2013年房地产估价师《经营与管理》真题及答案解析
一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
1.新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有( )的特性。
A.易产生资本价值风险
B.易受政策影响
C.存在效益外溢和转移
D.适于长期投资
2.张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是( )风险。
A.政策
B.通货膨胀
C.利率
D.或然损失
3.整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为( )。
A 13.6% B.14.0% C.19. 0% D.23.6%
4.国有建设用地使用权出让市场是( )市场。
A.完全竞争
B.垄断竞争
C.寡头垄断
D.完全垄断
5.对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的( )分析。
A.总量结构
B.产品结构
C.投资结构
D.区域结构
6.某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为( )年。
A.0. 67
B.0.83
C.1.20
D.1.50
7.下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是( )。
A.住房可支付性指数
B.住房价格合理性指数
C.房价租金比
D.量价弹性
8.房地产开发项目的财务评价是房地产开发( )阶段的重要工作。
A.投资分析决策
B.施工准备
C.建设
D.租售
9.通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理( )。
A.规划意见书(选址)
B.建设用地规划许可证
C.国有土地使用证
D.建设工程规划许可证
10.某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是( )。
A.目标定价法
B.领导定价法
C.挑战定价法
D.随行就市定价法
11.从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于( )存在着差异性。
A.房地产产品
B.项目区位
C.房地产需求
D.住房价格
12.对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的( )。
A.有效性
B.经济性
C.参与性
D.广泛性
13.房地产市场营销中的“金九银十”现象，描述了房地产消费者市场的( )特征。
A.分散性
B.替代性
C.易变性
D.季节性
14.在房地产市场分析报告中，不包括的内容是( )。
A.开发地点的最佳用途分析
B.开发项目的SWOT分析
C.开发项目的偿债能力分析
D.房地产市场供求分析
15.下图表示的是房地产开发企业( )经营模式下的典型现金流量图。
A.开发一销售
B.开发一持有出租一出售
C.购买一持有出租一出售
D.购买一更新改造一出租一出售
16.某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是( )。
A.月
B.季度
C.半年
D.年
17.甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额I甲和乙实际支付的利息额I乙之间的关系为( )。
A.I甲> I乙
B.，I甲< I乙,
C.I乙= I乙
D.I乙≥I乙
18.关于资金等效值的说法，错误的是( )。
A.在资金等效值计算中，终值、时值都可以与现值相等
B.在资金等效值计算中，年值是序列值
C.资金运动起点时的资金额称为时值
D.绝对数额不等的资金额，在一定的时间和利率条件下，价值可以相等
19.某物业未来10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年年末支付。若年利率为6%，则第5年年末的租金是( )元。
A.14945.16
B.15841. 87
C.26764. 51
D.28370.38
20.某人用1000万元购买了一商铺用于出租经营，如果投资收益率为10%，经营期为20年，每年净经营收益相等，其投资回报是( )万元。
A.17. 46
B.100. 00
C.117.46
D.672.75
21.甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4年，乙方案的开发经营期为3年，两方案比选宜采用的方法是( )。
A.净现值法
B.等额年值法
C.差额投资内部收益率法
D.费用年值比较法
22.房地产投资项目的FIRR能够反映项目投资所能接受的( )。
A.最低投资报酬率
B.最高现金回报率
C.最低偿债备付率
D.最高贷款利率
23.王某以总价150万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为60万元，每年的还本付息额为7.8万元，扣除运营费用的年租金收入为18万元，王某在贷款期内的税前现金回报率是( )。
A.11. 33%
B.12. 00%
C.17.00%
D.20.00%
24.张某购买一商铺用于出租经营，在商铺购买中，银行提供了贷款额20万元、贷款期限10年、年贷款利率7%、按年等额还本付息的抵押贷款。该商铺潜在年毛租金收入为5.5万元，空置与租金损失为潜在毛租金收入的10%，运营费用为实际租金收入的30%，该项目的偿债备付率为( )。
A.1.16
B.1.22
C.1. 74
D.1.93
25.房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到( )时的极限值。
A.利润为零
B.财务净现值为零
C.基准收益率
D.财务内部收益率
26.线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是( )。
A.销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格
B.销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格
C.销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格
D.销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格
27.某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅项目，可销售面积为47500m2，项目的开发成本为5000元/m2，销售均价为6500元/m2，营业税金及附加为销售收入的5. 5%。当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是( )。
A.14. 32%
B.18. 62%
C.19.03%
D.23.08%
28.下列房地产投资风险分析内容中，在风险估计阶段应完成的是( )。
A.识别投资项目可能面临的风险
B.测算风险发生的概率大小
C.分析风险产生的原因
D.提出风险应对的建议
29.某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这种投资估算方法是( )。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标法
30.考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案比较建立共同的基础，需要编制( )。
A.项目投资现金流量表
B.资本金现金流量表
C.投资者各方现金流量表
D.财务计划现金流量表
31.房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于( )。
A.向投资者分配
B.提取法定盈余公积金
C.缴纳企业所得税
D.弥补企业5年内的累计亏损
32.在股票市场的融资方式中，增发与配股相比具有的优点是( )。
A.成本较低
B.限制条件较少
C.操作较简单
D.不需要还本付息
33.个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的( )。
A.贷款期限更短
B.贷款价值比率更高
C.贷款利率更高
D.还款方式更复杂
34.某投资者以30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是( )。
A.15.0%
B.21.4%
C.30.0%
D.50.0%
35.写字楼的可出租面积是指( )。
A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积
B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积
C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半
D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号，全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的'每个选项得0.5分)
1.按物业用途不同划分的房地产投资类型包括( )。
A.居住物业投资
B.商用物业投资
c.土地开发投资 D.房地产经营投资
E.酒店投资
2.按照增量存量细分，房地产二级市场包括( )市场。
A.土地使用权出让
B.土地使用权转让
c.新建商品住宅销售 D.新建写字楼出租
E.二手房买卖
3.关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有( )。
A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡
B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离
c.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性
D.房地产泡沫通常会引起过度开发
E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发
4.地方政府的年度土地储备计划包括( )。
A.年初和年末土地储备规模
B.年度前期开发规模
C.年度土地出让金总额
D.年度土地供应规模
E.年度土地储备临时利用计划
5.下列分析房地产市场趋势的方法中，属于定性分析的有( )。
A.购买者意图调查法
B.销售人员意见综合法
C.时间序列分析法
D.相关分析法
E.专家意见法
6.企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备( )。
A.可衡量性
B.可实现性
C.可整合性
D.可盈利性
E.可区分性
7.利率的储蓄投资决定理论认为( )。
A.利率是由货币的供给与需求决定的
B.利率是资本的租用价格
C.利率是由可贷资金的供求决定的
D.利率的高低取决于平均利润率
E.利率不受货币因素的影响
8.某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括( )。
9.下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发一销售”经营模式的指标有( )。
A投资收益率 B.物业增值率
C.开发利润
D.成本利润率
E.股权增加率
10.关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有( )。
A.计算期为项目的开发期
B.计算期为项目的经营期
C.计算期为项目的开发期与经营期之和
D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值
E.计算期的单位可为年、半年、季、月
11.对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行( )分析。
A.最低租售价格
B.最高土地取得价格
C.最高工程费用
D.最低租售数量
E.最高销售价格
12.按决策性质不同划分的投资决策类型包括( )决策。
A.业务型
B.风险型
C.确定型
D.群体型
E.不确定型
13.在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括( )。
A.开发建设投资
B.土地增值税
C.借款本金偿还
D.借款利息支付
E.运营费用
14.相对于债务融资，权益融资的特点有( )。
A.需到期偿还
B.无需还本付息
C.税收负担轻
D.共担投资风险
E.共享投资利润
15.能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有( )。
A.空置面积
B.租金水平
C.收租损失水平
D.可出租面积
E.经营费用
三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分)
1.从房地产投资的角度来说，风险是指过去获得的实际收益与预期收益的差异程度。 ( )
2.-般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。 ( )
3.如果一宗商业用地只有一个意向用地者，则可以采取协议方式出让该宗土地使用权。 ( )
4.房地产开发项目一般只需进行单项工程竣工验收。 ( )
5.房地产开发项目的市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置。 ( )
6.若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年实际收益率为12%。 ( )
7.在我国，房地产开发贷款以单利计算利息，个人住房抵押贷款以复利计算计息。( )
8.计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指标。 ( )
9.在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金，则应选择投资额较大的方案。 ( )
10.在房地产置业投资中，权益投资比率越低，资本金占投资总额的比例就越高o ( )
11.房地产投资决策问题可以转换为实物期权定价问题，是因为在不确定性条件下，房地产投资具有不可逆性和可延期性。 ( )
12.房地产开发企业通过招、拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税，属于房地产开发的期间费用。 ( )
13.不确定因素对房地产投资项目经济效益的影响，可以运用概率分析的方法进行定量分析。 ( )
14.房地产开发贷款的主要抵押物是开发项目的建设用地使用权和在建工程。 ( )
15.某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。 ( )
四、计算题(共2题，20分。要求列出算式，计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答)
1.某房地产开发企业于2010年3月末以20000万元购得一宗用途为商品住宅的土地。项目于2010年6月末动工建设，建设投资中有12000万元为年利率7. 5%、按季计息、分三期发放的银行贷款：第一笔贷款为4000万元，发放时间为2010年6月末;第二笔贷款为6000万元，发放时间为2010年9月末;第三笔贷款为2000万元，发放时间为2010年12月末。借款合同约定的还款方式是：2011年6月前只计息不还款;2011年6月起在每期末支付当期利息;本金于2012年3月末归还5000万元，2012年6月末一次归还所剩本金和利息。请计算该项目各期借款的还本付息额。完成下面项目各期还本付息表。(8分)
2.某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规划建设用地面积为40000m2，容积率为2.5，需配建20000 m2公共租赁住房，建成后由政府以6000 元/ m2的价格回购。假设该项目的开发周期为4年，地价款于第一年初一次性投入，契税为地价的4%;开发建设成本和管理费用等为4500元/m2，在开发周期内各年的投资比例分别为20%、30%、30%和20%，且发生在各年年初;商品住宅第二年开始销售，各年销售面积占总销售面积的比例分别为25%、40%和35%。，销售均价分别为15000 元/ m2、18000 元/ m2和20000元/ m2，销售收入发生在年末;销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的10%且与销售收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为16%，则该企业可竞投的最高地价是多少?若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给，规定当土地报价达到45000万元后，改为竞投加建公共租赁住房面积，则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下，最多可加建的公共租赁住房面积是多少?(不考虑土地增值税和企业所得税)(12分)
2013年试题参考答案
一、单项选择题
1.C 2-B 3.A 4.D 5.D 6.D 7.C 8.A 9.A10.C
11.c 12.A 13.D 14.c 15.B 16.B 17.B 18.c 19.A 20.C
21.B 22.D 23.A 24.B 25.A 26.A 27.A 28.B 29.A 30.A
31.C 32.B 33.B 34.D 35.D
二、多项选择题
1. ABE
2.BCD
3.ABDE
4.ABDE
5.ABE
6. ABDE
7.BE
8.ABD
9.ACD 10. CDE
11. ABCD 12.BCE 13. CD 14. BDE 15. BD
三、判断题
1.×
2.√
3.×
4.×
5.√
6.×
7.×
8.√
9.√ 10.×
11.√ 12.× 13.√ 14.√ 15.×
四、计算题
1.解：
解析：
(1) 2010.6应计利息：
(2) 2010.9应计利息：
(3)注意三笔贷款发生的时点，不能再假定每笔贷款发生在每季季中。
(4) 2012.6期末借款本息累计值等于期初借款本息累计值加上本期应计利息。
2.解：(1)该企业可竞投的最高地价
设该企业可竞投的最高地价为x万元
(2)最多可加建的公共租赁住房面积
设最多可加建的公共租赁住房面积为y万m2
解析：
(1)加建的公共租赁住房面积要在总销售面积中扣除。
(2)错误解法：49330.3 - 45000=y×6000/(1+16%)4
一、单项选择题
1.房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
2.由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，按长期固定租金方式出租所拥有物业的投资者，实际上承担了本来应由承租人承担的风险。
3.房地产投资市场的预期收益率为：10% +0.4×(20% -10010)=14%，写字楼市场的预期收益率为：10% +0.9×(14% - 10%)=13. 60/0，或者写字楼市场的预期收益率=10%+0.9×0.4×(20% -10%)=13.6%.
4.我国国有建设用地使用权出让市场目前是由属地政府完全垄断的。
5.区域结构是考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。
6. 90÷60 =1.5(年)。
7.住房可支付性指数(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI< 100.说明居民家庭只能承受更低价格的住房;住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性作出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系;房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值;量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。
8.投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。
9.对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得用地建设项目，规划意见书(选址)审批环节已经在土地一级开发环节完成。
10.当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。
11. -个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。
12.对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。
13.消费者市场的季节性分为三种情况：一是季节性气候变化引起的季节性消费;二是季节性生产而引起的季节性消费;三是风俗习惯和传统节日引起的季节性消费。
14.房地产市场分析报告通常由以下几部分内容组成：①地区经济分析。②区位分析。该部分是开发地点多种用途比较分析，是为一块土地选择用途，即该地点的最佳用途分析。③市场概况分析。④市场供求分析。⑤项目竞争分析。⑥营销建议。⑦售价和租金预测。
⑧吸纳量计划预测。⑨回报率预测。④敏感性分析。
15.有土地成本和建造成本及相关费用投入说明是“开发”模式，有租金收入和运营成本说明是“持有出租”模式，有转售收入及转售税费说明在持有一段时间后出售。
16.(1+6. 6%/m)m-1=6.77%，可采用试算法得出m=4。
19.注意“某物业未来10年租金收入的终值为20万元”不能错误理解为第十年的租金收入。
21.当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年值，以等额年值大的方案为优选方案。
22.内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。
23. (18 -7.8)/(150 - 60) =11. 33%.
24.偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息额，可用于还本付息资金
=5.5×(1 -10%)x(1-30%) =3.465(万元)，当期应还本付息额=20 x7%/[1-(1+7%) -10]=2. 848(万元)，偿债备付率=3：465/2. 848 =1. 22。
25.保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，财务净现值为零说明项目获利能力刚刚满足基准收益率的要求，是临界点而不是保本点。
财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回(注：FIRR相当于保本点分析中的报酬率)，最适合答案是A。
26.线性盈亏平衡分析中，销售收入等于总成本，盈亏平衡价格就等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格。
27. 5000 x5+保本售价×4.75×5.5%=保本售价×4.75，可得保本售价=5569. 48元/m2，
(6500元/m2—5569. 48元/m2)/6500元/m2=14. 32%
28.“识别投资项目可能面临的风险”和“分析风险产生的原因”属于风险辨识阶段工作，“测算风险发生的概率大小”属于风险估计阶段工作，“提出风险应对的建议”属于风险评价阶段工作。
29.单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法;单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。
30.项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。而投资者各方现金流量表是以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。
31.税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。
32.增发和配股本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点。
33.由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率( LTV)通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。
个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的贷款期限更长、贷款价值比率更高、贷款利率更低。
34. 15%/30%：50%。可以假设投资者以100%付款，则其收益率就是15%，则预付款比率越低，其预付款的收益率就越高。
35.出租单元内建筑面积等于出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半，写字楼的可出租面积等于出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。
二、多项选择题
1.按物业用途类型划分，房地产投资可分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。
2.按增量存量细分，房地产市场可划分为三级市场：一级市场是土地使用权出让市场，二级市场是土地转让、新建商品房租售市场，三级市场是存量房地产交易市场。
3.房地产过度开发反映市场的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度时，就会产生过度开发现象;房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了;房地产泡沫比过度开发的危害性更大，属于房地产市场不正常的大起大落;房地产泡沫通常会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引发的。
5.时间序列分析法和相关分析法属于定量分析方法，而购买者意图调查法、销售人员意见综合法和专家意见法属于定性分析方法。
7.储蓄投资决定理论认为，利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的，储蓄代表资本供给，投资代表资本需求，利率就是资本的租赁价格，该理论是一种实际利率理论，认为利率不受货币因素的影响;流动性偏好利率理论则认为利率是由货币的供给和需求决定的，可贷资金利率理论认为利率是由可贷资金的供求决定的，马克思的利率决定理论认为利率的高低取决于平均利润率。
8.要用到等额序列支付资金回收系数公式算出每年还本付息额，一次性支付的终值系数公式算出第10年末转售价格折现值，还要用等比序列现值系数公式算出每年净租金的折现值。C选项是等比序列现值系数公式中当年净租金增长率等于收益率时的公式，E选项是等差序列现值系数公式，均与题意不符。
9.房地产开发投资的经济效果的大小用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。其中在教材中没有具体介绍“投资收益率”的概念。
11.收入类项目选最低的，成本类项目选最高的。
12.按性质划分，决策包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策。
13.在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，借款本金及应付利息不应计入现金流出，因为借款也属于投资。开发建设投资、土地增值税和运营费用属于现金流出。
14.房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息。
15.能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。
三、判断题
1.从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。
2.由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。
3.在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
4.房地产开发项目竣工验收一般分为三个阶段：一是单项工程竣工验收，二是综合验收，三是竣工验收备案。
5.市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置，可以说，市场定位是塑造一种产品在细分市场的位置。
6.若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年名义收益率为12%，实际收益率为
7.在我国，房地产开发贷款和个人住房抵押贷款均以复利计算计息，储蓄存款和国库券以单利计息。
8.动态评价指标能较全面反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目;静态评价指标通常在概略评价时采用。
9.在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率，以投资大的方案为优选方案;反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。
10.权益投资比率越低说明资本金投入比例越低。
11.传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。但在不确定的市场环境中，房地产投资往往是不可逆和可延期的。因此，房地产投资也就有了期权性质，其决策问题可以转换为实物期权定价问题。
12.房地产开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发企业通过招、.拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税属于土地费用。
13.风险分析中的概率分析法不但考虑风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响，这种分析是一种定量分析。
15.过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升，可获得的总租金收入并不一定能高过市场平均收益水平。
适用于金融、应用统计、税务、国际商务、保险、资产评估硕士经济类联考综合能力（科目代码396）逻辑新东方在线https://www.doczj.com/doc/9510994405.html, 专业硕士考研视频课程内部资料 2013年硕士研究生入学考试试题 经济类联考综合能力逻辑真题解析 一、逻辑推理(本大题共20小题，每小题2分，共40分。单选题。) 1．如果小张来开会，则小李来开会或小赵不来开会。小李没来开会。 如果上述信息正确，下列哪项一定不正确? A．小张来开会了。 B. 小张没来开会。C．小赵没来开会。 D．小张和小赵都没来开会。E．小张和小赵都来开会了。 【答案】：E 2. 李娟在教室，除非她接到张凯的短信了。下列哪项，如果正确，表明上述论断为假? Ⅰ李娟接到了张凯的短信并且在教室。 Ⅱ李娟没有接到张凯的短信并且不在教室。 Ⅲ李娟接到了张凯的短信并且不在教室。 A．只有Ⅰ。B．只有Ⅱ。 C．只有Ⅲ。 D．只有Ⅱ和Ⅲ。E．只有Ⅰ和Ⅱ。 【答案】：无答案。只有李娟在教室并且未收到张凯的短信才能推翻题干论断。 3．所有喜欢数学的学生都喜欢哲学。如果上述信息正确，则下列哪项一定不正确? A．有些学生喜欢哲学但不喜欢数学。B．有些学生喜欢数学但是不喜欢哲学。 C．有些学生既喜欢哲学又喜欢数学。D．所有的学生都喜欢数学。 E．多数学生都喜欢哲学。 【答案】：B 4．和政治学导论、世界史导论相比，杨林更喜欢物理学和数学。和政治学导论相比，杨林更不喜欢体育。除了下列哪项，其余各项都能从上述论述中推出? A．和体育相比，杨林更喜欢政治学。 B．和体育相比，杨林更喜欢数学。 C．和世界史导论相比，杨林更不喜欢体育。 D。和体育相比，杨林更喜欢物理学。 E．和数学相比，杨林更不喜欢世界史导论。 1
房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
MBA考试《逻辑》历年真题精选及详细解 析 0814-67 1、近几年来，某电脑公司的个人笔记本电脑的销量持续增长，但其增长率低于该公司所有产品总销量的增长率。以下哪项关于该公司的陈述与上述信息相冲突（）o【逻辑推理】 A?近10年来，该公司个人笔记本电脑的销量每年略有增长 B?个人笔记本电脑的销量占该公司产品总销量的比例近几年来由68%上升到72% C?近10年来，该公司产品总销量增长率与个人笔记本电脑的销量增长率每年同时增长 D?近10年来，该公司个人笔记本电脑的销量占该公司产品总
销量的比例逐年下降 E?个人笔记本电脑的销量占该公司产品总销量的比例近10 年来由64%下降到49% 正确答案:B 答案解析:个人笔记本电脑的销量增长率低于该公司所有产品总销量的增长率，能推出个人笔记本电脑的销量占该公司产品总销量的比例近10年来应该为下降的。B与之冲突。 2、孙先生的所有朋友都抽烟，他们知道某人每天抽烟至少两盒。而且持续了40年，但身体一直不错。不过可以确信的是,孙先生并不知道有这样的人”在他的朋友中也有像孙先生这样不知情的。根据以上信息”可以得出以下哪项（X 【逻辑推理】 A.抽烟的多少和身体健康与否无直接关系 B.朋友之间的交流可能会夸张，但没有人想故意说谎 C.孙先生的每位朋友知道的烟民一定不是同一个人
D.孙先生的朋友中有人没有说真话 E.孙先生的大多数朋友没有说真话 正确答案:D 答案解析:题干前面所有朋友都知道，后面有的朋友不知道, 存在矛盾关系,必然一真一假,—定有人没有说真话。 3、兰教授认为不善于思考的人不可能成为一名优秀的管理 者，没有一个谦逊的智者学习占星术，占星家均学习占星术, 但是有些占星家却是优秀的管理者。以下哪项如果为真,最能反驳兰教授的上述观点（\ ［逻辑推理］ A.有些占星家不是优秀的管理者 B.有些善于思考的人不是谦逊的智者C?所有谦逊的智者都是善于思考的人 D?谦逊的智者都不是善于思考的人 E?善于思考的人都是谦逊的智者 正确答案:E 答案解析：〃不善于思考的人不可能成为一名优秀的管理者〃转化为（1 ）〃优秀管理者-善于思考〃，〃没有
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里
2013年房地产估价师《经营与管理》真题及答案解析 一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在 答题卡上涂黑其相应的编号) 1.新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有( )的特性。 A.易产生资本价值风险 B.易受政策影响 C.存在效益外溢和转移 D.适于长期投资 2.张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险 是( )风险。 A.政策 B.通货膨胀 C.利率 D.或然损失 3.整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对 于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险 系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为( )。 A 13.6% B.14.0% C.19. 0% D.23.6% 4.国有建设用地使用权出让市场是( )市场。 A.完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断 5.对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地 产市场的( )分析。 A.总量结构 B.产品结构 C.投资结构 D.区域结构 6.某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，
房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为( )年。 A.0. 67 B.0.83 C.1.20 D.1.50 7.下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是( )。 A.住房可支付性指数 B.住房价格合理性指数 C.房价租金比 D.量价弹性 8.房地产开发项目的财务评价是房地产开发( )阶段的重要工作。 A.投资分析决策 B.施工准备 C.建设 D.租售 9.通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自 行办理( )。 A.规划意见书(选址) B.建设用地规划许可证 C.国有土地使用证 D.建设工程规划许可证 10.某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售 价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是( )。 A.目标定价法 B.领导定价法 C.挑战定价法 D.随行就市定价法 11.从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于( )存在着差 异性。 A.房地产产品 B.项目区位 C.房地产需求 D.住房价格 12.对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的( )。 A.有效性 B.经济性 C.参与性 D.广泛性 13.房地产市场营销中的“金九银十”现象，描述了房地产消费者市场的( )特征。 A.分散性 B.替代性 C.易变性 D.季节性 14.在房地产市场分析报告中，不包括的内容是( )。 A.开发地点的最佳用途分析 B.开发项目的SWOT分析 C.开发项目的偿债能力分析 D.房地产市场供求分析15.下图表示的是房地产开发企业( )经营模式下的典型现金流量
2013年管理类联考综合逻辑真题答案及解析
2013年管理类联考综合逻辑真题 26．某公司去年初开始实施一项“办公用品节俭计划”，每位员工每月只能免费领用限量的纸笔等各类办公用品。年末统计时发现，公司用于各类办公用品的支出较上年度下降了30%。在未实施该计划的过去5年间，公司年平均消耗办公用品10万元。公司总经理由此得出：该计划去年已经为公司节约了不少经费。 以下哪项如果为真，最能构成对总经理推论的质疑？ （A）另一家与该公司规模及其他基本情况均类似的公司，未实施类似的节俭计划，在过去的5年间办公用品消耗额年平均也为10万元。 （B）在过去的5年间，该公司大力推广无纸化办公，并且取得很大成就（他因削弱）（C）“办公用品节俭计划”是控制支出的重要手段，但说该计划为公司“一年内节约不少经费”，没有严谨的数据分析。 （D）另一家与该公司规模及其他基本情况均类似的公司，未实施类似的节俭计划，但是在过去的5年间办公用品人均消耗额越来越低。 （E）去年，该公司在员工困难补助、交通津
贴等方面开支增加了3万元 27、公司经理：我们招聘人才时最看重的是综合素质和能力，而不是分数。人才招聘中，高分低能者并不鲜见，我们显然不希望招到这样的“人才”，从你的成绩单可以看出，你的学业分数很高，因此我们有点怀疑你的能力和综合素质。 以下哪项和经理得出结论的方式最为类似？ （A）公司管理者并非都是聪明人，陈然不是公司管理者，所以陈然可能是聪明人. （B）猫都爱吃鱼，没有猫患近视，所以吃鱼可以预防近视 （C）人的一生中健康开心最重要，名利都是浮云，张立名利双收，所以可能张立并不开心（D）有些歌手是演员，所有的演员都很富有，所以有些歌手可能不富有 （E）闪光的物体并非都是金子，考古队挖到了闪闪发光的物体，所以考古队挖到的可能不是金子
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
26．某公司去年初开始实施一项“办公用品节俭计划”，每位员工每月只能免费领用限量的纸笔等各类办公用品。年末统计时发现，公司用于办公用品的支出较上年度下降了30%。在未实施该计划的过去五年间，公司年平均消耗办公用品10万元。公司总经理由此得出：该计划去年已经为公司节约了不少经费。 以下哪项如果为真，最能构成对总经理推论的质疑？ A.另一家与该公司规模及其他基本情况均类似的公司，未实施类似的节俭计划，在过去的5年间办公用品消耗额年平均也为10万元。 B.在过去的5年间，该公司大力推广无纸化办公，并且取得很大成就。 C.“办公用品节俭计划”是控制支出的重要手段，但说该计划为公司“一年内节约不少经费”，没有严谨的数据分析。 D.另一家与该公司规模及其基本情况均类似的公司，未实施类似的节俭计划，但是在过去的5年间办公用品人均消耗额越来越低。 E.去年，该公司在员工困难补助、交通津贴等方面开支增加了3万元。 【答案】D（无因有果） 【解析】题干中的总经理认为是实施的计划导致经费下降，而D选项则说同类型的公司没有实施计划经费支出也越来越低，说明不一定是实施计划导致经费下降，最能对总经理推论的构成质疑。选项A削弱不了，因为，这个10万元相对于以前到底增加还是减少选项A没有提到。 27．公司经理：我们招聘人才时最看重的是综合素质和能力，而不是分数。人才招聘中，高分低能者并不鲜见，我们显然不希望招到这样的“人才”，从你的成绩单可以看出，你的学业分数很高，因此我们有点怀疑你的能力和综合素质。以下哪项和经理得出结论的方式最为类似？ A.公司管理者并非都是聪明人，陈然不是公司管理者，所以陈然可能是聪明人。 B.猫都爱吃鱼，没有猫患近视，所以吃鱼可以预防近视。 C.人的一生中健康开心最重要，名利都是浮云，张立名利双收，所以可能张立并不开心。 D.有些歌手是演员，所有的演员都很富有，所以有些歌手可能不富有。 E.闪光的物体并非都是金子，考古队挖到了闪闪发光的物体，所以考古队挖到的可能不是金子。 【答案】：E（评价题） 【解析】：高分并非都是人才，高分，所以不是人才。选项E：闪光的并非都是金子，闪光，所以不是金子 答案CE的争议，在于无法确定经理的结论是什么：（仔细分析应该是高分可能低能，因为结果是你高分，所以我们怀疑你低能。很显然主要观点不是思路一）思路一：如果加上题干篮字部分，就翻译如下： 题干经理观点：最看重综合能力，不是分数，你分高，所以你综合能力可能不行C翻译：最重要的是健康开心，不是名利，他名利双收，所以可能不开心 这样的话更强调题干中的蓝字，和题干吻合，选C 思路二：而如果不看第一句话， 题干经理观点：高分可能低能，你高分，所以你可能低能。 E：闪光可能不是金子，这个物体闪光，所以这个物体可能不是金子。 28．某省大力发展旅游产业，目前已经形成东湖、西岛、南山三个著名景点，每处景点都有二日游、三日游、四日游三种路线。李明、王刚、张波拟赴上述三地
2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5%
B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权
2013年国家公务员考试行测《逻辑填空》真题及答案解析 21.莫里哀曾说：“喜剧的责任，就是通过娱乐来纠正人的缺点。”近年来的法国轻喜剧，尤其擅长________，用淡淡的笑声拆解社会难题的九连环，具有较高的思想价值和现实意义。 填入划线部分最恰当的一项是： A.举重若轻 B.借古讽今 C.微言大义 D.振聋发聩 22.在人类历史上，科技发明和人工工程曾导致不少“出人意料”、“始料不及”甚至“________”的结果。如果想少出一些这样的事，我们就应该对大自然始终保持一份________，在推广技术、上马新工程之前多一些研究评估，少一些独断专行。 填入划线部分最恰当的一项是： A.事与愿违敬畏 B.事倍功半谨慎 C.针锋相对尊重 D.南辕北辙克制
23.舞台上，一个是中国京剧大师，一个是交响乐指挥家；一会儿传来韵味十足的京腔，一会儿又是沁人心脾的管弦乐。面对京剧传承的尴尬和交响乐普及的艰难，这种“抱团取暖”的方式，把两个不搭界的艺术形式进行“嫁接”，究竟是________还是异想天开？ 填入划横线部分最恰当的一项是： A.相得益彰 B.取长补短 C.推陈出新 D.移花接木 24.近年的欧洲连续经历严寒的冬天，这似乎与全球气候变暖的说法相左。但在不少专家看来，异常寒冷事件并未说明气候变暖趋势________，相反，这是气候变暖大背景下全球极端天气愈加频发的________。 依次填入划横线部分最恰当的一项是：
A.偏转表现 B.逆转缩影 C.倒转象征 D.反转预兆 25. 20年市场经济改革，把中国经济送上了持续增长的快车道，把在现代化道路上艰苦跋涉的中国人推上了一个高峰。然而，________，我们一刻都不曾忘记发展中那些“不平衡、不协调、不可持续”的风险隐患；________，“发展起来以后的问题不比不发展时少”。 依次填入划横线部分最恰当的一项是： A.夕惕若厉如履薄冰 B.防患未然戒骄戒躁 C.常备不懈未雨绸缪 D.居安思危喜中有忧 26.在一定程度上，全球化是对民族性的________和挑战。它要求我们既要从民族的角度进行思考，也要学会从全球的角度进行分析；既要进行纵向思维，在发展中传承历史经验，也要注重横向思维，在________中汲取他人之长。 依次填入划横线部分最恰当的一项是： A.同化交流 B.排斥沟通 C.超越比较 D.吸纳协商
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
2013年管理类联考联考逻辑真题及解析 三、逻辑推理：本大题共30小题，每小题2分,共60分。从下面每题所给出的五个选项中，只有一项是符合试题要求的。请在答题卡上所选项的字母涂黑。 26.某公司自去年初开始实施一项“办公用品节俭计划”，每位员工每月只能免费领用限量的纸笔等各类办公用品。年末统计发现，公司用于各类办公用品的支出较上年度下降了30%。在未实施计划的过去5年间，公司年均消耗办公用品10万元。公司总经理由此得出：该计划已经为公司节约了不少经费。 以下哪项如果为真，最能构成对总经理推论的质疑？ (A)另一家与该公司规模及其他基本情况均类似的公司，未实施类似的节俭计划。在过去的5年间办公用品消耗年均也为10万元。 (B)在过去的5年间，该公司大力推广无纸办公，并且取得很大成就。 (C)“办公用品节俭计划”是控制支出的重要手段，但说该计划为公司“一年内节约不少经费”，没有严谨的数据分析。 (D)另一家与该公司规模及其他基本情况均类似的公司，未实施类似的节俭计划，但在过去的5年间办公用品人均消耗额越来越低。 (E)去年，该公司在员工困难补助、交通津贴等方面的开支增加了3万元。 26.答案：D。题干是果到因的论证，即办公用品支出较上年度下降的原因为“办公用品节俭计划”。D项通过类比的方式指出类似公司没有实施类似计划，办公用品人均消耗也下降了，是无因有果的削弱方式。
27.公司经理：我们招聘人才时最看重的是综合素质和能力，而不是分数。人才招聘中，高分低能者并不鲜见，我们显然不希望招到这样的“人才”。从你的成绩单可以看出，你的学业分数很高，因此我们有点怀疑你的能力和综合素质。 以下哪项和经理得出结论的方式最为类似？ (A)公司管理者并非都是聪明人，陈然不是公司管理者，所以陈然可能是聪明人。 (B)猫都爱吃鱼，没有猫患近视，所以吃鱼可以预防近视。 (C)人的一生中健康开心最重要，名利都是浮云，张立名利双收，所以可以推出张立并不开心。 (D)有些歌手是演员，所有的演员都很富有，所以有些歌手可能不是很富有。 (E)闪光的物体并非都是金子，考古队挖到了闪闪发光的物体，所以考古队挖到的可能不是金子。 27.答案：E。题干结构：高分并非都是高能，你是高分，所以，你可能是低能。E项与题干最为类似。 28.某省大力发展旅游产业，目前已经形成东湖、西岛、南山三个著名景点，没处景点都有二日游、三日游、四日游三种路线。李明、王刚、张波拟赴上述三地进行9日游，每个人都设计了各自的旅游计划。后来发现，每处景点他们三人都选择了不同的路线：李明赴东湖的计划天数与王刚赴西岛的计划天数相同，李明赴南山的计划是三日游，王刚赴南山的计划是四日游。 根据以上陈述，可以得出以下哪项？ (A)李明计划东湖二日游，王刚计划西岛二日游。 (B)王刚计划东湖三日游，张波计划西岛四日游。
2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良
2013年GCT逻辑真题及解析 约定：“∧”表示“且”，“∨“表示“或”，“→“表示“则”，“?”表示“非” 1．人或许可以分为两类：有那么一点雄心的和没有那一点雄心的。对普通人而言，那一点雄心，是把自己拉出庸常生活的坚定动力；没有那一点雄心的，只能无力甚至无知无觉地，慢慢地被庸常的生活所淹没。在变革时代，那一点雄心或许能导致波澜壮阔的结果。 以下哪项陈述构成对上文观点的反驳？ A．编草鞋的刘备，从来没有忘记自己是皇叔。就凭这一点，他从两手空空到三分天下有其一。 B．张雄虽壮志凌云，却才智庸常，一生努力奋斗，但一事无成。 C．柳琴既无什么雄心，也无特别才华，仅凭天生丽质，一生有贵人相助，做成了很多事情。 D．菊花姐姐既不才高八斗，也不貌美如花，但自视甚高，不断折腾，一生也过得风生水起的。 【解析】答案为C。题干指出，“没有那一点雄心的，只能无力甚至无知无觉地，慢慢地被庸常的生活所淹没”，C项是一个有力的反例：“柳琴没有雄心，一生却不平庸”。 2．2013年平 7月16日，美国“棱镜门”事件揭秘者斯诺登正式向俄罗斯提出避难申请。美国一直在追捕斯诺登。如果俄罗斯接受斯诺登的申请，必将导致俄美两国关系恶化。但俄罗斯国内乃至世界各国有很高呼声认为斯诺登是全球民众权利的捍卫者，如果拒绝他的申请，俄罗斯在道义上和国家尊严方面都会受损。 如果以上陈述为真，以下哪项陈述一定为真？ A．俄罗斯不希望斯诺登事件损害俄美两国关系。 B．俄罗斯不会将斯诺登交给美国，而可能将他送往第三国。 C．如果俄罗斯接受斯诺登的避难申请，俄罗斯在道义上或国家尊严方面就不会受损。 D．如果俄罗斯不想使俄美两国关系恶化，它在道义上和国家尊严方面就会受损。 【解析】答案为D。题干的条件为： （1）接受斯诺登的申请→使两国关系恶化 （2）拒绝斯诺登的申请→在道义上和国家尊严方面都会受损 对于俄罗斯而言，有 接受斯诺登的申请∨拒绝斯诺登的申请 = 使两国关系恶化∨在道义上和国家尊严方面都会受损 = ?使两国关系恶化→在道义上和国家尊严方面都会受损（选言假言公式转换，详见《决胜GCT逻辑高分篇》P84页） 3．日本有机蔬菜的认证条件非常苛刻，要求种植有机蔬菜的土地3年以内没有使用过任何农药、化肥。日本有机蔬菜的售价只比普通蔬菜高20%-30%。而在中国，有机蔬菜的价格是普通蔬菜的数倍甚至10倍。这说明，中国的有机蔬菜种植业是暴利行业。 以下哪项陈述是上述结论需要假设的？ A．日本普通蔬菜的价格没有偏高。 B．中国人对食品安全的普通担忧导致有机蔬菜供不应求。 C．中国的有机蔬菜不比日本有机蔬菜的种植成本高。 D．中国普通蔬菜的价格是完全市场化的，其利润率是正常的。
2017房地产估价理论与方法真题 (2) 2016房地产估价理论与方法真题 (14) 2015房地产估价理论与方法真题 (23) 2014房地产估价理论与方法真题 (38) 2013房地产估价理论与方法真题 (56) 2012房地产估价理论与方法真题 (68) 2011房地产估价理论与方法真题 (80) 2010房地产估价理论与方法真题 (95) 2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价
C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B
2013年在职攻读硕士学位全国联考（A） 研究生入学资格考试试卷 （供应试语种为英语的考生使用） 第一部分语言能力表达测试 第二部分数学基础能力测试 第三部分逻辑推理能力测试 第四部分外语运用能力测试（英语） 考生须知 1、本试卷考试时间为180分钟，分语言表达能力测试、数学基础能力测试、逻辑推理能力 测试和外语能力测试事部分；每部分参考答题时间45分钟，满分100分，共400分。 2、本试卷所有题均为单项选择题，即各题四个备选项中仅有一个选项正确。不选、错选或 多选均不得分。 3、本试卷为A型试卷，各题答案需用2B铅笔填涂在A型答题卡各部分指定区域内，用其 它笔填涂、填涂在其它类型答题卡上或做在试卷上无效。答题前，请核对答题卡是否为A型答题卡。若不是，请求监考人员予以更换。 4、在答题卡上正确的填涂方法为：在答案所代表的字母上划线，如[A][B][C][D] 5、做“外语运用能力测试”前，请务必将应试语种填涂在答题卡指定位置。由于填或填涂 错误得不到成绩，责任由考生自负。 6、交卷时，请配合监考人员验收，并请监考人员在准考证相应位置签字（作为考生交卷的 凭据）。否则，产生的一切后果由考生自负。
第三部分逻辑推理能力测试 (50题，每小题2分，满分100分) 1.人或许可以分为两类：有那么一点雄心的和没有那一点雄心的。对普通人而言，那一点雄心，是把自己拉出庸常生活的坚定动力;没有那一点雄心的，只能无力甚至无知无觉地，慢慢地被庸常的生活所淹没。在变革时代，那一点雄心或许能导致波澜壮阔的结果。 以下哪项陈述构成对上文观点的反驳? A.编草鞋的刘备，从来没有忘记自己是皇叔。就凭这一点，他从两手空空到三分天下有其一。 B.张雄虽壮志凌云，却才智庸常，一生努力奋斗，但一事无成，还弄得遍体鳞伤。 C.柳琴既无什么雄心，也无特别才华，仅凭天生丽质，一生有贵人相助，做成了很多事情。 D.菊花姐姐既不才高八斗，也不貌美如花，但自视甚高，不断折腾，一生也过得风生水起。 2.2013年7月16日，美国“棱镜门”事件揭秘者斯诺登正式向俄罗斯提出避难申请。美国一直在追捕斯诺登。如果俄罗斯接受斯诺登的申请，必将导致俄美两国关系恶化。但俄罗斯国内乃至世界各国有很高呼声认为斯诺登是全球民众权利的捍卫者，如果拒绝他的申请，俄罗斯在道义上和国家尊严方面都会受损。 如果以上陈述为真，以下哪项陈述一定为真? A.俄罗斯不希望斯诺登事件损害俄美两国关系。 B.俄罗斯不会将斯诺登交给美国，而可能将他送往第三国。 C. 如果接受斯诺登的避难申请，俄罗斯在道义上或国家尊严方面就不会受损。 D.如果俄罗斯不想使俄美两国关系恶化，它在道义上和国家尊严方面就会受损。 3.日本有机蔬菜的认证条件非常苛刻，要求种植有机蔬菜的土地3年以内没有使用过任何农药、化肥。日本有机蔬菜的售价只比普通蔬菜高20%—30%。而在中国，有机蔬菜的价格是普通蔬菜的数倍甚至10倍。这说明，中国的有机蔬菜种植业是暴利行业。 以下哪项陈述是上述结论需要假设的?
房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1 一、问答题：（每题10分，共30分） (一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。 (二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 (三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料? 二、单项选择题(每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意)： (一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。 1．要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估计方法选用的表述中，不正确的有( )。A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估 B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合 C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由 D．估价方法的选用必须征得委托人的同意 2．估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其( )，进而确定需要采用的估价方法。 A．估价原则 B．价格内涵C．产权 D．用途 (二)王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。 3．在接洽过程中，李某可以承诺( )。 A．现场勘察后马上口头告知评估价格，之后再按约定期限提交正式估价报告 B．评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平 C．在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自己亲自估价 D．由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告 4. 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产( )。 A．在抵押期终了时的价值 B．设定抵押权时的价值C．现时的市场价值 D．为了拍卖、变现时的价值 (三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。 5．若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。 A．商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途D．商业与工业混和用途 6．若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续， 进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。 A. 商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途 D．委托方确定的用途 7．若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为( ) A．工业用途B．商业用途C．工业用途，且不考虑补地价因素的影响D．商业用途，并考虑补地价因素的影响 8．某估价事务所于1998年6月10日至16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为( )。 A．现在 B．委托人指定的日期
2014年管理类联考综合逻辑真题 26.随着光纤网络带来的网速大幅度提高，高速下载电影、在线看大片等都不再是困扰我们的问题。即使在社会生产力发展水平较低的国家，人们也可以通过网络随时随地获得最快的信息、最贴心的服务和最佳体验。有专家据此认为：光纤网络将大幅提高人们的生活质量。以下哪项如果为真，最能质疑该专家的观点? (A)网络上所获得的贴心服务和美妙体验有时是虚幻的。 (B)即使没有光纤网络，同样可以创造高品质的生活。 (C)随着高速网络的普及，相关上网费用也随乞增加。 (D)人们生活质量的提高仅决定于社会生产力的发展水平。 (E)快捷的网络服务可能使人们将大量时间消耗在娱乐上。 27.栋善于辩论，也喜欢诡辩。有一次他论证到：“强知道数字87654321，梅家的正好是87654321，所以强知道梅家的。” 以下哪项与栋论证种所犯的错误最为类似? (A)中国人是勤劳勇敢的，岚是中国人，所以岚是勤劳勇敢的。 (B)金砖是由原子组成的，原子不是肉眼可见的，所以金砖不是肉眼可见的。 (C)黄兵相信晨星在早晨出现，而晨星其实就是暮星，所以黄兵相信暮星在早晨出现。 (D)冉知道如果1：0的比分保持到终场，他们的队伍就出现，现在冉听到了比赛结束的哨声，所以冉知道他们的队伍出线了。 (E)所有蚂蚁是动物，所以所有大蚂蚁是大动物。 28.先生在鼓励他孩子时说道：“不要害怕暂时的困难和挫折，不经历风雨怎么见彩虹?”他孩子不服气的说：“您说的不对。我经历了那么多风雨，怎么就没见到彩虹呢?” 先生孩子的回答最适宜用来反驳以下哪项? (A)如果想见到彩虹，就必须经历风雨。 (B)只要经历了风雨，就可以见到彩虹。 (C)只有经历风雨，才能见到彩虹。 (D)即使经历了风雨，也可能见不到彩虹。 (E)即使见到了彩虹，也不是因为经历了风雨。 29.在某次考试中，有3个关于旅游景点的问题，要求考生每题选择某个景点的名称作为唯一答案。其中6位考生关于上述3个问题的答案依次如下： 第一位考生：天坛、天坛、天安门; 第二位考生：天安门、天安门、天坛; 第三位考生：故宫、故宫、天坛; 第四位考生：天坛、天安门、故宫; 第五位考生：天安门、故宫、天安门; 第六位考生：故宫、天安门、故宫; 考试结果表明每位考生都至少答对其中1道题。 根据以上述，可知这3个问题的答案依次是： (A)天坛、故宫、天坛;