浙江智能锁项目可行性研究报告
规划设计/投资分析/实施方案
报告摘要说明
据统计，我国智能锁销量约占全球智能锁销量30%，且仍在增加。从全球销量来看，智能锁2016年全球市场智能锁产业规模达到1100万套。其中日本达到150万套，韩国达到170万套，欧美市场达到250万套，中国达到350万套，其它等市场约200万套。国内市场来看，2016年国内智能锁销售规模达到350万套，2017增至700万套，集中于华北、华南区域，呈高速增长态势，预计到2020年智能门锁销量将突破3200万套，
2016~2021年销量复合增速达73.9%。以平均售价来估计智能锁行业规模，则对应从2016年83亿元增至2018年的279亿元左右，且2016~2021年复合增速预计也达65.2%。
随着互联网与物联网技术的高速发展，智能家居与智能生活理念逐渐走进人们的生活，智能门锁的市场也是前景无限，但是智能门锁的价格还是让很多消费者望而却步的。
该智能门锁项目计划总投资6331.31万元，其中：固定资产投资5499.07万元，占项目总投资的86.86%；流动资金832.24万元，占项目总投资的13.14%。
本期项目达产年营业收入6097.00万元，总成本费用4626.16万元，税金及附加101.18万元，利润总额1470.84万元，利税总额1774.89万元，税后净利润1103.13万元，达产年纳税总额671.76万
元；达产年投资利润率23.23%，投资利税率28.03%，投资回报率
17.42%，全部投资回收期7.24年，提供就业职位128个。
近年来，在人工智能和物联网技术的发展带领下，智能家居蓬勃兴起，互联网巨头及新兴创业公司从硬件、技术、系统解决方案等不同角度进行
布局，智能家居系统初显。
目前智能锁行业的参与者已经涉及众多行业，互联网公司、家电巨头、智能家居创企以及传统门锁或五金企业。行业的急速发展，也衍生了很多
问题，产品同质化、售后服务跟不上、用户体验差等等。尤其是互联网企
业的入局，以价格战为主，更加剧了智能门锁行业的竞争激烈程度，让行
业陷入一种市场混乱。
浙江智能锁项目可行性研究报告目录
第一章项目总论
第二章产业调研分析
第三章主要建设内容与建设方案
第五章土建工程
第六章公用工程
第七章原辅材料供应
第八章工艺技术方案
第九章项目平面布置
第十章环境保护
第十一章项目职业安全管理规划
第十二章建设风险评估分析
第十三章项目节能方案分析
第十四章实施计划
第十五章项目投资情况
第十六章经济评价
第十七章项目招投标方案
附表1：主要经济指标一览表
附表2：土建工程投资一览表
附表3：节能分析一览表
附表4：项目建设进度一览表
附表5：人力资源配置一览表
附表6：固定资产投资估算表
附表7：流动资金投资估算表
附表8：总投资构成估算表
附表9：营业收入税金及附加和增值税估算表附表10：折旧及摊销一览表
附表11：总成本费用估算一览表
附表12：利润及利润分配表
附表13：盈利能力分析一览表
第一章项目总论
一、项目建设背景
据统计，我国智能锁销量约占全球智能锁销量30%，且仍在增加。从全球销量来看，智能锁2016年全球市场智能锁产业规模达到1100
万套。其中日本达到150万套，韩国达到170万套，欧美市场达到250万套，中国达到350万套，其它等市场约200万套。国内市场来看，2016年国内智能锁销售规模达到350万套，2017增至700万套，集中
于华北、华南区域，呈高速增长态势，预计到2020年智能门锁销量将
突破3200万套，2016~2021年销量复合增速达73.9%。以平均售价来
估计智能锁行业规模，则对应从2016年83亿元增至2018年的279亿
元左右，且2016~2021年复合增速预计也达65.2%。
智能门锁销售渠道主要分为线下零售、线上渠道和工程渠道，以
往销售主要主要依托线下渠道和工程渠道进行，但是如今伴随着互联
网的发展，面向终端消费者的线上渠道也发展的如火如荼，工程市场
基本稳定。据易观分析统计，目前国内智能锁线下渠道销量占比约50%，主要依靠经销商进行销售。线上渠道销量占比约10%，主要依赖京东、天猫以及自有商城。随着近两年互联网和线上销售的迅速发展，线上
零售的增长速度明显快于线下零售。工程渠道占总销量40%，主要需求来自于写字楼、银行、机场建设。
2016年我国锁具行业的总产值达到600亿元以上，其中智能门锁行业总产值约为60亿元。传统机械锁占有大部分市场份额，智能门锁还没有完全走入家庭，普通消费者对智能锁的认知度还不高，处于适应阶段。在2016年智能锁销量大约销售350万套，2016年开始行业进入高速发展阶段，据统计，至2017年国内智能渗透率仍仅3%左右，明显低于全球渗透率水平，且预计未来将持续快速提升，至2020年渗透率有望达到19.8%。
中国约有4亿家庭，其中70%以上的家庭是三人及以上的家庭，随着人口老龄化的加剧及二胎生育政策的放开，老人、儿童占人口比例进一步提高，在2015年已超过37%。而智能门锁相对于传统门锁，更为适合老年人及儿童使用，避免传统的丟失钥匙等行为。因此97%的家庭都存在从机械锁更新为智能锁的需求，加之每年新增住房数仍将保持相对较高的活力。据艾瑞咨询报告显示，在智能家居知识普及下，居民对智能锁的购买意向高达75%，且安全性以61.4%的占比成为消费购买时最为主要的考虑因素。
中国14亿人口人口基数庞大，中国目前约有6亿扇大门，一个锁的寿命10年左右，每年有超过5000万的锁需要更换。以前囿于硬件技术、生产成本等因素，智能锁的价格一直居高不下，所以受众人群基本上集中在高端小区等场所。如今，伴随着价格优势凸显，智能锁已经逐渐走入大众消费的视野。早期智能锁售价为3000~4000元/把，而到了2015年初，尚能保持2500元的售价，但下半年售价就降到了2000元/把。据艾瑞咨询报告显示，约55%的消费者购买智能锁预算在1000~2999元之间。2017年，智能锁整体单价更是要突破1000元/把下限，线上部分品牌售价更是低至399元/把，较传统门锁100~200元的价格竞争力凸显。随着行业的逐步成熟和技术进步，智能锁平均售价亲民化是趋势，且凭借其安全便捷等性能，未来有望进一步替代传统的机械锁，成为民用锁具市场的主角。
二、报告编制依据
1、《产业结构调整指导目录》。
2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
3、《建设项目经济评价细则》（2010年本）。
4、国家现行和有关政策、法规和标准等。
5、项目承办单位现场勘察及市场调查收集的有关资料。
6、其他有关资料。
三、项目名称
浙江智能锁项目
四、项目承办单位
xxx（集团）有限公司
五、项目选址及用地综述
（一）项目选址方案
项目选址位于xx科技园,地理位置优越，交通便利，规划电力、
给排水、通讯等公用设施条件完备，建设条件良好。
浙江，简称浙，是中华人民共和国省级行政区。省会杭州，位于中国
东南沿海，浙江界于东经118°01'～123°10'，北纬27°02'～31°11'之间，东临东海，南接福建，西与安徽、江西相连，北与上海、江苏接壤，
境内最大的河流钱塘江，因江流曲折，称之江，又称浙江，省以江名，简
称浙。浙江省总面积10.55万平方千米。浙江地势由西南向东北倾斜，地
形复杂。山脉自西南向东北成大致平行的三支。地跨钱塘江、瓯江、灵江、苕溪、甬江、飞云江、鳌江、曹娥江八大水系，由平原、丘陵、盆地、山地、岛屿构成。浙江省地处亚热带中部，属季风性湿润气候，自然条件较
优越。截至2018年底，浙江省下辖11个省辖市（其中两个副省级市），
20个县级市，32个县，1个自治县，37个市辖区。2019年，浙江生产总值
（GD）为62352亿元（合9039亿美元），按可比价格计算，比上年增长
6.8%。其中，第一产业增加值2097亿元，增长2.0%；第二产业增加值26567亿元，增长5.9%；第三产业增加值33688亿元，增长
7.8%。人均GD
为107624元，合15601美元。2019年10月，入选国家数字经济创新发展
试验区。
（二）项目用地规模
项目总用地面积19209.60平方米（折合约28.80亩），土地综合
利用率100.00%；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照智能门锁行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合规划建设要求。
六、土建工程建设指标
项目净用地面积19209.60平方米，建筑物基底占地面积11185.75平方米，总建筑面积27277.63平方米，其中：规划建设主体工程17293.03平方米，项目规划绿化面积1391.21平方米。
七、产品规划方案
根据项目建设规划，达产年产品规划设计方案为：智能门锁xxx
单位/年。综合考xxx（集团）有限公司企业发展战略、产品市场定位、资金筹措能力、产能发展需要、技术条件、销售渠道和策略、管理经
验以及相应配套设备、人员素质以及项目所在地建设条件与运输条件、
xxx（集团）有限公司的投资能力和原辅材料的供应保障能力等诸多因素，项目按照规模化、流水线生产方式布局，本着“循序渐进、量入而出”原则提出产能发展目标。
八、投资估算及经济效益分析
（一）项目总投资及资金构成
项目预计总投资6331.31万元，其中：固定资产投资5499.07万元，占项目总投资的86.86%；流动资金832.24万元，占项目总投资的13.14%。
（二）资金筹措
该项目现阶段投资均由企业自筹。
（三）项目预期经济效益规划目标
项目预期达产年营业收入6097.00万元，总成本费用4626.16万元，税金及附加101.18万元，利润总额1470.84万元，利税总额1774.89万元，税后净利润1103.13万元，达产年纳税总额671.76万元；达产年投资利润率23.23%，投资利税率28.03%，投资回报率
17.42%，全部投资回收期7.24年，提供就业职位128个。
九、项目建设单位基本情况
（一）公司概况
公司一直秉承“坚持原创，追求领先”的经营理念，不断创造令
客户惊喜的产品和服务。
公司具备完整的产品自主研制、开发、设计、制造、销售、管理
及售后服务体系，依托于强大的技术、人才、设施领先优势，专注于
相关行业产品的研发和制造，不断追求产品的领先适用，采取以直销
为主、代理为辅的营销模式，对质量管理倾注了强大的精力、人力和
财力，聘请具有专项管理经验的高级工程师负责质量管理工作，同时，注重研制、开发、设计、制造、销售、管理及售后服务全方位人才培养；为确保做好售后服务，还在国内主要用户地区成立多个产品服务
中心，以此辐射全国所有用户，深受各地用户好评。公司根据自身发
展的需要，拟在项目建设地建设项目，同时，为公司后期产品的研制
开发预留发展余地，项目建成投产后，不仅大幅度提升项目承办单位
项目产品产业化水平，为新产品研发打下良好基础，有力促进公司经
济效益和社会效益的提高，将带动区域内相关行业发展，形成配套的
产业集群，为当地经济发展做出应有的贡献。
未来公司将加强人力资源建设，根据公司未来发展战略和发展规模，建立合理的人力资源发展机制，制定人力资源总体发展规划，优
化现有人力资源整体布局，明确人力资源引进、开发、使用、培养、
考核、激励等制度和流程，实现人力资源的合理配置，全面提升公司
核心竞争力。鉴于未来三年公司业务规模将会持续扩大，公司已制定
了未来三年期的人才发展规划，明确各岗位的职责权限和任职要求，
并通过内部培养、外部招聘、竞争上岗的多种方式储备了管理、生产、销售等各种领域优秀人才。同时，公司将不断完善绩效管理体系，设
置科学的业绩考核指标，对各级员工进行合理的考核与评价。产品的
研发效率和质量是产品创新的保障，公司将进一步加大研发基础建设。通过研发平台的建设，使产品研发管理更加规范化和信息化；通过产
品监测中心的建设，不断完善产品标准，提高专业检测能力，提升产
品可靠性。
（二）公司经济效益分析
上一年度，xxx实业发展公司实现营业收入4078.65万元，同比增长32.95%（1010.91万元）。其中，主营业业务智能门锁生产及销售
收入为3453.66万元，占营业总收入的84.68%。
根据初步统计测算，公司实现利润总额1089.62万元，较去年同
期相比增长150.13万元，增长率15.98%；实现净利润817.21万元，
较去年同期相比增长112.75万元，增长率16.01%。
十、主要经济指标
主要经济指标一览表
第二章产业调研分析
一、智能门锁行业发展概况
随着互联网与物联网技术的高速发展，智能家居与智能生活理念逐渐走进人们的生活，智能门锁的市场也是前景无限，但是智能门锁的价格还是让很多消费者望而却步的。
随着科技时代发展，锁也发生了多次的更新换代，智能锁是指区别于传统机械锁，在用户识别、安全性、管理性方面更加智能化的锁具。智能锁是门禁系统中锁门的执行部件。目前国内市场销售的还有机械锁、感应锁、密码锁、指纹锁等几种门锁，每个产品的功能原理和技术运用都各有差异。
目前老百姓用的最多的就是普通机械锁。感应锁和密码锁经常应用在商务和公众空间，酒店房间用的门卡锁就是感应锁，而不少企业公司选择了密码锁来进行门控管理。
核心部件包括有：锁芯、弹簧、弹子、锁舌等物理组件(插钥匙用)，主板和离合器加以指纹采集器附上特有的密码技术以及微处理器CPU，和智能芯片和嵌入式程序等几大核心组成部分。
是否每天出门都要确认下有没有带手机和钥匙?当然没带的后果就是，进不了自己的家门。为了避免这种情况，智能门锁诞生了，作为
智能家居安防方面的基础设备，其重要性不言而喻。
据相关报告显示，目前我国锁具行业的总产值达600亿元以上，
其中智能门锁行业总产值在2016年将超过60亿元。如此庞大的市场，也导致了不少智能家居企业，纷纷推出了自己的智能门锁产品，宣称
各种最新智能技术、不用带卡带钥匙，方便老人家使用等卖点优势。
智能门锁也一时成为各商家争夺智能家居入口的重要切入点产品。
应用场所逐渐广泛，但也有酒店负责人表示，合作的门锁团队并
不成熟。在安装了1000多把门锁后，云端的服务器居然崩溃了。正常
情况下，在用手机开门时，耗时较长，甚至要30多秒，这给酒店客户
带来很差的体验感受。
虽然说价格高是无奈之举，但产品的价格是取决于市场需求，和
产品质量等条件的。而无论是电商平台的买家留言、智慧社区用户的
评价，都反映了，智能门锁仍存在重大的漏洞不足：稳定性。
智能门锁需要超低功耗、实时连接，但在实际应用中，由于WiFi、ZigBee等协议的穿墙能力、功耗、覆盖力等方面都不足以支撑智能门
锁的功能实现，
目前也有大型的智能家居企业团队专门针对这些漏洞不足，推出
各种解决方案或者升级改造，智能门锁的安装成本也逐渐降低。
有智能家居企业表示，智能门锁其实是一个入口级的产品，更看
重的还是门锁背后延伸的多元化智能家居场景服务，以及未来在物联
网领域长期的行业创新上。未来将不断加大研发力度，增加智能门锁
等产品的稳定性、性价比。
二、智能门锁市场分析预测
近年来，在人工智能和物联网技术的发展带领下，智能家居蓬勃
兴起，互联网巨头及新兴创业公司从硬件、技术、系统解决方案等不
同角度进行布局，智能家居系统初显。
随着人工智能技术的快速发展，智能家居概念日益火热，各类智
能产品陆续出台，其中智能门锁产品凭借着指纹识别的高安全性受到
了消费者的关注。在利好因素的刺激下，行业正进入快速发展期。智
能门锁作为智能家居的入口级产品也成为智能家居服务群的关键入口。同时，智能门锁作为家庭智能安防产品的核心单品，已经成为智能家
居生态链上不可或缺的核心组成部分。
2016年以来，随着中国智能门锁零售市场的正式爆发，智能锁市
场进入快速发展时期。2016年中国智能门锁整体销量仅仅350万套，
供给量大于销量达450万吨。到了2017年中国智能门锁销量达到700万套，仅仅到2018年上半年全国智能锁行业整体销量就超过了830万套，增长势头明显。截止至2018年底中国智能门锁供需求量均超1000万吨。预测2019年中国智能门锁供需求量将突破2000万套，均达到2200万套。并预测在2020年中国智能门锁供需求量将超3000万套。
从地区分布来看，主要集中在深圳、中山、金华、佛山、温州、杭州等地。全国制锁行业信息中心的数据显示，2018年深圳的产销量占比最高，达到全国的21%左右，其后是金华，占比达19%，其次是中山，占比18%。佛山、温州、杭州也有较高分额。智能锁的产业分布改变了原有的中山小榄，浙江温州，浙江浦江，山东烟台四大锁业基地的格局，展现了行业新局面。
从2018年到2020年，我国家用智能门锁将迎来大爆发，短期内很多中小锁企可能会凭借低价占有一些市场份额，市场格局将会趋向分散;到2020年，行业将迎来一次大的洗牌，一些粗制滥造的低价锁可能会在使用三年以后出现各种各样的问题，同时品牌锁的价格也因为规模经济而有所下降，比如大企业研发一套自动组装的流水线降低人工组装成本，规模经济将是最强的护城河。
B端市场需求仍将持续走高。B端市场，是大部分智能锁企业起步和立足的基础。在B端市场，各中高端小区、酒店、写字楼、政府部门、企事业单位等对安防需求较高的客户构成了大部分智能锁企业的主要客户群体。2017年中国智能锁工程市场出货量约为200万，占总体市场份额的40%左右。
C端智能门锁市场基础良好，发展潜力巨大。C端市场，即个人家庭市场。对于国内市场来说，中国约有4亿家庭，如果按照日韩、欧美国家的市场渗透率计算，市场空间非常巨大。而智能门锁相对于传统门锁，更为适合互联网浪潮下的青年群体家庭使用，能够避免钥匙丢失、忘带钥匙，实现访客远程开门等场景。综合国内市场来看，智能门锁潜在市场巨大，目前正是一片蓝海。
二、智能门锁行业发展趋势分析
目前智能锁行业的参与者已经涉及众多行业，互联网公司、家电巨头、智能家居创企以及传统门锁或五金企业。行业的急速发展，也衍生了很多问题，产品同质化、售后服务跟不上、用户体验差等等。尤其是互联网企业的入局，以价格战为主，更加剧了智能门锁行业的竞争激烈程度，让行业陷入一种市场混乱。