做写字楼物业管理的人员对于写字楼的种类、格局、细节信息等都必须要有详细的了解，建新物业经过多方面资料的整理总结以下做写字楼物业管理需要知道的常识。
写字楼分类与办公楼物业档次划分标准的研究 一、办公物业的分类 办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。 从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段： 1、传统办公楼 两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。 这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。 建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。 传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。 传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。 2、早期的现代办公楼 特点：大空间。 这种模式的积极意义是：追求实效。 这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。 3、后期的现代办公楼 特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。 景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 4、智能化办公楼 20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。 智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。 而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类： 第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。 第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。 第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。 第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。 从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客
在大街小巷，我们随处可以看见许多写字楼项目的广告牌，其中对我们印象最深的可能不是这些楼盘的名称，而是“甲级写字楼”“5A级写字楼”等名词。通常这些词被用来形容一个写字楼的品质等级，那么这样的评级标准是否科学呢？ 其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定，到底什么样的写字楼才算做甲级写字楼，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。 甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。 同时甲级写字楼的称谓还有个时间问题，也许过去这个写字楼称得上甲级，但是现在不一定是甲级，将来更不一定就是甲级。 既然甲级写字楼是写字楼领域的最高品质的称谓，那么在影响写字楼产品品质的各因素中应该满足一定的要求，在这里我凭借多年的行业经验，从市场需求的角度出发，对影响写字楼品质的因素进行总结，并提出一定的市场依据供大家参考。具体如下： 区位交通 房地产项目的开发首要考虑的要素就是地段，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。所以，作为甲级写字楼的判断标准，
5A甲级写字楼标准如何划分？ “甲级”、“5A”“第四代”分别是不同角度界定办公物业等级， “甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 “甲级”标准不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使 用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。
工程项目等级分类表 附表一： 一、民用建筑工程设计等级分类表 工程等级 类型特征 特级一级二级三级 一般公共建筑单体建筑面积8万平方米以上 2万平方米以上 至8万平方米 5千平方米以上 至2万平方米 5千平方米以下立项投资2亿元以上 4千万元以上 至2亿元 1千万元以上 至4千万元 1千万元以上建筑高度100米以上 50米以上 至100米 24米以上 至50米 24米及以下（其 中砌体建筑不得 超过抗震规范高 度限值要求） 住宅、宿舍层数20层以上12层以上至20 层 12层及以下（其 中砌体建筑不得 超过抗震规范高 度限值要求） 住宅小区工厂生活区总建筑面积10万平方米以上 10万平方米 及以下 地下工程 地下空间 （总建筑面积） 5万平方米以上 1万平方米以上 至5万平方米 1万平方米以下附建式人防 （防护等级） 四级及以上五级及以下 特殊公共建筑 超限高层建筑 抗震要求 抗震设防区特殊 超限高层建筑 抗震设防区建筑 高度100米及以 下的一般超限高 层建筑 技术复杂、有声、 光、热、振动、视 线等特殊要求 技术特别复杂技术比较复杂重要性 国家级经济、文 化、历史、涉外等 重点工程项目 省级经济、文化、 历史、涉外 等重点工程项目 注：1、符合某工程等级特征之一的项目即可确认为该工程等级项目； 2、勘察甲、乙、丙级相当于一、二、三级工程。 二、工业建筑工程等级分类表 类型特征大型中型小型 单层工业厂房和仓库吊车吨位>30吨10-30吨≤10吨跨度>30米24-30米≤24米 多层工业厂房和仓库层数>6层6层以下3层及以下（楼盖无动荷载）跨度>12米6-12米≤6米 以上摘自建筑工程设计资质分级标准（建设[1999]9号）
写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。中工写字楼网指出，写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。 写字楼等级详细划分标准 一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 二、“甲级”标准不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼“超甲”) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为
商业地产的详细分类以及商业业态的分类 从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。 尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。 1、按照开发形式进行分类 （1）、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 （2）、市场类商铺
在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 （3）、社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 （4）、住宅底层商铺 住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 （5）、百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。 （6）、商务楼、写字楼商铺
专业资质注册监理工程师人数配备表 （单位：人）序号工程类别甲级乙级丙级 1 房屋建筑工程15 10 5 2 冶炼工程15 10 3 矿山工程20 12 4 化工石油工程1 5 10 5 水利水电工程20 12 5 6 电力工程15 10 7 农林工程15 10 8 铁路工程23 14 9 公路工程20 12 5 10 港口与航道工程20 12 11 航天航空工程20 12 12 通信工程20 12 13 市政公用工程15 10 5 14 机电安装工程15 10 注：表中各专业资质注册监理工程师人数配备是指企业取得本专业工程类别注册的注册监理工程师人数。 附表2 专业工程类别和等级表 序 号 工程类别一级二级三级 一 房屋 建筑 工程 一般公共建筑 28层以上；36米跨度以上 （轻钢结构除外）；单项工 程建筑面积3万平方米以 上 14—28层；24—36米跨度 （轻钢结构除外）；单项工 程建筑面积1万—3万平方 米 14层以下；24米跨度 以下（轻钢结构除外）； 单项工程建筑面积1 万平方米以下高耸构筑工程高度120米以上高度70—120米高度70米以下 住宅工程小区建筑面积12万平方米建筑面积6万—12万平方建筑面积6万平方米
以上；单项工程28层以上米；单项工程14—28层以下；单项工程14层 以下 二 冶炼 工程 钢铁冶炼、连 铸工程 年产100万吨以上；单座高 炉炉容1250立方米以上； 单座公称容量转炉100吨 以上；电炉50吨以上；连 铸年产100万吨以上或板 坯连铸单机1450毫米以上 年产100万吨以下；单座高 炉炉容1250立方米以下； 单座公称容量转炉100吨 以下；电炉50吨以下；连 铸年产100万吨以下或板 坯连铸单机1450毫米以下 轧钢工程 热轧年产100万吨以上，装 备连续、半连续轧机；冷轧 带板年产100万吨以上，冷 轧线材年产30万吨以上或 装备连续、半连续轧机。 热轧年产100万吨以下，装 备连续、半连续轧机；冷轧 带板年产100万吨以下，冷 轧线材年产30万吨以下或 装备连续、半连续轧机 冶炼辅助工程 炼焦工程年产50万吨以上 或炭化室高度4．3米以上； 单台烧结机100平方米以 上；小时制氧300立方米以 上 炼焦工程年产50万吨以下 或炭化室高度4．3米以下； 单台烧结机100平方米以 下：小时制氧300立方米以 下 有色冶炼工程 有色冶炼年产10万吨以 上；有色金属加工年产5 万吨以上；氧化铝工程40 万吨以上 有色冶炼年产10万吨以 下；有色金属加工年产5 万吨以下；氧化铝工程40 万吨以下 建材工程 水泥日产2000吨以上；浮 化玻璃日熔量400吨以上； 池窑拉丝玻璃纤维、特种纤 维；特种陶瓷生产线工程 水泥日产2000吨以下：浮 化玻璃日熔量400吨以下； 普通玻璃生产线；组合炉拉 丝玻璃纤维；非金属材料、 玻璃钢、耐火材料、建筑及 卫生陶瓷厂工程 三 矿山 工程 煤矿工程 年产120万吨以上的井工 矿工程；年产120万吨以上 的洗选煤工程；深度800 米以上的立井井筒工程；年 产400万吨以上的露天矿 山工程 年产120万吨以下的井工 矿工程；年产120万吨以下 的洗选煤工程；深度800 米以下的立井井筒工程：年 产400万吨以下的露天矿 山工程 冶金矿山工程 年产100万吨以上的黑色 矿山采选工程；年产100 年产100万吨以下的黑色 矿山采选工程；年产100
写字楼等级标准 写字楼等级标准提要： 一、顶级物业 楼宇品质:建筑物的物理状况和品质均是一流,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;建筑物具有灵活的平面布局和高使用率,达到70%的使用率;楼层面积大,大堂和走道宽敞,从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于米。 ①装饰标准:外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙,采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料;::有宽敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆,应有吊顶,电梯间应为不锈钢、大理石;卫生间安置进口名牌洁具,如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施:应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足,满足日常生活的商店,适合商务会餐的饭店,宾馆,午间放松或娱乐设施,其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统:良好的电梯系统,电梯设施先进并对乘客和商品进行分区,一般每4000平方米一部电梯,平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准:应有名牌中央空调,中央空调系统高效;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。
建筑规模:超过50000平方米。 客户进驻:国外知名公司的租户组合;知名的跨国、国内外大公司、财团。 物业服务:由经验丰富且一流的知名品牌公司管理,配备实用的计算机物业管理软件,实现办公物业管理计算机化,建立办公管理信息系统,并办公物业各系统实现连通和统一的管理,24小时的维护维修及保安服务。 交通便利:位于重要地段,极佳的可接近性,临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 所属区位:位于主要商务区的核心区。 智能化:3A~5A 开发商的背景:经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性,并且具有大规模房地产投资的丰富经验,这些开发商或是海外公司如来自美国 写字楼等级标准提要： 、马来西亚、香港、韩国,或者有海外经营成功经验的优质国有企业。 二、高档物业 楼宇品质:建筑物的物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 ①装饰标准:外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料;
商务写字楼基本知识 1、写字楼特点 在西方，最早的写字楼概念是作为大家写字办公交流的场所，由于缺乏必要的交流工具，人们便聚集在一起办公，以提高工作效率。因此，办公的场所就是写字的场所，故称为“写字楼”。 我国过去称为办公楼，工作人员都为公家办事。办公楼是一种对外完全封闭，对内进行行政管理、大而全的物业概念。随着我国的对外开放，市场经济的确立和民营经济的发展，特别是外国公司、国有大公司、私营公司的壮大，封闭式的、不考虑经济成果的物业模式不再适合市场需要，而开放式、按市场价值运营、服务于商务活动需要的物业——写字楼在我国城市中蓬勃兴起（见表1—2）。 表1—2 写字楼和办公楼比较表 写字楼的需求与企业发展规模密切相关（图1—2）。当企业规模小时，它会选在住宅、公寓或者低端写字楼里办公；当规模扩大时，企业的承受能力提高，业务量增大，出于提高工作效率和展示企业形象的目的，它就会向高档写字楼迁移，促进高档写字楼的发展。我们观察一个区域的写字楼需求状况和发展前景，重点观察该区域内企业结构组成和赢利能力即可。 2、我国写字楼的演变阶段 第一阶段：传统办公楼占主导地位。它具有两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位排列组合而成。这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6~4.0米的开间、5~8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土框架结构，但是使用空间仍然按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。传统办公室的优点是私密性强，工作者可自行控制工作环境（灯、百叶窗、家具布置等）。缺点也非常明显，表
现在空间利用率低，缺乏灵活性。 图1—2 企业规模、成长与办公场所对应关系 新小企业—————————→住宅、ＳＯＨＯ、商住公寓，自有物业为主↓ 中型企业—————————→高档公寓、乙、丙级写字楼，租用为主↓ 大集团企业—————————→高档办公楼、甲级写字楼，自建物业 ↓ 网络大公司—————————→公司总部、分部甲级和顶级写字楼，自有和租用 第二阶段：早期的现代办公楼，其特点是大空间框架模式，注重空间实效，该模式不利的地方是办公环境比较冷酷、机械，工作人员的身心健康没有受到应有的重视。 第三阶段：后期的现代办公楼。其特点是办公环境富有人情味，周围环境优雅、舒适，内庭院或中庭绿化景观好。出现了以景观为突出卖点的办公室，即景观办公室，这样的办公室布局灵活，有适当的休息空间，用灵活的隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 第四阶段：智能化办公楼。20世纪70~80年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，集中绝大部分时办公楼；20世纪90年代，我国开始建成少量的智能建筑，如上海的金茂大厦。智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又细化推出5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。 3、写字楼分类标准与等级 美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，高档的装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得到提升。B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。 由于我国的写字楼发展历程短，分类标准还不成熟。目前，国内关于写字楼的划分有如下三种标准：
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 甲级写字楼 甲级写字楼，是写字楼之中，一般最好级数的写字楼。甲级是办公室空间中的顶级，再加增值的称为智能办公室。 甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，什么样的甲级写字楼 写字楼才算作是真正的甲级写字楼。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。编辑本段写字楼标准参数 顶级 办公部分需超过50000平方米参加《标准》制定工作的第一太 平国际物业服务有限公司成都分公司有关负责人告诉记者，顶级商务写字楼地理位置要在商务区相对集中的核心区域。建筑：其办公部分需超过50000平方米，每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米。构架：写字楼的大堂应宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高2.7米及以上；通道宽2米及以上。停车：按大厦总建筑面积计算，每150平方米配置一个停车位，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。电梯：按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过4000平方米；等候时间不得超过30秒；客货分离，货梯至少两部，有先进的智能控制系统。安保：“产权只租不售，实行单一产权。”据有关负责人介绍，需有24小时保安服务和维护服务，以及商务配套等。顶级写字楼还必须有货物专用通道和残疾人通道等，建成后1至2年内的入住率不能低于70%。 电梯等候时间不超过40秒建筑：其办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米。 1-2年内的入住率不低于65%。电梯：根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高为2.7米左右。停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。 乙级 24小时内提供维修服务“目前成都地区的高等级商务写字楼入住率都达到了90%以上。”来自“六大行”之一的仲量联行测量师事务所(上海)有限公司成都分公司相关负责人表示，乙级商务写字楼入住率不能低于50%。建筑：其办公部分应超过10000平方米，单层净面积不低于800平方米。构架：除地台外的层净高不低于2.5米，按大厦总面积计算每300平方米应配置一个停车位。电梯：按大厦总面积计算每部客梯服务面积不超过6000平方米，速度不低于3米/秒。安保：物业管理应聘请国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供24小时内的报案服务和维修服务。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
写字楼等级不同评定标准的含义 一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写 字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定 标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国 的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字 楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒 店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场 各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶 级写字楼与国际写字楼。 二、第四代写字楼特点 和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点： 一、目标客户明确。第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中 型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。 二、景观要求更高。国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。 除了自然景观，写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将 成为日后写字楼发展的一种趋势。 三、更多商务空间。随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破传统的“办公室＋公共走廊”的空间模式，从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。 四、提倡绿色环保。第四代写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广 泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。此外，如何巧妙地将自然空气引入办公楼 内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关心的问题，因此目前正在规划中的大部分写字楼 都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。
写字楼的客户分类
一、写字楼客户分类 与住宅类产品一样，写字楼客户也分为两类：自用型客户和投资型客户。1、自用型客户分析 市场上写字楼普遍存在车位不充足的情况，据调查了解，车位充足与否，已成为客户购买和衡量未来写字楼素质高低的重要因素。部分高端商务客户在济南很难找到相应的办公场所，市场存在大量购买整栋、整层办公空间的需求（如：中润世纪广整层以上去化量占所有已售房源3/4，现在在售的1号楼也以整层或多层销售为主）。 其中大中型客户群主要包括一下四类： （1）、政府机构转制出来的大集团以及将要转制的大集团；
（2）、国内外的金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融性机构； （3）、大型股份制公司及外省市集团，包括上市公司； （4）、国内外大型的专业公司，如服务咨询行业、广告行业、IT行业、通讯行业等。 2、投资型客户分析 针对投资客户对购买的写字楼产品不同的处理方式和受益方式，我们将投资客户分为纯投资型客户和兼顾型投资客户。 （1）纯投资型客户 该类客户将购买的写字楼完全出租，以获得租金收入为主。这类客户可分为两种：一种是有足够空余资金的个体，包括外商、港澳台客户及省内外个体老板，一般购买的面积较小，他们在升值未得的情况下，投资以获得租金收入；另一种是国内外的专业投资机构和投资基金，他们可能会整层或多层购买，他们购置物业，主要是为了长期持有经营。 （2）兼顾型投资客户 这类投资客户购买的主要目的其实还是自用，但是在购买时有前瞻性的判断，为企业留下了充裕的空间，富余的那部分对外出租；另一部分在自用之余，购买物业作长期投资。
二、写字楼客户主要考虑的细节 与住宅类产品一样，写字楼客户也分为两类：自用型和投资型。但由于写字楼产品是作为办公场所出现的，客户在购买时候也更多的考虑到了商务功能。总结一下，客户在购买时主要考虑一下几点： 1、地段优势：与住宅产品一样，好的地段往往是最大的卖点。因为好的地段决定了好的交通状况、完善的配套设施等。相对于住宅产品而言，写字楼更加倚重地段的优势。不论是投资租用型业主或自用型业主，都是想买一个良好的增值前景，因此，在选择中应与写字楼所在的区域环境在政策、技术创新、人才、商贸、人气等方面的独特优势相结合，关注该区域基础设施和其他配套设施的建设及今后的发展，并了解相毗邻的周边都有哪些国内外知名企业加入。同时，因为房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区及商贸繁荣区土地的稀缺性更强，增值的空间更大。这些区域的人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发，区位资源优势得天独厚。因此，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。 2、写字楼的档次：随着社会经济的发展和各企业经济实力的不断增强，客户对写字楼的要求越来越高，写字楼已经成为企业身份的表征。特别是给人第一直观印象的外立面，作为建筑语言，不但是企业形象和实力的表现，还担任代表所在城市商务区标志性建筑的重要角色，更成了客户选择写字楼的重要参
写字楼结构分类及分类标准 目前，社会上对办公用房物业档次的看法并不完全一样，业内或政府管理部门目前也没有评定办公楼分级的客观依据和统一标准。其实，办公用房的分类及标准对于我们进行物业经济学的结构性分析、项目投资决策、市场营销、物业管理和统计工作都是至关重要的。如果缺 进而造成决策和判断 上的偏差。因此，进一步加强对办公用房结构分 类及分类标准的研究无疑具有重要现实意义。 一、办公物业的分类 办公楼是从事生产、经营、咨询、服务 等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营 资料的范畴。 从办公楼宇物业形态的发展变化过程 来看，可分如下阶段： 1、传统办公楼 两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。 这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。 建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。 传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。 传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。 2、早期的现代办公楼 特点：大空间。 这种模式的积极意义是：追求实效。 这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。 3、后期的现代办公楼 特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。
景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 4、智能化办公楼 20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。 智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。 而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类： 第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。 第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A 以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。 第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。 第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。 从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结构层次进行界定和探讨。 二、办公楼物业档次划分标准的研究 就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。
商铺分类及主要商业业态租金制定标准 关于商铺的分类——按照投资价值分类 商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。 （1）、"都市型"商铺--绩优股 "都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。 "都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！ "都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。 （2）、"社区型"商铺--潜力股 "社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。 需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价
市政公用工程 专业资质注册监理工程师人数配备表 （单位：人）序号工程类别甲级乙级丙级 13 市政公用工 程 15 10 5 专业工程类别和等级表 序 号 工程类别一级二级三级 十三市 政 公 用 工 程 城市 道路 工程 城市快速路、主干路， 城市互通式立交桥及单 孔跨径100米以上桥梁； 长度1000米以上的隧道 工程 城市次干路工程，城市 分离式立交桥及单孔跨 径100米以下的桥梁；长 度1000米以下的隧道工 程 城市支路工程、过街天桥 及地下通道工程。 给水 排水 工程 10万吨／日以上的给水 厂；5万吨／日以上污水 处理工程；3立方米／秒 以上的给水、污水泵站； 15立方米／秒以上的雨 泵站；直径2．5米以上 的给排水管道 2万—10万吨／日的给 水厂；1万—5万吨／日 污水处理工程；1—3立 方米／秒的给水、污水 泵站；5—15 立方米／ 秒的雨泵站；直径 1—2．5米的给水管道； 直径1．5—2．5米的排 水管道 2万吨／日以下的给水 厂；1万吨／日以下污水 处理工程；1立方米／秒 以下的给水、污水泵站； 5立方米／秒以下的雨泵 站；直径1米以下的给水 管道；直径1．5米以下的 排水管道 燃气 热力 工程 总储存容积1000立方米 以上液化气贮罐场 （站）；供气规模15万立 方米／日以上的燃气工 程；中压以上的燃气管 道、调压站；供热面积 150万平方米以上的热 力工程 总储存容积1000立方米 以下的液化气贮罐场 （站）；供气规模15万立 方米／日以下的燃气工 程；中压以下的燃气管 道、调压站；供热面积 50万—150万平方米的 热力工程 供热面积50万平方米以 下的热力工程 垃圾 处理 工程 1200吨／日以上的垃圾 焚烧和填埋工程。 500—1200吨／日的垃 圾焚烧及填埋工程 500吨／日以下的垃圾焚 烧及填埋工程地铁 轻轨 工程 各类地铁轻轨工程。 风景 园林 工程 总投资3000万元以上 总投资1000万—3000万 元 总投资1000万元以下
写字楼结构分类及分类标准
特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。 景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 4、智能化办公楼 20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。 智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为 21世纪办公建筑发展的趋势。 而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类： 第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。 第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。 第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。 第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。 从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结构层次进行界定和探讨。 二、办公楼物业档次划分标准的研究
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5A、甲级写字楼标准配置 一、概况 “甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级；二者概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级，“5A”是从硬件配置角度评定。 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：1、顶级物业(国际写字楼)
(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。