工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势
一、工业地产概念与特性
工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
二、工业地产发展在中国
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工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移
20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。
改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。
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工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造
我国开发区经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。这在国家级和省级开发区表现得更为明显。同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。
伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地产行业逐步形成和快速发展，庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础。
三、工业地产开发模式
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工业园区开发模式
工业园区开发模式是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。
其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行。通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后以招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。
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主体企业引导模式
主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。
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工业地产商模式
工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。
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综合运作模式
综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。
四、工业地产商三种运营模式
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主要以土地溢价增值而获取利润
投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。02
通过长期持有经营收益或出售产品获利
项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。
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通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利
工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。
五、工业地产发展的六大趋势
01
产业地产新理念决胜市场
产业地产是一种新理念，这种理念使工业地产回归自身真实价值。长期以来我国工业地产价值一直被忽视，只是将其作为简单的生产资料成本。但在产业升级的带动下，在国家严控土地、集约利用土地的新形势下，工业地产的价值越来越凸显，而“产业地产”理念正是对工业地产认识成熟的体现，是在新形势下的一种开发竞争理念。
所谓产业地产，简单理解即产业加地产，是有产业支撑的工业地产开发。其特点是结合了产业经营与地产开发两个行业。与“工业地产”相比，它更多地关注了产业的类型与发展，从而构建适合产业发展的物业类型。地产只是一种载体，它更多的作用应体现在通过这种载体促进园区企业的发展，促进园区产业的发展。
因此，产业地产开发要密切关注国内外转移趋势，关注产业转型和产业升级，开发出符合产业发展的地产类型。如现在流行的总部地产、创意地产、商务园区等，便是顺应产业的升级而出现的一种新型产业地产类型。
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地产商与产业商强强联合
地根缩紧、银根紧缩的宏观环境严峻考验着工业地产商和产业经营商。工业地产商拿不到大片土地，找不到稳定的租户，而产业经营商又因为沉重的厂房固定资产成本使得企业成本上升、资金链受限。于是，工业地产商重新挖掘新的土地利用方式，产业商寻求合作伙伴，当工业地产商遇上产业商，“强强联合”的结果就已注定。二者联合，使得地产商可以获得土地开发权和稳定的客户，而产业商可以通过降低运营成本提高资产运营能力，从资金链困境中脱身而出，专注于主营业务。强者与强者的双赢合作方式很有可能成为未来一段时间内的一种主流模式。
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政府与地产商专业分工
中国工业地产未来的开发模式是有实力的地产商与政府合作，政府做前期的规划并协调相关方面的关系，地产企业利用自身的各种资源进行开发和经营。
政府在工业地产开发运营过程中要承担什么样的角色仍很模糊。规划？开发？招商？服务？在我国，这些过程曾一度均为政府主导。但随着工业地产逐渐市场化，政府的角色定位再次成为话题。以往的招商工作都是由政府来完成的，这无疑加大了招商引资的成本，而事实上，企业才应该是招商的主体，政府应该转换角色，做好“后勤”工作，把工作重心放在改善招商环境上。随着工业地产的不断发展，政府与其他合作伙伴的分工将越来越专业化。
在各个领域中，政府都是不可或缺的一大主体，政府有为还是无为，是一个度的把握问题。工业地产不同于住宅房地产、商业房地产，后者更多地关注微观层面的发展，而工业地产却与一个区域的发展紧密相关。所以，在工业地产行业，政府的介入是必然的，只是介入哪些领域以及何时介入的问题。
日本管理大师大前研一指出，“进入一个行业，专业化，然后全球化，这才是赚钱的唯一途径。”政府是一个非营利机构，但其专业化仍是一个趋势。工业地产开发需要大量的资金，需要很强的融资能力，需要利益驱使去推动其健康发展，而这些唯有具有市场利益的开发商具有动力。对于政府而言，更多的是考虑就业，考虑一个区域的经济发展，是宏观上的把握，“负责规划、监管和协调”，那么二者的专业合作才能促进工业地产健康、可持续发展。
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外资工业地产商，热潮继续涌动
在我国工业地产市场，最为活跃的主体莫过于外资企业。从新加坡腾飞捷足先登，抢先进入中国市场，开发苏州工业园，而后在大连、杭州、南京“复制”苏州模式，到普洛斯闪亮登场，迅速布局中国市场，开发物流园区，成为“物流巨鳄”，再到后来的美国AMB、新加坡丰树物流信托……外资工业地产一直是我国工业地产市场活跃以来最为生动的一道风景线。而外资对于国内工业地产市场的乐观预期，将随着我国经济的增长，产业的升级，以及国内稀缺的工业地产设施而继续在我国工业地产市场涌动激情。
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商务园区将成投资宠儿
商务园区正成为投资新热点，成为境外投资者关注的对象，并非追捧的结果，而是顺应形势的一种需要。一方面，这种需求来自于产业升级的结果。大量的高科技企业和生产性服务企业对园区环境要求较高，而且商务园区的租金成本低于位于市中心的高档写字楼。另一方面，来自于跨国公司。随着跨国公司在中国的战略调整，越来越多的跨国公司将其地区总部、研发中心等设置在我国，这种趋势将更为明显。因此，高科技企业和跨国公司将是商务园区的两大需求主体，这种需求趋势将在未来一段时间保持乐观局面。06
工业地产投资掘金二三线城市
随着在一线城市拿地的困难，很多工业地产商将视角伸到了二三线城市。一是二三线城市有着更为丰富的资源和较低的成本优势，另一方面二三线城市承接产业转移将带来新一轮的工业地产设施开发热潮。不管在珠三角还是在长三角，产业转型或转移都已是一种趋势。一线城市的地价、劳动力工资、能源等成本不断上升，加上人民币升值、出口退税下调，使得那些低附加值、依赖成本取胜的劳动密集型产业失去了竞争力，因此，必须迁往相对落后的二三线城市以及欠发达地区。加上二三线城市自身的经济基础、资源优势以及产业基础或其他特色优势，也吸引了更多的外商投资机构。对于工业地产投资商而言，掘金二三线城市的工业地产投资机会是一种机遇的把握，也是新一轮工业地产开发的方向所在。
如何以项目的运作方式进行运维管理 引言 作为企业IT的主要技术负责人，在逐步建立起支撑全国上万员工的企业IT系统的过程中，对互联网运维和企业IT运维、外网与内网、甲方和乙方之间在IT技术运用和管理实践上有深刻的感悟。 以下我谈一下本人在运维管理或者称为企业IT管理上的粗浅想法及具体应用。 曾经的我是怎么看待运维工作的? 之前听腾讯刘栖铜同学讲到运维是技术运营，我觉得挺好，很高大上，意境很令人向往!我之前有时候会粗鄙的认为运维干的就是照看一堆网络设备、服务器、各种操作系统和应用软件……让他们有效率和安全稳定的运行好。 对于运维来说，汗流浃背扛着服务器上架是常有的事情，他这一说，我就联想到网站运营、企业运营、运营某某大项目……反正感觉“运营”这个词就比较大气，这让一直以来苦逼的运维汗水一下抖落，似乎神气了。
我对运维工作的简单分类 再重复单调的工作也需要有一种超脱的心态去面对，跳出自身才能更好的做好本职工作。运维就是一项比较单调的工作，根据技术分类，运维有做机房管理的，有做网络管理的，有做系统管理的，有做数据库管理的，有做各类应用系统管理的。 从管理这个层面来看，无论是哪种技术类型，根据处理事情的特性，比如周期长短、量大事小、日常重复、紧急等等，我都把运维分为两大类。一类是日常(类)运维，一类是项目(类)运维。 我这样分类源于五六年前在PMP培训过程中的感悟，PMPBOOK书中有一段这样的话：“项目源于人类有组织的活动。随着人类社会的发展，人类有组织的活动逐步分化为两大类型：一类是连续不断，周而复始的活动，人们称之为’作业’或’运作(operations)’，如企业流水线生产大批产品的活动;另一类是临时性、一次性的活动，人们称之为’项目’(project)”。 日常运维就是属于第一类的活动，稍大的角度来看，我们的整个运维工作可能都谈不上是项目。但如何使得本来是做周而复始的工作变成一次性的工作呢?还记得在上学的时候说到微分的概念吧!如何求导?这两个问题好像奇妙的产生了火花，通过微分的方式我们可以把一个曲线函数看做是一段段的直线，从而可以求导。 项目运维是什么? 在实际的工作中，一个持续性的工作是否可以通过微分的方式将连续有波动的工作做成项目? 我想是可以的。通过将不同阶段的任务或周期性的任务进行切割和统筹安排，一个周期性的运维是可以划分成若干个微小项目的。通过对微小项目的管理建立起整个运维工作的体系。 微小项目的管理方式，也称任务式管理。这种任务式的管理方式可以有助于我们缓解长期易疲劳的运维工作。而且还可以形成快速迭代体系，让方法变得更灵活，注重交付结果的同时也关注过程。
房地产中介公司发展前景及思路 房地产中介企业发展迅速，从资料查阅，目前全国从业人员已达几十万人，已逐步深入到社会生活的方方面面，特别是随着房地产市场运行机制日趋完善以及市场细分的日益加剧，房地产中介行业逐步凸显，对于盘活存量，联动消化增量，促进房地产投资与消费的双向拉动，完善房地产市场流通体系等方面发挥了越来越重要的作用。其主要以销售2手房和信贷业务来赚取服务费为主。业务拓展思路较窄，经营服务不够专业. 房地产中介是房地产市场细分和集约化经营的结果，是房地产市场活动的重要组成部分，其发达程度已经成为房地产市场是否成熟的重要标志。目前地产中介受国家政策的推进管理更加完善，客户更加信赖，但是重庆地产中介行业起步较晚，过去主要销售顶帐房为基础起步，所沉淀的各类社会资源较少（特别是人才资源），而且一定程度上存在着不规范、人员素质良势不齐、资金 实力不足和品牌力度不够等劣势，但重庆中介行业已表现出良好的发展势头，有以下几个方面的因素： 第一、消费者的消费偏好存在差异性，给中介企业提供了较大的发展空间。重庆房地产市场已进入个体消费者占主导的市场，个人购房占九成，但每年的住宅增量市场中新增商品房毕竟有限，由于房子本身存在的不可移动性和单一不可挑剔性，已显出不能满足消费者多样性的需求特征。中介企业所掌握的房源量多、差异化明显且层次梯度较强，易满足消费者的多样化需求。 第二、房子价位的优势。在重庆地区一般二手房的价格与同地段同档次的一手房相比一般会低10－20％，这样就推动了价格影响因素占主导的住房需求与有效供给的对接，形成了住房的梯级消费，房产中介将会更多人来选择。尤其农村进入城市的一些消费群体更加突出。 第三、城市化进程因素。随着城市旧城改造的深入以及城市规模的扩大，城市中心区的房地产资源将来供给会更多地呈现写字楼、商场和店面等非住宅形式，而且从长远来看，作为居住之用的住宅的开发势头会逐渐减缓，今后存量市场将成为房地产市场的主导市场。 第四、重庆市场化的必然要求。开发企业专门致力于开发市场，将房子的销售流通环节交由中介企业来运作是必然趋势，也是市场细分的结果，中介企业利用雄厚的客户资源和网络系统加速房子的流通，这种“双赢”促进中介企业规模的扩大，促进房地产市场的良性循环，最终促进房地产市场的繁荣。 第五、重庆地区的发展房地产中介业也是很关键的推动。一个成熟的房地产市场应该是一个交易便捷和频繁的房地产市场。因此加强房地产服务体系建设是市场发展所必须的，发展房地产中介行业是首当其冲的。 综上述房地产发展势头，我公司开展房地产中介企业要在行业竞争中求得发展，必须加强以下几个方面： 第一、房源的竞争。房源是中介企业的命根子，所有的中介经营活动都围绕着这个核心运转。要构建服务网络，收集不同地段、不同层次的各类房源信息。同时通过专业的评估大胆收购重庆地区有投资潜力的房子。给实力相对较弱的房产中介公司构成危机。如重庆地区的一些经纪公司在原有的业务范围之上又开展了收购、联合收购、以及房屋置换业务。也在不断推出一些新思路。 第二、技术产品的竞争。中介企业要发展，必须提高科技含量，要加大硬件设施投入和办公软件的开发，要加强网络技术与中介经纪技术的结合，依托网络提高市场化运作效率。要加强人员的培训，优化队伍业务素质，更好地实现房子与消费者的对接。同时多与开发企业、以及重庆地区物业公司沟通，专门成立沟通小组来满足该项目客户方讯息，从中搜寻商机（通过调研来考证是否可行）。
项目管理工作模式的研究 随着我国建筑市场的发展，建筑工程项目管理逐渐为业界所重视，如何提高建筑工程项目管理的水平成为研究的热点问题，而其中项目管理模式是主要研究内容之一。目前，国际上工程项目管理已经有比较成熟的模式，但在我国的工程项目实践中，项目管理者发现这些模式并不能直接运用，必须进行本土化的改造，才能真正提高工程项目管理的质量和水平。本文对不同的总承包管理模式进行了简单地描述，并分析了这些模式的应用特点。最后结合津京管道武清中间泵站EPC总承包工程实施过程中的实践，谈一下对EPC工程总承包模式的几点认识。 1 传统承发包模式 1.1 DBB 模式 DBB模式，是Design-Bid-Build模式的简称，又称(设计-招标-建造)模式，是传统的项目管理模式，在国际建筑市场上应用最为广泛。这种模式最突出的特点是强调工程项目的实施必须按设计-招标-建造的顺序方式进行，只有一个阶段结束后另一个阶段才能开始。 图1 DBB模式合同结构 DBB模式的优点：由于该模式的使用范围广而且时间长，所以管理方法很成熟，管理人员对相关程序很熟悉；可自由选择监理人员监理工程；实际图纸在招投标之前就已经完成，对于项目的费用业主心知肚明。但是，为了正常运作还需要满足以下条件：在招标之前完成设计工作；设计单位对该项目的施工工艺了如指掌；施工阶段不发生重大的设计变更。 DBB模式的缺点：因为项目周期较长，在一般情况下初始投资可能会非常高。承办负责人容易提出更改的要求，但是由于无法与初始设计进行沟通，设计的实现性有可能较差，从而产生设计变更，导致设计单位工作效率降低，产生冲突之时会对承包商及所有者的利益进行损坏。 2 项目管理总承包模式
风投的运作模式 风投在如今，已经不是创业者和投资人严重的陌生词，随着越来越多的成功风投案例，高额的回报也使得越来越多的投资人走上了风险投资这一条道路，那么，您是否了解，风险投资的运作模式呢？ 一、要素资源联结和整合机制 如果把风险投资的运作从纵向链条上来看的话，一个完整的风险投资的运作链条是可以从投资者将自己的资本投资投向风险投资公司开始算起的，中间经历了风险投资公司将风险投资投向风险企业，风险企业的成长，到最后风险投资的退出。这种链条上的每一个环节或阶段都可以形成一个独立的运作过程，而风险投资运作的顺利进行要求前一个环节或阶段必须按照顺序向下一个环节或阶段依次递进，这就形成了一个依次连接的链条。 二、市场多重筛选和过滤机制 市场中所发生的各种关系都可以共同地归结为市场交易关系，由于买者和卖者的多元性，使得买者和卖者都有机会选择自己的交易伙伴。在市场的筛选和过滤机制作用下，市场中的交易双方彼此都如同横在对方面前的一张网，只有相互通过对面的网眼，双方才能通过对方的筛选，才能通过所
谓的市场选择和市场检验。风险投资运作中的市场筛选和过滤机制表现为一种多重筛选和过滤。中间有一环发生断裂，风险投资的运作即不能往前进行或半途而废。 三、股权的运作机制 风险投资运作中的股权弹性机制。风险投资公司或风险投资家与风险企业或创业家一起对风险企业的股权安排的股权形式较多、可选择性较强。在风险企业的股权安排中，一般都可以采取多种股权形式的动态组合方式来设置股权，都可以采取诸如普通股、优先股、股票期权、认购权等股权形式和交易工具中的一种或几种来进行双方的股权及其他权益方面的协调。风险投资运作中的股权形式的弹性机制，增加了风险企业股权安排的灵活性，除了普通股以外，其他的股权形式的运用往往可以对交易双方的权益起到一种延伸、补偿和平衡作用，有利于加强双方的联系和合作，有利于风险企业成长的内部激励机制的形成。 四、外部协同运作机制 风险投资公司与风险企业之间的协同，风险投资公司和风险企业之间是相互独立的企业个体，它们之间不能相互取代或相互替代，它们之间的联系是两个不同个体之间的资本权益方面的联系。风险投资公司与风险企业之间也必须相互协
房地产行业未来发展趋势 第一阶段:理论的突破与试点的起步阶段 1978年在理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发的总公司,拉开了房地产的综合开发序幕。1982年国务院在四个城市进行 售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨 明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 中国房地产价格的走势,1998年开始起到的房地产市场到2003年,这一轮的上扬达到高峰,然后从2003年到2007年都在头部横盘 整理,2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007 年继续调整,估计到2007年底差不多调整完毕。 目前而言,中国的高房价算是控制住了,可是未来中国楼市又将会何去何从呢?我认为,未来两三年,房价不可能再上升,但是也不会狂降,应该是出于一种稳中有降的态势,每个地区降幅可能会不太一样, 降幅最大估计也就是15%左右。 因为房地产业就目前而言依然是国民经济的一个支柱性产业,如 果房地产市场大跌,那么经济增速就将会放缓,可能会引起社会不稳 定现象,而且房地产业关系到一系列产业链的发展和大批工人的就业 问题,如果大跌,社会经济颓废将是必然的。
虽然预测房价不会出现较大幅度的下跌,但在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下,算上通胀因素,假设中国名义GDP按照 每年10%的速度继续增长,平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升,那么三五年之后,相当于房价降了30%到50%,以前 买不起房的人就可以买得起了。 至于三五年后,房价回归理性,限购高准备金率是否还会继续下去。个人认为,最有可能的是房地产价格略有下降,地方政府限购政策会 放宽一点,微调微调,交易量上升一些,再降下来再微调,这是一个政 府与房地产商博弈的过程。
中国工业、产业地产开发模式 纲目 一、工业、产业地产：下一轮地产开发热点 1、“世界工厂”与申城工业地产辉煌前景 2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景 二、中国工业、产业地产的开发现状及趋势 1、工业地产开发现状及趋势 2、产业地产开发趋势 3、中国产业地产开发案例 三、“三套车”一一工业产业地产开发战略合作模式 四、工业产业地产项目赢利模式 五、工业产业地产项目运营模式 六、工业产业地产项目开发流程 七、工业、产业地产项目传播与招商模式 一、工业、产业地产：下一轮地产开发热点 1、“世界工厂”与申城工业地产辉煌前景 随着世界制造中心向中国转移步伐的加快，“长三角”首当其冲成为首先“接 口”，下一轮申城周边的标准工业厂房和现代物流用房，都将供不应求。现代工业厂房的开发和租赁，将成为房产开发的大热门。 ――〈〈解放日报〉〉 截至20RR年，上海各类房产总面积约在3.5亿平方米左右，而工业房产就占到8000多万平方米。 上海每年至少可向市场提供1000多万平方米的工业、产业地产（不包括工业用地面积）。 ?对于大批空置或闲置的工业厂房，有四个方面的潜在用途功能可供投资商投资规划与开发： 社区商铺 商务办公用房。 都市工业楼宇（园）。 制造业配套功能用房
2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景 ?什么是产业集群？产业集群在世界经济发展中的重要作用？ 产业集群是某产业的相同、相近与相关企业聚集某地，进而吸引一些相关服务机构进驻该地，从而形成的一个有效的经济群体。产业集群在经济竞争中产生很强的竞争优势，其本质是一种生产组织方式，通过对产业集群的有效培育与发展可以实现多种经济发展目标。产业集群的形成一般有诱致性自发形成，强制性培育形成和引导性培育形成。 国务院发展研究中心钱平凡一一 ’产业集群是全球性的经济发展潮流 产业集群发展与工业化进程相辅相成 产业集群可作为经济发展的战略方式 ?产业集群的竞争优势 !-专业化 集中化 网络化 地域化 ?中国产业集群发展趋势 '产业集群发展的经济社会作用 产业集群的经济效应一一 ――首先，产业集群的出现显著推动了国民经济尤其是地方经济的发展。 ――其次，集群经济可以使同一产业内部的分工更为精细化，使一个企业可以集中于该产业的某一个工序或某一种中间产品的生产，从而可以节约成本，提咼效率。 ――第三，集聚将促使各企业在激烈的竞争中进行技术创新，使先进的经验、技术更为迅速地在区域内传递，产生技术溢出效果。 ――第四，核心产业的集聚对上下游关联产业产生更为强烈的需求，从而推动这些关联产业发展，进而在一个地方形成一种完整的产业链条。 ――第五，随着主导产业的延伸和关联产业的出现，特定产业集群所在地区的人口将大规模增长，从而带动第三产业发展。 ――第六，建立产业集群有利于集中治理污染，节约环保成本。 产业集群的社会效应一一 ――首先，由于经济集聚一一扩散效应，产业集群将创造更多的就业岗位。 ――其次，产业集群的形成将造成人口的大规模集中，而人口的大规模集中正是城镇化的基础。 ――第三，人口的集中及其就业问题的解决，加上城镇化的推进，再辅之以适当的农地制度创新，将增加继续主要经营农业的农民的农业用地规模，实现适度规模经营。 ――第四，产业集群的发展推动了企业家、管理者和劳动者素质的提高，扩大了工人、管理人员、个体工商户与企业家队伍，从而有助于优化各地的社会结构。 ?产业集群的的六个特点一一 一是产业集群覆盖到大部分的传统行业。
3种主要的房地产项目管理模式(一) 项目管理已广泛应用于各个行业。同样，在房地产行业，项目管理知识正逐渐成为保障产品品质、取得经济效益的重要手段。房地产项目管理对于房地产开发企业来说是至关重要的，开发商前期的精心策划、市场调研、可行性论证、经济分析评价，以及后期的营销策划最终都必须通过由项目管理全过程制造出的最终产品来实现。对房地产项目的多角度、多要素管理既包括人、财、物的管理，也包括时间、采购、合同、质量的管理。主要的房地产项目管理模式划分为项目经理部型、项目公司型和专业管理公司型。 房地产项目管理模式一、项目经理部型。 项目经理部型是指房地产企业根据项目开发情况，设立若干项目经理部，全权分管项目运作与管理。项目经理部拥有独立的运作项目的权利，从策划定位直至销售均可自主进行，也可以多外委托。项目经理部实行独立核算，对项目的经营效益负责，根据集团公司下达的技术、经济指标开发进度，实行项目承包，超额完成有奖。项目经理部项目经理一般通过集团内部竞聘产生，其余人员由项目经理根据房地产项目管理模式规律及项目具体情况进行组建，从集团公司内部抽调或外聘。项目经理部所有开销均计入项目开发成本。
项目经理部型兼具多重优点和缺点。优点表现在：权责利三位一体，利于调动工程项目层面员工的积极性和创造性；“集中决策，分散经营”，促使集团公司高层摆脱日常管理运作事务，专于长远战略和发展规划；项目经理自主权较大，便于当地化的管理运作，有效监控项目开发过程和响应突发事件。缺点表现在：具有全面的业务知识和管理知识的经理人不易获取和培养，往往成为房企扩张的人才瓶颈；集团公司职能部门与项目经理部存在潜在的权利博弈，造成项目经理部的挚肘；项目经理部本位主义立场突出，易忽视集团公司整体利益，不利于多项目之间的协调和合作。 作为房地产企业集团化管理模式中项目管理方面的一种运行机制，项目经理部型有使用条件。其一，与资源导向逻辑的行业环境较匹配。其二，较适宜处于创业期的小型房企。其三，较易被单区域发展的房企采用。由此，项目经理部型项目管理机制与全流程型匹配型较高，与关键环节型、价值定位型匹配性一般，与资本运作型匹配较低。 万科地产大体上就是采用房地产项目管理模式。万科城市公司总共有13个职能部门，分别有办公室、财务部、工程部、前期部、采购部、营销部等。项目部（对外称项目公司）与这些职能部门并列，一般由10人组成，包括项目经理、经理助理、资料员、各个工种的工程师等，
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
公司项目运营管理 方案
项目运营管理方案 第一章项目概况 一、项目名称:XXXX根据招文 二、主要建设内容:XXXX 根据招文, (1)景观工程: (2)绿化工程:常水位至2年一遇水位线以耐水湿灌木及地被植物为主,2年一遇水位线至5年一遇水位线以低矮灌木及地被植物为主,5年一遇水位线以常规乔灌木组团。绿植体系在充分尊重现状生态系统的基础上,增加粉色系、白色系开花植物作为点缀;适当的在竹林之间穿插高大乔木,构建生态观赏带。 (3)建筑工程: (4)护岸工程:护岸断面主要采用复式梯形断面,断面形式主要采用缓坡入水+亲水平台,局部结合景观直立挡墙、栈道、亲水码头、岸坡不稳定区域设置抗滑桩、削缓坡、设挡墙等措施进行加固。 (5)桥梁工程: 三座过街人行天桥 (6)其它工程:包括海绵城市工程、给排水工程、景观照明以及监控及广播系统工程。 三、项目运营维护内容 经过本次,注入诸如创意、文化、休闲、健康、休闲旅游、互联网经济等江岸产业,打造空间的联系,诸如休闲绿道、步行桥等绿色交通方式的引入,形成完整稳定的中心组团结构,从而加之间
的交通连接。 本项目的具体运营维护服务包括但不限于以下内容: 1.景观工程、绿化工程、建筑工程、水电配套工程、灯光亮化工程、桥梁工程、护岸工程及附属工程等维护和保养; 2. 日常设施维护:道路铺装工程、栈道挑台、栏杆、雕塑小品、房屋配套附属设施、公园范围内的栈桥、景观桥、自行车驿站、停车场、路灯、景观亭及亭廊、儿童游乐设施、健身器材、景观墙、公厕、配套建筑、坐凳、海绵城市设施等的维护和更新; 3. 日常绿化养护:含苗木景观养护、水生植物养护、古树名木养护、现状林地养护及绿地养护、植物缺株补植等; 4.日常水电配套维护:包括配电动力设备、弱电辅助系统、给排水及消防系统设备、照明设施、通讯设施、夜景亮化等设备的维护和更新。 5．卫生保洁及环境保护:包括公共区域清洁、园区设施清洁、园区公厕清扫、项目所属青龙绿带段水质及环境保护等。 6、节假日定期在园区内组织举办相关文化活动,丰富市民文化生活。 四、运营维护标准 1、建设标准 (1)从生态安全角度,改进水质,提升水环境打造一条生态、安全的都市水轴; (3)梳理水和城关系,从城市发展战略高度来思考青龙绿带的
管理体制:是指管理系统的结构和组成方式，即采用怎样的组织形式以及如何将这些组织形式结合成为一个合理的有机系统，并以怎样的手段、方法来实现管理的任务和目的。具体地说:管理的体制是规定中央、地方、部门、企业在各自方面的管理范围、权限职责、利益及其相互关系的准则，它的核心是管理机构的设置。各管理机构职权的分配以及各机构间的相互协调，它的强弱直接影响到管理的效率和效能，在中央、地方、部门、企业整个管理中起着决定性作用。 运行机制:是指在人类社会有规律的运动中，影响这种运动的各因素的结构、功能、及其相互关系，以及这些因素产生影响、发挥功能的作用过程和作用原理及其运行方式。是引导和制约决策并与人、财、物相关的各项活动的基本准则及相应制度，是决定行为的内外因素及相互关系的总称。各种因素相互联系，相互作用，要保证社会各项工作的目标和任务真正实现，必须建立一套协调、灵活、高效的运行机制。如市场运行机制、竞争运行机制、企业运行机制 制度 制度最一般的含义是：要求大家共同遵守的办事规程或行动准则。许多情况下，制度也是某一领域的制度体系，如我们通常所说的政治制度、经济制度、法律制度和文化制度等。 机制 有多重含义，例如用机器制造的；机器的构造和工作原理；有机体的构造、功能和相互关系；泛指一个复杂的工作系统和某些自然现象的物理、化学规律等等。与我们常说的机制相近的含义是指做事情的方式、方法。但又不等同于这个意思。简单地说，机制就是制度加方法或者制度化了的方法。 首先，机制是经过实践检验证明有效的、较为固定的方法，党建的工作机制，不因党组织负责人的变动而随意变动，而单纯的工作方式、方法是可以根据个人主观随意改变的。其次，机制本身含有制度的因素，并且要求所有相关人员遵守，而单纯的工作方式、方法往往体现为个人做事的一种偏好或经验。例如监督机制，不仅指人人必须遵守的制度，而且应该包括各种监督的手段和方法。只有二者结合起来才能发挥作用。第三，机制是在各种有效方式、方法的基础上总结和提炼的，而方式、方法往往只是做事的一种形式和思路。机制一定是经过实践检验有效的方式方法，并进行一定的加工，使之系统化、理论化，这样才能有效地指导实践。而单纯的工作方式和方法则因人而异，并不要求上升到理论高度。第四，机制一般是依靠多种方式、方法来起作用的，而方式、方法可以是单一起作用的。例如，建立起各种工作机制的同时，还应有相应的激励机制、动力机制和监督机制来保证工作的落实、推动、纠错、评价等。建立完善的机制，才能使党的建设稳步发展，保持长久的活力。 “机制”和“体制”的区别 “机制”指的是有机体的构造、功能和相互关系，泛指一个工作系统的组织或部分之间相互作用的过程和方式，如：市场机制、竞争机制、用人机制等。 “体制”指的是国家机关、企业、事业单位等的组织制度，如：学校体制、领导体制、政治体制等。
房地产开发未来发展趋势 、产品层面竞争趋势之一：住宅产业化 所谓住宅产业化，是用工业化生产的方式来建造住宅，动 生产率提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗。 联合国提出“住宅产业”的6条标准：生产的连续性、产 过程的集成化、工程建筑管理的规范化、生产的机械化、化。 以提高住宅生产的劳 生产物的标准化、生 技术生产科研的一体 (1)住宅产业化的影响分析 住宅产业化不仅会对房地产行业产生深远的影响，同时，其对上游的建筑材 料行业及建筑行业均产生一定的影响。 高了首先，工厂化的生产方式 1对建筑施工企业要求自然更 k主宅普遍实现产业化后，小建筑大程改善结构精度和产品质量; 将逐渐失去生存机会，行业将厂— 临大的洗牌逐步形成大公司靠扌 2、横向整合趋势：建筑材料行:业将管理实力承包大工程，中小 的撇分包，小公司出劳务，有名 '的公司被淘汰的格局； 1住宅产业化后4损耗可减 6(%,建筑材料行业将会面临 大的洗牌；一会面其次，工厂化所具备的标技术 产、大规模复制将大大提高项目无周转 速度，例如万科实行住I 无化后项目交付 面积与开工建1 的比例会由5提升到：3,甚至 准化 企生 无g产业 殳面积发生基于产品集成化、配套化 向整合趋势； 3、纵向整合趋势：房地产开发企业建筑施工企业的核心竞争要素将,原来一层楼需要一周时间才将与建筑材料 企业积极地进行战■ 合作，共同推进标准化，降低成例如：万科与北京市榆树庄构合作建立了榆构万科住宅 产业化发中心共同推进住宅产业化； 4、住宅产业化将推动建筑材料 I略发展改变； 本°按照日本的经验，住宅产业厂 提高工作效3到倍，可节约大量研 的劳动力成本； 血部分建筑民工将转型为产业 的技术创新，例如日本新型建筑材过再教收入将翻倍。料的应用在墙体 材料中的80重占 斗 行 %左右，但我国还不0到。 图54住宅产业化影响 (2)住宅产业化的典范——万科 能建好，现在只需要一天了 化了第三，产业化形成了规模 将大大提高行业壁垒； 4住宅产业化将大量使用标准化 工人设计，会使住宅设计市场萎缩。
工业地产的概念、特点以及开发模式 什么是工业地产，关于工业地产你又了解多少呢？我们一起来看一看关于工业地产的相关知识。 （一）工业地产的概念 工业地产泛指具有工业类使用性质的所有毛地、熟地，以及在该类土地上的供工业制造使用的建筑物及其他附属物的统称。作为有别于住宅地产、商用地产和综合类用地以外的第四类性质的用地，工业类土地上可建的建筑物的用途范围通常包括：工业制造标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、货物堆场、工业配套用房和用于工业研发类的楼宇等。 工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。（二）工业地产的特点 工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业房地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”四大特性。 （三）工业地产的开发模式 工业地产常见的开发模式主要有如下四种： 1、工业园区开发模式 工业园区开发模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体。工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。 其主要特性表现为：此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。 2、主体企业引导模式 主体企业引导模式，是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；
公司项目管理运作模式(概要) 一公司对项目管理按照项目法施工要求，实行项目目标责任制，公司同项目部《管理目标责任制合同》，确保项目经理责权利到位。二具体的操作方式 1 工程项目中标后，有公司经营部进行标后预算，按标价分离的原则，进行项目成本预测，编制项目成本计划，核定项目承包上交基数。 2 目标责任合同指标除成本指标外，包含质量，安全，文明施工，环境管理等指标。 3 项目责任成本率，公司管理费上交点数的确立，在分析项目投标报价的基础上，根据利润空间的大小而定。一般道路工程公司收取结算造价20%--35%，房屋建筑工程公司收取结算造价的15%以内（含税金）。 4 完成利润指标后的剩余利润部分，根据合同约定，双方三七，四六，五五分成。（项目部内部分配制度另有规定）。 三项目成本的过程控制程序 1 项目内部承包合同订立后，公司每月26日，工程部下达项目施工计划，成本控制部根据项目月度计划，按照成本动态管理的原则，依据量价分离以及工程实体性消耗和施工措施性分离的原则，消耗编制项目预算成本计划，确定项目直接成本费用指标。 2 项目部作为成本中心，严格定额管理，真正做到开工有预算，消耗有定额，月度有分析。项目部实行限额领料，努力降低定额消耗是成本管理的根本。并建立成本台账，如实记录月度成本。月末形成产值
统计报表，业务消耗报表，成本报表，报公司工程部，成本控制部，财务部等职能部门。 3 有工程部每月组织相关部门对项目预算成本，业务成本，财务成本进行对比分析，分析项目的成本偏差情况，找出原因采取措施，分析成本偏差属于项目部管理责任，还是投标报价决策原因。如果是项目经理管理原因，连续三个月亏损，公司调整项目经理。 4 财务部按照公司项目成本核算办法，对项目实际成本如实核算，为项目成本分析提供准确的财务信息。 5 项目目标责任考核 项目竣工验收合格后，有公司组织“项目考核小组“对项目目标责任管理实行最终考核，小组提出考核评估报告，为项目承包兑现提供依据。
买房还是卖房 未来十年的房地产行业发展趋势 讲师:李豪 课程介绍:随着2015-2016年初房地产新政策的出台,各房地产企业和房地产项目公司面临着新的机遇下挑战。中国房地产下一步在哪里?限购、限贷、限价等政策1线城市是否取消还是仍旧,目前是机遇还是危机,住宅市场是否好做还是商业市场有机会,这些问题都困扰着每一位中国房地产业人士。本课就新政策之后房地产行业的发展趋势,从国家政策、经济、国策、产业等多方面展开分析和阐述,对以上问题一一解答。 课程对象: 房地产企业董事长、总经理、总裁、中高层管理人员。 课程时间:1天/7小时 课程大纲: 1解读2015-2016年的房地产新政策的解读 1.1宏观和微观正确解读房地产新政策 1.2解读中国经济格局与中国未来在世界经济中地位 1.3中国房地产市场需求现状 1.4解读土地、税收新政策 1.5解读经济环境、金融环境与投资环境 2影响中国房地产行业发展因素
2.1二胎化政策与人口红利 2.2营改增对房地产行业的影响 2.3城市化 2.4中国产业格局 2.5投资需求与投资环境 3上海房地产市场现状分析与预测 3.1上海等一线城市房价上涨支撑与因素 3.2“美国房地产模式”与“香港模式”和中国房地产发展阶段3.3上海房地产市场趋势与预测 4中国房地产市场格局发展趋势 4.1一、二线城市的趋势 4.2三、四线城市的挑战 4.3住宅市场趋势 4.4商业地产与互联网商业的明天 4.5国进还是民进 4.6“大鱼吃小鱼”还是“快鱼吃慢鱼” 4.7高周转还是高利润 4.8资产与现金流并举 5房地产项目类别发展趋势
5.1住宅项目 5.1.1刚需是否有那么多? 5.1.2改善性是否仍是主流? 5.1.3投资型是否有市场? 5.2商业地产 5.2.1商业结合体的下沉5.2.2写字楼的创新 5.2.3养老地产春天 5.2.4文化产业园的兴起5.2.5旅游地产的整合
工业地产开发模式分类 表3：工业地产主要开发模式 模式定义主要特点备注 1、工业园区开发模 式在政府主导的前提下进 行，通过创造相关产业 支持政策、税收优惠等 条件营造园区与其他工 业地产项目所具备的独 特优势，然后通过招商 引资、土地出让等方式 引进符合相关条件的工 业发展项目。 基于区域经济建设、 社会发展、百姓就业 等各种综合因素考 虑而设置，是促进区 域经济发展的强有 力的推动器。 是目前中国各级地方政 府最常使用的工业地产 开发模式，也是我国目前 工业地产市场的主要载 体 2、主体企 业引导模 式是主体企业进行的工业 地产开发 某个产业领域具有 强大的综合实力的 企业，营建一个相对 独立的工业园区；在 自身企业入驻且占 主导的前提下，借助 企业在产业中的强 大的凝聚力与号召 主体企业引导模式严格 意义上来说并不是单纯 的房地产开发，其主要是 围绕主体企业进行的开 发运作，是企业产业链的 打造及完善。
. 精选范本力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善 3、工业地产商模式房地产投资开发企业在 工业园区内或其他地方 获取工业土地项目，在 进行项目的道路、绿化 等基础设施建设乃至厂 房、仓库、研发等房产 项目的营建，然后以租 赁、转让或合资、合作 经营的方式进行项目相 关设施的经营、管理。 获取合理的地产开 发利润 全球最大的工业房地产 开发商普洛斯即是模式 代表。具体由普洛斯打造 一个设施平台，吸引物流 企业入驻，普洛斯只作房 地产投资开发和物业管 理，日常物流业务仍由客 户操作，其本质是依旧是 房地产开发商。 4、综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 (1)工业园区开发模式 如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最 常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在
一、发展历程简介 龙湖集团1994年创建于重庆，目前总部设在北京，下辖重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳等七个地区公司。业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。 图1龙湖地产主要发展阶段 从1997年起，龙湖经历了单业态单项目的串联、单业态多项目的并联、多业态多项目并联等不同业务发展阶段，一直在持续积累成长势头。目前，龙湖正在全国重点区域实施“区域聚焦”战略（图1），进入异地扩张的新发展阶段——即由北向南，从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的总体开发思路，目标是争取在每个城市都成为当地领先的企业。 虽然龙湖的规模不是很大，但在产品品质和品牌方面全国领先，“龙湖地产”是中国驰名商标。香港地产界一知名人士曾如是评价龙湖地产：“一个在中国房产界中少见的优秀企业。以客为尊，有高效和完备的运行及执行机制，注重产品细节，不张扬，立足长远而非追求短期效益。” 二、组织架构及管理模式 2004年以前，龙湖集团的项目仅限于重庆，管理层级较少，直接实施项目公司管理形式。从2004年起，龙湖开始进行全国性扩张，总部迁往北京，目前坚持“大公司，小组织”的原则，实行“集团总部-地区公司”两级战略管控模式（图2）。 在管控模式上，龙湖按照霍顿模式进行灵活集分权，并根据行业竞争、组织发展和战略需要而进行动态调整。它所确定的集权原则主要有：在地区公司风险时间、风险点上进行集权管理；在地区公司组织发展能力薄弱时进行集权管理；在有规模效应的领域进行集权管理；随时警惕集团组织膨胀和官僚化；在资金运作、投资决策、人员标准、价值观、公司品牌上高度集权。分权原则主要有：在有利于激发地区公司活力与能量的领域分权；在地区公司核心业务职能上原则不设集团的对应职能；慎重设立集团的职能及模块数量；随时警惕地区公司诸侯化；在运营上充分放权。 图2龙湖矩阵式管控模式
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/843178389.html, 房地产开发企业组织结构现状和发展趋势研究 作者：张峰 来源：《财讯》2019年第35期 摘; 要：房地产行业仍然是我国的基础性产业，房地产开发企业的内部组织结构关系着这个企业能否正常运转，而运转良好的房地产企业才能在房地产项目建设中发挥出好的作用。因此，本文首先分析了房地产开发企业组织结构类型，其次结合我国房地产开发企业的发展情况分析其组织结构现状，指出组织结构优化的重要性，最后分析了房地產开发企业组织结构发展趋势，以期促进我国房地产开发企业的发展。 关键词：房地产开发企业;组织结构;现状;发展趋势 我国房地产开发项目的增多促进了房地产开发企业的发展，而我国房地产开发企业的发展并不是一帆风顺的，在激烈的市场竞争中，也有很多房地产开发企业被市场淘汰。房地产开发企业的内部组织结构实际上与企业的经营效益有很大的关系，组织结构不善的话会直接影响企业的内部管理，造成管理的混乱或者是效率的降低，对于房地产开发企业的发展相当不利。因此，房地产开发企业应该重视内部组织结构的完善和发展。 一、房地产开发企业组织结构类型 房地产开发企业的主要经营方向就是房地产的开发，因此其内部的组织结构必须为房地产开发业务负责。因此，就当前来看，房地产开发企业的组织结构主要有以下四种类型。 （1）U型组织结构。这是最为常见的房地产开发企业的组织结构，一般来说，相对小型的房地产开发企业都会采用这种组织结构形式。总经理是企业的总负责人，并且直接管理企业的人事、财务、营销、建设等不同部门和管理人员。这一组织结构形式中总经理需要管理的内容和项目非常多，所有决策靠总经理一人决断，虽然决策、执行效率比较高，但是各部门之间缺乏沟通和联系，不利于企业内部的和谐发展。 （2）M型组织结构。M型组织结构是在总经理之下将公司内部分为几大独立的部门，例如人事部、财务部、战略规划部、开发事业部，这些部门都可以进行独立的决策和工作，相比U型组织结构来看，M型组织结构中的各个部门管理层具有更高的权限，一些已经计划好的工作内容都可以由各部门的管理人员负责完成，不需要所有事都由总经理来进行决策。但是这种组织结构的问题是部门体系结构庞大，管理层人员过多，企业整体效率不高。
库房无忧作为一种新型的地产模式，产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。四种模式各有利弊，能否顺应潮流，适应当下才是成败与否的关键。 1.产业园区开发模式 产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式：是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等吸引相关产业入驻，从而形成产业化的区域模块，提高了产业地产的辐射力和影响力。 利：这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。 弊：这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。 2.主体企业引导模式 主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。 利：这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。
弊：这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。 3.产业地产商模式 产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。因此从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。 利：这种模式对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快。 弊：这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求，地产开发商与整个产业的结合不紧密，地产商的利润来源点并不建立在产业的发展与繁荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产，因此难以形成产业辐射力。 4.综合运作模式 综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力共同推进产业园区开发和经营。 综合运作模式是目前产业地产运作的主导方向，它更能形成一种产业聚集效应，由此催生规模效应，带动整个产业链发展。 利：综合运作模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。 弊：这种模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理不当，则很容易造成