维也纳酒店集团有限公司
热水设备匹配选用可行性经济分析报告目录
一、前言 (2)
二、几种大型常用热水设备介绍 (2)
1、太阳能热水器 (3)
2、空气源热泵热水机组 (5)
3、锅炉热水机组 (6)
二、常用热水设备正常运行时的全年能耗费用 (7)
1、太阳能热水器 (8)
2、单独采用空气源热泵热水机组 (9)
3、锅炉热水机组 (10)
三、常用热水设备综合比较表 (11)
四、小型酒店150间客房热水项目投资经济效益分析 (12)
五、大型酒店400间客房热水项目投资经济效益分析 (14)
六、相同类型经典案列分析 (16)
1、浙江衢州碧桂园凤凰大酒店热水工程详细介绍 (16)
2、浙江衢州碧桂园凤凰大酒店热水工程工艺流程介绍 (17)
维也纳酒店集团有限公司
热水设备匹配选用可行性经济分析报告
一、前言
热水设备在日常工作和生活中应用范围很广，随着生活水平的日益提高，现已经成为人们日常生活中必不可少的必需品。对于具有国际影响力的维也纳国际酒店集团，综合考虑各热水设备各方面的优劣及各下属酒店不同的实际情况，在完全满足维也纳国际酒店集团下属酒店日常使用热水的条件下，选择最有经济效益和社会效益的热水产品，显得尤为重要。质量稳定、售后服务完善好、性价比高的热水产品，对于下属各酒店在预备筹建阶段来说，其重要性无以仑比。如何才能做好最后的选择，对于使用方来讲，从以下几个方面综合考虑是简单可行的办法。首先，了解各种热水设备的使用具体性能，其二、了解各种热水设备的使用时的能耗状况，其三、也是最为重要的就是首期投资状况及其效益回报率。
二、几种大型常用热水设备介绍
1、太阳能热水器
太阳能热水器主要利用太阳日照时产生的辐射能转化为热能，热能转化生产热
水。中国幅
员广阔，各
地的全年太
阳日照天数
及辐射量因
地理位置不
同也有不同（见表一），但从表中可以看出，太阳能热利用已有着很好的气候条件。我国在太阳能热利用方面技术成熟，有着过硬技术和丰富的经验，太阳能热利用已经进入各行各业，已经家喻户晓。近年，随着全球气候变
暖，环境污染
严重，治理环
境污染已经
成为政府部
门当务之急，而采用清洁节能的太阳能光电、光热技术，是最好选择。政府部门已将太阳能光电、光热利用纳入到建筑节能减排的必选项目中，成千上万的建筑物上已经或正准备安装太阳能光电、光热利用产品。我国太阳能光电、光热等利用方面有着极为广阔的发展潜力和市场前景。
太阳能唯一不足之处晚上及如果阴雨天白天没有日照就不能生产热水。所以，除了采用热能储备技术外，还可采用热能储备转换技术。在有日照时将能量储存起来，以满足非日照时的能量使用需求。或者，采用备用热能设备，如空气能、环保燃气锅炉等等，在太阳能阴雨天不足以达到能量热利用时，采用备用热水能设备加以弥补，就完全可以达到充分利用太阳能的前提下，满足任何时候的热能利用的需求。
表一、全国各地全年太阳能总辐射量与年平均日照当量
太阳能热水器首期投资较大、需要有足够的安装面积。按照常规使用计算，日产80公斤热水需要1.5平方米的楼顶朝阳的建筑平面面积。对
于10层以上的高层建筑，因容积率随着楼层加高而增大，楼层越高，所需安装面积就越受影响。越高，楼顶没有足够面积安装太阳能的问题就越突出。只能采取减少安装面积而多加装备用热水设备，首期投入加大，节能效果就会打折扣。
2、空气源热泵热水机组
空气源热泵热
水器是继燃气热水
器、电热水器和太
阳能热水之后的第
四代热水器，是一
种可以替代锅炉供
热的供热设备。空
气源热泵热水器吸收空气中的太阳能和空气热能，充分利用免费能源，它是完美的结合太阳能热水器和电热水器的各自优点，是安全、环保、节能的热水器。炬邦空气能热水器是目前开发利用空气中的能源最好的热泵热水器之一，开发出适合不同地区、不同气候条件下的、可365天全天候运行生产热水的热泵热水器。产品有：常温型、低温型、超低温型、高温型等等适用于不同工况条件下的热泵热水器。长江以北北方可采用超低温型热泵热水器，超低温型热泵热水器可在零下－25可正常使用热水，可满足北方寒冷地区用热水需求。长江以南地区日常生活用热水可采用常温型热泵热水器。高温型热水器出水温度可达85℃，适合特
殊地区使用热水的需求。
炬邦空气能热水器在运行中，只需少量运行电能就能产生400%以上的制热量，即消耗1度电，就能产3-4度电的热能，节能效率高达300-400%。整个运行过程中热水与用电设备的电源无直接接触，不存在漏电等任何安全隐患。工况运行以
全自动微电脑智能化可编程模式
控制，可以满足不同用户不同要
求。
3、锅炉热水机组
按照燃料区分，常用的锅炉有
燃气、燃油、燃煤锅炉、电锅炉。
按照运行压力区分，常用的锅炉有
常压炉、压力锅炉。
按照需求区分，常用的锅炉有热水炉、蒸汽锅炉。
锅炉有产热水速度快，温度高（可达100℃以上）的优点，这是太阳能、空气能热水器不能比拟的。锅炉
运行需要专人值守，需要定期保养，特
别是压力锅炉需要年检，此方面每年开
支不少。在日常运行时，需要销耗很多
燃料，每年的能耗费用也是一笔不少开
支。运行过程中存在安全隐患。这一方
面太阳能、空气能热水器存在很大优势，锅炉是不能比拟的。
燃气锅炉因为首次投资少，现在部分酒店也采用燃气锅炉。燃气锅炉产1吨热水所需耗费用燃气费用，天然气是26.6元，是空气源热泵机组的2.5-3.5倍。长期累计所需的能耗费用远远超过了太阳能、空气能热水器的能耗费用，短期经济效益明显，长期的经济效益就明显不理想。无形中更加重酒店经营成本。
燃气锅炉运行产生的废气，不仅对空气对人污染，而且对使用者有中毒隐患。燃气锅炉长时间使用，如不及时维护保养，就会导致燃烧不充分，极容造成燃气中毒的人身安全事故。维护保养确保安全至关重要的工作时刻压在酒店管理者的头上，是一笔无形的成本。在政府极力提倡环保节能的今天，燃气锅炉在供热水领域已经退出了首选产品的地位。
电热锅炉因为属于高能耗产品，目前大型热水设备基本上已经淘汰采用电热锅炉。
二、常用热水设备正常运行时的全年能耗费用
将自来水从常温（按照15℃计算）加热到正常使用热水温度（按照55℃计算），不同的热水设备所消耗的能耗费用是不同的，但其所需能耗是一样的。在一定条件下，加热1吨水从15℃到55℃所需耗费/量W（大卡）为：
W=аⅹ（T2-T1）ⅹQ
=1.2ⅹ(55-15) ⅹ1000=48000Kcal
注：а----为热损失系数T----为水温℃Q----为水量kg
以下数据均为根据近两年广东地区相关气象资料统计，根据气象气候条件，对于热水使用全年可分为三种季节，各季节特征如下：
表2 全年不同季节每吨冷水加热到55℃的热水所需要的热量（kcal）
表3 将1吨冷水加热到55℃的热水不同热水设备所需要的费用
酒店项目投资经营分析 报告书 文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
课程大学生创业教育 班级 D机制131 姓名甘崇志 学号 目录 一、项目基本情况 地理位置 (3) 基本结构及容积 (3) 项目介绍 (4) 二、市场分析 盐城市宏观经济数据 (4) 盐城旅游业发展现状 (4) 盐城酒店业市场分析 (4) 三、投资与概算 投资与概算 (5) 四、风险与分析 客源影响带来的风险 (6) 行业特点决定的风险 (6) 人力资源风险 (6) 市场竞争风险 (6) 五、项目定位
市场定位 (6) 目标客户 (6) 主要服务产品 (6) 六、其他 (8) 、酒店市场定位及经营 (7) . 对经营管理的要求高 (7) 发展规划 (7) 市场营销 (7) 人员配置 (8) 团队管理 (8) 遵循的标准 (9) 盐城酒店项目投资经营分析报告书 一、项目基本情况 1、地理位置 盐城酒店位于希望大道与希望中路，距离盐城火车站公里，距离五星长途汽车站1公里，距离机场约15公里；酒店距盐城工学院100米。 2、基本结构及容积 酒店为框架式砖混结构，建筑占地面积米2 ，楼高米，地面共25层，地下室2层。总建筑面积2万多平方米，酒店可使用经营面积1万6千多平方米。共有客用电梯三部，员工专用梯一部。 酒店一楼（面向盐工一侧）为大堂，层高米，面积约为230平方米； 五楼为餐饮包房、厨房，其中包房共计六个，平均面积为26平方米，中餐厅一个，面积约为140平方米，厨房面积约为278平方米； 六楼为会议楼层，总计面积约为550平方米。其中一个为140平方米的小型会议室，另外两个为可移动隔断式会议室，面积在360平方米左右； 七楼为行政办公楼层，共11间办公室（平均面积为35平方米），1间会议室（面积为100平方米）；
您能帮我核对一下吗 某日，一位在北京某饭店长住的客人到该店前厅收银部支付这段时间里用餐的费用。 当他看到账单上总金额时，马上火冒三丈，他说："你们真是乱收费，我不可能有这么高的消费！" 收银员面带微笑地回答说："对不起，您能让我核对一下原始单据吗"客人当然不表示异议。收银员一面检查账单，一面对客人说："真是对不起，您能帮我一起核对一下吗" 客人点头认可，于是和收银员一起就账单上的项目一一核对。其间，那位收银员小姐顺势对几笔大的金额，如招待访客、饮用名酒……作了口头提醒，以唤起客人的回忆。 等账目全部核对完毕，收银员小姐很有礼貌地说"谢谢您帮助我核对了账单，耽误了您的时间，劳驾了！" 此时，客人知道自己错了，连声说："小姐，麻烦你了，真不好意思！" 点评： 前厅收银部是个非常"敏感"的部门，最容易引起客人发火。在通常情况下，长住客人在酒店内用餐后都喜欢用"签单"的方式来结账，简单易行。 但是由于客人在用餐时容易忽视所点菜肴和酒类的价格，所以等客人事后到付款时，看到账单上汇总的金额，往往会大吃一惊，觉得自己并没有花费那么多，就会责怪餐厅所报的账目（包括价格）有差错，结果便把火气发泄到收银员身上。 本例中的收银小姐用美好的语言使客人熄了火，一开始她就揣摩客人的心理，避免用生硬的语言，像"签单上面肯定有你的签字"、"账单肯定不会错……"之类的话，使客人不至于因下不来台而恼羞成怒。本来酒店有规定，账单应由有异议的客人自己进行检查，而那位收银员小姐在处理矛盾时，先向客人道歉，然后邀请客人与自己一起核对账目，让客人通过核对去回忆每笔账的消费经过，这样做非常有说服力，果然客人心服口服。语言礼貌是尊重的核心。说话时要尊重客人，即使客人发了火，也不要忘记尊重客人即尊重自己这一道理。 这是谁的责任 佳节刚过，南方某宾馆的迎宾楼，失去了往日的喧哗、繁躁，寂静的大厅，半天也看不到一位来宾的身影。 客房管理员A紧锁着眉头，考虑着节后的工作安排。突然她喜上眉梢，拿着电话筒与管理员B 通话：目前客源较少，何不趁此机会安排员工休息。管理员B说："刚休了7天，再连着休，会不会太接近，而以后的20几天没休息日，员工会不会太辛苦。"管理员A说："没关系，反正现在客源少，闲着也是闲着。"俩人商定后，就着手安排各楼层员工轮休。 不到中旬，轮休的员工陆续到岗，紧接着客源渐好，会议一个接着一个，整个迎客楼又恢复了昔日的热闹，员工们为南来北往的宾客提供着优质的服务。 紧张的工作日以继夜地度过了十几天，管理员A正为自己的"英明决策"感到沾沾自喜时。下午四点服务员小陈突然胃痛；晚上交接班时，小李的母亲心绞痛住院；小黄的腿在装开水时不慎烫伤。面对接二连三突然出现的问题，管理员A似乎有点乱了方寸。怎么办姜到底是老的辣，管
酒店服务案例100则部分 25、.................................................. 结帐退房以后............................................. 26、.................................................. 客人离店被阻............................................. 27、.................................................. 访客时间已过............................................. 2&跟踪服务无处不在.................................... 29、................................................. 春节的访客............................................... 30、.................................................. 小xx的迷茫 .............................................. 31、.................................................. 愚人节的气恼............................................. 32、.................................................. 还是两把钥匙好.......................................... 33、.................................................. 干洗还是湿洗............................................. 34、.................................................. 一副假牙的命运........................................... 35、给客人的折扣优惠中的学 问................................. ..(63) 36、.................................................. 突遇夜游症客人........................................... 37、................................................. 一根头发 3&早晨叫醒服务不周.................................... 39、.................................................. 客
1.项目投资评估 1.1项目投资评估说明 ?项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总 投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的 净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。 ?对酒店开发过程的模拟为：第1年前半年计划为止损、下半开始盈利，预计3 年时间回收投资成本，第3年开始进入酒店利润增长期，待获得合法营业许可 证以后，可考虑酒店的整体转让，回收资金。 ?本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于目前没有营业执照 无法通过合法正规渠道进行大肆宣传，故经营业绩与有和合法执照的酒店有着 一定的差距。 ?酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。 ?本报告投资评估中，对项目进行3年的财务模拟预测，期间所发生的项目的品 牌及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中。 ?假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法 测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。 1.2酒店基本主体构成 郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下：
1.3投资成本估算 1.3.1测算依据 总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础。根据酒店目前资产提供的数据，酒店成本资产构成：（预计200万投资成本明细） 汇总成本明细如下：
1.4经营测算 1.4.1测算依据 酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。 经营测算以目前公司经营数据为基础。酒店拥有客房数约50间，预测第一年出租率为75%，每年以5%幅度递增，平均房价以每年10--20元的递增。酒店经营期前三年的各项经营状况预测如下： 经营成本数据如下：
经济型酒店效益分析和运作模式 Economy Hotels Cost-Be nefit An alysis and Operat ing Models 投入产出分析 对经济型旅馆的效益，初步测算口径为目前国内经济型旅馆常见开发模式即租赁场地改 620 造，建筑面积5000平方米，客房150间，餐位150个，停车场50个的单店测算投入为 万元左右（项目改造周期控制在6个月左右）。 1、改造、装修费用为5000平米*500元/平米=250万元 2、消防系统30万元 3、照明系统、通讯系统、电脑系统100万元 4、电梯1台50万元（11层以上Toshiba、Hitachi约25万元） 5、客房家电150间*4000元/间=60万元（分体空调和电视机及其他） 6、客房用具、布草150间*2500元/间=37.5元 7、餐厅设施设备40万元 8、其他50万元 （一）收入预测，预计销售收入在880万元左右 1、客房收入150间*80%*365天*130元/间?天=569.40万元 2、餐饮收入150餐位*2*60%*40元/人*365=262.80万元 3、其他收入50万元（小商场等） （二）运行成本及费用合计630万元 1、租金120万元（按杭州市旧厂房租赁均价250元/平米?年测算） 2、税金50万元 3、水电等能耗60万元（按收入7%测算）
4、员工工资70万元（按40人测算） 5、办公费30 万元(按收入4%测算) 6、布草洗涤费用、维修费用20 万元 7、广告及培训费用20 万元 8、折旧60 万元(按10 年计提) 9、物料消耗及其他费用170 万元 10、财务费用30 万元(投入资金均为银行贷款算) (三) 经营利润初步估算为250 万元，投资回收期两年半左右。 但如果以购地自建方式开发(按占地3000平方米，建筑面积5000 平方米估算)则投资成本需要在1500 万元左右，则投资回收期为5 年左右。在自营店经营成功的基础上，存在机会收益，即开发一个加盟者，可以收取品牌使用费和特许经营费，品牌使用费在30?50万 元左右，管理费按营业收入的2%—3%。 运作模式 一、开发模式 1、利用旧厂房、旧旅馆、旧仓库等进行改造。对建筑物的要求有： (1) 建筑物为长方体，建筑面积在4500 平方米?6000 平方米的范围内，宽度或进深以1 6 米左右为最佳。建筑物高度为5 层左右，有一个电梯井位。 (2) 建筑物结构为框架结构，允许进行改造。 (3) 周边有一定的空地，出路通畅并可停车。 (4) 水、电、气、排污、通讯等设施到位。 2、租地自建，对地块要求： (1) 三通一平，市政配套到位，到红线。 (2) 占地面积3000 平方米左右，视地理位置与价位而定。 3、购地自建
16则酒店服务经典案例（前台、餐厅、客房服务） 今天和大家分析一些案例，希望对酒店人有所帮助，当然案例分析不可能完美，希望大家看后有所启发即可，答案不一定正确。邀请朋友一起来分析案例，一起成长吧！ 案例一：记住客人的姓名 一位常住的外国客人从饭店外面回来，当他走到服务台时，还没有等他开口，问讯员就主动微笑地把钥匙递上，并轻声称呼他的名字，这位客人大为吃惊，由于饭店对他留有印象，使他产生一种强烈的亲切感，旧地重游如回家一样。 还有一位客人在服务台高峰时进店，服务员问讯小姐突然准确地叫出：“xx先生,服务台有您一个电话。”这位客人又惊又喜,感到自己受到了重视，受到了特殊的待遇，不禁添了一份自豪感。 另外一位外国客人第一次前往住店，前台接待员从登记卡上看到客人的名字，迅速称呼他以表欢迎，客人先是一惊，而后作客他乡的陌生感顿时消失，显出非常高兴的样子。简单的词汇迅速缩短了彼此间的距离。 此外，一位VIP(非常重要的客人—贵宾)随带陪同人员来到前台登记，服务人员通过接机人员的暗示，得悉其身份，马上称呼客人的名字，并递上打印好的登记卡请他签字，使客人感到自己的地位不同，由于受到超凡的尊重而感到格外的开心。 学者马斯洛的需要层次理论认为，人们最高的需求是得到社会的尊重。当自己的名字为他人所知晓就是对这种需求的一种很好的满足。 在饭店及其他服务性行业的工作中，主动热情地称呼客人的名字是一种服务的艺术，也是一种艺术的服务。通过饭店服务台人员尽力记住客人的房号、姓名和特征，借助敏锐的观察力和良好的记忆力，作出细心周到的服务，使客人留下深刻的印象，客人今后在不同的场合会提起该饭店如何如何，等于是饭店的义务宣传员。 目前国内著名的饭店规定：在为客人办理入住登记时至少要称呼客人名字三次。前台员工要熟记VIP的名字，尽可能多地了解他们的资料，争取在他们来店报家门之前就称呼他们的名字，当再次见到他们时能直称其名，作为一个合格服务员最基本的条件，同时，还可以使用计算机系统，为所有下榻的客人做出历史档案记录，它对客人做出超水准、高档次的优质服务，把每一位客人都看成是VIP，使客人从心眼里感到饭店永远不会忘记他们。 案例二：从交谈到贺礼 夏日，南京某饭店大堂，两位外国客人向大堂副理值班台走来。大堂倪副理立即起身，面带微笑地以敬语问候，让座后两位客人忧虑地讲述起他们心中的苦闷：“我们从英国来，在这儿负责一项工程，大约要三个月，可是离开了翻译我们就
【最新资料,Word版，可自由编辑！】 一、总论 酒店行业是旅游行业的一个组成部分，它的特点是一个由多元因素组成的行业，它能够代表一个国家、一个地方、一个城市的文明、文化，它能够为一个国家、一个地方、一个城市的发展和开放起到积极的作用。我国酒店行业的起步，从1982年开始，至今已有22个年头，经历了三个阶段：第一阶段，80年代，随着国家改革开放的政策，酒店行业在全国的各行各业中，率先对外开放，引进国际集团的先进管理，投资主体以国有资本为主。第二阶段，90年代，各行各业新建酒店，作为主营业务的一种补充，投资主体还是以国有资本为主。第三阶段，到了21世纪，随着北京申奥的成功和上海申博的成功，酒店行业的潜在需求，又成为大量房产发展商投资的目标，投资主体以民营资本为主。 到2003年底的国家旅游局官方统计数据表明全国酒店的现状如下： 星级酒店总数9,751 100% 国有经济5,622 57.65% 集体、股份、联营2,816 28.87% 私营635 6.52% 外商、港、澳、台678 6.96% 星级酒店总数9,751 100% 5星级酒店198 2.03% 4星级酒店727 7.46% 3星级酒店3,166 32.46% 2星级酒店4,864 49.88% 1星级酒店796 8.17%由于酒店行业 的特点，它的经营和管理以及发展，一直处于敏感、被动的地位，国际的、国内的、政治的、经济的重大事件，都会对酒店业产生影响。 二、市场分析 酒店业与政治、经济互动过程，需要我们对于市场的分析必须考虑世界政治、经济、旅游大背景、大格局的密切关系，我们不仅要客观地去分析，了解我们国内、山西省内的旅游、经济形势，而且要掌握世界旅游、经济走向，才能正确地估计、推断出我们酒店未来的经济、市场，并估算出我们酒店的发展前景和投资收益。 1．经济方面 1.1世界经济从2003年下半年开始回升，全年增长 2.5%。2004年世界经济、贸易和投资复苏势头增强，增长率达到 3.5%，其中美国经济增长4%，作为世界上人口最多的国家中国和印度经济也持续保持高速增长，增长率分别达到8.5%和6.25%。但当前世界经济仍严重依赖各国和地区刺激经济增长的各项政策和措施，例如：一是除需求回升之外，国际贸易增长缺乏其他动力；二是国际资本流动还远远没有恢复先前的活跃程度；三是很多国家和地区在信息通讯技术的投资还不够；四是地区冲突、国际恐怖事件的发生，都影响了一些投资项目的开发，但中国基本保持持续稳定。
餐饮服务的54个经典案例 案例来源于实际，传播于网络，有助于餐饮日常培训，大家可有选择地分享，以促进基层服务与管理水平的提升。——商道 案例一是谁带错了厅房 事情经过： 一个晚上，酒店中餐客人络绎不绝，餐厅咨客忙着迎来送去，满头大汗。这时6位香港客人在一位小姐的引导下来到了二楼中餐厅。咨客马上迎了过去，满面笑容地说“欢迎光临，请问小姐贵姓？”这位小姐边走边说：“我姓王”，“王小姐，请问您有没有预订？”“当然了，我们上午就电话预订好了‘牡丹厅’。”咨客马上查看宾客预订单，发现确实有一位王的小姐在上午预订了“牡丹厅”，于是咨客就迅速把这批客人带进了“牡丹厅”。 过了半个小时，餐厅门口又来了一批人，共有12位客人，当领队的王小姐报出自己昨天已经预订了“牡丹厅”时，餐厅咨客发现出了问题，马上查阅预定记录，才发现原来今晚有两位王姓小姐都预订了厅房，而咨客在忙乱中将两组客人安排进了同一间厅房。餐厅咨客为了补错，立即就把客人带到了“紫荆厅”，客人进房一看更加不满意了。王小姐满脸不高兴地说：“我们预定的是一张12人台，这是一张10人台的厅房，我们12个人怎么坐得下？”王小姐不耐烦地径直到“牡丹厅”一看，里面的客人已开席了，12人台只坐了7个人，咨客看了看这么多的客人，为这不恰当的安排而再次赔礼道歉，但是这12位客人仍然怎么也不愿意坐进这间10人厅房。“你们这么大的酒店，居然连预订都会搞错，还开什么餐厅！同意了我的预订就要兑现，我就要去牡丹厅，其它的厅房我都不去！今天我的客户很重要，这样让我多没面子，把你们的经理找来！”王小姐突然生气起气来。“十分抱歉，这是我们的工作失误，这几天预订厅房的客人特别多，我们弄乱了，请你们先进房间入座，我们马上给你们加位好吗？”餐厅经理急忙过来好言好语地解释。“我们这么多人坐得如此拥挤，让我多么没有面子！好像我宴请朋友非常小气一样。”“对不起，这是我们的错误，今天客人太多，请多多原谅。”看着这群饥餐渴饮的客人进了紫荆厅房，经理和咨客才松了一口气，但看到这群客人坐得那么拥挤，咨客心里又过意不去，这正是因为自己工作失误带来的错误 分析： 1、咨客应该在为客人预订的时候把客人的中文全名和联系电话记下来，在客人到达时
昆山市酒店项目投资项目评估报告 金融0801 顾明燕081210030 摘要：伴随着我国旅游业、酒店业的迅速发展，特别是2008 年北京奥运会、2010年上海世博会和2010 年亚运会的举行，各地宾馆酒店正迎来建设高峰。如此众多的酒店投资项目，如何保证这些项目获得成功，实现其建设预算目标和经营预测目标，并最终使酒店业主、投资者及酒店运营商满意，这就需要有效的可行性研究作为基本保证，特别是先进地、科学的、系统的可行性研究理论及其工具与技术在酒店投资项目中的应用。论文以可行性研究项目的主要项目范围、不确定性分析、项目财务评价为主线，以定性分析和定量分析方法相结合，重点研究酒店投资经济环境分析、区域酒店业现状分析、市场需求分析、竞争对手分析、敏感性分析、风险性分析、财务评价等方面分析在昆山市建立碧天酒店的项目报告 关键词：碧天酒店；可行性分析；风险；盈利预测 一、项目概况 项目名称：碧天酒店 项目所处环境：碧天酒店位于昆山巴城镇，隶属于江苏省昆山市，位于风景秀丽的阳澄湖畔。巴城已有2500 年建置历史，东邻上海，西连苏州，区域面积157 平方公里，常住人员6.3 万人，是昆山市第二大镇。巴城位于昆山西部，距市区10 公里，是未来昆山的重点城区之一。交通便利，周边沪宁杭高速、苏州绕城高速、312 国道大大方便了该地区和各中心城市的联系。距离上海虹桥机场50 公里。巴城镇产业结构主要以休闲度假服务产业、软件产业和制造业为主。阳澄湖大闸蟹闻名遐迩，凭“阳澄湖美，巴城蟹肥”金字招牌，每年吸引上百万人次从四面八方前来的食蟹、购蟹、赏湖的游客。巴城旅游资源、设施丰富：主要有阳澄湖省级旅游度假区（占地面积3150亩华东地区最大的城市生态森林公园、阳澄湖生态公园、水上运动场）新上海威尼斯度假村、大上海高尔夫旅游度假区（内设大上海高尔夫俱乐部）。巴城旅游度假旺季为每年9-12 月，平季为5-8
收益管理在饭店业中的应用分析 祖长生 收益管理(Yield Management)，又称为收入管理(Revenue Management)，20世纪70年代起源于美国，20世纪90年末代引入我国。收益管理是面向不可存储资产或易逝品的收入管理，也是一种为提高收入的定价与收益优化策略。近十多年来在很多行业已得到成功应用，并受到重视，目前已广泛应用于服务产业。成功案列包括：美洲航空公司每年增加10亿美元收入来自收益管理策略的实施；1995至1999年，美国汽车工业的销售额从30亿升为75亿，增加的45亿中，有30亿来自于应用了收益管理方法和系统。收益管理是相对较新的技术，其核心理念是应用价格杠杆原理来调节供需平衡，用收益最大化驱动利润最大化；应用准则是用需求导向定价代替成本导向定价，用差别定价代替统一定价，把产品留给最有价值的顾客。收益管理是饭店主体实现饭店盈利能力最大化的服务管理系统，该系统通过细分市场对盈利能力的识别，确定产品价值、价格设定、折扣生成、订房过滤准则以及对价格和客房资源进行有效控制，以实现饭店盈利能力最大化的目标。饭店业通常将收益管理定义为:把饭店的产品或服务，在最佳的时间，以最佳的价格，通过最佳的销售渠道，出售给最佳的客人，以实现饭店收益的最大化。 通过“五个最”的完美组合，以市场细分、需求预测、差别定价、动态定价、价格优化、容量控制和客房超订为实施方法，借助互联网数据和计算机技术，使人工经验和计算机智能形成高度的结合，最大限度地减少酒店资源虚耗，挖掘市场盈利能力，最终实现饭店收益最大化。 谈到收益管理，管理者经常会误解为只有在饭店满房的情况下才能发挥效能，其实这是个误区。饭店收益管理是一门基于用价格杠杆来调节供需平衡的技术，无论饭店是否满房，该项技术都能有效地发挥其作用，推动收益最大化。例如：差别定价、动态定价、价格优化以及容量控制等，是基于产品价值、市场细分、定价和预订控制技术，不受客房出租率的影响；只有超订技术是基于饭店能实现满房的情况下而发挥效能的。另外，从收益管理角度讲，衡量饭店收益管理的主要指标即不是饭店的平均客房出租率（OCC），也不是平均房价(ADR)，而是二者的互动指标—RevPAR（Revenue Per Available Room）。在饭店客房销售诸多的经营指标中，唯有RevPAR指标，才能最有效地反映客房收入能力。因此，饭店管理者应消除这一误区，正确认识饭店应用收益管理的重要性。那么，收益管理如何在饭店中能起到推动收益最大化的作用呢？笔者从以下几个方面作分析论述，供读者参考。 一、通过需求预测，把握市场未来脉搏
酒店服务经典案例 票据上的故事 【案例】10月2日，傍晚6点左右，某饭店的住宿率已达到了92%，饭店 尚有5间已预订出去的标准间，还有少数几间单人间和一套套房可供出租。这时，从饭店大门外进来一位客人，他径直来到总台，对接待员小胡说："我是昌辉公司的客户，昌辉公司为我订了一个标准间，房间准备好了吗?""请稍候，" 小胡立即在电脑上从"预订类客人"中进行查找，奇怪的是电脑显示没有该预订。小胡又查了总台的预订夹，里面也没有该公司的传真件。小胡礼貌地问客人："请问林先生，您有昌辉公司的票据吗?""有啊。"林先生立即从包里拿出一张文 件递小胡。小胡一看果然是昌辉公司于9月15日为林先生预订了一个标准间，住10月2日、3日两晚，房价按饭店与昌辉公司签定的协议价。但怎么会没有 原始订房单呢?小胡正在疑惑的时候，细心的领班小许又发现了一个问题：以前，每一次从昌辉公司过来的票据上都有一个印鉴标志，但这张上面却没有。因此 小许开始怀疑起这份订房单的真实性：是不是客人为了能在国庆节期间以较低 的房价订到房间而擅自伪造了一张订房单呢?但又不能仅凭一个印鉴标志来判断客人所持票据的真伪，因为昌辉公司从来没有向酒店正式声明过以此印鉴作为 真伪识别符号。如果在平时，总台可以立即打电话与该公司联系确认，或与客 人协商一个房价安排客人入住。可偏偏国庆节期间该公司休假，而酒店又没有 多余的标准间可供出租了。即使是剩下的单人房和套房，根据总经理室的指示，在国庆节期间也要执行特别的价格政策，按门市价上浮20%出售，客人能接受 这些房型和价格吗?看着客人期待的目光，总台接待员真的感到为难了。最后，酒店方给了小胡四个建议： 方法一： 告诉客人饭店没有收到过昌辉公司的原始订房传真件，因此没有为他预留 房间。若有异议请他与昌辉公司联系。 方法二：
酒店项目投资分析报告 可行性报告 Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】
关于投资屏山石盘工业园区过渡安置房项目 的可行性分析报告及前期策划报告 目录 前言 一、项目概况 1、环境概述 2、项目概述 二、项目SWOT分析、市场调查与分析 1、项目SWOT分析 2、市场调查与分析 3、目标客户群的确定 三、项目定位 1、主题定位 2、功能定位 3、形象定位 四、规划和装修设计策略 1、平面布局、功能布局策略 2、内部布局、立面设计策略 3、环境景观设计策略 4、商业资源整合 五、经济分析 1、项目投入分析 2、项目回收分析 六、项目宣传营销及参考资料
一项目概况 （一）环境概述 本项目位于新屏山县城入口处，石盘工业园区内，与307省道相连接，与宜宾县高场镇毗邻，距宜宾城区37公里，距向家坝水电站30公里，至宗场新机场仅半小时车程，交通非常便捷。 （二）项目概述 本项目定位为一个集餐饮、住宿、会议、办公、娱乐、休闲康乐、购物等为一体的三星级酒店。项目主体建筑共4层，1—2层为餐饮大厅、雅间及会议中心；3—4层为满足不同档次住宿需求的套房、单间、豪华标间及普通标间。项目主体两侧各修建2层附属功能楼，主体顶层修建1层附属功能楼。东侧附属功能楼1楼为火锅城及大厅、厨房；2楼为娱乐KTV包房。西侧1楼为购物中心及办公室；2楼为康乐中心。主体顶层为员工宿舍。 项目周边重要公共设施、企事业单位、居民点有： 1、移民迁建安置房 2、屏山县政府、法院、检查院、公安局、信用社等单位所在的行政办公区及文化活动区 3、客运中心、商业中心、惠康纸业、茶叶厂、岷江专用汽车公司及石盘工业园区、丁发工业园区内的其他企业 从以上分析可以看出，项目周边绝大部分公共设施，市政配套完善并具有相当规模，项目周边公里内聚集人口不低于3万人。 全县总人口约30万人，据最新数据显示，屏山全县地方生产总值已实现15亿元，财政6000余万元。 二项目SWOT分析和市场分析 （一）项目SWOT分析 1、优势（STRENGTHS）
酒店经营重要指标——RevPAR RevPar的定义 RevPAR是Revenue Per Available Room的缩写，是指每间可借出客房产生的平均实际营业收入，用实际平均房价乘以出租率即可。 关于RevPar的计算（Revenue Per Available Room，即：每间可供出租客房收入） 这一概念作为其酒店经营业绩衡量和分析的基础。RevPar这一国际酒店业普遍采用的衡量手段反映的是以每间客房为基础所产生的客房收入，因此能够衡量酒店客房库存管理的成功与否。不可否认的是，酒店经营管理者的目标就是要通过客房出租率和平均房价的提高来实现RevPar的最大化，因为客房收入在酒店经营的总收入中的确占有很大的比重。一般来说，提供全功能服务的三星级以上酒店的总收入中有50%—65%是来自客房。而在附属服务设施（主要是餐饮服务）有限的经济型酒店或者长住型酒店，高达90%的收入则是来自客房。 RevPAR、收益率和因素分析RevPAR： “客房出租率×平均房价”作为衡量客房部工作绩效的一个指标。 RevPAR是Revenue Per Available Room的缩写，意为“平均每间可供出租客房收入”。是衡量酒店客房经营水平的一项重要指标。 计算公式为：RevPAR=客房实际收入÷可供出租客房数 或：RevPAR=客房出租率×平均房价 从计算RevPAR所用的“客房实际收入”、“可供出租客房数”或“客房出租率”、“平均房价”等指标和数据，可以明白RevPAR是最讲实在的。 例1：2007年苏州大市范围所有星级饭店的平均客房出租率为54.69，平均房价为346.38元/间.夜，则RevPAR为189.44 收益率： 收益率就是衡量客房实际售房收入与按目标房价售出全部客房的应得收入之间的比率。 计算公式为：收益率=（客房实际收入÷目标收入）×100% 其中：目标收入=门市挂牌价×全部客房数 例2：一家酒店有246间客房，客房门市挂牌价是800元。该酒店去年某月的客房出租率是75%，平均房价是450元。 客房实际收入=246间×30天×75%×450元=2490750元；
酒店服务经典案例:清规戒律 酒店服务经典案例：清规戒律 ”建立服务规范，是对客人进行最有效服务的基础。服务工作在不同的时间、不同的对象上有高度的重复性，而规范就是使这样的重复有章可循。”某教师正在给学员们上课。他给同学们讲述了一家新开业不久的饭店，因没有建立良好的服务标准，或者说规范化体系不健全，给接待服务造成了困难的故事。 ［画面］一对日本夫妇在某新开张的饭店大堂，要求提供双人客房。总台接待小姐请这对日本客人出示结婚证件。日本客人解释说，日本人结婚没有结婚证，但在所持的护照上是有注明的，而且从姓氏上也可以得到反映(日本妇女出嫁后一般都随夫姓)。但接待小姐既不懂日语，又对眼前这位日本男客的真实身份有所怀疑。因为这位男客能说一口相当不错的汉语，又足登一双”火炬牌”运动鞋。其实，这位男性客人正在中国某名牌大学攻读汉语唐诗硕士学位，这次在日本的妻子利用丈夫暑假，专程来华探亲并观光旅游。面对如此窘况，接待小姐们言之凿凿，举证前几日住店的法国人都是持有结婚证书的，想以此来证明所有外国人都有结婚证书。最后僵持到不得不由经理出面，才算给日本客人解决了问题。接待小姐事后还辩称，日本男客穿的是国产旅游鞋，谁能保证他不是中国人呢？第二天一早，这对日本客人便结帐离店。 ”从上述故事中，我们可以发现，这家新开张的饭店，没有建立起包容性很强的住宿登记规范须知即使外国人有结婚证，外出旅游也不是总带在身上的。那么，这位接待小姐的责任在哪里呢？这就引出了我想给大家讲的第二个故事。”教师继续给学员们上课。 ［画面］某教授赴某地讲学，下榻一家开张不久的饭店。当时陪他进店的有当地一份分管酒店业的领导。在大堂总台接待处，很快就办理好了入店手续。当地领导腰间BP机提示有急事，暂时离去。 教授来到所住楼层服务台。服务员事先得到通知，将有一位饭店管理专家入住，但面对教授仍然照章办事，收取了教授客房钥匙的押金。教授感到有些意外，但依然从命。教授进客房正欲坐下休息，服务员又敲门进来说请教授到服务台填写登记表。教授回答说一会儿下楼时会补登记的，服务小姐们不肯离去。教授不得不再次强调：”我洗过脸后，会去登记的。” ”从第二个故事中我们可以得出这样的结论，即遵守服务规范在服务实践中往往是不够的。这就提出了对服务员的素质要求。第一个故事中的那位小姐，循规蹈矩，主观臆断，是因为她缺乏应有的知识素质。第二个故事中的服务员虽然认真负责，但却不懂服务学中礼遇贵宾的原则，规范服务加上超常服务才算得上优质的服务。一名优秀的服务员，必须努力提高本身素质，在服务实践中坚持将规范的原则性与对突发事件应付自如的灵活性有效结合。当然，这需要服务员在实践中长期积累，努力摸索，刻意提高。 感谢您的阅读！
在****投资兴建酒店项目的可行性分析报告 一、总论 酒店行业是旅游行业的一个组成部分，它的特点是一个由多元因素组成的行业，它能够代表一个国家、一个地方、一个城市的文明、文化，它能够为一个国家、一个地方、一个城市的发展和开放起到积极的作用。我国酒店行业的起步，从1982年开始，至今已有22个年头，经历了三个阶段：第一阶段，80年代，随着国家改革开放的政策，酒店行业在全国的各行各业中，率先对外开放，引进国际集团的先进管理，投资主体以国有资本为主。第二阶段，90年代，各行各业新建酒店，作为主营业务的一种补充，投资主体还是以国有资本为主。第三阶段，到了21世纪，随着北京申奥的成功和上海申博的成功，酒店行业的潜在需求，又成为大量房产发展商投资的目标，投资主体以民营资本为主。 到2003年底的国家旅游局官方统计数据表明全国酒店的现状如下： 星级酒店总数9,751 100% 国有经济5,622 57.65% 集体、股份、联营2,816 28.87% 私营635 6.52% 外商、港、澳、台678 6.96%
星级酒店总数9,751 100% 5星级酒店198 2.03% 4星级酒店727 7.46% 3星级酒店3,166 32.46% 2星级酒店4,864 49.88% 1星级酒店796 8.17%由于酒店行业的特点，它的经营和管理以及发展，一直处于敏感、被动的地位，国际的、国内的、政治的、经济的重大事件，都会对酒店业产生影响。 二、市场分析 酒店业与政治、经济互动过程，需要我们对于市场的分析必须考虑世界政治、经济、旅游大背景、大格局的密切关系，我们不仅要客观地去分析，了解我们国内、**省内的旅游、经济形势，而且要掌握世界旅游、经济走向，才能正确地估计、推断出我们酒店未来的经济、市场，并估算出我们酒店的发展前景和投资收益。 1．经济方面 1.1 世界经济从2003年下半年开始回升，全年增长 2.5%。2004年世界经济、贸易和投资复苏势头增强，增长率达到 3.5%，其中美国经济增长4%，作为世界上人口最多的国家中国和印度经济也持续保持高速增长，增长率分别达到8.5%和6.25%。但当前世界经济仍严重依赖各国和地区刺激经济增长的各项政策和措施，
酒店经典服务案例 亲情服务之我见 亲情服务是优质服务具体化的表现形式之一，它要求我们在对客服务中不但要做到服务规范，更要在语言、眼神、行动等方面真正协调一致，设身处地的为宾客着想，以主人翁的态度真正为客人创造一种宾至如归的感觉。下面的事例或许能给我们一些启发：事例一： 某天20：00，501刚入店的客人站在门口叫：“服务员，我的钥匙怎么打不开门？” 服务员答道： 1、“请给我试一下好吗？”服务员接过钥匙一试，门开了，服务员回答客人：“可能刚才是您使用不当，您看，门现在开了。” 2、“请给我试一下好吗？”服务员接过钥匙，边试边说：“您将磁条向下插进门锁，待绿灯亮后立即向右转动把手，门就可以了。”门开后，服务员将钥匙插入取电牌内取电。 点评： 第一种处理方式太过于直截了当，让客人面子上过不去，而第二种服务员不动声色地纠正了客人不当的使用方法，既帮助了客人，又让客人免于尴尬，体现了星级服务的风范。 事例二： 有些司机送客下车后喜欢将车停在车道两侧，这样会影响车道的畅通。礼宾在通知司机将车停到停车场时，不同的说法会起到不同的效果。 1、“对不起，这里不允许停车，请将车停到停车场。” 2、“对不起，这里是行驶车道，为了您车身的安全，请将您的车位停到停车场。” 点评： 第一种说法虽然事先表示了歉意，但有一些命令的语气，对一些不太好说话的司机，可能起不到太好的效果。第二种说法让司机感觉到，宾馆是为他车子的安全考虑，自然配合礼宾的工作。 事例三： 总台人员在办理CHECK—IN时让同行的客人出示证件，而客人只愿出示其中一人的身份证，服务员这样对客人说： 1、“住店客人必须登记，这是酒店(或公安局)的规定。” 2、“为了便于各位出入房间和在酒店签单方便，同时也为方便你们朋友的查询，请大家出示一下证件，我们帮您登记。” 点评： 第一种说法以“规定”来强制客人，让人不易接受，相反会产生抵触心理。第二种说法让客人感觉到，登记是为了方便客人在酒店的活动，是站在客人的角度着想的，也就容易接受了。 一瓶酒引起的争执 某酒店一客人在用完餐结账时，对一瓶酒收费80元提出异议，他说有位男主管告诉他这瓶酒的价钱是60元。负责为之结账的领班第一时间寻找那位男主管，但他已下班离开了，无法与之取得联系。虽然这位领班拿出价格表让客人看，证明这瓶酒的价格确实是80元，但这位客人仍不加理会，强调是那位男主管告诉他这瓶酒的价钱是60元。由于与这位主管联系拖延了结账时间，加之与客人产生争执，使这位客人非常不满，认为餐厅在推销酒水时
在山西XX投资兴建酒店项目的可行性分析报告 报告人：上海XX酒店咨询有限公司 一、总论 酒店行业是旅游行业的一个组成部分，它的特点是一个由多元因素组成的行业，它能够代表一个国家、一个地方、一个城市的文明、文化，它能够为一个国家、一个地方、一个城市的发展和开放起到积极的作用。我国酒店行业的起步，从1982年开始，至今已有22个年头，经历了三个阶段：第一阶段，80年代，随着国家改革开放的政策，酒店行业在全国的各行各业中，率先对外开放，引进国际集团的先进管理，投资主体以国有资本为主。第二阶段，90年代，各行各业新建酒店，作为主营业务的一种补充，投资主体还是以国有资本为主。第三阶段，到了21世纪，随着北京申奥的成功和上海申博的成功，酒店行业的潜在需求，又成为大量房产发展商投资的目标，投资主体以民营资本为主。 到2003年底的国家旅游局官方统计数据表明全国酒店的现状如下： 星级酒店总数9,751 100% 国有经济5,622 57.65% 集体、股份、联营2,816 28.87% 私营 635 6.52% 外商、港、澳、台 678 6.96%
星级酒店总数9,751 100% 5星级酒店 198 2.03% 4星级酒店 727 7.46% 3星级酒店3,166 32.46% 2星级酒店4,864 49.88% 1星级酒店 796 8.17%由于酒店行业的特点，它的经营和管理以及发展，一直处于敏感、被动的地位，国际的、国内的、政治的、经济的重大事件，都会对酒店业产生影响。 二、市场分析 酒店业与政治、经济互动过程，需要我们对于市场的分析必须考虑世界政治、经济、旅游大背景、大格局的密切关系，我们不仅要客观地去分析，了解我们国内、山西省内的旅游、经济形势，而且要掌握世界旅游、经济走向，才能正确地估计、推断出我们酒店未来的经济、市场，并估算出我们酒店的发展前景和投资收益。 1．经济方面 1.1 世界经济从2003年下半年开始回升，全年增长 2.5%。2004年世界经济、贸易和投资复苏势头增强，增长率达到 3.5%，其中美国经济增长4%，作为世界上人口最多的国家中国和印度经济也持续保持高速增长，增长率分别达到8.5%和6.25%。但当前世界经济仍严重依赖各国和地区刺激经济增长的各项政策和措施，例
酒店服务经典案例:服务员迷茫 酒店服务经典案例：服务员的迷茫 服务员小龚第一天上班，被分在饭店主楼12层做值台，由于她刚经过三个月的岗位培训，对做好这项工作充满信心，自我感觉良好。一个上午的接待工作确也颇为顺手。 午后，电梯门打开，”叮当”一声走出两位港客，小龚立刻迎上前去，微笑着说：”先生，您好!”她看过客人的住宿证，然后接过他们的行李，一边说：”欢迎入住本饭店，请跟我来。”一边领他们走进客房，随手给他们沏了两杯茶放在茶几上，说道：”先生，请用茶。”接着她又用手示意，一一介绍客房设备设施：”这是床头控制柜，这是空调开关……”这时，其中一位客人用粤语打断她的话头，说：”知道了。”但小龚仍然继续说：”这是电冰箱，桌上文件夹内有‘入住须知’和’电话指南’……”未等她说完，另一位客人又掏出钱包抽出一张面值10元的外汇券不耐烦地给她。霎时，小龚愣住了，一片好意被拒绝甚至误解，使她感到既沮丧又委屈，她涨红着脸对客人说：”对不起，先生，我们不收小费，谢谢您!如果没有别的事，那我就告退了。”说完便退出房间回到服务台。 此刻，小龚心里乱极了，她实在想不通：自己按服务规程给客人耐心介绍客房设备设施，为什么会不受客人欢迎。 ［评析］： 小龚对客人积极主动的服务热情首先应该充分肯定，她按服务规程不厌其烦地给客人介绍客房设备设施，一般说也并不错(客人给她小费，本身也包含了对她服务工作的肯定，说明她所做的工作并没有错。)但是，服务规程有个因人而异灵活运用等问题，对服务分寸的掌握也有个适度的问题。这样来看，小龚对两位港客太地道的服务确有欠妥之处。 显然，将客房的常用设备设施甚至普通常识详细介绍决非初涉宾馆的档次较高的港客，是大可不必的，特别是当人已显出不耐烦时，还是继续唠叨，那更是过头了，也太死了，会让客人感到对方以为他们未见过世面而在开导他们，使其自尊心受到挫伤，或者误解服务员是变相索要小费而看不起她，从而引起客人的不满和反感，好心没有办成好事，这是满腔热情的小龚始料未及的，其中蕴含的服务技巧问题，值得饭店同行沉思和探讨。 感谢您的阅读！
可行性研究报告 ----项目 ----- 如家酒店连锁公司 Home Inns & Hotels Management Co.
关于可行性研究报告 为了寻求项目业主和如家酒店连锁公司双方之间的合作意向，如家酒店连锁公司特此对项目改造经营进行了研究和预测。 （一）项目概述： 1、项目名称：项目 2、地址： 3、项目形式：按“如家便捷酒店”的市场定位改造装 修“项目”,品牌形象全国一致,定名为“如家便捷连锁酒店” 店。 4、项目规模：暂定间客房 5、项目定位：干净、方便、温馨 6、平均房价定位：150元（门市定价为双标房、大床房188元，单人 房148元，鉴于该物业楼体径身过窄，估计改建后单人房所占比例将 超过40%，造成总体平均房价下滑） 7、客房平均出租率预估：85% 7、改建投资匡算：600万元人民币 8、总面积：3735平方米 9、租金价格：元/平方米.天，年租金：万 10、承租时间：15年 11、改建投资回收：约八年 二、管理方（如家酒店连锁公司）介绍： 如家酒店连锁公司注册于中国北京，由中国旅游业两大巨头（携程旅行网和首都旅游集团）合资成立，公司是从高端切入中国经济型酒店市场的战略投资者。我们通过品牌经营的方式投资酒店、出售特许经营权、发展市场营销联盟店，并为加盟酒店提供品牌、销售、管理、培训、技术等支持及服务，以增强其竞争力和盈利能力，共同为中国酒店业创造一个消费者信赖和忠诚的连锁国际品牌。 股东公司介绍 携程旅行服务公司 国内著名的旅行服务企业和最大的酒店宾馆分销商，创立于1999年初，公司吸收著名国际风险融资公司softbank（软银），IDG，orchid（兰花基金）。 2000年10月，携程并购了北京运通商务旅行服务公司，携程总公司在上海，