一、高压配电管理制度 二、高压配电管理规定 三、高压开关柜操作规程 四、低压配电操作规程 五、配电房管理制度 六、配电安全操作规程 七、电工安全操作规程 八、发电机管理规定 九、柴油发电机安全操作规程 十、水泵房管理制度 十一、水污染事件防范措施及报告制度 十二、给排水系统维养职责
高压配电管理制度 一、高压配电是项目供电重要部位，未经领导或专业人员许可，除机电维修管理人员外，其它任何人不得擅入。 二、操作维护责任人必须是持《高压进网证》、《特种作业操作证》的合格人员。 三、凡进入高压室作业（包括清洁性工作）必须由二人以上进行，严格执行操作监护制度，遵守操作规程。做清洁卫生工作时必须保持规定的安全距离。 四、室内严禁存放与操作无关的一切杂物，保持室内清洁卫生，设备状况良好。 高压配电管理规定 一、必须由物业站领导批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压配电房室。 二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。 三、严禁在室内吸烟。 四、操作配电房前，应仔细阅读配电房说明书及注意事项。 五、断电后，必须进行接地保护。 六、合闸前，必须断开接地保护。
高压开关柜操作规程 一、操作人员必须持有市级以上供电局颁发的髙压操作进网证”，必须熟悉一次系统结线及开关柜操作原理，操作时必须穿戴好绝缘手 套、绝缘鞋。 二、操作人员必须严格遵守《操作票制度》，操作时至少有二人以上在场，一人操作一人监护。 三、操作时先打开接地开关操作孔锁、真空开关操作孔锁、检查三相电源指示灯。 四、对于接地开关，其指示牌为“时表示接通，为错误！未找到引用源。”表示分断；对于真空开关，其指示牌为“时表示接通道，为错误！未找到引用源。”表示分断。 五、分闸操作：先按动跳闸机构钮，开关指示牌呈错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作接地开关，使指示牌呈“向。后锁上操作孔锁，分闸完毕。 六、合闸操作：先用操作柄操作接地开关，指示牌呈错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作真空开关，操作柄插入操作孔后使操作机构向下运动，指示牌呈“向”， 三相电源指示灯亮，再使操作机构向上运动进行锁定，最后锁上操作孔锁，合闸完毕。 七、严禁操作进线柜接地开关及出线联网开关。
设备管理实施细则 第一章总则 第一条为了贯彻执行《工程有限公司设备管理办法》，结合实业集团有限公司（以下简称公司）实际，制定本实施细则。 第二条本实施细则所称设备指构成钻宇公司各类生产设备和非生产设备，包括各种资金渠道购置的形成固定资产的设备和无资产帐的设备，以及钻宇公司租赁其他单位的各类设备。 第三条设备管理的基本任务是贯彻国家有关设备管理的方针、政策、法规和规定。通过技术经济组织措施，对设备进行综合管理，做到全面规划、合理配置、择优选购、正确使用、精心维护、科学检修、适时进行更新和改造，使设备达到寿命周期费用最经济，综合效能高和适应生产发展需要的目的。 第四条设备管理与维修依靠技术进步，促进生产发展，坚持“设计制造、使用和维修相结合” 、“日常维护保养和计划检修相结合”、“修理、改造和更新相结合” 、“专业管理和群众管理相结合”“技术管理和经济管理相结合” 的方针。积极推行现代化科学管理，提高钻宇公司的设备管理水平。 第五条管理好、使用好设备是钻宇公司各级领导的主要职责，以不断提高设备完好率、设备利用率、百万资产产值率、设备保养对号率、设备新度系数、设备修理出厂合格率、降低设备 维修费用率和泄漏率为目标, 努力减少设备事故。
第六条严格执行各项管理制度和操作规程是设备管理人员和操作人员的职责，定期对设备进行检查维护是设备管理人员和操作人员的重要工作内容。 第二章设备管理 第七条设备管理机构及职责 1.设备管理机构设备管理按照统一领导、分级管理的原则，钻宇公司建立三级设备管理网络: 钻宇公司、各分（子）公司、基层各厂（队、工段）。 钻宇公司设备管理部门是生产运行科，履行设备管理职责，在钻宇公司主管生产领导的直接领导下，搞好钻宇公司的设备管理工作。 各分（子）公司的设备管理工作，由各分（子）公司主管生产的领导具体负责，并设专职设备管理人员。 2.钻宇公司生产运行科设备管理职责负责贯彻执行国家有关设备管理的方针、政策、法规及川庆钻探工程有限公司有关设备管理制度，对钻宇公司设备实现综合管理，保证各项生产任务的顺利完成。 负责钻宇公司设备的购置、租赁、处置计划的编制工作，经钻宇公司批准后组织实施，做好设备的资产管理。 负责钻宇公司设备更新改造工作，编制更新改造计划，经钻宇公司批准后组织实施。 负责钻宇公司设备管理基础工作，督促和定期检查基层设备管理情况；负责钻宇公司设备用油、用水的管理和检查。
物业公司员工工作手册 一、客服部工作手册 目的： 为了树立公司形象，创佳恒物业品牌，为住户提供更优、更快、更便捷的服务，使管理趋于规范。 范围： 适用于物业公司客服部人员。 内容： （一）客服部服务工作规范 1.当工作时： 必须做到“五不”：不长时间打私人电话，不扎堆聊天，不干私活，不随 意改动工作规则，不离岗、串岗。 、 2.当业主询问时： 绝不能说：不、不懂、不会、不行、不知道、不是我管的、不对等用语。 3.当接到电话时： 首先说：“您好，佳恒物业客服中心”，然后仔细倾听对方的电话内容，并 做好记录。尤其是数字的，比如房间号，业主名称，电话号码，必须重复，请对方确认，当对方表示完毕，可以询问“还有别的什么吗”当对方表示 没有别的事可说“您放心，我一定办好”，最后说“再见”。 4.当上级对下级布置工作时： 作到“四清楚”：目标清楚（下级知道工作的目的是什么）；程序清楚（下 级知道怎么做）；结果清楚（不能光布置不检查）；奖罚清楚（使下级明白 完成任务怎样奖，完不成怎样罚）。 5.当下级接受上级任务时： 神情严肃，认真倾听，最好拿小本记下要点，不能漫不经心无所谓。当上 级安排完毕后，再认真询问“我有点不明白的地方，能询问一下吗” 注意：不能说不、不会、不行、我干不了、太难了、不是我干的等语言。 6. 当下级向上级汇报工作时：
、 要简洁、准确，注意五个要点 何时完成的，何地完成的，干了什么，谁干的，结果如何。 7.当准备下班时： 作好工作日志，收拾好办公工具，作好交接班后方可离开。 （二）礼仪礼貌规范 1.行为举止 （1）举止文明、谈吐高雅，杜绝不文明行为。 （2）谦虚礼让，文明待客，行路乘梯，以客为主，业主优先。 （3）员工着工装上岗、服装整洁、规范、胸卡整洁，佩带于左胸前。 （4）衣着整齐，仪表端庄，严格遵守仪容仪表的有关规定。 — （5）女员工淡妆上岗、不戴耳饰，男员工不留胡须披肩发。 （6）正确使用礼貌用语，对待业主态度温和，落落大方，严禁污言秽语，禁止态度蛮横粗野。 （7）团结友爱，乐于助人。 （8）勤俭节约，杜绝浪费。 （9）珍惜他人劳动、保持环境卫生、不随地吐痰，不乱丢废弃物。 （10）见到领导及同事主动问候。 2. 常用标准礼貌用语 （1）当业主进入物业时，应使用：“您好！”。 （2）当业主走进办公室内时，应使用：“您好，您有什么事”。 （3）当业主需要等候时，应使用：“您请坐，我们马上给您办理”。 ， （4）当遇到陌生业主时，应使用：“对不起，请问您***”。 （5）当对业主进行查询时，应使用：“对不起，请您****”。 （6）当业主需要引导时，应使用：“您请这边/那边走”。 （7）当接听外线电话时，应使用：“您好，佳恒物业客服部”。 （8）当需要其它部门处理时，应使用：“先生/女士”这个问题由***部门处
3设备管理控制程序 1。目的： 使用全面的设备管理方法，加强设备维护和检查评估工作，以获得最经济的生命周期成 本和最高的设备综合效率原则，从而可以可靠地保证生产和产品质量。 2适用范围 适用于与聚酯生产直接相关的设备的管理和控制。 3责任 3.1技术质量办公室是设备控制的中央管理部门。在副总经理，负责生产技术的总 工程师的领导下，组织设备大修的准备和每周的检查计划，并对维修质量和计划执行情 况进行监督检查。 3.2每个车间负责部门内设备的维护和正确使用，以使其符合生产技术和产品质量 的要求。设置专职或兼职技术人员来负责设备维修和维护的管理。 3.3每个部门的维护和维修人员负责部门设备的维护和保养。 4术语和定义 设备：指生产中使用的机电设备。 5控制程序 5.1设备管理原理 设备管理部门应贯彻依靠技术进步，促进生产发展，同等重视保存和维护，注重预防的方针。《专业管理与批量管理》，按照先进设备管理方法和维护技术逐步实施的原则，在安排生产任务时，应安排好所有维护任务，并处理好维护与生产的关系。 5.2设备的早期管理 5.2.1对于新购买的散装设备，技术质量办公室将根据公司提出设备更新计划’的 生产和开发需求，并提交给负责生产技术的总工程师和副总经理进行审查，然后再提交 给总经理’召开办公室会议，并召集有关部门参加技术经济示范，经总经理批准后，由 供销办采购。
5.2.2用户部门应根据生产过程的要求和设备选择的原则填写部分更新和零星购买的设备，并填写《新设备申请表》。并由供销处审查批准，由生产技术副总经理批准，然后由供销处进行采购。 购买的设备到货后，供销办事处负责取货。 5.2.3购买设备后，技术质量办公室会组织有关部门做好开箱，验收，安装，调试以及投入生产使用的“设备管理账户”。 5.2.4根据包装清单提供的包装材料目录，技术质量办公室将收集所有拆包的技术材料，并将原件提交给总经理办公室（数据室）进行存档。供销处将注册备件，并将其交给车间使用。 5.3设备资产管理 5.3.1技术质量办公室建立了“设备管理帐户”，以使帐户匹配。 5.3.2设备编号和分类管理 5.3.2.1企业对整个公司的生产设备进行了统一编号，以促进统一有效的管理。规定是：A：灯丝车间； B：电力车间； C：电气； D：其他。编号格式为：A1-0001，其中A1：长丝车间第一条生产线的第一台设备； CA：安装在灯丝车间的电气设备； CB：安装在电力车间中的电气设备。编号的具体实施由技术质量办公室统一完成。 5.3.2.2企业应根据设备的先进性和生产对分类管理的重要性将设备分为A，B和C。分类原则为A类：关键设备，进口主要生产设备和昂贵的设备。 B型：通用生产设备。 C类：辅助生产设备。 5.3.2.3各种类型的设备采用不同的维护方法。 A类设备侧重于预防性维护，B类设备侧重于生产维护，C类设备侧重于后期维护。 5.3.3设备转移管理 5.3.3.1企业内部设备的转移应由需求部门报告给技术和质量办公室，由其协调。经生产主管副总经理批准后，技术质量办公室将与有关部门办理移交手续。 5.3.3.2企业设备的对外转让，应当由技术质量办公室结合有关部门审查，并报主管生产的副总经理批准。技术质量办公室应与有关部门一道处理转让程序。 5.3.4如果设备无法使用或报废，则用户部门应向技术质量办公室提交申请报告，由技术质量办公室牵头组织有关专家进行鉴定。技术质量办公室总结鉴定意见并将其提
版本号：A 页码：1/2 1．目的 加强安全管理员及安全设备的管理，提高安全管理员的素质，确保安全设备的正常使用。 2．范围 适用于公司各管理处。 3．方法和过程控制 3.1 安全管理员换岗制度 3.1.1 巡逻岗和值班室都要设置相应的表格，应详尽记录当班情况，交班时把注意事项、器 械物品以及工具的相关情况记录交代给接班人并签名认可。 3.1.2 接班人无论何种原因未能准时到岗或未办理交接班手续时，当班人员不得下班离岗。 3.1.3 接班人员应该提前10分钟到岗接班，交接以下事项： a．工作区域内各类人员工作状况； b．工作区域内各类设备检查情况； c．当天特别注意，及安排处理事情的进度情况。 3.1.4接班人员必须处理或安排好交班人员未处理的事情。 3.1.5及时完成领导交办的临时任务。 3.1.6表格记录不得撕毁，乱画或写些与工作无关的内容，不得随便给外人察看，用完后由 班长交还给管理处存档。 3.2安全管理员警用器械的管理 3.2.1 上班时必须随时佩带整齐，并随时处于警备状态。 3.2.2 未经允许，不得把警用器材借于非安全管理部门的人员使用，如确有需要，须报主管 领导批准。 3.2.3未经允许，不得将警用器械带出指定的使用范围以外。 3.2.4不得将警用器材用于非法活动。 3.2.5必须妥善保管、养护警用器材，使其随时保持最佳状态。 3.2.6必须做好交接班的检查验收手续，并做好交接记录。
版本号：A 页码：2/2 3.2.7若在接受检查时，所发现的一切损坏，若无合理原因，皆视为使用人的责任。 3.2.8对讲机的管理 a．持机人必须按照公司规定的频率使用，不得擅自更改频率。 b．持机人不得将公司使用频率擅自告诉他人。 c．除使用音量调节及静噪旋钮外，其它一律不得拧动。 d．不得用对讲机聊天说笑，讲与工作无关的话题。 e．对讲机应避免雨淋或摔落。 3.2.9 警棍的管理 a．警棍是治安工作中，当出现被保卫对象生命、财产或自身生命受到威胁的紧急情况下用于防范和自卫的工具，应准确判断紧急情况程度，绝对不可随意使用，必须严 格控制在正当防卫范围内。 b．不得用于其它用途如恐吓、玩耍、猎用等。 c．不准借于他人或代保管。 3.3安全管理员业务学习和军训 3.3.1安全管理员要具有强烈的安全服务意识，严格执行安全责任制，时刻注意做好治安消 防工作。 3.3.2安全管理员必须忠诚、积极、好学上进，乐于奉献，不怕苦，具有高度正义感，热爱 本职工作。 编制：审核：批准： 日期：日期：日期：
设备部门工作手册 1.0 设备二部职责范围 1.0.1设备更新改造、配置计划管理： 1）按照国家法律法规和技术标准的规定，推进节能新设备、新技术的应用，及时淘汰落后设备。2）根据车间申请，审核设备采购计划。3）参与采购设备的选型、验收。 1.0.2设备安装、调试、验收及技术档案管理： 1）根据设备技术要求和使用要求进行安装、调试、验收。2）收集设备相关技术档案移交公司管理（归属公司资料室）。 1.0.3设备使用、维护、保养管理： 1）修订设备操作规程时，考虑设备经济运行相关参数。2）组织编制、修订设备检修规程并组织学习。3）负责合成氨线运转设备维修（机械部分）、保养的监管。4）定期召开设备主任会，对设备状况、维修费使用情况、备件库存定额等进行分析，拟定措施、持续改进。 1.0.4设备的大、中修管理： 1）负责审核、汇编设备大中修计划并组织实施。2）负责主要设备检修任务的审批。 1.0.5设备备品备件管理： 1）负责备品备件的定额管理。2）负责编制备品备件月度采购计划。 1.0.6设备报废管理： 1）负责编制设备报废计划。2）负责分公司修旧利废管理。3）负责生产性固定资产实物管理。4）建立完善固定资产台帐。5）确保固定资产完好。 1.0.7特种设备管理： 1）负责建立完善锅炉、压力容器、压力管道、安全阀、起重设备等特种设备档案、管理规范。2）根据实际情况搞好特种设备的安装（改造、维修）告知、检验和注册。 1.0.8设备事故管理： 1）负责设备事故调查处理和上报。2）跟踪落实“四不放过”执行情况。 1.0.9设备现场检查考核管理： 1）负责设备现场管理的考核工作。2）配合搞好5S管理工作。 1.0.10主要耗能设备管理： 1）负责制定主要耗能设备管理制度。2）负责确认、建立和更新分公司主要耗能设备台账。3）负责主要耗能设备增容、更新、改造方案的审查和参与评审。4）定期对主要耗能设备进行能效监测。 1.0.11其它：落实领导安排的临时工作。 1.1 设备二部部长岗位职责及任职要求 1.1.1 岗位职责 1）负责公司生产设备管理；组织设备大中修计划编制并组织讨论实施； 2）负责设备、备件的计划管理； 3）负责设备档案管理、设备管理制度的编制及执行； 4）做好设备管理考核工作，提高设备完好率； 5）参与物资价值评估、修旧利废工作； 6）对锅炉、压力容器、起重设备等定检设备提出处理意见； 7）定期组织设备大检查，参与设备事故调查处理； 8）配合各部门做好公司安排的相关工作； 9）对技术改造设备、备品备件的图纸进行审核。 1.1.2 任职要求 1）具备大专以上文化程度；2）从事设备管理工作三年以上，并熟悉专业的设备知识；3）熟悉各生产部门生产设备性能、设备维护、设备维修；4）熟悉公司的管理体系，并具备一定的组织、协调能力。 1.2 设备二部副部长岗位职责及任职要求
1. 目的 本程序目的是为了确保所有生产设备具有充足的机器能力，使设备达到完好，保证产品加工过程的质量满足规定要求。 2. 适用范围 本程序适用于我公司生产设备的安装、使用、维修、改造、更新直至报废的全过程，进行一系列的技术、经济、组织等活动的管理。 3. 定义 3.1 设备的综合管理――对设备的寿命、全过程／全面的经济效益的管理． 3.2 机器能力――由公差与生产设备的加工离散度之比得出．通常采用数理统计的方法进行 测算和证明，此时只考虑短期的离散，尽可能地排除对过程有影响而与机器无关的因素． 4. 职责 4.1 制造部为设备的归口管理部门，负责设备的综合管理． 4.2 采购课负责设备采购计划的编制、采购和组织有关部门对新采购设备安装、调试和验收。 4.3 技术课负责新增设备的选型工作，编制《设备采购清单》。 4.4 生产车间负责培训操作工正确使用设备及日常维护保养工作。 4.5 制造部负责生产设备采购计划的审核。 4.6 总经理负责生产设备采购计划的批准。 5. 工作程序 5.1 生产设备购置、选型、验收、移交和存档的控制。 5.1.1 新购设备的质量控制是保证新设备安装投产后，能否适应产品质量和生产要求的关键 工作，应认真负责地做好新购设备的选型、（包括选择合格的设备生产厂家）、采购及到货后验收及移交工作。 a. 技术课根据产品质量特性要求的实际需要，综合考虑设备的生产能力、技术性能、精 密度及可靠性、可维修性的要求，确定新购设备的型号、规格和数量及标准，形成文
件由制造部审核签署意见后交采购课。 b. 采购课根据技术课提供《设备采购清单》编制《设备采购计划》，报总经理批准后 采购设备，采购课负责与供货单位签订设备购置合同或协议。 c. 设备到货后，由使用部门配合供应商安装、调试。调试成功后，由供应商提供安装 调试报告，采购课填写《设备安装检验移交单》组织有关部门进行验收，各有关部门应在移交单上签署意见。针对关键设备由制造部组织有关部门确定调查的特性值和方式，进行机器能力测定，机器能力测定的特性须针对所加工有关的重要产品或过程特性。 d. 验收合格后，备件送仓库保存，技术资料送制造部归档，采购课组织有关部门办理 设备移交手续。 e. 制造部负责设备管理，在收到《设备安装检验移交单》后，将其建立档案，其内容 包括《设备安装检验移交单》《设备登记台帐》《生产设备运转情况记录单》《一、二级保养验收单》《设备维修记录》等。 f. 当关键设备生产新零件、加工公差缩小、工艺更改、大修后、搬迁后以及长期停止 使用后重新起用时须与顾客协商由制造部负责组织有关部门重新测定机器能力。5.2 设备的控制 设备使用部门必须严格按照规定实行定人定机，做好设备使用工作，严格按操作规程操作，做好设备的日常保养工作。 a. 设备操作工人必须下班前除完成日常维护作业外，还必须认真记录当班设备运转情况、运 行中发生的问题、故障维护等情况，填写《生产设备运转情况记录单》，如发现情况不明的异常现象要加以认真处理。 b. 设备操作工人必须持有上岗证，严格遵守操作规程，不超负荷、超规格使用，不在装 卸工件或工具时使用锤猛力敲打，不擅开动他人使用的设备，当设备运行时不得擅自离岗。 c. 操作工如发现故障应立即停机，分析原因，及时排除。发生事故要保护好现场，立即 报告车间领导，操作者未经允许不得擅自处理。 d. 操作者应了解设备的结构、性能，精心维护和保养设备，做到： 1）设备安全，防护装置齐全，线路、管道完整，工件工具放置整齐；
设 备 设 施 工 作 手 册 （试行） 《设备设施工作手册》目录 编号标题 WI-S-01 闭路监控系统保养规程WI-S-02 变压器保养规程 WI-S-03 道闸系统保养规程 WI-S-04 电瓶车保养规程 WI-S-05 阀门保养规程 WI-S-06 防盗监控系统保养规程WI-S-07 防火卷帘门保养规程
WI-S-08 风机系统保养规程 WI-S-09 用水、供水系统保养规程 WI-S-10 管道煤气系统保养规程 WI-S-11 中央空调系统保养规程 WI-S-12 室外照明系统保养规程 WI-S-13 蔬散出口指示灯保养规程 WI-S-14 水泵保养规程 WI-S-15 消防拴保养规程 WI-S-16 有线电视线路保养规程 WI-S-17 防避雷系统保养规程 WI-S-18 控制柜保养规程 WI-S-19 低变配电柜（箱）、开关保养规程WI-S-31 设备分类代码 WI-S-32 设购置流程 WI-S-33 设备改造流程 WI-S-34 设备重大故障维修流程 WI-S-35 设备（机具）外委维修规定 WI-S-36 变压器室管理规定 WI-S-37 配电房（室）管理规定 WI-S-38 空调机房管理规定 WI-S-39 公共设施巡查制度 WI-S-40 设备保养维护供方监督管理规定WI-S-51 闭路监控系统操作规程
WI-S-52 低压配电柜配电操作规程 WI-S-53 电梯安全操作规程 WI-S-54 控制柜作业指导书 WI-S-55 瓶组站操作规程 WI-S-56 气化炉操作规程 WI-S-57 气化站作业指导书 WI-S-58 中央空调系统操作规程 WI-S-59 电梯困人救援规程 WI-S-60 电梯层门钥匙使用安全守则 WI-S-61 电梯机房管理规定 东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-01 设备工作文件版次/改次：A/0 标题：闭路监控系统保养规程页码：1/1 1.目的：保证防盗闭路监控系统正常工作。 2.适用范围：本公司所属小区防盗闭路监控系统。 3.职责：由维修部技工按计划实施保养工作并记录，确保系统工作正常。 4.工作内容： 室外摄像系统: 4.1.1每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封性，镜头擦洗一次，降温 扇清理一次，镜头焦距校调一次。
1 设备管理概述 1.1 设备定义 实际使用寿命在一年以上，在使用中保持其原有实物形态，单位价值 在规定限额以上（公司规定在2000 元以上），且能独立完成至少一道工序 或提供某种动能的机器。 1.2 设备全过程管理 设备全过程管理就是对设备的规划、设计、制造、选型、购置、安装、 调试、使用、维、改造、更新，直至报废的全过程所进行的技术、经济 的综合管理。 实现设备全过程管理，就是要加强全过程中各环节之间的横向协调， 克服设备制造单位与使用单位之间的脱节，提高设备的可靠性、维修性、 经济性，为提高设备综合效率创造条件。 1.3 设备实物形态与价值形态管理 设备有种形态，即实物形态和价值形态 一、设备的实物形态管理 设备从规划、设计、制造、选型、购置、安装、调试、使用、维、 改造直至报废的全过程即为设备实物形态运动过程。 设备投入使用后，由于物理和化学的作用而产生磨损、腐蚀、老化等， 使设备实物的技术性能逐渐劣化，因而需要修复与更新。设备实物形态管 理就是从实物形态运动过程，研究如何管理设备实物的可靠性、维修性、 工艺性、安全环保性及使用中发生的磨损、性能劣化、检查、复等技术 3
----------------------- Page 4----------------------- 业务，其目的是使设备的性能和精度处于良好的技术状态，确保设备最佳 的输出效能。 二、设备的价值形态管理 新购置的设备，经安装调试合格投入使用前，其价值形态表现为财务账面上的原值。设备投入使用后，一方面，设备运行需要资金的继续投入；另一方面，通过折旧，使它的价值逐渐转移到产品成本中去，通过产品销 售予以回收，表现为原账面价值的减少，即设备的净值逐渐降低。当设备 不再继续使用或报废，通过出售，回收部分剩余价值或残值。 设备价值形态管理就是从经济效益度研究设备价值的运动，即新设 备的投资及设备运行中的投资回收，运行中的耗损补偿，维、技术改造 的经济性评价等经济业务。其目的就是使设备的寿命周期费用最经济实物形态是价值形态的载体，价值形态是实物形态的货币表现，二者既对立又统一，设备综合管理的实质就是设备实物形态管理和价值形态管 理相结合的管理，以追求提高设备综合效率和寿命周期费用最经济为目标。 1.4 备管理的方针、原则、主要任务 一、设备管理的方针 以效益为中心，坚持依靠技术进步，促进生产经营发展和预防为主。 （1）以效益为中心。就是要建立设备管理的良好运行机制，积极推行设备综合管理，加强企业设备的优化组合，确保企业设备的保值增值。 （2）依靠技术进步。一是适时进行设备更新；二是运用高新技术对老旧设备进行技术改造；三是推广设备诊断技术、计算机辅助设备管理等管
物业管理工作手册 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
物业管理篇 一、××××物业管理服务内容 ××××的物业管理服务由××物业管理公司提供，在项目交付使用后至项目业主委员会成立前，物业管理服务的主要内容如下： 1、房屋建设共用部位的维修，养护和管理。共用部位是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、走廊通道、公寓房屋承重结构、公寓室外墙面、屋面及其他共同部位。 2、共同设施设备的维修、养护、运行和管理。共同设施设备是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱（房）、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、信报箱及其他共用设施设备。 3、公共绿化 （1）及时修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护，促使花草树木正常生长； （2）清理公共绿地，保持公共绿地整洁； （3）必要的补种，保持绿化的完整；（4）保护和改善生态环境。 4、属配套建筑和设施的养护和管理，包括游泳池、网球场、健身绿地、垃圾转运站、公共停车场。
5、公共环境卫生 （1）公共场所清扫、道路的保洁； （2）公共设施设备的保洁； （3）生活及装修垃圾的收集、清运。 6、保安 （1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，进行安全防范； （2）门岗值勤； （3）物业区域内巡查； （4）报警监控。 7、交通秩序与车辆停放 （1）外来车辆进出管理； （2）停车泊位管理； （3）维护交通安全； （4）车辆行驶，停放有序； （5）退速、限重、禁鸣，保持小区安静。 8、房屋装修管理 根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《长沙市城镇住宅装修管理办法》，对物业区域内的房屋装修行为进行管理。 9、消防管理 （1）消防器材管理，确保消防器材无缺少，不失效； （2）确保消防通道畅通； （3）加强易然、易爆品的管理； （4）加强消防常识的宣传，开展义务消防；
1 目的 加强设备的选购、验收、运行、养护、维修和报废的全过程进行有效的管理控制 2 适用范围 适用于公司受委托管理的设备和各部门使用的服务设备设施（包括价值在1000元以上的工器具、备品、备件等）的管理控制。 3 职责 3.1 总经理或授权公司主管领导负责重大设备的添置、更换、改造、年度检修保养和报废的审批。 3.2 各部门负责本部门管辖工器具的日常管理。 3.3 财务部负责公司所有设备的增减、报废、盘点、拆旧等业务活动的核算和帐务管理。 3.4 工程技术部负责设备运行、维护及档案资料的管理。 4 控制程序 4.1设备的选购、验收。 4.1.1购置设备要求先进、经济合理、适用并综合考虑其可靠性、互换性、配套性、节能性、安全性、环保要求和使用寿命等，对于托管设备的更新改造应以不降低设备技术性能为原则。 4.1.2添置和更新设备必须由使用单位、主管提出书面申请，阐明必要性、可行性及选型方案意见，报部门经理研究审定（重大贵重设备购置须上报公司主管领导审定）后填写（物资采购计划），并须注明进货检验要求，具体购置依据公司制定的文件执行。
4.1.3新购置的设备，由申购部门负责开箱验收，具体依据公司制定文件执行。 4.2设备的日常管理。 4.2.1设备的使用归口管理部门应于购进设备验收后，及时将随机资料交综合部资料员归档、需使用时按（技术资料、图纸管理办法）规定办理有关手续。 4.2.2新购置设备使用或归口管理部门应在设备验收合格后一个月内建立（设备卡片）一式三份，交财务部一份、资料室一份、使用或归口管理部门留存一份，对重要设备的操作应建立作业指导书。 4.2.3接管物业原附属的建安配套设备应在物业接管验收实施物业管理并对其实际使用运行半年内建立设备卡片，卡片存档处及使用管理要求同4.2.2条。 4.3设备的使用、运行操作管理。 4.3.1各工程系统的设备运行及服务设备、工器具操作，必须严格按照有关工种的作业指导书、设备使用说明书执行，正确、合理使用，确保各供应、服务系统的持续正常和经济合理、高效低耗运行，保证设备本身的安全和良好的工作状态。 4.3.2电力设备及特种设备（如电梯等）的运行操作控制，同时应执行国家及行业有关技术标准、规范及操作规程。 4.3.3机械设备的润滑油路系统保证畅通和正常工作，使用设备的班组按规定时间和数量添加、更换润滑剂（油）。 4.3.4保证满足设备工作环境条件要求，保持机房环境整洁、机房地
岗位标准化作业手册·物业工程管理部 目录 第一章部门职能 第一节部门职能概述 (2) 第二节部门岗位编制说明 (2) 第三节部门内专用名词注解 (3) 第二章物业工程管理部长岗 (5) 第一节职务说明书 第二节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第三节岗位绩效考核 一、目标责任书（样本） 二、部门月度绩效考核表 三、部门年度绩效考核表 第三章工程师管理岗 (6) 第一节职务说明书 第二节岗位工作内容及作业标准 第三节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第四节岗位作业流程及表单（含表单使用说明） 一、岗位作业流程清单 二、岗位作业流程图 三、作业表单及填写说明 第四章资产管理岗 (7) 第五章档案管理岗 (10) 第六章安全保卫岗 (12) 第七章设备设施岗 (13) 第八章装修工程岗 (15) 第九章采购招标岗 (16) 第十章实施及修改 第十一章附则·（部门内所有岗位应知应会制度、流程）
第一章部门职能 第一节部门职能概述 一、工程师管理职能：主要负责参与大型工程的改造、商场新建施工方案的拟定和图纸的 审核，工程项目列项及进度控制、技术指导；负责协助进行对外职能关系的协调；负责对市场进行考察，对设备设施价格进行了解，对新产品进行选购；负责提出节能改造、技术革新的思路及方案；负责对大型设备设施进行选型、采购；负责设备设施事故及大型故障的鉴定；负责对出现的疑难问题进行指导、解决。 二、设备设施管理职能：负责建立健全公司设备、设施管理制度，制定设施、设备维护、 维修的标准。对设备工程技术管理、项目预算管理进行指导、审核。对设施设备的节能降耗，技术的整改进行管理。组织制定设备预算并考核实体实施情况。审核实体设施、设备的维护、维修方案。 三、装修装饰管理职能：负责制定装修改造的标准、制度、流程，为各实体提供工程方面 的技术及信息服务和指导，并对各实体工程管理的情况进行监督、考核。 四、采购招标管理职能：负责建立和完善集团工程及设备材料采购招投标制度，监督、指 导实体工程及设备材料采购的招投标工作，并对各实体日常的采购工作进行检查、监督，从而保障各实体采购及招投标工作的正常进行。 五、资产管理职能：负责建立资产管理体系；制定设备设施等实物资产的使用及报废标准， 对其实施进行监督、考核；负责集团年度资产清查和盘点工作；负责集团总部的资产管理工作；负责集团资产管理应用软件的开发、使用管理； 六、档案管理职能：负责搜集、整理、保管本部门文档及集团范围内资产、设备、设施资 料档案；负责制定集团资产、设备档案资料管理办法并监督实施，协助上级安排日常的维修、资产、采购、报账方面的工作，协助上级完成各种文案工作，对其他行政和业务方面的工作提供行政支持。 七、安全消防管理职能：负责集团公司的安全保卫及消防管理工作；负责制定各种管理标 准并进行监督、审批；负责安全消防对内对外的事务性工作。 第二节部门岗位编制说明
设备管理系统使用手册 目录 一：系统简介 一幢高度智能大厦设备投资少则千万多则上亿，这些设备种类繁多，数量庞大，成千上万个设备分布于智能大厦主楼，裙楼和附楼的每一层楼中，对这些设备的管理，需要用科学高效的方式进行。本系统专用于智能化楼宇设备管理。界面直观明了，操作简单方便，管理科学详尽，该系统将成为贵公司的知识库，可让维护人员专业知识更全面的扩充，使维护工作的管理更周到。提高物业公司的管理水平。它有以下功能： 1．该系统将设备分类为几大类并根据管理者的喜好分成不同的子系统，管理明晰，一目了然。主要包括：楼宇智能系统（BAS），给排水系统，消防系统，照明系统，门禁系统，防盗报警系统，电梯系统，停车场系统，办公系统。 2．该系统记录设备最基本的资料，如设备名称，类型，编号，位置等。这是基本的也是重要的资料。鉴于维护人员的换岗频繁，工作交接很难全面完整，新人接手后可能对大厦的设备在哪里都不知道，很难立即着手工作。对于设备编号采用自动编号的方式大大方便了管理。 3．该系统记录每个维护人员的工作内容，任务计划。管理者
可方便查询维护人员的维护情况。 4．建立设备相关的资料库，详细介绍设备性能，用途，使用方法，常见故障及解决办法。便于维护人员能即时解决故障。 5. 记录设备相关的资料库详细记载设备厂家，供应商的地址，电话，联系人，原施工单位的地址，电话，联系人等等。 6．详细记载每一设备的维修记录，故障分析，结论，解决方案，以便提供将来参考。 7．管理人员可根据具体情况制定维护计划，系统根据计划提醒维护人员实施并填写日志。 8．系统具有一定程度的智能，如通过邮件提醒管理者哪个设备没按计划进行维护，能为管理者协调工作。若与BMS，BAS 系统结合，可实现即使短信通知管理者。 9．系统具有打印功能，为每年度年检设备打印标签，设备卡，定制打印维护记录。 本系统将对物业公司的设备管理工作更加有条不紊，方便快捷。是智能大厦物业管理的得力助手。 本系统用MICROSOFT VISUAL C++ 开发数据库可用SQL SERVER网络版或ACCESS单机版。 本系统在windows 2000 server ,windows 2000 professional .windows xp professional 下测试可用。
物业公司员工工作手册 格式 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
嘉年华物业 员 工 工 作 手 册 桂林市嘉年华物业管理有限责任公司Guilin JiaNianHua Property Management Co.,Ltd
第一章公司简介 一、公司名称：桂林市嘉年华物业管理有限责任公司 二、公司地址： 三、公司注册资本： 四、公司成立时间： 五、公司业务： 六、公司资质： 七、服务宗旨 八、服务理念： 九、目前物业在管项目： 十、公司架构：
第二章公司管理制度 公司服务宗旨：真诚服务，用心管理 管理制度是公司运作的灵魂，良好的管理是向住户提供满意服务和赢得良好市场声誉的有力保证，为保证良好的运作次序，要求每一位员工严格遵守本制度的各项规定及公司颁布的各项管理制度。 一、总则 在本公司总经理的决定是最后决定，总经理的命令为最高命令。 本公司的管理中，将严格惯切以下七大原则： 1、层级指挥制 每一位员工必须服从直接上级的领导，不得越权、越级汇报或打小报告。 2、分工负责制 每一位员工按照分工对自己分担的业务负全面责任。 3、责权利连带制 每一位员工的责任、权限、利益三方面连带生效。 4、命令服从制 每一位员工必须严格执行其直接上级的命令或公司领导的命令（当命令有冲突时以公司命令为准）
5、奖优罚劣制 每一位员工的功绩将受到奖励，其过失也将受到应有的处罚； 6、民主参与制 每一位员工对本部门的运行与管理，均享有建议权，各部门应鼓励员工多提合理化建议，多关心公司的发展。 7、友好协作制 在不影响本部门正常运作前提下，各部门有尽可能为其他部门提供协作的部门。跨部门的工作协调应以口头、书面两种形式快速地传达给接收部门，接收部门在收到工作联系单后应根据工作的缓急程度及时给予优质的处理。 二、管理程序 1、层级管理制 实行层级管理制，各级管理员只对直接下属拥有指挥权，特殊情况下，全体员工直接听从公司经理或总经理授权人指挥。危机情况下以在场且关系最直接的行政管理级别最高者为指挥者，所有在场人员必须统一听从指挥。所有工作人员必须切记，为保证各岗位人员各司其职，各尽其责，必须避免越级指挥的混乱现象，特殊或危机情况下例外。 2、督导工作程序 （1）职责 每一级管理人员都要对下级的督导和管理责任。 （2）程序 A、阿各级管理人员督导下级掌握工作流程，操作程序及标准的知识、技巧。
检测检验仪器设备控制 程序 文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
一、目的 为保证所有仪器设备均能满足使用要求，满足量值溯源。确保检测结果的准确、可靠，保证检验检测工作正常、有效开展。 二、适用范围 适用于本公司开展检测工作用仪器设备的购置、验收、使用、校准，维护、修理、报废等管理工作。 三、职责 3.1质检中心:负责对检验检测仪器设备的使用、维护、校准，和保养、定期维护和期间核查,使用记录，负责仪器设备的购置申请、仪器检定、维修和申请报废工作。 3.3财务资产部：负责检验检测仪器设备采购，和登记建档。 四、工作程序 4.1仪器设备的购置 4.1.1各部门根据的检测需要，提出合理有效的仪器设备配置方案，汇总给质检中心。 4.1.2质检中心提出仪器设备购置申请，填写《仪器设备购置申请表》，明确仪器设备名称、型号 规格、精度、用途、参考价格等；经技术负责人审核，总经理批准后交综合部汇总。 各申购部门有义务为质检中心提供技术上的支持，采购过程应满足《采购及委外加工控制程序》的要求。 4.2仪器设备的验收 4.2.1所购仪器设备到货后，应在合同规定期内进行验收，无验收期限规定的应在一个月内验收完 毕。 4.2.2仪器设备由质检中心组织验收，验收时应填写《仪器设备验收报告》，收集与验收工作有关 的证明材料（保修卡、售后服务保证等），必要时与供应方签订仪器设备应用技术培训协议。验收工作的有关资料及仪器调试报告汇总，交财务资产部存档。 4.3仪器设备档案管理 4.3.1质检中心负责建立仪器设备档案，内容包括：仪器设备的名称、购置日期、启用日期、使用 状态、制造商名称、标识、系列号、验收报告、检定（校准）证书、维修记录、使用说明书原件、操作规程（复印件交仪器使用者使用）、购置资料（如保修卡、售后服务保证等）、仪器设备报废单、仪器设备使用记录等。 4.3.2设备使用和维护的最新版说明书（包括设备制造商提供的有关手册）要方便相关操作人员取 用。
目录 致辞 第一章金宏利集团简介 第二章金宏利大厦物业服务中心简介第三章楼宇设备管理 第四章楼宇保养与环境卫生管理 第五章园林绿化管理 第六章公共秩序管理 第七章交通秩序与停车场管理 第八章装修管理 第九章管理费用 第十章入伙指引 第十一章日常注意事项 第十二章业户行为道德公约 第十三章结语
致辞 尊敬的业主阁下： 广州市金宏利大厦物业服务中心全体员工真诚地欢迎您及家人入住金宏利大厦，并衷心祝愿您安居乐业、万事如意、合家幸福！ 为便于您全面了解金宏利大厦及物业管理运作的情况，为把金宏利大厦建成一个安全、整洁、优雅、高尚的办公场所，使您真正获得高品质的生活享受，我们特意编写了这本客户手册，其中各项管理规则及使用规定旨在维护本大厦客户的合法权益，手册中的“业户”是金宏利大厦内所有业主及非业主使用人的泛称。 在未来的日子里，我们希望与您真诚相待、鼎立合作，共创美好家园。我们将竭诚为您提供尽善尽美的服务，阁下有任何合理的服务期望，均可向我们提出，我们会尽力满足您的要求。希望通过我们热情贴心的服务，让您能充分享受到真正意义上的“安居乐业”，为您的美好人生增光添彩！ 让新生活的航程从这里起飞！ 如您有任何疑问或期望得到更详尽的资料，可直接联系我们。 服务热线：（020）
广州市金宏利大厦物业服务中心 第一章金宏利集团简介 金宏利集团创建于1996年8月，以房地产投资为龙头产业，集餐饮服务、酒店公寓、旅游度假、工业贸易于一体的综合性集团公司。 金宏利集团坚持与时俱进，锐意改革创新，积极推进企业的改革步伐，建立了合理的公司框架，在广州、花都、清远、苏州等地都有公司的开发项目，其中有花都区顶级的粤菜食府、位于中央商务区黄金地段的甲级写字楼及国际酒店公寓、开发中的原生态休闲度假胜地等，尽显集团高瞻远瞩的发展战略！ 金宏利集团是花都区的著名企业，拥有一支专业齐全、技术精湛的队伍，汇集了一批高级营销策划、工程技术和各项专业人才，具有丰富的经验。 金宏利集团在多年的实际工作中，不断积累总结经验，加强内部管理，形成了自己鲜明的企业特色并建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系。
设备设施管理手册 第一章设备设施通用管理制度 一、设备设施安全管理 1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台帐》。 2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）转业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。 3、智能控制、消防、电梯、供水设备管理试行24小时值班制度；为经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。 4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。 5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。 6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。 7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。 8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。 9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活五破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。 10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，对检查中发现的问题制订下一年《年度设备设施保养计划》、《年度设备设施大中修计划》。 二、设备设施检查管理 1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。 2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时及时排除，重大问题及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。 3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现鼓掌隐患及时排除，确保安全。 三、设备设施值班管理 1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。