规划建设用地标准的影响因素及多元控制汪军赵民
【摘要】城市规划师从意愿上都会把追求规划的确定性列为理想目标，但由于规划编制时存在的主观认识局限性和规划实施中规划对象的变异性，导致了规划与实践的脱离，造成了所谓的规划“失效”。为了实现规划与实施的动态吻合、保持二者的一致性，从而增进城市规划的同步性、科学性、指导性、可操作性，需要在编制规划时预留应对各种未知因素和未来挑战的技术性空间，并恒常对规划方案进行调整，补充、修编，实现规划的及时革新或再生，缩短规划与实施之间的距离。此所谓规划的可变性。
【关键词】规划建设用地；多元控制；气候分区；人口规模
1 前言：现行“用地标准”的历史作用
1991年实施的《城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137-90)》(以下简称《标准》)是我国城市规划行业的第一部国家标准。1987年，中国城市规划设计研究院会同北京、上海、四川、湖北、陕西、辽宁等省会城市规划院及同济大学等单位，组成了国家标准编制组。编制组经过对我国当时设市的222个城市的用地状况进行调查和统计分析，于1990年完成了编制工作，并于次年通过审批并开始在全国实施。《标准》主要通过对城市建设用地的分类管理以及规划建设用地标准的控制来指导全国的城市规划编制工作，成为了我国备类城市编制城市总体规划、确定城市建设用地规模的重要技术依据。
在规划建设用地方面，《标准》提出了人均60～120m2的控制原则，将各类城市按照现状人均用地水平分成4档，并分别按各自档别进行调整。这种“人地对应”及“分档调整”的管理模式在《标准》颁布施行后曾取得了很大的效果，有效地抑制了1990年以后我国城市大规模扩张的势头①。中国城市规划设计研究院的报告②指出，在《标准》实施后的前5年，即“八五”期间，全国将近43％的设市城市在城市规划的引导下，人均用地平均减少了14.3m2，其中61.5％为小城市，平均减少了29.6m2。
然而，随着我国城市规划建设的不断深化，各地各类城市的情况逐渐呈现出多元化，各种新的土地利用模式也开始出现在一些城市，这使得《标准》逐渐在一些领域表现出一定的不适应性。
在用地分类方面，《标准》对一些新增的用地类别无法进行合适的定位。比如许多城市出现的混合用地(商住、商办、历史街区中出现的文化娱乐)等等，都不能在现行的分类标准中找到对应的类别，使得规划图纸无法准确表达这些用地功能，因而各地出现了一些自创的用地分类类别和符号。
在规划建设用地指标方面，《标准》对各类城市用地扩张的约束力在逐渐减弱。据住建部统计公报显示，在1986年到2004年的近20年间，全国城市数量从353个增加到660个，城市建成区面积由10127Km2增长到30406Km2，平均每年增加的城市建设用地达到1014Km2。但是，其中1986年至1996年的年平均增长量仅为913Km2，而1996年至2004年的年平均增长量达到了1439Km2，后一阶段城市用地扩张的增速十分明显。另外，基于“人地对应”的控制原则，一些地方在总体规划编制中夸大人口规模，以获得更多的用地指标。这种倾向给各级政府造成了一种错觉，那就是人口规模的扩大可以带来用地规模的增加③。
本研究主要针对规划建设用地指标的控制，配合《标准》的修编工作，基于计量分析来探讨规划建设用地的控制机制和具体操作对策。
2 “用地标准”制定的难点和思路
规划建设用地标准的制定，本身就是一个十分复杂的系统任务。近年来，许多专家和学者都撰文对《标准》本身或者实施过程中存在的问题进行过讨论。其中，蒋(1996)认为有些地方政府在使用《标准》的过程中出现了一些主观或者客观的误解，认为人均用地标准就是
100m2／人，忽略了“分档控制”的原则，使得《标准》失去了一定的指导作用；曹(2002)认为城市建设用地应该在不同的时空阶段进行划分，不应采用“一刀切”的方式，现行的《标准》缺少针对性和可操作性；张(2004)认为我国许多城市正处于快速工业化和城市化时期，特别是沿海发达地区对用地的需求要大于内陆，因此，《标准》应建立分类控制的机制来应对不同发展阶段的城市；孙和叶(2007)认为《标准》的滞后性太大，没有考虑到城市动态发展的要求；郑(2007)针对快速城市化地区的小城镇对《标准》的不适应进行了分析，认为使用单一的人口规模确定用地具有局限性，同时认为在经济发展的特定阶段，对空间的大量需求是合理的，不应一味地强调人均指标。赵和汪(2007)认为《标准》的问题首先是在确定“人地对应”时人口指标的不确定上，第二是我国城市不同的发展水平导致对空间的要求不一致，应该区别对待，第三则是土地市场化条件下，硬性指标已无法准确把握城市的发展，应引入新的控制机制。
这些论述都“暗示”了现行的《标准》正面临困境，改革势在必行。但是由于这些文章的立论视角及对策建议的离散程度太高，似乎无法找到一些共同点。不过，较普遍认为确定建设用地规模不能仅以人口为依据，而应该考虑其它各种因素，亦即在标准中需要考虑引入多种要素进行控制。经过进一步的文献检索与整理，可归纳出以下若干见解。
2.1 认为用地标准应与经济发展相结合
根据区域经济的发展程度不同，我国一般分为东部、中部、西部及东北部地区。东部地区现已形成了长江三角洲、珠江三角洲、京津冀、山东半岛和海峡西岸等5个城市群，属于我国发展起步较早，经济较发达的地区，这些区域的城市化水平和工业化水平普遍高于其它区域。这些经济发展上的差异导致了对城市用地需求的不同，因此孙和叶(2007)撰文认为用地标准应与区域经济发展程度相结合。
何(2003)认为，城市经济的一般发展规律表明，经济发展使得人口密度增加，城市公共服务设施比例上升，而经济发展同时带来产业的升级和调整，第一二产业用地大幅下降，第三产业用地则逐步增加，这些因素都会影响到城市建设用地的规模以及结构，都应该加以考虑。
另外，我国东部沿海发达地区的城市对人口吸聚作用大大高于中、西部城市，但这些城市为了减轻政府提供相应公共设施的财政压力，开始对人口的迁入进行限制。而我国中、西部地区的城市却继续大规模推进城市化，以吸引更多的农村人口进入城市。这两种类型的城市对人口的不同态度也决定了单一的“人地对应”标准缺乏适用性。因此，汪(2007)提出了对处于不同发展阶段的城市应该施行差别化指标控制。
2.2 认为用地标准应与城市等级与规模相结合
一般认为，城市用地增长速度和城市人口增加速度之间存在一定的关系，因为新增加的人口不必另建一个完整的，独立的基础设施系统为其服务，因此用地面积的增加应该小于人口增加的速度。但是我国的情况却有所不同，由于之前的城市建设欠账太多，使得用地和人口的关系出现倒挂现象。中国城市规划设计研究院对历年城市化过程进行分析，认为城市新增建设用地和新增人口的比值取1.12:1较为合适(张、靳等，2000)。但谈、李和吕(2002)对全国1990年至2000年间的部分城市进行研究的结果显示，我国全国平均水平为130，高于1.12的水平，而其中东部地区更是达到1.42。但是，这从一个侧面还是说明了我国城市用地增长与人口之间的特定关系(见表1)。
张、靳等(2000)还认为用地的增长情况在不同规模的城市中也表现出不同的状况；在统计了1987～1995年全国人均城市建设用地年均增长情况之后发现，虽然在这期间全国人均城市建设用地年均增长1.2％，但发现随着城市规模的逐渐减小，人均城市建设用地的年均增长率却逐渐增大。其中，特大城市年均增长2.53％；大城市年均增长1.91％；中小城市年均增长分别为2.87％和4.34％。可以看出，小城市人均用地的年均增长率分别是特大城市、大城市、中等城市的1.72倍、2.27倍和1.5倍。
2.3 认为用地标准应与城市职能和性质相结合
袁和董(2001)将全国667个城市大致分成6个类别，即区域中心城市、地方中心城市、采掘重工业城市、轻加工工业城市、交通贸易口岸城市、旅游城市，并对这些城市的人均建设用地水平进行统计。统计结果表明(表2)，虽然各类城市的人均建设用地都有所增长，但是增长最快的是旅游城市以及区域中心城市，且各类城市的用地水平及增长情况均有所不同。据此认为，不同职能的城市在人均建设用地方面的需求也是不同的。
而张(2004)在对宁波的建设用地变化情况进行研究后指出，宁波作为我国重要的港口城市和东南沿海制造业基地，正处在工业高速发展和城市规模迅速扩张的时期，城市扩张正在走一条用地先行的道路，反映在用地指标上表现为人均建设用地较大，特别是人均工业、对外交通(港口)用地。因此他认为处在工业化高速发展时期的城市，其用地的需求必然比其它城市要多，特别是珠三角、长三角的一些城市，已经大大超越了《标准》所规定的范围。同样，郑(2007)在对苏南的许多城镇进行研究后提出，在一些快速城市化地区，用地的需求量将大大高于其它地区，对这些地区人均建设用地量的控制应该考虑其特殊性。
2.4 认为用地标准应与地理位置相结合
张、郝等(2005)根据土地集约度分析，将全国省份及直辖市分为5大类：第一类为北京、上海；第二类为江苏、浙江、广东、海南等省；第三类为天津市和河北、辽宁、安徽，福建、山东、湖北、广西、云南等省或自治区；第四类为山西、吉林，黑龙江、江西、河南、湖南、重庆、贵州、陕西、青海和新疆等省或自治区：第五类为内蒙古、甘肃、四川、宁夏等省或自治区，并提出处在集约度不同的区域内的城市所采用的土地控制标准应有所不同。
谈、李和吕(2004)在对中国145个大中城市的用地扩张进行统计后，认为城市建设用地扩展区域的差异性显著。他们指出，在20世纪90年代，中国城市建设用地的总扩张面积为3534km2。这些扩张主要发生在东部沿海的12个省、市和自治区，它们占总扩张面积的75.3％，中部地区占14.5％，西部地区占10.2％，有着明显的区域差异。因此，城市所处的区域位置也影响了用地建设的情况。
3 基于样本数据的观察与分析
2008年3月，课题组在上海同济城市规划设计研究院、中国城市规划设计研究院、辽宁省城市规划设计研究院、西安建大规划设计研究院等规划研究机构的支持配合下，收集了415项城市(少部分为镇)总体规划编制样本。样本的分布基本上覆盖了全国所有的省份(港澳除外)，包括了青海、新疆、西藏等偏远省份的城镇。
依据现有文献中提出的影响城市用地规模的各类因素，对样本城市进行了统计观察，希望通过样本观察来发现一些规律或特征，以便为《标准》的完善提供思路。统计观察分为如下几个部分。
3.1 按经济地域分组
根据我国的现实国情，将样本城市分为东部地区、中部地区和西部地区3个组别，分别代表经济发达地区，经济较发达地区和经济欠发达地区。其中，东部地区共有样本149个，中部地区为110个，西部地区为122个，基本呈平均分布。统计结果如表3所示，无论在1994年还是2000年，东部城市的平均人均建设用地都大于中、西部城市。
但是，从对比的情况来看，东部城市人均城市建设用地水平虽然大于中、西部城市。但是，中西部城市之间的差异却不大；其中，1994年是中部城市大于西部，但是2000年却呈现出相反的状态。因此，可以说从东、中、西3个区域来看，并不存在明显的区域递增或者递减趋势。
3.2 按人口规模分组
按照人口规模将城市分为小城市、中等城市、大城市及特大城市。其中小城市(人口规模≤20万)有272个；中等城市(20万<人口规模≤50万)有60个；大城市(50万<人口规模≤100万)有38个；特大城市(人口规模≥100万)有35个。
根据表4显示，与1994年比较，全国城市用地增幅主要集中在特大城市和大城市，分别增长了12.1m2／人和8.77m2／人。而中等城市则基本保持不变，小城市却大幅下降，减少了23.79m2／人。
尽管如此，无论在1994年还是2000年，在人均用地方面还是呈现出小城市>中等城市>大城市>特大城市的现象。图1显示了这种特征，可以看到城市人口规模越大，其人均建设用地面积就越小，这种特征说明了人均建设用地与城市人口规模之间的确存在一定的关系。
3.3 按城市性质分组
城市性质一般与城市的主导功能有关，但是由于城市功能的描述不是一个可量化的概念，因此尝试以城市行政等级来代替城市性质进行分组观察。由于标准控制主要为总体规划阶段，因此在分组中也引入了我国现行的总体规划审批构架。将样本分成：1－直辖市、省会城市，2－国务院审批的86个大城市，3－地级市，4－县(县级市)，5－镇。统计结果如表5、图2所示。显然，不同等级的城市呈现出线性变化的趋势，等级越低的城市，其人均用地水平往往高于高等级的城市，这反映了人均用地水平与行政等级之间也存在一定关系。
3．4 按照地理位置分组
根据已颁布的《城市居住区规划设计规范》，我国城市的居住建筑日照间距标准按照不同的气候分区进行划分(见图3)。虽然在一些省份内不同城市的日照标准不同，但整体上呈现出北方省份各城市的日照间距要求高于南方省份的特征。因此，至少从居住用地上来说．北方城市的单位人口占用的用地要高于南方城市。
因此，按照《中国建筑气候区划图》，可将城市样本划分为7个气候分区，分别定义为：1－东北，2－华北，3－华东，4－华南，5－西南，6－青藏，7－新疆。根据不同气候分区的统计结果如表6、图4所示，我国不同气候分区中城市的人均建设用地面积呈现出自北向南依次递减的趋势。而青藏和新疆属于少数民族地区，地域广大且人口稀少，用地水平大于内地是可以理解的。
为了进一步观察这种趋势，研究根据我国每个省区的建设规范计算出平均日照时间，以此为依据将7个气候分区再次细分至29个省市，对这些省市内的城市人均建设用地水平进行统计。参照表6、图5所示可以发现，规定的日照时间越短的省区，人均建设用地量越少，北方规定的日照时间较长的省区，人均建设用地量则越多。这一特征与按气候分区分组的结果一起，证明了人均建设用地与城市所处的气候区位之间存在一定的关系。
至此，通过初步的统计观察，可发现人均建设用地水平与城市等级、气候分区、日照间距、人口规模等要素之间确实存在一定的关系。下一步需要用科学方法来进一步证明这种关系，并建构反映客观规律的模型以指导实践。
4 建构基于多元控制思路的“用地标准”模型
现行《标准》中对人均规划建设用地的控制思路可以概括为“人地对应，分档调整”。这一思路的主要贡献，是在我国各级各类城市之间构建了一个通用的管理模式，即以人口的数量来确定用地的规模，同时根据城市现状的不同，还可以进行个别调整。这种方法使得在实际应用中，无论是规划的编制者还是审批者都能很方便地计算出城市未来所需的土地容量。但是，现有文献中讨论最多的也正是“人地对应”这个控制模式。在“计划经济”的整体框架下，“人地对应”是可以实现的；但是在“市场经济”和“土地市场”的条件下，严格意义上的“人地对应”难以实现。另外，“人地对应”也忽略了不同土地性质之间的差别，简单来说，居住用地和工业用地对人口的承载能力就有很大的区别，因此不能用一个简单的标准来进行控制。
但在我国的现实条件下，取消“人地对应”的基本控制亦不是好主意；如果没有一个相对统一的概念和测度，可能会出现更大的不利局面。既然多重标准的思路无法实现，另一可供考虑的思路就是在一个统一标准的基础上增加控制要素，亦即在“用地标准”中引入多元控制。
4.1 多元要素的相关性分析
在将样本按经济地域、气候分区、日照间距、行政等级以及城市人口规模分组进行统计之后，直接的观察结果显示：人均建设用地水平似乎与气候分区(见图4)、日照间距(见图
5)、行政等级(见图2)和城市人口规模(见图1)之间都存在一定的关系。在此基础上，借助统计软件，对这些要素与人均建设用地的相关性进行了分析。
相关性检验结果显示(表7)，日照间距、行政等级和人口规模3个要素与人均建设用地的相关系数较大，并且在检验(2-tailed)中呈显著相关(见表7**)，其中人口规模与人均建设用地呈负相关；而日照分区则在检验中呈现出一定的相关性(见表7*)。
由于是多个要素共同参与相关性检验，因此这些要素之间是否存在自相关也需要进行检
验。因为如果存在自相关，也会干扰相关检验结果。对日照间距、行政等级和人口规模的自相关分析结果(表8)显示，这3个要素之间的自相关水平很低，都没有达到显著相关的水平(显著性系数都大于0.05)，只有行政等级与人口规模接近0.05。这验证了前面的相关性分析，说明这3个要素各自都与人均建设用地水平存在显著的相关性④。
4.2 第一轮模型的建立、验证
第一轮模型的建立引入了3个重要参数：人口规模、日照间距和行政等级，这3个要素在相关分析中都被证明与人均建设用地有着显著的相关性。因此，引入这3个参数进行回归分析，得到回归方程：
规划人均建设用地指标基准值=58.843+4.908×行政等级参数+28.103×日照间距参数-0.041×人口规模
其中行政等级参数按照1－直辖市和省会，2－国务院审批的86个城市，3－地级市，4－县级市，5－镇，依次选取；日照间距参数根据其计算方程⑤得到，人口规模则选取规划常住人口数字。
对回归方程进行检验的结果显示⑧：R2值为10.8％，F值为16.044，比照方差P值为0.000。查阅相关系数临界值表发现，当样本量为400时，R2=0.082回归分析即达显著水平；当样本量为450时，R2=0.077回归分析即达显著水平。因此，这里的R2=0.108，表示预测模型成立。
不过，预测模型只在统计意义上成立，经过将样本数据代入模型重新演算之后发现，模型只能准确解释32.9％的样本(即模型计算的结果与真实值相差在5m2以内)。因此，尝试沿用现行《标准》中根据现状用地水平进行“分档调整”的思路，对模型计算的结果进行二次校正。
首先利用统计软件对样本城市进行聚类分组，共分成8个组，得到每组的区间值，并经过整数化后，得到规划人均建设用地指标分档表(表9)。指标分档表的作用是对经过模型计算的结果进行调整，使其与城市现状情况的联系更为紧密。
当确定一个城市的规划建设用地标准时，首先通过模型计算得到的值被称为基准值，然后参照分档表格，将基准值和现状值进行对照调整。调整分为相差三级以上、相差两级，相差一级以及处于同一级等4种不同情况，对应不同情况分别有不同的调整方法⑥。
这样，就实现了之前所设想的多元要素共同控制规划用地标准，同时也将现状水平作为重要依据。经过验证，通过模型计算并分档调整之后，预测的准确率比只使用模型预测的情
况提高了一倍多(与真实值相差5m2左右的比率上升到了60％)。这表明，这种预测和调整的方法是行之有效的。
4.3 模型的修正
基于第一轮模型，课题组选取了部分城市案例进行实际的验证，并同时征询专家意见。在实际验证中发现的问题、以及专家提出的问题主要有：首先，模型采用的日照间距参数计算过程太复杂，不利于在实际操作中运用；第二，行政等级作为一个主要的参数具有一定的不确定性。因为在现实中，行政区划调整往往会涉及到城市等级的变化，但是很难看得出同一城市在行政等级变化之后，其用地水平也一定会发生变化；第三，在实际操作中，由公式计算得出规划用地标准的方式过于复杂和数理化，过于精确反而不利于实际操作，因为一旦改变一个参数，就会引起结论的变化。因此，需要对模型进行简化，以方便实际操作。
在对模型的调整中发现，日照间距与气候分区之间存在很强的相关性，而行政等级与人口规模之间则具有一定的相关性，因此提出了用气候分区参数代替日照间距，并取消行政等级这个变量。从而可建立一个只有人口规模和气候分区两个参数参与的预测模型，修改相应的方程式。同时，在样本试算中发现，气候分区1到5区呈现出线性关系，但是6与7区则呈现出离散状态，故回过来对处在1～5区内的城市先进行回归分析。得到回归方程：规划人均建设用地指标基准值=120.617-0.054×人口规模-5.851×气候分区(为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ区)
分析结果表明，该模型R2值为8.1％，调整后的R2值为7.6％，比照方差分析的P值为0.000。根据相关系数临界值表显示，当样本量为350时，R2=0.068，回归分析即达显著水平；当样本量为400时，R2=0.064，回归分析即达显著水平。因此，预测模型成立。而在实际操作中，由于气候分区5主要为贵州省的大部，其日照的要求与气候分区4接近，结合现状数据的统计结果，可将4区与5区并为同一区域看待。
而气候6、7区主要为我国西部的新疆、青海、西藏等省区，城市建设用地与其它5个区域未呈现出显著的线性相关，因此，需要单独对这两个区域的城市做回归分析，并将6和7区合并为一区，这样就只需计算人口规模一个参数。分析结果如下：
规划人均建设用地指标基准值＝136.587-0.512×人口规模(气候分区为Ⅵ、Ⅶ区)
该方程的R2值为24.3％，调整后的R2值为13.5％，查表发现模型同样也可以成立。
将处于不同气候区域的城市人口规模分别代入以上两个公式，并进行一定的整数化处理，即得到模型预测的统计值，将这些统计值按照不同的气候分区以及城市规模进行分组，即得到基于模型预测的指标基准表(表10)。
研究同时提出，在实际操作中，规划人均建设用地基准值还应与城市的现状值进行比较和调整，经过调整之后方可作为规划人均建设用地的最终指标，示意如下(表11)。
这样经过调整之后，只需要两个步骤就可以得到城市的规划建设用地标准：第一步，根据城市的人口规模和所处的气候分区在表10中选取相应的基准值；第二步，根据表11的规定，将基准值与现状值进行对比，调整后得到规划标准值⑦。除此之外，还应考虑具有特殊情况的城市，如边远地区和少数民族地区中地多人少的城市，以及风景旅游城市、矿区城市等，拟可根据实际情况，在经过专门论证后确定规划人均建设用地指标。
5 若干讨论
本研究旨在为规划建设用地标准的修编工作提供思路，并力求提供可操作的方案。在完成预期工作之际，还需要进一步讨论或辨识以下问题。
首先是利用单一指标进行控制的局限性问题。一直以来，这个问题都是现行《标准》遭受争议的内容之一，但是在修编过程中依然没有能找到完美的答案。在土地供需越来越市场化的背景下，对固定的人均用地指标的诉求愿景与其实际效用的矛盾能否最终解决的问题，目前仍难以回答，还需要更深入地观察与分析。
第二，规划建设用地标准与我国现行的土地调配指标衔接的问题。现阶段，为了保证耕地面积的底线，我国采用了给各省市下达新增土地指标的方式来控制用地的增长。这就意味着，即使城市总体规划中确定了城市的发展用地，但是在没有土地指标的情况下，人均标准将没有实际意义。
第三，统计资料的局限性问题。由于我国大规模的城市规划工作始于20世纪90年代初，因此至2000年左右，大多数城市已经实施了一段时间的总体规划，这时候城市的现状相对于1980年代末更加趋于接近城市的实际需求。因此，本次模型的建立基于2000年左右的城市现状资料。但是，可以预料的是，如果在2010年再次进行研究，那么城市的现状情况又会与2000年左右不同，可能会导致模型结果的不同。另外，统计的结果也会因为样本数量的变化而变化，本次研究如果能够收集到全部667个城市的资料，那么模型的结果应该也会出现一些数值上的调整。
第四，多元参数的不确定性。为了实际操作的方便，模型将参数精简成人口规模和气候分区，但是实际上与城市建设用地相关的因素应该大大多于人口和气候这两类，城市的经济发展程度、城市的产业类型与产业结构、城市的人口增长情况等等因素都与之存在关联性。因此，如果继续引入更多的参数，模型的结果也会有所改变。
《城市用地分类与规划建设用地标准》是指导我国城市规划发展的重要文件，也是规划编制和审批的重要依据。在新的历史基点上，开展《标准》的研究和修编工作非常有必要。但由于我国的城市化进程极为复杂，用地标准的影响因素诸多，所以本研究工作的局限性及所提方案的不足在所难免。欢迎批评指正，并期待开展更深入的研究。
(致谢：上海同济城市规划设计研究院、中国城市规划设计研究院．辽宁省城市规划设
计研究院、西安建大规划设计研究院为本次研究提供了丰富的资料。)
注释：
①1992年邓小平“南巡讲话”之后，全国开始兴起建立各类开发区的热潮，使得城市用地规模迅速扩张。据统计1992年末全国各类开发区共计2700个，而1991年末则只有117个。但到了1995年末，有1200个开发区被取消，用地调控的成果显著。
②引自张文奇、靳东晓、王凯、冒剑泓，《城市用地结构和人口规模的研究》，中国建筑工业出版社，2000年，1996年7月，建设部科技司、规划司下达了《城市用地结构和人口规模的研究》科研课题。中国城市规划设计研究院部分专家组成课题组，经过1年的时间完成了研究。研究通过对全国150多个城市的不完全统计，认为《标准》颁布5年多来，在城市建设用地控制及管理方面起到了积极的作用，使我国城市用地分类和规划有了统一的定性、定量依据，有利于城市规划设计和规划管理工作的科学化和规范化，有利于经济、合理地使用城市土地，对提高城市建设的经济效益、社会效益和环境效益具有重要作用。
③这种做法一度是地方政府获取超额土地指标的主要途径，但是近几年由于对各省市新增土地量的配额管理，使得这种做法失去了价值。因为即使是在总体规划中确定了要新建的土地范围，也会因为得不到相应的土地指标而无法开工建设。
④这里需要说明的是相关性检验是基于现有的415个样本的基础上进行的，而在样本数量变化的情况下，相关性也会有所变化。但是随着样本数量的增加，检验的结果只会越来越精确，而这415个样本分布于全国各个省份，具有一定的代表性，课题组认为可以说明真实的情况。
⑤日照间距参数计算方程：1()/tanh H H H
式中：h －城市所在区域标准城市大寒日午时太阳入射角(○)，H 为前幢房屋檐口至地面高度，取18.18m ，H 1为后幢房屋窗台至地面高度．取1.35m 。
⑥举例说明这种方法的具体操作过程，比如说，陕西省省会城市现状人均建设用地水平
为86.65m 2／人；规划期末人口为600万人。根据其行政等级及所处地域，取行政等级参数1，日照间距参数 1.31，代入公式得：标准人均建设用地指标=58.843+4.908×
1+28.103×1.31－0.041×600=75.97m 2／人。比较现状人均建设用地水平，标准值小于现状
值，现状建设用地水平偏高。对照表9，现状值与标准值组别分别为3和2，二者之差绝对
值为1，则规划人均建设用地指标的选取应在组别2中选取，可选取该组最大值，即85m
2／人。
⑦举例说明这种方法与第一版模型的区别。同样，陕西省省会城市现状人均建设用地水
平为86.65m 2／人；规划期末人口为600万人。根据其所处气候分区2，人口规模600，在表
10中首先确定人均建设用地≤100m 2／人。再根据表11进行调整，由于现状值与基准值小，
且小于10m 2以上，因此允许基准值下调0.1～15m 2，得到这个城市最终的人均建设用地标准
应为85～100m 2。
⑧对回归方程的结果的解释中，R 2指方程中变量的解释程度，用百分比表示，R 2越大表
示方程的解释度越高。同时，根据样本量的不同，解释程度也有所不同，可以查阅《相关系数临界值表》获得。F 和P 是对回归方程的显著性进行检验的表达形式，一般认为当P 值小于0.05时，方程可以通过F 检验，即方程的显著性高。
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作者简介：汪军，同济大学建筑与城市规划学院，利物浦大学城市设计系，博士研究生；
赵民，同济大学建筑与城市规划学院，教授，博士生导师。
2015全套规划术语：红线、绿线、蓝线、紫线、总规、控规 阅读引语 规划红线一般称道路红线,指城市道路用地规划控制线。包括用地红线、道路红线和建筑红线,对“红线”的管理体现在... 七线：红线、绿线、蓝线、紫线、黑线、橙线和黄线 “红线”主要针对道路控制； “绿线”是规划城市公共绿地、公园、单位绿地和环城绿地等； “蓝线”规定城市水面，主要包括河流、湖泊及护堤； “紫线”规定历史文化街区； “黑线”规定给排水、电力、电信、燃气等市政管网。 “橙线”轨道交通管理 “黄线”地下文物管理。 "红线"是指道路用地与其它建设用地分界线，红线与建筑控制线之间还有可能存在绿线，黄线等。 红线 所谓“建筑红线”，就是指由 《中华人民共和国公路法》授权的县级以上地方人民政府，按照保障公路运行安全和节约用地的原则划定的用以界定公路两侧能否建盖永久性非公路设施的界线。建筑红线控制就是路政管理部门按照公路管理的法律法规的规定，严格禁止任何单位和个人在建筑红线范围以内建盖永久性非公路设施的管理过程。
建筑红线由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基地与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线，如果因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。 《民用建筑设计通则》（JGJ37—87）规定建筑物的台阶、平台、窗井、地下建筑及建筑基础，除基地内连通城市管线以外的其它地下管线不允许突出道路红线。允许突出道路红线的建筑突出物：1．在人行道地面上空：（1）2米以上允许突出窗扇、窗罩，突出宽度不大于0．4米；（2）2．50米以上允许突出活动遮阳，突出宽度不应大于人行道宽度减1米，并不应大于3米；（3）3．50米以上允许突出阳台，凸形封窗、雨棚、挑檐，突出宽度不应大于1米；（4）5米以上允许突出雨棚、挑檐，突出宽度不应大于人行道宽减1米，并不大于3米。2．在无人行道的道路上空：（1）2．50米以上允许突出窗扇、窗罩，突出宽度不应大于0．4米；（2）5米以上允许突出雨棚、挑檐，突出宽度不应大于1米。 规划红线 一般称道路红线，指城市道路用地规划控制线。包括用地红线、道路红线和建筑红线，对“红线”的管理体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。 规划绿线 是指城市各类绿地范围的控制线。按建设部出台的《城市绿线管理办法》规定，绿线内的土地只准用于绿化建设，除国家重点建设等特殊用地外，不得改为他用。
第一节城市用地分类与标准 1．1 城市用地分类 1.1.1 城市用地分类适用于各阶段的城市规划和用地管理工作。 1.1.2 城市用地分类以土地的使用功能为主导因素，兼顾其他相关因素。 1.1.3增城市城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共大类、中类、 小类。 1.1.4 其中，R、C、M、W、U、S、T、D、G类用地属于城市建设用地，E6类用地属于村 建设用地；其余为非建设用地。 1.1.5 使用城市用地分类时，应根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用 本分类的全部或部分类别。 1.1.6 城市用地分类和代号应符合表1.1的规定。 城市用地分类和代号表1.1 类别代号 类别名称范围q 大类中类小类 R 居住用地 居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或 零星的用地 R1 住宅用地市政公用设施齐全、布局完整、环境良好的用地R11 低密度住宅用地市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、容积率为1的用地 R12 商品住宅用地以商品住宅为主的用地 R13 经济适用住房用地包括以低收入者教工、公务员等特定人群为供应对象的住宅用地R14 廉租房用地 政府组织建设以租给低收入者为供应对象，不对外销售的廉租公房 用地 R2公共服务设施 居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。如托儿所、幼 儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、 居委会、派出所等用地 R3道路用地 居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及 停车场等用地 R4绿地居住小区及小区级以下的小游园等用地 公共设施用地 居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以 及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用 地
准确说，城市规划中应该有”七线“ 为加强对城市道路、城市绿地、城市历史文化街区和历史建筑、城市水体和生态环境等公共资源的保护，促进城市的可持续发展，我国在城乡规划管理中设定了红、绿、蓝、紫、黑、橙和黄等7种控制线，并分别制定了管理办法。 规划红线 规划红线一般称道路红线，指城市道路用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。 规划绿线 规划绿线是指城市各类绿地范围的控制线。对“绿线”的管理，体现在对城市绿地系统的规划管理。 规划蓝线 规划蓝线一般称河道蓝线，是指水域保护区，即城市各级河、渠道用地规划控制线，包括河道水体的宽度、两侧绿化带以及清淤路。根据河道性质的不同，城市河道的蓝线控制也不一样。 规划黑线 规划黑线一般称“电力走廊”，指城市电力的用地规划控制线。建筑控制线原则上在电力规划黑线以外，建筑物任何部分不得突入电力规划黑线范围内。 规划橙线 城市橙线是指为了降低城市中重大危险设施的风险水平，对其周边区域的土地利用和建设活动进行引导或限制的安全防护范围的界线。划定对象包括核电站、油气及其他化学危险品仓储区、超高压管道、化工园区及其他安委会认定须进行重点安全防护的重大危险设施。 规划黄线 规划黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。 规划紫线
规划紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。对“紫线”的管理，体现在划定城市紫线和对城市紫线范围内的建设活动实施监督、管理。
1、新、老标准在实际工作中如何过渡、衔接? 2012年1月16日新标准正式实施，在新老标准执行的过渡期内总体上应坚持实事求是，因地制宜，有计划、有步骤地推行。 首先，城市总体规划应按照不同工作阶段，区别对待。已经正式批复实施的总规，按照法律、法规和标准规范不向前追溯执行的原则，不必按照新标准重新修编。在编的总规可以坚持有选择地执行的原则，对已经完成的规划纲要或成果进行必要的修改完善，尽量减少后续实施的不对接问题；但执行中对调整所有现状、规划数据、图纸较为困难且对编制审批进度存在重大影响的，可以不完全按照新标准重新进行技术处理。2012年以后新启动的总规修改、新编应严格按照新标准执行。 其次，控制性详细规划同样应区别对待。对于已经批准的控规，不必单纯为执行新标准而重新修编，可结合实施评估、动态维护，按照新标准逐步修改完善。在编、新编的控规应全部按照新标准执行，保证后续规划和用地管理的协调一致。 再次，规划审批管理系统应坚持不影响正常的城市规划管理业务开展为前提，从易到难，由主及次地逐步推进与新标准的对接工作。比如，城市规划数字化信息管理平台（“一张图”系统）中已经入库的现状、规划数据和管理程序相关接口等，可结合规划实施评估、动态维护、修改完善、修编修订等工作逐步更新调整。 2、如何把握本标准与专项标准、地方标准的关系? 本标准1.0.3条明确规定，编制城市（镇）总体规划和控制性详细规划除应符合本标准外尚应符合国家现行有关标准的规定。这里包含了两层意思：一是本标准在制定过程中已加强了与土地、交通、园林、环保等相关技术法规的充分对接，避免本标准执行时与其他相关标准产生矛盾；二是城市（镇）总规和控规使用本标准时，还应遵守其他各项技术标准、规范、规章及规范性文件。 需要注意的是，本标准的适用对象为城市、县人民政府所在地镇和其他具备条件的镇的总体规划和控制性详细规划。专业部门组织的居住区、公共设施、绿地、道路交通、风景名胜区、历史文化名城等专项规划应首先符合《风景名胜区规划规范（GB50298-1999）》等相关专项标准，不具备条件的其他镇、乡、村的用地分类和建设用地标准应使用《镇规划标准（GB 501 88--2007）》、《村规划标准》（在编）。 此外，本标准作为国家强制性标准，各地在实际工作中部应严格遵守。同时，各地为满足本地城市规划编制的实际要求，在不违背本标准的前提下，可进一步补充、完善、细化相关规定，出台相应的地方标准或实施细则。 3、本标准适用范围中“其他具备条件的镇”指什么? 本标准将“其他具备条件的镇”纳入适用范围，意在实事求是地反映我国小城镇迅猛发展的客观现实，加强对空间布局和形态上已经与城市无异的建制镇的规划指导。1、0、2条文说明中规定“其他具备条件的镇指人口规模、经济发展水平已达到设市城市标准，但管理体制仍保留镇的行政建制”，但其中并未提出量化指标的要求。因此，在实际规划工作中，
附件： 《城乡用地分类与规划建设用地标准》（修订） 调查问卷 1．您的年龄是（___(2)_________）。 （1）20岁以下（2）20-40岁（3）40-60岁（4）60岁以上 2．您的工作单位是_____(1)______，工作性质是（______(1)________）。 （1）规划管理（2）规划编制（3）大专院校（4）其他 3．您从事城市规划工作的年限（_____(3)_______） （1）0-3年（2）3-5年（3）5-10年（4）10-20年（5）20年以上 第一部分《城市用地分类与规划建设用地标准 (GB50137-2011)》评估 一、作用与适用范围 1．较《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137－90）》（下文简称《90版标准》），《2011版标准》的适用范围除规划编制和用地统计之外，新增加了用地管理一项，您认为是否适用？（_____（1）________） （1）基本适用（2）部分适用，原因在于_____________ （3）其他________________
2．较《90版标准》，《2011版标准》的适用范围从城市总体规划延伸到了控制性详细规划，您认为适用性如何？（_____(1)_________） （1）基本适用（2）部分适用，原因在于_____________ （3）其他________________ 3．《2011版标准》适用于“城市、县人民政府所在地镇和其它具备条件的镇”，您认为是否适用？（_______(1)_______） （1）基本适用（2）部分适用，原因在于_____________ （3）其他________________ 二、城乡用地分类 1．《2011版标准》按照《城乡规划法》的要求，建构了覆盖城乡全域的“分层次控制的综合用地分类体系”，包括了“城乡用地分类”和“城市建设用地分类”两大部分，您认为适用性如何？（______(1)________） （1）基本适用（2）部分适用，原因在于_____________ （3）其他________________ 2．《2011版标准》中，城乡用地分类中建设用地（H）根据用途细分为五个中类用地，您认为是否适用？基本适用请划√，不适用需调整请划○,需要删除请划×；请给出调整建议或相关理由。 调整建议及相关原因：
城市用地分类与规划建设用地标准 建设部（90）建标字第322号实施时间：1991年3月1日 （GBJ137-90） 第一章总则 第1.0.1条为统一全国城市用地分类，科学地编制、审批、实施城市规划，合理经济地使用土地，保证城市正常发展，特制订本标准。 第1.0.2条本标准适用于城市中设市城市的总体规划工作和城市用地统计工作。 第1.0.3条编制城市规划除执行本标准外，尚应符合国家现行的有关标准与规范的要求。 第二章城市用地分类 第2.0.1 条城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类。 第2.0.2条城市用地应按土地使用的主要性质进行划分和归类。 第2.0.3条使用本分类时，可根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别，但不得增设任何新的类别。 第2.0.4条城市用地分类应采用字母数字混合型代号，大类应采用英文字母表示，中类和小类应各采用一位阿拉伯数字表示。城市用地分类代号可用于城市规划的图纸和文件。 第2.0.5条城市用地分类和代号必须符合表2.0.5的规定： 城市用地分类和代号表(一) 类别代号 类别名称范围 大类中类小类
R 居住用地居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。 R1 R11 R12 R13 R14 一类居住用地 住宅用地 公共服务设施用地 道路用地 绿地 市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地 住宅建筑用地 居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所、幼儿园、小学、 中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地 居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地 居住小区及小区级以下的小游园等用地 R2 R21 R22 R23 R24 二类居住用地 住宅用地 公共服务设施用地 道路用地 绿地 市政公用设施齐全、布局完整、环境较好，以多、中、高层住宅为主的用地 住宅建筑用地 居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所、幼儿园、小学、 中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地 居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地 居住小区及小区级以下的小游园等用地
控制性详细规划技术路线 1 设计思路 1．1技术路线 技术路线图 前期策划（重点1)--现状调研(重点2)－-方案编制(重点3）－-汇报论证(重点4）－-报批归档(重点5）-－质量与服务保障（重点6） 重点详解 重点1：前期策划 1、项目组成立，内部分工,责任到人，总体工作计划安排; 2、副总、项目负责人主持，台州市总规、椒江区分区规划与地方控规编制技术规范文件学习,理解与常规不同之处，并留有记录;
3、针对下陈、三甲片区的区域协调、功能定位及较复杂的现状条件，编制系列调查表格和调查要求规则，并经副总、项目负责人修改确定，重点开展对企业和农村社区的问卷调查； 4、根据控规编制工作的一般规则，提出需甲方提供的资料清单和配合事宜。 重点2:现状调研分析 １、接收甲方提供的地形图，调研外围及内部已确定的“六线”(道路、绿地、河道、文保、市政、高压下走廊）和背景资料; 2、听取当地有关部门对片区概况、发展态势及有关规划、近期建设动向和相关专业规划的介绍; 3、进行系统的土地利用、产权属性和建筑、风貌景观等开展田野调查,根据制订的调查规则进行图上作业、标注、拍照等，同时对重要企事业单位、大用地单位、重要建筑、可能进行规划调整的产权单位和设施进行发展调查; 4、系统对所属政府有关部门、业主单位或其上级主管部门进行调查，如人口、公共设施和市政设施、大单位等； 5、系统对相关规划及管理信息进行调查; 6、进行土地利用等现状图件的电子版汇总制作，发现问题及时进行补充调查。 重点3：方案编制 1、编制现状调研分析报告，进行院内部讨论交流,重点在与城市关系和片区理解,上位与周边规划关系研讨，类似案例研究； 2、对发展思路、空间布局进行多方案比较,要求参加的规划专业人员均应提供一个以上方案，并进行内部交流，在此基础上汇总形成概念性初步方案; ３、多方案初步构思与甲方进行内部交流,同时,进行必要的补充现状调研; 4、在多方案比选和与甲方充分沟通基础上，形成控规的方案成果。 重点４：汇报论证
一、控制性详细规划 1.控制性详细规划 定义：控制性详细规划重要以对地块用地使用控制和环境容量控制、建筑建造控制和都市设计引导、市政工程设施和公共服务设施配套，以及交通活动控制和环保规定为重要内容，并针对不同地块、不同建设项目和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则标定等方式对各控制要素进行定性、定量、定位和定界控制和引导。 2.控制性详细规划作用： 2.1承上启下，强调规划延续性。控制性详细规划核心价值即在于“承上启下”。 2.2与管理结合、与开发衔接，作为都市规划管理根据。 2.3体现都市设计构想。控制性详细规划可将都市总体规划、分区规划中宏观都市设计构想，以微观、详细控制规定加以体现。 2.4都市政策载体。 3.控制性详细规划基本特性： 3.1通过抽象表达方式实现规划意图 3.2具备法律效应和立法空间 3.3综合性
3.4刚性和弹性相结合控制方式 3.5规划性和引导性结合 3.6通则式与判例式结合 3.7动态控制与互相转化也许（兼容性规定） 3.8强制性内容提出 4.控制性详细规划目的： 控制性详细规划编制目的是指在都市总体规划指引下。 4.1明确所涉及地区发展定位，与上位都市总体规划、分区规划中相应内容相衔接，使之可以进一步分解和贯彻，拟定该地区在都市中分工。 4.2根据上述发展定位，综合考虑现状问题，已有规划、周边关系、将来挑战等因素，制定所涉及地区都市建设各项开发控制体系总体指标，并在用地和公共服务设施、市政公用设施、环境质量等方面配制上贯彻到各地块，为实现所涉及地区发展定位提供保障。 4.3为各地块制定有关规划指标，作为法定技术管理工具，直接引导和控制地块内各类开发建设活动。 5.控制性详细规划管理： 是通过指标制定来实现，其核心内容是其各项控制指标，可以分为规定性控
重庆市规划局建设工程规划控制线 制作及管理办法 第一条为了加强建设工程规划控制线的管理，规范规划控制线的制作，根据《重庆市城乡规划条例》、《重庆市城市规划管理技术规定》及有关法规和规章，结合实际，制定本办法。 第二条主城区范围内建设工程规划控制线的制作适 用本办法。 第三条本办法所称的规划控制线是指在规划管理过 程中依法应当确定的建设用地红线、规划范围线、建筑控制线、规划道路控制线、城市绿线、城市黄线、城市蓝线、城市紫线，以及实施城乡规划需要控制的其他界线。 第四条规划控制线应当以相关法律法规和技术规范、依法批准的详细规划和专项规划为依据，按照有利于城乡规划的实施和有效使用土地的原则划定。 第五条选址意见书附图的规划控制线，由经办部门按照惯例确定规划控制线的类型。 规划条件函附图的规划控制线，应当包括建设用地红线、道路控制线、规划范围线，以及城乡规划确定的其他控制线。 用地规划许可证附图的规划控制线，应当按照相应的规划条件函（限招、拍、挂项目）、经批准的详细规划及相关规定划定。 第六条临规划城市道路的建设用地红线，应当与规划道路控制边线重合。不临规划城市道路的，应当结合规划地块边界线和国土拟供地范围线划定。相邻建设项目的建设用地之间存在零星用地的，应将零星用地划入后建项目的建设
用地红线范围，相邻项目的建设用地红线不得交叉。国土拟用地范围线与规划地块边界线之间存在零星用地的，应按照有利于规划整体实施的原则，将该零星用地纳入项目建设用地红线范围；国土部门能够书面说明无法将其纳入本次建设用地范围的，可按照国土拟供地范围线划定，但国土部门的书面说明应存入本项目档案。 临规划城市道路的规划范围线，应当与规划道路中心线重合；不临规划城市道路的，原则上应当结合国土拟用地范围线和规划地块边界线划定。若国土拟用地范围线与规划地块边界线之间存在需纳入规划管理的用地的，应一并划入规划范围。 规划道路控制线、城市绿线、城市黄线、城市蓝线、城市紫线，以及实施规划需要控制的其他界线，应当按照批准的详细规划和专项规划划定。 第七条规划中已取消的现状城市道路或公共人行通道在被新建城市道路和公共人行通道取代前，不得封闭、取消和降低原使用功能。 第八条对于需以出让方式取得国有土地使用权的建设工程，国土拟用地范围线所涉及的，详细规划中单独编号的公共绿地、防护绿地、广场用地、市政公用设施用地、社会停车场用地等公共设施和市政公用性设施用地不纳入建设用地红线内。 对于需以划拨方式取得国有土地使用权的建设工程，国土拟用地范围线所涉及的，详细规划中单独编号的公共设施和市政公用设施用地，是否纳入建设用地范围，应当根据实际情况确定，并应将有关情况记录在经办过程中。
《城市用地分类与规划建设用地标准(GB50137—2011)》— —问题解答 王凯徐颖 1、新、老标准在实际工作中如何过渡、衔接? 2012年1月16日新标准正式实施，在新老标准执行的过渡期内总体上应坚持实事求是，因地制宜，有计划、有步骤地推行。 首先，城市总体规划应按照不同工作阶段，区别对待。已经正式批复实施的总规，按照法律、法规和标准规范不向前追溯执行的原则，不必按照新标准重新修编。在编的总规可以坚持有选择地执行的原则，对已经完成的规划纲要或成果进行必要的修改完善，尽量减少后续实施的不对接问题；但执行中对调整所有现状、规划数据、图纸较为困难且对编制审批进度存在重大影响的，可以不完全按照新标准重新进行技术处理。2012年以后新启动的总规修改、新编应严格按照新标准执行。 其次，控制性详细规划同样应区别对待。对于已经批准的控规，不必单纯为执行新标准而重新修编，可结合实施评估、动态维护，按照新标准逐步修改完善。在编、新编的控规应全部按照新标准执行，保证后续规划和用地管理的协调一致。 再次，规划审批管理系统应坚持不影响正常的城市规划管理业务开展为前提，从易到难，由主及次地逐步推进与新标准的对接工作。比如，城市规划数字化信息管理平台（“一张图”系统）中已经入库的现状、规划数据和管理程序相关接口等，可结合规划实施评估、动态维护、修改完善、修编修订等工作逐步更新调整。 2、如何把握本标准与专项标准、地方标准的关系? 本标准1.0.3条明确规定，编制城市（镇）总体规划和控制性详细规划除应符合本标准外尚应符合国家现行有关标准的规定。这里包含了两层意思：一是本标准在制定过程中已加强了与土地、交通、园林、环保等相关技术法规的充分对接，避免本标准执行时与其他相关标准产生矛盾；二是城市（镇）总规和控规使用本标准时，还应遵守其他各项技术标准、规范、规章及规范性文件。 需要注意的是，本标准的适用对象为城市、县人民政府所在地镇和其他具备条件的镇的总体规划和控制性详细规划。专业部门组织的居住区、公共设施、绿地、道路交通、风景名胜区、历史文化名城等专项规划应首先符合《风景名胜区规划规范（GB50298-1999）》等相
城市规划六线控制要求 六线即红线、绿线、蓝线、紫线、黑线和橙线，均为强制性内容。 道路红线 红线是指规划中用于界定城市道路、广场用地和对外交通用地的控制线。红线导控的核心是控制道路用地范围、限定各类道路沿线建（构）筑物的建设条件。 1红线的划定 红线分类为：针对不同类型红线选择不同的控制要点。 2红线控制要点 (1)严格控制道路及立交设施用地红线，红线内土地不得进行任务与道路功能不相符合的使用。 (2)新建道路应实行统一的城市道路断面、道路退缩距离，保障城市道路建设的标准化和规化。特殊道路的断面形式，可按城市规划要求另行确定。 (3)道路红线两侧建（构）筑物应根据相应规划管理要求由规划红线两侧分别向外退缩，退缩范围内属道路防护绿地，不得建设永久性或临时性建（构）筑物。原则上退缩距离应符合以下标准：对外出口高速公路沿线建筑退让要求。 轨道交通橙线 轨道交通橙线是指轨道交通用地的中心线及其设施用地的保护线。 1轨道交通，包括地铁、轻轨、快轨等类型。是依据轨道交通线网规划确定的轨道交通设施用地控制线。 2轨道交通设施规划控制区：指以轨道交通的中轴线为基准，地面两侧各米（不同轨道交通各有不同）宽的带状范围、地铁车站建设规划范围和地铁工程施工用地范围；地铁安全控制区：是指地铁车站构筑物、地面线路和高架线路外侧30米以及地铁车辆段、控制中心、变电站征地红线范围外米范围内的区域。 3应结合站点设置预留站点周边用地。 水域岸线规划控制蓝线控制要点 蓝线是指用于划定较大面积水域、水系、湿地、水源保护区及其沿岸一定范围陆域地区保护区的控制线。
1蓝线的划定 须保留水体经水系整理后按景观或流量要求划定蓝线控制范围。 2蓝线控制要点 (1)原则上不得改变其原有水域形态，不得减少水域。 (2)在蓝线控制区内的陆域内不得建设除防港排涝必需的设施以外的任何其他构（构）物河道两侧的建筑工程应符合以下规定：沿河道两侧的建筑，其后退河道规划蓝线（根据城市规划确定的必须长期保留的河道规划线）的距离除有关的规定外，不得小于米。 (3)滨水地区现状建设对水域及环境造成污染的工业必须迁出或逐步改造。 高压黑线导控系统 黑线是指和35KV以上高压线保护范围用地。 1黑线的划定 本分区根据电压等级黑线范围。 2黑线控制要点 (1)黑线范围内不得进行与之不相关的其它建设，以保证市政设施的正常运行。 (2)黑线范围的划定应满足市政设施的有关规范的要求。 历史文化保护规划控制紫线控制系统 紫线是指用于界定文物古迹、传统历史街区等保护范围及建设控制地带的控制线。 1紫线的划定 (1)市级参上文物保护单位划定为紫线Ⅰ，执行《文物法》。 (2)其他历史资源划定为紫线Ⅱ，执行建设部《城市紫线管理方法》。 2紫线控制要点 (1)紫线范围应严格保护，不得进行与之不相关的其它建设。 (2)严格控制紫线周边建设控制地带内的开发强度，新建、扩建、改建各类建（构）筑物和其他设施时，应当与保护区的传统风貌或地方特色相协调。 6绿化用地绿线控制要点 居住社区绿地应结合居住社区中心布置，其绿地规模为强制性指标，具体位置、形态为指导性指标。
建筑控制线 -- 七线 建筑控制七线 : 红线、绿线、蓝线、紫线、 黑线、橙线和黄线 其中“红线”主要针对道路控制 ; 规定历史文化街区 ; 轨道交通管理 地下文物管理。 "红线"是指道路用地与其它建设用地分界线，红线与建筑控制线之间还有可能 存在绿线，黄线等。 1、道路规划红线 : 一般称道路红线，指城市道路用地规划控制线。 2、河道规划蓝线 : 一般称河道蓝线，指城市各级河、渠道用地规划控制线。 3、绿地规划绿线 : 一般称绿线，指城市各级绿地用地规划控制线。 4、电力规划黑线 : 一般称电力走廊，指城市电力线路用地规划控制线。 5、文 物保护规划紫线 : 指核定为文物保护单位或建筑保护单位用地及其周围进行规划保 护的规划控制线。 6、建筑控制线 : 指根据城市规划需要确定的建筑物可建范围的控制线。 筑红线: 指经规划确定的建筑物基底位置的控制线。 红线 所谓“建筑红线”，就是指由《中华人民共和国公路法》授权的县级以上地方 人民政 府，按照保障公路运行安全和节约用地的原则划定的用以界定公路两侧能否 建盖永久性非公路设施的界线。建筑红线控制就是路政管理部门按照公路管理的法 律法规的规定，严格禁止任何单位和个人在建筑红线范围以内建盖永久性非公路设 施的管理过程。 建筑红线由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路 ( 含 居住区级道路 )用地的规划a A=r /4 ” 是规划城市公共绿地、公园、单位绿地和环城绿地等 蓝线” 规定城市水面，主要包括河流、湖泊及护堤 黑线” 规定给排水、电力、电信、燃气等市政管网。 7 、建
控制线; 建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基地与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线，如果因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。 民用建筑设计通则》(JGJ37—87) 规定建筑物的台阶、平台、窗井、地下建筑及建筑基础，除基地内连通城市管线以外的其它地下管线不允许突出道路红线。 允许突出道路红线的建筑突出物: 1( 在人行道地面上空:(1)2 米以上允许突出窗扇、窗罩，突出宽度不大于0(4 米; (2)2(50 米以上允许突出活动遮阳，突出宽度不应大于人行道宽度减1米，并 不应大于3 米; (3)3(50 米以上允许突出阳台，凸形封窗、雨棚、挑檐，突出宽度不应大于1 米; (4)5 米以上允许突出雨棚、挑檐，突出宽度不应大于人行道宽减1米，并不 大于3米。2( 在无人行道的道路上空:(1)2(50 米以上允许突出窗扇、窗罩，突出宽度不应大于0(4 米;(2)5 米以上允许突出雨棚、挑檐，突出宽度不应大于1 米。 规划红线 一般称道路红线，指城市道路用地规划控制线。包括用地红线、道路红线和建筑红线，对“红线”的管理体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。 规划绿线 Yibin Center City of traffic radiation force, play regional function Center role; on the through integration and strengthened Yibin Center City of city function, improve city of overall image, prompted Yibin South regional integrated traffic hub. 5.2.4 development track traffic 是指城市各类绿地范围的控制线。按建设部出台的《城市绿线管理办法》规定，绿线内的土地只准用于绿化建设，除国家重点建设等特殊用地外，不得改为他用。 规划蓝线 一般称河道蓝线，是指水域保护区，即城市各级河、渠道用地规划控制线，包括河道水体的宽度、两侧绿化带以及清淤路。根据河道性质的不同，城市河道的蓝线控制也不一样。 规划黑线
城市用地分类与规划建设用地标准 现批准《城市用地分类与规划建设用地标准》为国家标准，编号为GB50137-2011，自2012年1月1日起实施。其中，第3.2.2、3.3.2、4.2.1、4.2.2、4.2.3、4.2.4、4.2.5、4.3.1、4.3.2、4.3.3、4.3.4、4.3.5条为强制性条文，必须严格执行。原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90同时废止。 目录 1发布时间 2正文内容 总则 术语 3用地分类 续表一 续表二 续表三 续表四 4用地标准 5附录 附录A 附录B 1发布时间编辑 住房和城乡建设部公告[span] 中华人民共和国住房和城乡建设部公告第880号 关于发布国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》的公告 现批准《城市用地分类与规划建设用地标准》为国家标准，编号为GB50137-2011，自2012年1月1日起实施。其中，第3.2.2、3.3.2、4.2.1、4.2.2、4.2.3、4.2.4、4.2.5、4.3.1、4.3.2、4.3.3、4.3.4、4.3.5条为强制性条文，必须严格执行。原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90同时废止。 中华人民共和国住房和城乡建设部 二〇一〇年十二月二十四日2正文内容编辑 城市用地分类与规划建设用地标准 总则 1.0.1为统筹城乡发展，集约节约、科学合理地利用土地资源，依据《中华人民共和国城乡规划法》的要求制定、实施和监督城乡规划，促进城乡的健康、可持续发展，制定本标准。 1.0.2本标准适用于城市和县人民政府所在地镇的总体规划和控制性详细规划的编制、用地统计
1简表 城乡用地分类中英文对照表 代码codes 用地类别中文名称 Chinese 英文同（近）义词 English H建设用地development land E非建设用地non-development land 城市建设用地分类中英文对照表 代码codes 用地类别中文名称 Chinese 英文同（近）义词 English R 居住用地residential A 公共管理与公共服务用地administration and public services B 商业服务业设施用地commercial and business facilities M 工业用地industrial, manufacturing W 物流仓储用地logistics and warehouse S 道路与交通设施用地road, street and transportation U 公用设施用地municipal utilities G 绿地与广场用地green space and square
2用地分类 2.1一般规定 2.1.1用地分类包括城乡用地分类、城市建设用地分类两部分，应按土地使用的主要性质进行划分。 2.1.2用地分类采用大类、中类和小类3级分类体系。大类应采用英文字母表示，中类和小类应采用英文字母和阿拉伯数字组合表示。 2.1.3使用本分类时，可根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别。 2.2城乡用地分类 2.2.1城乡用地共分为2大类、9中类、14小类。 2.2.2城乡用地分类和代码应符合表 3.2.2的规定。 表3.2.2城乡用地分类和代码 类别代码 类别名称内容 大类中类小类 H 建设用地包括城乡居民点建设用地、区域交通设施用地、区域公用设施用地、特殊用地、采矿用地及其它建设用地等 H1城乡居民点 建设用地 城市、镇、乡、村庄建设用地 H11 城市建设用 地城市内的居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地 H12镇建设用地镇人民政府驻地的建设用地H13乡建设用地乡人民政府驻地的建设用地H14村庄建设用 地 农村居民点的建设用地 H2 区域交通设 施用地铁路、公路、港口、机场和管道运输等区域交通运输及其附属设施用地，不包括城市建设用地范围内的铁路客货运站、公路长途客货运站以及港口客运码头 H21铁路用地铁路编组站、线路等用地 H22公路用地国道、省道、县道和乡道用地及附属设施用地 H23港口用地海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区等用地 H24 机场用地民用及军民合用的机场用地，包括飞行区、航站区等用地，不包括净空控制范围用地
规划建设用地标准（简化版） 一、一般规定 1、用地应按平面投影面积计算。每块用地应只计算一次，不得重复计算。分片布局的城市（镇）应先分片计算用地，再进行汇总。 2、城市（镇）总体规划用地应采用1/10000或1/5000比例尺的图纸进行分类计算。现状和规划的用地计算范围应一致。 3、用地规模应根据图纸比例确定统计精度，1/10000图纸应精确至个位，1/5000图纸应精确至小数点后一位。 4、用地统计范围与人口统计范围必须一致，人口规模应按常住人口进行统计。 5、城市（镇）总体规划用地的数据计算应统一按附录A附表的格式进行汇总。 6、规划建设用地标准应包括规划人均城市建设用地标准、规划人均单项城市建设用地标准和规划城市建设用地结构三部分。 二、规划人均城市建设用地标准 1、新建城市的规划人均城市建设用地指标应在85.1 ~ 105.0 m2/人内确定。 2、首都的规划人均城市建设用地指标应在105.1 ~ 115.0 m2/人内确定。 3、除首都以外的现有城市的规划人均城市建设用地指标，应根据现状人均城市建设用地规模、城市所在的气候区以及规划人口规模。所采用的规划人均城市建设用地指标应同时符合表中规划人均城市建设用地规模取值区间和允许调整幅度双因子的限制要求。 4、边远地区、少数民族地区以及部分山地城市、人口较少的工矿业城市、风景旅游城市等具有特殊情况的城市，应专门论证确定规划人均城市建设用地指标，且上限不得大于150.0m2/人。 5、编制和修订城市（镇）总体规划应以本标准作为城市建设用地的远期规划控制标准。
三、规划人均单项城市建设用地标准 1、规划人均居住用地指标应符合人均居住用地面积指标的规定。 2、规划人均公共管理与公共服务用地面积不应小于 5.5m2/人。 3、规划人均交通设施用地面积不应小于12.0m2/人。 4、规划人均绿地面积不应小于10.0m2/人，其中人均公园绿地面积不应小 于8.0m2/人。 5、编制和修订城市（镇）总体规划应以本标准作为规划单项城市建设用地的远期规划控制标准。 人均居住用地面积指标（m2/人） 四、规划城市建设用地结构 1、居住用地、公共管理与公共服务用地、工业用地、交通设施用地和绿地五大类主要用地规划占城市建设用地的比例宜符合规划建设用地结构表的规定。 2、工矿城市、风景旅游城市以及其他具有特殊情况的城市，可根据实际情况具体确定。 规划建设用地结构表
城市规划“五线” “五线”管制属城市规划的强制性内容，适用于从城市总规到控制性详规等不同层面的城市规划。“五线”管制制度，分别用“红线”、“绿线”、“蓝线”、“紫线” 和“黄线”划定城市建设中的“雷区”，凡是被划定的区域，城市建设不得随意侵占，区域内各项建设将受到严格控制，能有效避免重复建设，提高城市建设质量。 “红线”划定规划管理部门批准的建设用地，主要针对道路控制而设立。 “绿线”是指城市各类绿地范围的控制线。 “蓝线”是指城市江河湖泊水域控制线。 “紫线”是指各类历史文化遗产与风景名胜资源保护控制线。 “黄线”管制的主题，是划定重大基础设施用地影响范围。 1．“红线”管制 “红线”概念对于城市各阶层来说都比较熟悉。“红线”划定规划管理部门批准的建设用地，主要针对道路控制而设立，对“红线”的管理体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。“红线”管制的核心思想就是：规划期内的城市建设，必须控制在城市总体规划根据建设用地评价确定的土地使用范围之内；同时城市的具体开发建设，必须在城市建设的建筑“红线”控制范围内和相应的规划要求下进行。 “红线”管制无论是技术支撑还是运作程序，在各城市普遍具有一定的工作基础。但以成熟的管制制度要求来看，需要强化规范性和系统性。 1.1道路“红线”控制 对于城市规划确定的规划道路用地，尤其是城市主次干道，必须严格按照要求进行预留控制。针对目前许多地方道路建设盲目超前、超规范的“大马路情结”，在道路系统及“红线”控制中，必须遵循现阶段的国家有关技术政策，严格执行国家《工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）对不同规模等级城市道路网密度、道路宽度等方面的规定。 表：工程建设标准强制性条文关于各类道路宽度的规划指标
管理制度编号：YTO-FS-PD472 高压电力走廊规划控制线宽度规定通 用版 In Order T o Standardize The Management Of Daily Behavior, The Activities And T asks Are Controlled By The Determined Terms, So As T o Achieve The Effect Of Safe Production And Reduce Hidden Dangers. 标准/ 权威/ 规范/ 实用 Authoritative And Practical Standards
高压电力走廊规划控制线宽度规定 通用版 使用提示：本管理制度文件可用于工作中为规范日常行为与作业运行过程的管理，通过对确定的条款对活动和任务实施控制,使活动和任务在受控状态，从而达到安全生产和减少隐患的效果。文件下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用。 一、为了加强本市高压电力走廊规划控制线（规划上又称“黄线”）宽度的规划管理工作，根据高压电力架空线的建设管理特点和安全运营要求，依据国务院《电力设施保护条例》和上海市政府规章《上海市城市规划管理技术规定》，制定本规定。 二、本市范围内制定和实施城市规划时，确定高压电力走廊规划控制线宽度应当符合本规定。 三、高压电力走廊规划控制线是指，控制高压电力架空线路行径的规划专用通道，也是保障高压电力架空线的安全运营而对城市建设活动进行空间限制的规划控制线，是城市其他建设活动与高压电力架空线及其设施建设的分界线，该线范围内为高压电力走廊。 四、高压电力走廊规划控制线宽度必须符合下表要求： 电力架空线等级500KV 220KV 110KV（35KV） 宽度（米）60 30-40 20-25
六线即红线、绿线、蓝线、紫线、黑线和橙线，均为强制性内容。 道路红线 红线是指规划中用于界定城市道路、广场用地和对外交通用地的控制线。红线导控的核心是控制道路用地范围、限定各类道路沿线建（构）筑物的建设条件。 1红线的划定 红线分类为：针对不同类型红线选择不同的控制要点。 2红线控制要点 (1)严格控制道路及立交设施用地红线，红线内土地不得进行任务与道路功能不相符合的使用。 (2)新建道路应实行统一的城市道路断面、道路退缩距离，保障城市道路建设的标准化和规化。特殊道路的断面形式，可按城市规划要求另行确定。 (3)道路红线两侧建（构）筑物应根据相应规划管理要求由规划红线两侧分别向外退缩，退缩范围内属道路防护绿地，不得建设永久性或临时性建（构）筑物。原则上退缩距离应符合以下标准：对外出口高速公路沿线建筑退让要求。 轨道交通橙线 轨道交通橙线是指轨道交通用地的中心线及其设施用地的保护线。 1轨道交通，包括地铁、轻轨、快轨等类型。是依据轨道交通线网规划确定的轨道交通设施用地控制线。 2轨道交通设施规划控制区：指以轨道交通的中轴线为基准，地面两侧各米（不同轨道交通各有不同）宽的带状范围、地铁车站建设规划范围和地铁工程施工用地范围；地铁安全控制区：是指地铁车站构筑物、地面线路和高架线路外侧30米以及地铁车辆段、控制中心、变电站征地红线范围外米范围内的区域。 3应结合站点设置预留站点周边用地。 水域岸线规划控制蓝线控制要点 蓝线是指用于划定较大面积水域、水系、湿地、水源保护区及其沿岸一定范围陆域地区保护区的控制线。 1蓝线的划定
须保留水体经水系整理后按景观或流量要求划定蓝线控制范围。 2蓝线控制要点 (1)原则上不得改变其原有水域形态，不得减少水域。 (2)在蓝线控制区内的陆域内不得建设除防港排涝必需的设施以外的任何其他构（构）物河道两侧的建筑工程应符合以下规定：沿河道两侧的建筑，其后退河道规划蓝线（根据城市规划确定的必须长期保留的河道规划线）的距离除有关的规定外，不得小于米。 (3)滨水地区现状建设对水域及环境造成污染的工业必须迁出或逐步改造。 高压黑线导控系统 黑线是指和35KV以上高压线保护范围用地。 1黑线的划定 本分区根据电压等级黑线范围。 2黑线控制要点 (1)黑线范围内不得进行与之不相关的其它建设，以保证市政设施的正常运行。 (2)黑线范围的划定应满足市政设施的有关规范的要求。 历史文化保护规划控制紫线控制系统 紫线是指用于界定文物古迹、传统历史街区等保护范围及建设控制地带的控制线。 1紫线的划定 (1)市级参上文物保护单位划定为紫线Ⅰ，执行《文物法》。 (2)其他历史资源划定为紫线Ⅱ，执行建设部《城市紫线管理方法》。 2紫线控制要点 (1)紫线范围应严格保护，不得进行与之不相关的其它建设。