一、关于建设用地类证照
1、《建设用地批准书》
通过招拍挂公开出让取得的土地，办理《建设用地批准书》时，必须市土地开发中心或国土局提供已征地拆迁结案的函。要特别注意，国土部门公开出让的土地，与国土局签订了《国有土地使用权出让合同》后，在缴交土地出让金之前，务必要到国土部门弄清该土地是否已全部完成征地拆迁结案，避免国土部门拿来出让的土地还存在着局部未完成征地或拆迁结案，给《建设用地批准书》的办理带来很大的麻烦甚至影响整个项目的开发报建计划。
注意《建设用地批准书》的有效期及批准的建设工期，建设项目逾期施工的，注意要提前向发证机会申请延期
2、国有土地使用证
(1)股权转让或土地转让项目：应及时办理《国有土地使用证》的移交或过户。
(2)通过招拍挂取得项目：在签订《国有土地使用权出让合同》时应在付款条款上列明分期交纳。分期办理《国有土地使用证》。
(3)如所取得《国有土地使用证》为预登记的临时证照，应按规定办理变更，否则到期应办理延期手续。
(4)《国有土地使用证》核发的使用权面积是净用地面积、不含市政道路用地面积和公共绿地面积。
(5)为便于项目融资，一个用地面积较大的项目在办理国土证时根据资金计划的要求能争取分证则尽量办理分证。如不能分期办理国土证，在土地抵押贷款环节应将国土证附图分成几块分别办理他项权利证，可分块分别在不同银行抵押贷款。
3、《建设用地规划许可证》
(1)办证的前提条件之一是根据《国有土地使用权出让合同》及有关土地出让金缴款证明。因涉及土地出让金巨大，应注意提前做好资金计划或是否可争取分期支付土地出让金。
(2)核发的用地面积是总用地面积（包括净用地面积、道路面积、绿化面积）。所包含的市政道路用地及公共绿化用地虽不属于该地块国土证核发的权属用地范围，但属于该项目的建设用地范围，因此若有外单位出于修建公共交通等需要占用部分绿化用地的情况可要求对方给予补偿。
(3)该证的附件有：①建设用地规划红线图；②规划设计条件
★注意附加说明事项，防止在有效期内未申请用地导致该证自行失效。
4、规划设计条件
(1)规划设计条件是建设用地规划许可证的附件，规划设计条件所列明的经济技术指标是设计的重要依据，直接影响项目开发建设的效益。各地区公司应深入研究当地的规划技术管理措施，在申领规划设计条件时争取最优的指标。
(2)容积率、建筑高度等指标受城市控制性详细规划的限制，在申领或调整规划设计条件时应争取各级政府部门的支持，取得最大限度的突破。
(3)公建配套项目要求应尽可能减少公建配套的设置和建筑面积的规模要求。
(4)拍卖地块的《国有土地使用权出让合同》一般都以《土地使用条件》和《关于确认规划设计条件的复函》作为合同的附件。
(5)非拍卖地块申请调整规划设计条件或申领规划设计条件的工作要点：尽量争取提高容积率、减少公建配套面积。争取的理由可根据各项目具体情况或当地政策规定而定。
二、关于规划建设类证照
1、总平面规划设计方案批复/修建性详细规划批复
(1)取得规划设计条件之后，根据当地的开发报建流程争取与《建设用地规划许可证》同步办理。
(2)在详规报批之前，开发部门应尽可能了解清楚当地规划部门对详规的审批依据和审批要求，争取协调总工室及集团设计院相关设计人员与规划部门详规审批重要经办人员提前沟通，充分了解哪些重要指标必须按规定报批，哪些指标有灵活性，以便于项目的方案设计能顺利通过审批，减少因报审方案不符合要求打回重新修改方案所耗费的时间。
(3)详规报批中《总平面规划方案图》应重点注意的事项：
①所报规划方案的建筑和空间基本布局是否与规划部门的要求基本一致；
②综合技术经济指标是否符合规划设计要点及其他审批文件的强制性要求（主要指标包括：规划总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建配套面积、容积率、总建筑密度、居住户数、居住人口、绿地率、总停车数）；
③建筑高度、建筑间距和建筑红线退让道路边线是否满足最低审批要求；
④公建配套设施的设置当地规划部门有无特别要求，应尽可能争取少配公建配套设施或配备将来不需要移交的公配设施。
(4)详规报批阶段还要调查了解小区排水、煤气、垃圾处理等问题，以便于在详规方案报批阶段综合考虑及方便下一步综合管线的设计及报批。例如：小区雨水、污水怎么排放，小区是否要建污水处理站；周边市政道路有无通管道煤气，是否需要自建煤气瓶组站；小区生活垃圾怎么收集处理，是否要配垃圾压缩站。
注意各地报批详规的一些特别要求。
2、环评、人防、消防、卫生学、园林绿化等专业意见的报批
(1)详规批复后协调总工室应最快的时间下发各专业意见报批所需的图纸，事前充分了解各专业管理部门的审批要求，尽量减少报入后图纸打回修改占用的时间。
(2)小区环评批复工作要提早启动，提前让有实力、有信誉、有关系（与环保局）的环评公司编制环评报告书。申报小区环评时特别注意一些敏感性的公配项目如垃圾压缩站、消防站、卫生院、污水处理站以及小区雨水、污水的排放方向及地点，其定位选点要考虑透彻，编写环境意见时尽量向着风险小的方面去评价，避免日后在环保验收时引起不必要的麻烦。若项目是分期建设，为便于办理项目的竣工验收手续，须分期报批项目的环境影响登记表。
(3)人防专业意见报批：了解清楚当地对新开发的小区人防面积核定以及人防异地建设费缴交的规定，在申报小区人防总体规划时，人防面积宜多不宜少，减少开发成本。
(4)消防专业意见报批：开发部门应在总平面设计阶段就要与当地消防支队沟通，了解当地消防审查的规定，对小区消防通道、登高面等要求，减少设计的工作量和时间。在申报消防专业审查意见时，设计人员与消防局审查人员的事前沟通，开发部门与消防局审批人员的关系密切与否对于顺利通过审查非常重要。有关消防报建可从消防疏散楼梯及通道方面的增减去考虑充分扩大和利用建筑销售面积以为公司争取利益。
(5)其他专业意见批复。各地区根据不同项目的情况有的还可能需要控高意见、文物考古意见、防洪排涝、电力、交通、地震灾害等结合各专项规划要求的意见。
3、小区综合管线规划审批
详规批复后，用地面积超过20000平米的要申请小区综合管线规划审批，主要涉及供水、供电、燃气、电信、排水等管线布局的综合平衡。小区综合管线规划审批后，可作为下一步水、电、气、电信、排水等管线工程施工报批提供依据。
4、建筑物放线
详规批复后可凭详规批文及附图直接申请办理建筑物放线，为加快办理建设工程规划许可证做好准备。在放线测量办案中注意确保建筑物与路边线以及楼与楼之间的退让距离，以免影响下期相邻建设项目的楼层高度。
根据公司开发建设的要求，各地公司应在详规批复前协调先行放线。
5、建设工程规划许可证
(1)在详规批复后，各地区公司应在办理专业意见时同步办理《建设工程规划许可证》。专业意见的环节要尽量缩短时间，特别是小区环评批复环节，要事先精心策划以最快速度取得专业意见批复。
(2)在《建设工程规划许可证》办结取证之前要缴纳市政配套费，对于每期开发建设20万平方米的规模，市政配套费金额较大，应做好减免缓工作，节省开发成本。必要时考虑分层办理规划许可证。
(3)要注意确保现场放线的楼宇与规划许可证批复的固定点保持一致。
(4)报建的图纸要求符合退缩间距，开口天井、采光、通风符合建筑规范要求，要满足各专业意见要求。
6、建筑工程施工许可证
(1)因办理施工许可证的前提条件较多，因此要精心策划，做好同步和穿插报建工作，以尽量节省时间。
(2)为使办理中标通知书的工作顺利进行，开发部要与招投标部或集团招投标中心沟通，提醒招投标部在对投标单位资格审查时的注意事项，以减少施工许可证办理的麻烦或时间延续。办理招投标手续时尽量协调缩短公示期，以早日取得中标通知书，加快施工许可证的办理。同时应与招投标部门沟通，降低工程造价的标注，减少开发报建规费。
(3)提前进行施工图审查，缩短开发报建时间。
(4)对于有提前动工要求的建设工程，应及时协调质监部门和安监部门提前介入。并提前与城管部门进行协调，需要办理先行施工的处罚的，要协调按已完成的投资额作为处罚依据。在质监站现场查勘时协调形象进度的描述与城管处罚决定书相一致。
(5)为顺利办理施工许可证，现场的配合工作也很重要，开发部门应加强与施工现场的沟通，及时检查施工现场是否三通一平，是否建好围墙、洗车槽，施工工棚，现场安全维护设施是否已落实，施工材料、机械是否按要求规范布置，安全文明生产的管理制度是否落实，施工用电是否按规范敷设，现场查勘及发证时，建设、施工、监理、设计相关人员是否到位等。
(6)对于分层办理规划许可证的项目，可以续建的方式办理施工许可证，避开施工图审查、质监站现场查勘、缴交劳保金手续等，缩短办证时间。
7、预售许可证
(1)由于此证属公司的重要节点，办理此证所需准备的资料较多，因此必须按当地的要求，提前做好报案的资料准备工作，如提前开设好预售款监控帐户，签订预售款监控协议书以及完成物业管理招标，取得中标备案书等，而且要资料核对无误。
(2)销售面积预测的工作量较大，应提前介入。建筑面积务必要注意尽量减少与实际施工及后期实测的面积误差，避免在后期的确权、办理房产证时造成公司利益的损失、减少业主的投诉。因此，提供预测的施工图一定要注意是不是三层会验后的最新施工图，包括建筑图、能显示剪力墙和柱子变化的结构图。平立剖、阳台窗台风道等大样图与现场施工的图纸是否一致，现场施工有无变动。取得预测面积的结果开发部要提交预决算部审核。
(3)如国土证已抵押贷款，在办预售证之前应提前与资金计划部沟通，把握好涂销抵押的时机。
(4)如工程形象进度未达到或相差不大的情况，可根据当地法规要求争取变通的办法过关。
(5)如果申报预售的面积累计超过土地出让合同可售面积，须提前调整土地出让合同面积，并在办理预售证前完成《国有土地使用权出让合同变更协议》的签订及土地出让金的缴交。
(6)当预测总面积超过报建面积，须由销售部确定不可预售房屋
8、商品房屋面积实测及初始登记（大确权）
(1)公司制度规定开发部要在规划验收完成后60天内取得权属证明书。
(2)工程竣工后现场实测时，要对经办人积极引导，提高测绘效率，在经办人计算实测结果时，要争取有利于公司的计算方法，当遇到销售套内面积与实测面积存在偏差可能造成公司退款情况，应协调经办人对实测结果进行适度调整。
(3)因确权能否及时完成直接影响到小业主房产证的办理以及超报建面积房屋的销售资金回笼，因此大确权要提早谋划，早日完成。
(4)如果申请确权的面积累计超过土地出让合同上总建筑面积，须提前调整土地出让合同面积，并在申报确权前完成《国有土地出让合同变更协议》的签订及土地出让金的缴交。
三、配套报建的办理
1、规划阶段（前提条件：取得修建性详细规划批复）
(1)小区地名批复：由策划部部门提供小区命名的方案。
(2)小区道路命名报批：由策划部门提供小区路名的方案意见；规划路的命名要征求道路两旁相关单位的意见。
(3)施工临水临电的报批：此项工作必须确保在项目计划开工节点时间之前完成，临水临电方案以接入点越近越好，并能满足施工现场需求。对于当地所要求的相关规费应协调减免。
2、建设阶段
(1)防雷报建：防雷审图费和检测费应通过谈判降低费用。
(2)各期通邮报批：签订邮箱制作安装协议，确定好安装时间，保证交楼。同时注意控制成本，不该交的费用不要交。
(3)小区永久供水工程的报批
关于房地产前期开发报建工作的认识与体会 房地产开发是一项综合性很强的系统工程。整个开发流程是从拿地前的可行性分析到项目的规划设计再到施工、经营销售最后验收交付的一个持续性过程。这个过程具有涉及面广、开发周期长、投入资金大、环节繁多等特征。其中涉及多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化,都可能导致项目周期拉长、成本上升等风险。因此,项目开发必须遵循一定的程序,科学地开展工作。 作为开发企业开发一个项目，报建流程贯穿于整个项目的开发流程之中，每个环节必须要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记审核，并严格按照有关的法定程序进行。各种相关性手续及政府部门的批文是项目得以顺利开展的重要“通行证”。因此开发企业的报建流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重要组成部分。在整个房地产项目的开发流程中，开发企业在政府各相关部门的监督管理下，通过内部各组织部门间经营活动的相互协调，并不断从政府各监督管理部门获取且反馈信息以最终完成项目开发目标，实现企业的经济效益和社会效益，报建显得尤为重要和关键。作为前期报建人，脑海中要始终强调时间管理的重要性并寻找优化报建流程中的关键路线，压缩整个项目的开发时间，提高自身资源整合能力和项目运作水平，防范并有效降低风险，增强企业的市场竞争力将是前期报建工作的核心。 作为前期报建人员日常工作中须做到“准、快”相对应的是“两拿”： 一是“拿人”。“拿人”是前期报建工作重点，关于人一定要认一个“准”字。从“拿地”到“拿证”到建设要行走于大大小小的几十个政府部门之间，最常涉及的几个部门：规划局、国土局、建设局、房管局、消防局、环保局、人防办、市政主管部门、水电燃气各主管部门，要尤为重视“准”字。这里要着重关注几门学问：一是政策解读，这些主管部门的人员可以说水平不一，学院派、江湖派、行政派鱼龙混杂。遇到懂行的交朋友拜师，遇到不懂行的咱们出主意，有条件上，没条件创造条件上。朋友帮你，一定要帮朋友想好退路。“思危、思退、思变”这是为官者的做事本质原则。业务熟练政策清晰，换位思考，他们也愿意交这样的朋友，这也是魅力所在之处。二是人脉梳理，理清这张网似乎事情就已经成功了一半，公司治理、渠道建立、“上压、下供”法等都是其精髓所在。
报建手册 2007年7月
目录 第一部分项目开发报建流程1 第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7 第三部分项目建设阶段报建流程10 一、办理项目地名注册手续10 二、办理《项目立项》12 三、规划局13 （一）办理《建设项目选址意见书》 13 (二)办理《建设用地规划许可证》13 （三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局22 （一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29
（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61 五、城市管理局63 六、人防办76 七、消防局79 八、房管局82
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复文件 土地证、建设用地规划许可证以及规划要点批复文件，是进行房地产开发的前提。简单说，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复文件由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求以及现在对小户型比例限制要求等，这些指标都在这个批复文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后，才能领取土地使用权证。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及使用年限。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 2、立项、环境评估、 项目立项主要考察的是项目的投资额及可行性。目前全国各地由于市场经济的深度不同，所以在这方面的管理上也不尽相同。有些地方基本上不太管，有些地方则管得非常严。立项到底需要什么材料也没有明确的规定。立项与其他程序的先后关系也是不确定的。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。目前为止，很多公司都是建设项目上马后，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办下来。 3、总平面图审查 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审查小区的建筑物是怎么排布的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，这些东西都是与设计院对接。 总平面图审查在整个开发报建过程中最具技术含量，它直接关系到下一步的施工、销售、验收等等，这个过程一般最少需要2到3个月，往往要和规划部门反复修改，来回修改才能通过。 4、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容则很多，如有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等。上述这三项线路从科学上考虑应从地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入各家各户。 管线的接入或引出往往受外部环境的影响较大。比如高压电线的接入口，一开始谈好
住宅项目开发报建报批程序 一、对取得土地和准备开发项目打可行性研究报告和立项申请，然后到计划 发展委员会申请立项。 二、凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，有规划测绘队测绘后，取得 建设项目规划红线图。 三、将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许 可证。 四、总体规划通过后如果一次规划分批实施，就将分期实施的详细规划和相 应的单体建筑设计报规划局规划管理处审批。 五、在四阶段审批期间，将各规费收缴部门缴费流转审批完毕，其中包括消 防、建设、教育地方配套、卫生防疫、白蚁防止、绿化、人防、墙体改造、 散装水泥、城建档案、工程质监等。具体手续办理如下： 1、将报批的范围内的所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。 2、到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 3、到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 4、到当地卫生防疫站进行建设工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 5、与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 6、按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图送园林管理局审批。
7、按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人 防工程的立项申请报当地人防办部门审批通过。 8、到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。 9、到当地城建档案馆签定建设工程档案移交协议书。 10、到当地建设局质监站签定建设工程质监协议，缴纳工程质监费用。六、 上述手续办理完毕后到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 七、领取建设工程规划许可证后，将准备实施的所有单体建筑的施工图纸送 建设局技术处和建筑工程施工图审查中心审查。审查通过后领取建筑工程施 工图审核批准书。 八、如果投资方（项目控股方）是国有资产，建筑工程必须通过当地招投标 办公室进行公开招投标，对中标的施工单位发中标通知书。 九、凭建筑工程施工图审核批准书和施工单位中标通知书到建设局建管处申 领建设工程施工许可证。 十、凭建设工程施工许可证，和商品房核价的有关资料送当地物价部门进行 商品房预售核价。 十一、凭建设工程施工许可证和预售批准文件到当地建设局开发办（或者是 房管局房地产市场处）领取商品房预销售许可证。 十二、在项目签定土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到 当地民政局地名管理办公室申报地名。 十三、专业管线包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网，在项目的总体规划设计审查通过以后，有规划设计单位对整个项目的所有专业管线进行管线规划设计，设计成果送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。
房地产开发报建流程终 Revised as of 23 November 2020
房地产开发报建流程
一、立项 收件部门：市政务中心发展改革窗口 审批行政部门：成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局 联系电话： 收费标准：不收费 申请材料： 1、项目申请报告； 2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证； 3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）； 4、国土局出具的项目用地意见； 5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限）， 6、窗口领取表格 其他部门需准备资料；无 完成责任部本/人：前期报建人员，财务管理部 二、设计条件、用地许可证 审批行政部门：成都市规划管理局 联系电话：、 审批时间：1个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 1、《设计条件、用地许可》申请表；
2、1：500红线图； 3、土地权属文件； 4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套； 5、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。 注意事项： 1、建设单位应在1年内，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效； 2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期内延期。 完成责任部本/人：前期报建人员 三、办理国土证 审批行政部门：成都市国土资源局 联系国土局规划地籍事务中心出宗地图，根据土地出让合同，交齐土地款后，带上土地出让合同、交款票据、契税票据去国土局办理《国有土地使用证》。 完成责任部本/人：前期报建人员 四、方案图审查 审批单位：成都市规划管理局 联系电话：
房地产开发项目开工前报建全流程即开工前报建清单 第一部分，房地产开发公司的准备工作 90日 在报行政机关审批之前，房地产开发公司所需做的工作为： （1）办理好土地出让手续，办理开发资质（在所需资料齐全的基础上大概10日） （2）委托有资质的勘察设计院对待建项目进行地质灾害评估，出具报告书（按地块进行地灾一般需要15日，此项为获 取土地证的前置要件） （3）应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金（设计方案的拟定含上会讨论，本项目已经完成上会 和设计概念，但总体项目设计方案需委托有资质的企业设 计约20日不含反复调整修改时间）。 （4）地块的地质勘察设计 15日、施工图设计30日（此项为行政审批审图的前置重要条件，共约45日不含反复调整修改时间）第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：（去掉重叠天数 共计90日） 1、项目方案设计及论证（25日可与第一部分（3）同步进行，
重叠20天） 2、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项（资料齐全基础 上7个工作日即9日） 3、节能评估报告（10日） 4、机场净空限高批复（资料齐全基础上即9日） 5、环境影响评价（表）（7日），环保局审批（9日）。 6、水土保持评价报告（7日），水利局审批（9日）。 7、地震安全评价报告（7日），地震局审批（9日）。 5、6、7项可重叠 8、规划设计方案审查（资料齐全基础上9日） 9、公示前总平图审核（资料齐全基础上9日） 10、交通影响评价（7日），交通局审批（9日）。 11、日照分析（7日） 12、地块的地质灾害评估及备案（15日与第一部分（2）重叠） 二、规划总图审查（规划定点图）及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：（共计112日） 1、人防办进行人防工程建设布局审查（要排队15日，不含反复调整修改时间） 2、国土资源局办理土地预审，土地登记发证测绘（15日） 3、公安消防支队、公安交警支队、建设局、规划局、城管局、环保局、园林局、对建设工程图纸相关专业内容和范围进行审查（每个部门9日，累计约50日）
房地产项目开发报建报批流程概述-----------------------作者：
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房地产项目开发报建报批流程 前言 本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。 需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。 作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！ 此致 敬礼 营销策划部敬上
2003年12月29日
项目开发流程 一、土地使用权的取得 1.取得方式 1)行政划拨 2)协议出让 3)招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 4)转让 2.流程示意（以拍卖为例）
3.细节阐述 1)信息资料部分 A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说 明）； B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环 境、区域竞争楼盘资料； C.前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预 测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析； D.参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传 统、背景资源等； 竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）； 2)前期可行性分析（机会可行性分析2） 一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价； 地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润 1生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理； 2可行性分析可大致分为三个阶段： 1.机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标；
房地产前期开发报建工作的经验 房地产开发是一项综合性很强的系统工程。整个开发流程是从拿地前的可行性分析到项目的规划设计再到施工、经营销售最后验收交付的一个持续性过程。这个过程具有涉及面广、开发周期长、投入资金大、环节繁多等特征。其中涉及多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化,都可能导致项目周期拉长、成本上升等风险。因此,项目开发必须遵循一定的程序,科学地开展工作。 作为开发企业开发一个项目，报建流程贯穿于整个项目的开发流程之中，每个环节必须要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记审核，并严格按照有关的法定程序进行。各种相关性手续及政府部门的批文是项目得以顺利开展的重要“通行证”。因此开发企业的报建流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重要组成部分。在整个房地产项目的开发流程中，开发企业在政府各相关部门的监督管理下，通过内部各组织部门间经营活动的相互协调，并不断从政府各监督管理部门获取且反馈信息以最终完成项目开发目标，实现企业的经济效益和社会效益，报建显得尤为重要和关键。作为前期报建人，脑海中要始终强调时间管理的重要性并寻找优化报建流程中的关键路线，压缩整个项目的开发时间，提高自身资源整合能力和项目运作水平，防范并有效降低风险，增强企业的市场竞争力将是前期报建工作的核心。 作为前期报建人员日常工作中须做到“准、快”相对应的是“两拿”： 一是“拿人”。“拿人”是前期报建工作重点，关于人一定要认一个“准”字。从“拿地”到“拿证”到建设要行走于大大小小的几十个政府部门之间，最常涉及的几个部门：规划局、国土局、建设局、房管局、消防局、环保局、人防办、市政主管部门、水电燃气各主管部门，要尤为重视“准”字。这里要着重关注几门学问：一是政策解读，这些主管部门的人员可以说水平不一，学院派、江湖派、行政派鱼龙混杂。遇到懂行的交朋友拜师，遇到不懂行的咱们出主意，有条件上，没条件创造条件上。朋友帮你，一定要帮朋友想好退路。“思危、思退、思变”这是为官者的做事本质原则。业务熟练政策清晰，换位思考，他们也愿意交这样的朋友，这也是魅力所在之处。二是人脉梳理，理清这张网似乎事情就已经成功了一半，公司治理、渠道建立、“上压、下供”法等都是其精髓所在。
深圳市某房地产报建业务流程开发部2009-7-22 编制：
一、前期业务 （1）规划选址 （2）固定资产投资前期计划 （3）环保审批 （4）用地预审 （5）建设用地方案图 （6）取得土地使用权 （7）签订土地合同 （8）界桩放电报告 （9）支付地价款，付清地价款证明 （10）建设用地规划许可证 （11）土地初始登记，土地证 二、启动前业务 （1）委托方案设计 （2）方案设计审批：建筑命名、环保评估、污水处理合同、环境影响批复、建设立项 （3）初步设计：民防审批、扩初审批、排水、水土保持 （4）施工图设计 （5）施工图审查：①桩基础提前开工、开工验线测量报告及备案、
桩基施工许可②防雷设计审批、工程规划许可、消防审查（6）投资许可证 三、预售前业务 （1）预售面积测绘报告 （2）预售许可证 四、竣工其业务 （1）协助工程部办理各单项验收 （2）房屋竣工面积测绘报告 五、后期业务 （1）缴交房屋维修专用金 （2）办理项目产权初始登记 内容
1.规划选址 （办文单位：规划局；办文时限：20个工作日） 申请资料： （1）申请书（原件1份）； （2）申请人身份证明材料： （3）社会投资项目应提供： a申请进入高新技术产业园区的工业项目，提供市科技主管部门关于高科技项目的认定书，其中申请进入高新技术产业带的工业项目，还应提供市高新技术产业带办公室有关批文（复印件各1份，核原件）； b物流项目需提供市物流领导小组办公室关于物流项目的认定书（复印件1份，核原件） c已有选址意向的提供总平面布置图等相关图纸（原件2份）及电子文件（原件1份）。 2.固定资产投资前期计划 （办文单位：发改局；办文时限：30个工作日） 申请资料： （1）申请报告。着重阐明项目提出的理由和依据；项目法人简况；项目法人股东成分详细情况(需追溯)、建设内容、规模、生产能力、建筑面积和产品方案 （房地产项目应阐明具体拟建几栋、几层，所建为何类性质建筑等）；总投资、 资本金和资金筹措方案；对用地及水、电增容等协助配套条件的需求；对环 境影响的初步评价；项目的综合评价等。（加盖公章） （2）电脑申报盘。(填写报盘时投资类型选择限下社会投资，申报阶段选择前期计划类) （3）深圳市年度项目申报表。（加盖公章） （4）项目法人注册文件。包括组织机构代码证、企业营业执照、法定授权委托证明书等（复印件加盖公司公章） （5）房地产项目需要提交用地审查意见（如选址意见或土地合同）。 3.环保审批 （办文单位：市环保局；咨询电话：82105837；办文时限：60个工作日）申请资料：
关于土地一级开发入市交易的相关资料 一级开发验收流程 一、提交验收申请及所需材料： 项目达到“三通一平”土地一级开发验收标准后，项目开发主体向土地储备分中心（以下简称“分中心”）提交《土地一级开发验收结案申请》，并按照材料验收标准的要求提交项目已取得的相关手续文件。对于项目已取得的相关手续文件，项目开发主体须加盖“与原件核实无误”章及单位公章。 二、土地一级开发主体需提交的有关资料： 1、一级开发结案申请 2、一级开发授权批复 3、规划意见书、钉桩坐标成果报告（确定拆迁X围） 4、项目核准 5、建设用地预审及地质灾害危险性评估 6、环境评价 7、交通评价 8、征地或收购协议 9、征地批复 10、征地结案表 11、拆迁许可证
12、拆迁结案表 13、开发单位出具的对拆迁遗留问题补偿的保证书 14、开发单位出具的市政建设承诺书 15、未实施市政建设的提供市政咨询方案、市政综合方案 16、已实施市政建设的提供市政验收文件、市政竣工图纸等 17、根据项目的实际情况，由区县政府出具的意见（如资金平衡、市政建设等方面） 18、项目一级开发成本报告 19、土地一级开发监管委托协议 20、土地一级开发资金监管协议 注：以上材料需按顺序装订成册，要有目录，加盖企业公章。 三、材料及场地验收： 分中心负责对项目开发主体提交的材料进行审核，审核无误后对项目用地进行现场踏勘，依据项目用地钉桩成果报告，对每个桩点进行核实，确定项目用地X围，核验项目用地场地现状是否符合场地验收标准。如不符合场地验收标准，分中心需责令项目开发主体进行整改，完善相关工作后再行进行现场验收。 四、土地一级开发成本审核： 1、直接授权企业为主体实施的项目： 土地一级开发成本需要进行审计的项目可由区县财政或审计等相关职能部门直接审计或委托专业审计单位进行审计，或由分中心委托专业审计单位进行审计。审计结果须经区县政府确认。 2、458历史遗留项目：
有关房产开发的操作细则 一、房产开发公司申请 由于我司初涉房产建设行业，缺乏相关资质及经验，在成立房产开发公司时，可选择申请房产开发暂定资质，或者选择与具有相关资质的单位（公司）合作申请。 1、申请暂定房产开发资质 根据我司对房产开发的需要，从而决定申请几级暂定房产开发资质。经过全面分析市场、准确经营定位，由我司融资去开发，可实现利益最大化，当然存在的风险及责任也就最大。 2、与具有相关资质单位（公司）合作 采用合作方式必存在控股形式，同时明确双方入股的方式及利益的分配，也彼此分担压力及风险，达到双盈。 我司在成立房产开发公司时，无论采取怎样的申请方式，都必将与建设局、工商局对话，在办理相关工作时希望贵局优先受理及办理，减少上报等待的流程，充分考虑政府对我司的政策优惠条件。 二、房地产开发项目前期报建 1 立项批复 (发改委) 2 选址意见书 (管委会) 3 土地证 (国土局) 4 地名申报 (民政局) 5 建设用地规划许可证 (规划局) 6 环评报告 （环保局,委托环评公司办理） 7 水保方案设计所需资料 (税务局) 8 建设工程规划许可证 (规划局)
9 消防审核申报表 (消防支队) 10 人民防空地下室建设审批表 (人防办公室) 11 规划审查必须报送文件 (城乡规划委员会) 12 规划设计方案申报 (规划局) 13 施工图审查要件 (审图机构) 14 建筑设计方案申报 （规划局） 15 监理招投标及合同备案所需材料 (建设局) 16 施工招投标及合同备案所需材料 (建设局) 17 设计合同审查备案所需材料 (建设局) 18 工程安全文明施工备案手续材料 (建设局) 19 委托质量监督所需材料 (质量技术监督局) 20 建设工程施工许可证 (建设局) 21 施工用水申请 (自来水公司) 22 施工用电申请 (电力公司) 23 办理临时占道、开口 (城管局) 24 物价审批所需材料 (建设局) 25 物业管理备案 (建设局) 26 初始登记 (建设局) 27 商品房预售许可证 (建设局) 在房产开发建设中，主要对话单位是发改委、规划局、建设局。在办理相关工作时希望贵局优先受理及办理，减少上报等待的流程，充分考虑政府对我司的政策优惠条件。
目录 第一章开发中心职能概述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、2 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目得主要内容概
述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、 、、、、4 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目得工作要点及注意事项………………………………、、55 第四节绩效考核标准…………………………………………………………、、59 第三章用地类…………………………………………………………………、、60 第一节阶段性程序简述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、60 第二节工作重点事项…………………………………………………………、、63 第三节相关工作办理程序……………………………………………………、、67 第四章配套类…………………………………………………………………、、93 第一节阶段性程序简述………………………………………………………、、93 第二节工作重点事项…………………………………………………………、、95 第三节相关业务办理程序……………………………………………………、、98 第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及得政府职能部门较多,包括有市(区)规划 局、市建委(区建设局)、市(区)国土房管局、市(区)质监站、市(区)安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司(区供水所)、市(区)供电局、市政园林局、
房地产开发项目前期全程报建工作指南 1、测绘现状地形图 在确定开发项目后，联系重庆市勘测院测绘拟开发地块，并确定所需地形图份数，缴纳测绘费用后领取现状地形图（含管网）。 2、国土用地手续 2.1申请用地红线。 2.1.1准备以下资料提交区国土局审批：申请原件1份，经现状测绘的1：500地形图3份，若有联建单位应提交联建合同，并同时在申请上盖章。 2.1.2审批通过后，领取国土用地红线（1份）保存。 2.2土地出让手续。 2.2.1经公示取得土地后，准备以下资料送区国土局审批：建设用地申请原件1份，立项批文复印件1份，1：500现状地形图4份（必备资料）。 2.2.2审批通过后，缴纳土地出让金，然后领取用地批准书，国土使用证及附图进行保存。 3、项目立项 3.1编写完成“项目建议书”，根据“项目建议书”编写“立项申请”。 3.2根据项目规模大小：建筑面积10万㎡以上送市计委立项，建筑面积10万㎡以下送区计委立项，准备和提交以下申报资料： 1）“立项申请”原件1份 2）国土公示资料复印件1份 3）单位营业执照复印件1份 4）开发资质证书复印件1份
5）如申报的项目规模超过60000㎡，则须编制“项目建议书”，并送交原件1份。 6）如有联建单位则应提供联建协议复印件1份， 第1）、5）项应盖有联建单位的公章，并提供联建单位的营业执照。 3.3如项目需编制“可行性研究报告”时，寻找有资质的单位根据拟建项目编制，报市或区计委审批。 3.4在取得建委初步设计意见书后，根据建委初步设计审查意见书下达的指标为依据编写下达投资计划及固定资产许可证申请并持下列资料向市、区计委申请下达年度计划及固定资产投资许可证。 1、年度建设投资计划申请（有联建单位时应盖联建单位的公章）原件1份 2、立项批文复印件1份 3、国土使用证复印件1份 4、规划批文（含方案阶段、初设阶段的文字批复）复印件1份 5、规划用地许可证复印件1份 6、建委初设批复原件1份 3.5计划下达后，领取批文及固定资产投资许可证。 4、规划定点、选址 4.1申办开发地块地质灾害危险性初审。 4.1.1向市国土局大厅提交以下资料： 1、地质灾害评估申请表原件2份（若有联建单位须同时盖章，此表在市国土大厅领取）； 2、国土红线图复印件1份 3、立项批文复印件1份。 4.1.2根据审批情况，决定是否作地质灾害评估报告。若需作地质灾害性评估，联系有资质的评估单位进行地质灾害危险性评估，评估报告需经市地房局专家评审通过。
序言 《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。 作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。 作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。 衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。 中冶新奥（长春）房地产开发有限公司总经理： 二00八年八月
目录 房地产开发前期手续报建流程图 编者按 第一章土地审批事项-------------------------------------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权-------------------------------1 1.2建设用地批准书-----------------------------------------------4 1.3国有土地使用权证---------------------------------------------6 1.4土地利用验收审批---------------------------------------------8 第二章规划审批事项------------------------------------------------10 2.1建设用地规划许可证------------------------------------------10 2.2建设工程规划许可证------------------------------------------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书--------------------------------15 2.4建设工程规划管理移交单--------------------------------------17 2.5建设工程竣工规划核实通知书----------------------------------19 第三章建委审批事项------------------------------------------ -----21 3.1工程报建------------------------------------------------——21 3.2招投标管理、入场交易审批------------------------------------23 3.3造价管理审批------------------------------------------------25 3.4节能设计审批------------------------------------------------26 3.5质监管理审批------------------------------------------------27 3.6“双拖欠”审查----------------------------------------------29 3.7安监管理审批------------------------------------------------30 3.8监理备案管理审批--------------------------------------------32 3.9 勘查设计审批-----------------------------------------------33 3.10执法监察审批-----------------------------------------------35 3.11城市基础设施配套费缴纳证明---------------------------------36 3.12一次性缴费审批---------------------------------------------37 3.13 建筑工程施工许可证----------------------------------------39 3.14“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”---------------------41 3.15房地产开发资质证书-----------------------------------------42 3.16商品房预、销售审查意见书-----------------------------------45 第四章房地审批事项------------------------------------------------47 4.1建设工程产权产籍管理意见书----------------------------------47
房地产开发流程中的那些事 2010.7
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在
房地产开发项目前期报建 1 立项批文(发改委) 申请报告、选址意见书、已批规划方案总平面图、用地预审意见、环评审批意见、节能评估及审批意见、社会稳定风险评估、抗震审查意见、可行性报告 2 选址意见书(规划局) 申请报告、土地挂牌成交确认书、勘测定界报告、用地红线图 3 土地证(国土局) 征地手续、勘测定界报告、宗地图、成交确认书、土地合同、契税完税证明 4 地名申报(民政局) 申请、用地红线、土地合同、地形图 5 建设用地规划许可证 (规划局) 申请、项目批文、土地证明、选址意见书、勘测定界报告、用地红线图、批前公示、经批准的方案总平面图 6 环评报告(环保局,委托环评公司办理) 方案图、环境评估登记表、环评报告表(书) 7 建设工程规划许可证 (规划局) 申请、项目批文、选址意见书、用地规划许可证、土地证、建筑图(含电子文件)、施工图审查及抗震审查合格证、防雷
审查意见、核定单、经批准的规划总平面图、定位红线 8 消防审核(消防支队) 消防审核申报表、建设工程规划许可证、图纸、消防设计文件、设计院相关资质文件 9 人防工程报审(人防办公室) 请示、人防设计审查报审表、用地规划许可证、立项批文、可行性报告、消防审批意见书、勘探报告、相关图纸文件 10 规划设计方案申报(规划局) 11 施工图审查要件(审图机构) 报审表、立项批文、总平面规划图、勘察与设计合同、图纸文件 14 建筑设计方案申报(规划局) 15 监理招投标及合同备案所需材料(建工局) 立项批文、审图合格证、资金证明、监理合同、工程规划许可证 16 施工招投标及合同备案所需材料(建工局) 立项批文、审图合格证、资金证明、施工合同、工程规划许可证 17 设计合同审查备案所需材料(建设局) 诚信证明、企业法人营业执照、资质证书、设计合同、注册执业人员资格证及社保证明 18 工程安全文明施工备案手续材料(建设局)
房地产开发项目申报流程 根据我国当前法律、法规、规章～房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段: ,1,选址定点, ,2,规划总图审查及确定规划设计条件, ,3,初步设计及施工图审查, ,4,规划报建图审查, ,5,施工报建, ,6,建设工程竣工综合验收备案 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书 4、环保局办理生产性项目环保意见书,表, 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 6、规划部门办理项目选址意见书 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段～此阶段办理以下一般事项: 1、人防办进行人防工程建设布局审查 2、国土资源局办理土地预审 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 4、规划部门对规划总图进行评审～核发《建设用地规划许可证》 5、规划部门确定建设工程规划设计条件
三、初步设计和施工图设计审查～此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查 5、国土资源局进行用地预审 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查 7、建委制发初步设计批复～并对落实初步设计批准文件的要求进行审查 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查～根据业主单位意见～核发技术性审查委托通知单 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》～发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》 四、规划报建图审查阶段～此阶段办理以下一般事项 1、公安消防支队进行消防设计审查 2、人防办进行人防设施审查 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件～在建设单位缴纳有关规费后～核发《建设工程规划许可证》,副本, 五、施工报建阶段～此阶段办理以下一般事项: 1、建设单位办理施工报建登记 2、建设方对工程进行发包～确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍～
一、申请办理项目立项 1、受理单位：市计划改革委员会 2、办理时间：10个工作日 3、提交资料：①、申请报告（项目名称、地点、施工总面积、总投 资等），项目建设书或可行性研究报告；→②、规划局→国土局→建委开发科签署意见。 二、办理用地手续 A、拆迁证： 1、受理单位：市建委拆迁办 2、办理时间：7个工作日 3、提交资料：①、用地申请报告；→②、用地单位组织机构代码证 书（复印件），企业营业执照（复印件），单位法人身份证（复印件），开发资质证书（复印件），建设用地规划许可证书（复印件）；→③、3张规划定点图；→④、测绘手稿1:1000地形图（报市政府）。 B、土地证： 4、受理单位：市国土资源局 5、办理时间：20个工作日 提交资料：①、土地登记申请书审批表；→②、土地批文及红线图； →③、土地出让合同（原件），出让金发票，完税证 明（复印件）；→④、单位组织机构代码证书（复印 件），企业营业执照（复印件），单位法人身份证（复 印件），代理人委托书，代理人身份证（复印件）；
→⑤、申请登记报告；→⑥、地籍调查表，图，测量 成果（国土信息测绘所提供）；→⑦、建设用地规划 许可证及红线图（复印件）；→⑧、红线范围内原用 地产的国有土地使用证；→⑨、拆迁完工证明；→⑩、 法院拍卖的需提交协助执行通知书和拍卖成交确认 书；→⑾、国土辖区分局清租证明及土地证注销清单。 （备注：有拆迁和法院拍卖土地提供⑧、⑨、⑩、⑾） 三、办理选址、总平规划审查、规划定点 1、受理单位：市规划局 2、办理时间：15个工作日 3、提交资料：①、申请报告；→②、项目批准文件；→③、规划定 点红线；→④、实测地形图1:200或1:500原图。 四、总平审查（规划局、消防支队、人防办、地震局、环保局） 1、规划局： 办理时间：15个工作日 提交资料：①、申请报告；→②、规划总平图（甲方盖章）；→③、规划设计条件；→④、土地证，如无土地证应表明在办理 中；→⑤、市计划改革委员会批文；→⑥、实测地形图 1:200或1:500地图。 2、消防支队： 办理时间：7个工作日 提交资料：①、申请报告；→②、规划总平图（甲方盖章）。