注意：
本模板中红字标注表格必须填写，红字标注的证件、证据资料必须复印完整。
XX地方税务局
土地增值税清算审核案卷
纳税人名称： A房地产开发有限责任公司
项目名称：B项目
案卷页数：XX页
审核日期：XX年XX月XX日－XX年XX月XX日
立卷人：XXX
案卷目录
房地产开发项目情况登记表
使用说明
1.本表依据《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》（国税发[2006]128号）设置。
2.适用范围:纳税人向房地产所在地主管税务机关进行房地产开发项目登记时使用。
3.纳税人进行房地产开发，应在房地产开发项目审批立项之日起30日内，到房地产所在地主管税务机关领取《房地产开发项目情况登记表》，并如实填写，办理房地产开发项目登记；纳税人取得房地产预售（销售）许可证之日起30日内向房地产所在地主管税务机关报送预售（销售）许可证复印件。
4.填表说明：
（1）“房地产开发项目名称”：《规划许可证》核准的“房地产开发项目名称”；
（2）“房地产开发项目地址”：《规划许可证》核准的“房地产开发项目地址”；
（3）“建设期工程项目名称”：《规划许可证》核准的“建设项目名称”；
（4）“建设期工程项目编号”：《规划许可证》字轨号码；
（5）“项目性质”：经济适用住房、非经济适用住房、商业用房、其他；
（6）“土地使用证编号”：土地使用证的字轨号码；
（7）“规划许可证号码”：《规划许可证》字轨号码；
（8）“可售建筑面积（㎡）”：开发项目中用于销售的建筑面积，即建筑面积减去房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。（注：这些设施必须是产权属于全体业主所有或建成后移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，不包括建成后有偿转让的。）；
（9）“预（销）售许可证发证机关”：预（销）售许可证发证机关全称；“取得预（销）售许可证时间”：预（销）售许可证发证日期；“预（销）售许可证号”：预（销）售许可证字轨号码。如果纳税人填报本表时没有取得预（销）售许可证，以上三栏可以不填报，自取得房地
产预（销）售许可证之日起30日内向房地产所在地主管税务机关报送预（销）售许可证复印件，进行项目登记变更；
（10）“建筑面积（㎡）”：有关部门批准的开发项目总建筑面积；
（11）“项目总投资（元）”：房地产开发项目全部投资额；
（12）“工程总造价（元）”：房地产开发项目全部工程投资额；
（13）“销售方式”：商品房现售、商品房预售和销售代理；
（14）“房地产开发项目编号”：为系统自动生成项，不必填报。
5. 本表为A4型竖式，一式三份。主管税务机关留存二份，退回纳税人一份。
普通标准住房审核表
注：1.以单套楼为单位填写表中数据。
2.“销售收入”列至角分。
使用说明
纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房：
1.住宅小区建筑容积率在以上；
2.以单套楼为单位，单套楼建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；
3.实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的倍以下。
其中，住房平均价格以当地市、县政府公布的同期数据为准。
清算审核报告
（第一种情况：适用核实征收土地增值税纳税人）根据**房地产开发有限公司主动申请进行土地增值税清算或经税务机关的因素分析要求**房地产开发有限公司进行清算，按照核查工作的安排，我土地增值税清算审核小组于2013年8月1日至8月5日对**房地产开发有限公司的**项目进行了土地增值税清算审核，现已审核完毕，报告如下：
一、基本情况
（一）企业基本情况
**房地产开发有限公司是在我局注册登记的一家私营有限责任公司，登记时间1990年8月6日，位于**市朝阳路18号，公司属于独立核算法人，法人代表张*，注册资本**万元，其中张*投资比例80%、李*投资比例20%，公司经营范围房地产开发与经营、物业管理服务。
（二）项目基本情况
1.项目名称及位置
**小区，位于**市渤海路与裕华路交汇处。
2.项目概况
（1）开发项目类型：商业居住及配套公建
（2）占地面积：10000㎡
（3）项目建筑结构情况：砖混结构
（4）项目装饰装修情况：塑钢窗、楼宇门、进户防盗门、楼梯不锈钢栏杆，商业门市精装修、大理石楼梯踏步。
3.项目建设规模
该项目总建筑面积20888㎡，其中普通住宅建筑面积10888㎡、商业门市建筑面积10000㎡；该项目公共配套设施面积4000㎡；总可售面积20888㎡。
4.项目销售情况
该项目2013年1月1日取得预售许可证，截止清算基准日2013年6月30日，全部销售完毕。
【如果未销售完毕，需按项目类型说明已售面积、未售面积、已售面积占可售面积的比例】
5.普通住宅的判定情况
（1）项目规划容积率：
（2）该项目属于一级土地，清算时该级别土地上商品房平均交易价格3500元，普通住宅销售价格上限3500元。
（3）单套楼建筑面积及售价
根据以上情况及税务机关《普通标准住房审核表》审批情况判定
是否符合普通标准住宅。
二、企业清算情况
该公司委托**市**税务师事务所进行了**小区的鉴证审核，并出具了《土地增值税清算鉴证报告》【**所鉴字（2013）第077号】。该公司自行清算事项如下：
1.收入总额：
2.扣除项目金额：
3.增值额：
4.增值率：
5.适用税率：
6.应缴土地增值税税额：
7.已缴土地增值税税额：
8.应补缴土地增值税税额：
三、税务机关审核情况
注：税务机关审核如果与企业自行清算存在差异，应该注明依据，如果涉及成本分摊，应详细说明。
（一）土地增值税应税收入的审核
经审核，确认该公司截止2013年6月30日累计取得应税收入**元，调增/调减**元。其中：
1.销售普通标准住宅10888㎡，取得销售收入元，调增/调减**元。
2.销售商业门市10000㎡，取得销售收入*元，调增/调减**元。
3.******
（二）土地增值税扣除项目的审核
经审核，确认该公司截止2013年6月30日累计扣除项目金额**元，调增/调减**元。其中：
1. 取得土地使用权所支付的金额。
按照相关财务制度的规定，房地产开发企业取得土地使用权所支
付的价款及按国家规定缴纳的有关费用应记入“开发成本—土地征用
及拆迁补偿费”科目。
税务机关在审核“取得土地使用权所支付的金额”时，应重点审
核以下几个方面：
①审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口
径是否一致。
②如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额
的分配比例和具体金额的计算是否正确。
③审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。
④审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。
⑤审核有无预提的取得土地使用权支付金额。
⑥比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得
土地使用权支付金额是否存在明显异常。
2. 房地产开发成本
（1）土地征用及拆迁补偿费
土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安
置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
税务机关在审核“土地征用及拆迁补偿费”时，应重点审核以下几个方面：
①审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。
②审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。
③审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。
（2）前期工程费
前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”等支出。
税务机关在审核“前期工程费”时，应重点审核以下几个方面：
①审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。
②审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。
③多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费、是否按项目合理分摊。
（3）建筑安装工程费
建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各项建筑工程费用和安装工程费用。包括纳税人将房地产开发项目出包给
建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。
正常情况下，建筑安装工程费用在房地产开发成本要素中所占的比重最大，对土地增值税税基的影响也最大。因此，审核其会计核算是否真实、合理显得尤为重要。从某种意义上讲，它应是土地增值税清算审核的“重中之重”，是清算审核的核心，也是检验清算审核成果的关键所在。
当前，该成本项目存在的问题很多，突出表现在纳税人为扩大建筑安装工程成本，常见的弄虚作假手法有：房地产开发商虚列“甲供材料”，人为加大建筑安装工程成本；重复列支建筑材料发票；虚构工程项目、工程量，虚增扣除成本等。
对建筑安装工程费进行审核，应重点关注建筑工程施工合同、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工验收备案文档和市政基础设施工程验收备案文档。
税务机关在审核“建筑安装工程费”时，应重点审核以下几个方面：
①出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：
ⅰ.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；
ⅱ.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；
ⅲ.审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。
②自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。
（4）基础设施费
基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（5）公共配套设施费
公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
税务机关在审核“基础设施费”、“公共配套设施费”时，应重点审核以下几个方面：
①审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。
②如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
③审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。
④审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
⑤审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。
⑥审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。
⑦获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。
⑧审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。
⑨各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。
（6）开发间接费用
开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
税务机关在审核“开发间接费用”时，应重点审核以下几个方面：
①审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。
②如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
③审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。
④审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
⑤审核是否将期间费用记入开发间接费用。
⑥审核有无预提的开发间接费用。
⑦审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理
费用，是否在本项目中予以剔除。
⑧在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本
的借款费用。
3. 开发费用
税务机关在审核“开发费用”时，应重点审核以下几个方面：
（1）审核应据实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除据
实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。
（2）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：
①审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；
②如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记
入其他项目的利息费用记入了清算项目；
③审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；
④审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
4. 与转让房地产有关的税金
5. 财政部规定的其他扣除项目
（三）土地增值税计算的审核
经审核，该项目应纳土地增值税**元，已缴**元，应补税额为**元。其中：
1.普通住宅增值额**元，增值率*%，应缴土地增值税**元，已缴
**元，应补税额为**元。
2.商品房增值额**元，增值率*%，应缴土地增值税**元，已缴**元，应补税额为**元。
3.******
审核人员签字：
年月日
清算审核报告
（第二种情况：适用核定征收土地增值税纳税人）
根据**房地产开发有限公司主动申请进行土地增值税清算或经税务机关的因素分析要求，按照核查工作的安排，我土地增值税清算审核小组于2013年8月1日至8月5日对**房地产开发有限公司的**项目进行了土地增值税清算审核，现已审核完毕，报告如下：
一、基本情况
（一）企业基本情况
**房地产开发有限公司是在我局注册登记的一家私营有限责任公司，登记时间1990年8月6日，位于**市向阳路18号，公司属于独立核算法人，法人代表张*，注册资本**万元，其中张*投资比例80%、李*投资比例20%，公司经营范围房地产开发与经营、物业管理服务。
（二）项目基本情况
1.项目名称及位置
**小区，位于**市渤海路与裕华路交汇处。
2.项目概况
（1）开发项目类型：商业居住及配套公建
（2）占地面积：10000㎡
（3）项目建筑结构情况：砖混结构
（4）项目装饰装修情况：塑钢窗、楼宇门、进户防盗门、楼梯不锈钢栏杆，商业门市精装修、大理石楼梯踏步。
3.项目建设规模
该项目总建筑面积20888㎡，其中普通住宅建筑面积10888㎡、商业门市建筑面积10000㎡；该项目公共配套设施面积4000㎡；总可售面积20888㎡。
4.项目销售情况
该项目2013年1月1日取得预售许可证，截止清算基准日2013年6月30日，全部销售完毕。【如果未销售完毕，需按项目类型说明已售面积、未售面积、已售面积占可售面积的比例】
二、企业清算情况
该公司委托**市**税务师事务所进行了**小区的鉴证审核，并出具了《土地增值税清算鉴证报告》【**所鉴字（2013）第077号】。该公司自行清算事项如下：
1.收入总额：
2.适用核定征收率：
3.应缴土地增值税税额：
4.已缴土地增值税税额：
5.应补缴土地增值税税额：
三、税务机关审核情况
（一）核定征收土地增值税理由说明
（二）土地增值税应税收入的审核
经审核，确认该公司截止2013年6月30日累计取得应税收入**元，调增/调减**元。其中：
1.销售普通标准住宅10888㎡，取得销售收入元。
2.销售商业门市10000㎡，取得销售收入*元。
3.******
税务机关在审核应税收入时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，一核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
（三）取得土地使用权所支付的金额的审核
经审核，该公司开发项目占地**㎡，取得土地使用权支付**元。
按照相关财务制度的规定，房地产开发企业取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用应记入“开发成本—土地征用
及拆迁补偿费”科目。
税务机关在审核“取得土地使用权所支付的金额”时，应重点审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
（四）土地增值税计算的审核
经审核，确认该项目应纳土地增值税**元，已缴**元，应补税额为**元。其中：
1.普通住宅应缴土地增值税**元，已缴**元，应补税额为**元。
2.商品房应缴土地增值税**元，已缴**元，应补税额为**元。
3.******。
审核人员签字：
年月日《河北省固定资产投资项目核准证》简介
企业投资建设实行核准制的项目，应当按照国家有关要求编制项目申请报告，并报送发展改革部门。发展改革部门应依法进行核准，并加强监督管理。对同意核准的项目，发展改革部门应向项目申报单位出具《河北省固定资产投资项目核准证》及副本。
项目申报单位凭《河北省固定资产投资项目核准证》（副本），依法办理土地使用、资源利用、城市规划、安全生产、统计登记、水资源、文物保护、设备进口和减免税确认等手续。
《建设工程规划许可证》简介
建设工程规划许可证（building permit）,城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定
依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《建设工程规划许可证》包括下列内容：⑴许可证编号；⑵发证机关名称和发证日期；⑶用地单位；⑷用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；⑸计容积率面积及各分类面积；⑹附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。
《建筑工程施工许可证》简介
《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。
** 市房地产开发项目 土地增值税清算 鉴 证 报 告 告 单位签章：******** 房屋开发有限公司 2014 年*月** 日 土地增值税鉴证报告 ** 所税鉴字【2014】** 号 ****** 房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“ ****** 小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵
单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 经审核，贵单位“ ******** 区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目：
特此报告
附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非 住宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》 9、《基础设施费鉴证表》 10、《开发间接费用鉴证表》 11、《四项成本统计表》 12、《公共配套设施费鉴证表》 13、《利息支出鉴证表》 14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》中介机构负责人：中国 注册税务师：中介机构名称：中国注册税务师： 办公地址：电话：传真：2014年月日土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托，对贵单位转让“******** 小区1#、2#、3#、4#、 6#、7#楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下： 一、整体基本情况： 项目简介：
土地增值税清算申报表 申报日期：年月日所属时期：年月日至年月日 面积单位：平方米（列至小数点后2位）金额单位：元（列至角分）
说明事项： 1、本表适用于房地产开发纳税人申报清算土地增值税。 2、从事房地产开发并销售的纳税人，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报单位。纳税人如果从事免税项目开发，应分别填写申报表。 表头说明： 1、“所属时期”是指申报税款所属的时段。 2、“申报日期”是指申报税款的当天。 主表说明： 1、“纳税人名称”是指纳税人税务登记的全称。 2、“项目坐落地主管税务机关”是指项目地址所属的税务机关，“纳税人主管税务机关”是在项目公司地址所属的税务机关。 3、“项目名称”、“项目编码”、“项目地址”要与从事房地产开发的纳税人在进行项目登记时登记的信息相一致。 申报事项填写说明： 1、“转让房地产收入总额”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额填写。“货币收入”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的货币形态收入额填写。“实物收入及其他收入”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的实物形态和无形资产等其他形式的收入额填写。 2、“关联交易金额”，是指企业与关联方之间的交易金额。关联方是指与本企业具有以下关系之一的 （1）一方直接或间接持有另一方的股份总和达到25%以上，或者双方直接或间接同为第三方所持有的股份达到25%以上。若一方通过中间方对另一方间接持有股份，只要一方对中间方持股比例达到25% （2）一方与另一方（独立金融机构除外）之间借贷资金占一方实收资本50%以上，或者一方借贷资金总额的10% 以上是由另一方（独立金融机构 （3）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员是由另一方委派，或者双方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同为第三方委派。 （4）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）同时担任另一方的高级管理人员（包括董事会成员和经理） ，或者一方至少一名可以 （5）一方的生产经营活动必须由另一方提供的工业产权、专有技术等特许权才能正常进行。 （ 6 （ 7 （8 ）一方对另一方的生产经营、交易具有实质控制，或者双方在利益上具有相关联的其他关系，包括虽未达到本条第（一）项持股比例，但一方 3、“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用填写。 4、“房地产开发成本”，应根据《细则》规定的从事房地产开发实际发生的各项开发成本的具体数额填列。若有些房地产开发成本属于整个房地产项目的，而该项目同时包含2个或以上计税单位的，要对该成本在各计税项目之间按一定比例进行分摊。 5、“利息支出”，按纳税人进行房地产开发实际发生的利息支出中符合《细则》第七条（三）规定的数额填写。如果不单独计算利息支出的，填0。 6、“其他房地产开发费用”，根据《细则》第七条（三）的规定填写。 7、“与转让房地产有关的税金等”，按纳税人转让房地产时实际交纳的税金数额填写。 8、“加计20%扣除数额”，根据《细则》第七条（六）的规定填写。 9、“法律法规规定的其他扣除项目”，是指除表中已列明的扣除项目外，法律法规规定的其他扣除项目。 10、“适用税率”，根据《条例》规定的四级超率累进税率，按所适用的最高一级税率填写；如果纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，填0。 11、“速算扣除，应根据《细则》第十条的规定找出相关速算扣除系数来填写。 12、“已缴土地增值税额”，按纳税人已经缴纳的土地增值税的数额填写。
×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报 一、基本情况 （一）×××公司基本情况 （二）“×××”项目基本情况 1、规划部门规划批复情况 （1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。 （2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用 权面积为7,平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,元。地类（用途）为城镇混合住宅用地。 （3）2004年取得的编号为号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E座规划用 地面积为5682.23平方米，规划指标容积率，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率，该用地为三家单11
位共有不可分割，因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取得单独的建设用地规划许可证。 （4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。 （5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。 2、项目开工竣工日期： 项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。 3、容积率 实际综合容积率为：7,=。 4、销售期间 2006年1月3日取得“××ד及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：2006年1月至2010年11月。 二、主要指标 建筑面积可售面积已售面积可售套数已售套数销售收入均价 22
土地增值税清算报告 土地增值税清算鉴证报告规范要求 一、鉴证报告正文样本 土地增值税清算鉴证报告 **鉴字[**]**号 ***(委托单位): 我们接受委托，于****年**月**日至****年**月**日对(被鉴证单位)**项目土地增值税进行鉴证审核。(被鉴证单位)的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性和完整性负责。我们的责任是对该项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》和《江苏省土地增值税鉴证业务规程》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。 经审核，我们认为:(被鉴证单位)**项目已具备土地增值税清算条件，截至 ****年**月**日该项目的收入总额、扣除项目金额、土地增值税税额分别为: 1(收入总额:****元; 2(扣除项目金额:**** 元; 3(增值额:**** 元; 4(增值率(增值额与扣除金额之比):****%; 5(适用税率:****%; 6(应缴土地增值税税额:**** 元; 7(已缴土地增值税税额:**** 元;
8(应补缴土地增值税税额:**** 元。 本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。 1 *********税务师事务所 (盖章) 税务师事务所所长(签名或盖章) 中国注册税务师:(盖章) 地址: 报告日期:*****年**月**日附件: 1、土地增值税清算鉴证报告说明; 2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括: (1)土地增值税清算税款鉴证主表; (2)与收入相关的面积审核调整明细表(附表一); (3)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表(附表二); (4)扣除项目及成本结转审核汇总表(附表三); (5)转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表(附表四); (6)土地增值税缴纳情况审核汇总表(附表五); 3、税务师事务所执业资格证书复印件。 2 二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求 (一)企业基本情况 1、成立日期: 2、税务登记证号: 3、地址:
土地增值税清算审核报告说明 一、企业基本情况说明 企业名称：承德*****房地产开发有限公司，统一社会信用代码：*******，法定代表人：*****，成立日期：2012年01月05日，住所：********，经营范围：房地产开发与经营；物业管理服务；家具、建材材料（不含危毒品）、钢材、五金交电、陶瓷制品、玻璃制品、装饰材料（不含危毒化学品）、纺织品销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）二、主要会计政策和税收政策（一）执行《企业会计准则》及有关规定。 （二）清算期间自2012年01月05日至2020年07月31日。 （三）会计核算方法：按照企业会计准则的规定制订并实施。 1．记账本位币为人民币； 2．坏账核算方法按备抵法核算； 3．成本结转方法采用按单位成本结转； 4．低值易耗品摊销法为一次摊销法； 5．固定资产按直线法计提折旧； 6．无形资产采用直线法进行摊销。 （四）企业基本的税收政策（各税种适用税率） 增值税5％；城建税7％；教育费附加3％；地方教育费附加2％。（五）本次清算适用的主要税收政策文件依据： 1．《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》；2．《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的
通知》（财税字（1995）48号）； 3．国家税务总局《关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发［1995］10号）； 4．国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）； 5．国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）； 6．国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税税函［2010］1220号）； 7．《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》。 三、项目基本情况 （一）项目概况 1.项目名称：****二期项目。 2.项目地址：承德******地块。 3.开发项目类型：商业。 4.占地面积：总占地面积为6,538.95平方米。按企企业提供的不动产权证书所载面积为准。 5.项目建筑结构：砖混、框架、剪力墙。 6.相关证件取得情况及批准文号： 《不动产权证书》批准文号：冀（2017）****不动产权第****号。《建设用地规划许可证》批准文号：地字第*****号。 《建设工程规划许可证》批准文号：建字第****号。
附件一 土地增值税清算 鉴 证 报 告 单位签章： 年月日
土地增值税清算鉴证报告 （200 ）土增鉴字号公司： 我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下： 一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况 （主要披露以下容） （一）简要评述与土地增值税清算税款有关的部控制及其有效性。 （二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项部证据和外部证据的相关性和可靠性。 （三）简要述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验
证、计算和进行职业推断的情况。 二、鉴证结论 经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认： 1.收入总额：元； 2.扣除项目金额：元； 3.增值额：元； 4.增值率（增值额与扣除金额之比）：%； 5.适用税率：%； 6.应缴土地增值税税额：元； 7.已缴土地增值税税额：元； 8.应补（退）缴土地增值税税额：元。 清算事项的具体情况详见附件。 本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部容不得提供给其他任何单位和个人。 税务师事务所所长（签名或盖章）： 中国注册税务师（签名或盖章）：
广东省土地增值税清算申报表及附表企业名称: 清算项目名称: 清算项目座落地址: 材料要求: 1.所有材料必须上交齐全，不得有缺，如不齐全退回重补。 2.所有填报的表格必须在其后附上原始凭证复印件，并按填报序号依次排序以便备查。 1 广东省土地增值税清算申报表及附表清单 纳税人名称(盖章): 填报时间: 序材料名称数量,张, 备注号 01 土地增值税清算申报表 02 清算项目基本情况表 03 与收入相关面积明细表 04 销售情况表 05 关联方及其交易声明书 06 取得土地使用权所支付的金额明细表 07 土地征用及拆迁补偿费明细表 08 前期工程费明细表 09 建筑安装工程费明细表 10 基础设施费明细表 11 公共配套设施费明细表 12 开发间接费用明细表
13 利息支出明细表 14 与转让房地产有关的税金明细表 2 01 土地增值税清算申报表 ,从事房地产开发的纳税人适用,税款所属时间: 填报日期:纳税人编码: 金额单位:人民币元面积单位:平方米 纳税人名称项目名称项目地址 经济业别纳税人地址邮政编码性质银行开户银行主管部门电话账号 非普通住宅、商铺及其项目行次合计普通住宅他用房 一、转让房地产收入总额 1,2，31 货币收入2其中实物收入及其他收入3二、扣除项目金额合计 4,5，6，13，16，21+224 1.取得土地使用权所支付的金额5 2.房地产开发成本 6,7，8，9，10，11，126 土地征用及拆迁补偿费7 前期工程费8 建筑安装工程费9其中基础设施费10 公共配套设施费11 开发间接费用12 3.房地产开发费用 13,14，1513 利息支出 14其中其他房地产开发费用15 4.与转让房地产有关的税金等16,17，18，19+2016 营业税17 城市维护建设税18其中教育费附加,含地方教育附加,19
XXXXXXXXXXXXX公司“XXXXXXXX项目” 项目土地增值税清算报告 XX地方税务局： 我公司对“XXXXXXXX项目”房地产开发项目土地增值税清算，现将相关清算情况说明如下： 一、企业的基本情况 企业名称：xxxxxxxx房地产开发公司 企业设立: 贵公司成立于xxxx年xx月 注册地：xxxx省xx市 法定代表人：xxxxx 注册资本：xx万元人民币 企业类型：xx企业 经营范围：xxxxxxxxxx。 二、房地产开发项目概况 我公司于xxxx年通过拍卖方式取得了位于xx省xx县xx镇xxxxxxx，面积为约xxxxxx平方米土地开发权，支付拍卖价款xxxxx元,并于xxx年xx月x日与xxxx国土资源局签定《国有建设用地使用权出让合同》将位于xxxxxxx，土地面积xxxx平方米，并入xxxx地统一规划，支付出让金xxxxxx万元。规划开发项目名称为xxxxxx项目，一次性开发，规划开发
的房产项目有住宅、车位及车库。 “xxxxxxxx项目”规划施工分xxx栋于xxx年xxx月先后开工建设，并先后取得预售许可证开盘销售，分别为xxxxx房预售证第xxxx号项目总规划建筑面积为：xxxxxx平方米，经xxxxxxx交易咨询有限公司测量，实际完成建筑面积为：xxxxx平方米，其中不可售建筑面积为：xxxx平方米，可售建筑面积为：xxxxxx平方米（普通住宅xxxxx平方米；非普通住宅xxxxx平方米,车位xxxxxx平方米）。该项目截止xxx年x月x 日止已销售建筑面积xxxxxx平方米，其中普通住宅xxxx 平方米；非普通住宅xxxxx平方米；其他房产（车位及车库）xxxxx平方米，占总可售建筑面积的xxx%，总计实现销售收入xxxxx元，其中普通住宅xxxx元；非普通住宅xxxxx 元；其他房产（车库及车位）xxxxx元。已经具备《土地增值税清算管理规程》[国税发（2009）91号]第九条规定清算条件。普通住宅的确定根据（川地税函〔2005〕399号）文件认定。 三、清算情况说明 （一）“xxxx项目”房地产项目销售收入 本次清算采用销控表核对账簿金额加调整项目计算总收入,即截止清算日xxxxx年x月xx日,账面确认销售收入应为xxxxx元未分明细核算。按销控表分明细划分普通住宅销售收入xxxxxxx元,非普通住宅销售收入xxxxxxx 元,车库销售收入xxxxxxx元,共计xxxxxxx元,与账面差异xxxxxx 元,因为以前结转的收入中有按预测绘面计收入来结转的，所以认定为账面结转差异，应以销控表上的每户实际收入为准。
金税三期工程 土地增值税登记、申报用户操作手册
第一章项目登记 1. 土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用） 操作步骤 1．操作路径：【功能菜单】—【管理服务】—【税源项目登记】—【土地增值税项目登记】 办理人员进入项目登记页面。在项目界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击下一步，进入项目登记页面。 2．按规定录入项目登记信息。
３.点击<保存>按钮，项目登记成功。系统自动产生土地增值税项目编号。 注意：1.因金税三期的土地增值税项目编码与税友龙版生成规则不一样，所以需要做重新登记。
第二章申报 2. 土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用） 操作步骤 1．操作路径：【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）】办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。 2．录入需要的申报数据：
３.点击<保存>按钮，申报成功。 注意事项 1.土地增值税预征要先完成土地增值税预征税种登记。 2.土地增值税预征要选择正确的土地增值税项目编码，否则已预缴税款将汇总出错。
3. 土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用） 操作步骤 1．进入菜单界面【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）】办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。 2．选择所属期起止，录入开户银行、银行账号、总可售面积、自用和出租面积、已售面积、其中：普通住宅已售面积、其中：非普通住宅已售面积、其中：其他类型房地产已售面积及相关申报数据。
土地增值税清算报告 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
XXXX建设项目 技术咨询合同 （合同编号：） 项目名称： xxx小区建设项目土地增值税清算报告编制委托人： （甲方） 受托人：税务师事务所 （乙方） 签订时间： 2018 年月日 签订地点： 二〇一八年月日
技术咨询合同 合同编号： 委托人： 法定住址： 法定代表人： 职务： 委托代理人： 身份证号码： 通讯地址： 邮政编码： 联系人： 电话： 传真： 帐号： 电子信箱： 受托人： 法定住址： 法定代表人： 职务： 委托代理人： 身份证号码：
通讯地址： 邮政编码： 联系人： 电话 传真： 帐号： 电子信箱 依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《注册税务师管理暂行办法》、《国家税务总局关于印发注册税务师执业基本准则的通知》等规定，经双方协商一致，签订本合同，以资共同遵守。 一、委托事项 xxx房地产开发有限公司（以下简称委托人）委托 xxx税务师事务所（以下简称受托人）进行下述专项土地增值税清算报告编制： 完成委托方开发的石江景苑小区房地产项目土地增值税清算工作，并编制相应报告。本项土地增值税清算报告编制业务预定在月日至月日内完成。如有特殊情形可适当延长。 二、代理费用及支付方式 1．按照实际参加土地增值税清算报告编制工作的各级工作人员所耗用时间及现行事务所业务收费标准和地方政府有关规定，完成本项业务代理费
用为：人民币元（大写元），该费用包括受托人的编制费、差旅、食宿等全部费用，委托人不再支付其他任何费用。 2．委托人在土地增值税清算报告编制约定书签约时支付土地增值税清算报告编制费用总额的__50___％，即大写元，交付土地增值税清算报告并通过税务机关审核认定后支付剩余的土地增值税清算报告编制费用，即大写元。 3．如因土地增值税清算报告编制工作遇到特殊疑难重大问题，致使受托人增加土地增值税清算报告编制程序使实际土地增值税清算报告编制工作时间有较大幅度的增加，委托人可在了解实情后，视情况增加土地增值税清算报告编制费用。 4．土地增值税清算报告编制过程中因委托人原因，中止土地增值税清算报告编制，受托人不退土地增值税清算报告编制费。 5.受托人开具普通发票后，经委托方核验发票合格后通过网银转账的方式进行支付，委托人通过网银转账方式将相应款项支付至受托人账户后即视为委托人已完成支付义务。因受托人迟延开票或开具的发票不符合规定等原因产生的任何法律风险委托方不承担任何责任。 三、鉴证责任与土地增值税清算报告编制责任 1．委托人承担鉴证责任（管理当局的责任），即建立健全的内部控制制度，保护资产的安全，并保证其提供的全部资料的真实性、完整性和合法性； 2．受托人承担土地增值税清算报告编制责任，对所出具的土地增值税清算报告编制报告承担责任。
土地增值税清算实例 给你一个清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2 级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按
土地增值税清算案例分析 三、土地增值税清算案例分析 (一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别就是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容与格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下: 第一,整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,就是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为:变电站与热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710、4元,规划批复的项目容积率为2、5,因此按照普通标准住宅三个条件的标准,已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为:160,000/200,000=80﹪。 第二,取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋,截止到2006年5月30日,已出售面积为160,000平方米,共取得销售收入总额1,430,000,000元,总额全部为货币收入(人民币)。其中:出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入总额275,000,000元。另外,取得租金收入200,000元。 对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用,未计入房价中,而就是在房价之外单独收取的,不包含在转让房地产的收入中。 第三,扣除项目情况说明 1、取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。 单位提供的“x号土地出让合同”及京房地［地］字X号地价缴款证明,“东园小区”项
XXXX建设项目 技术咨询合同 （合同编号：） 项目名称： xxx小区建设项目土地增值税清算报告编制委托人： （甲方） 受托人：税务师事务所 （乙方） 签订时间： 2018 年月日 签订地点： 二〇一八年月日
技术咨询合同 合同编号： 委托人： 法定住址： 法定代表人： 职务： 委托代理人： 身份证号码： 通讯地址： 邮政编码： 联系人： 电话： 传真： 帐号： 电子信箱： 受托人： 法定住址： 法定代表人： 职务： 委托代理人： 身份证号码：
通讯地址： 邮政编码： 联系人： 电话 传真： 帐号： 电子信箱 依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《注册税务师管理暂行办法》、《国家税务总局关于印发注册税务师执业基本准则的通知》等规定，经双方协商一致，签订本合同，以资共同遵守。 一、委托事项 xxx房地产开发有限公司（以下简称委托人）委托xxx税务师事务所（以下简称受托人）进行下述专项土地增值税清算报告编制： 完成委托方开发的石江景苑小区房地产项目土地增值税清算工作，并编制相应报告。本项土地增值税清算报告编制业务预定在月日至月日内完成。如有特殊情形可适当延长。 二、代理费用及支付方式 1．按照实际参加土地增值税清算报告编制工作的各级工作人员所耗用时间及现行事务所业务收费标准和地方政府有关规定，完成本项业务代理费用为：人民币元（大写元），该费用包括受托人的编制费、差旅、食宿等全部
费用，委托人不再支付其他任何费用。 2．委托人在土地增值税清算报告编制约定书签约时支付土地增值税清算报告编制费用总额的__50___％，即大写元，交付土地增值税清算报告并通过税务机关审核认定后支付剩余的土地增值税清算报告编制费用，即大写元。 3．如因土地增值税清算报告编制工作遇到特殊疑难重大问题，致使受托人增加土地增值税清算报告编制程序使实际土地增值税清算报告编制工作时间有较大幅度的增加，委托人可在了解实情后，视情况增加土地增值税清算报告编制费用。 4．土地增值税清算报告编制过程中因委托人原因，中止土地增值税清算报告编制，受托人不退土地增值税清算报告编制费。 5.受托人开具普通发票后，经委托方核验发票合格后通过网银转账的方式进行支付，委托人通过网银转账方式将相应款项支付至受托人账户后即视为委托人已完成支付义务。因受托人迟延开票或开具的发票不符合规定等原因产生的任何法律风险委托方不承担任何责任。 三、鉴证责任与土地增值税清算报告编制责任 1．委托人承担鉴证责任（管理当局的责任），即建立健全的内部控制制度，保护资产的安全，并保证其提供的全部资料的真实性、完整性和合法性； 2．受托人承担土地增值税清算报告编制责任，对所出具的土地增值税清算报告编制报告承担责任。 四、委托人权利义务 1．按约定时间提供土地增值税清算报告编制业务所需全部资料，包括财
土地增值税清算鉴证报告 单位签章 年月日 土地增值税鉴证报告 （2011）土增鉴字号 单位： 我们接受委托，对贵单位转让“”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《中国注册会计师独立审计准则》对贵单位所提供的凭证、帐册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提
供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 经审核，贵单位“”项目： 一、取得转让房地产收入为元； 其中： 1、货币收入元； 2、实物收入元； 3、其他收入元； 二、扣除项目总金额为元； 其中： 1、取得土地使用权所支付的金额为元； 2、土地征用及拆迁补偿费为元； 3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本为元； 4、公共配套设施费的成本为元； 5、开发土地和新建房及配套设施的费用为元； 6、与转让房地产有关的税金为元； 7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额为元； 三、增值额为元； 四、增值额与扣除项目金额之比%； 五、应缴土地增值税税额为元； 六、免缴土地增值税税额为元； 七、已缴土地增值税税额为元； 八、项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为元。 特此报告 附件： 1、《土地增值税纳税鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》 9、《基础设施费鉴证表》
注意： 本模板中红字标注表格必须填写，红字标注的证件、证据资料必须复印完整。 XX地方税务局 土地增值税清算审核案卷 纳税人名称： A房地产开发XX公司 项目名称：B项目 案卷页数：XX页 审核日期：XX年XX月XX日－XX年XX月XX日 立卷人：XXX 案卷目录
房地产开发项目情况登记表
使用说明 1.本表依据《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》（国税发[2006]128号）设置。 2.适用X围:纳税人向房地产所在地主管税务机关进行房地产开
发项目登记时使用。 3.纳税人进行房地产开发，应在房地产开发项目审批立项之日起30日内，到房地产所在地主管税务机关领取《房地产开发项目情况登记表》，并如实填写，办理房地产开发项目登记；纳税人取得房地产预售（销售）许可证之日起30日内向房地产所在地主管税务机关报送预售（销售）许可证复印件。 4.填表说明： （1）“房地产开发项目名称”：《规划许可证》核准的“房地产开发项目名称”； （2）“房地产开发项目地址”：《规划许可证》核准的“房地产开发项目地址”； （3）“建设期工程项目名称”：《规划许可证》核准的“建设项目名称”； （4）“建设期工程项目编号”：《规划许可证》字轨； （5）“项目性质”：经济适用住房、非经济适用住房、商业用房、其他； （6）“土地使用证编号”：土地使用证的字轨； （7）“规划许可证”：《规划许可证》字轨； （8）“可售建筑面积（㎡）”：开发项目中用于销售的建筑面积，即建筑面积减去房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。（注：这些设施必须是产权属于全体业主所有或建成后移交政府、
**市房地产开发项目 土地增值税清算鉴
证 报 告 ********房屋开发有限公司单位签章：
2014***日月年 土地增值税鉴证报告 **所税鉴字【2014】**号 ******房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“******小区 楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进6#、7#、3#、4#、1#、2# 行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对、贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 楼”项7#4#、6#、********区1#、2#、3#、经审核，贵单位“ 目： 列至角分)单位:元金额,(土地增值税相关数据取得转让房地产收入37,893,740.001、货币收入25,041,707.00其2、实物收入12,852,033.00中、其他收入3 扣除项目总金额31,638,104.02、取得土地使用权所支付的金额14,373,679.37 2、土地征用及拆迁补偿费0.00 3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本 18,256,315.56其、公共配套设施费的成本4172,079.29中、开发土地和新建房及配套设
施的费用52,280,207.42、与转让房地产有关的税金61,995,407.547、从事房地产开发的纳税人加计扣除额4,560,414.84 应缴土地增值税税额为1,060,588.62免缴土地增值税税额为已缴土地增值税税额为608,433.16 项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为452,155.46 特此报告 附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非住 宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》
【土地增值税纳税申报表讲解】 目录 【申报表设计思路与出表规则】................................................. 【预缴申报】................................................................. 【预缴申报附表一】【减免税申报】.............................................. 【房地产企业开发项目情况报告】(按季填报，表按系统现有开发的提供) ............ 【清算申报】................................................................. 【清算申报附表一】【房地产企业开发项目情况报告】 ............................. 【清算申报附表二】【转让房地产收入附表】 ..................................... 【清算申报附表三】【取得土地使用权所支付的金额附表】 ......................... 【清算申报附表四】【土地征用及拆迁补偿费附表】 ............................... 【清算申报附表五】【前期工程费附表】.......................................... 【清算申报附表六】【建筑安装工程费附表】 ..................................... 【清算申报附表七】【建筑安装工程费附表工程量清单工程费明细附表】 ............. 【清算申报附表九】【公共配套设施费附表】 .....................................
**市房地产开发项目土地增值税清算 鉴 证 报 告 单位签章：********房屋开发有限公司
2014年* 月** 日
土地增值税鉴证报告 **所税鉴字【2014】**号 ******房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“******小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 经审核，贵单位“ ********区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼” 特此报告
附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非住宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》 9、《基础设施费鉴证表》 10、《开发间接费用鉴证表》 11、《四项成本统计表》 12、《公共配套设施费鉴证表》 13、《利息支出鉴证表》 14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》 中介机构负责人：中国注册税务师： 中介机构名称：中国注册税务师：办公地址： 电话：传真： 2014年月日
附件一 土地增值税清算鉴 证 报 告 单位签章： 年月日
土地增值税清算鉴证报告 （200 ）土增鉴字号 公司： 我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下： 一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况 （主要披露以下内容） （一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。 （二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。 二、鉴证结论 经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认： 1.收入总额：元； 2.扣除项目金额：元； 3.增值额：元； 4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %； 5.适用税率： %； 6.应缴土地增值税税额：元； 7.已缴土地增值税税额：元； 8.应补（退）缴土地增值税税额：元。 清算事项的具体情况详见附件。 本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。 税务师事务所所长（签名或盖章）： 中国注册税务师（签名或盖章）：