关于住房按揭贷款等额本息法的探析
摘要：目前，住房消费是我国城镇居民消费结构升级中最大的热点。由于该业务相对风险较低、违约率低。国内商业银行一直将其祝为成长性好、收益稳定的优质资产，个人住房按揭贷款业务呈现出高速发展的态势。本文仅就住房接揭贷款等额本息法应用中存在的一些问题展开讨论，以便对其合理准确地运用提出自己的一点拙见和建议。
关键词：按揭；等额本息法；局限性；探析
一、等额本息法的经济分析
等额本息法是最为普遍的一种还款方式，它是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个还款期中。这种还款方式最大的特点：在利率一定的前提下。每期还款额相等。且前期归还的利息多、本金少；随着时间的推移，归还的利息越来越少，而本金越来越多。据此，本文认为该法中的“等额”二字在这里有两层含义：一是每期还款额必须相等，且每期还款额必须由本金和利息两部分构成；二是按揭贷款的还款期间必须相等，如：可以把一个月、一个季度、半年或一个会计年度作为一个还款期间。也就是说，等额本息法在具体应用中必须同时具备上述两层含义。才能真正体现其经济实质；同时充分理解等额本息法的内涵也将成为正确使用该法的充分必要条件。
如果使用中不能同时体现上述两层含义。则将导致各期还款额不等，同时还会增加贷款人的利息支出负担。经调研测算，多家银行(如建设银行、工商银行、中国银行、光大银行等)十几年的住房按揭贷款实践已经充分证明了这一点。
二、等额本息法应用中存在的主要问题
按照银行的基本原则，占用银行资金量的多少以及占用时间的长短，与银行收取利息的多少是相关的。现在银行都很注重资金运营能力，绝大多数人选择了占用资金时问过长的“等额本息还款法”。然而在还贷实际操作中，银行对此法的运用存在理解及使用上的误区。
(一)按揭后首次还款额的确定
住房按揭贷款还款的计算方法 一、还款的种类与基本说明 1.等额本息还款法 按照该法还款贷款者每月需要还银行相同的金额，贷款的每月还款金额包括本金加利息，还款初期支付的利息较多本金较少，还款后期支付的本金较多利息较少。 该法从表面上来看较等额本金还款法总还款的金额多些，但该法很适合经济基础较差的人群。若在相同月利率的情况下，考虑通货膨胀因素实则两法有效货币而言没有太大差异。 2.等额本金还款法 该法较为简单，贷款者只需每月偿还银行固定的本金加可变的利息，利息随着本金的较少而减少，故还款初期较还款后期支付的金额较多，该法适合经济基础稍好的人群。 二、还款公式的推导 1.等额本息还款法 假定： 贷款额为：A 贷款周期为：B月 月利率为：m 每月还款金额为：C 每月偿还本金为： 每月偿还利息为： 有以下推导公式： 第一月偿还金额：C=+ =+A*m 第二月偿还金额：C=+ =+（A-）*m 第n月偿还金额：C=+ =+（A---…….）*m 从以上公式得： +A*m=+（A-）*m +（A---…….）*m=+（A---…….）*m
可得：= +*m=（1+m） = +*m =（1+m） = 再有： ++……+= A 故有：+（1+m）++…….+= A [1+(1+m)+] = A = A （用等比求和公式） = A 故得：每月还款本金为： == 最终得到： 每月还款金额为：C=+A*m =+ A*m 2.等额本金还款法 每月偿还本金：= 每月偿还利息:=( A-)* m=[A-(n-1)]*m 每月还款金额为： C=[A-(n-1)]*m
=A*m+(1-n*m+m) 三、住房按揭贷款还款计算excel实现 详见表格：（如下：）
按揭贷款等额本息还款 计算公式 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】
“等本金”与“等本息”两种房贷方式计算及比较 一、按揭贷款等额本息还款计算公式 1、计算公式 每月还本付息金额=[本金×月利率×（1+月利率）还款月数]/（1+月利率）还款月数-1] 等本息法： A=P×i×(1+i)n/[(1+i)n-1]式中，A为每期还款金额P为本金（贷款数）i为利率（须折算成月利率）n为贷款期数（按月计算） 其中：每月利息=剩余本金×贷款月利率 每月本金=每月月供额-每月利息 计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中虽剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。 2、商业性房贷案例 贷款本金为300000元人民币 还款期为10年（即120个月） 根据%的年利率计算，月利率为‰ 代入等额本金还款计算公式计算： 每月还本付息金额=[300000׉×（1+月利率）120]/[（1+月利率）120-1] 由此，可计算每月的还款额为元人民币 二、按揭贷款等额本金还款计算公式 1、计算公式 每月还本付息金额=（本金/还款月数）+（本金－累计已还本金）×月利率
每月本金=总本金/还款月数 每月利息=（本金-累计已还本金）×月利率 计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少 2、商业性房贷案例 贷款本金为300000元人民币 还款期为10年（即120个月） 根据%的年利率计算，月利率为‰ 代入按月递减还款计算公式计算： （第一个月）还本付息金额=（300000/120）+（300000-0）׉ 由此，可计算第一个月的还款额为元人民币 (第二个月)还本付息金额=（300000/120）+（300000-2500）׉ 由此，可计算第一个月的还款额为元人民币 (第二个月)还本付息金额=（300000/120）+（300000-5000）׉ 由此，可计算第一个月的还款额为元人民币 再依次类推，我们就可以计算出任何一个月的还本付息金额了。 三、两种还贷方式的比较 1、计算方法不同 等额本息还款法——即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。 等额本金还款法——即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。 2、两种方法支付的利息总额不一样 在相同的贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额少于等额本息还款法。
按揭贷款方案 按揭贷款也叫抵押加阶段性保证贷款。即银行在为借款人提供住房贷款时，需以借款人所购买的住房做抵押，但是在该住房的房屋所有权证和抵押登记手续办妥之前，须由售房人(房地产开发公司)为借款人提供阶段性的保证。待售房人(房地产开发公司)为购房人办妥房屋产权所有证后，办理抵押登记手续，将《房屋他项权证》交银行作为对购房人放款抵押的贷款方式。 按揭可以分为现楼按揭贷款和楼花按揭贷款。现楼按揭是指借款人借款购买现楼，而以购得现楼作抵押。楼花按揭是金融机构对购买楼花（尚未完工前整栋、分层或分单元先预售的楼房）的置业者提供的以借款人依据购房合同具有权利为抵押的按揭贷款。 现楼按揭的具体程序如下： （1）选择房产 购房者如想获得按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。（2）办理按揭贷款申请 购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。 （3）签订购房合同 银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。 （4）签订楼宇按揭合同 购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、
利率、还款方式及其他权利义务。 （5）办理抵押登记、保险 购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。 （6）开立专门还款账户 购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。 目前贷款购房主要有以下几种： 1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。 2、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。
《银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析》 院系名称：会计学院 专业名称：会计 年级班级：16届统本会计6班 姓名：徐梦帆 指导教师：杨卫 日期： 2016.12.20
银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析 从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为：国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001～2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。 两者之间的辨析 银行贷款有两种还款方式：一种等额本息还款法。一种是等额本金还款法。前段时间有朋友贷款，问我这两种还款方式有什么区别。下面我从这两种还款原理做以详细说明。
公积金按揭贷款计算器还贷方式利息天壤之别 2013-12-17 18:17搜房网综合整理|分享扫描到手机 [摘要]公积金按揭贷款是怎样的呢？下面为大家具体介绍一下，公积金按揭贷款计算多按揭贷款利息计算器，网上有专门的软件，大家可以在百度里搜索一下。 公积金按揭贷款是怎样的呢？下面为大家具体介绍一下，公积金按揭贷款计算多使用按揭贷款利息计算器，网上有专门的软件，大家可以在百度里搜索一下。 公积金按揭贷款流程如下： 1、借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。 2、市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。 3、贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续 提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息（共计2500元），余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。 若客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。
等额本息贷款与等额本金贷款比较 关键字: 等额本息贷款, 等额本金贷款, 贷款比较, 提前还款 序 国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷款。但在2003年6月份的时候，突然有媒体揭秘，说银行还有一种等额本金的贷款方式没有告诉消费者。并算了一笔帐，买一套房子贷款40万元30年，前者比后者要多出 的确能节省很多利息。但为什么在国外，采用等额本息贷款的借款人能比等额本金贷款节省更多的利息呢？当您了解了贷款后，您会发现目前国内有成千上万的借款人每年都无谓地多支付着成千上万的利息。 下面，我来深入地分析这两种贷款，从而可以得出一个结论，等额本息贷款通过调整还款方式，可以在节省利息和节省时间方面，比等额本金贷款更好。 两种贷款的利息计算方式 下面我们先来分析一下这两种贷款在传统的还款方式下的区别。 在计算利息方面，等额本息贷款为什么与等额本金贷款有那么大的差别？原因在于两者计算利息的方式不同。 等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。 等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。 因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。 两种贷款的每期还款特点 让我们继续分析这两种贷款的区别。 虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较
关于住房按揭贷款等额本息法的探析 摘要：目前，住房消费是我国城镇居民消费结构升级中最大的热点。由于该业务相对风险较低、违约率低。国内商业银行一直将其祝为成长性好、收益稳定的优质资产，个人住房按揭贷款业务呈现出高速发展的态势。本文仅就住房接揭贷款等额本息法应用中存在的一些问题展开讨论，以便对其合理准确地运用提出自己的一点拙见和建议。 关键词：按揭；等额本息法；局限性；探析 一、等额本息法的经济分析 等额本息法是最为普遍的一种还款方式，它是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个还款期中。这种还款方式最大的特点：在利率一定的前提下。每期还款额相等。且前期归还的利息多、本金少；随着时间的推移，归还的利息越来越少，而本金越来越多。据此，本文认为该法中的“等额”二字在这里有两层含义：一是每期还款额必须相等，且每期还款额必须由本金和利息两部分构成；二是按揭贷款的还款期间必须相等，如：可以把一个月、一个季度、半年或一个会计年度作为一个还款期间。也就是说，等额本息法在具体应用中必须同时具备上述两层含义。才能真正体现其经济实质；同时充分理解等额本息法的内涵也将成为正确使用该法的充分必要条件。 如果使用中不能同时体现上述两层含义。则将导致各期还款额不等，同时还会增加贷款人的利息支出负担。经调研测算，多家银行(如建设银行、工商银行、中国银行、光大银行等)十几年的住房按揭贷款实践已经充分证明了这一点。 二、等额本息法应用中存在的主要问题 按照银行的基本原则，占用银行资金量的多少以及占用时间的长短，与银行收取利息的多少是相关的。现在银行都很注重资金运营能力，绝大多数人选择了占用资金时问过长的“等额本息还款法”。然而在还贷实际操作中，银行对此法的运用存在理解及使用上的误区。 (一)按揭后首次还款额的确定
二套房计算器等额本息贷款利率计算 导读:本文介绍在房屋买房，购房资格的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 二套房计算器 等本=等额本金 等额=等额本息 一、等额本金贷款利率计算（基本上本金：利息=1：3） 1.20年应付利息：270000（元～贷款额）*5.04％（年利率）*20（年限）＝a（元） 2.20年应付本息总计：270000（元～贷款额）+ a（元）＝b（元） 3.首月还款：b（元）÷240（月～期数）＝c （元） 注：月还款额至此依次递减，绝对不会再超过这个数目。 4.首月利息：270000（元～贷款额）*0.0042（月利率）＝ d（元） 5.首月本金：c（元）-d（元）＝e（元） 注：一直到偿还全部贷款，每月本金保持e元不变，这也就是等额本金的命名来源。 6.第二月利息： 270000（元～贷款额）-e（元）＝f（元）（贷款额减去已还本金）
f(元)*0.0042（月利率）＝g（元） 7.第二月还款：e（元～本金）+ g（元）＝h（元） 8.第三月利息： f（元～剩余贷款额）-e（元）＝i（元） i（元）*0.0042（月利率）＝j（元） 9.第三月还款：e（元～本金）+ j ＝k（元） 10.依次类推。 注：请注意每月还款额依次递减3.5元，和等额本息相比等额本金仍然是在先还利息，只 不过在每月还款中利息与本金的比例降低了。换句话说就是让你每月多还些本金且固定 本金数额，这样逐月所付利息相应减少，这也就是等额本金还贷的前期压力较大的原因。 二、二套房计算器等额本息贷款利率计算 1.首月还款：200000（元）*66.217（速算表系数）＝1324.340（元） 注：月还款额至还贷结束保持不变。 2.首月利息：200000（元～贷款额）*0.0042（月利率）＝840（元） 3.首月本金：132 4.340（元）-840（元）＝484.340（元） 4.第二月利息： 200000（元～贷款额）-484.340（元）＝199515.660（元）
朋友，你贷款买房了吗？你贷款买房时，是不是只看他们用计算器算，而一点没关心你的贷款方式和还款方式？如果是，你就一定遭遇了售房者和银行的忽悠，你将可能多付上万，甚至上十万的利息。不信你就看一看。 贷款计算公式： 贷款公式主要有两种，它们分别叫做等额本息贷款计算公式和等额本金贷款计算公式。这两个公式的最大不同：在于计算利息的方式不同。前者采用的是复合方式计算利息(即本金和利息都要产生利息)，后者采用简单方式计算利息(即只有本金产生利息)。这样，在其它贷款条件相同的情况下，等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息。另外，等额本息贷款计算出的每期还款金额都相等；而等额本金贷款计算出的每期还款金额则不同，从还款前期都后期，金额逐渐减少。 1。等额本息贷款计算公式: 每月还款金额(简称每月本息) = 贷款本金X 月利率×[（1+月利率）^ 还款月数] ---------------------------------- [（1+月利率）^ 还款月数] - 1 2。等额本金贷款计算公式: 每月还款金额(简称每月本息) = （贷款本金/ 还款月数）+ (本金- 已归还本金累计额) X 每月利率 后期，金额逐渐减少。 等额本息贷款与等额本金贷款比较 关键字: 等额本息贷款, 等额本金贷款, 贷款比较, 提前还款 序 国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷款。但在2003年6月份的时候，突然有媒体揭秘，说银行还有一种等额本金的贷款方式没有告诉消费者。并算了一笔帐，买一套房子贷款40万元30年，前者比后者要多出利息10万元之巨。消费者一片抱怨。于是有媒体总结如下：
但为什么在国外，采用等额本息贷款的借款人能比等额本金贷款节省更多的利息呢？当您了解了贷款后，您会发现目前国内有成千上万的借款人每年都无谓地多支付着成千上万的利息。 下面，我来深入地分析这两种贷款，从而可以得出一个结论，等额本息贷款通过调整还款方式，可以在节省利息和节省时间方面，比等额本金贷款更好。 两种贷款的利息计算方式 下面我们先来分析一下这两种贷款在传统的还款方式下的区别。 在计算利息方面，等额本息贷款为什么与等额本金贷款有那么大的差别？原因在于两者计算利息的方式不同。 等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。 等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。 因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。 两种贷款的每期还款特点 让我们继续分析这两种贷款的区别。 虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。下面两张截图来自于"贷款分析师"软件, 展示了两种贷款的每期还款特点。 ?等额本息贷款还款表（部分）：每期还款额相同
中国银行股份有限公司 个人一手住房贷款合同 编号：年字号 借款人： 身份证件号码：_________ ___ 住址：______________ _邮编： 电话：_____________ 贷款人：中国银行股份有限公司行 负责人： 住所地：邮编： 电话: 传真： 保证人（开发商）： 营业执照号码: 法定代表人： 住所地：邮编： 电话: 传真： 借款人、贷款人、保证人根据有关法律、法规，在平等、自愿、诚信的基础上，经协商一致达成如下协议。 第一条贷款金额及期限 1、贷款金额，见本合同第十二条。 2、贷款期限，见本合同第十二条。 第二条贷款用途 本合同项下的贷款用途仅限于借款人支付其购买本合同第十三条约定房产的购房款。
未经贷款人书面同意，借款人不得改变贷款用途，包括但不限于借款人将贷款用于股票及其他证券投资，不得用于任何法律法规、监管规定、国家政策禁止银行贷款投入的项目、用途。 第三条贷款利率与计结息 根据中国人民银行、中国银行股份有限公司颁布的相关规定，本合同项下贷款利率经贷款人与借款人约定，采用下列一种方式执行，具体执行方式见本合同第十四条： 1、本合同项下贷款利率为： 方式一、浮动利率方式： 本合同项下贷款利率按中国人民银行、中国银行股份有限公司颁布的相关规定执行，第一个浮动周期内适用的贷款利率见本合同第十四条（此系合同签订日利率，实际执行利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率□上浮/□下浮 % 执行，不再书面通知借款人）。 一年以下（含一年）的贷款，以本条上述约定的第一个浮动周期适用的利率计息，遇贷款基准利率调整时不分段计息。一年以上的贷款，利率采取浮动的方法，按本合同第十四条约定每满一个浮动周期后重新确定利率。 方式二、。 2、关于利率浮动比例的调整。 （1）如遇相关国家政策、监管规定等对利率浮动比例进行调整，本合同其时执行的利率浮动比例必须按该调整执行的，按该调整执行，双方同意由贷款人据此确定新的利率浮动比例，本合同执行该新的利率浮动比例。 (2)如遇相关国家政策、监管规定等对利率浮动比例进行调整，本合同其时执行的利率浮动比例可按该调整执行的，贷款人将根据中国人民银行、中国银行股份有限公司届时公布的相关规定确定新的利率浮动比例，新的利率浮动比例按下述任一方式确定： a、经甲乙双方协商一致后执行新的利率浮动比例，新的利率浮动比例执行期为年。借款人可在执行期限届满前个工作日内向贷款人书面申请继续适用上述新的利率浮动比例，并经贷款人同意后执行。否则贷款人有权根据中国人民银行、中国银行股份有限公司届时公布的相关规定，确定借款人具体适用的利率浮动比例及其有效期，并通过公告或其他适当方式通知借款人。 b、贷款人有权根据相关国家政策、中国人民银行、中国银行股份有限公司届时公布的相关规定视情况单方给予借款人较原适用的利率浮动比例更优惠的利率浮动比例，而无须征得借款人同意，具体适用的优惠利率浮动比例、优惠期由贷款人确定。如贷款人未明确优惠期的，贷款人有权随时取消执行优惠利率浮动比例，无须通知借款人。优惠期届满，或贷款人取消执行优惠利率浮动比例的，自动恢复执行优惠前原适用的利率浮动比例。 （3）在执行国家利率浮动比例的政策调整期间，或贷款人单方给予借款人的优惠利率浮动比例执行期间，如借款人连续出现逾期3次（含3次）以上情形，或发生贷款人认为可
款比较 金贷款, 贷款比较, 提前还款 国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷款。但在2003年6月份的时候，突然有媒体揭秘，说银行还有一种等额本金的贷款方式没有告诉消费者。并算了一笔帐，买 一套房子贷款40万元30年，前者比后者要多出利息10万元之巨。消费者一片抱怨。 于是有媒体总结如下： 等额本息贷款与等额本金贷款相比，在正常还款情况下，等额本金贷款的确能节省很多利息。但为什么在国外，采用等额本息贷款的借款人能比等额本金贷款节省更多的 利息呢？当您了解了贷款后，您会发现目前国内有成千上万的借款人每年都无谓地多支 付着成千上万的利息。 下面，我来深入地分析这两种贷款，从而可以得出一个结论，等额本息贷款通过调整还款方式，可以在节省利息和节省时间方面，比等额本金贷款更好。 下面我们先来分析一下这两种贷款在传统的还款方式下的区别。 在计算利息方面，等额本息贷款为什么与等额本金贷款有那么大的差别？原因在于两者计算利息的方式不同。 等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比 “利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。 等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利 息计算，而只有本金才作利息计算。
因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。 让我们继续分析这两种贷款的区别。 虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。下面两张截图来自于"贷款分析师"软件, 展示了两种贷款的每期还款特点。 等额本息贷款还款表（部分）：每期还款额相同 等额本金贷款还款表（部分）：每期还款额不同
“等本金”与“等本息”两种房贷方式计算及比较 一、按揭贷款等额本息还款计算公式 1、计算公式 每月还本付息金额=[本金×月利率×（1+月利率）还款月数]/（1+月利率）还款月数-1] 等本息法： A=P×i×(1+i)n/[(1+i)n-1]式中，A为每期还款金额P为本金（贷款数）i为利率（须折算成月利率）n为贷款期数（按月计算） 其中：每月利息=剩余本金×贷款月利率 每月本金=每月月供额-每月利息 计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中虽剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。 2、商业性房贷案例 贷款本金为300000元人民币 还款期为10年（即120个月） 根据5.51%的年利率计算，月利率为4.592‰ 代入等额本金还款计算公式计算： 每月还本付息金额=[300000×4.592‰×（1+月利率）120]/[（1+月利率）120-1] 由此，可计算每月的还款额为3257.28元人民币 二、按揭贷款等额本金还款计算公式 1、计算公式 每月还本付息金额=（本金/还款月数）+（本金－累计已还本金）×月利率 每月本金=总本金/还款月数
每月利息=（本金-累计已还本金）×月利率 计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少 2、商业性房贷案例 贷款本金为300000元人民币 还款期为10年（即120个月） 根据5.51%的年利率计算，月利率为4.592‰ 代入按月递减还款计算公式计算： （第一个月）还本付息金额=（300000/120） + （300000-0）×4.592‰ 由此，可计算第一个月的还款额为3877.5元人民币 (第二个月) 还本付息金额=（300000/120） + （300000-2500）×4.592‰ 由此，可计算第一个月的还款额为3866.02元人民币 (第二个月) 还本付息金额=（300000/120） + （300000-5000）×4.592‰ 由此，可计算第一个月的还款额为3854.54元人民币 再依次类推，我们就可以计算出任何一个月的还本付息金额了。 三、两种还贷方式的比较 1、计算方法不同 等额本息还款法——即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。 等额本金还款法——即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。 2、两种方法支付的利息总额不一样 在相同的贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额少于等额本息还款法。 3、还款前几年的利息、本金比例不一样
某某农村商业银行股份有限公司住房按揭贷款管理办法 (草案) 第一章总则 第一条为支持我县城镇居民购买自用住房，规范个人住房 贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商 业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《某某农村商业银行股份有限公司贷款管理办法》和《陕西省农村信用社个人住房贷款管 理暂行办法》等相关法律法规，特制定本管理办法。 第二条本办法所称个人住房按揭贷款是指适用于我县城镇 居民购买住房且所购房屋处县城规划区内的专项贷款。本行办理 的住房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的首付不低于30%，贷款期限最长不得超过15年，用于其购置自用住房，借款人以其 所购买的住房为抵押物，开发商提供阶段性保证担保的贷款。具 体分为现房楼盘和期房楼盘办理。申请按揭贷款的楼盘应具备的 《国有土地使用证》、《建基本条件：开发手续齐全、具备“五证”即： 设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，且已按规定交纳了土地使用价款 和有关的配套费用，具有建筑质量检测合格证明，地理位置好， 具有较强的变现能力。本行原则上只受理借款人首次首套商住房 的贷款申请，商用房按揭贷款参照门面房抵押贷款办理。本行办 理个人住房按揭贷款根据客户特点具体分为：系统内代发工资类 客户、非代发工资类客户和购买门面房及商用房客户分别受理。 第三条开办住房按揭贷款的网点：总行营业部。
第四条个人住房按揭贷款由营业部受理客户申请，按要求 收集整理资料提出审批意见，上报总行审批，经总行审批同意后 发放。 第五条借款人到期不能偿还贷款本息，贷款人有权依法处 理其抵押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。 第六条借贷双方应遵守国家法律法规和联社的有关规章制度，并在平等协商的基础上签订借款合同。 第二章借款人的条件 第七条借款人应是具备完全民事行为能力的自然人并同时 具备以下条件： （一）贷款申请所在地常住户口或有效居留身份证件（特殊 情况下外来人口办理住房按揭贷款应提供本人身份证明，同时必 须具备有足够偿还能力的常住居民进行有效担保）。 （二）有稳定的职业和收入。原则要求借款人每月现金收入 不低于每月偿还贷款金额的2倍。 （三）信用良好有到期归还贷款本息的能力。原则上要求借 款人年龄在55周岁以内（或按：年龄+贷款期≤65确定年龄)。 （四）已经与所购买的发售单位签订了购买合同或购买意向书。 （五）已向开发商支付或在我社存入了首期款，所购买的住 房价格基本符合我社或委托的房地产估价机构的价值认定。 第三章贷款利率、金额和期限 第八条贷款利率按照中国人民银行对农商行的有关规定