1、资料
张某于2014年3月投资7万元购买基金，至张某2015年11月欲购住房时，基金已升值至10万元；张某有银行存款14万元，总资产共计24万元；张某的家庭月收入6000元，每月可拿出3000元用于还款。张某现欲采用银行按揭方式购置一套距上班地点车程30min以内、地处城西文教区、两室一厅、面积90m2左右、总价35万元左右的自用第一套住宅，计划首付30%，其余70％贷款，10年或者20年还清。
2、设计内容
（1）请根据成都市目前商业银行5年以上贷款利率及相关优惠政策确定张某的还款额计算表。
（2）请结合还款额计算表及张某的经济状况分析确定其还款计划（还款方式、还款年限）。
（3）如果张某单位为其在成都市公积金管理中心设立了住房公积金账户，其还款计划有何变化。
（4）试分析王某在购房时是否应该退出基金市场，提高首付比例。
分析：
1.住宅可贷款额，总价及单价估算
（1）可贷款额估算
假设采用等额本金还款方式进行按揭贷款，则张某可贷款额的计算式如下：
可贷款额（P）=月供额（A）×（P/A , i ,n ）=月供额×
根据查询，现在商业银行5年以上贷款年利率6.55％，每月计息一次，个人购第一套房优惠15％，即6.55％×0.85=5.5675％，月利率=年名义利率÷12=0.464％.则
可贷款额=3000×=278625（元）
（2）房款总额估算
可购买房款总额=278625÷70％=398035（元）
首付款项=398035×30％=119410（元）
（3）商品房单价估算
商品房单价=398035÷90=4423（元）
月均还款额为：
A=P×（A/P ,i ,n）=P×=278625×
=3000（元）
银行贷款利息总额=3000×－4500×88×70％=203058.639（元）
则每月还款额的计算为
每月还款额=+（借款本金-累计已还本金）×月利率1月
3614.70
2月
3597.92
3月
3581.23
4月
3564.61
5月
3548.
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
13月
14月
15月
16月
2.还款方式选择
个人购房商业贷款还款方式主要有以下几种：
（1）到期一次还本付息，利随本清。此法仅适用于一年期以内（含一年）的借款。
（2）按月或者季结息，借款到期时利随本清。此法也是仅适用于一年期以内（含一年）的借款。
（3）按月等额本息还款，即每月以相等的金额偿还货款本息。
（4）按月等额本金还款，即每月等额偿还借款本金，借款利息随本金逐月递减。从资金实践价值的角度来看，虽然还款方式各有不同。但每种还款方式的各期还款额折算到初期
的现值和总是与借款本金相等，但等额本金方式期初还款月的每月还款数额较大，对一般工薪的阶层压力较大，故现实中选择等额本金方式购房者更多一些。
3.根据相关资料查询可得2007年9月15日之后公积金贷款1-5年的年利率为5.04％,5-30年的利率为5.22％.根据张某的还款期限，应该采用 5.22％的贷款利率，则月利率为0.435％.张某采用公积金贷款的月均还款额为：
A=P×（A/P,i,n）=P×=278625×
=2985.30（元）
根据比较可得出采用公积金贷款的月均还款额要低一些。
4.张某2014年3月至2015年11月购房时共投资基金20个月，投资的7万元基金已经升值至10万元，则月平均收益率为
3÷7÷20=2.14％，这个收益率大大高于同期银行的存款利率和贷款利率，为了把握投资机会，张某不应该退出基金市场。