中国房地产发展现状趋势分析
综观各方面资料,现今中国房地产的现状有以下特点:
一、投资方面
1国内信贷比重降低，但对银行的依赖度依然过高。2004年国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。1－3月份降到24.33％，1－12月份下降为18.4％。自筹资金和其他资金的比重以及增长速度均为1998年最高，资金结构有所调整，但国内贷款额从1998年以来持续增大，2004年超过3千亿元，为1998年的近3倍，也是1998年以来的最高值。同时在其他资金当中，80％左右来自个人信贷，房地产的资金仍有超过50％的来自银行。对于银行贷款的依赖度仍然过高。
2投资结构发生变化，经济适用房投资比重继续减少。从地区结构看，2004年东部、西部投资占全国房地产头部的比例，东部下降，中西部增大；从房地产投资的增长率的地区结构来看，东部和中部增速加快，西部有下降趋势。从商品住房投资的类型结构看，2004年经济适用房投资比重继续下降，有2003年的6.1％下降至4.6％，为1998年以来最低。实际上经济适用房投资比重从2001年以来处于减少趋势，五年减少了6个百分点。
3 投资增速趋缓，但占全社会固定资产投资的比重仍保持上升趋势。2004年房地产投资总额1.3万亿元，同比增长28.7％。比2003年回落2.2个百分点。从2004年的年度变化来看，房地产投资增速呈下降的趋势，与固定资产投资的下降速度同步，调控效果显现。但是2004年投资的增速仍然比1998年年均增速占5.6个百分点，占固定资产投资比重仍然持续上升，2004年接近19％，为1986年的最高。
二、房地产开发特点：
1土地开发面积减少，购地和开、竣工面积增速减缓。全国房地产土地开发面积从1 997年－2003年年均增长2400万平方米，2004年出现下降，比2003年下降了2
400多万平方米。土地购置面积从1997年－2003年年均增长4842万平方米，20 04年增量减少了500多万平方米。
2拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。房地产开发市场中据估算有50％左右来自于拆迁产生的被动需求。由于被动需求，城市拆迁不仅放大的城市需求，同时由于安置不合理等原因，使城市拆迁成为社会最尖锐的矛盾之一。2004年中央出台了一系列政策和措施，使拆迁规模受到遏制，商品房的被动需求减少。2004年中央出台了包括冻结土地审批在内的一系列严密措施，
三、房地产销售特点。
第一，销售量持续增长，商品房销售面积、销售额以及销售给个人的购房额持续上升，04年商品销售量比03年增加4500万平方米，为住房商品化最高值。年销售额超过1万亿，为1998年的4倍多。个人购房所占比重持续增加，一直占90％，反映居民对住房需求旺盛的态势。
第二，房价大幅攀升。全国商品房价格1998年至2003年，年均增长59元。2004年大幅攀升，这一年增长了355元，达到了2700元每平方米。住房价格从98年至0 4年增长了695元，其中03到04年增长了352元，占50.6％。房价上涨是综合因素导致的，这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、地根、银根紧缩，影响消费者对房价的预期、房地产市场存在着特定形式的垄断、房地产业在我国属于新兴起的产业，较高的利润是吸引资本向其流动的基本条件之一，是新兴产业发展的基础、宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格增长。
第三，需求依然旺盛。2004年销售量持续大幅增长，表明需求依然旺盛，支撑需求持续增长的动力：一是居民收入的增长超过住宅价格增长速度；二是城镇化加速带动商品房需求；三是投资和投机性购房需求。但1998年以来的7年间，有3个年份城镇居民可支配收入增长超过了国内生产总值的增长，因此应当审慎地看待当前的有效需求。
从以上对现状的分析中，我们可以看出当前房地产市场主要存在以下问题：
第一个问题，房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低，房地产市场资金依赖度比较高。
第二个个问题，圈地的可能性依然存在；
第三房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出；
第四个问题，房地产中介诚信缺失；
第五个问题，房地产企业数量多、负债率高；
第六个问题，二手房房源没有释放，供给不足，市场需要规范；
第七个问题，住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，政府好、门槛高、受益面窄
第八个问题，拆迁安置补偿不合理。城市房屋拆迁纠纷不断；
第九个问题，房地产商观念落后，只注重短期利益，没有很好地负责好业主的利益，甚至任意侵害，从而无法打出品牌优势；
第十个问题，房价过高，使中低收入者购房更加困难，在一定程度上加深了社会矛盾；第十一个问题，房地产商观念落后，只注重短期利益，没有很好地负责好业主的利益，甚至任意侵害，从而无法打出品牌优势
第十二个问题，相关法律没有跟上市场发展速度，在房地产交易中消费者处于严重弱势。考察近些年有关的新闻报道可以发现，从房屋的预售、销售，到交房、物业管理，每一个环节，如果开发商和消费者发生纠纷，最终的结果大都是消费者大败而归、消费者哑巴吃黄连有苦说不出。据媒体报道，曾有房地产商私下里对记者说：“做生意十多年了，我还从来没有见过这么弱势的甲方。“
第十三个问题，各方利益主体实力相差巨大，无法做出个兼顾各方利益政策。目前的政策很多都是中央一级的部门和部门之间在打架，都是很有势力的团体之间在打架。为什
么打架?为了利益，为了部门利益，为了团体利益。
根据房地产的现状与问题，经济学家们给出了一些可能的解决办法，归纳一下，如下：
第一，实施以抑制投资为主的宏观调控政策，把好银行贷款的门槛，解决贷款风险。按经济学家林毅夫的分析，只要银行要求所有贷款人的自有资金准备程度与银行贷款的资金相差无几，那么即使房价波动大一点，对于银行就不会出现危机。该政策会使房地产投资增速进一步放缓，融资将趋向多元化，房地产将从项目导向型向资金导向型转变。
第二，规范土地市场，控制土地增量。经营型土地使用权全部招牌，使土地市场更加透明，加强建设项目用地的预审管理；
第三，做好土地总体规划，根据耕地保护建立责任保护，从而使增量和控制更严。这将导致被动需求下降，二手房市场将持续升温。拆迁工作应慎重进行，促使拆迁导致的需求下降。同时随着二手房政策的管理和实施，继续放量房源，增强市场活力。
第四，建立房地产预警预报体系。建立房地产预警预报体系的试点工作主要涉及三方面内容，一是房地产基础数据及相关信息数据的采集；二是房地产信息数据的整合分析和发布；三是预警预报指标体系和预警预报制度的建立。”建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠介绍，目前，建立房地产信息平台的工作基本上全面启动，同时建设部还委托上海社科院和上海房屋土地资源管理局进行相关指标研究工作，并准备与北京的一些大学合作，预计9月份可提供初步的研究成果。该预警预报体系的建立，将改变经济学家和宏观调控政策在房地产方面缺乏统计信息支持而无法全面理性地分析出房地产概况而可能出现误判的情况；
第五，企业洗牌重组，市场竞争回归理性。土地市场阳光化，房地产企业将走向平等竞争，质量、品牌、资本的竞争将成为竞争的基础。土地资源将更有效配置到实力比较强的企业，导致企业的洗牌重组持续进行。近几年房地产市场概念炒作标新立异，适应了
高收入阶层的文化品味和时尚的需求，今后市场重心须转向中低收入者。购房者将更加重视住房的原本本质，改变概念吸引购房的策略将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性；第六，中央政府应协调有关房地产的各部门，倾听来自社会底层的声音，出台有利于最广大人民利益的政策。
中国房地产行业在２００２－２００４三年间实现了高速发展和规模化扩张。房地产开发投资额从２００２年的７７３６．４２亿元增至２００４年的１３１５８．２５亿元，增幅高达７０．０８％；商品房施工面积从２００２年的９．２８亿平方米增至２００４年的１４．０５亿平方米，增幅达５１．４２％；各项房地产开发统计指标全面大幅上扬，尤以商品房销售额为甚，２００４年商品房销售额突破万亿大关，达到１０３７５．７１亿元，增幅高达８１．３５％。
中国房地产行业所处的大开发时代迅速造就了一批超大规模企业。本次百强企业研究结果显示，规模性１０强企业的总资产共计１２９８．８２亿元，其中，中国海外发展和北京天鸿集团的总资产超过２００亿。规模性１０强企业的施工面积总计２２７０．５９万平方米，占据全国商品房施工面积１．６２％的份额，其中，中国海外发展和万科企业股份的施工面积超过３００万平方米；竣工面积总计７２６．５１万平方米，占据全国商品房竣工面积１．７１％的份额，如万科企业股份的竣工面积超过１００万平方米。
２００４年房地产行业内并未出现真正意义上的“百亿企业”。所谓“真正意义上的百亿”，是指在房地产开发过程中，房屋已交付使用，完
成经营结算后，实现的主营业务收入达到１００亿元。调查数据显示，百强企业在２００４年的主营业务收入分布为，１０亿元以下的占４９家，１０——３０亿元的占３５家，３０——５０亿元的占９家，５０——１００亿元的有７家，没有一家企业的主营业务收入真正超过１００亿元。
百强企业正处于高速成长时期，且具备较强的发展潜力
百强企业整体处于一个高速成长的时期，只有部分百强企业增长缓慢。近两年主营业务收入年均增长率在３０——５０％和５０——８０％的百强企业最多，各占２３％和２１％；此外，分别有７家和８家企业的年均增长率在８０——１００％和１００％以上，但也有１８家企业的主营业务收入为负增长。在房屋销售面积增长率上，百强企业较多的分布在１０——３０％和３０５０％之间，各占２３％和２２％。
成长性１０强企业的成长速度更快，平均主营业务增长率达到９２．８４％，比百强企业平均水平高出近３９个百分点；平均房屋销售面积增长率为７０．６６％，比百强企业平均水平高出３４个百分点；土地储备面积合计共５０００万平方米，规划项目建筑面积储备总计约５３００万平方米，体现出成长型房地产企业的未来发展潜力。但是，多数成长型企业在规模性上并不占据优势，要在市场中把握住机遇，获得更快的增长，就要在企业经营、产品开发等方面具有突破性。
领袖级企业呈现“均好性”发展，其他企业的综合实力亟待加强
据ＴＯＰ１０研究组资料。综合实力１０强企业的平均总资产为１４５亿元，平均施工面积为２９０万平方米，平均竣工面积为８５万平
方米，平均主营业务收入为５６．７６亿元。成长速度上，综合实力１０强企业近２年主营业务收入的平均增幅高达５１％，房屋销售面积平均增幅为３１．３％。盈利能力上，综合实力１０强企业的利润总额在１０亿元以上的占到了７０％，总资产回报率为４％——７％，平均净资产收益率和净利润率分别达１３．３２％和１０．０２％。从房地产百强企业的基本面看，整体的“均好性”有待加强。受益于２００４年主要区域房地产市场的良好表现和回报，百强企业在规模性和成长性方面均表现良好；然而，多数百强企业的盈利能力相对较弱，２００４年利润总额超过１０亿元的百强企业屈指可数，有多达２９％的百强企业其利润总额还未能突破１亿元。百强企业的当务之急是控制过快的规模扩张和成长速度，全力提升盈利能力，以改善企业自身的“均好性”结构，进入一个良性的“做强”阶段。
二、百强企业整体状况分析
房地产百强企业区域分布仍呈现不均衡性，华东地区数量激增
房地产百强在区域分布上仍延续了２００３年百强分布的不均衡
性特点，受区域经济和房地产行业发展水平的影响，以北京为中心的华北地区、以上海为中心的华东地区和以广州、深圳为中心的华南地区，占据了百强总数的８２％。其中，华北、华东、华南地区分别占有２７、３７、１８个席位。今年最显著的变化是，华东地区的百强企业数量激增，而华北和华南两大区域的百强企业数量却呈现减少的趋势，华中和西部地区的百强企业有一定数量的增加。房地产百强企业的分布变化很大程度上反映了区域房地产市场表现。
统计数据显示，上海房地产市场销售额占全国市场的份额从２００３年的１５．８６％上升到２００４年的１８．６３％，增长近３个百分点；而北京房地产市场占全国的份额则一直维持在１２％左右的低水平。华东地区显然是２００４年中国房地产市场的最具吸引力区域，除上海以外，杭州、苏州、南京、宁波、青岛等华东二线城市也都吸引了大量房地产投资和跨地域开发的百强企业的进入。华中和西部地区也在释放其潜力，地区性房地产企业在与一些全国性跨区域开发商的竞争中扩大区域市场份额。
百强企业经营业绩普遍提高，涌现一批超大规模企业
ＴＯＰ１０研究组对房地产百强企业的总资产、主营业务收入、房地产投资额、房屋施工面积、房屋竣工面积和销售面积等规模性统计指标研究表明，与去年相比，房地产百强企业的经营规模差异依然较大，但整体规模普遍提高，并涌现了一批超大规模企业。从百强企业总资产规模分布看，企业总资产主要在１０——５０亿之间，１０——３０亿的百强企业占总数的３４％，３０——５０亿的企业占２６％，超１００亿的企业也达到１３家之多。企业开复工面积有显著增加，过１００万平方米的企业从去年的１５家增至现在的３０家，过２００万平方米的企业也由去年的３家增至８家。
从百强企业的经营业绩分布情况看，２００４年百强企业实现的主营业务收入有大幅提升，但调查数据表明中国房地产行业还未出现一家真正意义上的“百亿企业”。２００４年百强企业的销售面积有较大程度提升。与去年相比，销售面积在３０——５０万平方米和５０——１００万平方米之间的百强企业各增加了１２家和９家。销售面积超过１０
０万平方米的百强企业更从２００４年的１家增至现在的６家。从企业实现的主营收入情况看，２００３年百强企业的主营业务收入在１０亿以下的占６２家，而２００４年百强企业的主营业务收入在１０亿以上的占一半以上，并且主营业务收入在５０——１００亿的多达７家。但是，２００４年百强企业中没有一家的主营业务收入超过１００亿，行业内的一些超大规模企业比如中海、万科、合生、绿地等２００４年房地产销售额在７０－１００亿之间。
百强企业成长性良好，盈利能力相对滞后
在本次百强研究中，针对市场关注的焦点，加入对企业盈利能力和成长潜力的客观评价。研究组利用企业经营业绩的增长情况来反映其成长速度。２００２－２００４三年中主营业务收入年均增长率在３０——５０％和５０——８０％的百强企业最多，各占２３％和２１％；此外，分别有７家和８家企业的年均增长率在８０——１００％和１００％以上，但同时还有１８家企业的主营业务收入为负增长，这表明百强企业整体处于一个高速成长的时期，但仍有部分百强企业增长缓慢。在房屋销售面积增长率上，百强企业较多的分布在１０——３０％和３０——５０％之间，各占２３％和２２％。
土地储备和规划项目面积是衡量一个房地产企业是否具备发展潜力或持续开发能力的两个基本指标。从土地储备上来看，面积在１００——３００万平方米的百强企业最多，占３６％，有１６家企业储备土地５００——１０００万平方米，甚至有５家企业的土地储备超过１０００万平方米，说明百强企业具备很强的发展潜力。
研究组通过企业的净利润率、净资产收益率、利润总额、净利润等基础经济指标来评价企业的盈利能力。研究结果表明，百强企业的盈利能力相对较弱。从利润总额的分布上看，大部分百强企业集中在１——３亿的中低水平上，占４３家；３——５亿的有１３家，５——１０亿和超过１０亿的百强企业分别只有８家和７家，还有２９家百强企业的利润总额尚未突破１亿元。从净资产收益率上看，半数百强企业集中在５——２０％，只有个别百强企业的收益率高于５０％。
百强企业凭借品牌价值实现规模化扩张
百强企业中，已经形成了一批具有相当价值的房地产品牌。根据ＴＯＰ１０研究组２００４品牌价值研究成果，中海地产、万科两大房地产行业领导品牌的价值分别高达２６．０１亿元和２２．３７亿元，大规模开发和品牌复制已经扩张到１０余个城市，占据了大量的市场份额。复地、绿城、金地、大华、万通、阳光１００、北京城建地产、沿海等百强企业，尽管品牌价值未过１０亿，也以惊人的成长速度加快市场占有，实现品牌的迅速扩张。
三、百强企业ＴＯＰ１０研究
２００５中国房地产百强企业“综合实力ＴＯＰ１０”
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的各项指标（规模性指标、盈利能力指标、成长性指标）的综合评价，２００５中国房地产百强企业综合实力ＴＯＰ１０为：中国海外发展有限公司和万科企业股份有限公司并列第一，第三为合生创展集团有限公司，上海绿地集团和广州恒大实业集团有限公司并列第四，其后依
次为富力地产集团、大华（集团）有限公司、复地（集团）股份有限公司、绿城集团、北京天鸿集团公司。
ＴＯＰ１０研究组认为企业的综合实力反映了企业在规模性、盈利能力、成长性三方面的均好性，对房地产百强企业综合实力ＴＯＰ１０的研究表明，综合实力１０强企业具有规模大、盈利能力强、成长稳定的特点。从规模性看，综合实力１０强企业２００４年平均总资产规模达到１４５亿元，平均年开发规模高达２９０万平方米，竣工面积平均实现８５万平方米，平均实现房地产主营业务５６．７６亿元。
同时，研究结果平息了在房地产行业内的“百亿企业”之争，数据显示，没有一家企业的房地产业务收入超过１００亿，中海、万科、合生、绿地等领先企业的房地产销售额也只在７０－１００亿之间。从综合实力１０强企业盈利能力看，企业利润总额在１０亿元以上的占到了７０％，总资产回报率在４％——７％之间，平均净资产收益率和净利润率分别为１３．３２％和１０．０２％。综合实力ＴＯＰ１０企业同样也呈现稳定增长的特性，近２年的主营业务收入平均增长率达到５１％，房屋销售面积平均增长率达到３１．３％。
２００４年中国各主要区域房价的快速上涨成为收入增长的动力，尤其是上海房地产市场，迅猛的市场发展造就了如上海绿地集团、大华集团、复地集团这样的区域性房地产旗舰企业；另外，１０强企业每年新增土地和项目储备都在百万平方米，１０强企业中，合生创展累计土地储备达到１２２８万平方米，万科、中海发展项目储备超过９００万平方米。丰富的土地储备和项目储备为１０强企业稳定增长提供了前提
条件。
２００５中国房地产百强企业“规模性ＴＯＰ１０”
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的规模性指标（总资产、主营业务收入、房地产开发投资额、施工面积和竣工面积）的综合评价，２００５中国房地产百强企业规模性ＴＯＰ１０为：第一为万科企业股份有限公司，中国海外发展有限公司位列第二，上海城投置地有限公司和北京天鸿集团公司并列第三，其后依次为北京城建投资发展股份有限公司、广州恒大实业集团有限公司、上海农工商房地产（集团）有限公司、中华企业股份有限公司、武汉地产开发投资集团有限公司、北京住总房地产开发有限责任公司。
研究结果显示，规模性ＴＯＰ１０企业平均资产规模约为１３０亿元，其中，１００——２００亿之间的有３家，中国海外发展和北京天鸿集团总资产超过了２００亿。规模性１０强企业对房地产的投资总额达到了４１０．６亿元，施工总面积约为２２７０万平方米，竣工总面积约为７３０万平方米；其中，万科２００４年以开发投资额超过８０亿元、施工面积超过３８０万平方米和竣工面积超过１５０万平方米名列规模性第一。
从规模性１０强企业的股权结构看，除万科企业股份外，其余都是具有较长开发经验的大型国有房地产企业。他们不仅要考虑自身的发展，同时还要为政府承担安居工程、重点工程的开发建设。北京天鸿集团公司开发的北京超大规模回龙观文化居住区、武汉地产开发投资集团开发的数十个经济适用房小区，为几十万人解决了住房问题；上海城投置地
承担着上海２０１０年世博会的部分基础设施建设，北京城建投资发展股份有限公司承担着北京２００８年奥运会多个场馆以及奥运村的开发建设。这些老牌国有房地产企业在当前市场竞争中，面临如何整合资源，实现跨区域开发，在企业“做大”的同时争取企业“做强”等问题。
２００５中国房地产百强企业“盈利能力ＴＯＰ１０”
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的赢利能力指标（净利润率、净资产回报率、利润总额、净利润）的综合评价，２００５中国房地产百强企业盈利能力ＴＯＰ１０为：第一为上海绿地集团，其后依次为中国海外发展有限公司、合生创展集团有限公司、万科企业股份有限公司、大华（集团）有限公司、复地集团股份有限公司、ＳＯＨＯ中国、卓越置业集团有限公司、上海三盛宏业投资集团、广州恒大实业集团有限公司。
盈利能力ＴＯＰ１０企业利润总额之和约为７３．８６亿元，其中上海绿地、中国海外发展、合生创展、万科企业股份、大华集团超过了１０亿元；净利润方面，超过１０亿元的企业有２家，５——１０亿元之间的企业有４家，其他企业在１——５亿元之间。盈利能力１０强企业平均净利润率达到了１７．７９％，平均净资产收益率达到２３．８％，盈利能力１０强在百强房地产企业中表现突出。这些企业不但保持较强的盈利能力，而且实现了盈利的高速增长。比如，万科企业股份２００４年实现净利润８．７８亿元，同比增长速度高达６１．９％。
在盈利能力１０强企业中，有４家房地产企业来自上海，平均净资产收益率高达３２．７％，其中有２家超过了５０％；万科企业股份有
３７．４％的盈利来自长江三角洲地区，中国海外发展、合生创展也有很大部分业务分布在长三角地区，这些企业的高盈利能力与２００４年整个长三角房地产市场的迅猛发展不无关系。上海绿地、大华集团、复地集团等企业的丰厚盈利分别来自他们在上海地区的数１０个房地产项目；上海三盛宏业投资集团旗下１１家房地产公司也凭借以上海为中心，辐射长三角地区的跨区域开发，２００４年取得了良好的业绩。
２００５中国房地产百强企业″成长性ＴＯＰ１０″
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的成长性指标（主营业务收入增长率、房屋销售面积增长率、土地储备面积、规划项目建筑面积）的综合评价，２００５年中国房地产百强企业成长性ＴＯＰ１０为：第一为复地集团股份有限公司，北京阳光１００置业集团有限公司、沿海绿色家园集团分别名列第二和第三，其后依次为亿城集团股份有限公司、浙江南都房产集团有限公司、宁波银亿房地产开发有限公司、青岛海信房地产股份有限公司、同景集团、武汉宏宇实业有限公司、明园集团有限公司。
成长性ＴＯＰ１０企业平均主营业务增长率达到９２．８４％，比百强企业平均水平高出近３９个百分点，以亿城集团为例，２００２年完成业务结构调整后，房地产收入迅猛增加，到２００４年完成主营业务收入２３．９８亿元，近两年主营业务收入平均增长率达到了２１９．６％；成长性ＴＯＰ１０企业平均房屋销售面积增长率为７０．６６％，比百强企业平均水平高出３４个百分点；成长性ＴＯＰ１０企业的土地储备面积合约为５０００万平方米，规划项目建筑面积储备合约为５３００万平方米，体现出成长型房地产企业的未来发展潜力。多数
成长性ＴＯＰ１０企业并不具备规模优势，要在市场中把握住机遇，获得更快的增长，就要在企业经营、产品开发等方面具有突破性。沿海绿色家园集团以绿色住宅为主题逐步在全国各地形成了绿色住宅开发的新模式；同景集团的“高山流水”在西部的别墅市场独树一帜。
四、百强企业百强之星
在百强企业中，往往是特色经营企业具有比较优势和竞争力。一类百强企业坚持通过专业化做强，这类企业既包括经营大众住宅的一些特色企业，典型如万科，也包括一些专门经营商业地产的企业，如四川蓝光、北京住邦和广西东方航洋。一类房地产企业在当地拥有较高的市场份额，依托区域性品牌效应，有目的地进行跨区域扩张，同时这些企业的业务向整个房地产产业链延伸，形成多元性特征，这类企业如卓越置业、北京阳光１００、广厦房地产、福建正荣等。
在百强企业中，民营企业数量已经超过国有企业。尽管如此，国有企业依然是房地产市场必不可少的运营主体，他们以自己的经营特色在市场中站住了脚。一类国有房企通过上市保持有良好的资金链，通过业务重组，逐渐实现房地产业为主业经营，在市场占有相当的份额，比如北京天鸿、北京城建等；一类国有房企，在激烈的市场竞争中不再处于优势地位，但通过开发大面积经济适用房、参与城市改造等规模性建设，跻身房地产百强企业，比如上海中环、北京金隅嘉业、北京北辰置地分公司、上海城开、厦门海投、青岛伟东置业、北京昊远隆基和天津津滨发展等。
五、百强企业发展趋势
通过合并及战略联盟实现规模化扩张
房地产百强企业要做大，必须实现规模化扩张，这一房地产企业发展趋势已得到共识。目前多数房地产百强企业主要靠自身多年长期积累，凭借某些区域市场的非常规快速发展和良好回报，实现了迅猛的增长，但这种增长的可持续较差。国际的一些领先房地产企业发展经验表明，当企业成长到一定阶段时，通过并购和战略联盟的方式整合产业链是实现规模化扩张的有效途径。国内房地产百强中的领先企业已经开始逐步走向通过合并及战略联盟来实现跨区域开发，从而进行自身的规模化扩张。比如，万科并购南都子公司，北京万通和天津泰达，中远房地产和天津顺驰的战略联盟，这些房地产百强企业在成为市场竞争对手的同时，注意相互间在研发、采购等领域的分工、合作和战略联盟，将形成“双赢”的良好局面。
明确中长期发展战略规划，逐步将企业做大做强
近几年来企业的生存环境发生了变化，企业的规模逐步扩大，市场分布越来越广，母子公司关系越来越复杂；市场上产品结构日益细分和多样化。在这种背景下，要把企业的规模转换成效益，使企业保持持续健康的增长，企业必须制定长期发展战略规划，在战略规划的指导下将企业逐步做强。
本次百强企业研究表明，国内领先房地产企业集团如中海、万科、合生创展等经过多年的积累和沉淀，不但具备了一定的企业规模，而且在盈利能力、成长性方面表现突出。一个良好的发展战略规划对这些领先企业的均好性发展发挥了至关重要的作用。比如万科企业股份在２０
０４年年报中明确提出要将“有质量增长”作为未来１０年的战略目标。着眼长远发展，明确的战略规划将是中国房地产百强企业做大做强的必经之路。
房地产资金来源发生重大变化，直接投融资将成为主流
受２００４年中国房地产宏观调控的影响，房地产资金来源发生重要变化，非贷款类资金来源增长迅速。数据显示，利用外资、自筹资金和定金及预收款等其他资金增幅较大，其中利用外资的增幅达到２３．７２％，定金及预收款增幅达到４５．４３％；国内贷款在房地产资金比例中明显下降，降幅近５个百分点，而自筹资金和其他资金在资金来源中比例大幅上升，分别同比上升２个百分点和３个百分点。
而从消费层面看，近半年来央行连续两次的加息以及首付款比例的提高，会抑制一部分的需求，从而影响定金及预收款的增长。房地产百强企业在遭到供给和需求两方面政策收紧的环境下，需要拓展更多的资金渠道，本次房地产百强企业中有３５家是上市或控股上市公司，另有多家百强企业正在谋求上市。除此之外，国外房地产基金开始大举进入中国房地产市场，在北京、上海等一线城市合作投资开发房地产项目等，多种融资渠道逐步打开，呈现多样化的趋势，这种局面对未来房地产的发展有很好的作用。
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
我国房地产市场现状的宏观分析 【摘要】本文通过对我国房地产市场的历史回顾和现状总结，分析了目前房地产价格的不合理性，以及宏观调控不能取得预期效果的原因。 【关键词】房地产价格地租 一、我国房地产市场的发展历程及现状 中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。 我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998年，中国开始了“房改”，那一年，为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。由此，天时地利人和俱备，中国步入了房地产市场化的高速发展期。 房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。 从图中我们可以清楚看到，2006年以前，房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态。2006年到2007年，房价开始出现异动，呈现快速上升态势。直到2008
年，房价才有所回落，但仍然远远高于以前。大多数普通老百姓发现，自己就算不吃不喝，光凭工资得几十年才能拥有一套仅够容身的房子。 二、对我国现在房地产价格合理性的分析 世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4—6倍，为房价收入比所设定了5的警戒线。而从上图中可以清楚的看到，我国的房价收入比已经远远超过了这一警戒线。 我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也出现了有效需求不足，房产品结构失衡的现象，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，这主要是指没有充分分析市场需求，对市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空置；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。 对于一个发展中国家而言，这样的高房价是不合理的。虽然房地产业的快速增长可能会使GDP呈现出一种非常繁华的景象，但神话一旦破灭，后果不堪设想。大量经济学者对此忧心忡忡，认为我国目前的房地产业已经形成了泡沫，对我国是一个严重的隐患，这泡沫一旦破灭，就会对我国经济造成无法估量的损失。据国家统计局网站2008年8月5日消息，2008年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对楼市的观望，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。
我国房地产经济现状及发展趋势 【摘要】作为世界上最大的房地产市场，我国的房地产经济在国民经济中占据重要地位，也对国民经济的发展起着举足轻重的影响。本文结合我国宏观调控政策，深入分析了我国房地产的现状以及今后的发展趋势。 1 引言 中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着各种问题。如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后。尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。 2 我国房地产经济现状 2.1 宏观经济现状 2.1.1 中国经济面临的问题。国际经济不景气，从而导致国内银根紧缩，中小企业向银行借贷困难，只能转向民间高利贷。企业想
通过扩大出口却遭遇人民币升值。想加大投资，地方政府却债台高筑，土地难卖囊中羞涩。企业无心投资实业，纷纷转行做地产。想促进消费却遭遇高通胀，民间财富缩水。 2.1.2 逐步上升的通货膨胀的压力。我国经济学家、教授韩志国曾用一组购租房数据说明通胀0。2000年，100万美元可兑换820多万人民币，可在上海中山公园周边买到11套120平米的豪宅，把这些房子出租，租金每年约60万元。用这些租金滚动买房，11年还可再买6套住宅。2011年，把16套住宅全部按每平米4万元出售，可变现7680万人民币，兑换成1203万美元，增值11倍还多。 2.1.3 房地产的调控受经济的影响。自从1998把房地产培育成经济支柱后，迄今为止，政府对房地产的调控都基于经济现况进行调整。当经济上行，房地产业开始调控，当经济危机时，房地产就受政府的扶持而发展。近两年的调控政策是，2010国十条打击房地产，2011双限彻底打压地产行业。 2.2 土地资源 根据房企拿地半年报的资料显示0，在2011年上半年中，排名前50的房地产企业在全国主要的60个大中城市拿地总建筑面积为1.15亿平方，同比减少4.5%，占城市土地成交总建筑面积的30%。支付出让金总额2132亿，同比减少27.1%，占城市土地出让金总额31.1%。
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
国内房地产业发展现状及原因 [摘要]：房地产业作为国民经济的基础性和先导性行业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。我国自1998年住房制度改革实施以来，城市房地产市场得到了快速、持续地发展，房地产业己经发展成为城市经济的支柱产业之一，并带动着多个产业发展，房地产业的特殊性，决定了它是一个备受人们关注的产业。本文首先从我国的房地产发展现状入手，总结了房地产发展的现状；其次，结合我国的具体国情，总结了我国房地产发展的原因，这是本文的创新之处。 [关键词]：房地产业发展现状原因 一、我国房地产发展现状 （一）商品房屋销售价格上涨势头依然较快从中国房产信息集团提供的全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。 （二）房地产行业市场需求依然旺盛 2009年，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策，对提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资发挥了重要作用。2009年以来，商品房销售面积增幅持续增加，房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点
表现得更为明显。受市场变化影响，全国房地产信贷也出现较快增长。（三）房地产开发投资持续增长二、我国房地产高速发展的原因分析第二，中国是人口大国，又处在城市化阶段，世界上是没有这样的先例。世界上没有这样一个大国在现代化的过程中，伴随着如此快速的城镇化进程。2009年的10月21日，人民日报发表了一篇文章：未来20年，我国人均居住面积将达到35平方米而2008年只有28平方米左右，意味着光是每年的需求就要达到4.2亿平方米，再加上城市化合计的真实需求要达到8亿平方米，有限的供给无法满足大量的需求，房价就会上涨。第四，我国民间资本投资渠道狭窄。2009年国际金融危机深度席卷，长三角、珠三角等很多民营企业经营下滑，实体经济走势相当不明，而竞争不充分的高利润领域，基本被垄断，欲进无门。投资楼市成为民资的一条主要的安全通道。投资客和炒家很大程度上直接抬高了房价，随着地王频出，楼价越来越高的趋势给人们造成了很大心 中国 https://www.doczj.com/doc/917838564.html,理压力，加之未来通胀预期的增强，让手里略有积蓄的老百姓急于寻找资金保值的渠道，投资房产成为首要选择。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/917838564.html, 浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议 作者：石磊 来源：《科学大众》2019年第09期 摘 ; 要：随着人民生活水平和城市化水平的提高，房地产市场也发展迅速。房地产市场的繁荣在一定程度上促进了中国经济的发展，但是过度繁荣容易产生“泡沫”，一旦“泡沫”刺破对人民生活和中国经济都有着重要影响，因此分析房地产发展现状，并预测其发展趋势并针对性提出相关建议，对保持房地产市场健康平稳发展有着重要意义。 关键词：房地产;发展现状;趋势;建议 1 ; ;房地产发展概述 回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，可以发现从20世纪90年代初开始，中国房地产市场初步形成后，经历了30年的突进式发展过程，有资料显示短短的30年间，中国商品房销售面积从1987年的2 697万平方米，增长到2018年的14.6亿多平方米，年均增长 18.51%，商品房价格从1987年的408元每平方米，增长到2018年8 736元每平方米，是1987年的21.4倍，年均增长11.87%，由此可见从1987年到2018年短短的30年里，我国房地产出现了过度繁荣的现象。 2 ; ;房地产过度繁荣因素及相关危害 2.1 ;房地产过度繁荣因素 造成房地产过度繁荣的主要因素主要有：（1）经济快速增长，居民收入快速提升。（2）城镇化水平快速提升。（3）国家严格的耕地保护政策。（4）东方人传统的购房情节。（5）宽松的货币政策向市场释放流动性。（6）土地财政及不合理的土地招拍挂制度。（7）房地产投机等。这些因素推高了房地产价格上涨预期心理，增加了恐慌性心理需求，进一步推高房价。 综上，房地产过度繁荣无外乎4点：（1）长期宽松的货币政策是房地产泡沫产生的直接推助剂。（2）投资投机需求过度膨胀是房地产泡沫产生的重要诱因。（3）居住型需求和实际购买力是支持房地产持续发展的发展基石。（4）土地财政顽疾与税收政策缺失是推高房价的重要制度性因素。 2.2 ;过度繁荣危害分析
中国房地产中介 发展历史、现状及趋势分析 经济与管理学院 84080102班 陈威敏
中国房地产中介发展历史、现状及趋势 地产中介是我们既熟悉又陌生的一个行业。说它熟悉，是因为几乎每个城市的大街小巷都能见到它的身影；说它陌生，是因为如果我们不买卖租赁住房，我们也许一辈子也不会跟它打交道。房地产中介的起源，发展，现状和将来的发展前景会是怎样的呢？我在这段时间查了些相关的资料。 什么是房地产中介？ 义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照《城市房地产管理法》的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的不断深入和房地产业的进一步发展，房地产中介服务必将会更加丰富和完善。 合起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。 地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目前，我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。 地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。 地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。 房地产中介的起源 国古代和近代市场中为房地产买卖双方介绍交易﹑评定房地产商品质量﹑价格的居间行商称之为宅行。宅行是中国房地产中介机构的前身，现称房地产中介，房产超市，不动产门市等。史书记载：宅行，清朝年间，宅行主要分布在山西，
房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房商 品化、货币化、社会化后才开始起步。从宏观经济上看，长期内房地产业正处于快速发展 的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。同时，中国人口的城市化正处于加速阶段，城市人口购买能力不断提高，住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构，小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。 国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。 保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜，保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分，结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由于市场供应量有限，对整个房地产市场影响有限；中长期看，结构调整无法避免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保障性住房开发。 目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。 未来中国房地产业的机会在于：以高周转和产品创新为核心的传统住宅开发、以资产管理为核心的办公楼宇的开发、以改造升级和管理提升为核心的存量房开发、以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产开发、以服务配套为核心的老年服务社区的开发和以直接融资为核心的多元化资本结构的构建 四、若干政策建议 我国的房地产市场是从计划经济转轨进入市场化阶段的，受国家宏观经济政策的影响很深。并且，我国的房地产市场刚刚步入正规化发展阶段，相应的金融市场才刚刚起步，还远远不能适应房地产业的迅速发展。对于房地产开发商来说，市场上没有很好的信息及融资渠道使他们能够更准确地把握房地产市场的动向。因此，尽快制定并调整房地产业的宏观政策，建立并完善相应的金融体系以及建立相应的信息服务体系已经迫在眉睫。我国的住宅产业要成为新的经济增长点并成为经济可持续发展的源动力，从对我国房地产市场的周期分析可以看出，政府在其中的作用举足轻重。因此；要使房地产市场健康发展，关键在于要有正确的政策措施，坚持统一的政策和目标指导，因地制宜地组织实施，并坚持短期利益与长远利益、总体利益和局部利益的辩证统一。比如在国家税收、政府投资等一些方面，给予房地产市场宏观上的政策支持。具体可以从以下几个方面入手：1）整顿房地产行业的经营秩序，确定降低民用商品房的成本和价格。2 ）尽快取消对居民现有住房进入市场交易的各种限制，努力活跃民用住房市场。3 ）努力推进居民购房的抵押贷款消费，完善居民抵押贷款的法律支持，以保证普通居民能够以抵押贷款的方式购买住房，使银行的此项业务得到安全保障。现在，房地产市场的主要问题之一就是房地产价格居高不下。要切实提高居民支付能力，必须建立有效率的住宅金融体系，从观念上、政策上及实践上将房地产融资的重点转移到住房消费上，拓展和利用好政策性住房资金，形成稳定的低成本的住房资金来源。在资金来源上，
中国房地产中介市场发展现状和趋势随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。二手房市场在各地开始兴起。于此同时，中国房地产中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。由于福利分房的终止，货币分房的开始，使得广大百姓拥有一套住房的梦想成为现实。不断完善的房地产市场运作规则、政府对房改力度的加大，以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，给房地产市场创造了无限商机，使得房产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。 我国房产中介的成长，首先是由于房地产市场发展的需要。纵观10多年来房地产市场的发展历程，经历3个历史阶段的发展，使得众百姓已经从无房户、困难户过渡到了有房户、富裕户，并逐步向追求居住条件、提高居住质量方向发展。第一阶段，80年代初到80年代末，改革开放后房地产市场蓬勃发展，各地大兴土木，许多城市将改善百姓居住条件作为政府头等大事。这一阶段的发展，使得城市住宅群逐步出现，百姓住房明显改观。第二阶段为80年代末到90年代中，这一时期出现了商品房概念，房地产市场运作
逐步向市场经济转变，大多数百姓都改善了居住条件，由于同时期全国开工的住宅商品房过量，逐渐出现了商品房空置积压的现象。第三阶段为1995年到1999年。随着福利分房的取消，货币分房的出现，大多数百姓开始追求居住质量，房地产运作完全市场化，百姓由于自己掏钱买房，追求居住条件和居住质量已成为大众的首选目标。房地产市场经历了此3个阶段后，已完全从计划经济过渡到市场经济运作，因此，原有的一系列售房体系已经土崩瓦解或不适应目前市场化运作而被淘汰，房产中介应运而生。 房地产中介业成为房地产市场发展的重要组成部分，由于房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，尤其是在启动房地产市场，带动上百个相关行业的生存和发展，及解决几千万人的就业问题方面意义重大。而面对房地产业从集团购房到现在个人购房这一历史性的转变，我们不得不承认，单靠过去计划经济下老的运作方式，已不可能打开市场。其中房产中介行业的发展，从某种意义上说，架起市场与消费者之间的桥梁，对带动房地产市场转动将起到很好的润滑剂作用。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。各级政府通过搞活二级市场、放宽信贷政策、上市房改房等一系列手段，启动一级市场，减少了空置存量房，促进了房地产市场的发展。中介公司的运作对搞活二级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进新房的销售起到的作用十分明显，如上海市房地产中介市场的发展较快，二三级市场连动成绩显著，2000年二手房交
中国房地产行业发展现状及未来发展趋势 [摘要]本文从中国宏观经济发展状况、人口状况和国家政策的现状出发，详细的分析了它们与房地产行业发展的关系，在此基础上概况出了中国房地产行业的发展现状。同时，从宏观经济、城市化和社会保障房方面入手，给出了中国房地产行业未来的发展趋势。 [关键词]房地产；现状；未来；趋势 1 中国房地产行业发展现状 1.1 宏观经济发展与房地产业 1.1.1 人均GDP与房地产发展阶段 联合国对一些发达国家房地产市场发展的研究表明，发达国家在经济起飞期都存在一个房地产快速增长期，时间为20～30年。中国人均GDP在1998年达到821美元，当时正值中国住房货币化改革实行，房地产业开始进入市场化运作阶段，也就是真正的房地产业起步阶段；2003年人均GDP接近1300美元，房地产开发投资也进入快速发展阶段。目前房地产正处于1300～8000美元阶段，正是发达国家所经历的房地产业高速发展期。近10年来，中国人均GDP年增长进度一直保持在10%以上，根据国务院发展研究中心预测，2010—2020年经济增长相对“十一五”期间有所放缓，但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000美元，也就是说，中国房地产业仍将保持15～20年的快速发展。 1.1.2GDP与房地产发展吻合度 在经历1998、1999年的低谷后，国内经济在2000年开始复苏，2003年时已经走出萎缩，当年GDP同比增长10%，2008年进一步上升到18%，2009年稍有回落，然而仍然保持8%的增长率，显示出国内经济正处于经济高涨阶段。房地产开发投资自1997年后同样逐年递增，房地产开发投资额占GDP的比重由1986年的1%增加到2007年的14.5%，根据国际经验，房地产投资占GDP比重的合理范围在10%～14%，中国目前房地产投资水平在较为合理的区间。通过相关性计算可知，1986—2009年，房地产开发投资额与GDP的相关度高达0.974，与固定资产投资的相关度达到0.997，房地产投资与GDP的增长有较高的关联性。在未来中国GDP保持稳步快速的增长的同时，与GDP高度相关的房地产投资也将保持长久的平稳快速发展。1.1.3 居民收入与支付能力 房价收入比可以大致反映居民购买住房的支付能力。在正常居民收入增长及房价增长下，房价收入比呈现平稳变动。通过图3可以看出，中国平均房价收入比变动五个阶段特征：第一阶段是1991—1993年，房价收入较快增长并处于较高水平；第二阶段是1994—1996年，1994年大幅下降后，进入平稳上升阶段；第三阶段是1997—2003年，1997年大幅提高后进入较为平稳阶段；第四阶段是2004—2006年，为快速上升阶段。2004—2006年，每户住房总价快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致了房价收入比的快速上升。2008—2009年平均房价收入比有所下降，2009年降至7.41，但仍高于2006年之前的水平，可见降幅较为平缓。从国际比较来看，目前中国居民购房能力要明显低于国际水平。中国当前的平均房价收入比是较低的，低于6.4～8.4的国际平均水平。 1.1.4 居民收入与住房水平
我国房地产业的发展现状及趋势分析 进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求的房地产业依然会继续稳定的发展下去，而本文的研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业。 1中国房地产业发展现状 1.1房地产投资状况 从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市
场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。 1.2房地产开发状况 根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署发布的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于
论文摘要 摘要：过去几十年,房地产业在我国迅速的发展起来,并在中国社会经济发展中占据了重要的位置,然而随着房地产业的飞速发展也产生了一些问题。本文通过统计数据分析和论理结合的实证研究方法先回顾了国家对于房地产业的改革进程和房地产业的发展历程来得出我国房地产业发展的政策导向特点,又对房地产业的现状及出现的泡沫问题进行综合角度的分析,并对此提出了一些针对房地产业的引导者政府建设性的意见措施，本文主要讨论了国内房地产市场的发展现状与发展趋势问题，文中总结了从进入21世纪以来国内房地市场的一些数据，总结了其中的若干规律，以此提出未来的发展趋势。 关键词：房地产；土地；发展 ;趋势
目录 引言 (3) 一、我国房地产业的发展现状 (3) （一）、现阶段房地产市场形势 (3) （二）、房价过快上涨原因 (3) （三）、房地产市场低迷，市场销量下降的原因 (5) （四）、我国房地产是否存在泡沫 (6) 三、我国房地产市场发展趋势 (7) （一）、当前房地产市场价格的发展趋势判研 (7) （二）国家房地产政策的发展 (7) （三）房地产企业的未来发展 (8) 六、结语 (9) 七、参考文献 (10)
我国房地产业的发展现状及趋势分析 引言 进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢。本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求的房地产业依然会继续稳定的发展下去。 一、我国房地产业的发展现状 （一）、现阶段房地产市场形势 房地产在我国短短几十年的发展，却在经济、政治等方面产生了巨大的影响。社会主义市场经济环境下成长起来的房地产事业大大改善了我国城镇居民的住房条件。但是近几年来，我国的房地产市场在发展过程中遇到了诸多问题，主要表现在以下几个方面。 (1)普通商业性住房的市场交易量下降，房地产市场呈持续低迷的状态。有相关数据显示，房地产市场的投资量呈逐渐下降的趋势。2012年资金来源分类指数为91.94，相比上年下降了15个百分点。土地开发面积分类指数为94.21，比上年下降了3.56个百分点。与此同时，房屋建设施工面积也比上年下降4个百分点。投资金额、土地开发面积和房屋建设施工面积是计算房地产建设状况的重要参考数据，这些数据的集体下降，都间接说明了我国目前住房交易量在下降，房地产市场呈持续低迷的状态。 (2)房价居高不下。站在全国的角度来看，虽然国家一直在宏观调控房价，防止房市过热，房价也有过短暂的回落，但是还是降少升多。 (3)全国形成房地产开发热。就目前来说，全国已经进入房地产开发热潮，虽然国家出台相关政策来降低缓解这一趋势，但是还是于事无补。随着房地产开发热潮，房地产开发商和投资企业,把投资目标转向二、三线城市和贫困城区,在全国形成新的房地产投资热点，但是也暴露了相关弱点，二、三线城市没有能力消化如此多的住房，导致出现了如鄂尔多斯一样的鬼城，有房无人住。（二）、房价过快上涨原因 （1）市场供求缺口过大 房地产市场化改革后福利分房制度下长期被压抑的住房需求在短期内迅速