小规模渐进更新模式中“城中村”规划的特点及问题
【摘要】国外虽然没有“城中村”改造的提法，但其旧城改造或是城市更新过程中的改造模式大致和国内的“城中村”改造模式基本相通。目前国内外“城中村”改造，主要有以下几种模式：推倒重建模式、混合更新模式和小规模渐进更新模式。本文以温州沙河村为例，分析小规模渐进更新模式“城中村”的特点及问题，并结合规划提出相对有效地促进“城中村”有机更新的意见。
【关键词】“城中村”；小规模渐进更新；改造规划
0.前言
随着城市经济的快速发展，城市用地急剧膨胀。很多农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，便成为了“都市里的村庄”，简称“城中村”。
1.局部改造规模渐进更新模式
小规模渐进更新模式是指一系列与“城中村”改造相关的，以解决实际问题为目的的小规模建设活动。包括与社会经济条件相适应的适当规模的重建、补建、整治、保护和修缮及整体环境的整治和改善。小规模渐进更新型“城中村”的特征与一般“城中村”既有相同之处，也有其独有特点，归纳起来主要有以下几点：
1.1自我渐进式更新
“城中村”根据改造主体不同有村集体主导的非市场化模式、政府主导的半市场化模式和开发商主导的市场化模式。小规模渐进更新型“城中村”多是由政府引导，村集体自发组织进行的非市场化改造。这种模式是政府统一组织，完成市政管线和道路，居民组织进行住房改造，建成后房屋产权归居民所有，余房可另行租售，以减少矛盾和改造难度。
1.2环境改善为主要目标
渐进式更新的“城中村”主要以改造“脏乱差”为主要目的，但多数与正规居住小区或城区的指标相比还有差距，其恰恰处于两者之间，但小规模渐进更新后的“城中村”环境已不再是“城市毒瘤”，它为村民及流动人口提供更好的居住条件，使“城中村”用地不再混乱，形成了良好的生活环境。
1.3改造成本低
剖析各类“城中村”，力求寻找平衡政府、开发商和村民三方利益的经济及政策策略。进行推倒重建的改造方式，为低收入居民建设新住所，会严重干预市场运作，且运作资金庞大。相反，局部改造“城中村”的开发成本低，不会给当地政
太原市人民政府关于城中村改造有关政 策的补充意见 并政发〔2005〕30号 颁布时间：2005-11-29发文单位：山西省太原市人民政府 各区人民政府，高新区、经济区管委会，各有关单位： 为进一步加快城中村改造进程，现就有关政策，提出如下补充意见。 一、土地政策 根据国务院法制办和国土资源部关于《土地管理法实施条例》第二条第（五）项：“农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有”的解释，《太原市人民政府关于加快城中村改造的意见》（并政发〔2003〕10号）第三条第（三）项土地政策修改补充为： （一）城中村村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部核发集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批手续，再办理土地征收手续。征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按有关规定，负责代征土地费用和其地上原有建筑物、构筑物拆迁安置 费用。 （二）集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。 （三）城中村在土地条件许可的前提下，根据城中村改造控制性详细规划和市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。 二、人均建设用地指标 《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）相关政策第二条：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”，修改补充为： 人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。 三、改造规划编制及审批
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/9814404681.html, 城中村改造建设规划问题及解决策略 作者：朱爽 来源：《消费导刊》2016年第09期 摘要：按照省、市城镇面貌“三年大变样”活动的总体部署，双桥区从服务全市改革发展大局的高度，高效完成了城中村改造、“四纵五横”路网拆迁、外八庙周边环境综合整治及城郊村改造等工程的拆迁任务，有效保证了全市重大专项工程的顺利实施。 关键词：城中村改造建设规划 一、基本情况 避暑山庄外八庙周边形成的自然村落建筑布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，与周围自然环境和人文景观极不协调，影响了风景名胜和城市整体面貌。为更好的保护历史文化遗产，还原古城风貌、恢复历史风韵，市政府启动了外八庙周围环境整治及城郊村改造，工程因拆迁而涉及的村民安置房建设是 项重大民生工程。治理范围涉及我区狮子沟镇的5个行政村、4个社区和普宁寺门前片区（五村六片四社区），拆迁6063户，15564人。项目拆迁房屋建筑总面积136.91万平方米。 就北区回迁房建设实际情况看，按照协议到2013年底拆迁村民应全部实现回迁，但到目前，还没有一处回迁房具备回迁条件，百姓反映极其强烈。回迁的问题已经成为严重的社会问题。 二、存在的重点问题 1.资金问题。我区回迁房建设资金主要是采取代建企业垫资的方式进行建设的，由于我区肩负100余亿元的债务，致使资金严重不足，不能及时拨付企业的工程款，最终形成了政府对代建企业巨额拖欠而直接影响了回迁房的开工建设。 仅外八庙五村回迁房建设（不含商业用房）债务总量达39.5亿元：（1）企业垫资1 5亿元；（2）后续工程款还需14亿元；（3）基础设施还需9亿元；（4）群众过渡费还需1.5亿元。巨额的资金缺口没有来源。 2.涉军问题。殊像寺村草庐沟、窑塞沟军分区靶场、普宁寺东侧等地块回迁房建设涉及到的军产问题，虽然均有双方认可的方案，但由于手续办理、与军方协调繁琐，进展缓慢，相关回迁房建设工程没有进度。 3.土地指标问题。城中村改造回迁房用地及联动商业开发用地指标需求量较大，但土地指标严重不足，公开出让地块土地指标欠缺，土地供求矛盾突出。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 《西安市2010年城中村房屋拆迁补偿标准》1、框架结构：610元/㎡钢筋砼结构、铝合金门窗、内外抹灰、钢砼楼地面、水电卫设施、室内装修齐全，每缺一项扣除10元/㎡。 2、局部框架：550元/㎡底层框架或内部框架结构、铝合金门窗、内外抹灰、钢砼楼地面、水电卫设施、室内装修齐全，每缺一项扣除10元/㎡。 3、砖混结构：460元/㎡砖混结构、铝合金门窗、内外抹灰、钢砼楼地面、水电卫设施、室内装修齐全，每缺一项扣除10元/㎡。 4、砖木结构：310元/㎡砖木结构、钢（木）门窗、内外抹灰、木楼地面、水电卫设施、室内装修齐全，每缺一项扣除10元/㎡。 5、木土结构：220元/㎡木结构、钢（木）门窗、木楼地面、水电设施、室内装修齐全，每缺一项扣除10元/㎡。 6、简易结构：70元/㎡简易砖、木（竹）结构、木门窗、 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
121 专题十 城中村改造模式专题研究 目录 第一部分 国内城中村改造模式综述 (122) 1. 城中村改造模式 ............................................................................................ 122 1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式 ......................................................... 122 1.1.1. 异地迁建 ....................................................................................................... 122 1.1.2. 就地改造 ....................................................................................................... 122 1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式 ................................................................ 122 1.2.1. 政府主导型的改造模式 .................................................................................. 123 1.2.2. 开发商主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.3. 村集体主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式 ............................................................. 123 2. 城中村类型及其适用改造模式 ....................................................................... 124 2.1. 典型“城中村” ............................................................................................ 124 2.2. 准城中村 ....................................................................................................... 124 2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1 ................................................ 124 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2 ............................................ 124 2.3. 景中村 .......................................................................................................... 124 2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1 ............................................ 124 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2 ..................................................................... 124 2.4. 小结 .............................................................................................................. 125 3. 我国大城市城中村改造模式对比分析 ............................................................. 125 3.1. 深圳城中村改造 ............................................................................................ 125 3.1.1. 有关政策 ....................................................................................................... 125 3.1.2. 渔民村改造实践 ............................................................................................ 125 3.1.2.1. 基本状况 ................................................................................................ 125 3.1.2.2. 存在问题 ................................................................................................ 125 3.1.2.3. 改造思路 ................................................................................................ 125 3.1.2.4. 改造评价 ................................................................................................ 126 3.2. 珠海城中村改造 ............................................................................................ 126 3.2.1. 有关政策 ....................................................................................................... 126 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 .................................................................... 126 3.2.2.1. 旧村状况 ................................................................................................ 126 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分） .................................................................... 126 3.2.2.3. 改造方案 ................................................................................................ 126 3.2.2.4. 改造评价 (126) 3.3. 广州城中村改造 (126) 3.3.1. 广州城中村改造有关政策............................................................................... 126 3.3.2. 广州城中村改造实践 ...................................................................................... 127 3.3.2.1. 以建带治 ................................................................................................ 127 3.3.2.2. 异地重建 ................................................................................................ 127 3.4. 小结 .............................................................................................................. 127 4. 关于城中村改造的思考和建议 ....................................................................... 127 4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体” .................................................. 127 4.2. 提倡公众参与 ................................................................................................ 127 4.3. 社区规划因“村”制宜 . (127) 第二部分 临汾城中村改造模式研究 (128) 1. 临汾城中村概况 ............................................................................................ 128 1.1. 数量及分类 .................................................................................................... 128 1.2. 村容村貌 ....................................................................................................... 128 1.3. 村民主要经济活动 ......................................................................................... 128 2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议 ........................................ 128 （1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁 ........................................................ 128 （2）重要地段改造 ..................................................................................................... 129 （3）特色化改造 ......................................................................................................... 129 （4）综合整治 (129)
规划——土地收储——拆迁——建设 一、规划：（申请－立项－审批） 1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请 2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。 3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。 二、土地收储： 1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。 2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。 3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。 三、拆迁：
1、制定拆迁补偿安置方案： 对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。 2、集体债务审计： 城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。 3、前期开发费用： 城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。 4、编制改造用地供应方案： 城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。 5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：
西安市城中村改造土地确权操作程序 （市国土局、市城中村改造办二○○八年九月八日） 为了规范城中村改造中土地确权行为，根据国家法律、法规和行政规章的规定，特制定如下操作程序。 一、适用范围在国务院批准的西安市城市总体规划建成区的城中村，经市城中村（棚户区）改造办公室批准实施城中村改造，其人员依照法定程序转为城镇居民户口，村委会转为居委会（社区，集体经济组织转为股份公司后，均可以申请办理土地确权手续。 二、操作程序 （一）申请改造后的股份公司申请土地确权，应提交下列材料： 1．土地确权申请书。 2．申请人身份证明材料。 3．市城中村（棚户区）改造办公室对该城中村改造方案的批准文件。 4．区政府关于完成无形改造工作的文件。 5．公安机关关于完成农转居工作的确认文件。 6．股东（或居民）大会关于同意办理土地确权和申请用地的决议。 7．地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标。 8．规划定点图及勘测成果表。 9．超过城中村改造用地标准的，附与市土地储备交易中心签订的剩余土地收购储备协议。 10．地上附着物权属证明。 11．集体土地所有权证书和集体土地使用权证书。 12．其他相关证明材料。地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。申请人申请土地确权，应当如实向市国土资源局提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。 （二）受理 1．对申请人提出的土地确权申请，市国土资源局经初审，认为申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地确权申请。 2．申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正。 （三）确权 1．市国土资源局受理土地确权申请后，应会同市城中村（棚户区）改造办公室对申请确权的土地进行实地踏勘，核实地籍调查结果有关内容，必要时，可以就有关事项向申请人、有关单位或者个人询问。2．经审核认为可以依法确定所有权和使用权的，将拟确权结果予以公告，公告期为30日。公告期满无异议的，经市国土资源局研究同意后，由市国土资源局制发市人民政府土地确权文件，确定申请确权的土地为国家所有，申请人可以依法取得国有土地使用权。 3．申请人或者有关利害关系人对人民政府土地确权文件有异议的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。 （四）登记发证申请人持确权文件及其它土地权属登记资料，申请办理土地权属登记，市国土资源局按照《土地登记办法》的规定，办理土地权属登记，核发土地权属证书。 主题词：城乡建设城中村土地通知00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
城中村改造基本流程（规划——土地收储——拆迁——建设） 一、规划：（申请－立项－审批） 1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请 2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。 3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。 二、土地收储： 1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。 2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。 3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。 三、拆迁：
1、制定拆迁补偿安置方案： 对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。2、集体债务审计： 城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。 3、前期开发费用： 城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。 4、编制改造用地供应方案： 城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。 5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：
浅谈在西安城中村居住的优劣比较 摘要：“城中村”是自90年代初期，在我国大中城市的建成区和边缘区形成的一类异质于现代城市和传统乡村的聚居区。随着城市建设和发展，大中城市都已经或者正在对城中村进行改造，使之逐渐减少。但由于城中村居住费用的低廉、生活的便捷、地理位置的优越，还是对很大一部分高校毕业生、社会底层工作人员有一定的吸引力。本文主要通过对西安高新区城中村居住的优劣势分析，使大家对城中村居住有新的认识。 关键词：城中村；居住环境优劣势；西安高新区 所有西安城中村给人的整体特点：路边随处可见的垃圾堆，偶尔有一两只流浪狗、流浪猫乱窜，还问或夹杂着各种小贩的吆喝声和各种车辆的鸣笛声，而高新区的城中村也不例外，完全继承了这个特点。 西安城中村如果按照季节来衡量舒适度的话，春天应该是最舒适、也是最好度过的季节，温度适宜、生活方便。其他三个季节都或多或少有些许缺点。 夏天最难熬的是热。城中村的房子一般都不是南北通透的，基本上是不通风的，而且房间是没有空调的，每个房间会装有吊扇，但是对于西安夏天40度的温度来说这只是杯水车薪，而且吊扇不能长时间打开，加之房间都比较小，所以，热成了城中村夏天住宿的唯一特点。 西安夏末初秋时期的雨比较多，这是大家都知道的！住了没多长时间就开始进入雨期。由于城中村都面临拆迁，道路长久失修，路面坑洼不平。如果下大雨，路面上出现很大的水潭，加之拆迁过程中留下的残垣，一眼望去，一片狼藉。这对于人们的出行很不方便。下雨天除了走路，一般三轮车是出村子的唯一途径，加之大家上班时间比较集中，就会出现下雨天三轮车的供不应求，时常会看见哄抢、吵架的场面。而下雨天走路出村的人经常会面临三轮车经过水潭时溅起的泥水，会对上班的衣着干净度产生坏的影响，所以就要求有很好的反应能力。 下雨除了出村难，还有一个问题就是――潮湿。房间里的东西摸上去都能感觉潮潮的，夸张点的地方就好像被水浸泡过一样。 星期天，天晴了，太阳出来了，就得晒被子，这还需要速度，不能起得很晚，要是太晚了，你就会发现楼顶已被别人占满，到处都是被褥，一丁点的空都没有了，就只能隔天再晒。 秋天来了，冬天还远吗？ 很快冬天到了，忘了告诉大家，城中村都是没有暖气的，如果有人怕冷，建议不要选择那里，因为你会发现冬天很难度过。城中村取暖主要靠的是电暖器或者其他取暖设施。除了有电暖器等取暖设施外，最重要的是――电！这里因为住的人比较多，天冷了大家都用高功率的电暖设备，所以一到用电高峰期，就会跳闸。所以需要你有很好的心理承受能力，要不然一整晚你就会在狂躁不安中度过。不过也不需要担心，因为你很快会适应的，也因为停电是经常性的。
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
西安市城中村改造管理办法 西安市城中村改造管理办法 第一章总则 第二章第一条为了推进和规范城中村改造工作，加快城市化建设，改善人居环境，提高居民生活水平，根据有关法律法规和 相关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区范围内的城中村改造，适用本办法。 第三条本办法所称城中村，是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。 本办法所称城中村改造，是指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。 第四条城中村改造应当充分调动各方面的积极性，以改善城中村综合环境，完备城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。 第五条市城中村改造办公室负责本市城中村改造管理工作。 市城中村改造办公室接受市发展改革、建设、房产等行政管理部门的委托，做好城中村改造的相关行政管理工作。市规划、国土等行政管理部门应当在市城中村改造办公室设立派出机构，负责与城中村改造相关的行政管理和执法工作。 第六条各区人民政府负责本辖区内城中村改造工作。其设立的城中
村改造办公室具体负责本区城中村改造工作的组织实施，业务上接受市城中村改造办公室的指导。区城中村改造办公室依法接受相关部门的委托，行使与城中村改造有关的行政管理职能。高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区范围内的城中村改造工作，由其管委会负责组织实施，所在区人民政府应当予以配合。第七条民政、公安、农业、劳动和社会保障等部门应当按照各自职责，协同做好城中村改造管理的相关工作。第八条市城中村改造办公室应当会同市规划行政管理部门，依据城市总体规划和土地利用规划编制城中村改造专项规划，报市人民政府批准。经批准的城中村改造专项规划，任何单位和个人不得擅自改变。第九条城中村改造实行计划管理。二环路以内的城中村全部纳入城中村改造计划，二环路以外的城中村，由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准后，纳入城中村改造计划。对存在社会公共安全隐患的城中村由所在区人民政府组织限期改造。由城中村迁出的入学、入伍、服刑人员，可以按照有关规定迁回原城中村，禁止其他非农人员迁入城中村。第十条城中村改造，应当以行政村为单位实施，有条件实施多个行政村合并改造的，由所在区人民政府决定合并改造。城中村改制完成后，城中村改造的主体是城中村改制后的新经济组织或者投资人，以及改制后的新经济组织与投资人合作成立的企业法人。第十一条设立城中村改造专项资金。城中村改造专项资金的归集、使用、管理，按照有关规定执行。第二章方案制定第十二条城中村改造方案，应当根据城中村改
杭州市“城中村”改造规划研究 李忆冰崔海洋 一、杭州市“城中村”定义 1.杭州市“城中村”概念 杭州市“城中村”的概念，界定应与国内“城中村”相一致，借鉴国内“城中村”概念来定义杭州市“城中村”，可以这样来表述：在杭州市规划建设范围以内，仍然保留和实行农村集体所有制，农村经营体制的农村社区。 杭州市“城中村”根据它们拥有土地生活主要来源等可分为三类： A类是指这些社区虽然仍保留和实行农村集体所有制，但由于城市的发展已征用他们原先生存基础—土地，他们已没有土地从事第一产业。它们散布于杭州的主城区的范围内，上城与下城是杭州的行政、文化、商业中心，经过近几年的建设与改造，“城中村”数量减少得很快，现存的“城中村”已经为数不多，在其他的几个区中“城中村”数量较多。 在杭州市属于A类“城中村”主要有以下28个村。 西湖区：花园村、武林村、宋江村、古荡村、庆丰村、黄龙洞村、金沙港村、玉泉村、伍联村、骆家庄村、九莲村、保亭村、益乐村； 江干区：常青村、定海村、景芳村、闸弄口村、三里亭村、皋亭村、章家坝村； 上城区：玉皇村、近江村、望江村； 下城区：长木村、打铁关村、潮王村； 拱墅区：拱宸村、七古登村、善贤村、大关村、沈塘湾村、八丈井村、东新村。 B类“城中村”是有少量的农用地和处于城市近期重点建设区域。它们多处于杭州市的城乡结合部，或近期重点建设区域，或重要大型的基础设施即将建设区域，如：钱江新城、下沙高教园区、风景区
内等。 属于B类的“城中村”典型代表有： 西湖区：五里塘村、转塘村、虾龙圩村； 江干区：常青村、新塘村、蚕桑村； 拱墅区：阮家桥村、吉如村、庆隆村、李家桥村、三宸村、瓜山村、皋亭村； 下城区：灯塔村。 C类是主要分布在绕城公路外，杭州市城市规划区范围以内的农村，这些农村具有较多的土地，城市近期建设不会覆盖的地区。 2.杭州市“城中村”分布概述 从广义的“城中村”概念来分析杭州市“城中村”分布情况。 （1）A类“城中村” 这些“城中村”与城市建设用地相互交错，处于城市建设用地包围之中，相对于其他区域的“城中村”，这一地区的“城中村”数量较少，分布密度也相对较稀。居住于其中人群，被城市生活逐渐同化，贴近于城市居民的生活方式，特别是年青一代，大多数已接受良好的教育，易于接受城市文明，已被“城市化”。 该区内建筑景观，有些已通过商业化运作手法改造，与城市完全相融，建筑层数以多层为主，建筑形式也与周边城市建筑相协调。但有些村改造过于迁就农民的意愿，建筑层数以低层为主，建筑形式也较为落后。另外还有一些，根本没有进行改造，建筑布局混乱，基础市政设施严重短缺。 人口仍以原村落居住人口为主体，另有大量外来务工人员在此租房，居住人口较为混杂。 A类“城中村”居民的经济收入主要是工作收入、出租房屋的租金及集体企业土地升值的分红。 （2）B类“城中村” 该类“城中村”与城市建设用地相互咬合，多处于城乡结合部或城市近期建设将要影响的地区，由
西安市城中村安置项目中的景观设计研究 发表时间：2019-06-14T17:19:04.930Z 来源：《基层建设》2019年第8期作者：乔琳1 王葆华2 [导读] 摘要：城中村是城市发展的必然阶段，以往带有“运动”色彩的盲目改造方式，“一刀切”的统一规划模式忽视了城中村的差异性与多样性，导致“千村一面”的后果以及一系列社会、经济和环境问题。 ①西安建筑科技大学艺术学院（研究生）陕西西安 710018；②西安建筑科技大学艺术学院（教授）陕西西安 710055 摘要：城中村是城市发展的必然阶段，以往带有“运动”色彩的盲目改造方式，“一刀切”的统一规划模式忽视了城中村的差异性与多样性，导致“千村一面”的后果以及一系列社会、经济和环境问题。本文试图从社会学、心理学、景观学等多学科为出发点，运用有机更新理论探讨西安市城中村回迁安置小区景观设计的策略，希望能在城中村改造中居民人口构成及生活习惯、地方景观特色等有一个全面的把握，避免城中村改造景观缺乏差异性，城市趋同的问题，避免“后城中村”的形成。 关键词：城中村回迁安置小区；有机更新；差异化 前言：改革开放以来，城市迅猛发展，政府主导下的城市化建设成绩斐然，以资本为主导的城中村改造运动，更新了城市的面貌，但同时其特有的城乡二元体结构催生出许多矛盾。“城中村”作为城市和村落之间的混合社区，有着城市的“壳”，农村的“核”。本文通过对村民的生活方式、文化传统、价值观等人文要素的分析，试图以景观设计的手法合理的解决村民在城市融入中遇到的问题。 1.西安市城中村改造现状及问题 20世纪90年代以后，西安城市的版图发生了明显的改变。西安市目前共有城中村457个，涉及改造、拆迁、安置的村民达40多万。不完全统计，累计有 46.59 万棚户区（城中村）群众喜迁新居，逐步融入现代都市生活，西安市的城镇化率得到快速提升。 传统的城中村安置采取统一规划、统一开发、统一管理的模式，尽快将城中村改造为设施完善、环境宜人的现代化人居环境。看似高效有序的改造带来的是同质化严重的问题，城中村缺乏了其特有的活力和特点，使得传统社会组织结构瓦解。 城中村社会是以“血缘、地缘、亲缘”为纽带的熟人社会，有其特有的文化传统，代代相传的风俗，有着共同认可的行为准则和价值观。现代社会是“法治社会”，人们的关系疏离，人际交往更加理性。城中村安置后，村民不能很快适应城市生活，缺乏归属感，在文化断裂中内心焦躁不安，城市融入困难，居民满意度低。 2.“后城中村”居民的构成及其行为特点 城中村主要由两类居民构成：一类是城中村内的原住民，通过安置补偿或者货币补偿的方式，彻底脱离了农业生产，而且随着房价飙升，村民通过出租房屋而形成了特殊的经济生产方式“租赁经济”。二是租住在租金低廉的城中村内的大量外来流动人口。 农村社会是一个守望相助、出入相恭的熟人社会，文化模式比较单纯。“撤村建居”的过程就是让村民被动接受城市文化的过程。虽然一座座安置小区拔地而起，但是依然孤立于城市文化圈之外。究其根源，在于两方面，一是制度原因。长期以来我国城乡分割的二元体系，天然地将人分为城市人和农村人两类，从一开始就确定了村民的社会身份和心理认同，而在撤村改造中，征地不管人，致使失地村民的就业、养老、医疗等社会保障措施或断裂或缺失，村民被城市体系制度拒之门外，内心寒凉。二是社会结构原因。农村社会关系具有强烈的情感属性，社会行为由传统和习俗加以规范，村民们缺乏积极的对外交流的意识，忽略了跨界交往的重要性，阻碍了城市社会对村民的了解和认识，加深了社会舆论对村民的偏见。 随着城市的发展，外来人口大量涌入，城中村人员结构更加复杂，加之城市管理相对较弱，为犯罪分子提供了藏身之地，成为社会治安的极大隐患。外来人口很难融入城中村的地缘社会，两者关系隔离，缺乏了解和沟通。外来人口首先面临着“社区融入”其次也存在着“社会融入”的问题。 3.改造后缺乏活力的难题 城中村的发展模式是由经济关系决定的，要想改变必须是社会和经济模式转变，显然短时间内难以实现，因此城中村回迁安置项目应在统一规划的基础上保留多样的经济模式，保护原有社区蓬勃的活力。后现代主义建筑大师文丘里在其著作《建筑的复杂性与矛盾性》生动的写到：“我喜欢基本要素混杂而不要‘纯粹’，折衷而不要‘干净’，扭曲而不要‘直率’，含糊而不要‘分明’，即反常又无个性……。”他指出一个优秀的设计应该有多层次的组合，复杂并不是否认简化。 城中村改造的核心是消除杂乱无序的、缺乏管理、交通拥挤的环境。但过于整齐划一的改造却使其失去了原有的活力，死气沉沉，人们丢失了场所的记忆，换到一个陌生的环境，引发了新的社会问题。 4.人文景观设计对场所记忆的影响 人文景观的设计满足人们对民族、传统风俗、宗教信仰等的集体认同感，尊重人文景观的设计，不仅是在生理或物质上而且也是在情感上和精神上的优秀作品。 人文景观包括地域景观和文化景观。地域景观指在特定地区内，自然、社会表现出的独有的地域性特征，不仅是某一地区独特的自然景色，也反映了独具特色的城市聚落、房屋建筑以及传统文化和生活方式，它记载了特定区域内人类的发展历程。无论是视觉还是精神都使人产生对地域的熟知感。地域景观可以具象和抽象的表达，一个石撵、一颗老树都能勾起人们对故乡的思念。场所记忆是由乡土环境中的各种自然要素和人文要素共同构成的全方位的景观意境。 文化景观是人们在自然景观基础上叠加了人为因素而构成的景观，某种历史文化事件所留下的遗址遗迹，城中村农耕社会所延续的特有的风俗等，都是城中村特有的文化景观，正因为城中村多样的行为特征，造就了其丰富的活力。传统的城中村改造采取整齐划一的格局，人为否定了城中村多样性的行为特征。笔者认为，应该采用共生的设计理念，保护现有的业态关系，优越的地理位置却低廉的房租，多样的小商业类型，与城市形成一种相互依存的关系，与城市景观相得益彰，丰富城市景观的类型。 5.城中村回迁安置小区景观设计的思考 要解决城中村回迁安置小区缺乏活力的问题，在设计上应充分调研原有城中村的肌理及生产生活方式，人群的构成及行为模式。片面追求高品质单一空间是设计者人为的一刀切，不符合客观规律。公共生活空间的需求是多样的，应该提供满足老人、小孩、外来务工人员、城中村村民的需求，并提供多功能混合复杂的场所。同时，应沿用城中村原有的肌理，打开封闭的围墙，将商业引入其中，而不是将小区与外界隔开。城中村原有的小商业得以在新的形势下延续，这些活动增加了人们相处的机会，形成了小组团，小空间，创造了公共的社交空间。混合居住的社区有也利于社会管控，有利于社区安全以及和谐稳定的发展。
城中村改造案例与经验 一、城中村及其特征 1、城中村的界定 城中村, 又称都市村庄, 是指已经纳入城市总体规划建设范围内, 农业用地很少或已经没有, 居民职业结构与生存方式已经向城市转型, 但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征, 建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。 2、城中村的特征 城中村与周边城市地区相比, 其特征主要有： (1) 土地特征。城中村土地属于集体所有制土地, 基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅, 农用土地不断减少以至消失, 成熟的城中村已经没有农用土地。 (2) 建筑特征。建筑物以村民家庭住宅楼为主, 缺乏统一规划, 建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高) , 违章建筑和私搭乱建多, 城市基础配套设施缺乏, 缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。 (3) 人口特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡, 人口职业构成复杂, 外来人口居多, 本地居民和外来人口文化素质普遍不高, 社会治安难度大, 本
地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会, 相互之间为房东和房客关系。 (4) 经济特征。城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业, 外来人口以居住为主, 部分在本村从事经营, 房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。 3、城中村的分类 从不同的角度, 城中村的类型有： (1) 根据与城市的距离和相交接的形态特征, 城中村可以分为处于闹市区中的城中村、处于城乡结合部的城中村和处于郊区的城中村三类； (2) 根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类。 (3) 根据具有的经济特征, 城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类。 二、城中村改造的案例 1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作 珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50%的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新