国内商业街区定位潮流
国内商业街区的定位潮流
在2002年国内的房地产市场上，商业地产俨然一朵璀璨的奇葩。从专为准备进入国内着名外资商业品牌开发的大型商业物业，到特色商业街区，再到散布在各个新建小区的社区超市、店铺，自1993年开始沉寂近十载的房地产市场终于复苏了。
伴随着商业地产的风生水起，昨日的沉疴旧病再次突现。传统的以单一的房地产开发来改造城市商业格局的模式，由于发展商缺乏对商业地产规划、业态需求、经营模式的专向研究，不易选择和把握入驻商家，而导致了93年全国大型商厦的供给过剩，直到98年市场才勉强消化的尴尬局面。因而，对于发展商而言，从商业地产特点看，不能局限在简单的商铺开发上，随着商业环境的日趋成熟和渐进发展，对商业地产前瞻性的整体经营才是最终胜出的关键。现行的”点式”开发商铺的市场行为，尽管在目前仍拥有较好的市场前景，但是这种做法极易形成项目后期销售管理等诸多方面的困难。不容易将商铺做好，好铺做旺，对于开发商、投资者而言都存在着潜在的危机。从长远看，把商铺开发从独立商铺上升到整体经营，是市场发展的必然趋势。其不仅规避了发展商、投资者潜在的经营风险，也为发展商营造了一个非常可观的利润空间。
但于发展商而言，商业地产与普通地产的开发是不能同日而语的。一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售以至商场的经营管理等诸多方面的内容，其操作难度明显高于普通住宅地产。然而，就一个成功的商业地产项目来说，准确合理的市场定位又是诸多因素中的重中之重。市场定位是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。如北京王府井、国贸为国际商品特区，定位于高档购物消费中心；广州天河广场定位为大型一站式购物中心，集购物、休闲、娱乐、旅游等于一体，吸引的则是大众消费者。项目的定位传达的是项目的精髓，项目的中旨，定位不准甚或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。
商业街，作为城市化进程的产物，就好象名片一样，是市容市貌中最繁华最绚丽的景观，是一个城市最引人注目的写真。但就在这样一个花团景簇之地，残红败绿却随处可见。即便是闻名全国的南京路和王府井，也很难称得上是成功。定位，已成为了各大商业街晋升发展的桎梏，也成为了众多商业地产发展商和零售商争相瞩目的焦点。
根据美国着名学者艾•里斯（AIRIES）和杰•特劳特（JACK TROUT）在风靡全球的《定位》一书中的诠释，所谓定位既是指明确和显化企业、品牌形象及产品价值，以帮助目标顾客群正确认识并理解企业区别于竞争对手形象的行为过程。但在商业街实际的运行操作过程中，定位的盲区无处不现。
明确和显化：两大运作缺位
有时侯，企业营销组合的运用由于某些方面的不协调可能会导致市场定位的失真。这种传导失真在商业街定位运作中可以说是屡见不鲜。
首先表现在消费需求满足的功能组合上。据王府井和南京路最新的一项统计数据表明，消费者进商业街60%以上是为了娱乐、旅游和休闲，而只有不到40%的人是专为购物而来。有迹象显示，这个数字还在进一步向前者倾斜。因而，如何将商业与娱乐融为一体，让人们在休闲娱乐中产生购买和消费，已成为了发展商和投资经营者一大挑战，这一问题如果处理的不好，多数商业街将很有可能陷入”逛多买少”的窘境。如武汉江汉路改造成为步行商业街后，虽然人流量较之以前激增30%到40%，但很多商店的销售甚至比改造前还差，当初武汉市政府改造江汉路时，将其定位为购物、休闲、旅游三位一体的综合精品商业街，但改造后，休闲功能过分突出，与之相比照的核心购物功能却极度萎缩，两者的脱离命定了江汉路
改造的失败。
其次在商业业种、业态的选择和组合上，也是不少商业街定位的一大败笔。北京赛特集团总裁王辛民就认为，商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟。各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。如赛特商圈由购物中心和写字楼可以带动周边酒店业和餐饮业的发展，国贸商圈则由写字楼和酒店反过来带动了周边商业的发展。同样在商业街这样一个完整的生态系统内部，各业态也应相互补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业街的整体定位。如北京西单，仅靠庄胜崇光百货和时代广场两个明星店铺，是支撑不了一条街的整体开发的。在王府井，高级饭店鳞次栉比，而在西单，大饭店的氛围则略显稀薄。这样，西单马可波罗酒店的进驻，稍微弥补了西单商业街的苍白。这仅是一个方面。有很多人不知道商业街上占最大比例的商铺是什么店？是专卖店，在商业街上做大百货大商场一定要控制数量。上海市政府就明确规定了南京路只能有3家大商场，但北京的商业街如王府井，百货店就过多，而专卖店比例却少的可怜，这不仅有碍于商家竞争，对王府井国际化现代商业中心的定位彰显，也是大为不利。因为百货店相较专卖店而言，服务上自然大为逊色，如此对其功能齐全、服务周到的”商业中心”的美称，自是一大隐伤。
目标顾客群：四大细分误区
一、过窄定位
商业街的定位过窄，无异于是自取其辱。如深圳老东门步行商业街改造后，客流量急转直下，由原来的40万人/天，急剧减少到10万人/天，原因是老东门改造后，改变了以前个体户原地摆摊的格局，同时商店的租金随着建设投入的增加而水涨船高，商家销售的产品也比原来提高了一个档次，这样在原有商圈的销售结构和消费水平不变的情况下，人为的调高消费的档次，无疑将使商业街的市场定位转而集聚到占当地人口很少比例的高消费群体上。如此看来，形成”客流量剧减”“逛多买少”的尴尬局面也是势所必然，尽管顾客对改造后的老东门商业环境普遍表示满意。
二、过泛定位
对一些较小城市或小型的步行商业街来说，综合化发展、面面俱到是不可能的，如果仅专业化的满足一种需要反而能自成特色。如上海吴江路，作为继南京路之后开发的第二条步行商业街，虽然只有区区三四百米，仍不失为成功之范例。吴江路两旁主要以各种档次、各种风格的饭店为主，同时辅以一些休闲和娱乐的设施，和南京路的喧嚣场面相比，消费者在吴江路后能够鲜明的感受到一种浓郁的闲适气息，无论在白天还是在夜间，吴江路，绝对是当地人的一种期待。如果决策者最初将吴江路定位于综合性商业街，也许不伦不类的吴江路，将会永远埋葬在城市的阡陌中。
三、过死定位
北京公主坟商圈，按市政规划算得上是一个市级商圈，但经营绩效一直不好。长期以来，公主坟一直把自己局限在手机市场这一狭窄的空间里，作茧自缚。一项地区调查数据显示，由于北京西部地区缺乏国际国内顶级品牌，东部商厦购买国际名牌商品的消费者中有28%来自公主坟、翠微地区，这说明该地区消费水平并不低。公主坟商圈内原有的商业结构已不能满足当地人们的需求，亟待品牌调整和市场升级。一个完整的商业街应该是多行业、合理的群落结构，但定位过死，已使公主坟商业街业态布局明显畸形。除了”手机一条街”外，公主坟的辅
助业态少得可怜。想购物，就城乡贸易中心和翠微大厦两家大商场；想谈生意，没有合适的地方；想喝茶，茶馆少；想玩玩，就保龄球，就这样一个行业结构，怎么能满足当地人购物、休闲、娱乐等多方面的需求呢？
四、过活定位
商业街带动商圈，商圈带动整体经济，而经济的发展又捆绑着文化的衍生和发展。这就
是所谓的商街文化，也是商街定位在时间恒常性上的反应。如果人为的任意转移和阻隔这种文化，商业街在其目标顾客群心中原有的文脉即场所归属感也就断了，这将为商街继起文化的再生制造障碍，而影响商街在人们心目中的认同感。比如西单，在商业街改造中，基本上将原有的老字号全部赶尽杀绝了。商业街的形成是老字号的功劳，没有这些老字号，是很难撑起这条街的，把这条街的根断掉了，这条街的文脉也就断了。再比如如今业界谈的比较多的北京前门改造。前门最大的经营失误是决策多变，没有一个整体稳定的定位。2001年皮货一条街，2002年就变成了手机一条街，可变来变去就是没有与当地的消费水平、消费特性和商业结构合上拍。如果将前门定位于文化旅游商业区，我看结果就大不一样。前门的特色是老城老街老商品老氛围，改造中将前门作为一个文化商业体进行运作，用明清建筑风格、京味文化招徕”两外”人员（外国人和外地人），以启动前门商街的核心购物功能，也许是前门商业街重振雄风唯一值得一试的一种可行开发模式。
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详解：特色商业街5大开发模式及12个成功案例2015-02-06 18:27 本文从三里屯village、世贸天阶、蓝色港湾、上海新天地、南京1912、成都锦里、天津鼓楼文化街、南锣鼓巷、798艺术区、美国City Walk、天津音乐主题商业街、日本秋叶原动漫商业街12大知名案例全面分析特色商业街的开发模式与成功因素。 一、时尚+商业 1、三里屯village 定位：集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间。 艺术建筑：建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象。 不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。 (趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。)
业态：业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌。 南区业态 定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主。 领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也是三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店。 配比：业态比餐饮等。 北区业态 定位更高端，瞄准国际一线品牌。品牌旗舰店装修风格前卫、时尚。
品牌—特色体验 接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标。
2、世贸天阶 京城时尚旅游新地标。 定位——定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。 京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标。
**产业园区定位建议 目录 一、项目招商定位原则 二、园区优势提炼 三、主导产业定位建议 四、服务特色建议 五、软硬件基础实施建议（智能化方向）
一、项目招商定位原则
二、产业园区优势提炼
三、主导产业定位建议（可选） 1.电子商务产业：高速发展的热门行业，可形成办公、物流、仓储一体化格局, 电子商务产业园可以分为狭义的电子商务产业园与广义的电子商务产业园。 广义的电子商务产业园不仅包括纯粹的电子商务企业，同时，还包括文化创意、教育服务、IT/软件开发、制造类产业。例如，杭州电子商务产业园即为广义的电子商务产业园。狭义的电子商务产业园主要包括电子商务企业及其相关企业，上述企业涵盖电商平台运营、代理运营、平台服务、软件系统开发、数据分析、营销广告、渠道推广、专业咨询、仓储物流、网店摄影、人才培训等电子商务直接或相关环节。今后将是电子商务产业爆发的时代，人们的消费模式不再是生产商→一级批发商→二级批发商→零售商→消费者的模式，而是生产商→物流商→消费者这种去中间商环节的模式。 2.生物制药与健康产业：朝阳产业，主要针对中上游链条，即医药研发与创新 和药物制造产业，国务院2013年9月28日发布文件《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》明确提出了健康服务业的改革措施、变化方向、支持政策以及发展目标，同时给生物医药医疗健康园区的发展带来重大的影响。该文件的支持政策非常全面，包括了医疗服务的一些具体细节，如医生的职称等，也提到了土地的优先供应、投资基金的引导、私立医院的准入及发展方向、第三方检测，甚至还提到了健康服务和其他互联网、物联网技术的融合。同时明确提出要结合当地的优势来支持发展健康服务产业集群。人们对健康的需求和渴望是不计成本的，医药与健康产业必将成为永远的朝阳产业。
商业案例分析 成都锦里 锦里民俗休闲街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建筑风格的休闲街区，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色纪念品等各类商业元素，是一条在深厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛的商业休闲街。
商业案例分析 成都锦里锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第 客栈区、特色旅游工艺品展销区等几大部分。锦里集旅游购物、休 闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集中展 示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、 川酒、川茶、川戏、川中草药等，定期举行丰富多彩的民俗文化活 动，再现蜀地民俗文化。 锦里古街建筑形态以川西民俗为主，采用上住下商的模式，使 游客充分体验四川民风民俗的独特魅力，对蜀汉文化和古成都风貌 有更深入的了解。 茶楼&戏 台 旅游景点 特色工艺品 风味小吃
商业案例分析 成都宽窄巷子
商业案例分析 成都宽窄巷子在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素， 充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都” 街道宽巷子窄巷子井巷子 功能定位 “闲生活”区 以旅游休闲为主题 “慢生活”区 以品牌商业为主题 “新生活”区 以时尚年轻为主题 业态业种 以精品酒店、私房餐饮、特色民俗 餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒 馆、特色客栈、特色企业会所、 SPA为主题的情景消费游憩区 打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、 轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特 色文化主题店为主的精致生活品味区 以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、 小型特色零售、轻便餐饮、创意 时尚为主题的时尚动感娱乐区目标客群针对怀旧休闲客群针对精品消费客群针对都市年轻人客群
全国44家产业园区的企业入园标准 1.天津上仓工业园： 产业定位：食品、生物医药、新能源、新材料、高端装备制造 不接收产业：印刷、化工、建材、家具、服装以及其他污染企业 地价：17-20万/亩 土地使用税：1.5元/平米 投资强度：200万/亩 税收：20万/亩 2.河北内丘工业园区： 产业定位：装备制造、食品加工、生物制药、铸造、铸塑、商贸物流、家具、建材、印刷、服装、精细化工； 土地价格：13.8万元/亩 土地使用税：6元/㎡ 投资强度：原则上不低于250万元/亩 税收：10万/亩 3.河北省青县经济开发区（省级）港台工业园： 产业定位：机械加工，设备，汽车零部件，食品加工，石油装备制造。 不接收产业：高耗能，重污染，低于80亩投资较小企业 地价：招拍挂11.87万元/亩，综合地价18万
土地使用税：3元/㎡/年 投资强度：250万/亩（书面）12万元/亩（书面） 园区内企业有厂房出租 4.山东昌邑滨海（下营）经济开发区： 产业定位：化工 地价：6万/亩，其中，土地补偿款1.5万/每亩 土地使用税：5元/平方 投资强度：280万/亩 5.曹妃甸通州产业园： 产业定位：高端制造、新型材料、新能源、装备制造、印刷、建材、汽车部件 地价：7-8万，在曹妃甸原有基础上，针对项目通州产业园可进行相应扶持 土地使用税：2元/平方米/年 投资强度：200万/亩 6.邳州高新技术产业开发区： 产业定位：节能环保产业、新材料产业、生物医药产业、智能制造产业 不接收产业：不收化工 地价：原则不低于9.8万/亩，（视具体项目可优惠） 土地使用税：7元/平米/年，实际一事一议 投资强度：不低于220万/亩
商业街按照定位不同可分为以下3种类型: 1、综合商业街(专题阅读):集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业种、多业态的商业集合体,注重提供消费者所需的综合服务。例如王府井(专题阅读)步行街、纽约第五大街等。 2、主题商业街:集中在一起反映一个主题,并根据这个主题设置衍生类商铺,每个业态均为主题的一个部分,以适应消费者个性化、多样化与差异化的要求。如三里屯酒吧街、香港旺角通菜街(女人街)等。 3、特色小街:具有深厚历史文化或地域风情的商业街区,为消费者提供具有传统特色的商品与服务。例如成都锦里、西安回民街等。 商业街发展趋势 商业街成功的关键因素
商业街规划要素 规划——空间形态 →国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了窄巷、短街、折线、连廊以及小尺度共享空间,以营造良好的商业氛围。 →窄巷容易形成熙熙攘攘的热闹景象。“曲径通幽”的短街不容易让消费者感到紧张与疲劳。 →连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题,提升其价值。小尺度共享空间一方面就是聚客点,另一方面也就是商业街的活力空间。
规划——功能结构 →目前国际通行的商业区结构与业态的分布为:购物占30-35%,餐饮占20-25%,休闲、娱乐、酒店、服务等占30-40%。 →我国步行商业街(专题阅读)业态结构调查结果,购物普遍占到总业态的50%以上。 →近些年来,商业步行街功能分布中,购物所占的比例呈下降趋势。 规划——尺度(长) →商业街的长度一般在500-700米较合适,最多为1000-1500米。 →从商业街的发展规律瞧,非步行街长度可稍长些,步行街必须短些 ,具体长度视功能定位而定。 →专家测试,一般走2500米左右时腿会发酸;走4000米时会感觉到累,走6000米时会筋疲力尽。 →人逛街走“之”字型线路,行走距离就是直线距离的四倍。
龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案 类别:我的文章评论(0) 浏览(2353) 2008-09-24 11:39 标签：策划推广营销策划 一、宝龙工业区商业需求分析 一）宝龙工业区经济发展及企业现状分析 1、宝龙工业区基本概况 宝龙工业区位于宝龙碧岭片区，是深圳市龙岗区高新技术产业带上面积最大的高新技术园区，规划面积31.7平方公里，由宝龙工业城和碧岭工业区组 宝龙工业城遥感图 成，其中宝龙工业城规划面积11.6平方公里，碧岭工业区规划面积为20.1平方公里。至今为止龙岗区政府在宝龙碧岭片区的开发建设上已经投入8亿多元人民币。目前，宝龙工业城土地基本平整完毕。同时道路、供电、供水、通讯、燃气等市政管网已铺设完成，基本实现“七通一平”，发展初具规模。碧岭工业区作为片区发展的后劲，目前正在紧锣密鼓地开展征地、规划以及市政配套建设等工作。 宝龙工业城位于龙岗区中心位置，以四通八达的高速公路连接着龙岗、深圳和香港以及其它珠江三角洲地区，是深圳市高新技术产业带中地理条件最优越规划最好的园区之一。 2、片区公交体系和道路交通规划 宝龙工业城为先规划后招商的高新科技工业园区，其内部交通网络建设十分完善，但由于仍处于建设期，各项规划设施尚未健全，交通状况主要表现为以下特点：1）内外交通路网健全 宝龙工业城对外交通路网发达，有机荷高速、深汕公路、深惠公路、水官高速、盐坝高速、梅观高速等高速公路跨区而过，距深圳宝安机场50公里，距皇岗口岸38公里，距罗湖口岸28公里，距盐田港17公里，距蛇口港50公里。园区到市中心、深圳宝安机场、盐田港及南部海滨均在30分钟车程内。 宝龙工业城内部交通路网已经形成，现有宝龙大道及宝龙一路至宝龙七路、锦龙大道、高科大道、清风大道等，贯穿东西的宝龙大道承担着重要的交通运输功能。
商业街按照定位不同可分为以下3种类型： 1、综合商业街（专题阅读）：集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业种、多业态的商业集合体，注重提供消费者所需的综合服务。例如王府井（专题阅读）步行街、纽约第五大街等。 2、主题商业街：集中在一起反映一个主题，并根据这个主题设置衍生类商铺，每个业态均为主题的一个部分，以适应消费者个性化、多样化与差异化的要求。如三里屯酒吧街、香港旺角通菜街(女人街)等。 3、特色小街：具有深厚历史文化或地域风情的商业街区，为消费者提供具有传统特色的商品与服务。例如成都锦里、西安回民街等。 商业街发展趋势 商业街成功的关键因素
商业街规划要素 规划——空间形态 →国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了窄巷、短街、折线、连廊以及小尺度共享空间，以营造良好的商业氛围。 →窄巷容易形成熙熙攘攘的热闹景象。“曲径通幽”的短街不容易让消费者感到紧张和疲劳。 →连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题，提升其价值。小尺度共享空间一方面是聚客点，另一方面也是商业街的活力空间。
规划——功能结构 →目前国际通行的商业区结构和业态的分布为：购物占30-35%，餐饮占20-25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30-40%。 →我国步行商业街（专题阅读）业态结构调查结果，购物普遍占到总业态的50%以上。 →近些年来，商业步行街功能分布中，购物所占的比例呈下降趋势。 规划——尺度(长) →商业街的长度一般在500-700米较合适，最多为1000-1500米。
→从商业街的发展规律看，非步行街长度可稍长些，步行街必须短些，具体长度视功能定位而定。 →专家测试，一般走2500米左右时腿会发酸;走4000米时会感觉到累，走6000米时会筋疲力尽。 →人逛街走“之”字型线路，行走距离是直线距离的四倍。 规划——尺度(宽) →商业街的宽度是能否形成“车水马龙”般繁荣景象的重要因素。 →商业街的宽度与整条街的交通组织方式有密切关系。 →经测试，商业街客流密度在每人4平方米时，既不会显得拥挤，又能体现商业街的繁华。 →专家认为，商业街适宜的宽度在20-30米左右，小型步行街在20米左右为宜，特色小街在10米左右。
工业园区简介 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
自治区级焉耆工业园区简介 焉耆盆地位于北纬41°23’至43°31’，东经86°39’至88°20’，东西方向长约: 160km 南北方向宽60-90km 面积55200平方公里，东南部与博湖县接壤，北部连和静、和硕两县，南依库尔勒市，西南以霍拉山东面往西北走向的山脊与库尔勒市、轮台县毗邻, 县城距巴音郭楞蒙古自治州首府库尔勒市53公里。全县东西长约128公里，南北宽约45公里。全县行政面积平方公里。 工业园区始建于1995年，2005年开始筹备申报自治区级工业园区，焉耆工业园区于2013年6月13日正式审批升级成为自治区级工业园区。依托地域资源优势，按照“一区三园”进行规划布局，一区：即自治区级工业园区，三园，即：农副产品加工产业园（包括酿酒葡萄产业园区），焉耆廊坊产业园（包括新能源产业园区），石材加工产业园。园区总规划面积平方公里，其中农产品加工产业园规划用地面积平方公里；酿酒葡萄加工产业园规划用地面积平方公里；焉耆廊坊产业园区规划用地面积50平方公里；新能源产业园区规划用地面积平方公里；石材产业加工园规划用地面积平方公里。 2013年焉耆县大小工业企业总数66家，规模以上企业20家，其中：园区规模以上企业13家，各类商业、零售企业、工商户400余家，累计总建成面积平方公里，园区2013年工业总产值12亿元，工业增加值亿元，企业完成工业园区固定资产投资亿元，完成企业用工人数3000余人，吸纳农村富余劳动力7000余人。
一、发展优势 （一）产业优势。焉耆县随着优势资源转换战略，加快推进新型工业化建设步伐，依托优质酿酒葡萄、工业番茄、辣椒、甜菜和万头奶牛等优势特色资源，逐步培育形成了农副产品加工业及以红柱石为代表的特色矿产业和石油天然气产业。 （二）交通优势。具有特殊的区位和便捷的交通。南疆铁路、和库高速公路、325省道、218国道、206省道、“西气东输”工程都在境内通过，是连接南北疆的交通要道。 （二）资源优势。焉耆自然资源丰富，境内已探明的矿产有石油、天然气、煤、铁、铜、花岗岩、水晶、云母、红柱石、绿柱石等各类矿藏80余种。霍拉山红柱石储量是国内最大，世界罕见的超大矿藏，储量达亿吨。已探明油气资源储量达亿吨，石油地质储量4270吨，天然气储量75亿立方米，凝析油地质储量114万吨。 地表水，开都河在境内长62公里，平均流量112立方米/秒，年均径流量亿立方米，为焉耆发展农业提供了优越的条件。全县可灌溉面积万亩。年用水量亿立方米。相思湖是县内唯一的天然淡水湖，它旁依博斯腾湖，平均水深3米，水域面积平方公里，是发展水产养殖的理想之地，现已开发为旅游度假区。 地下水，焉耆盆地土层中有丰富的潜水和承压水，天然年补给量13亿-18亿立方米，可供长期开采，每年可开采5亿立方米，现已成为向库尔勒市输送饮用水的水源地。
关于工业园区及其拓展园区 发展原则及定位 （草稿） 一、发展原则 1、坚持提升产业层次和发展质量的原则 在目前用地紧张的大背景下，一定要坚持提升产业层面和发展质量的原则，只有坚持高起点高水平发展，才能使工业园区的产业发展更具有持续性，才能在激烈的市场竞争中保持自身的竞争力和优势，才能在产业上有力支撑园区定位要求。 2、坚持资源集约和环境保护为重的原则 要处理协调好园区发展与资源环境之间的关系，充分考虑资源环境承载能力，进一步强化资源节约集约利用，大力加强生态保护建设，加快发展循环经济和低碳经济，实现统筹、协调、可持续发展。 3、坚持生产和生活功能并重的原则 从长远发展来看，工业园区将会成为我区工业经济的发展承载中心，因此，在园区发展起步阶段，就要坚持生产和生活并重的原则，在大力开展招商引资和项目建设的同时，也要积极引进配套的生产性服务业和生活性服务业，实现二、三产业的良性互动发展。
4、坚持市场化运作和政府引导有机结合的原则 在产业发展方面，要坚持市场化运作，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，更多地运用市场机制解决园区发展中的问题。通过发挥市场机制，着力推进产业分工与协作，发挥园区的比较优势，与周边地区实现错位发展，最终达到产业发展的优势互补、合作共赢。政府则主要是要加强规划和政策引导，提高和完善公共服务水平，为市场机制的发挥营造良好的环境。 二、发展定位 （一）大力发展中小微创业创新型企业，打造宜昌城市中心的“科技光谷”。 借助我区建设现代化特大城市核心区、主战场、增长极的战略定位，引进先进的规划、开发理念和与国际接轨的管理体制和机制，积极响应“大众创业，万众创新”的号召，通过引进高新技术和高端制造业，不断提高研发设计能力和技术创新，鼓励扶持中小微企业做大做强，并在全市发挥示范带动作用。依托园区现有基础，努力在生物食品、石油装备、机电仪表、纺织化工等产业的配套、聚集和发展方面有所突破。 （二）大力发展先进制造业和高新技术产业，打造湖北省域的现代化、生态型、高科技产业园。 依托省域副中心城市建设的机遇，在充分尊重开发规律
自治区级焉耆工业园区简介 焉耆盆地位于北纬41°23’至43°31’，东经86°39’至88°20’，东西方向长约: 160km 南北方向宽60-90km 面积55200平方公里，东南部与博湖县接壤，北部连和静、和硕两县，南依库尔勒市，西南以霍拉山东面往西北走向的山脊与库尔勒市、轮台县毗邻, 县城距巴音郭楞蒙古自治州首府库尔勒市53公里。全县东西长约128公里，南北宽约45公里。全县行政面积2570.88平方公里。 工业园区始建于1995年，2005年开始筹备申报自治区级工业园区，焉耆工业园区于2013年6月13日正式审批升级成为自治区级工业园区。依托地域资源优势，按照“一区三园”进行规划布局，一区：即自治区级工业园区，三园，即：农副产品加工产业园（包括酿酒葡萄产业园区），焉耆廊坊产业园（包括新能源产业园区），石材加工产业园。园区总规划面积119.1平方公里，其中农产品加工产业园规划用地面积4.4平方公里；酿酒葡萄加工产业园规划用地面积2.69平方公里；焉耆廊坊产业园区规划用地面积50平方公里；新能源产业园区规划用地面积51.7平方公里；石材产业加工园规划用地面积10.31平方公里。 2013年焉耆县大小工业企业总数66家，规模以上企业20家，其中：园区规模以上企业13家，各类商业、零售企业、工商户400余家，累计总建成面积2.54平方公里，园区2013年工业总产值12亿元，工业增加值4.6亿元，企业完成工业园区固定资产投资6.5亿元，完成企业用工人数3000余人，吸纳农村富余劳动力7000余人。
一、发展优势 （一）产业优势。焉耆县随着优势资源转换战略，加快推进新型工业化建设步伐，依托优质酿酒葡萄、工业番茄、辣椒、甜菜和万头奶牛等优势特色资源，逐步培育形成了农副产品加工业及以红柱石为代表的特色矿产业和石油天然气产业。 （二）交通优势。具有特殊的区位和便捷的交通。南疆铁路、和库高速公路、325省道、218国道、206省道、“西气东输”工程都在境内通过，是连接南北疆的交通要道。 （二）资源优势。焉耆自然资源丰富，境内已探明的矿产有石油、天然气、煤、铁、铜、花岗岩、水晶、云母、红柱石、绿柱石等各类矿藏80余种。霍拉山红柱石储量是国内最大，世界罕见的超大矿藏，储量达3.5亿吨。已探明油气资源储量达3.8亿吨，石油地质储量4270吨，天然气储量75亿立方米，凝析油地质储量114万吨。 地表水，开都河在境内长62公里，平均流量112立方米/秒，年均径流量33.4亿立方米，为焉耆发展农业提供了优越的条件。全县可灌溉面积44.8万亩。年用水量3.49亿立方米。相思湖是县内唯一的天然淡水湖，它旁依博斯腾湖，平均水深3米，水域面积8.76平方公里，是发展水产养殖的理想之地，现已开发为旅游度假区。 地下水，焉耆盆地土层中有丰富的潜水和承压水，天然年补给量13亿-18亿立方米，可供长期开采，每年可开采5亿立方米，现已成为向库尔勒市输送饮用水的水源地。 （三）用地优势。进行园区建设园区用地选择上贯彻国家
产业园区发展规划 园区经济是区域经济发展的主要载体，其发展阶段已经从自然发展阶段迈向规划制胜阶段。园区经济包涵广泛，如：科技园区、开发区、专业园区、文化创意产业园等等。 产业园区发展规划是比较全面的产业园区长远发展计划，是对园区产业发展、空间布局、土地开发、招商引资、运营管理等全局性、长期性、基本性问题的研究分析，是未来一个时期指导产业园区健康发展的行动纲领。 研究制定产业园区发展规划是落实区域经济发展战略、提升园区发展水平的客观要求，高起点、高标准、高要求做好规划研究工作对于充分发挥园区比较优势、科学开展招商引资、切实提升园区核心竞争力等具有重要作用。 多年以来，先后开发策划的中关村科技园区及各分园、北京市各高端产业功能区、北京市各区县及国内重点专业园区等委托的发展规划研究课题，在园区战略、发展定位、开发建设、招商引资、产业发展、园区经营管理等方面积累了丰富的研究经验，课题研究成果得到相关主管部门的高度评价，在为政府部门和金融机构提供决策支撑、保障产业园区持续健康发展、提升区域产业综合竞争力和融资等方面发挥了重要作用。
商圈分析与商业项目调查 商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。也可以说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域，或者是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。商圈调查可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当项目地点的选择，商圈调查的目的包括： （1）了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等； （2）确定产品组合及促销地点； （3）分析商圈是否重叠 （4）计算在某一地理区域内应开几家店； （5）找出商圈内的障碍： A、道路设施不便 B、人口拥挤 C、人口过度拥塞 （6）法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况 （7）其他因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等。 项目选址与可行性评估 商业地块选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。商业项目的选址应该考虑以下因素： ?客流规律是选址的最重要的因素 ?交通状况 ?商业环境 ?地形特点 ?城市规划的要求 在选址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，论证其可行性。
第三章行业分析与定位 3.1行业分析 3.1.1政策环境影响 自改革开放以来，随着各项轻工业的滋生、繁殖，珠宝产业也在近几十年得到迅猛发展。珠宝产业作为一个朝阳、资本密集的优势产业得到了国家政策的大力支持。 在中国珠宝玉石首饰行业协会的不断努力下，中国政府为鼓励和发展珠宝玉石首饰行业，先后出台了不少有利的政策措施。关税总水平不断降低，上海钻石交易所、上海黄金交易所先后运行；黄金、白银等贵金属及其制品市场全面开放。 同时，国家制定和修订了一系列行业标准和规定，如《珠宝玉石名称》、《珠宝玉石鉴定》、《钻石分级》、《金银饰品标识管理规定》以及《首饰贵金属纯度的规定及命名方法》、《珠宝玉石及贵金属产品分类与代码》GB/T 25071-2010国家标准等，对提高我国珠宝行业的整体水平、促进行业持续健康发展、参与国际竞争起到积极的作用。 3.1.2经济对珠宝行业影响 根据国家统计局数据显示：2008-2013年我国人均GDP达20000元人民币，并逐年保持稳定增长趋势，2013年人均GDP达到41908元人民币，有较大增长。宏观经济的成长阶段为珠宝首饰等奢侈品消费未来的持续快速增长奠定了坚实基础。
图3-1 人均GDP增长趋势图 3.1.3文化氛围对珠宝行业影响 珠宝一直是大众心目中高消费的奢侈品，在历史上一直是属于贵族和权势的象征。从古至今，人们对珠宝的热情从未减退，并为各色珠宝赋予各种美好意义。珠宝背后总是包含美丽，高雅等高贵品质。 随着人们生活水平的显著提高，各色珠宝饰品更是受到消费者欢迎，珠宝消费风靡一时，珠宝产业在近几十年得到迅猛发展。 3.1.4珠宝行业现状 1.销售状况 近年来，我国珠宝产业销售总额以年增长率高于15%的速度快速增长，出口年增长率超过20%。目前我国已成为世界上少数几个珠宝首饰饰品年消费额超过100亿美元的国家之一。同时，在中国珠宝玉石首饰行业协会的努力之下，涌现了一大批驰名品牌，其中有中国名牌企业52家，驰名品牌160余家，涵盖从生产、加工到批发、零售的各个环节。 从2005年到2013年，珠宝首饰市场销售额增长约3.5倍，2013
----- . 天津市工业园区明细表 武清区工业园区明细表（表一） 基础设施园区名称规划面积位置与交通功能定位/园区优势 园区主要招商方向是国际知名地毯企业、新能京津塘高速公路（梅厂口）在园区十一通一天津地毯产业园10平方公里的南段，津蓟铁路在园区周边
通过并设源新材料、电子信息、机械制造等一些高附加值、平有客货站高效益的企业 高速横贯112京沪高速纵穿南北，以生态优先、高端集聚、文化支撑为特色，以21.97平方公东西；周边毗邻津保高速、104国道、十一通一建设国际一流园区，创建天津现代生态型产业新城京津科技谷平里112国道、天津外环线及京九铁路津霸为目标络线汊沽港客货站 京津塘高速公路二线与津围公路交天津汽车零部 件园区以汽车及零部件制造、高端制造、新材料平方公里50七通一平20 85口处，距北京公里，距天津市区产业园新能源为主导产业，全面推进汽车产业链的整合， . ---- .
公里，距天津港50公里，距天津滨海国形成汽车零部件高端产业群；同时有序地发展汽车 公里际机场25整车的研发制造，致力将园区打造成为国内知名的 汽车及零部件生产、出口基地 位于京、津、冀交界处，京津塘高形成了电子信息、新材料、精密设备制造三大天津京滨工业园20平方公里速公路西侧，距廊坊出入口仅1.5公里，七通一平
主导产业距京沪高速公路高村出入口4公里 天津市工业园区明细表 西青区工业园区明细表（表二） 园区名称规划面积位置与交通基础设施功能定位/园区优势 . ----- .
天津西青汽车25.5平方公西青区的中部，与天津市新技术产重点发展节能型和新能源汽车、汽车关键零七通一平 公里9里工业园区业园区相邻，距天津市中心部件、汽车新材料、汽车新能源 主导产业定位为高端金属制品深加工，打造 全国金属深加工产品制造基地，以板、管、带、王稳庄高端金10.5平方公位于西青区王稳庄镇，邻205国七通一平材产业为基础，重点引进高附加值的金属材料以里属工业区道、唐津高速，交通便利及大口径石油焊管等深加工企业，积极引进重工 机械及设备配套制造企业 距天津国际机场 35公里，距天津园区坚持引进绿色环保、科技含量高、产业西青精武镇学10.2平方公
前言 本文是对※※位于※※科技园整个项目前期市场调研、项目理解、国内总部经济概论、国内典型总部基地项目参考分析、项目发展定位进行了初步分析。 本项目用地性质为工业用地，定位于打造※※第一个以总部经济为主的※※总部基地项目。 全文分四个部分进行论述。 第一部分，市场研究部分。 包括： 1、宏观经济形式分析； 2、※※主要工业园区概况及重点个案分析； 3、※※工业园现状及发展规划； 4、※※工业用房及写字楼市场行情分析。 第二部分，开发模式研究部分（总部经济理论研究）。 包括： 1、总部经济、总部基地、商务花园概念； 2、国内可借鉴案例类比分析。 第三部分，项目初判、核心价值提炼部分。 包括： 1、区域市场竞争产品深度分析； 2、项目理解；
3、项目SWOT分析； 4、项目核心价值提炼； 5、可本项目开发模式确定及可行性研究。 第四部分，项目发展定位部分。 包括： 1、项目市场定位； 2、形象定位； 3、功能定位； 4、产业定位； 5、客户群定位； 6、产品定位； 7、营销模式初步确定。 第一部分市场研究部分 一、宏观经济形式分析 1、工业地产发展概况 工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。 工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30％，对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％”。
中国工业地产发展历程： 中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。 2、※※工业地产发展形势分析 “十五”期间，※※初步形成了以※※高新技术产业开发区、※※经济技术开发区、※※高科技园、※※生物医药园、※※新港工业园、※※（）食品工业园、※※科技工业园、※※环保工业园的“两区六园”。园区中集中了中联重科、三一重工、山河智能、长丰集团、北汽福田、LG飞利浦、伊来克斯、远大等一大批核心企业。截至2004年底，入园工业企业达1219家，园区工业总产值占全市工业的39.3%，实现利税占全市工业的36.7%，工业到位外资占全市工业的75.1%，固定资产投入占全市工业的58.3%。 总体而言，“十五期间”的产业园区明显带动了※※经济的发展，但其特色尚未形成。除两个国家级开发区规模较大外，其他园区由于起步较晚，经济规模偏小。且产业之间关联度不高，尚未形成较大影响力的区域性品牌，产业同质化趋势明显，产业同构、特色重叠现象比较突出。 随着※※经济快速发展，“十一五期间”，园区工业已成为※※市工业的主要支柱、招商引资的主要载体，工业园区随之发展到“二园九区”，2008年工业增加值占GDP的比重比上年提升8.5个百分点，“两园九区”完成规模以上工业增加值415.76亿元，占规模以上工业增加值比重达44.6%，增速比规模以上工业快7.1个百分点；规模
区域发展战略、产业集聚与经济园区规划 中国园区经济经过几十年的发展，已成为国家和地方经济重要的经济增长点，是中国经济腾飞的中坚力量。园区内产业不断地从集中到集聚，通过极化效应和扩散效应，同时带动区域经济快速发展，在经济版图中扮演着“增长极”的角色。经济园区同时也担负了中国技术创新和现代化产业建设的重任，在对外出口、土地开发、吸引就业以及城市化进程中都发挥着至关重要的作用。 一、中国经济园区发展过程中遇到的瓶颈 中国园区的发展历程是从经济特区、到沿海开放城市、内地城市、再到西部整体的全国开花的过程。而园区的类型，由经济开发区、高新技术开发区、出口加工区、保税区等，逐渐向多功能、专业化发展。但是，在中国园区建设取得一系列成绩的同时，我们不能忽视中国园区经济在发展过程中正面临的巨大挑战与困境： 1、产业定位不清 工业的园区化已经成为我国产业发展的大趋势，但园区化只解决了产业集中或集聚问题。许多园区盲目的仿效、复制国内外成功园区的模式，缺乏功能分区，专业化分工不明确；许多工业园区主导产业种类太多，范围太广，缺乏突出的产业优势，总体产业定位不清，不利于资源的集中配置，使得主导产业的主导作用淡化，不能形成区域核心竞争力。从全国来看，除北京、上海等发达地区园区将服务业作为其重点发展的支柱产业外，其他园区，特别是中西部园区基本都以装
备制造业、高新技术产业等作为其重点发展领域。但就经济基础、研发环境等因素而言，除少数地区具有发展高新技术产业的基础和优势外，大部分园区提出了与自身条件不相符的产业发展计划。 2、产业链多而短，产业关联度不高 国内成功的工业园区，除了有良好的产业定位，还必须有协调的主辅产业关系。如上海张江科技园突出发展生物医药和电子息产业，信息技术又集中在集成电路和软件领域，园区内芯片设计公司、硅片制造公司、光掩膜和封装测试企业以及相关的配套和设备供应公司，使园区初步形成了集成电路产业链。但很多工业园区在吸引产业方面似乎过于盲目追求数量，而忽视了它们之间的关联性和相互渗透性，没有适当引进上、下游产业，导致园区内无法形成有效的产业链，因而无法产生企业聚集带来的规模效应和聚集效应，园区也就难以形成持续发展的动力。 3、产业集聚效应不明显 中国多数园区产业群的企业组织结构均明显地表现为对核心大企业的过度依赖，核心企业和外围企业之间实力悬殊，中小企业的发育相对不足。而地方政府又往往在资源和政策上更多地向园区核心企业倾斜，又加剧了中小企业发展的难度。园区企业外资化、大型化，严重制约了培育中国本土国际性企业的空间。 4、园区政策使用不当，造成资源浪费和“候鸟企业”现象出现 90年代以来，园区发展规模急速扩大，地方政府不断规划新的园区。为了
中金产业产业规划案例 产业园区规划咨询 产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。园区的具体形式多种多样，主要包括高新区、开发区、科技园、工业区、产业基地、特色产业园、孵化器、加速器等以及近期各地陆续提出的产业新城、科技新城等。长期以来，我们围绕园区的发展与运营等问题，帮助地方政府或地产商在园区产业发展问题上明确方向与重点。 产业园区可以说是某产业的聚集区或是技术的产业化项目，简而言之，孵化平台，是企业走向产业化道路集中区域。“产业园区”是执行城市产业职能的重要空间形态，园区在改善区域投资环境、引进外资、促进产业结构调整和发展经济等方面发挥积极的辐射、示范和带动作用，成为城市经济腾飞的助推器。 大多数大城市在实现工业化后，都把发展创意产业作为催化经济转型的重要战略举措。创意产业已不仅是一个发展的理念，而是有着巨大经济效益和社会效益的现实。只有促进创意成果转化为经营资源，通过向传统产业的渗透和产业链的整合与延伸，进行深度开发，才能充分获取创意产业的效益。 产业园区是产业集聚的载体，其主要构成应有相关文化创意设计方面的企业，有提供高科技技术支持(如数字网络技术)的企业，有国际化的策划推广和信息咨询等中介机构;还有从事文化创意产品生产的企业和在文化经营方面富有经验的经纪公司等。这种相互接驳的企业集群，构成立体的多重交织的产业链环，对提
高创新能力和经济效益都具有实际意义。而目前以行政区域划分或行业分割方式构建的创意产业园区，毕竟会受到传统利益格局和资源配置的影响，难以达到理想的要素组合和产业的深化。 园区规划是园区建设的龙头，规划决定园区建设的规模、方向和品位，所以园区在基础建设过程中也始终坚持“规划先行”的指导原则。中金产业通过整合宏观环境和微观环境要素，以前瞻的眼光、科学的理论、客观的实践和详实的数据，对产业项目作宏观的、方向性的计划、筹划和谋划。 规划建设面临的问题 如何从产业链的角度对现有的区域产业进行深入分析研究，寻找缺失环节和关键环节; 如何结合区域的产业基础和资源禀赋，进行产业定位和产业规划布局，选择主导产业和支柱产业; 如何在园区建设与运营管理模式和机制上形成突破，保持健康、持续的发展趋势; 如何正确处理招商引资和创新创业的关系，保持区域经济的内生增长动力; 如何在围绕园区产(企)业发展的需求上形成特色的产业服务体系。 规划咨询主要模块 产业分析
1.产业定位的概念： 产业定位是指某一区域根据自身具有的综合优势和独特优势、所处的经济发展阶段以及各产业的运行特点，合理地进行产业发展规划和布局，确定主导产业、支柱产业以及基础产业。主导产业是指在某一经济发展阶段中，对产业结构和经济发展起着较强的带动作用以及广泛、直接或间接影响的产业部门，它能迅速有效地利用先进技术和科技成果满足不断增长的市场需求，具有持续的高增长率和良好大发展潜力，处于生产联系链条中的关键环节，是区域经济发展的核心力量。 2.中国产业定位存在问题： 产业定位在工业园区的发展建设中占有十分重要的地位，然而许多工业园区的产业定位存在很多的问题，制约了工业园区的进一步发展。 ①产业过多，布局杂乱 目前，我国中西部地区的新兴工业园区急于发展经济，在工业园区的发展建设中，缺乏先进的指导思想和统一的科学规划，仍没有摆脱粗放式的发展模式。特别是招商引资之初，为吸引企业入驻，无论企业优劣、规模大小，来者不拒，导致园区企业良莠不齐，并致使园区产业过多，产业定位不明确。此外没有统一的布局规划，企业往往会根据自身的需要和园区的区位特点，选择适于自己发展的区域进行布局，造成了企业布局杂乱无章，各种产业混杂，为工业园区以后的良性发展埋下了隐患。 ②产业间关联度较小，集而不群 随着社会分工的逐渐加深，每个企业所从事的生产活动往往都是整个产业链中的一个环节，极少数可以涉及整个产业链。在产业链中，每个企业都需要上游企业的产品作为原辅材料，每个企业的产品（除终端产品外）也要供给产业链下游的企业进行再加工生产。企业间这种通过产品供需而形成的互相关联、互为前提的内在联系便构成了产业关联度。较高的产业关联度是企业能够共融共生、形成产业集群的必要条件。然而很多工业园区在产业定位、产业布局和招商时并没有注重产业之间的联系，没有形成产业之间的配套关系。即使企业数量达到一定的数目，但因企业之间的关联度较小，不能形成产业链的上下游配套关系，技术和信息等方面的资源也无法共享，造成了集而不群的现象。 ③片面追求高技术、高附加值产业 我国面临新一轮的产业转移和产业结构调整，各地区工业园都在紧锣密鼓地进行产业机构调整和产业升级工作。东部地区工业园凭借其优越的投资环境、雄厚的产业基础和丰富的资金、技术和人才等方面的优势，正在大力发展高新技术产业、创意产业、服务型产业等。而原有的加工制造和劳动力密集型产业将被逐步转移出去。西部地区有些工业园区没有足够