房地产企业所得税纳税筹划
一、选题的背景及意义
（一）选题背景
房地产业是国民经济的支柱产业,也是中央和地方政府财政收入的重要来源。随着房地产市场的升温,房地产交易日益频繁,房地产交易过程的税收问题也越来越引起有关方面的关注。其中,大宗房地产交易因涉税金额多,税收负担重,令许多房地产企业都对此感到头疼,因此通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负显得非常重要。同时,部分地区当前存在的房地产市场过热现象,也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大。随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头,导致市场成交量的减少,意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小,在这种情况下,通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负就显得更为重要。
（二）选题意义
在市场经济条件下，纳税人希望减轻自己的税收负担，这是再正常不过的事。问题是用什么手段达到自己的目的。偷税、骗税、抗税、欠税等手段是违法行为，不但不允许，而且还应受到惩治包括缴纳滞纳金，罚款等，极大的加大了税务成本，情节严重的，被吊销营业执照、刑事责任等灭顶之灾。与通过违法行为进行节税相比较，合理合法的进行税收筹划显然更能够使企业实现利润的最大化。税收筹划要根据企业实际情况，如果筹划成本大于筹划收益，那么往往认为筹划活动是不经济，只是无用功。同时税收筹划其实是与法律打“擦边球”，偷逃税与合理避税是一线之隔，在实践中如果不能准确熟知法律条文，没有很专业的理论知识，往往适得其反，导致筹划活动的失败，必然受到法律的严惩。因此企业所得税筹划是十分专业，具有极大的风险性，必须具有一定的理论和实践的指导方能展开。
伴随着中国经济的发展企业税收筹划活动越来越多，纳税筹划被很多的企业用于虚增成本、费用等，而且这种趋势在中国变得越来越多。但由于企业对所得税筹划关注的较晚、较少，没有形成健全、规范的筹划良策，另外企业对所得税
筹划作为一个专业性较强的项目，企业很多筹划人员还没有足够的知识和能力对此进行筹划，以至现在所得税筹划在我国企业的经济业务中仍不规范。而通过对企业对所得税筹划进行有效的指导，可以在一定程度上有效的改变现状，因此提高企业对所得税筹划的技能是当前首要考虑的。
二、国内外研究动态
（一）国外发展的历史及现状
纳税筹划在发达国家十分普遍，早已成为一个成熟稳定的专业，有相当数量的专门从业人员，专业化趋势明显。几乎95%以上的公司都聘用专门顾问，审计师，会计师，国际金融顾问等高级专业人才从事纳税筹划活动。众多的税务师事务所，会计师事务所，律师事务所也在从事与纳税筹划有关的咨询和代理业务。正如美国南加州大学W.B梅格斯博士在其《会计学》中谈到：“美国联邦所得税变得非常复杂，为企业提供详尽的纳税筹划成了一种谋生的职业。现在几乎所有的公司都聘用专业的税务专家，研究企业主要经营决策上的税收影响，为合法地节税制定计划。”跨国公司对纳税筹划的重视更不一般。不少跨国公司成立了专门的税务部，高薪聘请专业人士，每年在纳税筹划上的支出相当可观；当然，也带来了非常实在的节税效益。如以生产日用品而驰名的尤丽华公司，有两家姐妹公司，一家设在美国，一家设在荷兰。其子公司遍及世界各地，其中在我国还设有3家子公司，分别生产力士牌香皂，系列化妆品和快速食品。面对不同国家的复杂税制，母公司聘用45名高级税务专家进行纳税筹划。其公司经理说：“年仅节税一项，就给公司增加数百万美元收入，增加了其在国际市场上的竞争力。”
近年来，税收备受国际关注，跨国公司寻求减税，合理逼税的现象更为普遍，起迅猛势头有增无减。微软，通用，思科和康柏等世界巨头公司在20世纪90年代通过各种手段巧妙地减少了纳税，这似乎成为了一种时尚。美国财政部国内税务署前署长唐纳德.亚历山大说：“在经济泡沫年代，不惜一切手段增加利润的动力很大，其中一个手段就是把纳税额减少到最低程度。”许多世界各地公司为了减税，都建立了强大的税务部门，配备或聘请一流的税务专家。例如，通用电气公司雇佣了20年前离开财政部的约翰.塞缪尔斯，还负责组建了非凡税务人才组，使通用电气公司的税务部成为世界上最好的税务师事务所级别的税务部
之一。在一些发达国家中明确规定了纳税人纳税筹划权。
税收政策影响企业的投资方案。在乔根森（1963）的新古典模型中，资本的使用者成本包括两项：一是因为放弃了别的投资机会而发生的机会成本，另一项是直接成本，包括所得税。在这个模型中，资本成本上升时，企业会选择资本密集程度低的技术，反之亦然。只要税收政策降低成本，它就会增加企业想拥有的资本质量，从而提高投资。乔根森做了一个回归，该回归方程右端的变量中包括了资本使用者成本，得出的结论是，由于投资对税收引致的资本成本的变化非常敏感，加速折旧与投资税收抵免是投资的税收项目。
《客户与市场》的高级经理Dickie泉和助理公关经理克里斯蒂娜芳在其“中国统一企业所得税法带来更大的清晰度，透明度和公正的税收制度——一个为所有市场参与者都有利的发展”中谈到企业所得税法开始生效于2008年1月1日，企业需要检讨自己的商业模式，投资结构和融资策略。第十届全国人民代表大会颁布了新的企业所得税法（“新税法”），其中统一所得税征收为国内企业和外国企业创造一个公平竞争的环境。新法律将采用单一税率为25 ％，以取代现有的两个系统的税收，大大不同的实际税率对于国内企业和外商投资企业来说主要由于提供不同的奖励以及不同限制费用扣除。新税率低于邻国的平均税率，所以企业应努力提高自己的竞争力，推动中国吸引外国投资者。之前，新的法律中，中国国内企业支付了百分之三十三的所得税，而大部分制造业外商投资企业享有的税收优惠地位，导致所有外商投资企业的有效税率平均为百分之十五。相比之下，在考虑到提供奖励，平均利率为国内企业约25 ％。新税法应提供所有市场参与者一个更透明，更稳定和可预见的税收制度。对于外商投资企业，因为失去了广泛的激励机制和择优低税率，所以将以他们的商业模式，敦促一种新的方法，投资结构，选址和筹资战略。不再能够依靠广泛给予免税期，外商投资企业和外国投资者需要制定战略，优化全球性税收优惠，并更多地依赖于传统的国际税收筹划工具。终止地理导向的税收优惠，优先的战略经营因素，如邻近的自然资源和当地市场，人力资源将升高。
吴哩槟和斯蒂芬纳尔逊在其“有关企业所得税的过渡性激励政策”一文中提到2008年1月1日新的中华人民共和国企业所得税法（“经济转型期法” ）生效，巩固了企业所得税制度，国内企业和外商投资企业结束了双重所得税制度。
新的经济转型期的法律统一税率和税收激励政策为国内企业和外商投资企业创造了更公平的市场条件。对于这些原先享受税收优惠政策鼓励下的企业，新的经济转型期的法律规定5年的过渡期。例如，企业享有固定期限的免税和减少可继续享有，直到原任期期满。按所要求的新的经济转型期的法律，企业用于享受15 ％的税率将逐渐降低到25 ％。过渡税收激励政策提供了许多不同的税收条例。下面是引进的一些过渡性的税收政策：1，过渡性税收优惠的企业原先享受低税率。后五年内企业享受较低的税率也将逐步过渡到新的税率，实施经济转型期的法律。2，曾享受固定期限的过渡性税收优惠企业的免税和降低。3，原先享受低税率以及固定期限的过渡性税收优惠的企业的免税和减少，合格的企业所得税率为15 ％，并同时享受减免50 ％的定期存款。4，设立在特别经济区或上海浦东新开发区的高新技术企业（“ HNTEs ” ）的过渡性税收优惠。5，关于中国西部的税收优惠企业参与中国西部发展中的规定，“西部大开发税收优惠政策”的特殊收入的税收政策将在经济转型期后继续生效实施。
（二）国内发展的历史及现状
1994年，我国第一部题为《税收筹划》的专著由中国财经出版社出版。这部专著一经发表后，长期以来一直被人们视为神秘禁地的税法区域从此揭开了在我国前所未有的纳税筹划之神秘面纱。
我们国家房地产开发企业现阶段的纳税筹划研究仍然不容乐观，相当一部分房地产开发企业对纳税筹划的认识不够明确。一方面，由于国外的纳税筹划由来已久，所以我国外资房地产开发企业的纳税筹划意识和手段远比内资房地产开发企业要强；另一方面，对民营房地产开发企业而言，通过纳税筹划所获得的收益都是自己的，因而民营房地产开发企业乐于在纳税筹划上进行大胆的尝试，相反国有房地产开发企业则认为无论税负轻重都是国家的。因而不重视纳税筹划工作。我国房地产开发企业的税务代理业务有待进一步提高。
目前我国税务代理业尚处于初级阶段，现时的税务代理机构业务仅仅局限于为纳税人代理税务登记、纳税申报、税款缴纳等日常事务。尚未把纳税筹划工作纳入企业全面税务代理的业务范围；税务代理人员结构由于综合知识及其个人业务能力方面的原因，也呈现明显的不合理性：税务代理专业人员的素质小高，理
论水平以及业务能力普遍偏低。由于税务代理业这一系列的滞后性，不能满足纳税人进行纳税筹划工作的需要，更无法胜任房地产开发企业复杂的税务处理及纳税筹划工作。据调查显示，在我国，目前我国只有不到3％的企业法人的纳税业务由税务代理机构办理，仍有许多地区尚未设立相应的税务代理机构，能够代理房地产开发企业的纳税筹划业务的税务代理机构就更是寥寥无几了。
我国房地产开发企业的税法宣传及税收法制建设有待于进一步加强。由于我国现行税法在立法层次方面的局限性，导致了国家税收征管部门每年都要下发大量文件对相关税法进行适时的补充和调整，但是，我国当前对的税法补充和调整的宣传不够全面和广泛，从而影响了纳税人的纳税筹划工作及时、有效实施。而对于房地产开发企业而言，由于近年来国家对房地产开发企业宏观调控的力度的加强，在税收政策方面的补充和调整比较频繁，企业如果无法从传媒中获知相关税法的全貌和调整情况，势必会造成现阶段房地产开发企业无法及时运用税收政策开展相应的纳税筹划工作，甚至导致房地产开发企业纳税筹划方案设计的失败。
（三）前沿发展情况
1. 相关领域现阶段已有的主要观点
目前房地产企业所得税的纳税筹划主要从设立分子公司，将一个大型企业划分为多个小型微利企业，收入方面的具体筹划和固定资产筹划这几个方面来实施的。
2. 引出自己的研究内容
可以在现有的纳税筹划具体方法上，通过和其他各税种一并计算合并纳税﹑设立物业管理公司﹑将一些设施建成露天场所和从本身管理方面改进，从而达到纳税筹划的目的。
三、论文研究的基本框架和内容
（一）论文提纲及各部分内容之间的逻辑关系
1. 论文题目：房地产企业所得税纳税筹划
2. 论文提纲：
一、房地产企业所得税及其纳税筹划概述
（一）企业所得税的含义
（二）纳税筹划的含义
（三）房地产企业所得税的计算过程
二、房地产企业所得税纳税筹划目前的主要手段
(一)纳税人筹划方面
(二)税率筹划方面
(三)税基筹划方面
(四)优惠政策方面
三、房地产企业所得税纳税筹划存在的问题
(一)企业在缴税过程中存在偷税行为
(二)纳税筹划结果税降低了，但是在其过程中相关的费却增加了
(三)企业不进行纳税筹划，应付税务检查
(四)预收房款不作收入处理
(五)人才调节成本过高
四、针对其存在的问题具体改进的方法
(一)纳税筹划方法方面改进
1.和其他税种一并筹划
2.设立物业管理公司
3.将一些设施建成露天场所
(二)从本身管理方面的改进
1.设立税务会计师岗位
2.完善企业核算制度
3.引入外部筹划人员
五、房地产企业所得税纳税筹划的意义
(一)有利于纳税人利益最大化
(二) 有利于更好地掌握和实施税收法规
(三) 有利于资源优化配置
3. 各部分之间的逻辑关系
本文主要研究房地产企业所得税纳税筹划现状，方法及对策，文章分为三部分，各部分之间相互关联。第一部分是，概要说明房地产企业所得税纳税筹划；第二部分分析我国房地产企业所得税纳税筹划现状，提出存在的问题；第三部分是针对现状进行的对策研究及房地产企业所得税纳税筹划的具体操作，供读者参考。
（二）拟采用的研究方法
本文拟主要采用文献研究法，主要通过在中国期刊网上搜集整理文献，查阅一些研究成果，结合财政部、国家发改委、国家税务局制定的针对房地产行业所得税税收筹划的管理办法、规定，并结合自己在校期间所学会计和税法类知识，进行加工整理，对房地产企业所得税纳税筹划进行探讨，形成了自己的写作思路。
四、预计创新点或有见解的工作
本文研究的方向是房地产企业所得税纳税筹划，对我国当前房地产企业所得税纳税筹划现状进行分析，提出如何正确认识房地产企业所得税纳税筹划，首先认识房地产企业所得税，包括纳税筹划定义、房地产企业所得纳税筹划的含义；其次是房地产企业纳税筹划现状分析；最后是房地产企业纳税筹划的对策和方法。其中的创新点在于，笔者提出房地产所得税纳税筹划在现有基础上的具体改进方法。
五、论文完成的计划与进度安排
笔者将严格按照经济管理学院2012毕业设计进度安排与要求，在指导老师的指导下，认真对待毕业设计的各个环节，认真按时完成任务。具体进度计划如下：
资料来源：经济管理学院2012毕业设计指导手册。
六、参考文献
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内容
一、房地产企业所得税纳税筹划概述
（一）企业所得税的概述
1.企业所得税含义：企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。
2．企业所得税的征税对象：企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。
3.房地产企业所得税的计算过程
应纳税额=（当期销售收入-当期相应成本费用）×适用税率-已售房产已预征的所得税+当期预征所得税
①房地产企业的当期销售收入
（二）纳税筹划的含义
纳税筹划，是指纳税人在国家税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财、核算等一系列经济活动的事先筹划和安排下，充分利用国家税收法规提供的优惠政策及税收法规允许范围内的技术手段，从而尽可能的获得“节税”的目的，使纳税人获得最大的税收利益。
二、房地产企业所得税纳税筹划目前的主要手段
（一）纳税人的筹划方面
目前房地产企业在纳税人筹划上主要通过设立独立销售公司进行纳税筹划。
我国较大的房地产企业多采取在各地设立子公司的模式来进行运营总分支机构的筹划。按照新企业所得税法，第五十条第二款的规定：居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的应当汇总计算并缴纳企业所得税，第五十二条进一步规定除国务院另有规定外企业之间不得合并缴纳企业所得税，这样企业在生产经营规模扩大需要设立新的营业机构时，采取设立分支机构就会较为有
利，由于分支机构不具有法人资格，就可以与总机构合并纳税可以享受盈亏互补的好处减少，当期的应纳税所得额达到少交企业所得税的目的，或者至少可以获得资金的时间价值。而企业如果采用设立独立的具有法人资格的营业机构：如子公司，那么子公司设立初期的亏损就不能冲抵母公司的盈利，母公司的应纳税所得额就会比设立分公司时大。当期缴纳的税款就会较多占用企业的资金也越多，因此一般说来，在新企业所得税法下设立分公司较设立子公司更为有利。
（二）税率的筹划方面
目前我国房地产企业在税率的筹划方面主要是将一个大型企业划干微小
型微利企业进行纳税筹划。企业所得税法第二十八条规定，符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收所得税。小型微利企业要同时符合六个条件：一是从国家非限制和禁止行业；二是年度应纳税所得额不超过30万元；三是从业人数在一定范围内，工业企业不超过100人，其他企业不超过100人；四是资产总额在一定范围内，工业企业不超过3000万元，其他企业不超过1000万元；五是建账核算自身应纳税所得额；六是必须是国内的居民企业。
基于以上分析，如果一个企业大大超过小型微利企业的标准，完全可以把该企业进行分立，组成几个小型微利企业，每个小型微利企业经营某一方面的专业业务，可以减轻企业所得税的纳税负担。对房地产企业而言可以把购地、建筑、装修等进行分立，开设进行专项业务的小型微利企业。
（三）税基的筹划方面
1.收入的筹划具体有以下两种：一是推迟收入确认的时间企业销售结算方式的不同，税法对其收入的确认时间也不同，一般情况下，企业一旦确认收入，无论是否收回资金，都要计算缴纳所得税款另外房地产企业占用资金大，单项销售额也大，所以房地产企业应根据自身的实际情况来选择适当的销售结算方式，尽量推迟确认收入的时间，从而延缓纳税，这样不仅避免先垫支税款，同时也能占用资金争取较大的资金时间价值税法规定房地产开发企业可以按当年实际利润分季（或分月）预缴企业所得税房地产企业可以充分利用这一规定从预售收入和预计利润率方面进行税务筹划二是尽量投资免税收入新企业所得税法规定：将国债利息收入权益性投资收益和非营利组织的收入作为免税收入，不计入应纳税所得额因此，当企业出现闲置资金时，可以与其他投资项目进行比较，准确估
计计算每个投资项目的收益率，在取得同等收益率的情况下优先购买国债和权益性投资。
存货计价方法策划，房地产企业的存货量较大，且受宏观调控的影响价格波动较大，一般通过影响企业的主营业务成本来影响企业的应纳税所得额，进而影响企业的应纳税额的计算，存货的计价方法有后进先出法﹑先进先出法﹑加权平均法﹑移动加权平均法和个别计价法等多种方法可供选择。不同的计价方法对企业营业成本的影响不同，造成的应纳税额也就不同。采用后进先出法在物价上升的情况下，企业耗用原材料的成本较高，当期利润相应减少，当期可以少缴所得税；如果商品的价格趋势与此相反，也就是物价走低，就应采用先进先出法；如果价格比较平稳，涨落幅度不大，宜采用加权平均法；如果材料价格涨落幅度较大，宜采用移动平均法和个别计价法。这几种方法对成本影响乃至应纳税额都很大，企业可以利用不同的存货计价方法来增大税务筹划空间。
2.固定资产的筹划在房地产企业中固定资产的比重很大，对固定资产的税务筹划是企业税务筹划人的重点考虑新企业所得税法对折旧方法作了限制性规定，即固定资产按照直线法计算的折旧准予扣除因此对固定资产的税务筹划只能从折旧年限的预计净残值方面入手一是尽量缩短折旧年限折旧年限的缩短可以使后期成本费用向前移，从而使前期会计利润减少，有利于加速资本的回收在税率不变的情况下，所得税的延迟缴纳，相当于从国家财政取得了一笔无息贷款二是合理预计净残值新的会计制度及税法，对固定资产的预计净残值没有做出具体的规定，只要求企业根据固定资产的性质和消耗方式，合理确定固定资产的预计净残值，只要是合理的就是可以的。
（四）优惠政策的筹划方面
根据企业所得税法第八十八条规定：二十七条第（三）项所称符合条件的环境保护、节能节水项目，包括公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等。项目的具体条件和范围由国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门制订，报国务院批准后公布施行。企业从事前款规定的符合条件的环境保护、节能节水项目的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。
房地产企业可以依照以上规定，使用符合条件的环境保护﹑节能节水的设备，以其达到年度末企业所得税的减少。
三、房地产企业所得税纳税筹划存在的问题
（一）企业在纳税过程中存在偷税行为
房地产一般都是跨时间，跨地域滚动开发，而房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后再进行。很多房地产企业利用这一点少申报或滞后申报纳税，从而占用国家税款。还有部分房地产企业在结算过程中将不属于本期项目的成本列入开发成本，造成收入和费用的不匹配，虚增成本，偷逃企业所得税。
（二）纳税筹划结果税降低了，但是在其过程中相关的费却增加了
有些公司在纳税筹划的过程中，只单纯的考虑税收的减少，而未考虑到其他的费用问题，从而导致最后只是税收的减少，但是相应的费用却增加了。这种情况并不能真正减少企业的税负。
（三）企业不进行纳税筹划，应付税务检查
目前，很多房地产企业在签订合同前并不考虑税收问题，总是等合同签订后才发现税负很重，期望事后通过财务人员在财务处理上来解决纳税问题。这是房地产企业暴露的最大缺陷。此时，房地产企业相关的税收已产生，再进行账面处理已为时已晚，已不存在所谓的纳税筹划了。企业管理层对税收筹划的重视程度不够，同时，财务人员水平还只停留在记账核算，应提高自身素质，努力向管理会计转型。
（四）预收房款不作收入处理
现在，房地产企业大多少都有预收房款这种情况。本来预收房款应该作为企业的当期收入处理，但是企业为了使自己当期的应纳税所得额减少，就把当期收得的房款不做收入处理，从而虚报收入。
（五）人才调节成本过高
目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，但是税务筹划的技术含量高，不仅要通晓税收法律法规、经济法律法规，还要了解企业的运作、行业发展趋势、社会发展状况，因此，需要拥有税务筹划专业人才，专业人才的整体业务水平决定了税务筹划能达到的水平。大多数企业自身的财务人员进行税收筹划会
使得其人才调节的成本过高。
四、针对其存在的问题具体改进的方法
（一）税收筹划方面的该进
1.和其他税种一并筹划
房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税、车船使用牌照税、个人所得税等11个，占到了我国税种的50%。其中大多数税种都是以应纳税所得额作为其税基进行计算的。房地产企业在税收筹划过程中，可以把企业所得税和其他税种一并计算筹划缴纳。
（二）房地产公司本身方面在纳税方面认识上的改进
1.设立税务会计师岗位
企业自身可以设立税务会计师岗位，专门负责企业的税收筹划和缴纳。这样一方面可以减轻财务部门会计人员的工作，另一方面，可以更好的对企业的税收进行筹划，减少企业在税收筹划方面的成本。
2.完善企业核算制度
企业也可以通过完善其本身的核算制度，使得各部门各司其职，有效的处理各项业务。不但可以减少企业的各项冗余费用，还可以提高各部门的工作效率。
3.引入外部筹划人员
企业自身的税收筹划人员不专业，可以引入外部的筹划人员，如：聘请会计师事务所专门进行税收筹划。这样，虽然增加了企业纳税筹划的费用，但是可以更好的使得企业不会出现偷税漏税的行为。
五、房地产企业所得税纳税筹划的意义
(一)有利于纳税人利益最大化
从纳税人方面看，纳税筹划可以节减纳税人税收，有利于纳税人的财务利益最大化。纳税筹划通过税收方案的比较，选择纳税较轻的方案，减少纳税人的现金流出或者减少本期现金的流出，增加可支配资金，有利于纳税人的发展。
(二)有利于更好地掌握和实施税收法规
纳税筹划人为了帮助纳税人节减更多的税收，总是随时随地、密切地注意着国家税制法规和最新税收政策的出台。一旦税法有所变化，纳税筹划人就会从追求纳税人的最大财务利益出发，马上采取相应行动，趋利避害，把税收的意图迅
速融入纳税人企业的经营活动的过程中。从这方面来说，纳税筹划在客观上起到了更快、更好地贯彻税收法律法规的作用。也正是因为纳税筹划可以及时发现税法中不成熟的地方，故其在利用税法漏洞谋取自身利益的同时，也在时刻提醒着征税机关要注意税法的缺陷。国家在立法和征税管理中应权衡轻重，弥补漏洞。从这方面来说，纳税筹划对税法的健全起到促进作用。
(三)有利于资源优化配置
在市场经济比较成熟的国家，一般只有管理规范、规模较大的企业才配有专门的纳税筹划的专业人员。通过专业人员的筹划，在企业运营的整个过程中，充分考虑了税收的影响，可使纳税人财务利益最大化，包括使纳税人税后利润最大。在市场经济条件下，利润的高低决定了资本的流向，而资本总是流向利润最大的行业、企业，所以资本的流动代表的是实物资产和劳动力流动，实际上代表着资源在全社会的流动配置。资源向经营管理规范、规模大的企业流动，实现规模经济，可以达到全社会资源的最优配置。
一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。 二、税收筹划方案的涉税分析 （一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） （1）店铺收入的营业税： 65787.85×5%=3289.393（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： 3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） ②税法规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。 加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。 扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除） ③增值额： 65787.85-（ ④增值率： （25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。 由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最
房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点 三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点 四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点 五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算 房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。 一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。 子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外
承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务； 分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。 企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有： （1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。 在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划 房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。 目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我
房地产开发企业税收筹划 **地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在 税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 利用税收优惠收入分散法增加扣除项目金额法
【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法） 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本 （避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低 税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图: 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票 开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。 甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价, 一并计征增值税开具“建筑业”发票。 材料供应方发票施工方发票甲方 模式二：合同外甲供 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发 票开具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方 承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金 额。 材料供应方发票甲方
“甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付 压力，需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》六、销售 1、项目营销筹备期税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况 下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发 项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以
企业所得税纳税筹划 摘要：众所周知经济越发展，税收越重要。在外国纳税筹划已是一种极为普遍的现象，企业对税法的主动认识和研究，不仅减轻了纳税人的税收负担，同时也有利于国家税收工作的开展。然而在我国纳税筹划一直都不太重视。因此本文以企业所得税为例，通过分析资产折旧方法的筹划、资产摊销方法的筹划以及存货计价方法的筹划等，旨在启示企业对会计核算方法、经营活动等进行恰当选择，以获取更大的税后收益。 关键词：企业所得税纳税筹划 企业所得税是以企业应纳税所得额为征税对象的一种税。其纳税人为实行独立经济核算的企业或组织，征税对象是生产经营所得和其他所得，税率采用比例税率，征收方式采用分期预缴，年终汇算清缴。而合理的纳税筹划指的是纳税人为实现利益最大化，在不违反法律、法规等的前提下，对尚未发生的应税行为进行的各种巧妙安排。 实践证明，在国家税收政策导向正确，税收法规制度建设完善的前提下，实施纳税筹划对企业、国家、社会都有十分积极的意义。首先追求税后利益最大化是市场经济条件下，企业生存与发展的客观要求。纳税人在法律许可的范围内进行税收筹划，有利于维护自身合法权利；其次税收筹划要求纳税人必须在法律许可的范围内规划纳税义务，这就要纳税人学习税法，并依法纳税；最后通过税收筹划，有利于促进国家税收政策目标的实现。但同时我们也要清楚的知道，纳税筹划行为并不是偷税、逃税、欠税、抗税、骗税等行为，纳税筹划与其有本质的区别。纳税筹划行为是在不违反法律、法规的前提下，进行资金合理的筹划，进而实现企业利益最大化行为。下面就结合具
体的筹划方法谈谈企业所得税的纳税筹划。 一、利用固定资产折旧方法进行纳税筹划 固定资产的折旧方法一般有直线法、双倍余额递减法、年数总和法。不同的企业根据自身的情况，所选择的折旧方法也会不一样。在盈利企业选择最低的折旧年限，有利于加速固定资产投资的回收，使计入成本的折旧费用前移。应纳税所得额尽可能的后移，相当于取得一笔无息的贷款，从而相对降低纳税人的所得税税负。在享受所得税税收优惠政策的企业选择较长的折旧年限，有利于企业享受税收优惠政策，把税收优惠政策对折旧费用抵税效应的抵消作用降低到最低限度，从而达到降低企业所得税税负的目的。但无论采用何种方法，对于某一特定固定资产而言，企业所提取的折旧总额是相同的，所不同的只是企业在固定资产使用年限内每年所抵扣的应纳税所得额是不同的，由此导致每年所抵扣的所得税额也是不同的。在具备采取固定资产加速折旧的情况下，企业应当尽量选择固定资产的加速折旧。 案例1：某机械制造厂购进一台大型机器设备，原值为400 000元，预计残值率为3%，经税务机关核定，该设备的折旧年限为5年。请比较各种不同折旧方法下所得税税负的异同，并提出纳税筹划方案。假设在提取折旧之前，企业每年的税前利润均为1 077 600元，企业所得税税率为25%。 （一）直线法 年折旧率=（1-3%）÷５＝19.4% 每年折旧额=400000×19.4%=77 600元
房地产企业税务筹划各阶段全攻略 房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税务筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 一、立项环节 很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚） 企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税务筹划机会。 二、融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。 企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。 如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条
房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法
三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法）： 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图： 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开 具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，
需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；
房地产税收筹划案例 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本12,万元，土地成本15000万元。 二、方案的涉税分析 （一）商业店铺的方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入：
30599×=（万） （1）店铺收入的营业税： ×5%=（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： ×(7%+3%)=(万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：×%=（万元） （4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×=（万） ②规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费万元+前期工程费万元+基础设施费万元+公共配套设施费万元+建筑安装成本12,万元+开发间接费等费用W=（+W）万元。 加计扣除成本为（+W+15000）×20%=（+）万元。
文华学院 毕业设计（论文） 企业所得税纳税筹划方法的研究 学生姓名：熊亚梅学号：140203410058 学部（系）：经管学部 专业班级：财务管理2班 指导教师：符超老师职称或学位：讲师 2017年5月7日
摘要 企业所得税纳税筹划是指纳税人在不违反国家法律、法规的前提下，对企业的组织结构、生产经营、财务管理等经济业务或行为的涉税事项预先进行规划和运筹，在企业价值最大化的战略框架下实现企业税收负担的最优化处理。随着我国税制与国际惯例的接轨，所得税体系将日益完善和丰富，在整个税制中的地位将逐渐提高，使得纳税筹划变得日益重要。通过纳税筹划，减轻企业在企业所得税的税负，降低企业的财务成本和筹资成本，控制企业财务风险。本文对我国企业所得税纳税筹划的相关问题进行研究。其主要成果为： （1）对纳税筹划的涵义、特点、意义和企业所得税相关概念进行界定和总结，这是分析企业所得税纳税筹划的理论基础。(2)对企业进行所得税纳税筹划的条件、风险及其控制的方法作系统的探讨。(3)从企业经营管理过程的实际需要出发，对企业各阶段的所得税纳税筹划的具体环节和方法作了较为深入的案例分析(4)指出企业在具体进行所得税纳税筹划操作时应该注意的问题。 关键词:企业所得税；纳税筹划；案例分析；
目录 摘要.................................................................................................................... I 关键词................................................................................................................ I 一、绪论.. (1) （一）研究的背景及意义 (1) （二）文献综述 (1) （三）企业纳税筹划的基本方法 (2) 1.文献检索法 (2) 2.定量分析和定性分析相结合的方法 (2) 3.比较分析和绝对分析相结合的方法 (2) 4.系统研究方法 (2) （四）纳税筹划研究的目的 (3) 二、概述 (4) （一）纳税筹划的概念 (4) （二）企业所得税纳税筹划的意义 (4) 三、企业所得税纳税筹划的方法 (6) （一）投资产业的纳税筹划 (6) （二）固定资产的折旧方法 (6) （三）存货计价方法 (8) （四）业务招待费纳税筹划 (9)
一套完整的某房地产企业税收筹划方案 第一部分税收筹划的含义 在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以 求的目标。税收筹划就是在不违反税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各 项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最 终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节 约税收成本。 税收筹划完全合法、符合立法意图，鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定， “税收筹划是注册税务师的业务容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着 税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。 房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购 一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。 第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划 税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于税务法规，立足于 税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税 负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。 土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策： 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。
2、因建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、建设的需要而搬迁，由纳税人自行 转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中 的房地产，暂免征土地增值税。 4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自 用的，暂免征土地增值税。 5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。 根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案： （一）“临界点”筹划方案： 房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。 “临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的 扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20 %，免征土地增值税；增值额超过扣除项 目金额20 %，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20 %的增值额”就是“临界点”。 基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享 受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税 率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。 控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产 开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、是指从事 财政部规定的其他扣除项目(主要 房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成 本之和的
企业所得税纳税筹划- 摘要：当前，随着全球经济一体化的形成，市场竞争日趋激烈化，企业要想在激的市场竞争中获得优势，就需要企业通过管理能力的不断提升来实现自身价值的最大化。税务筹划作为企业管理工作中重点内容之一，能够基于当前的市场经济环境与法制环境下为企业实现合理的避税，进而减轻企业的税负，以提升企业的经济效益，进而为企业的发展提供充足的资金基础。本文在阐述纳税筹划相关理论基础上，分析了当前企业所得税纳税筹划上所存在的问题，进而为企业实现合理的所得税纳税筹划提出了对策，以供参考。 关键词：企业所得税；纳税筹划 前言 随着市场经济的发展，我国的税收制度体系实现了进一步的完善，进而通过合理的税率以及税种的设置实现了对企业市场行为的有效监管，为实现资源的合理配置奠定了基础。在此背景下，企业要想实现自身经济利益的最大化，就需要实现对税收的合理筹划，进而实现合理避税，以强化企业的竞争实力。但是，由于税收筹划在国内起步时间较晚，加上企业对于税收法律制度体系缺乏完善的了解与掌握，同时也缺少必要的专业人才基础致使企业无法实现合理避税与偷税漏税的有效区分而走上了偏路。因此，企业在开展管理工作中，如何实现合理的纳税筹划，亟待解决。 1、纳税筹划的相关理论基础 1.1纳税筹划的定义。指的是作为纳税的主体，需要基于税法相关规定的基础上，实现对需要缴纳税务业务的有效筹划，进
而通过合理避税来实现企业利润的最大化，以最终提升企业的综合竞争实力，使企业在当前的市场竞争环境中实现稳健发展。企业所得税纳税的主体为境内取得合法收入的企业。 2、当前企业所得税纳税筹划上所呈现出的问题 2.1纳税筹划组织结构不合理进而致使这一工作无法得到系统化的落实。在纳税筹划上，当前企业尚未建立合理的组织结构，进而无法将纳税筹划工作贯穿于企业的经营管理活动始终。当前，我国企业在开展所得税纳税筹划工作的过程中，对于所得税纳税筹划工作的认识不足，进而只是将这一工作置于某一个案例的设计中，并没有建立相应的纳税筹划部门，因而也就无法实现对这一工作的全面落实。企业所得税纳税筹划目标的实现需要将这一工作贯穿于经营管理活动的始终，需要企业有效的划分自身的职能组织结构，进而才能实现有效的决策。而当前大部分企业的决策体制存在的弊端，进而致使企业高层的决策权力被弱化，无法实现对企业所得税纳税筹划的有效管理，同时，企业的财务部门只是单纯的完成财务账务工作，无法实现对纳税筹划工作的有效落实，进而企业的纳税筹划工作从整体上讲尚未得到有效且全面的开展。 2.2企业经验式的纳税筹划设计缺乏合理性。当前，我国企业在开展所得税纳税筹划工作中，财务设计上只是将目光投向于个别的案例，这种分散的设计形式致使无法实现纳税筹划的目标。在此种形式的设计始终是围绕一种情况下如何实现企业节税的最大化，并没有将这一工作与企业的整体战略目标以经营管理目标相结合。因而，经验式的纳税筹划设计致使企业无法从根本上实现对相关问题的有效解决，进而使企业无法通过纳税筹划来实现经济利益的最大化。
房地产企业所得税的税收筹划 1、生产性外商投资企业的税收优惠 生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。 2、追加投资项目的优惠 符合下列条件之一的投资者，在原合同以外追加投资项目取得的所得，可单独计算并享受两免三减半定期减免优惠：（1）追加投资形成的新增注册资本额达到或超过6000万美元的； （2）追加投资形成的新增注册资本额达到或超过1500万美元，且达到或超过企业原注册资本50%的。 3、外国投资者并购境内企业股权的优惠 （1）国投资者按照规定并购境内企业股东的股权，或者认购境内企业增资使境内企业变更设立为外商投资企业。凡变更设立企业的外国投资者的股权比例超过25%的，可以依照外商投资企业所适用的税收法律、法规缴纳各项税收，并享受各项企业所得税税收优惠政策。 （2）外资并购境内企业后，境内公司变更设立为外商投资企业，应该符合“新办企业”认定标准，从而享受新办企业税收优惠政策。根据2006年1月9日，财政部、国家税务总局发布了《关于享受企业所得税优惠政策的新办企业
认定标准的通知》，新办企业的权益性出资人（股东或其他权益投资方）实际出资中固定资产、无形资产等非货币性资产的累计出资额占新办企业注册资金的比例一般不得超过25％，而外资并购过程中，不管是股权并购还是资产并购，一般均用现金进行交易，非货币性交易的可能性几乎没有，因此该通知不会对外资并购后“新办企业”认定产生实质性影响。 4、再投资退税 再投资退税是指外商投资企业的外国投资者将从企业分得的税后利润，再投资于中国境内企业时，对再投资部分已缴纳的所得税给予全部或部分退还。按再投资方式不同，退税分两种优惠处理办法： （1）部分退税（40%） 外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所得税税款的40%。 （2）全部退税（100%） 外国投资者在中国境内直接再投资举办，扩建产品出口企业或者先进技术企业，以及外国投资者将从海南经济特区内的企业获得的利润直接再投资于海南经济特区内的基础设施建
浅谈中小企业所得税的纳税筹划 缴纳企业税是每个企业的自身义务，则税收规划是每个纳税人的权力，同时为当今纳税人提供了合理理财的执行空间。近些年来，在国内依靠环境瞬息万变的背景下，中小企业成为国家财政稳定收入的中流砥柱，随之而来的是中小企业需要进行税收规划的方面也越来越多，尤其为受众范围最广的企业所得税，其可以活动的范围相对而言比较大，所以各单位对企业所得税付出的规划精力也不断呈上升状态。2008年我国实施的新《企业所得税法》造福了中小型微利企业，使其所得税税负一路直降，这样大好的局面，不仅让我们看到了中小企业明朗的明天。一、 纳税筹划概述（一）纳税筹划的概念在我国，税收筹划一词目前仍然是比较新的专业性观念，各界专业人士对纳税筹划的概念都仁者见仁智者见智然而万变不离其宗其基本内容为：“纳税筹划就是指纳税人在不违反税法规定的情况下，依据企业纳税人本身的实际情况，对企业内部的各类型经营经济行为进行提前安排，采用有关避税措施，尽量的使企业内部的税收负担和税收安全危机直至最可能低，从而实现经济收益。”1、纳税筹划与偷税漏税的区别日常生活中，很多人将纳税筹划与非法避税等违法行为一概而论。这种观念是武断的。避税即法不禁止即可为。这无疑
需要纳税人对相关法律法规有相当的研究，分析税法上的部分没有禁止性的规定，从而对企业中的各种分种经营经济活动实现最灵活的安排，以达到避免多缴税目的的行为，也就是不计手段的钻法律的空子，这是一种违法行为。而偷税是指纳税人经过假造一些法律事实而想要少缴税，比如私自毁损收入类会计账簿、会计凭据，伪造成本、费用类会计文档，甚至为了达到目的不惜通过伪造经营活动的有关凭据、账簿等失真的会计行为达到企业账面收入减少、费用增多的假象，从而实现企业较少的税收包袱，这同样是一种违法行为。逃税的概念大部分专家认为是指纳税人由于应缴税务机关的税款而未交，并且而采取各种手断隐瞒自己的财产，达到影响税基的目的，毋庸置疑，这也是一种手段低劣的违法行为。综上所述，税收筹划是法律允许的合理节约税款，同以上以非法的途径达到掩盖企业收入，增加企业额外费用，非法的避税等不合法的行为有着最根本性的差别。2、纳税筹划的前提条件深刻掌握有关税务税收活动定义的本质是准备税务规划工作的基础，即是否合理且合法，理解国家政策战略灵魂为第一要义。宪法中明确反映了征税规划的法律边界，对于征税人与纳税人而言，都是最重要的法律准绳。当然还要从有关部门的发生的具体税务案件中明确其合理性和合法性。此外，纳税企业具备一定的经济素质也是必不可少的，一
一、房地产企业税收情况概述 税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。因此，进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。 二、根据房地产企业的日常经营活动进行税务筹划 房地产企业从土地使用权的出让，一直到房产完工进行销售过程需要与其他企业发生交易行为，比如资金借贷、合作开发、投资入股等；同时房地产企业也会由于日常的经营需要，进行企业框架的重组，比如设立项目公司、销售公司、公司分立、合并等。在这些日常经营活动中，都涉及到税收方面的问题，由于采用不同的方式进行经营活动，所带来的税负是不一样，因此可以通过科学、合理的经营方式来取得合法合理节税、减轻企业税负的效果： 1、通过不同的投资方式进行税务筹划
根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。譬如A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，至于采用什么样的方式进行合作很有讲究，毕竟采用何种方式进行合作将直接对A公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响。A公司主要可以采取三种方式与B公司进行合作：第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是通过金融机构将300万资金出借给B公司参与房产开发；第三种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。第二种方式下，假设A公司通过金融机构将300万借给B公司，利率为5%。1年后A公司同样收回60万元，其作为利息收入，应缴纳金融业营业税及附加3.3万元，企业所得税18.71万元，税后利润37.99万元。在第三种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济利益为60万元。从以上三种投资方式看第三种税负最轻，但要承担经营风险，而且B公司不负责还本。第一种与第二种相比，第一种投资方式税负较重，但是A公司直接参与了房产开发项目，获得开发经验。在实际操作中，由于经营收入、利息收入、以及分红收入在
房地产开发企业项目开发各环节的税务筹划 房地产开发项目经营周期较长，主要包括立项环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。税务事项贯穿于项目开发的全过程，所以有必要对房地产开发各环节涉及的税务问题进行合理筹划。 （一）立项环节 实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。房地产开发企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的纳税筹划机会。 （二）融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。若企业是无偿使用关联方的贷款，房地产开发企业应审核目前集团内关联交易
的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。 （三）土地取得环节 1、企业以国家出让方式取得土地 在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。 对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。房地产开发企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；若的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认相关税务处理方法。企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。房地产开发企业应加强资金管理。按规定
房地产开发企业各阶段税收筹划 房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、岀租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 一、立项环节 很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。 （实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解 清楚） 企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。 二、融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方 接受的债权性投资的利息支岀有限额，超岀规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。 企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。 如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条例》的规定，向非金融企业借款的利 息支岀，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此，超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出是有限额的，因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。 为避免关联方过高的利息支岀和利息收入在税负方面的不利影响，企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。 若企业是无偿使用关联方的贷款，企业作为借入方没有相应的利息支出，那么就会虚增利润；借出方的利息费用也不能在税前扣除，将会导致双重征收企业所得税。 企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。 三、土地取得环节 （一）企业以国家出让方式取得土地 在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。 对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。 企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；若的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认相关税务处理方法。 企业未按规定期限支付土地岀让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支岀而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。 企业应加强资金管理。按规定期限支付土地岀让金，如果确实需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免滞纳金。 （二）以资产收购方式取得土地 实际中在资产购置时，存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格，根据《税收征收管