维保服务的详细说明
一、维保前的准备工作
1、组建项目部。根据本项目维护保养的特点，我司特组织强有力的维保项目部进行维保。项目部主要负责人均有现场管理经验，有多年现场实操经验。
2、工具、材料的配置，本公司在有大于100平方米的仓库以及价值40万以上的常用的材料或设备的零配件仓储。
3、复印消防系统有关图纸，对投标时维保工作方案进行局部修改。
4、准备齐所有工作用表格及文件，包括《服务合同书》、《维保工程概况表》、《报警设备编码表》、《消防设备档案表》、《楼层消防设备档案》、《消防设备自编码表》、《设备保养记录表》、《维保工程原始记录表》等。
5、编制项目部人员消防系统设施维护保养联系部门人员通讯录。
二、项目部人员的培训
1、培训的目的：对维保人员上岗前进行必要的培训是决定本项目维保质量目标能否实现的重要因素。根据我司质量管理体系之人力资源管理程序，本项目的维保人员在进场前必须进行行业技能培训，通过培训使得员工具备全面的消防知识，熟悉消防规范，掌握消防检测及维保的技能，领会项目维保的方案计划及操作规程，了解所需维保项目的消防系统构成。
2、培训对象：消防系统设施维护保养的工作人员。
3、培训内容：
3.1、建筑结构，平面布置。
3.2、报警控制器技术参数、接线方式、基本操作，及维护保养工作相关注意事项。
3.3、火灾自动报警系统情况、设备安装位置、联动的逻辑关系。
3.4、消防栓系统、喷淋系统的结构，设备安装位置、管网的正常压力数值。
3.5、维护保养工作其它内容系统结构、安装位置。
3.6、《维修保养技术手册》。
3.7、学习理解维护保养工作相关技术规范，技术标准。
3.8、对上岗员工进行岗位职责，员工守则，上岗技能操作培训教育。
三、消防设备档案建立
1、消防设备档案的建立是维保工作的基础，也是衡量员工对消防设备熟悉程度的标准。
、根据本项目消防系统的特点，我司第一个月的主要工作是熟悉现场、编制消防系统设2．
备档案、部分消防设备的保养。
3、我司消防设备档案内容包括：工程有关图纸、工程有关竣工资料、工程合同、消防产品说明书、《维保工程概况表》、《报警设备编码表》、《消防设备档案表》、《楼层消防设备。《消防设备自编码表》、档案》
四、维保工作服务流程
1、计划实施前的准备工作流程
计划实施前的准备工作是现场维保项目部开展工作的必要环节，是保证维保人员顺利有序工作的前提。
完善平面图维护保养工作
人员配置，工作设备档案
划基本资设备统计单位人员名建立项目管规范文工作档案性档案建作业指导维修保养记
日周月度工工作记录季年检查登
服务质量抽查记录表2、消防系统维护保养工作流程图客户满意率调该工作流程是直接体现了我司利用科技手段将系统的消防检测及量化的检测数据贯穿到整个消防维保过程中去，充分体现了科学、准确、严谨的特点。
进场申请批准后递交检测方案计划检测数据电脑化处理业主批复后整改方案实提交整改方进场实施检测
出具检测报告施案
整改完毕,进入维保程序
根据维保计划提交月度维制定详细的日常及年度维保结束后提交实施维保工护保养报告
阶段性维保计划年度维保工作报告作
出现故障故障排除程序
3、消防系统日常维护保养流程建立维保量化数据及消防设备档案，实施维保该工
作流程是维护保养日常运作的工作模式，以程式化的工作要求引导维保人员按程序办事。无论项目部人员如何调换，都不会的动态控制影响维保工作的正常进行。通过该模式可使我司定期或不定期的的与业主进行沟通
递交汇批示意见反/定设递交汇情整
改措分意见反设备整改完设备运行正常无隐总、维护保养动态控制工作流建该工作流程是我司尝试的一种全新概念的消防维保运作模式。我们将定
期检查记录的数据输入电脑后由电脑分析统计出各消防系整的合格率，并对电
脑自动打印出的不合格项的清单进行分析，实施整改。随时掌握整个广场消防系统的性能状况
日常巡检记
周度检查记经电脑运行分析统输入维保电脑故障排除程据分析、处理、（每月一次维保检测记录改清踪控制系月度检查记故障排除后数季度检查记录记录．
5、消防设施故障分析、排除工作程序
一个项目的消防维保工作，不可避免的会碰到消防设施的误报、误动作或突发性的故障事故，对这一问题的解决能力是体现一个维保队伍是否有战斗力的重要因素，我司特别制定这一工作程序，目的就是向维保人员灌输一种分析问题、解决问题的思路，做到临危不乱，能够通过科学合理的方法，认真及时地处理
五、故障处理程序
1、故障的类型
1.1、一般故障是指消防系统出现某个设备故障，对系统整体运行产生影响不大，对业主日常工作影响不大。如：某几个报警设备误报或故障、消火栓球阀轻微漏水、丝接处轻微漏水、防火门配件损坏、防火阀和排烟阀打开不灵活或相关配件损坏、疏散指示灯和应急照明灯出现故障等。
1.2、重大故障是指消防系统出现设备故障会导致消防系统运行受到很大影响，对业主日常工作产生很大影响。如：报警系统某个回路出现短路、断路，喷头爆开，管网爆开，气体系统误喷，警铃误动作，电梯误动作，防火卷帘误动作，风机、水泵不能手动及自动启动等。
1.3、特大故障是指发生火灾、联动测试时消防设备大部分不能联动动作、水系统管网无水。．
常见故障排除程序、方法、22.1、系统喷头、管网爆开、阀门漏水
接到通知关闭区域阀门工作人员带巡查检测发事故现场排工具赶往现水力警铃动设提交书面报情况判断说2.稳压泵突然启故层的楼2.2.如是真正发生火灾情况下只有确认火灾已被扑灭的情况下才能按此程序开展工作
2.2.所带工具包括：喉钳、大活动扳手、扫把、水桶、拖把对管网的水行排消火栓系统关闭该立管上下两端关闭区域阀门喷淋系统关闭该楼层信号阀门2.2. 门水泵稳压泵事故现场排水：如水较大时，要从疏散楼梯排；如还不行，可排到电梯井2.2.打到手制要通知有关工作人员将电梯停靠在2.2.电梯应急停靠如水有排到电梯井的可能前于事故层的楼层调查故障发消火对管网的水进行排放喷淋系统通过打开末端放水阀来加速管网的水排放2.2.的原因系统通过打开该立管消火栓（底于事故层的楼层）排水。
2.2.7如是由于喷头爆开动作喷水，如有可能用木头塞住、或用消火栓水带栓头罩住喷头；决不允许现场不采取行动。
2.3报警信号分析：
2.3.1从报警设备动作原理方面：报警是指感烟探测器、感温探测器、手动报警按钮、破玻、模块动作。而所谓的水流指示器、报警阀压力开关、防火阀、排烟阀、水泵、风机、信号阀门、防火卷帘、气体动作等所有其它设备均是通过模块或联动线路与主机、联动柜相连。
2.3.2排除误报、设备故障的前提下，火灾发生时所有设备动作正常顺序为：
a)火灾发生
b)感烟探测器报警；或感温探测器报警主要指地下室、厨房等无感烟探测器的场所
c)感温探测器报警
d)联动相应的设备：如相关层的警铃、广播、防火阀、排烟阀、非消防电源切
换；风机、电梯、防火卷帘动作。如气体系统则声光报警动作、气体喷气、放气指示灯动．
作、管网压力开关动作。
e)喷头爆开
f)水流指示器报警
g)报警阀压力开关动作
h)喷淋水泵联动启动
2.4其他情况说明
2.4.1消火栓水泵的联动启动是通过破玻按钮来联动。正常情况下如无人乱动，消火栓水泵是不会自动启动的。
2.4.2手动报警按钮、破玻（消火栓按钮）是手动触发器件，主要功能是现场人员发现火灾时通过此触发器件来向消防中心报警。
2.4.3消防电话、消防插孔电话作用是与消防中心联络通信。
2.4.4信号阀门报警是指阀门现已关闭，与是否有火灾毫无关系，作用是通过监视达到保证信号阀门一直处于开启状态。．
六、报警或火灾发生后处理程序
保安人员分成误维保公司技术人员检修误报保安火组、疏散抢组警戒组进行消防中心将联动控制打到自通知有关部门领管赶管理处领导担总指指挥员向各组其他人达命令根据火情分析是否报11根据火情利用灭火器、消火协助救火、救工程火关闭非消防电源进行灭保证消防设备常运行，协助公司人员参与灭火、救人