广东省“三旧”改造典型案例分析
今年3月，广东省自然资源厅发布了《广东省“三旧”改造典型案例汇编》，该文件从项目基本情况、改造模式、规划思路等多个方面，介绍了广东省多个城市的“三旧”改造典型案例，共涉及项目21个。
其中，旧村改造项目7个，包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项目。
旧厂房改造项目7个，其中佛山市2个，分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项目、佛山市天富科技城项目；中山市2个，分别是中山大涌红木文化博览城项目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。在旧城镇改造方面，佛山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等列入案例汇编。
以下选取3个旧村改造案例，以供学习借鉴之用。
01
深圳市南山区大冲城中村综合开发项目
——拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式
深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。项目占地 68.5万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体。
大冲村改造前为城中村 , 地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。村民的“握手楼” 存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基层社会难点。
原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击。村民长期依赖收取房租为生 , 过于安逸的生活催生了大批“收租二代”。
主要做法
本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。对现状朗景园居住小区、大王古庙、郑氏宗祠实行综合整治。
在实施过程中，采用“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式。通过对现状的深入调研，兼顾相关各方面的利益，使旧村改造与市场经济结合，保证改造开发有一定的合理利润，有效带动改造实施主体的积极性，更快推动旧村地区的改造，使规划具有可操作性。
2007 年 3 月 19 日，华润集团和大冲股份公司签订合作意向书，大冲旧改正式拉开帷幕。
2008 年 7 月，南山区政府派出 30 余人的驻点工作组，进驻大冲村指导和协调合作双方开展工作。在村民、政府、企业三方中,“村民受益”被摆在了首要位置。大冲旧改 , 村民可以获得货币补偿和物业补偿。大冲旧改依靠政、企、村三方团队及主流民意的支持，攻坚克难，推动着大冲旧改一步一步向前迈进。
在规划思路方面，本项目将整村纳入改造，以单元利益统筹为抓手，确定了“整体推进、分期实施”的工作思路推进改造工作。致力于将本项目打造成为深圳乃至全国城市更新项目的标杆和典范，成为与深圳市未来形象相适应的超大规模、新型、时尚、现代化的商业商务中心及居住社区，成为深圳高新区和华侨城旅游景区的重要配套基地。
项目拆迁用地面积 47 万平方米，开发建设用地面积 36 万平方米。项目整体规划计容建筑面积达 280 万平方米。分两期实施。其中，住宅 1385350 平方米（含保障性住房 53600 平方米、物业服务用房 1650 平方米）、商业283360 平方米、酒店 81500 平方米、办公 722500 平方米、公寓 262790 平方米、公共配套设施 64500 平方米。此外，地下综合商业开发建设规模为35000 平方米。见《经济技术指标一览表》。
经济技术指标一览表
改造完成后，配套设施完备，功能齐全，大王古庙和郑氏宗祠两个历史建筑的重建，为大冲人守住了精神家园和历史记忆。
配套政策
深圳市在 2009 年 10 月颁布了《深圳市城市更新办法》，提出了“城市更新”这一概念，在传统旧城改造的基础上强化了完善城市功能、优化产业结构，处置土地历史遗留问题、提升低效用地潜力、促进社会经济可持续发展等内涵，并围绕“城市更新单元”进行了政策和机制的多项创新，开始系统推进有关工作。
以《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》，为城市更新政策的两大核心，并在计划立项、规划审批、用地出让等各环节均出台了配套政策，包括计划申报指引、规划审批规则、规划编制技术规定、用地审批规则等操作性规程，明确办理流程。
同时，深圳市还出台了保障性住房配建规定、旧屋村认定办法、历史用地处置办法等专项规定；结合各年度最新工作形势还出台了指导意见、暂行措施等政策性文件解决具体问题。这些文件既有综合性、又有针对性，内容各有侧重，共同推动了城市更新工作的制度化和规范化。
此外，深圳市制定出台了《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》，推动城市更新规划管理的规范化，确立基础建筑面积、转移建筑面积、奖励建筑面积的容积率测算规则，并要求在城市更新单元规划中设专篇明确项目的开发时序、拆迁捆绑责任、公共设施落实方案等。
改造前全景
建成效果图
案例点评
深圳市大冲村改造项目是目前广东省内最大的城中村整体改造项目，本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式，在实施过程中，采用“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式，配套了多项政策措施。通过对现状的深入调研，兼顾相关各方面的利益，使旧村改造与市场经济结合，保证改造开发有一定的合理利润，有效带动改造实施主体的积极性，更快推动旧村地区的改造，使规划具有可操作性，为省内其他城市提供了借鉴样本。
02
文冲城中村改造项目
文冲（石化路以西）的现状城中村，位于广州市黄埔东路以北、石化路以西、乌涌河以东、万科城市花园以南，总用地面积约 50.49 公顷。改造范围内共有1916 户，4896 人，现状总建筑面积为 60.19 万平方米，现状毛容积率
1.27，建筑毛密度 38.9%。改造后项目规划总建筑面积 201.15万平方米，计算容积率建筑面积 151.42 万平方米；其中，复建安置区计算容积率建筑面积76.96万平方米，融资区计算容积率建筑面积 74.46 万平方米。项目按照“自主开发，整村改造”的模式实施改造，已于 2009 年开工建设，项目预算总投资约 89.73 亿元。项目包括 6 个地块（详见下图），具体如下：
2009 年 6 月 4 日，苏泽群常务副市长主持召开市“城中村”改造工作领导小组会议，会上通过《文冲（石化路以西）城中村改造方案》，文冲村改造正式启动。
项目主要手续历程
1．2002 年“撤村改居”开始构思城中村改造，主动开展城中村改造的摸查和前期工作，做了大量的可行性研究，编制《文冲旧村改造新村建设规划》。
2．2006 年委托编制《文冲石化路以西城中村改造方案》。
3．2007 年，文冲经联社成立专门的城中村改造办公室和工作领导小组，并编制项目改造方案和拆迁补偿安置方案。
4．2008 年对项目改造方案进行表决并一致通过。
5．2009 年广州市政府确定文冲石化路以西城中村改造项目为全市 52 条全面改造城中村名单之一。2009 年 6 月广州市城中村改造工作领导小组会议（穗府会纪〔2009〕151 号）批复改造方案。
6．2010 年文冲经联社组织表决通过《文冲石化路以西城中村改造拆迁补偿方案》，并开始与村民签定拆迁补偿安置协议。2 月 26 日获得广州市规划局《关于原则同意城中村改造方案的复函》( 穗规批〔2010〕51 号）。
7．2012 年 1 月 31 日获得《关于同意文冲石化路以西城中村改造规划方案调整的复函》（穗规批〔2012〕18 号）。
8．2016 年 11 月 23 日获得《关于同意文冲石化路以西城中村改造规划方案调整的复函》（穗国土规划批〔2016〕75 号）。
产权情况
文冲城中村改造项目总用地面积约 50.49 公顷，其中现状保留养殖水面 4.18 公顷，河流水面 1.97 公顷，其余 44.34 公顷为建设用地。改造范围内土地原为文冲经联社及有关生产社的权属集体用地，根据广州市城市更新有关政策，项目全部用地已完成集体建设用地转国有建设用地审批手续，并由市国土部门按有关规定和程序将全部复建安置区约 26.62公顷用地划拨至项目改造主体广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司，将全部融资区约 23.87 公顷用地协议出让给项目改造主体广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司。2012 年 1 月 31 日获得《关于同意文冲石化路以西城中村改造规划方案调整的复函》（穗规批〔2012〕18 号）；2016 年 11 月 23 日获得《关于同意文冲石化路以西城中村改造规划方案调整的复函》（穗国土规划批〔2016〕75 号）。
改造情况
项目改造后，回迁房屋全部为电梯高层洋房，建筑质量良好，建筑密度约为17%，社区配套公共服务设施建筑面积近 6 万平方米，中学、小学、幼儿园、居民健身场地、肉菜市场等设施一应俱全，社区居住条件得到极大改善；村集体物业面积从12万平方米增加至17万平方米，通过统筹规划，高端打造，结合良好的交通地理区位，以及主流群体的消费习惯，引入租金收益更高的休闲娱乐、餐饮购物等业态，构建多元化综合商业体，集体收入将大幅提高。项目注重保护有历史价值的建筑物，文冲碉楼、陆氏大宗祠及周边历史建筑原地保护修缮，并在此处规划大型文化休闲广场，使得旧村原有的历史文化脉络得以有效的传承。
项目改造模式
1．改造类型：政府主导，文冲集体经济组织自主改造，成立全资子公司为改造主体。
2．资金来源：政府不投入，改造成本全部由融资地块协议出让取得改造资金。
3．文冲集体经济持续发展：改造后村集体利益不受损、居民生活水平渐步上升，为保障文冲集体经济可持续发展，规划在复建现有12万平方米集体物业基础上，另额外增加 4.7 万平方米的复建村集体物业。
改造成效
1．建设成效
项目于 2010 年 6 月正式启动签约工作，截止目前，文冲（石化路以西）城中村改造拆迁补偿安置协议的同意率达 93%；截止至目前，已搬迁并拆除的房屋有 2025 栋，占比 82%，未搬迁房屋有 470 栋，占比 18%。
（1）回迁安置房交付和建设情况。本项目已累计向村民交付了 33.9 万平方米，共 2808 套回迁安置房，包括一期 B1-B3 栋、二期 B4-B6 栋、三期 G1 栋、四期 H3 栋、五期 C3C4 栋及六期 I5 栋，占本项目回迁安置房住宅总建筑面积比例为 77%。目前正在建设施工的回迁房共 11.6万平方米（共 822 套），其中七期 H9H10H11 栋（6.5 万平方米、372 套）已结构封顶，四期
H4H5H6 栋（5.1 万平方米、450 套）已施工至正负零。另外，受拆迁影响未开工的住宅部分约12.16 万平方米（四期 H1H2 栋、五期 C1C2 栋及八期 H7H8 栋，合计 920 套）。截至目前，该项目安置房已动工建设比例达 85%，回迁安置房住宅部分已累积交付比例达 77%，已签约居民每户至少分到 1 套 2 居室以上的房屋。
（2）公建配套建设情况。本项目已建成并验收移交的公建配套共计 2.12 万平方米 ( 广大附中 J1 栋、消防站 XF1 栋、文化活动站、公交站及垃圾站 )；正在建设安置区地块四内独立占地的 1 所小学 J2 栋、1 所幼儿园 J3 栋，用地面积 2.29 万平方米，建筑面积 1.78 万平方米。二者共计占本项目公建配套面积的比例约 67%。
（3）古建文保修缮情况。项目文物保护总共 35 处，总建筑面积 9517 平方米，现已完成文物建筑 11 座，面积 4380 平方米；其中原地修缮 6 座，面积1195.4 平方米，迁建重建 4 座，面积 757.6 平方米；新建文化中心面积2427 平方米。
（4）融资房建设情况。项目共完成融资房销售面积约 15.42 万平方米，占融资区总建筑面积比例 14.35%。
2．改造对产业转型升级和城市扩容提质的影响
文冲（石化路以西）城中村改造项目改造前 1916 户，人数 4986 人，改造后居住人口将达到 3 万多，建筑总面积将从 60.19 万平方米扩容到 199.25 万平方米。改造前简单的集体物业模式转变为现代化商业集中圈，主要为集体物业地块三规划方案编制时充分考虑东侧紧临沃尔玛、地铁5号线文冲站的利好（计划将地块引入集中商业地下室），在地块东侧布局了集中商业与办公楼，由此形成商业、办公、大型生活配套、交通的组团并制造大沙东商圈的活跃节
点，极大提升集体物业的价值。城市主干道黄埔东路的商业建筑（地块四商业部分 L-8、L-9 栋与融资地块六 I5 栋）统一规划，提升城市界面的形与品质，并按统一运营为基调进行整体商业业态规划与落位，提升商业综合竞争力。文冲古建筑群规划修缮建成后，古建筑群将成为民众观赏休闲、文化交流和活动经营的好场所，提升了以“文化”为主题的品质社区，成为打造城市特色名片的重要资源。
主要措施
在改造原则上，按照“政府政策主导，文冲集体经济组织为改造主体；政府不投入，改造成本全部由拍卖地块所取得的资金来承担；转制社区集体利益不受损、转制社区居民生活水平不降低、保障转制社区集体经济可持续发展”的原则统筹谋划。
在改造模式上，前期采用“搬积木”形式滚动发展。将多个地块进行“拆、建、补”，即把一号地块的村民先临迁出去，建成新楼后，再把他们安置回来，同时也把二号地块的拆迁村民安置进来，跟着再拆二号地块，二号地块建好后，接着是三号、四号地块、以此类推；根据工作进展实际情况，目前采取的模式是“拆卸动迁成熟一片，见缝插针建设一片”。在改造模式上还将旧城更新安置与城中村改造融资密切结合，既解决了旧城改造安置用地难问题，又为整个城中村改造提供了资金支持。
在总体规划上，采用商住分离的模式。改造后的地块将分为三个部分，一是居民的回迁安置地块，用来建设居民的回迁房；二是文冲的集体物业建设地块，用来建设文冲集体经济项目；三是拍卖地块，用来建设商品房、商业区等。商
业建筑主要集中在大沙东路、黄埔东路主干道及地铁 5 号线文冲站周边，形成繁华的商业氛围。住宅建筑沿原有鱼塘、河涌水系形成点式布局。主要公共建设配套设施包括了 2 所幼儿园、1 所中学，1 所小学、居民健身娱乐场所、文化站以及变电站、消防站等。安置房的户型要求，由回迁户代表参与设计，并建造多套面积不同户型的板房，供改造地块的居民现场观看，提出相关修改意见。安置房设计新颖，结构合理，功能齐全，并带有简洁装修。保留 0.12 万平方米的古建筑物，以陆氏大宗祠为中心，形成约 3 万平方米的古建筑群休闲文化广场。
在创新工作机制上，从区公、检、法、司等部门抽调人员组成区城中村改造工作组，派驻到文冲、横沙和茅岗等旧村改造项目一线，重点突破动迁难题，全力确保社会稳定。工作组严格落实“五同”制度，与社区人员同工作、同学习、同生活、同加班夜访、同研讨，采取“听、查、看、问、访”等方式，收集和掌握村民的思想动态和诉求，定期向区有关部门汇报反映，有效发挥“连心桥”作用。工作组成员采取先易后难、以点带面、多管齐下的方法，打政策牌、感情牌，算经济账、未来账，取得村民的信任、理解和支持。在征地拆迁的攻坚阶段，主动约请重点对象，会同社区干部和经济社社长当面沟通，促进分歧达成一致，有效发挥“润滑剂”作用，有效促进项目签约动迁和动工建设加快实施。
存在问题和原因
由于文冲等旧村改造项目成本核算中并无考虑城市基础设施配套费，且项目难以符合棚户区改造相关标准和要求，导致文冲项目后续复建安置区物业无法办理城市基础设施配套费减免手续，对项目改造资金平衡和建设实施造成影响。
03
东城区牛山钟屋围旧村项目
东城区牛山钟屋围旧村“三旧”改造项目位于东莞市东城区牛山社区莞长路西侧，东莞市第一中学及高级中学东南部，项目改造范围共 19.07 公顷，改造后实际出让面积 10.7 公顷。
项目改造前为钟屋围村民宅基地，建筑质量普遍较差，且村内道路破败，生活配套严重缺乏，逾九成原居民已迁离，村内居住大量“三无”人员，并开设很多无证经营小作坊，乱脏差严重，给周边学校及附近村民带来了严重的环境问题和社会治安问题，市政府及相关部门均要求对该地块进行彻底整改。为全面落实好上级指示，提高片区城市形象，给周边居民及师生营造良好的生活学习环境，东城街道大力推进该项目改造。项目于2012年启动，由东莞市东城区牛山股份经济联合社和东莞市卓越天城房地产开发有限公司（下称卓越天城公司）通过村企合作模式进行改造。项目于2016年4月完成土地出让，一期于2018 年 4 月竣工，目前已全部预售；二期于 2018年5月动工 , 目前正在建设及预售；回迁房于 2019 年 4 月竣工，目前已完成分配。
产权情况
项目原土地权属人为东城区牛山股份经济联合社（实际合作主体应为东城街道牛山经济联合社钟屋围分社，因2013年9月30日起，东城街道所有分社均不再具有法人资格，因此由经联社代行使相关权利义务，实际上本项目“三旧”改造所得集体收益全部归分社所有，分社具有完全的自主支配权和所有权），根据《东莞市集体经济组织与企业实施“三旧”改造操作指引》（东府办〔2015〕108 号）要求，原土地权属人引入企业实施改造，并确认二级开发主体为卓越天城公司，目前 10.7 公顷二类居住用地已依法办理土地使用权协议出让。
项目改造前为村民宅基地，缺乏道路、绿化等规划配套。改造后规划用途为二类居住、公园、道路、绿化等，项目分两期实施，规划建筑面积约36.25万平方米，容积率为 3.4，总投资约32亿元。
改造情况
目前，项目已完成改造，已建成建筑面积 36.25 万平方米的居住小区及建筑面积 85950.36 平方米的回迁小区，大大改善片区人居环境。另外，按控制性详细规划、单元规划和改造方案的要求，已由卓越天城公司完成拆迁工作并无偿移交给政府作为公共设施用地共38633平方米，包括由政府实施建设的道路用地的7558平方米，由卓越天城公司无偿配建的公园用地583平方米，由东城街道委托卓越天城公司无偿代建并自建成日起实施管理20年的公园用地及防护绿地共30492平方米，提高片区绿化、交通、社区服务等公共配套水平。
在开发成效方面，一是群众的获得感更加充实了。通过项目征地拆迁，农村集体获得土地出让金返还款 2.05 亿元、临街商铺 1000 平方米以及位于项目内的社区管理用房 350 平方米，使过去相对欠发达的集体经济组织获得了可持续发展的动力。拆迁群众获得的征地补偿款超过 3000 万元，回迁房面积超过8.5 万平方米，群众的幸福感和获得感显著提升。
二是城乡发展更加协调。通过片区改造，旧村整体面貌得到彻底改善，农村人居环境大幅改善，补足了配套设施短板，提升了社会治理水平。由街道财政出资对项目部分“拆三留一”的公共用地区域以及回迁房周边区域的路网、市政、绿化等基础设施进行建设。同时，引导项目开发商通过异地捐建的方式，为东城无偿建设了花园小学、社卫大楼等公建配套设施。
三是改造思路更加开阔。通过项目的改造，改变以往政府大包大揽的改造模式，转变为政府统筹、尊重农村集体、村民等权利人的自主改造权、引入市场主体参与的模式。在政府投入较少人力、财力的情况下，完成了旧村改造，完善了公建配套，解决了各种历史遗留问题、社会治理难题，实现了各方共谋、共建、共享。
主要措施
（一）注重发挥农村集体的自主性
改造项目充分利用省 " 三旧 " 改造政策中农村集体自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地的特殊政策，赋予了农村集体在改造中的自主权，避免了以往政府征拆产生的对立矛盾。经股东代表大会表决同意后，牛山经济联合社申请将项目地块由集体建设用地转为国有建设用地，并于 2013 年 8 月 23 日取得了省征地批复，然后协议出让引入企业合作改造。在改造过程中，通过股东代表会议、公开公示等程序，充分保障了农村村民的参与权、知情权。通过项目征地拆迁，农村集体获得土地出让金返还款 2.05 亿元、临街商铺 1000 平方米以及位于项目内的社区管理用房 350 平方米，使过去相对欠发达的集体经济组织获得了可持续发展的动力。
（二）注重调动市场主体的积极性
钟屋围项目采取集体经济组织与企业合作改造模式实施，既引入了熟悉地方情况的本土开发企业东莞市卓越天城房地产开发有限公司开展前期拆迁协商，也引入了实力雄厚、品控过硬的品牌开发商万科集团、中天集团进行后期建设管理，充分利用市场化的拆迁谈判机制，高效、平稳地解决了300多户村民的拆迁难题，充分撬动市场资金解决旧村改造的资金难题，项目改造资金基本来自市场投资，避免了旧村改造给地方政府造成的巨大财政压力。
（三）注重充分履行政府的角色职责
引入市场机制实施改造不是意味着政府放手不管，而是须要转变政府在改造活动中的角色、职能。钟屋围改造项目中，东城街道办事处由以往征地拆迁的唯一主导方转变为“三旧”改造的协调者、监督者、引导者。在前期征拆阶段，
政府主要扮演协调者的角色，如征拆面积的公开丈量和确定，绝大多数群众合理诉求的转达，少数“钉子户”的沟通工作等；在项目建设阶段，政府主要扮演监督者的角色，对建设项目的进度、质量、安全等工作实施重点监督，确保项目按规划实施，同时要求开发商同步建设并按期交付回迁房，确保拆迁群众的合法利益得到保障；在后期运营阶段，政府主要扮演引导者的角色，要求企业更加注重履行社会责任，引导项目开发商通过异地捐建的方式，为东城无偿建设了花园小学、社卫大楼等公建配套设施。
南山区大冲村旧村改造规划简介 深圳市城市规划设计研究院孙畅 一、规划背景 弹指20余年，深圳以超常规的速度经历了工业化、城市化的爆炸式洗礼。就在即将跨过现代化的门槛、率先完成中华“五千年未有之变局”时，深圳发现，一直与这个城市相生相伴的城中村违建已成围城态势，仍在迅速蚕食着这个城市为数有限的发展空间。再不施救，深圳将无以为继。 为实现市委市政府提出的“建设区域性经济中心城市，园林式、花园式现代化国际性城市”的目标，按照市委市政府对城中村改造的工作部署，深圳市规划管理部门于2002年启动了大冲等数个试点村的规划工作。 随着2004年市委、市政府《深圳市城中村改造暂行规定》及《中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强查处违法建筑和违法用地工作决定》两份文件的出台，深圳市城中村改造再次被推到风口浪尖。 二、现状概况 1.区位：南山区大冲村（以下简称“本区”）位于南山区高新技术产业园区中区东片，具体范围为：北起硅谷别墅南侧、南至深南大道、西起科技大道、东至沙河西路，总用地面积68.4公顷（扣除范围内莱英达宗地6.6公顷）。 2.人口：现状总人口29007人，其中常住户382户，户籍人口1007人（仅占 3.4%），暂住人口28000人，常暂比为1：27.8。 3.用地：现状以居住用地、工业用地以及园地为主，其中临深南大道北侧分布有少量商业服务业设施用地和政府团体用地。现状用地呈现随意开发的城中村形态，基础设施比较缺乏。 4.建设：本区规划范围内现状建设总量为90.22万平方米，扣除朗景园约3.4万平方米的居住建筑（本次旧改不考虑其拆迁赔偿问题）外，本次旧村改造涉及的现状建筑物共有1337栋，总建筑面积约为86.82万平方米。 5.权属：已划拨红线用地11块，共计25.0公顷，占总用地的3 6.5%。 三、改造定位的确定 城中村改造是一项任务艰巨、政策性强、关系千家万户切身利益的系统工程，既涉及城市规划、土地、安置补偿和产权界定等规划国土政策，又涉及改造主体确定、利益分配、社会改良等社会、经济方面因素。 政府进行城中村改造，目的是改善城市面貌，重在赢得环境效益和社会效益；而村民除了希望居住条件改善外，他们更加在乎经济效益，特别是长期、持续、稳定的经济收入。 因此究其本质，改造能否进行、能否成功的关键还是在于其是否具备改造动力，而改造动力的根本就是经济驱动力。 （一）改造潜力分析 大冲村距南山商业文化中心3公里，距深圳市中心约10公里，至宝安机场约20公里，与特区内其他三个高新园（前海、留仙洞和大学城）之间的距离也在10公里以内，另外地铁一号线也将在此布点。优越的区位条件，与城市整体结构的依托关系和便捷的交通联系，将有利于大冲村在充分享用城市各项配套服务设施的同时吸引城市的消费人流。 大冲村位于南山区高新技术产业园区中区的东部，是深圳市高新技术产业带“9+2”中非常重要的一环。因此，要通过旧改加速大冲村的城市化进程，只有依托高新技术产业园区的发展，提高对高新技术产业园区生活配套的服务能力，大冲村才能实现现代居住文明社区与高新技术产业园区之间的高效衔接。也只有充分利用这种区位优势支持高新产业的发展，
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
关于旧城镇旧厂房旧村庄改造情况的报告 主任、各位副主任、秘书长，各位委员： 大力推进旧城镇旧厂房旧村庄改造（以下简称“三旧”改造），积极探索存量建设用地二次开发利用的可行之路，是省委贯彻落实科学发展观、有效破解土地供需矛盾的重大决策，也是加快转变经济发展方式、推动产业和城市转型升级的重大战略。2008年以来，在国土资源部的大力支持和省委的正确领导下，我省以部省合作建设节约集约用地试点示范省为契机，积极推进“三旧”改造，取得了初步成效。受省人民政府委托，现将我省开展“三旧”改造有关情况报告如下： 一、开展“三旧”改造工作的基本情况 按照“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，我省切实加强对“三旧”改造的组织领导，认真落实“三旧”改造各项政策，积极探索改造模式与运行机制，有效地推进“三旧”改造的开展。据统计，2008年至今年第三季度，全省已完成“三旧”改造项目1683个，涉及改造面积7.89万亩；今年计划启动改造项目约4400个，改造面积超过30万亩。 （一）认真落实国家赋予的政策，全面铺开改造工作。 在国土资源部的指导和支持下，省政府制定出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）（以
下简称《若干意见》），从五个方面进行了政策创新与突破：一是针对无合法手续的存量建设用地完善手续成本较高，现土地使用者缺乏改造积极性的问题，允许按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。二是针对“三旧”改造投入大、开发周期较长、现行改造方式单一、难以调动原土地使用权人积极性等问题，允许对完善手续后的“三旧”用地采取协议出让方式补办出让手续（政府收购储备后再次供地除外）。三是为了保障原土地使用者的开发收益，调动他们支持和参与改造的积极性，在旧厂房改造和旧村庄改造中，政府依法收回企业用地或征收农村集体建设用地出让的，对原土地使用企业或村集体给予不高于土地出让纯收益60%的资金补贴，依照有关规定专项用于支持企业或村集体发展。四是针对改造地块范围周边可能存在边角地、插花地、夹心地，影响地块的整体改造开发等问题，允许将边角地、插花地、夹心地一并纳入“三旧”改造范围，不再按照现行法律政策办理有关报批手续。五是针对在城中村改造过程中，农村集体愿意将农村集体土地变为国有土地，但现行征收的做法程序复杂、审批时间长的问题，允许村集体经济组织自愿将其所有的集体建设用地申请报省人民政府批准征为国有建设用地。实践证明，《若干意见》有效破解了“三旧”改造的制约因素，推动了“三旧”改造工作的开展。 为切实落实国家赋予我省的优惠政策，我省主要采取以下措施：一是切实加强“三旧”改造的组织领导。目前，全省绝大部分的市、县、镇均成立以政府主要负责同志任组长的“三旧”改造工作领导小组和
棚户区改造成功案例旧 城改造成功案例 上海新天地 “欧洲许多城市都保留了不同时代的城市…断层?，如意大利里昂，从古罗马时代到文艺复兴时期的城市面貌都保存下来。还有巴黎，不同历史时期的建筑与现代的城市和谐共存。中国的城市也应留下历史、文化的印迹……” 这是香港瑞安集团董事长罗康瑞的观点，当他在业界一片反对声中毅然接下上海太平桥旧区改造项目时，有一位美国的旧城改造专家却十分赞同他。设计师本杰明伍德与他惺惺相惜：“中国许多城市往往因为新的建设就轻易地把过去的老房子毁掉了，这是十分可惜的。”他们凭着坚定的信念和独特的文化理念，成就了现在的上海“新天地”。 本着不同的城市要留下不同的历史印迹的观念，本杰明伍德
将上海石库门用原来的材 质整旧如旧，而在内部进行了现代化的设施装修。走入新天地，依旧是青砖步道， 清水砖墙，乌漆大门，窄窄弄堂，仿佛时光逆流，重归故里。但石库门里七十二家房客的嘈杂，已换上了优雅的音乐，舒适的中央空调。不同的肤色，不同的语言，不同国度的人们相聚在露天咖 啡座、酒吧、餐桌，在休闲中感受和触摸这座城市的文化和历史。 人们这样评价“新天地”：年轻人说它时尚，中、老年人称它怀旧，外国人认为它就是中国，中国人却感到新鲜、洋气。专家则认为新天地既给人以百年前的历史联想，延续了历史文脉，又满足了社会发展的需要，与上海的城市定位十分契合。 “新天地”在旧城改造中走出了一条保护和发展相辅相承的好路子。杭州园林设计院副院长、西湖南线整合工程总设计师周为说，对于一些不是文物的老建筑，在国内很有可能会被拆除，而在国外却比较流行保留一部分并加以现代化包装，从而激活整个街区或一个城市的发展。比如国外的一些老码头、旧建筑通常会改造为有历史感的展览馆或步行街，
三旧改造 概述 一、三旧改造介绍 广东三旧改造是指广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。开展“三旧”改造的项目，必须符合城市土地利用总体规划、城乡总体规划，纳入“三旧”改造总体规划、年度计划，已纳入省“三旧”改造监管数据库，需制订改造方案，并且通过市（县）人民政府的批准。 二、三旧改造来源 三旧改造一词来源于广东，早在2008年7月,刚刚来广东主政的汪洋就给广东佛山出了一道考题:产业转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发展模式的排头兵。领命出征的佛山祭出了“三旧改造”的大旗,并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”。1506创意城的惊艳亮相、祖庙东华里片区岭南文化广场的出现、禅城石头村的变迁……无一不是“三旧改造”的典范。而今,“三旧改造”已经上升为广东全省的发展战略。在前不久举行的中共广东省委全会上,汪洋就发出动员令:到2012年,“三旧改造”将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。各地都要积极行动起来,不仅政府要投入,还要创新开发模式和运营方式,引导社会资金进入,
掀起共建共享美好宜居城乡的热潮,确保一年见成效、三年大改观,努力走出一条有广东特色的“三旧”改造新路子,为全国“三旧”改造提供新鲜经验。 2009年，随着迎亚运整饰工程在广州火热开展，广州市的“三旧改造”也进入轰轰烈烈的开展热潮。对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造已不仅仅限于建筑的外墙装饰整修，还有从内部经营、文化内涵等多方面着手改造，为旧物业引入新内容。在海珠区旧城改造中，广州市环海集团就为洪德路旧街区引入广府文化与动漫创意文化元素，打造中国第一条“骑楼下的动漫街区”，以欧洲“昂格雷姆国际漫画节”举办地意大利城市的创意模式与美国“小镇大街”的商业形态为模板，把广府最具岭南特色的街道——“骑楼街”打造成为汇集动漫原创、衍生品研发、游戏软件开发制作等多家企业，同时集聚产品的研发、制作、推广、销售、娱乐等多功能于一体的街区式动漫产业园，为广州旧城改造注入新的发展活力。 三、三旧改造特点 “三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策。在粤府[2009]78号文中，“三旧”改造的实施意见对现行的国土资源政策有六大突破：一是简化了补办征收手续；二是允许按现状完善历史用地手续；三是允许采用协议出让供地；四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；六是边角地、插花
全国村庄规划示范案例】就地解决三农问题， 建设景区型民俗接待村——富泉村村庄规划 2014-10-14 13:38:33 绿维创景字号：T|T 项目背景 、项目背景 我国有大量的山地村庄，不可能全部搬迁进城镇，也不能够全部拆迁后集中到一个社区中居住。这些村庄如何发展，是我国新农村建设的一个重大课题。本次规划的蒙山旅游区富泉村，位于山东省临沂市蒙山旅游区大洼艺术写生基地入口处，总面积790.5 公顷，由池家寨村和城泉两个自然村合并而成，四个散点分布，共有318 户946 人，山地多，耕地少， 是典型的山村，也是一个典型的旅游区依托型村庄。此外，该村古迹文化、红色文化、民俗文化、耕读文化丰富且保存完好。例如，千年古墓群及穆桂英点将台，还有八路军蒙山大队的根据地楼子石等等，资源组合度很好。 但项目组通过多次对村庄进行实地考察，发现福泉村在资源、经济收入与就业、人口、产业、村庄环境与村民住宅、基础设施和公共服务设施等方面还存在一些问题，概括起来，这些问题的实质是具有典型山村特征的三农问题。 核心思路 二、核心思路
面临山村的发展问题，如何在保护村庄风貌的基础上让村民过上城市人水平的生活， 实现不离村的可持续发展？如果富泉村能够实现这一目标， 对于全国无数山村而言， 可能会 找到一种借鉴与模式。因此，绿维创景认为，要达到以上目标，这次村庄规划，不能局限于 土地基础设施及房屋改造等硬件建设， 还必须按照三农问题解决方案的逻辑， 形成三大基础： 可持续的产业基础、卫生方便的现代生活基础、城市水平的社会保障基础。 基于此，本次规划充分发挥富泉村的区位优势和自然资源优势，以 业结构合理、功能配套完善、交通便捷畅通、生产生活便利、村容村貌整洁 标，充分发挥富泉村的位于大洼景区入口处的交通节点优势和自然资源优势， 区山村原味、 艺术风情浓郁、 产业结构合理、 功能配套完善、 交通便捷畅通、 生产生活便利、 村容村貌整洁 ”的村庄，加快发展休闲旅游业，增加村民就业机会，提高农民收入，改善村 庄生活环境，提升村庄活力，打造 “生态山村型民俗旅游接待村 ”，以 “蒙山富泉村 ?石屋艺术 谷”唱响沂蒙大地，树立全国旧村改造提升典范。 解决策略 三、解决策略 绿维创景提出了以下解决方案： （一）以问题为导向，三农问题解决方案为基础，形成发展架构 以三农问题解决方案为基本架构进行富泉村村庄试点规划工作。 二）确立旅游产业主导地位，实现特色化发展 乡村风情浓郁、产 ”为规划总体目 打造 “沂蒙老
附2：国际旧城改造案例借鉴 （一）波士顿昆西市场 1.概况 昆西市场(Quincy Market)位于波士顿市中心市政厅后侧，紧邻波士顿港、金融区和市级百货商场，以波士顿第2任市长Josiah Quincy的名字命名，已有近200年的历史。得益于19世纪波士顿港的繁荣、1822年波士顿由两殖民区正式合并成为一座大城市，以及市中心法尼尔厅(Faneuil Hall)附近贸易增长的需要，昆西市场应运而生。1824年，昆西市场在旧有的Faneuil Hall Markets 广场之基础上扩建而成，1826年开始运营，3栋2层高的建筑初期均用于农产品储藏和肉制品交易。 随着市场的发展，该地区过于拥挤、建筑过于陈旧，其作为食品集散中心的功能逐渐丧失。1961年，为重新开发城市滨水地区，波士顿再开发局(Boston Redevelopment Authority)将昆西市场列入了城市的改造计划，实行建筑更新。经过改造的昆西市场，成功转型为新型商业中心和旅游购物景点，更汇聚寰宇美食，西式正餐、快餐小吃、法国菜、土耳其菜、亚洲菜系等，都有其一席之地。 卫星图与地图中的昆西市场（红色标记处）地处波士顿市中心 2.地方特色 2.1优越的区位 位于美国最古老的城市之一波士顿的市中心，邻近港口滨水区域、行政中心和商业中心，拥有大量消费群体作为商业区的依托，如上班族、旅游者，以及日常消闲购物的市民。
2.2悠久的历史 作为波士顿早期的商贸旺地，拥有接近200年的历史沉淀，商业富集度极高；其古朴的建筑外观弥补了当代购物中心或美食广场“历史感”不足的缺憾，更迎合了当下市民游客的怀旧心理，旅游价值大大提升。 2.3典雅的建筑 昆西市场楼高2层，长163米，占地面积2500平方米。从建筑上看，昆西市场由巨大的传统新英格兰花岗岩和红色围墙建成，四周呈长方形，中轴线处有一长廊，设有大量座椅和出入口（侧门）。 昆西市场主楼的正面与侧面 3.改造亮点 3.1市场调研先行 改造前，波士顿再开发局先行对昆西市场周边情况进行调查，发现昆西市场正处于市民最喜欢的市中心滨海地区，有着便利的交通环境及成熟的海滨氛围。在市场周围的步行可达的范围之内，生活着超过20000名居民，足以支撑未来市场的消费需求。 3.2直面公众质询 改造初期，当地居民组织和不少建筑师对改造提出异议，认为此举会破坏原有的市场文化。但波士顿再开发局承诺，昆西市场不会被简单地当作历史遗迹来处理，规划将会对旧有的建筑进行修护，逐步添入新鲜的元素，令改造后的市场成为人们生活和工作收入的来源。
深圳城中村改造的冲突分析 李丽，姚芳敏 摘要：城中村作为城市化进程中出现的特殊现象，导致了一系列社会问题，成为城市现代化进程中亟待解决的重要问题。城中村改造工程中如何平衡政府、开发商、改造单位之间的利益关系，从而实现城中村与城市其他地区的协调发展，是城中村改造的难点。本案例探讨了深圳城中村改造存在的问题，适用于运筹学中对策论的教学。 关键词：城中村改造；冲突分析；对策论 1深圳城中村简介 自改革开放以来，深圳市的经济快速发展，城市化进程也大大加快，城市从中心区向外围不断扩张，使原本属于城区边缘的农村成为城市的一部分。但这些村落仍保留着“一户一栋”的农村居住特点。不仅存在着社会治安较差、卫生环境恶化、土地权属不清、建筑功能老化等一系列问题，同时也制约了深圳市土地资源的合理利用和城市结构的完善。因此，进行城中村改造已成为政府在城市化建设进程中的重要决定。 自1992年，深圳就开始尝试城中村的改造。近年来，由于深圳市的发展受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，2005年公布了《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010年）》，将城中村这样的“存量”土地纳入城市规划中，统一布局和开发利用，推进深圳市的现代化建设。 根据《深圳市住房建设规划》显示，至2007年底，深圳市各类住房总建筑面积约2.6亿平方米。其中，商品房:廉租及政策性住房:城中村自建私房的比例为9:5:12，城中村内的住房面积占深圳市住房总面积的46%，已成为深圳住房体系中的重要组成部分。 深圳《城市暂住人员住房问题研究》指出，近半（48.7%）的暂住人口住在城中村。村民、不同来源、不同职业的流动人口混杂居住在城中村中，造成城市治安紊乱，犯罪突发。同时村民在建造房屋时，往往优先考虑经济效益，为获取个体最大的经济利益，土地被村民用作最高强度的开发，建设强度高、密度大，常常出现“牵手搂”的现象，城中村的住房楼层也逐渐增加（见表1）。 表1. 城中村非正规住房各阶段的建设特征和形态
三旧改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。 来源 三旧改造一词来源于广东，早在2008年7月,刚刚来广东主政的汪洋就给广东佛山出了一道考题:产业转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发展模式的排头兵。领命出征的佛山祭出了“三旧改造”的大旗,并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”。1506创意城的惊艳亮相、祖庙东华里片区岭南文化气场的初现、禅城石头村的变迁……无一不是“三旧改造”的典范。而今,“三旧改造”已经上升为广东全省的发展战略。在前不久举行的中共广东省委全会上,汪洋就发出动员令:到2012 年,“三旧改造”将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。各地都要积极行动起来,不仅政府要投入,还要创新开发模式和运营方式,引导 社会资金进入,掀起共建共享美好宜居城乡的热潮,确保一年见成效、三年大改观,努力走出一条有广东特色的“三旧”改造新路子,为全国“三旧” 改造提供新鲜经验。 2009年，随着迎亚运整饰工程在广州火热开展，广州市的“三旧改造”也进入轰轰烈烈的开展热潮。对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造已不仅仅限于建筑的外墙装饰整修，还有从内部经营、文化内涵等多方面着手改造，为旧物业引入新内容。在海珠区旧城改造中，广州市环海集团就为洪德路旧街区引入广府文化与动漫创意文化元素，打造中国第一条“骑楼下的动漫街区”，以欧洲“昂格雷姆国际漫画节”举办地意大利城市的创意模式与美国“小镇大街”的商业形态为模板，把广府最具岭南特色的街道——“骑楼街”打造成为汇集动漫原创、衍生品研发、游戏软件开发制作等多家企业，同时集聚产品的研发、制作、推广、销售、娱乐等多功能于一体的街区式动漫产业园，为广州旧城改造注入新的发展活力。 特点 “三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策。在粤府[2009]78号文中，“三旧”改造的实施意见对现行的国土资源政策有六大突破：一是简化了补办征收手续；二是允许按现状完善历史用地手续；三是允许采用协议出让供地；四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；六是边角地、插花地、夹心地的处理有优惠。由于是试行的特殊政策，因此在完善历史用地手续方面，也只给了3年的时间，到2012年为止。 文件 关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见佛山市人民政府办公室文件佛府办〔2009〕261号 各区人民政府，市政府有关部门、直属有关机构: 为深入贯彻落实省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号，以下简称《若干意见》），确保我市“三
旧城区改造实施方案 一、指导思想和基本原则 旧城区改造的指导思想是：以“三个代表”重要思想为指针，以改变旧城区面貌，提高经济社会发展承载能力和市民生活质量为目标，坚持高起点规划设计，高标准改造建设，全方位加强管理，将旧城区改造建设成特色鲜明、功能齐全、环境优美、质量优良的现代化街区。 旧城区改造的基木原则是： 1、高起点规划设计的原则。规划设计坚持高起点，一步到位，保证旧城改造的完整性和统一性，保证功能和景观的先进性，确保30年不落后。 2、促进商业、服务业繁荣，提高经济效益的原则。调整用地功能，完善商业、服务业设施和其它基础设施，发展第三产业，增加就业机会，繁荣城市经济。 3、保留与改造扩建、拆迁与开发新建相结合的原则。按照规划设计方案，逐个地段、建筑抓落实，对保留的建筑物实施改造、扩建;对可开发建设的地段，拆除旧建筑后实行综合开发建设。 4、地上地下、立体空间全方位改造的原则。改造地段同时实施地下管线敷设，地上公用和基础设施建设及建筑改造开发建设、空间艺术和环境艺术工程建设整体配套，相得益彰，不留死角。 5、政府推进和市场机制运作相结合的原则。旧城改造积极引
入城市经营理念，坚持谁投资、谁收益，政府、社会多渠道筹措融通资金，共同为旧城改造做贡献。 6、保护文化遗产、突出特色的原则。改造因地段建筑物制宜，突出历史文化底蕴和沿海城市的特色，打造城市品牌。 二、相关政策 旧城改造需大量资金投入，采取受益单位出资、按市场机制运作筹资和政府投资等多渠道解决。 (一)市政公用设施改造建设。道路、广场和地下通道等，以政府投资为主;专业管线由产权单位投资;改造建设后能盈利设施如停车场、公交站亭等，由盈利单位投资。 (二)环境设施建设。向公众开放、供市民休憩的非盈利环境工程，如街心公园、灯光景点和雕塑、休息椅等建设，以政府投资为主;建筑物装饰灯光、牌匾和其它凡能落实责任单位的环境工程由单位投资。 (三)建筑物改造。现有建筑改造后可以增加有效使用面积的，改造所需投资全部由产权单位负责。现有建筑改造后不能增加有效使用面积的，实行两种投资政策:一是产权单位有经济实力的，所需投资以产权单位为主;二是产权单位经济实力较弱的，所需投资政府予以适当补助。商业网点改造的，所需投资均由产权单位负责。凡能免收的费用予以免收。 (四)建筑物拆除。拆除的建筑物按政策对产权单位予以补偿;拆除后进行房地产开发的，按市场机制实施开发建设;拆除后建
农村房屋拆迁案例八：旧村改造下的违法拆迁 一、案件事实概要 2005年10月，江苏省徐州市泉山区关庄、韩山、中院北地区的580亩集体土地被徐州市国土资源局按“国有土地使用权挂牌转让”方式，以7000万元的超低价格卖与徐州市XX房地产开发有限公司。 2005年12月，徐州市泉山区政府出台“关庄集体土地上的旧村改造拆迁安置办法”，要求村民整体搬迁，每户40平方米的房屋安置，多余面积则按1500元每平方米进行货币补偿。由于村民一致反对，此次拆迁失败。 2006年3月，徐州市建设局在徐州市国土资源局《建设用地许可证》缺失的情况下向XX房地产开发有限公司颁发了《拆迁许可证》，并在关庄张贴“国有土地上的关庄社区拆迁”公告。 2007年3月，XX房地产开发有限公司将拆迁许可证续期，并委托XXX房屋拆迁安置公司（三级资质，依《江苏省城市房屋拆迁实施单位资质管理办法》此类单位仅能拆迁3万平方米以下的房屋）具体实施阔达6.2万平方米的关庄一期拆迁项目。经强行评估，村民的房屋价格仅为2160元每平方米（同等地段的二手房市场价介于每平米3500元与3800元之间）。 就此，另一番“嘉禾事件”开始在关庄拉开序幕。 ——委托农村拆迁律师前后 自2007年4月一期拆迁项目动迁开始，多数关庄住户顶不住压力，签定了不平等的拆恰补偿协议，腾房搬迁，但依然有40来户决定捍卫自己的合法权益。关里英（化名）、关政和（化名）、关碧清（化名）就是这样的所谓“钉子户”。
关里英的房屋建筑面积约计600平方米，关政和的房屋建筑面积约计270平方米，关碧清的房屋建筑面积约计310平方米。同年6月，徐州市建设局行政裁决庭受理了XXX房屋拆迁安置公司的行政裁决申请，并于7月做出行政裁决书，裁决对被申请人，即被拆迁人实习货币补偿，其中，关里英家的补偿款为125.5万，关政和家的补偿款为59万，关碧清家的补偿款为63.8万。 裁决书的送达，意味着在很近的未来，这些被拆迁户的房屋将会被合法地强拆掉。然而，在这些被拆迁户的眼中，这场拆迁，这场以旧村改造为名，以商业开发为实的拆迁，却是如此的不合法、不公平。于是，关里英、关政和、关碧清等16户被拆迁户决心从北京找专业维权律师来维护他们被侵犯的权利。 2007年8月伊始，北京在明律师事务所杨在明律师律师便正式介入关庄拆迁案。自踏上关庄土地的那一刻开始，隐约中已然预见，京外的拆迁维权，难度系数将远远大于京内办案。但无论怎样，最大限度地维护当事人的利益，扶正倾斜的正义天平将是律师执业永恒的宗旨。 二、办案掠影 办案第一辑：紧急避险，听证会上的辩法析理 在现阶段拆迁中，继拆迁裁决作出之后，强拆听证会是合法强拆前的最后一道法律程序。接受委托之后不久，便如预期接到了听证通知书。审慎对待听证会，是化解强拆风险的必经途径。 8月下旬，听证会如期召开，听证会场被200来号人填塞得熙熙攘攘。听证过程中，杨在明律师直指关庄拆迁法律程序的重大疏漏，举之如，XXX房屋拆迁安置公司的资质、评估公司的资质、挂牌集体土地属违法、拆迁手段恶劣等八大方面。一番辩法析理之后，主
目录 城中村改造研究 (4) 城中村形成原因 (4) 城中村改造面临的突出问题 (4) 城中村改造中的民生需求满足 (5) 国内外优秀城中村改造研究 (7) 国内五种典型的城中村改造模式分析 (7) 国外城中村改造研究情况 (8) 城中村改造的浙江样本 (9) 日本横滨市寿町贫民住区治理案例 (10) 武义县城中村改造现状 (12) 考察浦江城中村改造工作 (12) 武义县人民政府关于城中村改造和房屋征收范围的公告 (13) 城中村改造稳步推进基本完成入户调查 (14) 武义县人大关注城中村（棚户区）改造 (14) 城中村改造势在必行 (15)
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城中村变迁，走出民生改善之路 （图为武义县老城上街） 城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。在“城中村”改造中，不能是政府单方面的推动，还要介入社会力量，关注民生、重视民生、保障民生、改善民生且应该充分体现以人为本的思想，尊重村民集体的意愿进行城中村的改造。唯此，才能使改造惠及民生，让城市化进程中的这部分地区人口获得相关制度的有效衔接，提高生活质量。
城中村改造研究 城中村形成原因 城中村是中国城市化进程中独有的现象，即使是在中国的历史上也未曾出现过。城市化进程过快，土地制度的滞后，规划、管理、整治的无力，体制上的诸多缺陷构成了城中村形成的主因。 1、城乡二元体制是城中村形成的根本原因 城乡二元结构，这一独特的社会形态包括二元的社会结构和二元的经济结构 2个方面。我国的城乡二元结构的形成并非一朝一夕，而是整个社会制度变迁的产物，体现了政府主导的强制性变迁的特征。 2、对城市蔓延现象的忽视 城市蔓延是城市化过程的具体体现。对此，我国在推动城市化发展过程中，将城郊农村仅仅从地理上纳入城市范围，但是并未重视城市蔓延现象所引发的诸多社会问题，从而形成所谓城中村。 3、中国社会城乡土地所有制矛盾 当前，我国实行的是国家土地所有制和集体所有制2种土地制度。城中村虽然位于城市但是其土地产权仍然归属集体所有，这样一来就同城市区域的国家所有制相冲突。 4、经济利益驱动是城中村形成的内在因素 城市功能的扩张，使农村土地房屋大幅升值，出租房屋成为获利丰厚的行当，给当地农村带来了巨大的收益。在城市化的压力下，一无知识技能，二无劳动经验的城中村村民为了谋生，自然地选择了一条风险最小且收益不菲的“以地生财”之道。 （来源：《现代园艺》，2017年第1期） 城中村改造面临的突出问题 “城中村”改造的瓶颈与难题主要突出在改造成本、利益再分配、政策支持、集体经济改制困难等方面：（1）改造成本巨大；（2）利益分配难以平衡；（3）缺乏统一的政策支持；（4）集体经济改制相对困难；随着”城中村”的集体用地不断被征用，村集体经济收入来
浅谈广州市三旧改造问题及解决对策 摘要:随着我国社会主义市场经济的不断发展，经济的全球化、信息化和城市化的不断深入，我国城市建设的步伐也在逐步的加大。广州市的城市建设也从快速粗放向精细考究转变，如广州“三旧”的改造，在实际的改造过程中出现很多的问题，文章就其出现的问题进行相应的分析，并提出相应的解决方案，使其具有一定的可操作性。 关键字：三旧改造；城市规划；可操作性 引言：随着城市发展的稳步提升，广州市的城市建设也从快速粗放向精细考究转变，尤其是在改革开放的30年里，广州市为了更好地推动经济的快速发展，大规模进行“三旧改造”土地改造模式，即对旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造，有效解决了广东省土地供需的矛盾。但是近年来在三旧改造方面也出现了许多不容忽视的问题，即特色城市消失等，严重阻碍社会的发展。 “三旧”改造存在的问题 “三旧”是一个代名词，它最早出现在2007年《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》中，之后逐渐被社会舆论和政府沿用，特用来指代旧城镇、旧村庄和旧厂房。而2009年8月广东省政府出台的《关于推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见》，标志着”三旧”改造政策在广东省正式实施。随着社会的进步和发展，改造中存在的问题也越来越被大家熟知，下面就存在的问题进行探讨。 1.1缺乏技术性的指导 目前全国范围内的城乡改造体系不够完善，对城乡改造的技术也不够成熟，但是广州“三旧”改造设计中，对城镇、厂房、村庄进行城乡规划的设计势必会影响到城市的生态环境、产业结构等。但是由于我国尚处在起步阶段，理论、经验还不丰富，在改造过程中缺乏一定的技术指导，而且城市的规划部门并没有把“三旧”改造列入其中，使“三旧”改造的进行缺乏一定的保护性。 1.2过度的追求速度，忽视相关衔接的操作性 为了尽早在改造过程中看到成效，一些人盲目追求工程速度的同时却忽视了工程的质量，在原本没有任何关联的工程中胡乱进行操作，追赶工期。另外在进行城乡改造的过程中，没有明确“三旧”与各方的关系，缺乏深刻的认识，白白浪费了人力、物力，并且破坏了城市原有的规划，给生态环境带来严重影响。 1.3改造资金短缺 在城乡改造的过程中，由于政府部门没有深刻认识到其改造的严峻性，没有确保改造资金的正常供应，使“三旧”改造资金缺乏。”三旧”改造一定会涉及到农
政府投资下村民安置楼项目投融资管理模式研究 魏云峥学号：2112510014002 摘要： 随着国家致力于发展产业园区和伴随着新型城镇化的发展，作为村民集体土地的合理开发，村民合理安置，成为政府投资下项目开发管理的重要问题。农村集体土地的开发，因土地性质难以改变，在很大程度上直接影响项目的开发进程。如何实行项目的投融资及有效的管理模式成为农村集体土地的征用及合理安置的重要议题。 关键词：政府投资村民安置楼投融资管理模式 0、引言 随着新型城镇化指导思想和发展目标、有序推进农业转移人口市民化、优化城镇化布局和形态、提高城市可持续发展能力、推动城乡发展一体化、改革完善城镇化发展体制机制，农村土地作为村民集体所有性质，土地的有效开发和利用成为村民集体土地的利益结合点，村民回迁安置房的投资建设也成为地区城镇化发展建设的重点。 1、背景介绍 金桥科技产业基地前身为“北京国家环保产业园区”，始建于2002年， 2006年1月纳入中关村科技园区，是中关村“一区多园多基地”的重要组成部分。基地地处通州区马驹桥镇，位于北京城市六环路和京津塘高速公路的交汇处，总占地面积15平方公里，目前已纳入亦庄新城规划范围，是北京“东部发展带”上的优先发展地区，也是新城建设的重点发展对象和政策支持对象。基地紧邻北京经济技术开发区和通州物流基地，周边建有通州光机电一体化基地等专业化产业园区，距北京市最繁华的商务中心区CBD仅18公里。优越的区位条件有利于基地充分利用周边资源，与各经济功能区之间形成良好的互动，推动区域产业升级，促进新城发展，加快本区域城市化进程。在此过程中，一些农民的宅基地逐渐被征用，但农民的安置问题成为城镇化发展的最大问题。 2、村民回迁安置楼项目产生原因
广州市三旧改造政策 “三旧”：旧城镇、旧村庄、旧厂房 前提条件：土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划 指导思想：“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”
一、三旧改造概述--主要政策依据 ⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号） (2)《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号） ⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号） ⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号） ⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿） ⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）
1、以人为本、宜居为重 努力改善旧城区居民的居住条件，配套完善公共服务设施和交通、基础设施，增加绿化开敞空间，提高人居环境质量。 2、综合改造，整体提升 旧城更新改造是一个综合性的系统工程，包含了土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工作，是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。 3、区别对待，因地制宜 旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相同。必须采用差异化的更新改造策略，针对不同对象采用不同的改造模式，因地制宜地解决特定问题。 4、统筹兼顾，切实可行 旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾，维护基本利益格局，确保更新规划切实可行。
1、全市统筹，以区为主 2、规划先行，政策配套 3、市场运作，财政支持 4、系统改造，新旧联动 5、分区分类，一区一策
一、三旧改造概述--主要6个政策突破 ⒈补办征收手续 ⒉补办农用地转用手续 ⒊补办供地手续 ⒋土地出让收益 ⒌农村集体建设用地改变为国有土地 ⒍边角地、插花地、夹心地的处理
广东省“三旧”改造典型案例分析 今年3月，广东省自然资源厅发布了《广东省“三旧”改造典型案例汇编》，该文件从项目基本情况、改造模式、规划思路等多个方面，介绍了广东省多个城市的“三旧”改造典型案例，共涉及项目21个。 其中，旧村改造项目7个，包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项目。 旧厂房改造项目7个，其中佛山市2个，分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项目、佛山市天富科技城项目；中山市2个，分别是中山大涌红木文化博览城项目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。在旧城镇改造方面，佛山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等列入案例汇编。 以下选取3个旧村改造案例，以供学习借鉴之用。 01 深圳市南山区大冲城中村综合开发项目 ——拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式 深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。项目占地 68.5万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体。 大冲村改造前为城中村 , 地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。村民的“握手楼” 存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基层社会难点。 原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击。村民长期依赖收取房租为生 , 过于安逸的生活催生了大批“收租二代”。 主要做法 本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。对现状朗景园居住小区、大王古庙、郑氏宗祠实行综合整治。
城中村改造案例与经验 一、城中村及其特征 1、城中村的界定 城中村, 又称都市村庄, 是指已经纳入城市总体规划建设范围内, 农业用地很少或已经没有, 居民职业结构与生存方式已经向城市转型, 但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征, 建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。 2、城中村的特征 城中村与周边城市地区相比, 其特征主要有： (1) 土地特征。城中村土地属于集体所有制土地, 基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅, 农用土地不断减少以至消失, 成熟的城中村已经没有农用土地。 (2) 建筑特征。建筑物以村民家庭住宅楼为主, 缺乏统一规划, 建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高) , 违章建筑和私搭乱建多, 城市基础配套设施缺乏, 缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。 (3) 人口特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡, 人口职业构成复杂, 外来人口居多, 本地居民和外来人口文化素质普遍不高, 社会治安难度大, 本
地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会, 相互之间为房东和房客关系。 (4) 经济特征。城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业, 外来人口以居住为主, 部分在本村从事经营, 房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。 3、城中村的分类 从不同的角度, 城中村的类型有： (1) 根据与城市的距离和相交接的形态特征, 城中村可以分为处于闹市区中的城中村、处于城乡结合部的城中村和处于郊区的城中村三类； (2) 根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类。 (3) 根据具有的经济特征, 城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类。 二、城中村改造的案例 1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作 珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50%的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新
城市设计与城中村的改造创新 ---以合肥葛大店为例 摘要：随着城市化进程的加快，城中村已经成为城市发展和延生中不得不面对的问题，城中村的问题如顽疾一般都大大的困扰着规划师，其改造难度大且改造成本之高，并且很大的影响了城市的市容，城不是城，村也不像村所以才是城中村多带来的尴尬，因此对于这个问题，以自己熟悉的城市中存在的村中村问题为研究对象，研究如何在城市设计的角度上来对城中村进行合理的改造，提出合理的建议，从而进一步的了解城中村。关键词：城中村，改造，城市设计，创新 Abstract：With the speeding up of urbanization, urban villages have become the urban development and generate have to face the problem, the problem of urban villages like ills are plagued by big planner, it is difficult and transformation of the high cost and great influence on the city of the city, the city is not a city, village, also don't like a village is the village many the embarrassment, so for this problem, in their own familiar with the city in the problems of village village as the research object, study how to at the point of view of urban design to reasonable reconstruction of urban villages, put forward reasonable Suggestions, so as to further understand the urban villages. Keyword：village in the city，transform ，city design，reformation 目录