2017年土地估价理论与方法：建设用地（二）考试题
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、“统计表明，2002年4月全国市场销售增幅继续提高，社会消费品零售总额为3052．2亿元”，该指标属于．【2002年考试真题】
A：总量指标
B：平均指标
C：相对指标
D：变异指标
E：土地
2、国有土地协议出让最低价由__拟定。
A．国土资源部
B．省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门会同有关部门
C．县级以上人民政府土地管理部门会同有关部门
D．乡级以上人民政府土地管理部门会同有关部门
3、已知某宗地4个界址点坐标值如下表，则该宗地面积为平方米．【2007年考试真题】
A：350000
B：250000
C：200000
D：150000
E：土地
4、下列关于土地复垦，说法正确的是__。
A．土地复垦是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动
B．土地复垦恢复后的土地，要因地制宜，可作为农、林、牧业用地，也可用作工矿用地，有的还可作为建房、游览、娱乐用地．但应优先用于建设用地C．土地复垦，实行“谁使用、谁复垦”的原则
D．承包复垦土地，应当以合同形式确定承、发包双方的权利和义务
E．用地单位和个人应当承担土地复垦的义务
5、在市场经济条件下，决定商品价格的重要因素是商品的__
A．效用和供求关系
B．成本
C．市场价值
D．属性
6、影响土地价格的因素，分为一般因素、区域因素和
A：宏观因素
B：经济因素
C：个别因素
D：社会因素
E：时间因素
7、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在__个工作同内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。
A．5
B．7
C．10
D．15
8、城市维护建设税的征收范围包括__。
A．城市
B．县城
C．乡村
D．旧制村
E．建制镇
9、对于（）机器设备一般实行重点单项评估，并尽可能采用现行市价法确定设备的基价。
A．通用类
B．C类
C．B类
D．A类
10、甲、乙两公司共同出资设立丙公司，经双方协商，丙公司的总经理由甲方委派，董事长由乙方委派，甲、乙两方的出资比例分别为20%与80%，股东按出资比例行使表决权。在核算该长期股权投资时，应（）。
A．甲采用成本法，乙采用权益法
B．甲采用权益法，乙采用成本法
C．甲、乙均采用权益法
D．甲、乙公司均采用成本法
11、工业区位理论的核心是通过对因素的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。
A：劳动力
B：运输
C：集聚
D：以上都对
E：时间因素
12、框架结构的建筑物以__为承重骨架。
A．墙体
B．柱和屋架
C．梁、柱、板
D．钢筋混凝土墙
13、（）指向少数与发行者有特定关系的投资者发行的债券。
A．公募债券
B．私募债券
C．短期债券
D．中期债券
14、在城市规划中，区级公共设施的服务半径应确定在__范围内。
A．小于300m
B．300～500m
C．500～1000m
D．1000m以上
15、综合还原率是用来求取__价格所使用的还原率。
A．土地
B．土地及其地上建筑物合为一体的
C．单纯建筑物的
D．房地产的
16、是保险的派生职能．【2009年考试真题】
A：融通资金
B：经济补偿
C：理财服务
D：分散风险
E：土地
17、有一宗房地产总价为100万元，又知综合还原率为7％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该宗房地产的土地价格为万元。
A：30
B：40
C：50
D：60
E：时间因素
18、限地性原料的失重程序愈大，原料指数__。
A．愈大
B．愈小
C．不变
D．基本不变
19、建筑地段地租的一个显著特点是占有显著的优势。
A：垄断地租
B：级差地租
C：绝对地租
D：相对地租
E：时间因素
20、在下列指标中，__属于总量指标。
A．小区建筑覆盖率
B．小区人均绿地面积
C．小区建筑面积
D．小区土地出让的平均价格
21、已出让的国有土地，若变更原出让合同约定提高宗地建筑容积率，应向国家补交土地出让金差价。从土地估价的角度分析，符合（）原则。
A．预期收益
B．替代
C．贡献
D．变动
22、标定地价评估方法与一般宗地估价方法相同，可采用__进行估价。
A．基准地价修正法
B．基准地价样地法
C．主成分分析法
D．一般估价方法
E．综合分析法
23、根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，城市规划一般分为等阶段．【2002年考试真题】
A：总体规划和详细规划
B：总体规划、分区规划、详细规划
C：总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划
D：总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划
E：土地
24、最有效使用应当以预测原则和原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
A：需求与供给
B：报酬递增递减
C：最有效使用
D：变动
E：时间因素
25、地籍的__体现了地籍图册资料的可靠性。
A．法律性
B．精确性
C．连续性
D．空间性
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、依据有关规定，征收，须经国务院批准。【2008年考试真题】
A：基本农田
B：园地30公顷
C：草地40公顷
D：非耕地75公顷
E：基本农田以外的耕地35公顷
2、土地管理的基础是__。
A．地价管理
B．地籍管理
C．土地执法监察
D．土地用途管制
3、《物权法》明确了物权的种类包括。
A：所有权
B：担保物权
C：排他性物权
D：用益物权
E：债权
4、《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》规定，投标人少于人的，出让人应当终止招标活动。
A：3
B：4
C：5
D：6
E：35％～50％
5、牧草地是指生长草本植物为主，用于畜牧业的土地。牧草地分为__草地。A．天然
B．改良
C．荒
D．劣质
E．人工
6、成本逼近法评估宗地的，不需要考虑__的影响。
A．利息
B．税费
C．宗地的年总收益
D．土地增值收益
7、根据国土资源部颁布的《全国土地分类(试行)》，下列属于农用地。
A：坑塘水面
B：农村宅基地
C：果园
D：耕地
E：土地功能具有永久性
8、因项目建设需要，某企业甲经审批于2001年12月1日临时占用耕地若干，2002年6月30日完成项目建设，不再需要临时占用耕地。根据规定，该企业应当于（）前恢复临时占用耕地的种植条件。
A．2002年12月31日
B．2003年6月30日
C．2003年12月31日
D．2004年6月30日
9、保险合同的主体包括。
A：政府
B：当事人
C：关系人
D：辅助人
E：保险业监管部门
10、下列关于现行经济适用住房政策，表述正确的是。
A：经济适用住房建设用地应以协议出让方式供应
B：经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右
C：经济适用住房面向城市中、低收入住房困难家庭供应
D：经济适用住房购房人拥有有限产权
E：个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前可以用于出租经营
11、资产清查是资产评估的前期准备，一般由__完成。
A．评估机构
B．审计事务所
C．委托单位
D．资产管理部门
12、根据国家供地政策，可将建设用地项目分为__。
A．国家鼓励类
B．国家限制类
C．国家发展类
D．国家禁止类
E．国家重点建设类
13、土地统计的理论和方法是指__。
A．土地统计工作
B．土地统计科学
C．土地统计计划
D．土地统计过程
14、合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提，合法权益包括等方面。
A：合法产权
B：合法使用
C：合法收益
D：合法处分
E：合法占有
15、农用地定级的原则是。
A：综合分析原则
B：主导因素原则
C：贡献原则
D：土地收益差异原则
E：定量分析与定性分析相结合原则
16、《刑法》规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额罚金。
A：百分之三以上百分之十以下
B：百分之三以上百分之二十以下
C：百分之五以上百分之十以下
D：百分之五以上百分之二十以下
E：35％～50％
17、在其他条件不变的前提下，建设一条工业专用铁路线对居住区的土地价格和仓储或工业用地价格可能会产生的变化，下列判断最合理的是__。
A．居住区地价上升，仓储、工业用地地价下降
B．居住区地价上升，仓储、工业用地地价上升
C．居住区地价下降，仓储、工业用地地价一定上升
D．居住区地价下降，仓储、工业用地地价持平或者上升
18、中心地体系基本模型的原则包括。
A：市场原则
B：交通原则
C：区域原则
D：行政原则
E：经济原则
19、《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》(国发[2007]15号)规定，抓紧建立新开工项目管理的部门联动机制和项目审批问责制，严格执行项目开工建设“六项必要条件”。其中“六项必要条件”包括必须符合产业政策和市场准入标准、项目审批核准或备案程序、。
A：用地预审
B：环境影响评价审批
C：节能评估审查
D：信贷、安全和城市规划等规定和要求
E：资金筹措情况
20、按银行买卖外汇可以将汇率分为。
A：买入汇率
B：中间汇率
C：现钞汇率
D：卖出汇率
E：基本汇率
21、按照现行政策，下列情况中，__可以获准采取协议方式出让国有土地使用权。A．汽车销售中心用地
B．商品房开发用地
C．公共建筑用地
D．工业用地
E．现状用地方式不变的情况下补办出让手续
22、道路的限制最大纵坡主干道一般为__。
A．2%～3%
B．3%～4%
C．4%～5%
D．5%～6%
23、纳税人有__情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。A．隐瞒、虚报房地产价格的
B．提供扣除项目金额不实的
C．转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的
D．购买别墅的
E．购买私人住宅的
24、增值税的优点有。
A：有利于贯彻公平税负原则
B：有利于生产经营结构的合理化
C：有利于扩大国际贸易往来
D：有利于国家普遍、及时、稳定地取得财政收入
E：有利于纳税人的财产均衡
25、根据目前的人工、材料价格及正常管理水平，并利用目前的材料、标准与设计，建造一幢各项设备相同或相当的建筑物所需的成本称为__。
A．房屋建筑成本B．重建成本C．重置成本D．标准房价
房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4 单项选择题 第1题： 报酬资本化公式V=A/Y[1/(1+Y)n]的假设前提不包括( )。 A.净收益A每年不变 B.收益年限n为有限年 C.报酬率Y不等于零 D.价格V符合评估时点市场情况 参考答案：D 答案解析： 第2题： 功能折旧违背了以下哪个原理?( )。 A.收益递减原理 B.收益递增原理 C.均衡原理 D.适合原理 参考答案：C 答案解析： 第3题： 以下分解法求取建筑物折旧的步骤，正确的是______。 A.求取外部折旧→求取物质折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 B.求取物质折旧→求取外部折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 C.求取物质折旧→求取功能折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 D.求取功能折旧→求取物质折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 参考答案：C 答案解析： 本题涉及的考点是分解法求取建筑物折旧的步骤。分解法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧；②求取功能折旧；③求取外部折旧；④求取建筑物折旧总额。 第4题： 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。 A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 参考答案：C 答案解析： 第5题： 砖混结构二等房屋的残值率一般为______。
A.4% B.3% C.2% D.1% 参考答案：C 答案解析： 各种结构房屋的残值率不同，主要有：①钢筋混凝土结构的残值率为0；②砖混结构一等的残值率为2%；③砖混结构二等的残值率为2%；④砖木结构一等的残值率为6%；⑤砖木结构二等的残值率为4%。其中，砖混结构二等房屋结构为部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋，其残值率一般为2%。 第6题： A.3800 B.4500 C.5200 D.5600 参考答案：D 答案解析： 第7题： 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为______。 A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.064 参考答案：D 答案解析： 在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。由题意可知，交易情况修正系数=1÷(1-6%)=1.064。 第8题： 不属于房地产状况调整的内容是( )。 A.经济状况调整 B.区位状况调整 C.实物状况调整 D.权益状况调整 参考答案：A 答案解析： 第9题： 某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为______万元。 A.318.68 B.457.68
2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题 （十八） 多选题： 1、专利权评估的特点是（） A、时间性 B、地域性 C、收益能力有一定的不确定性 D、排他性 【答案】A，B，C，D 2、土地估价机构的基本组织形式有（） A、有限责任公司 B、合伙制企业 C、国有制企业 D、集体制企业 【答案】A，B 3、本国公司在国外子公司的利润收入应计入（） A、本国国内生产总值 B、所在国国内生产总值 C、本国国民生产总值 D、所在国国民生产总值 【答案】B，C 【解析】国内生产总值GDP和国民生产总值GNP作为国民收入
核算的两个指标，反映了统计上的两种原则。国内生产总值是与所谓国土原则联系在一起的。按照这一原则，凡是在一国领土上创造的收入，无论是否为该国国民所创造，都被计入该国的国内生产总值。特别地，外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的国内生产总值，而不应被计人外国公司本国的国内生产总值。 国民生产总值是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则，凡是本国国民（包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民）所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被&&计入本国的国民生产总值。特别地，本国公司在国外子公司的利润收入应计人本国的国民生产总值，而外国公司在某国子公司的利润则不应计人该子公司所在国的国民生产总值。 4、城市规划具体编制包括（）。 A、规划法律体系 B、规划行政体系 C、总体规划 D、详细规划 【答案】C，D 5、按城市性质划分，我国城市大体有以下（）几类。 A、工业城市 B、交通港口城市 C、中心城市
D、县城 【答案】A，B，C，D 2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题 （十九） 判断题： 1、标定地价反映城镇整体地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据。（） 【答案】错误 【解析】反映城镇整体地价水平，作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价；反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据为标定地价。 2、绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租，属于是平均利润的一部分。（） 【答案】错误 【解析】租用土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租，而租用劣等地的资本家在缴纳地租后还可得到平均利润，则说明绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。 3、由于规划政策的作用，地价曲线成&&为一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线。（） 【答案】错误
房地产估价理论与方法(计算选择题) 2004 年 1 --- 2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑 面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。 A、1667 B、1765 C、1875 D、2000 答案：单价=30万元/( 15+25)=2000元/m2 2 --- 6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商 业用地，容积率为5,楼面地价为960元/ m2。理论上应补地价( )。 A、78万元 B、882万元 C、1210万元 D、1272万元 答案：理论上应补地价=(960 X 5-700 X 0.8)X 3000=1272万元 3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2,现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。该建筑物的成新 率为( )。 A、44% B、50% C、67% D、86% 答案：成新率=(1800 X 2000-800 X 3000) / ( 900 X 2000) =67% 4―― 14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%, 2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为( )。 _ 2 — 2 — 2 — 2 A、2648 兀/ m B、2688 兀/ m C、2708 兀/ m D、2734 兀/ m 答案：2500 X( 1 + 1%) 5+20 X 4=2708 元/m2 5―― 20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销 售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为( )。 A、10.0% B、11.1% C、11.9% D、12.5% 答案：投资利润率=500/ (1000+3000+200+300 )X 100%=11.1% 6―― 21、某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2，建筑物经 济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为( )万元。 A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.5 答案：建筑物现值=16-[200 X 800X( 1-2%) ] - 40=11.296 万元 7 ----- 22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为( )元/m2。 A、14140 B、42421 C、56561 D、60000 答案：商铺目前的价值=6000 X 75%/10% X [1-1/ ( 1+10%) 30]= 42421 元/m2 8——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2 和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为( )。 , 2 一2 一2一2 A、849 兀/ m B、865 兀/ m C、882 兀/ m D、915 兀/ m 答案：商铺2006年的价格=P+di=681+[ (712-681 + (744-712 + (781-744 + (815-781) ]/4十6=882元/ m2 2005 年 9—— 5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付 24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2,成交时一次性付清；丁成交 价格4760元/m2,建筑面积1100m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%, 那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为( )。 A、甲＞乙〉丙＞丁 B、乙＞丁＞甲〉丙 C、乙＞丙＞甲＞丁 D、丙＞乙＞丁＞甲 答案：总价甲=24+16/ (1+10%) 0.5+8/ (1+10%) =47.54 万元；
2017年公需科目：专业技术人员人文素养和科学素养的培育考试题 . 一、判断题(每题2分) 1.专业技术资格是专业技术人员水平能力的标志。( ) 正确 错误 2.在历史发展中，科学可转化为社会生产力和最重要的社会建制。( ) 正确 错误 3.阅读和写作科学容是最基础最核心的科学素养。( ) 正确 错误 4.科学研究与论文写作是密切相关的，仅有研究不写论文等于没研究。( ) 正确 错误 5.引《诗经·召南·采蘩》中的“夙夜在公”表达他担任国家主席职务后为民服 务、为国尽力的决心。( ) 正确 错误 6.荀子从天人关系角度提出“制天命而胜之”的著名论断。( ) 正确
错误 7.先生是近代革命家。( ) 正确 错误 8.王守仁认识论的中心命题是“致良知”。( ) 正确 错误 9.礼仪具有时代性的特征，会随着时代的发展而不断发展。( ) 正确 错误 10.民俗既是社会意识形态之一，又是一种历史悠久的文化遗产。( ) 正确 错误 11.瓷是以天然粘土以及各种天然矿物为原料经过粉碎混炼，成型和煅烧制的的材料的各种制品。( ) 正确 错误 12.六朝瓷器，标志着中国制瓷业的成熟。( ) 正确 错误 13.儒家是中国古代最有影响的学派，是孟子所创立的。( ) 正确
错误 14.“法”是道家的核心概念，其最初含义就是人行之路。( ) 正确 错误 15.宋代诗歌堪称一代文学标志，是诗歌史上的黄金时代。( ) 正确 错误 16.词发展到唐代，进入了鼎盛时期，成为一代文学的主要标志。( ) 正确 错误 17.在人际交往中，人和人之间的地位是不平等的，因此上级和下级之间的礼仪也是不同的。( ) 正确 错误 18.在为他人作介绍时，先要确定双方地位的尊卑，然后先介绍位尊者，后介绍位卑者，使位卑者先了解位尊者的情况。( ) 正确 错误 19.20世纪现实主义文学，把握时代成为德语小说的最强音。( ) 正确 错误 20.英国是浪漫主义文学思潮的发源地。（）
房地产估价理论与方法-43 (总分：100.00，做题时间：90分钟) 一、选择(总题数：20，分数：60.00) 1.成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本，而是______。 （分数：3.00） A.费用 B.价格√ C.支出 D.代价 解析： 2.成本法的本质是以房地产的______为导向来求取房地产的价值或价格。 （分数：3.00） A.重置成本 B.重建成本 C.重新购建成本 D.重新开发成本√ 解析： 3.______也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 （分数：3.00） A.实际成本 B.个人成本 C.个别成本 D.客观成本√ 解析：[解析] 实际成本也称为个别成本，是某个单位和个人的实际花费。客观成本也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 4.下列选项中，______不是取得土地的途径。 （分数：3.00） A.市场购买 B.征用集体用地√ C.征收集体用地 D.征收国有土地上房屋 解析： 5.在计算投资利息时，______项目不计算利息。 （分数：3.00） A.土地取得成本 B.建设成本 C.销售税费√ D.销售费用 解析： 6.利润率由大到小的顺序是______。 （分数：3.00） A.投资利润率、直接成本利润率、销售利润率、成本利润率 B.投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销售利润率 C.直接成本利润率、投资利润率、销售利润率、成本利润率 D.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率√
解析：[解析] ① ② ③ 因此利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。 7.新开发的房地产不包括______。 （分数：3.00） A.新开发的土地 B.新开发的建筑物 C.新开发的构筑物√ D.新开发的房地 解析： 8.在求取建筑安装工程费时，______主要是用来求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 （分数：3.00） A.分部分项法 B.工料测量法√ C.单位比较法 D.指数调整法 解析：[解析] 求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 9.根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧不包括______。 （分数：3.00） A.物质折旧 B.功能折旧 C.外部折旧 D.内部折旧√ 解析： 10.______是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。 （分数：3.00） A.功能缺乏折旧 B.功能落后折旧 C.功能过剩折旧√ D.功能不足折旧 解析： 11.某宗熟地的原生地取得费为540元/m 2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m 2和60元/m 2，贷款年利率为8%，这块地的面积是10000m 2。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为______元/m 2。 （分数：3.00） A.89.53 B.103.22 √ C.124.33 D.188.96
2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》 第一部分 一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。每题1分，共10。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√) 出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1) 解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。 2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√)出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估) 解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。(×) 出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267) 解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。 4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。(×) 出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245) 解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。 5.新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。(√) 出处：(07大纲第三部分-地价理论)(讲义第三讲地租理论) 解析：对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。 6.某建筑物15年前建成交付使用，估价人员实地勘察判定其剩余经济寿命为35年，残值为零，则该建筑物现在约有七成新。(√) 出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其他财产评估)(讲义第九讲建筑物估价) 解析：35/(15+35)=0.7，因此正确。 7.在目前的情况下，由于征地是按照原用途补偿，并且城市周边实际上已经是讨价还价所形成，所以征地区片综合地价等于农用地的市场价格。(×) 出处：(07大纲第二部分-土地管理-五征地管理)(04土地管理基础5章P188) 解析：征地是国家行政行为，而不是土地买卖。征地既是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家卖地。国家征用土地再出让时，原土地与出让时的土地价格差异是由国家投资所形成的，原则上这项收益应归国家所有。因此，国家对农民的补偿支付的费用仍然是补偿或补助性质的，而不是完全的地价。征地区片的地价应根据使用用途、再出让方式等具体而定。 8.某宗房地产的成交价格为2790元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7%，买方缴纳的税费为5%，则该宗房地产的正常成交价格应为2937元/平方米。(×) 出处：(07大纲第二部分-土地管理-8地价管理) 解析：由买方负担的卖方应缴纳的7%税费应计入正常成交价格中，故正常成交价格=2790÷(1-7%)=3000元，而不是2790÷(1-5%)=2937元。 9.土地估价中常常涉及到与建筑物相关的机器设备评估。对于数量少、价值量大的机器设备评估，应尽可能采用现行市价法确定设备的基价。(√)
《房地产估价理论与方法》公式总结 第三章房地产价格和价值 1.潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产 量+新开发量 2.最高买价≧成交价≧最低卖价 3.抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数 抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-法定优先受偿款 =未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押担保的债权数额-其他法 定优先受偿款 再次抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款。 4.房地价格=土地价格+建筑物价格 5.楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率 6.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 第六章市场法及其应用 1.可比实例数量3≦可比实例数量≦10 2..5≦可比实例规模≦2 3.1公顷=10000平米=15亩 1亩=666.67平米 1平方英尺=0.09290304平米 1坪=3.30579平米 平米下的价格=公顷下的价格/10000 平米下的价格=亩下的价格/666.67 平米下的价格=平方英尺下的价格/0.09290304 平米下的价格=坪下的价格/3.30579 4.交易情况修正（百分率法）的一般公式： 可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格 交易情况修正系数：1/（1±S%）或100/（100±S） 5.交易情况修正（差额法）的一般公式： 可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格 6.正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额 正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率） 正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率） 7.市场状况调整（百分率法）的一般公式： 可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格 市场状况调整系数：1±T% 或（100±T）/100 8.市场状况调整的价格指数法
《工匠精神与广东制造》考试试题纸 试卷A卷得分：分 题号一二三四五六七八九十总分评卷得分 评卷签名 复核得分 复核签名 一、填空题（共10题，每小题1分，共10分） 1.2017年的《政府工作报告》中，李克强总理进一步指出，“质量之魂，存于匠心。要大力弘扬工匠精神，厚植工匠文化，恪尽职业操守，崇尚精益求精，培育众多‘中国工匠’，打造更多享誉世界的‘中国品牌’，推动中国经济发展进入质量时代”。 2.2016年是工匠精神在中国的政策元年，国务院总理李克强在当年的《政府工作报告》明确提出“鼓励企业开展个性化定制、柔性化生产，培育精益求精的工匠精神，增品种、提品质、创品牌”。 3.在英国经济转型的过程中，工程师扮演了很重要的角色，他们来自于工匠阶层。 4.2008年金融危机之后，欧美国家由过去的“去工业化”转变为“再工业化”战略。 5.“工业4.0”成为汉诺威工业博览会的核心主题，预示着制造业新时代的来临，第四次工业革命拉开序幕。 6.第四次工业革命最大的特点就是智能化，智能化的工厂、智能化的生产和智能化的服务，机器人在此次工业革命将获得广泛的应用。 7.当今日本工匠精神的一大特征就是匠人世家直至今日仍然守护着家业，保持着活性。 8.自古以来，中国对工匠非常重视，地位也较高，把手工艺人称为“工匠”，“三百六十行，行行有工匠”。 9.职业人对其职业和岗位深深的爱和执着的职业追求，是成就工匠精神的基础性要素。 10.过去工匠精神专指手工业者对自己的产品精益求精的精神理念。
二、判断题（共10题，每小题1分，共10分，请在正确的选项后打“√”，错误的选项后打“×”） 1.工匠精神一般会将事业上升到尊严的地位。（√） 2.工匠精神的培育重视“先德行，后技能”，最终走向“己成，则物成”。（√） 3.工匠精神的首要原则就是热爱自己的工作。这种热爱出自于工作本身，而不是源自工作能够带来的名利财富。（√） 4.现代学徒制是培养具备工匠精神的职业人的法宝，是德国、瑞士等制造业强国培养优秀产业工人的最重要的手段。（√） 5.实际上，在“智造”时代，人的作用和角色发生了极大的变化。（√） 6.广东制造目前状况是大而强、创新力度高、产品品质较高。（×） 7.《中国制造2025》的总体框架可以简单概括为“一二三四五六十”。（×） 8.源自美国的现代学徒制有两个最显著的特色，即双主体和双身份。（×） 9.智慧工厂除了包括个性化定制，还涵盖了柔性化生产这一含义。（√） 10.尊重工匠价值，企业首先要转变传统的雇佣理念。（√） 三、单项选择题（共10题，每小题1分，共10分） 1.2014年由（B.德国）发起的工业4.0时代，拉开了第四次工业革命的序幕，很多国家实行“再工业化”的战略，纷纷呼吁工匠精神。 A. 日本 B. 德国 C. 英国 D.美国 2.工匠精神在不同的国家所表现出的突出精神特质略有不同。如工匠精神在美国表现为注重（A.创新）的工匠精神。 A. 创新 B. 细节 C. 传承 D. 品质 3.工匠精神的首要原则就是（C.热爱自己的工作）。 A. 职人气质 B.专注 C. 热爱自己的工作 D. 精益求精 4.工匠精神在日本称为（C.职人气质）。这种气质表现为一种倾尽全力做事的态度，一种热情、专注、虔诚的品质。 A. 敬业精神 B.恭敬谦逊态度 C. 职人气质 D. 追求极致 5.现代学徒制要承担工匠精神在人力资源中的塑造，必须要( B.国家主导 )。 A. 企业主导 B. 国家主导 C. 学校主导 D. 个人主导 6.2006年（C.潮州木雕）列为国家非物质文化遗产。 A. 东阳木雕 B. 龙眼木雕
房地产估价理论与方法分类模拟题30 一、单项选择题 1. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 答案：B [解答] 2000万元-150万元-0.8万元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55万元。 2. 某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折旧年限是______年。 A.37 B.40 C.60 D.63 答案：A [解答] 对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。(60+3-40)年=23年，(60-23)年=37年。
3. 某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物的经济寿命应为______年。 A.40 B.45 C.50 D.60 答案：D 4. 某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为______年。 A.50 B.52 C.68 D.70 答案：A [解答] 住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。 5. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为______。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%
土地估价师考试理论与方法模拟题及答案 集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]
2013年土地估价师考试理论与方法模拟题及答案 1、“表明，2002年4月全国市场销售增幅继续提高，社会消费品零售总额为3052.2亿元”，该指标属于()。 A.总量指标 B.平均指标 C.相对指标 D.变异指标 标准答案：a 解析：总量指标是反映社会经济现象总体规模或水平的一种综合指标，又称绝对指标。其表现形式为有计量单位的统计绝对数。在社会经济统计中，总量指标是最基本的统计指标，是计算相对指标、平均指标和变异指标的基础。 2、用于表明各会计要素之间的基本关系的是()。 A.会计科目 B.会计等式 C.会计方法 D.会计制度 标准答案：b 解析：会计等式又称会计平衡公式，是指表明各会计要素之间关系的恒等式。 3、为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查属于()。 A.动态调查
B.静态调查 C.统计报表 D.专门调查 标准答案：d 解析：专门调查是为研究某类问题而组织的一种专项调查。如为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查。各种普查、典型调查以及大部分抽样调查和重点调查都属于专门调查。 4、按房地产开发资金的占用形态划分，库存设备、材料等占用的资金属于()。 A.流动资金 B.固定资金 C.企业负债 D.银行借贷 标准答案：a 解析：储备设备、材料、低值易耗品所占用的资金;属于流动资金。 5、城市布局主要有()两种基本形式。 A.多中心布局和单中心布局 B.组团布局和星状布局 C.带状布局和环状布局 D.集中布局和分散布局 标准答案：d
1. 正确 错误 2.爱因斯坦说，提出一个问题比解决一个问题更重要，这是说就科学研究而言， 正确 错误 3.科学假设就是 正确 错误 4.科学研究与论文写作是密切相关的，仅有研究不写论文等于没研究。 正确 错误 5.论文写作的目的就是要通过更可靠的证据材料，使自己的研究结果看起来 正确 错误 6.对联 正确 错误 7.国学是中国文化之根，是中国民族灵魂之核。 正确
错误 8.国学经部——儒学经典，分为“易类”、“书类”、“诗类”、“礼类”、“春秋类”、“孝经类”、“群经总义类”、“四书类”、“乐类”、“小学类”、“石经类”、“汇编类”。( 正确) 正确 错误 9.《论语》言简意赅，含蓄隽永，内容非常丰富。(正确) 正确 错误 10.黑格尔把“绝对精神”这一最高统一体展开为“逻辑、自然、精神”三大阶段。( 正确) 正确 错误 11.欧洲中世纪文学是欧洲多种文明相融合的产物，在思想上受到基督教思想的制约和影响，突出了爱国主义和英雄主义，表现了特定阶层的生活趣味和审美趣味。(正确) 正确 错误 12.当引导客人上楼时，应该让客人走在前面，接待人员走在后面；若是下楼时，应该由接待人员走在前面，客人走在后面。( 正确) 正确 错误 13.元宵节是汉文帝为纪念周勃勘平“诸吕之乱”而设的。(正确) 正确 错误 14.青藏高原少雨干旱，昼夜温差大，多砌筑厚墙式平顶碉房。( 正确) 正确 错误 15.哥窑位于浙江省龙泉县，典型的特征是开片。(正确)
正确 错误 16.练习楷书，应从笔画和结构两方面下功夫。练习笔画主要解决用笔方法问题，目的是“生产合格的零件”；练习结构主要是解决笔画和部首之间的组合问题，目的是学会结构方法，掌握结构规律，从而达到将字写端正、整齐、美观的要求。(正确) 正确 错误 17.广义的民俗语言包括民间俗语、该语、谜语、歇后语、街头流行语、黑话、酒令等。( 错误) 正确 错误 18.腊八，也称“佛成道节”，腊八日，民间有吃汤圆之俗。( 错误) 正确 错误 19.表演艺术是通过人的演唱、演奏或人体动作、表情来塑造形象、传达情绪、情感从而表现生活的艺术。( 错误) 正确 错误 20.法国是欧洲现实主义文学的发源地。（错误） 正确 错误 二、单项选择(每题2分) 21.“四书五经”中的“四书”是指(C )。 A.《周易》、《论语》、《孟子》、《大学》 B.《老子》、《庄子》、《孟子》、《墨子》 C.《论语》、《孟子》、《大学》、《中庸》 D.《老子》、《庄子》、《孟子》、《孙子》
2017土地估价理论与方法：成本与价格的关系 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在物价持续上涨时期，存货计价采用__可以使当期成本升高，利润降低，从而减少通货膨胀对企业带来的不利影响。 A．先进先出法 B．后进先出法 C．加权平均法 D．个别认定法 2、根据《城乡规划法》，下列表述不正确的是__。 A．城市人民政府组织编制城市总体规划 B．城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年 C．控制性详细规划应当符合修建性详细规划 D．未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权 3、征地区片价原则上要求以方法测算结果的基础上综合平衡确定。 A：一种 B：二种 C：两种以上 D：三种 E：国家实行土地估价师资格认证制度 4、市场比较法中，比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括。【2009年考试真题】 A：统一价格时点 B：统一面积单位 C：统一付款方式 D：统一货币种类和单位 E：时间因素 5、采用市场比较法评估土地价格，是以为基础。 A：土地的利用价值 B：价格余额 C：土地开发成本 D：市场交易案例 E：时间因素 6、《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]50号)规定，每个国家土地督察局__。 A．设局长1名、副局长1名和国家土地督察专员(司局级)若干名 B．设局长1名、副局长2名和同家土地督察专员(司局级)若干名 C．设局长1名、副局长3名和国家土地督察专员(司局级)若干名 D．设局长1名、副局长4名和国家土地督察专员(司局级)若干名 7、建设单位未依法取得，则不能开工建设．【2002年考试真题】 A：《建设项目选址意见书》
房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考试卷及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 （ ）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 本题答案： 2、多项选择题 以下选项中，（ ）属于对房地产价格有影响的区域因素。A.规划调整 B.环境状况 C.建筑结构 D.配套设施状况 E.用途 本题答案： 3、判断题 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（ ） 本题答案： 4、单项选择题 理论上，房地产价格与利率因素呈（ ）相关。A.正 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
B.负 C.不 D.不确定 本题答案： 5、判断题 一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。（） 本题答案： 6、判断题 不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是基本相同的。（） 本题答案： 7、判断题 从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。（） 本题答案： 8、判断题 在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。（） 本题答案： 9、判断题 当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。（） 本题答案： 10、判断题 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于行政因素。（） 本题答案： 11、判断题 一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因l本题答案： 15、单项选择题 对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依
2017 年广西公需科目考试试题及答案（90 分）
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1.(易)国内最早提出“互联网+”理念的是（ ）。（单选题 2 分） A.马化腾 B.李克强 C.于扬 D.马云 2.(易)物联网的基础实际上是一个（ ）。（单选题 2 分） A.移动通讯技术 B.互联网 C.电子传感器 D.电子计算机技术 3.(易)在互联网技术发展方面,（ ）拥有技术创新优势。（单选题 2 分） A.德国 B.美国 C.中国 D.朝鲜 4.(易)日本提出了（ ）计划，将物联网列为国家重点战略。（单选题 2 分） A.E-Japan B.U-Japan C.I-Japan D.F-Japan 5.(易)（ ）是把互联网的创新成果与经济社会各个领域深度融合，推进技术进步、效率提 升和组织变革，提升实体经济创新力和生产力，形成更广泛的、以互联网为基础设施和创 新要素的经济社会发展形态。（单选题 2 分）
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A.云计算 B.大数据
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C.“互联网+” D.物联网 6.(易)（ ）不属于共享流量和用户的开放平台。（单选题 2 分） A.AppStore 应用商店 B.Facebook C.腾讯开放平台 D.百度开放平台 7.(易)世界最大的住宿提供者是（ ）。（单选题 2 分） A.Airbnb B.Yahoo C.Ebay D.Etsy 8.(易)射频识别系统（RFID）属于物联网的（ ）。（单选题 2 分） A.业务层 B.网络层 C.感知层 D.应用层 9.(易)（ ）年在美国芝加哥开发出一套基于 8080 芯片的最早的一套 BBS 系统。（单选题 2 分）
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A.1978 年 B.1979 年 C.1980 年 D.1981 年 10.(易)互联网思维中最重要的是（ ）。（单选题 2 分） A.用户思维 B.极致思维 C.创新思维
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里
2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法 2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法作者：佚名 时间：2009-3-30 浏览量： 2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法 .土地价格受供给与需求的双重影响,随着社会经济的发展,土地供给是影响地价的主要方面。 2.土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间,因而是影响地价水平的重要因素之一。 3.同一路网条件对于区域内的各类用地具有相同的影响。 4.级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。 5.撰写土地估价报告时所用的素材、资料和工作底稿等不需要归档保存。 6.城镇土地定级的实质是揭示各城市之间的土地质量差别。 7.城镇中的快速交通干道可以作为土地定级单元划分的界线。 8.同一区域中,不同利用类型的土地,有不同的基准地价标准。 9.运用收益还原法测算地价时,未来各年的预期纯收益不一定相等。 0.一般而言,土地面积与建筑密度一定时,容积率越高,楼面地价越低。 1.在采用市场比较法评估土地价格时,若某正常交易案例的价格为1000元/平方米,设其区域条件指数为100,评估对象的区域条件与之相比指数为110,则经区域因素修正,评估对象的价格为1100元/平方米。 2.剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据,均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。 3.若土地取得费10万元/亩,开发费用10万元/亩,开发周期为一年,开发费用均匀投入,当地一年期贷款利息率为10%,则用成本逼近法计算地价时,两次费用的利息之和为2万元/亩。 4.按照报酬递增或递减原则,土地收益将随实际投资成本的增加而持续快速增加。 5.建筑物估价时,经济耐用年限一般短于自然耐用年限。 6.重建成本是指采用当前的建筑材料、建筑技术和工艺水平等,重新建造与原有建筑物功能效用相等的新建筑物所需支付的成本。
《房地产估价理论与方法》复习提纲 第一节对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义 1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。 2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。 3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。 4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。 三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。 2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。 第二节房地产估价的要素 一、估价当事人 1、房地产估价人员，具备房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格的人员，合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价专业能力的要求；具有良好的职业道德，是对估