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关于XIRR和IRR

关于XIRR和IRR

关于XIRR和IRR

1、IRR仅适用于租赁间隔相等的租金序列测算,XIRR适用于租赁间隔相等和不相等的租金序列测算。

2、在租赁间隔相等的情况下,XIRR与IRR测算的结果是相等的,我们看到差异是因为旧版测算表中的IRR实际上是个概算IRR,即:年IRR=期IRR*每年还租次数,而准确的年IRR与期IRR的关系为:年IRR=[(1+期IRR)^年还租次数]-1,所以,收益率越高,租赁间隔越密集,概算IRR的误差越大。

3、在租赁间隔不相等的情况下,IRR是算不准的,因为违背了它的基本假设,不必尝试把租赁间隔缩小到月,这从开始就错了,而且还会导致测算表存续TCR出错。

4、无论使用XIRR和IRR进行测算,都只能是相对准确的,因为两者都有一个隐藏的假设——我们是用与内部收益率相同的利率进行本金融入和再投资的。

这导致内部收益率越高,水分就越大,毕竟超高收益率的项目并不是很多,按照我司的平均收益率,XIRR>20%的项目,收益率评估时打个9.5折是合理的。

5、比IRR更精确的测算指标是MIRR,即修正IRR,它考虑了融入本金的利率和再投资回报率,可惜还没有一个现成的工具软件支持MXIRR,即修正不等期内部收益率。

6、无论采用XIRR或者TCR作为唯一的测算指标都是有局限性的,建议综合考虑,未来我们会尝试在测算表中加入净现值测算,即采用一个指导利率把未来的收益折算到起租日,我们会看到很多令人意外的情况。

7、虽然测算表可以进行现金流调整,但是仍然有不少现金流是建立在假设的基础上的,例如保证金必定是在末期租金日返还的、所有前期款是在起租日一次收付的、收回的资金是绝对充分周转的等等,所以它只能是相对准确,不过对于评估一个项目能不能做,这种精度是足够的。

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