） 混淆概念...................................................... (15) ----业主拒交维修费怎么办？（2） 管理费不等于维修费 (16) ----业主拒交维修费怎么办？（3） 谁的责任 (17) ----业主拒交维修费怎么办？（4） 好人难做 (19) ----业主拒交维修费怎么办？（5）
彼此彼此 (20) ----楼上楼下厨房顶板漏雨怎么办？ 事实胜于雄辩 (21) ----公共部位难维修怎么办？ 假冒业主 (22) ----访客不愿登记怎么办？（1） 业主的亲属也不行 (23) ----访客不愿登记怎么办？（2） 特事特办 (24) ----访客不愿登记怎么办？（3） 用理智战胜一切 (25) ----访客不愿登记怎么办？（4） 迂回战术 (26) ----访客不愿登记怎么办？（5） 不厌其烦 (27) ----住户带人上楼不愿登记怎么办？ 原则与灵活 (28) ----来访者说与业主约好要上楼怎么办？ 奋勇擒贼 (29) ----小区围有犯罪分子怎么办？ 打鸣的公鸡 (30)
----小区有人饲养动物扰人清闲怎么办？ 无理还要恶三分 (31) ----访客蛮横无理乱停车怎么办？ 恩威并用 (32) ----外来车辆故意堵塞道口怎么办？ 一箭双雕 (33) ----在消防通道上乱停放车辆怎么办？ 是制度就要执行 (34) ----业主丢失停车IC卡怎么办？ 车、卡不相符 (35) ----车位主人要停放的车辆与登记的不符怎么办？（1） 网开一面 (36) ----车位主人要停放的车辆与登记的不符怎么办？（2） 今夜难以入眠 (37) ----业主投诉夜晚有噪音扰人怎么办？ 电梯被困 (38) ----电梯发生故障有业主被困怎么办？ 30、被撞坏的道口栏杆 (39) ----业主损坏公共设施怎么办？ 31、公共场合发生的感情“血案” (41) ----管辖围有紧急事件发生怎么办？
物业管理现代化与人才培养 《员工手册》主要阐述员工在公司工作中会遇到的一系列劳动权利、劳动义务以及联系方式问题的解答，即作为物业管理公司员工身份的要求。在这方面，员工通过《员工手册》的学习，可做到无师自通，了解公司的概况和作为员工所拥有的权利及应尽的义务。 《员工手册》的制订有二方面的依据。第一是依据《劳动法》；第二是依据物业管理工作的特点。其具体容包括以下几个方面：１.总经理致辞； ２.公司简介； ３.公司组织系统及主要部门结构的图示说明； ４.劳动条例； ５.员工福利； ６.员工守则； ７.奖励与惩罚； ８.安全消防； ９.附则。 下面是新加坡江山财团物业管理部《员工手册》中有关工作守则的节录。仅供参考。 示例： 员工守则
（一）管理人员须保持制服整齐清洁，仪表端庄、精神饱满。 （二）对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。 （三）必须严格遵守大厦轮值时间，按时上、下班（交接班），不得无故迟到、早退。遇有特殊情况需请假时，大厦管理人员应事先取得大厦负责人同意，而大厦负责人之请假则需获得公司负责人之同意。 （四）管理人员不得在当值时间为个别住户做职责围以外及对私人服务的工作。 （五）管理人员不得参与楼宇买卖或租赁事务，若业主、住户提出要求，应请其直接向公司询问。 （六）大厦负责人应该执行公司之各项指示，并定期召开该大厦各级员工的会议，向公司做定期工作汇报。大厦员工须服从大厦负责人之工作调配及岗位编排。 （七）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。 （八）不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益之行为。 （九）不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人士收受或索取任何形式的礼物、赏钱。 （十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各公物如有损坏，须负责赔偿。 （十一）台风袭深期间，各员工必须依时当值，坚守岗位，并按