2006南京别墅市场简报Array目录
第一部分、南京整体别墅市场环境 (2)
一、南京别墅市场整体情况 (2)
（一、）南京别墅市场的主要别墅类型 (2)
（二、）南京别墅市场分板块供应情况 (2)
（三、）南京别墅市场的价格区间 (3)
（四、）南京别墅市场的供需状况 (3)
二、南京别墅市场发展趋势预判 (4)
（一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少 (5)
（二、）土地升值对别墅升值产生很大影响 (5)
（三、）价格具有较大升值空间 (5)
（四、）接受度最高的别墅类型 (6)
（五、）别墅竞争将日趋激烈 (6)
（六、）南京别墅市场走势预测 (7)
第二部分、南京别墅市场板块分析 (8)
一、南京别墅市场主要板块市场行情 (8)
（一、）江宁板块 (8)
（二、）江北板块 (11)
（三、）城区板块 (12)
第三部分、别墅市场个案列表 (13)
一、典型个案列表 (13)
（一、）玛斯兰德 (13)
（二、）山水华门 (15)
（三、）巴厘原墅 (16)
（四、）奥斯博恩 (17)
（五、）总结 (18)
二、别墅个案列表统计 (19)
A 、 第一部分、南京整体别墅市场环境
一、南京别墅市场整体情况
（一、）南京别墅市场的主要别墅类型
南京别墅市场月度抽样供应结构比较（2005年10月）
28.85%
32.97%
21.02%
17.17%100%0
100200300400500600700800单位：套
0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%
120.00%月度供应量210240153125728市场份额
28.85%
32.97%21.02%
17.17%
100%
叠加联排双拼独立合计
根据2005年10月份的别墅销售情况，南京在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。
可以看出目前南京别墅市场还是以联排和叠加别墅为主，别墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型别墅消费阶段。
（二、）南京别墅市场分板块供应情况
从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和9.85％。江宁和江北都以联排别墅供应为主，只有城区以叠加别墅为主。
（三、）南京别墅市场的价格区间
南京别墅板块售价对比
从上图可以看出：
城区板块，由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/㎡；
江宁板块，价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000－6000元/㎡不等；
江北板块，别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在4700元/㎡，联排价格为3600元/㎡左右，价格一直没有明显上升迹象。
（四、）南京别墅市场的供需状况
2005年5月－10月南京别墅市场供销情况
单位：套
0.00%
10.00%20.00%30.00%
40.00%
50.00%
60.00%
70.00%80.00% 南京整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110-150套之间，而与之相对应的供给方面增长幅度相比却小的多，这主要是受政府最近出台的一系列别墅用地停批利好政策影响，已经拿到别墅用地的开发商普遍看好后市，开发商在推盘节奏上明显放慢。
二、南京别墅市场发展趋势预判
（一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少
通过上图，可发现虽然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%，就南京这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。
2005年3月省政府发文，要求停止一切别墅供地，近期国六条和相关的十五条细则，再一次强调停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此未来几年的别墅供应量将不会放大。
（二、）土地升值对别墅升值产生很大影响
从其土地价值上看，南京别墅的容积率一般都低于0.4，所占有的土地面积较大，而南京目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一轮“十一五”规划的提出，南京市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前南京江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。
（三、）价格具有较大升值空间
1、区域内项目比较，价格差异明显
从目前南京的别墅价格来看，仍然处于偏低的水平。以独立别墅来看，南京目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了20000元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为7500元/平方米左右。
2、国内比较，仍有较大的上升空间
南京紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的别墅），南京别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。
（四、）接受度最高的别墅类型
单套面积在180—260平方米的联排别墅
根据在售别墅的市场接受度分析，可发现：
?最为畅销的是单套面积在180—260平方米的联排别墅
市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格线为参考样本，联排别墅单价以4500—6500元/㎡为主区间，整体均价调至4800元/㎡左右。
?独立别墅的差异性较大
目前南京市场上的独立别墅，单套面积从200-900平米不等，但主流户型面积主要集中在250-500平米的区间，均价控制在10000元/㎡。
?别墅配套设施多采取赠送的方式
与别墅相配套的花园、车库等设施，目前开发商大多数采取赠送的方式，但随着别墅供应的主力类型向独立别墅的倾斜，不能排除开发商对此类配套部分收费的可能；地下室的面积目前多以半价的方式计入建筑面积。
?中西结合建筑风格较为流行
在目前别墅的建筑风格以中西结合的模式较为流行，其中北美建筑风格最为流行。如以园林布局穿插西式建筑，如山水华门为首的“杭派风格”；另一种则是以“中国人家”为代表的“新四合院”中式风格的异军突起，同样也吸引了众人的眼球。
（五、）别墅竞争将日趋激烈
2005年南京别墅市场各板块供应量比例图
单位：万平方米
0.00%
20.00%
40.00%
60.00%80.00%100.00%
从发展趋势上看，南京的别墅市场中，江宁的翠屏山、将军山一带一直是供应的主力，占据供应总量的九成左右。
根据目前发展预测，江北的别墅供应量不久将会达到40万平方米左右，其市场份额也将随之增至20％上下；而传统的江宁板块，虽然体量依然增加到140万平方米，但供应份额却缩至70％。亚东板块未来的供应变化也较大，将增加10万平方米，供应份额将达到5％。因此，在不久的将来，南京地区最具潜力的别墅板块应集中在江北地区，其不可替代的自然资源优势将日益显现；但同时又应该考虑到，在目前并不明朗的房产市场中，该板块体量在短时间内的膨胀，又将不可避免的引发别墅市场新一轮的价格战。
（六、）南京别墅市场走势预测
南京别墅市场供销状况走势数据预测
单位：套
0.511.522.5
在不考虑新开盘项目的前提下，通过上图数据分析，可看出，未来南京别墅市场的供应状况正逐步向供销平衡的势态上发展，据预测，2005年至2007年南京每年的别墅供应量分别是45万平方米、15万平方米和15万平方米，合计为75万平方米；而这三年别墅的市场需求总量为85万平方米，这意味着，未来三年南京的别墅供应缺口总量高达10万平方米。
由于今后可供开发土地不多，开发商为了提高售价延期上市。在需求市场上，2004年和2005年，随着别墅大战加剧，消费能力被激发，至2006年随着供需矛盾的缓和，优质别墅将在别墅叫停的背景下上涨，需求量可能会相应暂时被人为抑制。
B 、 第二部分、南京别墅市场板块分析
一、南京别墅市场主要板块市场行情
（一、）江宁板块
1、江宁别墅市场综述
江宁别墅主要集中在百家湖和以翠屏山、将军山、韩府山为代表的“三山板块”。
目前三山别墅区有多个在建在售项目，预计总用地达5000亩，总供应量150万－180万平方米，是未来南京别墅市场的主力。
根据近半年来对南京别墅市场的销售状况的跟踪，分析得出：
?联排别墅面积在170—210平方米的较为畅销
该板块单套联排别墅面积在170—210平方米的较为畅销，市场单价范围以4500—6500元/㎡为主，市场均价已调至4800元/㎡。
?独立别墅未来供应量将与联排、双拼持平
独立别墅目前供应量约占联排项目现供应总量的7成左右，但从供应总量上分析，潜在的独立别墅供应将慢慢与联排和双拼供应持平，目前江宁在售的独立别墅主力面积集中在200-400平米，总价控制在250万-450万之间。
2、江宁别墅市场的竞争情况分析
?将军路沿线楼盘竞争激烈
目前的三山板块自将军北路的运盛美之国开始，自北向南分别有：玛斯兰德、香山美墅、翠屏国际、翠屏清华、瑞景文华、山水华门、爱涛漪水园、复地朗香等9个别墅大盘。其中沿将军路沿线的楼盘如玛斯兰德、翠屏国际、山水华门、复地朗香等，竞争情况最为激烈。
?竞争策略以价格战为主
目前各别墅楼盘的开发项目已经定型，前期已先后推盘，对项目的再次变动并不符合开发商的开发战略，因此竞争的策略主要集中在以价格优惠、打折、特价房等方式来吸引人气，效果在10月份得到初步显现，在折扣方面各楼盘的优惠幅度达到95折－98折不等，特价房源在总价上至少有10万元的降幅。
3、江宁别墅市场未来趋势研判
南京市区周边资源一向稀缺，稀缺自然环境内的楼盘也就越发显得珍贵，江宁三山板块地区经过几年来的发展，已经成为一个集自然、人文于一体的高档居住区，随着商业、娱乐各方面配套设施的完善，江宁的别墅将是一个长期看好的项目。
?独立别墅的份额将逐步加大
从类别上看，南京的别墅市场供应都是以联排别墅为主。目前，将军路别墅供应结构是，独立10％，双拼20％，联排70％。专家认为，经过前期的市场培育，预计明年别墅的供应结构会有重大变化。独立别墅的供应量将会与双拼、联排别墅接近，形成“三足鼎立”之势。
?整体供应量将逐年缩小
从供应量上看，南京目前已供应上市的别墅总数(联排、双拼)仅200万平方左右，在城市住宅总面积中不足1．5％，所占比例相当低。根据预测，2005年至2007年南京每年的别墅供应量分别是45万平米、15万平米和15万平米，合计为75万平米；而这三年别墅的市场需求总量为85万平米，这意味着，未来三年南京的别墅供应缺口总量将高达10万平米。作为南京别墅供应量最大的江宁，自然也逃不过这一“大势”。对照江宁房产局1-9月份的数据，去年1-9月份江宁别墅开工面积为23．75万平米；而今年1-9月份，别墅开工面积就减少到了16.63万平米，呈逐年下降趋势。目前整体房产市场低迷，销售量一直不见起色，但别墅供应市场按此趋势发展，整体的供应增量会越来越少。
?近期价格波动较大，但有长期升值潜力
“物以稀为贵”，这句话既体现别墅本身的特质，同时又揭示了别墅价格近两年来持续高走的内在原因。江宁别墅增量在未来几年呈明显萎缩态势，随着销量的不断下降，稀缺性将进一步得到体现。虽然目前环境下，各别墅楼盘纷纷提出打折优惠等举措，但明显市场放量不足，开发商都放缓推出步幅，期待整体房产市场的回暖，从长期来看，价格将不可避免的得到提升。
?存在诸多急需解决的问题
江宁别墅的品质和认知度不可置否，但前两年众别墅项目的匆匆上马，使得目前的江宁别墅区也存在着不少的问题，如不能妥善的解决此类隐患，将对江宁别墅市场产生极大负面影响。江宁别墅区多位于将军路一侧，将军路夜间大型运输车辆带来的噪音污染将直接影响到夜间的清净；同时部分别墅的建造靠近路边，使得别墅的私密性受到威胁；生活配套设施的不完善是在三山别墅板块上体现得也较为明显，在这一板块中聚集了像河海大学、南航江宁校区、正德学院等众多学校，提升
了居住的文化氛围，但对于居住区来说，缺乏足够的中小学，只有翠屏山小学和南师大附小，不能方便的解决子女的教育问题。另外例如商场、菜场、医疗等配套设施就更加缺乏。虽然规划中的易初莲花超市将在２００５年年底启用，但住户对政府的这种完善的长期规划有没有足够的耐心也有待观察。
（二、）江北板块
1、江北别墅市场综述
目前南京市场上别墅类月销售量在70套左右，江北板块月销售别墅10套左右。
而在未来几年内，南京别墅类可售面积在200万平米左右。
随着江北城市化发展速度的加快，江北别墅开始进入大盘时代，别墅做出“规模”是目前江北大多数开发商所追求目标，10万平方米、50万平方米在江北别墅市场中已不足为怪，仅江苏国信象山地产有限公司在老山开发的别墅项目“国信·自然天成”就占地1000多亩，而江苏开元国际集团南京鸿信房地产开发有限公司在汤泉开发的“山河水”一期占地就有630亩，二期也有580亩、南京天浦置业有限公司开发的珍珠泉高尔夫占地430亩
2、江北别墅市场发展际遇
长久以来，城北板块的销售在南京楼市一直处于不温不火的状态，销量保持稳中有升。究其原因，一是大型化工厂的存在污染环境，影响生活质量，导致城北的开发空间被圈定在纬一路以南的有限区域。二是城北购房者置业观念相对保守，以旧换新者占较大比例。但是，随着地铁的开通、九华山隧道的通车、化工厂的搬迁、政府规划打造幕燕风景区、滨江区域等利好因素不断增多，这种状况正逐渐被扭转。
城北板块一改过去的沉寂，正以崭新的姿态蓄势待发。
南京别墅市场经过10年的发展，已逐渐成熟起来，江北的别墅在经历了南京地产从1992年的第一座别墅养龙山庄后，在“帝豪花园”、“东方花园”再到江宁的三山板块时势变迁，老山珍珠泉别墅区以山河水、国信自然天成、珍珠泉高尔夫、金泉泰来苑为主力的楼盘成为2006年南京别墅市场的后起之秀。老山—珍珠泉板块别墅群的形成势在必然，浦口境内的老山国家级森林公园及其周边拥有的生态旅游资源，是紫金山的好几倍，浦口全部囊括。“十里温泉、百里老山、千年古银杏、万只白鹭、十万亩国家级森林公园”的风光，老山珍珠泉板块得天独厚的条件则是
江北最适宜人居住的环境，这一带很有可能成为继月牙糊板块、莫愁湖板块、三山板块之后最后一个不可复制的稀缺板块。
（三、）城区板块
1、城区别墅市场综述
城区别墅项目向来就为数不多，目前在售的有丁山桂墅园、观园翔龙、宝船听涛、玉兰山庄、天泓山庄等项目，除了观园翔龙外，城区内别墅项目均与其他类型住宅临近建造，并未真正体现高端物业的特点，但楼盘周边交通的易达性和便捷性，区域内较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，都令其身价倍增，目前南京别墅均价城区板块最高，其中独立别墅面积在250-500㎡，均价达到16600元/㎡；
联排别墅升至12000元/㎡，叠加在10000元/㎡左右，两者面积普遍在200-300㎡之间。
2、城区别墅市场未来趋势研判
?未来市场发展潜力不大
别墅讲究的是自然资源，有山有水，但是城区别墅讲究的是地段的稀缺，其与主城区深厚悠久的历史人文底蕴相协调，周边有完善的交通网络，强调交通的易达性和便捷性，且区域内有较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，掩盖了其缺乏自然景观资源的缺点，未来市场发展潜力不大。
?供应体量将进一步减少
就城区板块别墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，即使有也有郊区化的走势，不能真正的体现城区别墅的独特优势，再加上价格因素，城区建造低容积率别墅不管从居住角度还是从投资回报率角度来看都不是上策。因此目前情况来看，在主城区开建的别墅项目不多，将来也无明显扩充的趋势；从政府角度来看，2003年上半年国土资源部下达了《禁止申报和审批别墅用地》的紧急通知，2005年5月又再次发布《关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》，再次重申禁批别墅用地，都表明了政府控制别墅建设的决心，虽有零星别墅用地出让，但不曾见城区别墅用地的出现。因此城区板块的别墅目前仅限于现有项目的销售，不会有扩张之势，未来供应体量将进一步减少。
C、第三部分、别墅市场个案列表
一、典型个案列表
（一、）玛斯兰德
1、项目介绍
玛斯兰德位于南京翠屏山风景区内，项目由金陵饭店集团麾下的南京金陵置业发展有限公司，规划建设500余幢双拼及独栋别墅。东北角靠将军路沿线有一条美式风情商业街。项目容积率0.39，绿化率60％。该项目主要以独立、双拼别墅为主。规划共500余栋。
2、产品介绍
玛斯兰德的建筑风格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美国草原式、法国乡村式。基本户型共有十一种，每种户型都有三种建筑风格的立面设计，每种建筑风格有四种材料和色彩选择。户型整体设计充分反映了美式住宅设计的特点，跳出传统“厅室”模式，以“区”定义空间类型。
3、销售状况
一期已销售完毕，目前正在开展的二期销售已接近尾声
类型本期推出套数销售剩余套
数
本期销售率主力户型面积总价
独立71 10 85.91％367㎡和426
㎡
220-280万.
双拼110 18 83.64％263㎡-389㎡150-220万
总计181 28 84.53％
4、价格状况—独立别墅实际均价7000元/平方米
在美式风格的把握上用功颇深，在将军路沿线同类别墅群中可谓最为风格化的
一个项目。但其均价偏高是一个无法回避的问题，以该项目一期的独立别墅均价为例，为8000/平方米左右，但该项目将地下室面积算入了建筑面积，按照通常采用的地下室半价计算，其实际均价达到了7000/平方米以上，应属将军路最高一档价位。
5、市场预测
价格存在下调的空间，项目的性价比将继续提高
该项目三期、四期的高端化设计，在目前普遍降价的形势下，很有可能造成一定程度上的滞销，由此引发的总体开发周期拉长、开发成本升高基本不可避免。综合上述两类因素，开发商迫于市场压力，预计将来会有价格上的下调；而在后期建筑类型上，开发商为维护整体项目的品质，应该不会因为整体销售情况的不佳，而出现叠加甚至多层公寓的情况。
（二、）山水华门
1、项目介绍
山水华门位于三山板块中心区，项目占地面积352亩，建筑面积15万平米，容积率为0.55，绿化率达到60％，该项目以产品的高差异化打造核心竞争力，致力于产品结构的优化等细节，率先打造出3.6—3.9米挑高客厅、双主卧，并赠送独立车库、私家花园及超大露台，增加了产品的附加值。“2004中国十大品牌别墅”、“江苏住宅十大名盘”、“南京十大魅力楼盘”、和“2005年度中国地产十大风尚名盘”的金色光环更为其增添了一份强有力的竞争砝码。
2、产品介绍
山水华门是近几月来将军路沿线别墅楼盘中，少有的热销大户，虽然在地面防潮层和车库设计上存在着一些细节上的问题，但从整体上看，房屋的结构布局，景
观设计方面有独具匠心一面。坚持高档品质和优质服务，使项目本身的质量进一步得到了认可。品质完善、品牌树立和自然环境三者的结合，使销售业绩的不断攀升，随着整体楼市的回暖，按此趋势发展，山水华门的销售前景依然看好。
3、销售状况—良好
供应量销售量销售率主力户型面积总价二期A（联排）23 20 86.95% 170平米—210平米93万—115万
二期B（联排）21 20 95.2% 170平米210平米107万— 132万
三期（联排）33 30 90.9% 230平米—270平米120万—170万该项目小组团的推出，有利于项目的销售。
（三、）巴厘原墅
1、项目介绍
巴厘·原墅位于汤山的古泉镇，由亚东集团、南京古泉房地产开发公司联合推出。巴厘·原墅为巴厘岛风情的半坡原生态别墅，占地面积57163平方，总建筑面积25701.45平方，容积率为0.45，绿化率为 55.8％。拥有16栋豪宅,38栋独立别墅，户型面积为236－648平米不等。
2、销售状况—不甚理想
类型供应量销售量销售率主力面积户型总价
双拼32 6 18.75% 270-360 229万—306万
独立15 0 0 300-500 300万—500万
从前期销售情况来看，不是非常乐观，总量47套自8月正式开盘以来，只售出6套，对于开发商下一步会不会采取价格方面的动作，有待进一步观察。
3、市场预测—市场认可度较低，市场前景并不乐观
巴厘·原墅的建造出发点不同于将军路附近的别墅区，项目主要特色是以休闲、度假、养生为主，虽然特色突出，优势明显，但在汤山附近总体均价8000元/平方米的价格显得有些偏高，而且国人尚难接受远郊的生活习惯，对于数百万元购一个非长期居住休闲场所，南京地区富豪对其的认可度也是一个问题。
（四、）奥斯博恩
1、项目介绍
该项目由南京金利建设开发有限公司开发，位于江宁航空港新区的中心区域，机场高速、宁溧公路、将军路延长线等快速干道环绕该项目周边，交通极为便利。
项目占地962亩，总建筑面积90万平方米，容积率约为0.67，绿化率接近60%。主要有院落式独立别墅、双拼、联排以及叠加等别墅类型，每种物业类型有六至八种房型可供选择。
一期规划建筑面积约6万平方米。
2、产品介绍
开发商致力于把该项目打造成南京首屈一指的运动型度假庄园。独立别墅面积在240平方米到280平方米之间，联排在190平方米到322平方米之间，叠加别墅面积在139平方米到175平方米之间。期中独懂别墅每4懂别墅组成一个院落，每
户既相连又独立，其公共地带为地中海风格的喷泉庭院。
3、销售情况——低价入市，项目热销
一期共推出277套房源，独立35栋，双拼38套、联排75套，叠加108套，开盘一个月供销售54套，均价为2778元/平方米。
该项目的价位在别墅类物业中属低价位，这是其热销的一个重要因素。
4、项目预测—性价比较高，商务人士理想的“第二居所”
从目前一期的销售情况来看，整体上势头良好，综合考虑项目自身实际状况和相关配套完善情况，近期价格上升幅度不会太大。
从政府规划来看，投资前是被看好的，应为项目离禄口机场很近，对于商务人士来说是一个不错的置业选择。此外，项目的自然环境优越，园区内部自然水系贯穿其中，作为一个度假别墅，对打算购买第二或第三居所的消费者有一定的吸引力，唯一的缺憾就是距市区较远，且周边配套不足，生活不是十分便利。目前来看，项目最吸引人的还是价格上的优势，同将军路沿线的别墅项目相比，不到2800元/平房米的均价的确有不小的吸引力。
（五、）总结
?由于新政的短期效应，整体别墅市场的运行状况不甚理想，但其中也有一些项目个案保持着稳定的销售，如玛斯兰德、山水华门等。
?玛斯兰德，在产品的细节与整体项目的品质感上属于南京别墅市场的佼佼者之一，把握住别墅购房者的消费心理，走高端路线，掌握了有效客群，
提高了客户的成交率。
?山水华门，小组团的推盘手法，在市场上已经得到了印证，销售十分理想，每次的推盘都保持了80%的销售率，这一点是值得借鉴的。
?巴厘原墅，虽然在产品与整个项目的营销上，存在着差异化——“巴厘风情温泉文化”，但从销售率上看，该项目只有12.77%的销售率，可见，做
为“第二居所”的项目定位并没有得到市场的认同，同时8000元/㎡左右
的单价明显高于整体南京别墅市场的价格。可见，该项目的性价比较低。
?奥斯博恩项目的的差异定位“运动型度假庄园”，合理的户型面积、约2800元/㎡的均价，使项目整体的性价比得到提升，目前该项目销售情况良好。
?对于本项目的推出，应考虑市场的前提下，建议提高项目整体的性价比，提升项目的品质感，保持合理的价位，小主团入市。
二、别墅个案列表统计
2006南京不墅市场简报Array目录 第一部分、南京整体不墅市场环境 (2) 一、南京不墅市场整体情况 (2) （一、）南京不墅市场的要紧不墅类型. 2 （二、）南京不墅市场分板块供应情况. 4 （三、）南京不墅市场的价格区间 (4) （四、）南京不墅市场的供需状况 (6) 二、南京不墅市场进展趋势预判 (7) （一、）不墅供应量在以后几年将逐渐减少 (7) （二、）土地升值对不墅升值产生专门大阻碍 (8) （三、）价格具有较大升值空间 (9) （四、）同意度最高的不墅类型 (10) （五、）不墅竞争将日趋激烈 (11)
（六、）南京不墅市场走势预测 (13) 第二部分、南京不墅市场板块分析 (14) 一、南京不墅市场要紧板块市场行情 (14) （一、）江宁板块 (14) （二、）江北板块 (19) （三、）城区板块 (21) 第三部分、不墅市场个案列表 (24) 一、典型个案列表 (24) （一、）玛斯兰德 (24) （二、）山水华门 (27) （三、）巴厘原墅 (29) （四、）奥斯博恩 (30) （五、）总结 (33) 二、不墅个案列表统计 (35) A、第一部分、南京整体不墅市场环境 一、南京不墅市场整体情况 （一、）南京不墅市场的要紧不墅类型
南京别墅市场月度抽样供应结构比较（2005年10月） 100200300400500600700800单位：套0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00% 120.00% 28.85% 32.97%21.02% 17.17% 100% 叠加联排双拼独立合计 依照2005年10月份的不墅销售情况，南京在售的不墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种不墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立不墅数量最少只有125套在售，占全部不墅的17.17％。 能够看出目前南京不墅市场依旧以联排和叠加不墅为主，不墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型不墅消费时期。
南汇区三灶镇不墅项目报告 二OO三年十月一日
目录 第一部分宏观市场分析……………………………………02~20第二部分上海不墅市场分析………………………………21~34第三部分项目环境分析……………………………………35~37第四部分区域市场分析……………………………………38~49第五部分产品定位…………………………………………50~74第六部分销售策略…………………………………………75~00
第一部分 宏观市场分析 ——供需两旺，外来购房者比例增高 ——市场规范，大势看好，稳步进展 一、2002年房地产市场分析： 2002年上海市房地产市场接着上年的快速进展势头：房地产开发建设规模保持高位增长，商品房市场供需两旺,市场总体呈现加速进展态势。2002年上海市房地产市场综述如下： 1、市场综述：
?本市房地产开发投资额自1999年开始连年攀升，2002年投资额突破了700亿元前所未有的高位，土地供应接着放量，2002年新增经营性用地出让面积较上年增加52.2%，其中住宅出让面积同比增幅更是高达60.4%。 ?商品房批准预售面积和预售登记面积实现了跳跃试进展，供求比趋于稳定，存量产权房交易量接着较快增长，显示了上海市房地产市场正步入一个崭新的进展时期，房地产市场将更趋活跃成熟。 2、走势分析： ?投资建设规模进一步趋大，办公、商业底位反弹：自1997年以来，上海市房地产业步入上升轨道， 特不是近几年进展势头加快，房地产市场各要紧指 标持续增长。在整个房地产市场进展过程中，住宅 无疑成为本市房地产业进展的领头羊，对本市房地
产业进展起了举足轻重的作用。2002年房地产投 资额住宅超过77%，施工面积、新开工面积及竣工 面积住宅比重超过83%。 ?旧区改造力度加大，中心城区“空心化”迹象逐渐显现： 近年来，上海市加大了旧城区改造进程，动拆迁面 积连续三年增加，而近两年增幅均超过25个百分 点，2002年完成动拆迁面积是2000年的1.76倍，动拆迁面积快速增加。 ?商品房供需两旺，供求关系渐趋理想，存量房增幅放缓： 2002年上海市增量商品房市场完成跨越式的进展，商品房批准预售面积和预售登记面积同步大幅增 长。 近6年，本市商品房批准预售面积走出“U” 字型，在1999年触底回升。1997—2001年，批准 预售量始终在1400—1900万㎡区间波动。预售登 记面积稳步增长，由1997年的低位开始增长，1997 年供求比仅为1：0.25，随后商品房预售量逐年增
不墅项目消费者调研报告 一、调查方案 1、调查目的 本次调查旨在通过一定数量调查问卷信息反馈的方式对长春市高端收入人群的不墅式住宅购买行为及消费特点做出分析，得到具有科学依据的定量分析结果和定性分析结论，为本地块的开发商正确进行项目决策提供第一手参考资料。 2、调查对象 本次调查除符合市场调查的一般过滤条件（不在报社、杂志社、电台、电视台、广告公司、策划公司、调查公司展开市场调查）外，还特不需要被访问对象符合以下条件： （1）家庭年收入在10万元以上； （2）拥有私家车或可供其长期支配的公车； （3）对本项目感兴趣，有初步购买意向。
3、调查内容 （1）目标客户的初步购买打算，其包括价格、面积、户型、付款方式、按揭比例、首付款、月供款、景观配套、建筑风格、交屋标准、采暖方式、车位数量等； （2）目标客户对会所各项服务设施的需求程度； （3）目标客户对各项保安系统的需求程度； （4）目标客户对智能化设施的需求程度； （5）目标客户对各项物业治理服务的需求程度； （6）目标客户个人信息。 4、调查质量操纵 由于本项目的目标客户为高端收入人群，数量较少，同时考虑到客户群识不的问题，我们决定选取长春市同类物业成交客户和能够识不身份的其他客户作为样本，本次调查共获得有效问卷107份。 二、单项统计分析 1、拟选择不墅式住宅的规划形式
调查数据显示，被访问者希望不墅式住宅的规划形式为纯不墅式居住区的有76人，占71.03%；希望规划形式为与一般商品房规划在一起的混合式居住区的有31人，占28.97%。这反映出目前长春市尽管有一些高档小区规划建设了不墅，但往往是与多层住宅混合在同一个小区内，只是为不墅规划了一个相对独立、相对封闭的区域。而关于不墅的目标客户来讲，除了要求不墅区有极佳的景观规划、户型设计以外，他们会更看中不墅的私密性和周围邻居的身份，希望周围居住者与其身份、地位相当，而且居住在一个相对安静、私密性好的社区。这反映出纯不墅式居住区存在一定的市场空间。 2、拟选择不墅式住宅的类型
南京别墅市场分析 一、南京别墅市场发展变迁 南京现代别墅开发的历史可以追溯到1992年，当时以3000元／平米起售的养龙山庄，率先将欧式风格的别墅引进南京，让南京人耳目一新，同期出现的还有豪宅帝豪花园、东方花园。从1992年到现在，南京别墅的变迁过程大致可分为三个阶段： （一）第一次浪潮：别墅的兴起与衰落 从上世纪九十年代初期紫金山麓别墅群开始算起，南京的豪宅发展历史已经有十多年的时间了。在钟山风景区自然风光的庇护下，紫金山东麓环陵路一线，南起马群，北到312国道北侧的聚宝山，一批重量级的高端物业相继落户：钟山高尔夫、帝豪国际花园、紫园、紫庐、天泓山庄等项目，在紫金山腰画了个半圆，快速实现着东郊豪宅的延续，使得紫金山麓地区形成了南京第一座首善居住区。 （二）第二次浪潮：经济型别墅唤醒别墅梦 随着城市经济的发展，南京中产阶层大幅度的增长，经济型别墅的需求唤醒了别墅市场的第二次繁荣，先是江宁百家湖经济开发区别墅区的崛起，再到2003年三山板块别墅群的纷纷亮相，经济型别墅一度成为了市场的主导。 （三）第三次浪潮：各地别墅大战拉开序幕
随着南京市的跨江大发展政策的实施，二桥三桥相继落成、规划的过江通道等跨江交通系列利好，使得拥有老山、珍珠泉等优越自然资源条件的江北别墅项目纷纷跃起。南京城际交通状况的改变，属南京都市圈的句容、溧水、安徽皖南地区等拥有天然景观资源的别墅项目也迅速冲击南京别墅市场。 至此，南京别墅市场格局已经发生了重大变化，逐渐形成了以江宁、江北为主，市区及其他周边区域为辅的局面。 二、南京别墅板块构成及发展现状 （一）大南京别墅板块构成 背景介绍 南京别墅供应特别是独立别墅的供应会出现一波相对集中、放量的行情，从江宁到江北、从汤山到仙林、句容，有一批别墅项目将集中上市。刘成刚告诉记者，独立别墅居于房地产产品中的“钻石级”地位，其针对的也是金字塔尖的顶级人群，这就注定了它在一定时间段内，市场消化能力是不足的。尤其南京是一个别墅消费的地域性市场，其别墅消化以南京本地人为主，而不像上海、广州等城市拥有国际的购买力。再加之南京的别墅单价、总价都已经跃上了一个新的高度，在一定程度上影响了别墅的去化速度。综合这些因素，南京下半年独立别墅的集中放量，短期内不可避免地将产生销售上的压力，这也是目前一些项目迟迟没有公开的根本原因。
别墅设计调研报告 前言： 为了这次别墅设计，我翻阅了大量的书籍，浏览了网上的一些信息，收集到了好多关于别墅设计的知识。这次调研报告，我准备分四个部分来写。第一部分介绍别墅的概况以及设计前的一些准备知识；第二部分介绍大师住宅体会（主要体会三位大师的作品）；第三部分收录一些引导我前进的大师语录；第四部分用来总结此报告以及我个人的认识和体会。 第一部分：别墅的概况以及设计前的一些准备知识 此部分分为两讲。第一讲：别墅的概况； 第二讲：别墅设计前的一些准备知识。 一、别墅概况 1、别墅的概念及属性： 别墅是居住建筑的一个特殊类型，其具有居住建筑的所有属性，然而不同于一般住宅。 居住建筑的属性：居住方便、舒适和私密；居住、餐饮、娱乐的综合体；空间及造型亲切宜人等。 不同于一般居住建筑之处： 1）用地环境特殊（多建于风景区等特殊环境中，设计上特别强调与环境适应和协调） 2）单独设计建造（在创意与设计上特别注重与环境的对话和业主的需求） 3）反映业主审美情趣和职业特点（人们社会地位的象征，职业特点和个人情趣的反应也比较突出，如画家的别墅需有画室，设计师的别墅需有工作室，
等等） 4）造型丰富多彩（空间形象和外部造型）：由于别墅环境特殊、个别建造、私人所有、结构相对简单、应用材料的多样性，决定了别墅的风格、形式多样 总之，一般住宅与别墅的根本区别就是：别墅更强调空间和环境的特殊性、对业主需求的针对性和设计的原创性。简言之：住宅是共性的集合，而别墅更强调的是个性。 2、别墅个性化的优点： 1）由于别墅大多处于郊外环境清幽的地方，郊野闲适的生活和自然关系极其密切，巧妙地利用地形，因地制宜，组织室内外空间 2）在平面布局上，别墅具有相当大的灵活性，不需要顾及其他单元的好坏，可以创造出水平方向和垂直方向，大小空间相互穿插的空间布局 3）别墅的独立性使其在建筑处理上和新材料、新技术的运用上具有极大的自由，可以创造出满足住宅的功能使用需求 3、别墅的一些类型及特征 （1）独栋别墅 英译：HOUSE，Villa。 定义：独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 特征：私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。
中国房地产指数系统05年12月北京别墅指数报告 ?1２月指数 ?北京别墅指数 中国房地产指数系统北京别墅指数办公室监测显示：２005年1２月北京别墅指数为2１６3点，比上月指数下降8点，下降幅度为0．37％；较去年同期相比,指数上涨1９点,同比增长0．88%。
别墅市场热度不减,新增供给中低价位为主 据北京别墅指数办公室监测:2005年1１、１2月北京新开盘别墅项目6个，分别为庐师山庄、御墅临枫、北京洋房、中体奥林匹克花园、东方普罗旺斯和水青庭A－ＳＥLＥCT,新开盘别墅项目以中低价位为主，其中4个项目叫价低于10０00元/平方米,获得许可销售的量为32275６平方米。另有12个项目有后期供给，分别为尚东庭、纳帕溪谷、东山墅、褐石、福提岛、北一街8号、水郡长安、亚运新新家园、京城雅居、保利垄上、卓锦万代和天伦随园,涉及面积２７6515平方米。11、１2两月新批准销售面积共约59.93万平方米，较9、10两月有所增长,市场热度并未随天气转冷而降温,但新增供给以中低价位为主,使得别墅指数略有下跌。 土地政策偏紧,别墅价格有望"更上一层楼" 新年前后，关于开发用地的消息频出。国土资源部传出了为稳定房价,06年将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，停止供应别墅用地的消息。而建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上说到，06年要从源头上控制高档商品住房开发,引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。土地政策的方向很是明朗!虽然目前还存在以"类别墅"名义拿地的现象，而这种用地只是低密度住宅用地，而不属于别墅用地,地价便宜很多，从而成本降低，绕开政策监管。但值得相信的是,政府将继续严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应,停止别墅类用地土地供应。在土地偏紧的环境下,市场供给在今后一定阶段将有所萎缩，而经济的景气、富人的增加、市场的开放
上海别墅市场研究报告 篇一：上海别墅市场分析 绪言 1. 研究背景及目的 别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场。因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景。 2. 研究对象及范围 90年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较明显的区隔。而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以1996年1月至XX年9月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。 3. 研究方法及主要研究指标 本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法。采用的主要研究指标详见列表。
目录 绪言 ................................................ (i) 第一部分上海市别墅产品分析 (1) 一、别墅产品的演变 ................................................ (1) 二、别墅产品的发展 ................................................ (4) 第二部分上海别墅市场分析 (6) 一、上海别墅市场综述 ................................................ .. (6) 二、不同类型别墅市场分析................................................. (8) 三、后市展
海湾不墅项目前期市场调研报告 目录 第一部分 项目研究背景 (3) 第二部分 市场概况了解 (4) 1、整体情况分析 2、进展态势综述 3、区位差异分析 第三部分 区域市场分析 (38) 1、区域环境简介 2、区域楼市分析 第四部分
S W O T分析 (43) 1、地块环境调研 2、S W O T分析 第五部分 项目定位分析 (57) 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在规划思想中的体现 (66) 第一部分、项目研究背景
为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。依照该项调研性质，我们采纳实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场（要紧为不墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 1、了解上海市不墅市场的整体状况及变动趋势； 2、了解上海市不墅市场产品设计的进展趋势； 3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、掌握海湾项目所处地块的差不多特征； 5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的差 不多特征； 6、明确海湾项目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优 势、劣势所在； 7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认 知； 8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会； 9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定 位、户型定位等）的若干思路； 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。
第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、上海不墅市场趋向成熟 上海不墅市场起步于80年代后期，进展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速进展，在上海出现了大批外销花园不墅群，形成上海不墅市场的第一次浪潮，但现在不墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速进展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛进展，同时也带动了不墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销不墅的开发热潮。 通过这三年的进展，上海的不墅市场已由单一的差不多不墅类型进展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式不墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是不墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。
重庆2019年别墅市场分析报告(合富辉煌) 第一部分重庆别墅市场发展概述 一、重庆别墅市场发展沿革 重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段： 第一阶段：盲目开发期 八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。 目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。 第二阶段：市场调整期 伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。 然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。 第三阶段：重新启动期 这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。 同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。 这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立·天地豪园、龙湖·香樟林、帝景名苑等知名项目。 第四阶段：市场放量期 这一时期从2002年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为3700多套，即将推出的别墅大概为3500多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花
应龙湾别墅项目可行性研究报告 目录 一、总论 (3) 二、项目概况 (4) （一）地理位臵 (4) （二）区域环境 (4) （三）项目参数 (5) （四）设计理念 (5) （五）总体布局方案 (6) （六）社区配套规划 (6) 三、成都别墅和高档住宅市场 (8) （一）成都别墅市场的形成 (8) （二）本项目在成都高档物业市场的有力竞争 (10) （三）高档物业销售分析 (14) （四）城东、外东房产分析 （五）华阳房产分析 四、经济分析和财务评定 (19) （一）建设总投资 (19) （二）建设规模 (19) （三）项目建设进度计划 (20)
（四）资金来源及筹措计划 (20) （五）项目销售计划及销售收入预测 (20) （六）项目盈亏计划分析 (21) （七）项目现金流量分析和经济效益指标计 算 (21) 五、结论 (22) 一总论 改革开放以来，我国房地产业作为一个独立的经济行业得到迅猛的恢复和发展。就成都而言，2001年房地产开发累积投资170.76亿元，较2000年同比增长32.3%，商品房销售面积701.21万平方米，同比增长61.7%。 在入世、西部大开发及成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”工程的完工，并顺应“成都一个特大城市……”的战略背景下，配之以成都十四个郊区（县）的环状绿化走廊，使得2001年成都郊区（县）的城市建设及房地产的发展达到了前所未有的高度。尤以华阳的“亲水”住宅，都江堰的“旅游地产”，龙泉的“山水桃花”别墅，温江的“生态居家”等为代表。房地产项目的开发随着郊区（县）城市化进程的加快而得到飞速发展。 优秀别墅及高档住宅（即：高档物业）既是开发商的形象代言，也是
南京别墅分析报告（2005年10月） 南京垠坤代理机构 地产研发中心 目录
一、南京不墅市场整体情形 (2) （一）南京不墅市场的要紧不墅类型 (2) （二）南京不墅市场的区域分布 (2) （三）南京不墅市场的价格区间 (3) （四）南京不墅市场的供需状况 (4) （五）南京不墅市场以后趋势研判 (6) 二、南京不墅市场要紧板块分析（江宁、城区、江北） (11) （一）江宁板块 (11) (二)江北板块 (16) （三）城区板块 (18) 三、不墅个案调查 (21) （一）玛斯兰德 (21) （二）山水华门 (23)
（三）巴厘原墅 (25) (四)奥斯博恩 (26) （五）总结 (28) 一、南京不墅市场整体情形 （一）南京不墅市场的要紧不墅类型 南京目前在售的不墅，包含 叠加、联排、双拼、独立四种不 墅类型，其中联排所占比例最大 （共210套），为总体的32.97％， 独立不墅数量最少只有125套在 售，占全部不墅的17.17％。
（二）南京不墅市场的区域分布 （三）南京不墅市场的价格区间 各类型别墅价格状况 515048256120 10200 10000 12000 9100 16600 36004700 757570307610 10333 0 6000 12000 18000 ( 元 / 平 米 ) 江宁51504825612010200 城区1000012000910016600 江北36004700 市场均价75757030761010333 叠加联排双拼独立 从图上能够清晰看出，目前南 京在售不墅三个集中供应区域中， 江宁板块所占份额最大，其在售不 墅数量占南京地区不墅项目的 78.42％，城区和江北所占专门少， 分不为11.68％和9.85％。
北京庭院式住宅市场调研报告 北京庭院式住宅市场调研报告作者：佚名 时间：2008-5-22 浏览量： 北京庭院式住宅市场调研报告 第一章庭院式住宅市场调研分析 第一节庭院式住宅项目综合概述 一、综述 传统意义上的庭院式住宅一般只有1、2层，最高不超过3层。此类房设计融休闲、娱乐、观赏、住宿为一体，院内还有鱼池、假山、小花园等，整幢房子均在围墙之内。主要建筑面南背北，四面围合，前低后高，中间空虚，围合成一个负阴抱阳，藏风聚气的民居空间，成为“顺四时而适寒暑，和喜怒而安居处，节阴阳而调刚柔”的“阴阳之枢纽”，人居其中，头顶青天，脚踏实地，前有屏，后有靠，中庭有回旋，极具安全依托之感。我国传统的庭院住宅从表面上看是一种建筑形式，但实际上它已超越了形式范畴，而是蕴涵着深厚的文化因素，体现着系统化的居住结构，已经衍化为一种居住文化。
目前北京市场上真正的庭院式住宅极少，一些项目只是借用了庭院式住宅的布局和规划，本篇报告主要列举四个项目，慧谷根园是已售项目，耕天下为在售项目,万万树及西山庭院是新建项目。慧谷根园及万万树项目为真正意义上的独立庭院住宅，耕天下及西山庭院项目只是引用了住宅庭院式的设计，属于社区庭院式设计的住宅项目。 第二节供方市场调查分析 一、价格分析 、单价分析： 从上图可以看出，各项目均价偏高，属于高端价位，且部分项目在同区内还普遍高于其它项目的均价,如西山庭院高于同区产品1000元左右； 2、总价分析： 各项目总价偏高，最低总价也平均都在120万元以上； 从总价范围可以看出各项目客户群体定位均在高端客户群体，慧谷根园、万万树、西山庭院三个项目，总价浮动范围
别墅高档公寓行业研究报告 篇一：上海别墅市场研究报告 一、上海市别墅市场总析 从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。XX年——上海成了不容置疑的别墅年。 [一]、区域分布 据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%，浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。 [二]、别墅类型 在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为 [三]、价格分析 通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；
其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。 [四] XX年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156万平方米，当年销售面积约50万平方米。XX年在建别墅大约400万平方米，销售面积约100多万平方米。XX年据不完全统计，上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。最多的一个月，上市新盘达12个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。 当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场 2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。 而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？从长期需求来看，上海的别墅需求在5-10万套，而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间；但从短期
别墅调研报告 调研人员：夏芸刘璐尹中平 张庭震夏闽波鲁昌利调研时间：2015年10月29 号
独栋别墅调研报告 ◆任务书分析： 1.以我校孔目湖为主要基地，建设总用地面积为600m*2左右的独栋别墅。 2.建筑功能合理，空间组织及建筑造型表现小住宅建筑的特点。 3.建筑应对空间进行整体处理，结构合理，构思新颖，解决好功能与形式之间的关系，处理好空间之间的过渡与统一。 ◆调研目的： 1，为了建立住宅类空间尺度的概念，了解设计中的各个流线要求及多种功能设备要求。 2，掌握创造大空间常用框架结构体系的布置规则，构造处理。 3，熟悉在设计中把握建筑造型与展厅内部空间协调统一的原则。 ◆调研方法：实地考察测绘，记录讨论分析。 ◆独栋别墅 独门独院，上有独立空间，中有私家花园领地，下有地下室，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落、亭子、游泳池、篮球场等。独栋别墅因其集收藏价值与居住价值为一体的特性，受到投资者的青睐。在别墅市场严控的大背景下，别墅产品价值逐渐提升，独栋别墅设计就更加弥足珍贵。
别墅选址分析 ●选址要求：以我校孔目湖为主要基地， 建设总用地面积为600m*2左右，具体位置 地形自测。 ●选址地点：基地位于孔目湖边，其正南 面是高速公路，西面有一污水处理厂，北面 为树林，南面于东面临于孔目湖边。 ●周边环境：周边环境优美，南面与东面 临湖，四周是草丛树木，显得十分幽静，让地形分析图生活在喧嚣的都市中得人们也能体验到森林的幽静与闲适，获得更多的休闲 体验。 ●选址分析：本小组所选的位置 为南北朝向，其南边直接临近 孔目湖，别墅的门窗可以面朝 湖水，显得十分宽阔，视野极佳， 且周边环境清幽，具有一定私密性。 其位置位于树林突出地，地势有一 定程度的缓坡，具有高差。选址地 外有一条交通主干道，交通较为便 利。
前言 一、调研目标 本市场调研报告围绕项目周边区域市场状况，以时效性、真实性为原则，以区域市场调查分析，并提出市场初步定位方向建议为基本点，为发展商在丰台区丰葆路区域投资开发的别墅项目的市场定位方向决策，提供较为详实、准确的数据支持以及项目初步的建议。 二、调研目的 为确立“北京国际花园三期项目”的市场定位、客户定位和产品定位方向的正确性，依据我们制定的调研目标，我们针对本项目所处区域的基本特点和竞争对手进行了深入的调研和分析。
◆调研： 根据项目调研要求和计划，组织人员对项目周边环境、产品形态等方面进行实地考察与信息收集、处理。 ◆分析： 在市场调研的基础上，结合市场态势、区域特征等，并纵向、横向比较，总结规律性特征、提炼观点性认识，结合本案的别墅产品类型进行有针对性的市场分析，最终总结提炼出项目整体市场初步的定位方向建议。 三、调研方式： 1、实地调研与电话调研，两者有机结合，相互补充。 2、网络信息采集、文件数据库检索手段和对调研目标进行定量和定性分析。 3、业内咨询。 4、对重点项目、区域状况、受众群体等各关联因素以及其他相关调研课题 进行实地调研。
第一章北京市房地产市场宏观环境分析 一、经济环境分析 2004 年上半年，中国经济继续保持快速增长，今年上半年国内生产总值增长速度达到9.7%，国家虽然采取宏观调控措施抑制经济过热，取得了明显效果，投资增长速度逐步回落，但是经济过热压力依然存在。 多年来，中国宏观经济运行总是每二、三年就发生经济过热（投资过热，物价增速过快），难逃过热、调整，再过热再调整的规律。但本次宏观调控的措施与以往不同，政府采取了控制投资（信贷）、土地规划、项目立项等等一系列行政措施,这样就减缓了房地产市场开发的速度，拉长了整体开发周期。 宏观经济形势的现状，对整体经济运行、社会发展以及百姓投资与消费行为的心理，造成了较大压力；宏观调控的政策对房地产行业的投资与消费有着直接影响。由于政府相对以往有了一些经验，因此，本次宏观调控的手段与力度相对比较温和。这种相对温和的政策，防止了因调控过度而造成的经济过紧，也避免了因重新启动经济增长而造成的过高成本。从这层意义上来说，对于房地产投资者来讲，政策的变化无疑是一个好消息。
南京江宁区别墅项目书集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
南京江宁区别墅项目推荐书 一、项目概况 1、项目和开发商 项目名称为香榭岛别墅。开发商为南京金厦实业有限公司，曾经开发建设过公寓住宅-----龙门居项目。 2、项目位置 项目位于江苏南京江宁区，离南京市中心约17公里。项目四至范围为：东到康后路，南到佛城路，西面北面是将军山。 3、开发基地条件及现状 项目红线内占地面积为256468平方米，其中山地面积184334平方米，水域面积55067平方米，堤坝17067平方米；容积率不大于（以山地面积为准）；住宅用地性质，年限为70年。地形形状不过则，位于山谷中，地势北高南低，水域位于地块的中南部，别墅用地基本成环水状。 4、项目拟开发内容 总建筑面积约71967平方米（含地下建筑面积16667平方米）的高档别墅区，其中可售建筑面积66667平方米，不可售面积（配套面积）5300平方米。小区由约69幢独立别墅及一幢豪华会所组成。 二、南京宏观经济概述 1、南京概况 南京是一座历史悠久、风景秀美的城市，为江苏省省会。面积6597平方公里，人口万。 南京靠江近海，腹地广阔，位于中国沿海和长江两大经济带交汇处，是长江三角洲经济核心区重要城市和长江流域四大中心城市之一，拥有一流的禄口国际机场、全国最大的内河港口以及连接周边主要城市的高速公路。航空、铁路、公路、水运和管道五种运输方式齐全，构成了全方位、立体化、大运量的交通运输网络 南京文化底蕴深厚，已有2497年的建城历史，与北京、西安、洛阳并列为中国四大古都。着名的历史文化给南京留下了丰富灿烂的文化，它与南京雄浑秀美的山水园林融为一体，构成了城市独特深厚的历史文化底蕴。
别墅调研报告范文(规范版)2篇 Model text of villa Research Report (Standard Version) 汇报人：JinTai College
别墅调研报告范文(规范版)2篇 前言：调研报告是以研究为目的，根据社会或工作的需要，制定出切实可行的调研计划，即将被动的适应变为有计划的、积极主动的写作实践，从明确的追求出发，经常深入到社会第一线，不断了解新情况、新问题，有意识地探索和研究，写出有价值的调研报告。本文档根据调研报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：房地产奉化别墅项目投资分析报告 2、篇章2：上海房地产奉化别墅项目投资分析报告 篇章1:房地产奉化别墅项目投资分析报告 第一部分：项目分析 地块规划控制指标： 地理位置：项目位于奉化市区锦屏街道，南面紧靠市交警大队，东面为规划茗山路延伸段，西、北、东北三面环山土地面积：66000平方米容积率：0.6 用地性质：居住用地地块现状：山坡地，无建筑物，有农田与植被覆盖地块周边环境：
◇地块四个方向的环境： A、地块东面：东北面环山，东南面为规划茗山路延伸段与一食品厂 B、地块南面：南面为市交警大队与市公安局 C、地块西面：西面环山，有天然小河道 D、地块北面：北面环山 ◇环境情况： A、空气：地块三面环山，有不少植被与河道，空气质量非较好，但东南面靠近一食品厂，有烟囱高立，对空气质量存在一定影响。 B、噪音：地块为市区内罕有小山谷坡地，闹中取静，无噪音污染 C、水质：地块目前为农田与植被，西面有一天然小河道，总体水质尚可。 D、土地：土地和土地周边没有任何污染。地块交通条件
“西山美墅”别墅市场定位报告正式 本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准,走向一种充满理解与人性关怀的崭新别墅居住生活。 开发理念定位: 理念1：首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨 理念２:首发地产未来复合型居住模式的实践和探索: 理念3: 蓝水半岛全日制生活理念 理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念 一、定位策略 （一)?定位构想与原则 1、定位背景 众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 ?从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的发展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快,配合奥运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势已经形成。 西方小镇生活（包括高密度国家的日本）的诱惑使众多北京地产实
力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅(别墅、独立住宅、townho ｕse、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。 奥运申办成功，加入WＴO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的发展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅(别墅、独立住宅、tｏwnhouse、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。从北京低密度住宅市场的发展来看，１９99－２0０1年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，TＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是２０01年低密度住宅市场的最大特点,橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。 国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住所别墅、独立housｅ市场则长期处于两极分化的态势,外销别墅价格较高,而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，别墅市场的供需失衡现象非常明显，缺乏有效的供给,因此也不难理解玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年呈现的热销态势。 低密度大盘面对面竞争不可避免,2002年开始，以各类ｈoｕｓｅ为主打产品的的低密度大盘项目纷纷登场，独立住宅、集合小镇、多层洋房开始齐头并进,很多开发商都注意到了低密度住宅市场的巨大潜力，首创、天鸿、华润、珠江、万科,纷纷进军郊区低密度住宅也就在
市场调研报告 ——东莞、惠州两地别墅调研 经过两天的市场调研，共参观了东莞、惠州两地的多个著名楼盘、别墅区；其中包括中惠.金士柏山、万科城.琥珀郡、绿茵.温莎堡、三正.半山豪苑、金山湖国墅园、光耀.荷兰小城、天地源.御湾、合生.高尔夫庄园等8个楼盘。 一、国家政策背景： 1、土地投资：受国家严格土地管控政策影响，今年以来房企对土地的投资有所降温，统计数据显示，目前全国土地市场冷清。根据国家统计局统计，1-4月，全国房地产开发企业土地购置9657万平方米，同比下降19.3%，降幅比一季度扩大15.4个百分点；土地成交价款1826亿，下降13.7%。 而从房企开发投资额看，今年1到4月，全国房地产开发投资约1.58万亿元，同比增长18.7%，增速比一季度回落4.8个百分点。与此同时，全国房企施工面积也出现增幅回落，1-4月，住宅新开工面积甚至还下降了4.2%。 2、住宅销售：国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。70个大中城市中，价格同比下降的城市有46个，比3月份增加了8个。 二、东莞、惠州两地别墅： 1、个盘分析 【中惠.金士柏山】
项目概况 项目名称：中惠.金士柏山 建筑类别：洋房、别墅 发展商：中惠熙元 占地面积：21万平方米 建筑面积：45万平方米 绿化率：30.80% 容积率：1.58 项目规模：住宅,住宅,高尚住宅、花庭美墅花庭洋房。 二、百盈花园.五六号地块可参考建筑设计：
（户型图因离开售时间较长，未从现场领取） 【万科城.琥珀郡】
2006南京别墅市场简报 目录 第一部分、南京整体别墅市场环境 (2) 一、南京别墅市场整体情况 (2) （一、）南京别墅市场的主要别墅类型 (2) （二、）南京别墅市场分板块供应情况 (2) （三、）南京别墅市场的价格区间 (2) （四、）南京别墅市场的供需状况 (3) 二、南京别墅市场发展趋势预判 (4) （一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少 (5) （二、）土地升值对别墅升值产生很大影响 (5) （三、）价格具有较大升值空间 (5) （四、）接受度最高的别墅类型 (6) （五、）别墅竞争将日趋激烈 (6) （六、）南京别墅市场走势预测 (7) 第二部分、南京别墅市场板块分析 (8) 一、南京别墅市场主要板块市场行情 (8) （一、）江宁板块 (9) （二、）江北板块 (11) （三、）城区板块 (12) 第三部分、别墅市场个案列表 (13) 一、典型个案列表 (13) （一、）玛斯兰德 (13) （二、）山水华门 (15) （三、）巴厘原墅 (16) （四、）奥斯博恩 (17) （五、）总结 (19) 二、别墅个案列表统计 (20)
第一部分、南京整体别墅市场环境 一、南京别墅市场整体情况 （一、）南京别墅市场的主要别墅类型 南京别墅市场月度抽样供应结构比较（2005年10月） 100200300400500600700800单位：套 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00% 120.00% 根据2005年10月份的别墅销售情况，南京在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。 可以看出目前南京别墅市场还是以联排和叠加别墅为主，别墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型别墅消费阶段。 （二、）南京别墅市场分板块供应情况 从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和9.85％。江宁和江北都以联排别墅供应为主，只有城区以叠加别墅为主。 （三、）南京别墅市场的价格区间