新的商铺营销模式
新的商铺营销模式
商铺营销可以说较之住宅更具有专业性，其涉及的利益方包括发展商、投资者和商家，其全程营销的意义不仅包括前期的规划、设计、定位，中期的宣传、包装、推广，还包括后期商铺如何经营起来，如何保障商家有钱赚、如何实现投资者的回报等一系列的问题，而且这每个环节又是环环相扣，相互密不可分的。在2003年前，商铺营销可以说仅仅只是注重短期和局部利益，不少所谓成功的商铺只是暂时成功销售出去，而后期经营却存在严重问题。从近两年济南市周边几个成功商铺的营销来看，都是更多地从经营角度来考量，找到销售与经营的最佳结合点，因此这些商铺不仅取得了销售的成功，在经营上也是成功的。这种经营为先，积极解决销售和经营矛盾的营销模式可以说是近两年商铺营销的重大突破。
1、返租仍然是吸引投资客户的有力手段
返租并不是最近两年商铺营销的创新，但目前返租可以说仍然是吸引投资客户的有力手段，在多个较为成功的商铺营销中均采用了此手段，收到较好的效果。较之往年不同的是，不少商铺的返租回报力度更大，更有商铺在操作中将原来分期返还的回报一次性返还给投资者，极大地增强了投资者的信心，对于促进铺位的销售起到了很好的作用。当然返租只是吸引客户的一个手段，它必须建立在商业定位准确、经营有保障等条件的基础上才有更大的发挥空间。
2、越来越注重招商与销售的节奏把握
基于前几年商铺销售遗留下来的问题，为了解决销售与经营的矛盾，商铺营销更注重招商与销售的节奏控制，先招商后销售，先销售后招商，还是两者同时进行，对于不同的商铺在不同的时段有不同的操作手法，这也是目前商铺营销实际操作中一个很大的变化。
3、商家开始在前期参与介入
由于在商铺营销中更加明确了经营为先的理念，因此让富有经验的大商家在前期参与规划决策可以更好地解决销售与经营的矛盾，实现商业与地产的互动，从而达到平衡发展商、投资者、商家三方利益的目的。目前在售的商铺中在前期导入商家参与决策的并不多见，但已经在业界形成了这种意识，特别是“商铺营销，经营为先”的理念逐渐形成。
4、社区商业呈现强大的发展势头
随着大面积住宅社区的建设及入住，社区商圈逐步发展起来，成为继城市核心商圈后又一商业的重要组成部分。
5、专业营销的力量作用明显
2004年度招商、在售商铺33个，其中17个均由专业代理公司进行操作的，特别是一些市场影响力较大、销售招商成功的项目都是专业公司整合的结果。从中可以看出，商铺营销的确需要专业力量的参与，整合多方资源，共创多赢局面。
目前商铺市场存在的问题
1、对于商业裙楼空置问题造成商铺空置的原因，主要在于以下推广误区。
A、“皇帝女儿不愁嫁”的推广误区
很多商场，自以为千金旺铺，周边市场租金高达多少，岂不知，周边市场经过多年积淀，经过无数的商家前仆后继，方才形成如今格局，岂能轻易比得。没有了放水养鱼的商场培育期，商场必然很快走向没落，最终造成空置。
B、“千人一面”的保守推广误区
商场的市场定位就是为了给消费者提供一个前来购物的理由，没有自己独特个性，忽略街区功能分区规划，和周边商场千人一面，谁会前来呢？
C、“杀鸡取卵”的推广误区
图一时的痛快和利润，将商场的重要部分交于金融机构，这是司空见惯的错误。还一类错误，就是商场内部规划不清晰，品牌良莠不齐，谁出的起租金，铺位就租给谁，这都是导致商场最终空置最直接的原因。
D、“甩手掌柜”式推广误区
商场经营管理是一项繁琐专业的技术工作，作为商业裙楼开发者的发展商一般而言都不愿涉足其中。在目前专业的商业经营管理公司尚未出现之前，这恐怕也是必须要做的事。毕竟，好的地理位置和适当的租金水平仅仅是成功的基本条件，商场经营管理水平的高低才能决定一个商场的成败。在市场激烈竞争的今天，如果谁不能在商场商业经营管理上提供一个明确的推广策略，商家的信心将难以支撑。
2、商业物业营销中的问题
A、产权问题
香港商场能够成功经营，与其产权的统一不无关系，在国内，商场更多的是被分割成小铺位来出售，使一个商场的产权所有人有数百甚至上千，一个铺位也有几个业主，如果将来业主的意见无法统一，势必会影响商场的经营。
B、定位问题定位和定位的支持系统
我们认为，确定商服物业的经营主题定位是一项非常专业的工作，需要大量准确有效的市场调研资料方能确定，并且调查结果与自身条件非常匹配方能确定，必需相信专业的市场调研分析来进行，也许就某物业本身，调查的结果是不具备条件，不再进行，并不是坏事。
商业是在不断向前发展的，今天可行的经营定位或主题，明天可能就会有问题。定位实现手段为投资者描绘的美好蓝图,怎样去实现？有否做出专业的安排？
C、销售和经营的矛盾
①销售和经营在规划中的矛盾
每一个发展商都想使自己的物业能够卖个好价钱，同时能经营得好。从卖的角度讲，划分成小铺位面对的客户群更广，更有利于销售的进行，但对经营来讲，却并非如此，根据经营业态的不同，所需适合的营业面积是不同的。这就存在着在规划中铺位如何划分的问题。解决不好将会直接影响到将来的经营。
②投资回报和市场租金
投资者投资商铺的目的是为了获取理想的租金回报，发展商想尽快销售自己的物业，必须给投资者一个满意的回报，双方的讨价还价势在必然，如果发展商承诺的回报高，必然会背上沉重的包袱，回报低，客户不满意，物业销售状况堪忧。
③业态选择
每个项目都有其特殊之处，业态的选择必须以市场为基础，应该遵循“人无我有，人有我优”的原则，市场空白点不一定就是机会点，反过来，这种业态普遍存在的时候也不一定就没有潜力可挖。
D、专业市场和主题商城还能走多远？
随着大超市的不断扩张，开放式布局、大卖场的盛行，人们开始怀疑专业市场和主题商场到底还能走多远？从当前的市场实践中，我们发现专业市场和主题商场的市场拓展空间十分广阔。其核心要点在于其一市场细分，做精做深满足大众需要。其次，未来需求的个性化、丰富性也要求商业走专业市场和主题商城的道路．
商铺可持续发展战略
1、商铺营销链
商铺传统的营销链，只是发展商与投资者之间的售卖关系，只要铺卖出去了，发展商便万事大吉，结果，商铺虽然实现了销售，但由于经营定位不当、商铺分割太小、自由招租经营等原因，有的商城根本开不了业，有的尽管如期开业却经营不下去，小业主因此停止供楼，发展商面临回购商铺的风险，投资者信心严重受挫。
现代商铺营销链应该是：发展商－－投资者－－经营商家－－消费市场，这样一个完整的综合体系。商铺营销首先必须考虑消费市场，只有准确、恰当的商业经营定位，商铺才能生存与发展，经营商家才能赚到钱，投资者才有回报，发展商手中的商铺才能真正卖个好价钱。现代商业竞争日益激烈，意味着商铺经营和商铺的开发风险不断增大，不充分考虑商铺的经营性，商铺的价值就不可能最大化。
2、商铺可持续发展的关键
商铺可持续发展的目标，第一是丰富商业市场，为消费者提供购物的便利，乃至填补商业市场的空白点；
第二是让商家不断占有市场，并提升商业经营水平，改善商业经营环境，促进业态的成熟与升华；第三是为投资者口袋里的钱，找到可靠的出路，获得稳定的回报；第四是让发展商手中的商铺价值最大化，以及商铺开发风险最小化。
要实现上述目标，首先，发展商必须对商铺的销售与未来经营真正负起责任，也就是对经营者和投资者负责任。如某商场的发展商在卖铺之前先招商，一方面以前期较低的租金扶持商家培育市场，一方面以返租手段保证投资者利益，将风险转移到自身，并成立专门的商场经营部门，使商场进入良好的运营，从而获得极大的成功。
其次，需要成熟、专业的商铺营销策划，专业的商铺营销策划基于对商业市场和各类业态的深入了解，并对经营商家和投资者的需求和心态准确的把握，惟其如此，才能驾轻就熟，提高商铺经营、销售的成功的可能性。
再者，商铺的开发越来越依赖于经营商家尤其是品牌商和龙头商家的参与，最大限度的降低经营风险，令人欣慰的是，商铺发展商正不断与龙头商家联系，如易初莲花入主鲁能泰山广场等，商铺代理公司亦积极与商家联手出击，可以说开发商、代理商、经营商家越走越近。
商铺的开发量，在住宅、商业物业、写字楼市场中列第二位，由于商铺价值高，销售总额相当之大，而在积压物业中空置商铺位居第一，商铺开发风险首当其冲。我们期待着未来的商铺营销更趋专业化、理性化、规范化。
互联网时代的市场营销策略创新 【摘要】互联网的快速发展使其从一种技术逐渐向产业转变，并且为企业市场营销的变化和选择提供了多样性，在很大程度上促进了企业市场营销策略的改革。企业的发展依靠市场营销为其打造上升空间，而在日新月异的时代，市场营销又必须依靠创新以适应社会的变化，保证企业在充满竞争、纷繁复杂的大环境中得以持续性发展。 【关键词】互联网;市场营销;策略;创新 互联网的极速发展为消费者带来了更多的选择，同时对企业的市场营销手段要求也高了许多。在该种大形势的驱使下，企业市场营销策略与互联网的联系愈加紧密，对互联网的依赖性也愈加明显。而互联网的高速发展注定了市场营销策略必须及时更新和创新才能满足消费者的要求。 一、互联网时代市场营销现状分析 （一）市场营销范围不断扩大 传统的市场营销模式较为保守而且单一，在为消费者提供消费的方式和过程以及所消费产品的选择上都有很大的限制，消费者的消费需求在很多时候都无法得到满足，或者需要付出较大的代价才能得到满足。在互联网时代背景下的新型市场营销模式与快而广的互联网同步发展，为消费者提供多样化的消费方式和更多的消费产品的选择。同时，在互联网的促进下，新型市场营销模式很好的解决了消费空间和时间上的限制问题，使消费者在任何时间、任何地点都能实现消费的目标。不同年龄层面的人对互联网的接受和了解程度都有所不同，但是随着互联网普及程度的加深，各年龄层的人都有越来越多的消费者通过互联网进行消费，在为市场营销带来更多便利的同时，极大程度的促进了国民消费和社会发展。 （二）支付和交易手段多样化 传统支付和交易主要依靠现金和银行卡完成，该种方式具有不方便，安全系数偏低的缺点，随着互联网发展而崛起的网上支付方式在极大程度上弥补了该缺点。支付宝、
商铺营销策划方案 （）市场分析 二、项目的SWOT分析 （一）优势点 （二）局限性 （三）威胁点 （四）机会点 三、商业模式分析： (一) 综合性商业模式 （二）主题性商业模式 （三）专业性商业模式 四、项目整体定位 商铺营销策划方案 （二）价格定位 （三）客户定位 五、营销推广 （一）推广主题 (二) 项目形象包 （三）总体宣传策略 （四）销售策略 商铺营销策划方案 一、项目基本概况 城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积５万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开发，目前一、二期已入伙.其裙楼商铺计有35间，总面积约1944.35平方米，商铺目前基本上空置. 二、项目的SWOT分析 虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态.所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在. （一）优势点（S）： 1、项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处； 2、项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好； 3、本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险； 4、商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体； 5、项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势； ◆发挥优势： A、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利； B、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机； C、在项目的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心； （二）局限性（W） 1、项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件； 2、本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒凉，对发展商业略为不足； 3、该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响；
营销模式创新应注意的问题 摘要：在营销模式的创新应当注意：需求的新变化或新特点需要有新的营销模式，如按照消费者的个性化需求进行定制营销、运用网络营销及时反应需求的变化、用CRM营销高度回应消费者需求、以绿色营销满足绿色消费需求、通过体验营销为顾客提供体验和创造价值；营销模式的创新应把握业务流程标准化和可复制性；营销模式创新应符合企业的战略，营销模式创新应与市场地位相适应；营销模式的依营销组合核心的不同而确定等问题。 关键词：营销模式；需求变化；标准化；复制性；营销战略 一、需求的新变化或新特点需要有新的营销模式 营销实践和营销理论都已证明，营销模式创新的根本在于在满足消费者需求。而消费者需求又处于不断发展变化之中，并呈现出新的特点，这就需要有新的营销模式与之相适应。 （一）按照消费者的个性化需求进行定制营销 进入21世纪以来，消费者生活观念、价值标准和生活方式多元化，需求多样化，消费方式个性化。消费者的需求上升到以休闲、情感为主的体验需求；标准化的产品彻底失宠，个性化、人性化的产品需求成为主流，而且产品不再是实体产品，而是解决方案或体验过程。企业应按照消费者的个性化需求进行定制营销。定制营销，是指企业将现代化大生产的规模经济与每个消费者对同一产品的不同要求（差异）结合起来，兼顾批量生产（规模）又满足目标市场每个消费者的不同要求的营销模式。定制营销承认每个消费者的需求个性大于共性，每个消费者个体都是一个与众不同的分市场，应当分别给予满足；并借助于现代社会的制造和信息技术，进行大规模而不是个别的定制。定制营销在形式逻辑上可以讲是“细分到最后一个人”，它实际是对机器大工业生产组织方式的彻底否定，它要求采取最为柔性的生产技术保证个性化的单件生产成为可能。 （二）运用网络营销及时反应需求的变化 互联网、局域网、物流网等网络形成全球性、透明化很高的市场。网络可向消费者许诺了一个世界范围的市场，许诺消费者可以找到最佳的价格和品质。网络向出售者许诺全世界市场的进入权，以最低的费用接近特定的顾客或预先确定
产权式商铺权属登记实践及其法律风险探讨 （发布日期: 2009-7-6 作者：朱程）来源：《房地产权产籍》 合肥市房地产产权监理处朱程 一、产权式商铺及其类型 产权式商铺是一种产权与经营权相分离的房地产产品形式，是近年来兴起的一种商业地产销售模式，同时也展现为一种全新的投资产品。产权式商铺的基本操作模式是：先由地产商开发建设一大型商业项目，然后按照一定的布局和设计，分割成面积较小的若干单元即产权式商铺，并将此出售给投资者；投资者拥有产权式商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式将其交由开发商或者第三方经营使用，开发商或第三方按约定向投资者支付固定的租金或收益。 产权式商铺有两种类型：一种是“独立产权式商铺”，即开发商将敞开式卖场进行物质形态上的实际分割，小商铺之间用内隔墙等彼此相互区分；另一种是“虚拟产权式商铺”，即开发商只对开放式卖场进行面积分割，小商铺间无内墙分隔，仅以划线、地钉或铜条等为区别界线。出于统一经营的需要，委托经营期间发展商往往改变业主所购铺位的利用方式，或将相邻铺位合并使用，或将营业大厅的功能区域重新布局等。由于“虚拟产权式商铺”无实体墙壁分割，此种利用方式的变更也就非常普遍。 二、产权式商铺权属登记实践 现行房屋权属登记规则对产权式商铺的登记确权问题没有明确的表述，实践中各地对产权式商铺（尤其对“虚拟产权式商铺”）的登记标准差别较大。 一些城市，如北京、南京、长沙、常州等地，规定产权式商铺可以进行权属登记；而另一些城市则禁止对“虚拟产权式商铺”进行登记。比如，2004年2月上海市房地资源局和建委联合发出的《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》规定，“可以销售的房地产应当是在市房地资源局的房地产登记册中有明确部位、建筑面积等房屋状况记载的权属单元，房地产权利人不得对登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让。如需分割转让，则分割后构成的销售单元在物理形态上应当构成独立、封闭的空间，不符合房屋基本特征的，如仅在地平线上划线示意分割的权属单元，不得销售”。深圳市规划与国土资源局《关于规范商场办公楼分割转让有关业务操作的通知》规定，商场、办公楼转让应以权属单元为转让标的。房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让，未经房地产及相关部门审核程序的，房地产登记部门将不受理分割预售和登记。合肥市房地产管理局2005年1月规定，禁止销售、转让划线分割的商场、办公楼。如要进行销售、转让，房屋必须符合房屋权属登记条件，即房屋必须是在有关部门批准下建造，经建设、规划、公安消防等部门验收备案，并且每个销
完善营销体系创新经营模式 ——永年县邮政局营销体系建设随着邮政专业化经营的不断深化，对县局的职能又提出了新的要求。面对在新的运行体制下，如何发挥县局作用的思考，我们坚持以抓营销体系建设为突破口，在抓营销团队建设中，实现凝聚力、向心力和营销能力的提升。 一、完善制度，创新邮政营销理念 为切实抓好营销体系的建设，永年局积极树立“以市场为导向，以客户为中心”的营销新理念，进一步理顺营销体系各营销层次的关系，切实强化和推进邮政市场营销体系建设，提高整体营销水平和营销能力。为了提高客户经理队伍管理的可操作性，我局进一步细化了管理流程，落实了省公司和市局营销体系建设的相关要求，规范了营销人员的日常管理，制定了客户经理的日常工作制度、客户维护制度、客户（业绩、人员）信息备案制度等。 为促进营销体系建设，提高营销人员的工作激情，我局重点建立和完善了具有公平性、竞争性和激励性的营销薪酬分配激励机制，并进一步完善营销管理制度建设，不断提高专职营销队伍的营销技能和市场拓展水平，改进营销工作，提高营销业绩，制度的完善性和激励政策的针对性，极大地促进了我局专业营销队伍的业务发展热情，为推动邮政业务发展做出更大的贡献。 二、打造队伍，培养专业服务意识 我局领导非常重视客户经理营销队伍的组织建设工作，
专门成立了全局营销人员培训考核组，由一把手任组长，副局长副组长，办公室和大客户部负责制定培训计划和考核办法，并开展考核、考评。 在营销人员队伍组建上，通过自我推荐、组织选拔、培训考核等多种方式，选拔出勇于吃苦、业务素质强的35名员担任专职营销员，成立了三支营销团队，使之成为邮政业务发展“轻骑兵”。在全局逐步形成了以专业、支局为基础，以营销团队为骨干，以大客户部为支撑的营销体系。随着营销体系的不断完善、团队管理不断规范，营销业绩在全局收入的作用也日益显现。 以“理论培训+能力培训”为重点，通过实施分层培训、强化晋升培训、突出日常培训，有针对性地提升营销队伍整体素质。坚持每周有培训，每季有考核的原则，通过内部业务骨干理论讲解和外聘培训师经验传输相结合的办法，极大的提高营销队伍实战能力。 在客户经理的日常管理上,坚持每日晨会、夕会制度,了解营销工作开展情况,及时解决营销中的难题,并安排和总结当日的工作;要求客户经理每日填写"营销日志",详细记录当天所拜访的客户资料,推介的邮政业务,客户做出的反应等情况;及时填写"客户信息档案",掌握客户的各项动态;每周五召开营销分析例会，每月提交有效市场信息。大客户部主任每月末检查并整理走访记录,客户档案等资料,录入电脑,总结上月客户中心主要营销工作,进展情况,分析营销案例,确定下月重点工作,并填写书面报告上交营销部。此外,
谈产权式商业物业售后返租模式 mall返租模式必将退出历史的舞台 再谈产权式商业物业的售后返租模式 笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式,发现文中提到的”售后返租”模式的运作最能引起同行们的共鸣,论坛上的跟贴众多,我也收到很多邮件,大家纷纷提出了自己的见解。虽然近年来返租模式大行其道,但业内一直缺乏对这种模式的系统性分析。笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨,希望起到抛砖引玉的效果,对我们的工作有所帮助。 产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业::产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业,它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据,分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。 零售产权、整体租赁的商业物业又称作”管理型商铺”,其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回, 然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。因为由专业公司代为管理,投资者获取长期稳定的返租回报,故名”管理型商铺”,其运作方式往往概括为”售后返租”。 一、案例情况 A项目,位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边,于1997年底破土动工,2001年6 月竣工完成。该大楼占地面积7172 平方米,总建筑面积近11万平方米,共34层。其中地下3 层、4层为车库,可泊车400余辆;地下2层至地上11层均为营业用房,单层面积约5000平方米。12层至30层为写字楼,单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部,两部观光电梯,货梯1台,消防梯1台,客用电梯2台。 该项目地处绝佳位置,具有无法复制的优势地位。其地下室与规划地铁中心站直接相通,成为未来的地铁上盖物业,将形成新的”地铁经济”和”地铁概念”。目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公,业主为某保险公司。地下2层至地上5层为某国内着名百货零售商负责经营管理。 该项目在其商铺的销售中,采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式:为提高市场接纳力,将商场产权划整为零,划分为10-100平方米的小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权,其年回报利率定在7%左右(高于银行贷款利率才有吸引力)。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权,实现了三权分离。在统一经营的背景下,最大程度实现商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。 这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看,通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金,大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想,进一步增强了中小投资者的信心,促进了商铺的销售。在成都还有一个正在按此模式运作的大型项目,其租金回报率为每年7.5%,每三年递增0.5%,租赁回报期长达20年。 二、三方利弊分析 (一)开发商 对绝大多数开发商而言,是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢抬升。通过零售产权,短期内回收大量资金,保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运- -这或
目录 一、项目基本概况 （）市场分析 二、项目的SWOT分析 （一）优势点 （二）局限性 （三）威胁点 （四）机会点 三、商业模式分析： ( 一 )综合性商业模式 （二）主题性商业模式 （三）专业性商业模式 四、项目整体定位 （一）项目的经营业态定位 （二）价格定位 （三）客户定位 五、营销推广 （一）推广主题 ( 二 )项目形象包 （三）总体宣传策略 （四）销售策略 城龙花园裙楼商铺市场定位与推广策略一、项目基本概况 城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，共分四期开发，目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有 总占地面积５万平方米， 35 间，总面积约1944.35 总建筑面积11 万平方米， 平方米，商铺目前基本上 空置。 二、项目的SWOT分析 虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。 （一）优势点（S）： 1、项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处； 2、项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好； 3、本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险； 4、商铺层高 5.4 米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体； 5、项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势； ◆发挥优势： A、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利； B、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机； C、在项目的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心； （二）局限性（W） 1、项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件； 2、本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒凉，对发展商业略为不足； 3、该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响；
营销与商业模式创新 品牌营销与商业模式创新 赢在市场—品牌营销与商业模式创新 陆亦琦博士认为，市场营销本身是一门实践性很强，并且不断发展的科学，但归根到底，市场营销担负着企业的战略核心功能。从目前与国内同行交流中得出，国内外视乎在对打造独特的品牌形象才能实现差异化。 从某种意义上说，品牌形象差异化是需要时间的，只有慢慢熬才会产生效果，这是一个漫长的过程，需要有足够的耐心。从投入产出比来说，形象差异化也是钱堆出来的。相比较形象差异化，产品本身的差异化就容易得多。 实现产品的差异化，设计是一个非常重要的突破口。正如索尼公司前总裁盛田昭夫所说：“我们相信今后我们的竞争对手将会和我们拥有基本相同的技术，类似的产品性能，乃至市场价格，而唯有设计才能区别于我们的竞争对手。” 十几年来，耐克在美国运动鞋行业中一直处于领先地位。对于耐克而言，营销和新颖的设计是其战略控制手段，所以，它的营销模式。 谋者无边—创新营销模式特训班 创新营销模式特训班，不仅仅从营销模式的创新上，更注重实际操作的结合，为企业营销工作提供了一整套绝佳的思路，也为企业营销结果提供了有效的参考，全面解读企业营，就是不断强化产品设计。 房地产产品设计溢价核心要素把控与设计管理
如何通过规划设计、建筑风格、立面设计及户型创新全面提升产品的溢价能力?如何使风格、户型、立面达到艺术观感与功能实务的 统一，实现项目价值最大化?这些都是房地和品牌营销两大核心能力。在运动用品行业，最核心的业务活动就是产品设计和市场营销了。 因为卓越的产品设计能够让消费者认为产品能够提升其运动表现;卓越的市场营销则让消费者想起该品牌就能联系到某种运动精神。 因此，对于运动用品企业来说，最核心最重要的经营活动就是产品设计和市场营销;而产品生产这样的经营活动则相对没有那么重要。正是基于这样的价值主张取舍，耐克等运动用品企业，才将生产外 包出去，而将企业的主要经营活动界定为产品设计和市场营销。 这就是耐克著名的虚拟经营模式 商业地产项目整体策划定位(主、次主力店组合模式)与招商、销售、租务管理模式解读 第一、耐克在设计投入方面巨大 首先表现在人员方面的投入。耐克自成立之日起，就把设计摆在了极其重要的位置上，这也是为什么耐克在产品的推陈出新方面如 此出色的原因之一。耐克对设计的重视，最主要是体现在投入方面。耐克公司投入了巨大的人力、物力以及财力来支持产品设计的日新 月异，使得耐克的产品始终保持强大的市场竞争力。 第二、在产品设计过程中，耐克在外观和功能上都有最高的追求 耐克在推出任何的产品的时候，都是以流行的外观和专业的功能作为亮点。 站在消费者的角度来看，年轻人尤其是90后他们个性比较张扬，他们敢于打破常规以显示自己的存在，因此需要一些标新立异的东西，耐克很好的把握了目标消费人群的心理需求，因此在产品外观 上更注重对颜色的大胆运用。 耐克很早就意识到这一点。 第四、在材料方面耐克挑战自我
水泥加鼠标：创新的营销模式 传统企业要突破传统营销的思维模式，利用好互联网这个工具和平台，让“水泥＋鼠标”的模式发挥出巨大的作用。 几乎一夜之间，中国传统中小企业赖以立足和骄傲的成本优势、价格优势、劳动力优势消失殆尽，尤其是珠三角和长三角的制造业，不少上千人的大厂，一夜之间老板失踪，工厂倒闭。 祸福相倚，对中国传统中小企业来讲，或许这是件好事，它迫使每一位企业家都要重新审视自己的经营战略和业务模式。或许，这样的环境会逼出一批真正有创新精神和竞争力的企业走向国际舞台。 中国，不应该只是世界的加工厂! 正本清源，建立正见 “水泥＋鼠标”是传统企业借助于互联网平台进行创新的形象性表达。互联网对企业而言，是高效率的工具，是有着巨大影响力的媒体，是整合资源的平台。网络营销就是用营销的思想和方法，借助互联网技术及平台所展开的营销活动。这里，网络技术和平台是营销工具和手段，它涵盖了我们传统营销活动的全部内容，无论4P还是4C，网络营销在每一个环节都可以体现出巨大的作用和能量。 环境迫使我们必须突破传统营销的思维模式，利用好互联网这个工具和平台，在不利的经济环境中突出重围。 那么，传统企业如何与互联网接轨，让“水泥＋鼠标”的模式发挥出巨大作用呢？下面，我们结合一些利用互联网创新营销模式的案例，目的在于抛砖引玉，为传统企业带来借鉴和启发。 模式一：利用互联网低成本扩张，迅速完成全国市场布局 广州哎呀呀饰品有限公司，2004年创建的时候只有一家店，老板打算以招商加盟的方式迅速扩张。但老板不知道他的招商对象在哪里，如何把这些信息准确传达。由于资金匮乏，用传统的方式很难打开局面。 这是目前很多以招商为主要模式的企业面临的最大问题：信息不对称。企业要想找到目标客户需要在传统媒体上投放广告、参加各类招商会等，这样的方式不但投入巨大，效果也越来越差。 后来受朋友推荐，哎呀呀的老板开始尝试在互联网上推广。 很多在互联网上有所作为的传统企业，刚开始都是尝试一下。但很多企业，连尝试的勇气和欲望都没有，所以他们总在错失良机。
上海商铺租金分析调查 2004年上海的商铺售价租金节节上升。现在中心商业区商铺租金高达35元/平方M/天以上，副中心商业区商铺超过8元/平方M/天，城市边缘区和社区商铺租金水平在3元/平方M/天左右。上海的商业物业销售的平均价格近10年间呈现曲线增长，城郊结合部和郊区商铺销售价格有较大起伏。但中心区商用物业受土地稀缺影响而供不应求，价格一路攀升，目前销售均价已达万元以上。 商业地产与轨道交通形成的结合点——轨道交通枢纽商业中心也正发展起来。预计将成为2005年的新热点。轨道交通带来的大客流引向商业工程，由此形成了一个“交通＋商业”的商业形态。 轨道交通1号线北延伸段的正式通车运营使宝山和闵行被连接在一小时交通圈内。延伸段正常运营后，可以增加25万人次的日均客流，使目前65万人次的日均客流逐步增至90万 今后几年上海商铺铺源充裕但需求大于供给，社区商铺、沿街中小型商铺仍是未来的投资热点，有自由经营权的街铺广泛受到市场欢迎。中原地产研究咨询中心有关人士日前预计，进入2005年，沿街商铺、社区商铺以及产权式酒店公
寓等产品仍是商业地产市场的主力供应产品。随着城市化进程城市规模的扩大和延伸，上海外围区域不断涌现一些大规模的社区，给投资者带来了前所未有的商机，随着大型楼盘商业工程开发日益成熟，社区商铺投资成为继股票、住宅后一种新的投资热点。而沿街中小型商铺，由于受市政规划等限制，未来沿街中小型商铺将具有一定的稀缺性。但这类商铺具有的独立性强、增值性强的特点，仍是未来的投资热点。2005年上半年整体租金将进一步走高，但升幅不会很大，这个趋势将一直延续到2006年。期间市中心区域内的商业地产租金的振幅变化不会很明显，届时比较活跃的是城市边缘地区的商业地产租金，预计在今明两年会有比较明显的上升过程。在2005年，产权式、分割式和返租式类商场商铺的销量和产量将会减少。 售价：继续走上升通道 今后几年上海商铺市场由于受到国内商业企业的需求加大、外资进入中国市场以及国内其他投资者三方面的影响，需求大于供给的不平衡状况将持续一段时间。上海商铺市场在2010年世博会之前将会涨跌交错，但总体向上的趋势不变。 2005年上海商铺市场随着郊区土地供应总量的放大和 市区土地供应总量的减少，市中心商铺尤其是沿街商铺将会
传统企业要突破传统营销的思维模式，利用好互联网这个工具和平台，让“水泥＋鼠标”的模式发挥出巨大的作用。 文/王鹏辉 几乎一夜之间，中国传统中小企业赖以立足和骄傲的成本优势、价格优势、劳动力优势消失殆尽，尤其是珠三角和长三角的制造业，不少上千人的大厂，一夜之间老板失踪，工厂倒闭。 祸福相倚，对中国传统中小企业来讲，或许这是件好事，它迫使每一位企业家都要重新审视自己的经营战略和业务模式。或许，这样的环境会逼出一批真正有创新精神和竞争力的企业走向国际舞台。 中国，不应该只是世界的加工厂! 正本清源，建立正见 “水泥＋鼠标”是传统企业借助于互联网平台进行创新的形象性表达。互联网对企业而言，是高效率的工具，是有着巨大影响力的媒体，是整合资源的平台。网络营销就是用营销的思想和方法，借助互联网技术及平台所展开的营销活动。这里，网络技术和平台是营销工具和手段，它涵盖了我们传统营销活动的全部内容，无论4P还是4C，网络营销在每一个环节都可以体现出巨大的作用和能量。 环境迫使我们必须突破传统营销的思维模式，利用好互联网这个工具和平台，在不利的经济环境中突出重围。 那么，传统企业如何与互联网接轨，让“水泥＋鼠标”的模式发挥出巨大作用呢？下面，我们结合一些利用互联网创新营销模式的案例，目的在于抛砖引玉，为传统企业带来借鉴和启发。 模式一：利用互联网低成本扩张，迅速完成全国市场布局 广州哎呀呀饰品有限公司，2004年创建的时候只有一家店，老板打算以招商加盟的方式迅速扩张。但老板不知道他的招商对象在哪里，如何把这些信息准确传达。由于资金匮乏，用传统的方式很难打开局面。
这是目前很多以招商为主要模式的企业面临的最大问题：信息不对称。企业要想找到目标客户需要在传统媒体上投放广告、参加各类招商会等，这样的方式不但投入巨大，效果也越来越差。 后来受朋友推荐，哎呀呀的老板开始尝试在互联网上推广。 很多在互联网上有所作为的传统企业，刚开始都是尝试一下。但很多企业，连尝试的勇气和欲望都没有，所以他们总在错失良机。 刚开始，仅仅投入了几千元。没想到，他每天都能接到来自全国各地的几个电话询问招商加盟的事情。我们知道，凡是主动打电话来的都是意向很明确的客户。仅投入几千元就有这样的效果，天生有敏锐商业嗅觉的老板认定这是个绝佳的机会，于是将有限的资金全部投入，主要做两件事，百度关键词竞价和搜索引擎优化(SEO)。 通过尝试发现了商机，就要果断决策，把有限的资源用在刀刃上。在互联网上的投入也要讲究火力集中和持续，特别是要选好适合于自身的方式，因为在互联网上推广的方式实在太多了。 于是，咨询电话从每天几个增加到每天上百个。至2007年底，四年时间哎呀呀的加盟店已经增加到1500个，营业额达3亿元，成为全国饰品连锁冠军。这些加盟店中，70%的招商来自互联网。 利用互联网这个平台，能够让意向性很强的客户主动迅速找到你。若搞好客服环节，踢好临门一脚，客户转化的效率会很高。 模式总结 目前招商企业普遍存在费用高、招商难的局面，全国每年有数百亿的招商费用打了水漂。招商模式单一、传统媒体费用居高不下、缺乏整体的招商规划是造成这种局面的主要原因。实际上，目前中国有闲散资金、持币观望想做项目的人是个非常大的群体，但由于信息不对称，企业花了巨大的代价也无法顺利找到这些目标客户。 上网找项目，已经成了这个群体的共识，因为互联网信息海量、成本低廉，特别是能够通过互联网更多地了解到企业的信息和他人做了这个项目的体会。而企业通过互联网技术，完全可以实现精准营销，准确找到自己的目标客户，大大提高了合作成功的效率。最为关键
￥￥湾商铺销售策略 一、昆明市场发展概况 目前昆明市房地产市场正处于房地产历史发展阶段中的快速发展、日渐成熟阶段。房地产投资快速增长；人们对于房地产的消费更加的理性；房地产开发也更加的尊重市场需求是这一阶段房地产市场的显著特征。 昆明房地产市场的循环周期约为4—5年，在新的历史机遇情况下，目前正步入第二个循环周期。2001年及以前是昆明房地产开发的启动初期。至2001年第一次达到开发高潮，但由于整个市场处于昆明房地产市场早期，人均收入有限，因此，房价绝对值总体偏低。2002、2003年是高位消化盘整年。在经历2001年的高潮后，2002、2003两年处于以消化已有物业为主的开发周期，新增及在售楼盘均较少，房价有所回落。2004年是昆明地产市场至今一个绝对的开发高潮年。在土地政策转变、土地供给有限及新昆明城市规划与建设的刺激下，由供给拉动型的新一轮房地产开发高潮期限，新开及在售楼盘量空前增加，房价猛涨近17.7%。2005、2006年是政策年，高位运行盘整年。2006年新增楼盘供应量还在增加，房价还会有小幅上升，但是市场可能会出现一个盘整期，2007年初情况可能不太乐观。 二、项目所在区域市场概述 从各个区域的楼盘供给个数来看，市中心区和南市区是目前昆明市的楼盘供给的主要区域，两个区域的楼盘供给个数占了全昆明市的62.6%。 从各个区域楼盘供应量所占比例来看，已开盘销售的楼盘供应量主要是以市中心区、北市区和南市区为主；但是潜在楼盘供应量则主要是以南市区和西市区为主，这主要是因为在未来一段时间内南市区和西市区将会有几个大盘面市，使得这两个区域在未来一段时间内将成为昆明市住宅楼盘供给的主要区域。 因此，未来四年内南市区将成为昆明最大的开发热点区域，供盘量将于2007年达到高潮。在广福路以东至呈贡的城东南片区，这个连接新旧昆明的地带，数十个房地产项目在火热动工，如新希望的大商汇、彼岸、十二棵橡树庄园等楼盘，除了世纪金源、新希望、万达、顺弛等国内大腕，官房、冠江、江东、云铜、银海、盛世同家、云锡、金马源、云天化、大朝、俊发、泰兴隆、竞运达等本土主流房地产开发企业也早已在城东南片区囤积了土地，预计供应量将超过600万平米。 三、区域供盘情况特征概述 1、广福路、官南片区的项目开发进度明显取代了滇池路片区，区域供盘量在昆明各片区属于最大； 2、地价相对二环路以内便宜，各个项目都有一定规规模，基本都超过100亩； 3、2005年多个400亩以上的大盘上市，世纪城2500元/平方米的价格使竞争加剧，甚至趋于白热化； 4、地块规模使创新产品有了出现的可能，新推出的楼盘都尽量进行产品的创新； 5、为吸引跨区域客户，大部分为多物业形态共存，产品供应丰富，项目都做了一定量的多 层配货比； 6、景观洋房作为一个创新产品，目前主要在滇池路和广福路有供应； 7、满足容积率控制指标、每平米利润贡献较好；
五大典型营销创新模式 2011年10月20日《经理人》微博 当今形势下，企业营销的总体思路是要以创新的思维来发现市场，并树立品牌及成本优势。具体途径为：对内通过营销创新，努力开拓国内市场；对外则以提高产品及营销手段的知识及技术含量，迎头赶上国际知识经济和绿色经济浪潮，积极参与国际营销竞争。 这不仅要求企业掌握了解市场营销和社会营销等一级观念，更重要的还应积极导入整合营销、关系营销、信息营销和文化营销等一些次级的营销概念和竞争新观念。 可持续发展观念的产生和兴起，使得企业不再也不可能单纯地以目标市场上的顾客满意为中心，更需注重顾客价值的实现。 《经理人》对近百家中国优势企业营销个案进行研究，梳理了5个典型的最新营销创新模式。 病毒营销：创造关系营销新形态 目标问题：后发企业，如何迅速博取市场眼球，迅速上位？ 代表企业：凡客诚品 核心创新：利用独创的“凡客体”进行战略性病毒营销。 解决方案： 凡客诚品的病毒营销体现企业的战略，在契合当今潮流文化中，抓住目标消费群。 在“病源”对象设定上，针对的是80后、90后。新兴消费群个性上虽然具有出位倾向，但消费选择上，属于绝对的“低免疫力”。 在“病源”制造上，采用网络“酷语”，以第一人称广告语，使80后、90后“主动对位”；启用同时代生的明星代言人，进行平民化形象改造，以游戏般的调侃，形成有效“病毒”。 在传播渠道上，通过80后、90后流动性最广的虚实区域，如地铁、户外和互联网等，进行立体式布局。 在整个散播过程中，一方面升级“病毒”，一方面提供低价诱惑产品：从早期个人声明式的“酷语”，演变成“私话”。如明星黄晓明的新广告语：“七岁，立志当科学家，长大后……人生即是如此，哪有胜利可言。挺住，意味着一切。”另外，凡客以低价策略博取眼球。如29元T恤、49元帆布鞋等。
经营性租赁式商铺与投资性产权式商铺对比分析 近几年全国各地开发建设大型住宅小区，都不屑一顾地引入商业广场。沿街店铺小区超市等。其中有不少的商业广场广告做得热热闹闹，销售也红红火火。但是开业之后却冷冷清清，最后成了“空壳”。之所以会形成这种局面，通常是因为这类物业（商业广场）走的是“短、平、快”的投资性路线。为了达到迅速回笼资金的目的，他们往往在销售的前期，引进大量投资客来炒高售价，但对决定能否成市、兴市、旺市的经营环节却重视不够，结果开业之后，冷冷清清也是理所当然的事了，最后形成恶性循环。现就在这一类物业中二种操作模式的情况谈一下个人体会。 一、投资性产权式商铺分析 这类产权式商铺偏重广告宣传，现场销售，它通常分三步走：第一步，通过概念炒作，吸引投资客户关注；第二步，开发商将商铺产权出售给投资客户，并承诺每年有一定的回报率；第三步，商业经营管理公司与投资客户会订“包租合同”，并将商铺的使用权租赁给经营商家。其操作 利弊特点如下： ▲概念炒作先行，通过向投资客户描绘美好前景来吸引大批投资客户的后顾之忧。 ▲由于投资客户非常分散，所以广告是联系投资客户的主要细节。为了吸引到大量的投资客户、广告投放狂轰滥炸，铺天盖地。 ▲注重现场销售环节，投资客户非常不稳定，购买心理很容易发生变化，往往在开盘阶段速战速决。 ▲羊毛出在羊身上，采取提升房价的形式，包租合同中许以一定的年回报率。 ▲经营商业物业管理公司与投资客户签订“包租合同”。（经营商业物业管理公司与开发商没有直接关系，产生相应问题很容易推脱责任。 ▲商业广场其中有许多产权商铺投资客户是自营性的经营户。造成商业的状态行业，经营品种不合理、不科学，不统一导致经营中的不合理无序
目前商铺的销售模式主要有只售不租、长期包租、短期委托经营、带租约销售等形式。根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同，开发商会采取不同的销售模式，投资者购买商铺时要结合项目的具体情况，综合考量各种销售模式的优劣，来选择自己心中理想的商铺。 只售不租模式 只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。 直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高。但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离，开发商只管卖不管租，小业主各自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，规模大的卖场后果将更严重。业主自行出租商铺将容易出现商业街中介或某一业态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力不足。 长期返租模式 返租销售也叫售后包租、售后回租，是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。根据包租或承租年限的长短，可分为长期包租和短期返租两种方式，其中长期包租的年限往往根据大商家的承租年限，一般以十年、
十五年为常见。 采用长期包租销售模式的商场往往是找个大商家租赁，将铺位分割成蚂蚁铺，然后以年回报率8％，带10年租约返租销售。由于大商家采用的是统一收银、开放式大卖场经营，业主基本在商场内找不到自己的铺位，这种商铺被称为“虚拟产权式商铺”长期包租的销售模式，小业主在前10年内的投资回报相对有保障（前提是返租期内开发商遵守承诺、大商家持续经营），但返租期过后，由于业主找不到自己的铺位，接受不了大商家的低租金，投资收益将完全失去了保障。 对于长期包租销售的商铺，一旦发展商经济实力不强，在大商家支付较低租金的情况下不能支付小业主的回报，就会出现发展商拖欠回报的现象。 短期委托经营，放水养鱼做旺卖场 短期委托经营，指开发商通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两三年）租金，取得商铺短期的经营权。开发商得到了物业前期的经营管理权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理。由此，委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺，租金收益较稳定，投资回报有保障。 这种销售模式，投资者需了解开发商和经营管理公司的经营能力，因为它在很大程度上决定了商铺价值的实现。
第8章旅游服务营销策略与创新 在第3章中，我们介绍了旅游服务的五个重要特性，其中最为重要的4个特性是旅游服务的不可感知性、旅游服务的不可分离性、旅游服务的不可控性及旅游服务的不可储存性。针对这4个特性，我们来设计旅游服务营销策略，即旅游服务的有形化策略、旅游服务的可分化策略、旅游服务的规范化策略及旅游服务的可调化策略。 第一节旅游服务的有形化策略 学习要点 了解旅游服务的有形化策略构成内容 了解旅游服务的可分化策略构成内容 了解旅游服务的规范化策略构成内容 了解旅游服务的可调化策略构成内容 旅游服务的有形化是指旅游企业策略性的提供旅游服务的有形线索，以帮助顾客识别和了解旅游服务，并以此促进旅游服务营销。旅游服务的有形线索是指在服务过程中能被顾客直接感觉到或提示服务信息的有形实体，从服务营销学角度可以分为：旅游服务包装、旅游服务品牌、旅游服务承诺、旅游服务定价、旅游服务广告。其中，旅游服务定价策略和旅游服务广告策略，我们已在第7章中做过介绍，在此不再赘述。 一、旅游服务包装策略 （一）旅游服务包装的内涵 旅游服务包装如同商品的外包装，是指旅游服务的具体环境，作为旅游服务的有形线索，它能提示顾客服务特征和服务质量的信息，从而可以影响顾客的选择、期望、满意度及其他行为，并有助于促成顾客的购买和交易。例如：繁华地段的酒店提示高档次的服务；大堂内柔和的灯光、合理的布局、整洁明亮的大理石、舒缓的背景音乐提示温情、细腻、周到的服务；酒店醒目的指示牌和方便的电子查询系统提示严谨、周密的服务过程设计；大堂内服务人员和顾客礼貌的语言和文明的行为提示高雅、优质的服务。 （二）旅游服务包装的作用 1、有利于传递服务理念 在激烈的旅游服务市场竞争中，越来越多的旅游企业开始注重服务理念的塑造，而抽象化的理念，需要通过有形的内容体现出来。因此，旅游服务包装和服务环境就承担了这种功能。例如：美国谢拉顿环保旅馆，就通过服务环境的塑造，来传递“生态环保理念”。这些
★营销策略★之5个非常典型的营销创新模式解析 当今形势下，企业营销的总体思路是要以创新的思维来发现市场，并树立品牌及成本优势。具体途径为：对内通过营销创新，努力开拓国内市场;对外则以提高产品及营销手段的知识及技术含量，迎头赶上国际知识经济和绿色经济浪潮，积极参与国际营销竞争。 这不仅要求企业掌握了解市场营销和社会营销等一级观念，更重要的还应积极导入整合营销、关系营销、信息营销和文化营销等一些次级的营销概念和竞争新观念。 可持续发展观念的产生和兴起，使得企业不再也不可能单纯地以目标市场上的顾客满意为中心，更需注重顾客价值的实现。 笔者对近百家中国优势企业营销个案进行研究，梳理了5个典型的最新营销创新模式。 1、病毒营销：创造关系营销新形态 目标问题：后发企业，如何迅速博取市场眼球，迅速上位? 代表企业：凡客诚品 核心创新：利用独创的“凡客体”进行战略性病毒营销。 解决方案： 凡客诚品的病毒营销体现企业的战略，在契合当今潮流文化中，抓住目标消费群。 在“病源”对象设定上，针对的是80后、90后。新兴消费群个性上虽然具有出位倾向，但消费选择上，属于绝对的“低免疫力”。 在“病源”制造上，采用网络“酷语”，以第一人称广告语，使80后、90后“主动对位”;启用同时代生的明星代言人，进行平民化形象改造，以游戏般的调侃，形成有效“病毒”。 在传播渠道上，通过80后、90后流动性最广的虚实区域，如地铁、户外和互联网等，进行立体式布局。 在整个散播过程中，一方面升级“病毒”，一方面提供低价诱惑产品：从早期个人声明式的“酷语”，演变成“私话”。如明星黄晓明的新广告语：“七岁，立志当科学家，长大后……人生即是如此，哪有胜利可言。挺住，意味着一切。”另外，凡客以低价策略博取眼球。如29元T恤、49元帆布鞋等。 凡客预计今年销售额将增长200%，达60亿元。 凡客的病毒营销正在波及同行。“聚美优品”最近复制这一营销策略。它绕过了凡客体臃肿的描述，直接打出“我为自己代言”口号。 借鉴要点：病毒的制造本身不是目的，而是紧紧围绕制造病毒目的展开营销。 风险提示：当手法被对手复制、消费者产生“抗毒”能力的时候，病毒营销将面临突破难题。
随着我国市场经济的迅速发展，各个行业或经济领域都由从前的卖方市场转变为买方市场，市场营销就成为各个企业不得不关注的一项重要工作。为了获得更好的营销效果，营销创新就成了企业提升市场竞争力的重要议题。本文从理论和实践两个方面对当前营销创新的策略和方法进行研究，从中概括并提炼出10种有效的创新模式，期望能够对企业营销方略的制定有所益处。 1,从其他领域获得启示，实现营销理念的创新。通过搜索理论家和市场营销人员在实践中所创造的新的营销概念，不难发现这样一种创新模式，这就是将其他学科或领域的知识或概念转移到营销领域中来，或者从其他领域获得借鉴，从而形成新的创新理念的创新模式。目前人们通过这一创新模式提出的新的创新概念包括： (1)从各种体育项目获得启示，如柔道营销、定式营销； (2)从物理学规律获得启示，如从力学获得灵感的速度营销、加速度营销、弹性营销、逆向营销、柔性营销，从光学获得灵感的光明营销；从电学获得启示的交流电营销。 (3)从军事领域获得启示的全天候营销、根据地营销、游击营销、核智能营销等； (4)从传播学中获得启示的口碑营销等； (5)从化学获得启示的渗透营销、饱和营销等； (6)结合材料科学的纳米营销等； (7)结合系统科学的非线性营销、黑箱营销、白箱营销、自组织营销、系统营销等； (8)中国古代思想的运用,如太极拳营销、八卦营销、营销36计。 按照这一创新模式，不论自然科学、社会科学还是工程技术，也不论文化、体育还是日常生活，到处都存在营销创新之源泉。正如在上述已有营销概念之外，本文还可提出如空手道营销、动平衡营销(根据热学)、三级跳营销、半导体营销、超导营销、合成军营销、化合营销、腐蚀营销、熵营销、无为营销、东方营销(属于东方管理学)等不计其数的营销模式。 2,通过采用新的技术或新的营销载体进行营销创新。市场营销不仅需要有新的理念，更需要新的手段。因此，通过采用新的技术或新的营销载体变革原有的营销手段，就成为营销创新的一种有效模式。由此形成的主要营销方式包括： (1)采用信息技术，有网络营销、数据库营销、逆向营销、直复营销、病毒式营销、虚拟营销等。如戴尔几乎成了直复营销的代名词。 (2)拓展营销活动的载体，有会议营销、事件营销、权力营销、活动营销、置入式营销、体育营销(包括奥运营销)、赞助营销、俱乐部营销、机会营销等。如联想、三星、李宁、可口可乐、阿迪达斯等企业就是奥运营销的典型案例； 3,针对营销中某种元素或变量进行营销创新。营销是一种活动，一个过程，也是一个系统概念，因此根据其构成要素及其变量进行创新，就成为营销创新的又一种模式。