第1章总论
1.1.项目背景与概况
1、项目名称：
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目
2、承办单位概况
单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司
单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)
注册资金：港币2,000万元
单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号
业务范围：房地产开发、销售
法定代表人：吴小平
企业负责人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南。现年43岁，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月毕业于长沙铁道学院，获学士学位；1986年分配到广州广铁集团任职；1989年调任广州市团委工作；1990年调任广州市花都开发区任副主任；1992年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资有限公司，先后在广州花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，多次获得花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴建的“锦绣中华城”是温哥华最大的华人居住小区。2006年4月12日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，任执行董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区——湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质量、提升衡阳的城市品位贡献力量。
建设单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。
公司负责人吴小平先生于1990年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强”。
2006年3月，由衡阳市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期3天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区。
衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。
3、可行性研究报告编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
①项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
②项目对城市建设将起到促进作用
2007年12月24日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。
衡阳作为“3+5”新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5”城市群发展建设的环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形象建筑，提高衡阳城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业2010年规划，未来10年内湖南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。
目前，衡阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善衡阳市人民的居住条件已经成为衡阳市政府特别关心的问题之一。同时，随着衡阳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使衡阳城
市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目符合衡阳城市建设总体规划，贯彻了“3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。
③解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加衡阳市当地社会就业岗位作出一定的贡献。
6、拟建地点
本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。
7、预期目标
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目拟在占地面积20,936.7平方米的土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为65,913.47平方米的3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。
8、主要建设条件
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)建设项目是“湘水明珠”房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的
水岸生活。为了加快招商引资力度，加快衡阳城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把衡阳建设成为区域性中心城市，珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风光带堤路工程的建设。经考察，在中国2006年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产开发有限公司，对该项目进行投资建设，并成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员。将东岸风光带南段建设项目纳入省、市重点项目。考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，对该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发[2006]20号文，“关于《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》的通知，该通知第五条规定用地控制范围。“在湘江东岸南段堤咱东厢可开发的土地范围内，根据投资方从事基础设施建设的投资额加20%的回报率确定补偿用地面积，作为投资方的开发用地，由市规划、国土资源等部门经依法批准后将用红线划归投资方实行控制开发”。第六条规定了东厢用地出让价。“已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权；正在改制的企业，按市政府和省政府相关文件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司（原三机厂）、市住宅公司、砂石公司等单位座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发，市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。
1.2.主要技术经济指标
1.3.问题与建议
项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。
根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。
衡阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
1.4.区域房地产市场分析
1、衡阳房地产市场区域分布及特点
①主城区板块
主城区为衡阳市老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城区比较有代表性的有熙园、中泰·峰境、亚华名都、世纪名城等。
主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，多为高层，居住环境一般，小区景观，面积以中、大户型为主，售价多为1800-3000元/平方米左右。
②华新开发区板快
华新开发区位于衡阳市西部，是衡阳市新的行政中心，市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区，已形成一定的规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。衡阳市民对华新区的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生
活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为衡阳市民购房置业的首选区域。
主要特征：普遍的楼盘规模比较大,档次相对其他几个区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺销,四房面积一般在160-190平方米。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区快。
③立新片区板块
相对其它几个区域而言，立新区虽然离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通、购物、休闲、商业、生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本的生活配套设施，生活的氛围远未形成。
主要特征：片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘一般中低档次，主要通过价格优势抢占市场份额，如蒸湘奥运世纪城为代表的楼盘，价格相对比较低。
④江东板块
江东板快早期给人的印象是城区较老、杂乱，缺乏大型基础配套设施，但是随着这几年的大型市政配套建设，尤其是沿江路风光带的建设，区域内的绿化空间、居住环境等都大大提升，江岸沿线正催生着衡阳未来的江景豪宅板快。
主要特征：早期楼盘少，档次低，规模少，楼盘素质一般中档次以下，普遍价格比较低，但沿江的楼盘价格相对比较高，随着风光带的建设，沿江路将发展成为衡阳的豪宅地标。
2、衡阳房地产投资分析
从上面的图表数据中可以看出，衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2003年，一次是2007年。2003年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而2007年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。
从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下：
上表中很明显，2006、2007年是衡阳房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于衡阳房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是2006年就开始兴建的项目，只经过1-2年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。
3、衡阳房地产供求分析
1）供给分析
2007年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达135.55%,与市场投资呈现着明显的正比递增关系，2007年可以算是一个不折不扣的衡阳房地产开发年。
2）需求分析
从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。
4、衡阳房地产市场特征分析：
综上所述，我们可以对近几年衡阳房地产市场的特征总结如下：
①房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。
②增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。
③商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。
④产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等
方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。
5、2008年衡阳楼市分析
①衡阳房地产市场走势
随着国家宏观调控政策的贯彻落实，衡阳2008年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：
1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。
2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。
3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。
② 2008年衡阳楼市走势
1.5.对衡阳房价的走势，目前受到宏观调
控政策、CPI指数持续的攀高居民生
活压力加大、股市动荡跌至3000点
以下等情况的影响，楼价增长势头将
相对放缓，但是总体上依然呈现增长
的势头，主要是因为土地成本的增
加，建筑材料的价格增长，人工工资
的提高，直接导致开发成本的大幅度
提升，所以2008年楼市房价依然有
一定的上涨空间。销售预测
1、项目需求分析
本项目所在地珠晖区是衡阳市最大的一个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没
有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处衡阳市湘江东岸南段，西与风景优美的沿江风光带唇齿相依，南至望江路与著名的东洲岛隔河相望，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造衡阳高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。
第2章建设规模与项目开发条件
2.1.建设规模
本项目总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。
2.2.项目概况现状
1、地点与地理位置
本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。
2、土地权属类别和土地状况
本项目开发建设的土地位于衡阳市珠晖区荷花坪154号地区，面积为20,936.7
平方米。经衡阳市人民政府国用（2006）第A102843号国土使用证批准为城镇单一住宅用地。
本项目土地的开发建设规划，已经衡阳市规划局审议通过。
2.3.项目建设条件
1、地形、地貌、地震情况
衡阳市处于湖南省凹形面的轴带部分。周围环绕着古老宕层形成断续环带的岭脊山地，内镶大面积白垩系和下第三系红层的红色丘陵台地，构成典型的盆地形势。衡阳盆地南高北低。整个盆地南面地势较高，1000米以上的山中东西连绵数十公里，而盆地北面相对偏低，衡山山脉虽较高，但各峰呈峰林状屹立于中间，其东西两侧都有较低的向北通道，其东侧的湘江河谷两岸海拔高度均在100米以下。整个地形由西南向东北复合倾斜，而盆地由四周向中部降低，呈现1000米，800-700米、400-300米、150米四级夷为平面。地貌类型以岗丘为主。四周山、丘围绕，中部平、岗丘交错。东部为罗霄山余脉天光山、四方山、园明坳；南部为南岭余脉塔山、大义山、天门仙、景峰坳；西部为越城岭的延伸熊罴岭、四明山、腾云岭；西北部、北部为大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面积分布白垩系和第三系红层，构成衡阳盆地的主体，面积3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常宁的天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁东县的腾云岭，海拔1044米。东北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高点为衡山祝融峰，海拔1290米，最低点为衡东的彭陂港，海拔只有39.2米。整个地形比降为7.9‰。地貌类型以岗丘为主，山地占总面积的21%，丘陵占27%，岗地占27%平原占21%，水面占4%。境内有河长5公里或流域面积10平方公里以上的江河溪流393条，总境长达8355公里，河网密度为每平方公里0.55公里。发源于广西兴安的湘江干流，自祁东归阳镇入境，依次流经祁东县、衡南县、常宁市、市区、衡阳县、衡山县和衡东县，境内长226公里。境内流域面积在3000平方公里以上的湘江一级支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水电资源理论蕴藏量87.61万千瓦，可供开发量64.17万千瓦。
衡阳资源丰富，物产众多，开发前景诱人，是全国著名的“有色金属之乡”、“非金属之乡”和“鱼米之乡”。金、银、铜、铁、铅、锌、煤、岩盐、高岭土、钠长石等百余种，储量丰富，在国内外占有重要地位。
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度分区（g）＜0.05，地震动反应谱特征周期为0.35s，对照地震基本烈度＜Ⅵ度，属弱震区。
2、气候条件
衡阳地处亚热带，属中亚热带季风湿润气候，四季分明，光热充足，全年平均气温为16—18℃，日照时数1300—1800小时，无霜期长达260—310天，自然资源极为丰富。
①气温
年平均气温 18.4℃
一月份气温 3.5℃
七月份气温 28.3℃
极端最低气温 -2.9℃
极端最高气温 38.7℃
②降水量
年平均降水量 1660.4mm
年降雨天数 150天
日最大降水量 192.5mm
③湿度
最冷月平均相对湿度 81%
最热月平均相对湿度 75%
④风
风速年平均值 2.7m/s
主导风向夏季 NNW 2.6m/s
冬季 NNW 2.8m/s
30年一遇最大风速 23m/s
⑤最大积雪深度 10cm
⑥最大冻土深度 5cm
⑦全年日照时数 1717.0h
3、水文地质
衡阳水系属湘江水系，由湘江和涟水、涓水为主体构成。总长603公里的36条大小河川呈树枝状分布市境，是典型的江南水乡，水资源总量为40.92亿立方米，其中地表水34.62亿立方米，地下水6.3亿立方米。水资源特点一是本地地表水的地区分布差异较小，多年平均径流深度的变化范围在550—700毫米之间；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、涟水、涓水到衡阳市总汇集面积达7.72万平方公里，总量为581.34亿立方米，客水为本地水的18.5倍。但客水资源目前只利用了3亿立方米。
4、交通运输条件
衡阳交通发达，在全国45个公路交通主枢纽城市中处于重要地位，京广、湘桂铁路交汇于市区，开工建设的京广与京九铁路南段联络线也汇接于衡阳。衡北编组站以其吞吐量大、现代化程度高成为全国铁路大型编组站之一，平均日到达、发送货列1.2万辆。公路纵横交错、四通八达，京珠高速公路与衡昆高速公路在衡阳Ｔ接，北京至广州的107国道、衡阳至广西凭祥的322国道、连接湘赣闽南部的“三南公路”贯穿全境。水上运输便利，湘江上溯潇水，下入洞庭，通江达海，常年可通千吨级轮船。市区距长沙黄花国际机场约170公里，行程约2小时。
衡阳作为全国45个公路主枢纽之一，不仅是不同运输方式的连接点，也是物流的集散地，这里的水运资源也十分丰富，境内有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年来，衡阳市大力发展水路运输，努力构筑铁路、公路、水路“三位一体”的立体交通网络，并从抓基础设施入手，切实加强水路航道港口建设，实现了质的飞跃。
5、生态环境条件
风水有云：宅居者“藏风聚气，得水为上”,项目在地域上净水面宽幅长达约800米,属湘江衡阳段最为宽阔之地,水脉绵长而流远,整体呈江水环抱之势,处态不凡,俯瞰广远,吞吐万汇,敛气纳财,乃物阜人丰之天象,足以世袭湘江千年贵胄气脉。
本住宅开发项目位于衡阳市湘江东岸南段，相傍湘江河，西面紧靠风景秀丽的湘江风光带，东至规划中的小区小学与中天路相连，南到望江路与衡阳市著名的东洲岛隔河相望,今日的东洲岛，森林茂密，鸟语花香，香烟缭绕。仁者乐岛，智者乐水，临岛而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀。临江观岛，诗情画意，自然生活，这正是中国人所追求的理想居家之地。
6、施工条件
本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而湖南省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。
7、政策环境
本项目的建设符合衡阳城市建设总体规划和衡阳市珠晖区总体规划，贯彻了衡阳市政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。目前，衡阳珠晖区已经成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员，考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，区政府下发了衡政发[2006]20号文，“关于《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》的通知，将本项目纳入省、市重点项目，，享受区政府给予的有关有关优惠政策。
2.4.项目总体规划方案
1、规划设计原则
①挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；
②以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；
③节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；
④人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。
2、项目结构和布局
本项目总体规划领先于湖南和衡阳众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在衡阳房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的
控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。
①独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到湘江岸边，真正做到景观的均好性。
②更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。
③充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。
④采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。
3、住宅物业类型和商业布局
本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美的湘江边布置联排住宅水岸岛居，同时办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。
本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。
2.5.建筑设计
1、主要规范及标准
《建筑结构荷载规范》 [GB50009-2001]
《建筑地基基础设计规范》 [GB50007-2002]
《混凝土结构设计规范》 [GB50010-2002]
《建筑抗震设计规范》 [GB50011-2001]
《建筑桩基技术规范》 [JGJ94-94]
《地下工程防水技术规范》 [GB50108-2001]
《砌体结构设计规范》 GB50007-2002
《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-2002
《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》 JGJ6-99
《建筑地基处理技术规范》 JGJ79-2002
《人民防空地下室设计规范》 GB50038-94
《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：93
2、建筑风格及立面特点
①依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。
②在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学
③建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。
3、建筑户型特色
①细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。
②充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。
③住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。
④户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。
⑤采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。
2.6.结构设计
1、指导思路
在结构设计中充分考虑以下内容：
Ⅰ、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。
Ⅱ、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。
Ⅲ、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。
2、结构设计
结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计
等级丙级，地下室防水等级二级。
3、结构选型：
6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。
4、地下室设计
地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。
5、使用工具及软件
中国建科院PKPM系列结构软件2005年新规范版。
2.7.给排水设计
1、给排水
①设计规范
1)《建筑给水排水设计规范》 [GB50015-2003]（03年版）
2)《建筑灭火器配置设计规范》 [GB50140-2005]
3)《自动喷水灭火系统设计规范》 [GB50084-2001]（05年版）
4)《建筑设计防火规范》 [GB50016-2006]
5)《室外给水设计规范》 [GB50013-2006]
6)《室外排水设计规范》 [GB50014-2006]
7)国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等
②给水设计
Ⅰ水源概况
本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水
小区西侧海棠路上市政给水管管径DN600；小区东侧杨柳路上市政给水管管径DN600。市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。
Ⅱ用水量
生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。
Ⅲ给水系统
小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。
Ⅳ消防系统
小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并分别从星沙大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。
③排水设计
小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。
小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。
各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。
第3章项目实施进度
3.1.项目开发期
2008年1月至2009年6月为项目主体工程建设期。
3.2.项目实施进度安排
项目总体工期时间为1.5年，从2008年1月至2009年6月。
2008年7月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；
2009年2月，1-3号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工；
2009年4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工；
2009年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。
3.3.项目实施过程控制措施
1、项目进度控制措施
在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:
(1)建立项目实施进度报表；
(2)派出常驻人员，现场进行检查；
(3)定期召开现场会议。
2、项目质量控制措施
项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。
3、项目资金控制措施
在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。
第4章投资估算与资金筹措
4.1.投资估算
1、法律依据
Ⅰ、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；
Ⅱ、国家发改委《投资建设项目可行性研究指南（试用版）》；
Ⅲ、中国建筑工业出版社曹善琪主编的《民用建筑可行性研究与快速报价》；
Ⅳ、国家发展计划委员会、建设部《工程设计收费基价表》；
Ⅴ、《中华人民共和国土地管理法》；
Ⅵ、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
Ⅶ、中华人民共和国国家标准GB/T 18508—2001《城镇土地估价规程》。
2、投资估算结果
第1章总论1.1.项目背景与概况 1、项目名称： 湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目 2、承办单位概况 单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司 单位性质：有限责任公司(外国自然人独资) 注册资金：港币2,000万元 单位住宅：衡阳市珠晖区沿江路29号 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人：吴小平 企业负责人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南。现年43岁，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月毕业于长沙铁道
学院，获学士学位；1986年分配到广州广铁集团任职；1989年调任广州市团委工作；1990年调任广州市花都开发区任副主任；1992年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资有限公司，先后在广州花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，多次获得花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴建的“锦绣中华城”是温哥华最大的华人居住小区。2006年4月12日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，任执行董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区——湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质量、提升衡阳的都市品位贡献力量。 建设单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政治理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设治理部、技术部、财务部、工程
部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大差不多上经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。 公司负责人吴小平先生于1990年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济进展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的要紧领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强”。 2006年3月，由衡阳市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期3天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发有限公
工程部100问 1.业主打电话给物业，为什么反映问题，回复时间太慢？ 答：有些问题我们要和施工方联系后才能给您答复。 2.小区水电费收费标准是什么？为什么每次水电费要工程部人员充，能否业主 自己有管道井钥匙？ 答：我们小区的水电收费是衡阳市物价局的收费标准来收费的，考虑到小区的规范管理和业主的安全方便所以每次让工程人员帮助充，因此业主不能有管道井钥匙。 3.停车卡读卡时距离可不可以设置远一点，我们技术不好，可能会撞杆？答：目前不可以，您可以把卡交秩序部队员帮您刷卡。 4.空调为什么要安装在空调窗里面，这样会不会影响散热？ 答：一般的放一台的没有问题，如果空间太小可以隔一块拆一块百叶窗。 5.可视对讲机上面有一排数字键，为什么无法使用？ 答：那些功能没有用。 6.可是对讲机为什么很难挂上墙去，而且挂的不平影响美观，可有解决方法？答：工程巡查人员在装修巡查期间可以提醒业主在对讲机的位置安装一个底线盒就可以了。 7.管道井为什么会经常漏水？ 答：因为我们是二次供水，压力特别大，管道井里的阀门又特别多，因此有个别的阀门漏水，但我们会及时的解决。 8.下水道为什么经常堵？ 答：我们目前是在装修期间，有些装修工将装修垃圾往厕所下水道里丢，造成下水道堵塞，以后装修期过后会好一些。 9.小区内能否设个小餐馆？ 答：不可以。 10.监控有很多地方都监控不到，如果丢了东西怎么办？ 答：我们会积极配合业主责任划分，严重的由法院裁定。 11.小区内突然停电没有通知，如果有人卡在电梯里面没有出来怎么办？ 答：有时候是供电局线路故障停电，我们有停电紧急预案，如果停电我们会马上发电供电梯和公共用电，电梯也有应急照明，所以您不要害怕，电梯马上就可以正常使用，另外我们的工程人员也会到每台电梯去查看。
目录 第一章工程概况 (6) 第二章市场调查 (13) 第三章工程使用的主要规范与标准相关规范 (24) 第四章施工组织方案质量目标及管理目标 (26) 第1节目标管理指标 (26) 第2节质量体系一览表 (27) 第3节保证施工工期的管理 (28) 第4节保证工程质量的管理 (29) 第5节技术措施 (32) 第6节降低工程成本措施 (33) 第五章本程所使用的各种规章制度 (33) 第六章主要施工工艺流程及施工进度计划 (35) 第七章各分部分项的质量控制点及成本核算要求 (36) 第1节各分部分项工程质量控制点各分部分项工程质量控制点 (36) 1
第2节成本核算控制的途径与措施成本核算控制的途径与措施 (39) 第八章本工程的质量目标 (42) 第九章质量管理体系的管理方法 (46) 第1节质量保证体系 (46) 第2节场容及环境管理 (48) 第3节计划调度和技术管理 (51) 1、计划调度管理 (52) 2、技术管理 (53) 3、材料，制品的试验、检验 (55) 4、工程质量的检查和验收 (55) 5、工程技术档案 (58) 第4节料具、设备、构配件管理 (59) 1、施工前的管理工作 (59) 2、现场验收与发放工作 (60) 第5节质量管理和质量保证标准 (62) 2
第十章施工过程控制 (62) 第1节建筑物的定位放线和基础放线 (62) 第2节土方工程 (75) 第3节地下室工程 (77) 第4节脚手架工程 (79) 第5节模板工程 (81) 1、梁模板 (81) 2、墙模板 (82) 3、钢筋工程 (82) 4、混凝土工程 (83) 第6节砌体工程 (88) 第7节装饰工程 (89) 1、外装饰工程 (89) 2、内装饰工程 (94) 3、楼地面工程 (95) 3
湘江边上璀璨的明珠 ——株洲县朱亭镇简介 朱亭，原名浦湾，位于湖南省株洲县南端湘江东岸，因南宋乾道2年(1166年)大理学家朱熹偕同张轼同游南岳，途径浦湾，结亭讲学而得名。其作为一座千年古镇，历史悠久，源远流长。 早在三国时期，朱亭就是一个人口密集、市场繁华、水运交通便利的集镇，官方在此设有驿站，亦为兵家必争之地。相传当年张飞奉刘备之命，曾来此考察军务，他下马时，随从将马栓在驿站旁的一棵樟树上。当年的“栓马樟”，至今仍然枝繁叶茂，仿佛在向人们诉说着朱亭的过去。此外，朱张桥、龙潭书院、紫阳阁、一苇亭、祖师殿、汪家古井、狮子岭、棋盘石和马蹄印等诸多历史景观，无不显示出千年古镇深厚的历史渊源和文化底蕴。 革命战争时期，先后有肖光海，彭观云等27位革命烈士在此为国捐躯，解放以后，勤劳纯朴的朱亭人民在党的领导下，奋发图强，取得了一系列骄人的成绩。先后荣获全国甲等卫生模范镇称号、全国农业社会主义建设先进单位、“全国绿化造林十佳”等多项殊荣。2009年朱亭镇又被确定为湖南省历史文化名镇。 朱亭的林业独树一帜，誉满神州，曾被称为“人工林海之乡”而载入史册，多次受到国务院的表彰和联合国粮农组织的称赞，
先后有39个国家和地区的代表前来参观、学习。1977年，时任中共中央政治局委员、国务院副总理的陈永贵，亲临朱亭考察，称赞是“人工林海、名副其实”。 目前，朱亭镇全镇面积88平方公里，总人口2.8万，辖22个村、3个居委会。耕地面积23万亩，林地面积11万亩。京广铁路、京珠高速公路和省道S211穿境而过，交通地理条件十分优越。近几年来，党的加强新农村建设措施更是给千年古镇注入了新的活力，镇村经济不断发展壮大，投资45亿元的国家风力发电项目已经落户朱亭，即将破土动工；“朱亭生态林自然保护区”项目已由国家敲定；朱亭国家级森林公园也正在筹划之中。天济草堂、明扬牧业、普华毛巾等企业纷纷落户朱亭，传统蕨菜加工项目已经形成规模，远销韩国、日本、朝鲜等国家。同时，社会各项事业飞速发展，朱亭新镇建设正在规划实施当中，全镇实现了村村通水泥路，已经建设完成的高九线和正在建设当中的朱马线和S221线即将构成朱亭镇立体化的交通格局，卫生院、学校、敬老院、自来水厂等社会公益设施全面完成了提质改造，农家休闲旅游、牲畜养殖基地等都如雨后春笋般蓬勃发展。昔日古老而美丽的朱亭，今天正朝气蓬勃，热情洋溢，以崭新的面貌展现于新的世纪，已经成为株洲县南部的一颗璀璨的明珠。
目录 第一章编制依据 (4) 第二章工程概况 (10) 第1节总体简介 (10) 第2节建筑设计简介 (10) 第3节结构设计简介 (14) 第4节专业设计简介 (18) 第5节工程典型平、剖面图 (21) 第6节工程特点及难点 (21) 第三章施工部署 (23) 第1节施工组织 (23) 第2节任务划分 (24) 第3节施工部署原则及总体施工顺序 (24) 第4节综合控制进度计划 (27) 第5节组织与协调的方式 (28) 第6节主要项目工程量 (29) 第7节主要劳动力计划及劳动力曲线图 (30) 第四章施工准备 (31) 第1节技术准备 (31) 第2节施工现场准备.................. 错误!未定义书签。第五章主要施工方法..................... 错误!未定义书签。 第1节流水段的划分.................. 错误!未定义书签。 1、流水段划分原则................. 错误!未定义书签。 2、流水段划分内容................ 错误!未定义书签。 3、流水段划分布置图.............. 错误!未定义书签。 第2节主要施工机械的选择.......... 错误!未定义书签。 第3节主要分项工程的施工方法..... 错误!未定义书签。
1、测量放线........................ 错误!未定义书签。 2、降水与排水..................... 错误!未定义书签。 3、基础桩.......................... 错误!未定义书签。 4、基坑的支护结构................ 错误!未定义书签。 5、土方工程........................ 错误!未定义书签。第六章主要施工管理措施................ 错误!未定义书签。 第1节保证工期措施.................. 错误!未定义书签。 第2节保证质量措施.................. 错误!未定义书签。 第3节技术管理措施.................. 错误!未定义书签。 第4节保证安全措施.................. 错误!未定义书签。 1、现场临设安全防护措施......... 错误!未定义书签。 2、土方开挖安全防护措施......... 错误!未定义书签。 3、土方护坡安全防护措施......... 错误!未定义书签。 4、防水安全防护措施.............. 错误!未定义书签。 5、模板施工安全防护措施......... 错误!未定义书签。 6、钢筋施工安全防护措施......... 错误!未定义书签。 7、混凝土安全防护措施........... 错误!未定义书签。 8、脚手架安全防护措施........... 错误!未定义书签。 9、塔吊、外用电梯安全防护措施. 错误!未定义书签。 10、挂架安全防护措施............ 错误!未定义书签。 11、装修安全防护措施............. 错误!未定义书签。 12、冬、雨期施工安全防护措施.. 错误!未定义书签。 第5节消防保卫措施.................. 错误!未定义书签。 第6节环保管理措施.................. 错误!未定义书签。 1、环保组织机构................... 错误!未定义书签。 2、防止大气污染技术措施......... 错误!未定义书签。 3、防止水体污染技术措施......... 错误!未定义书签。 4、防止噪声污染技术措施......... 错误!未定义书签。
万科.房地产项目可行性研究报告(模板)第1章总论 1.1. 项目背景与概况 1.2. 主要技术经济指标 1.3. 问题与建议 第2章项目投资环境与市场研究 2.1. 投资环境分析 2.2. 区域房地产市场分析 2.3. 销售预测 2.4. 营销策略 第3章建设规模与项目开发条件 3.1. 建设规模 3.2. 项目概况现状 3.3. 项目建设条件 第4章建筑方案
4.1. 设计依据 4.2. 项目设计主题和开发理念4.3. 项目总体规划方案 4.4. 建筑设计 4.5. 结构设计 4.6. 给排水设计 第5章节能节水措施 5.1. 设计依据 5.2. 建筑部分节能设计 第6章环境影响评价 6.1. 编制依据 6.2. 环境现状 6.3. 项目建设对环境的影响6.4. 环境保护措施 第7章劳动卫生与消防 7.1. 指导思想
7.2. 职业安全卫生健康对策与措施7.3. 消防设计 第8章组织机构与人力资源配置8.1. 组织机构 8.2. 人力资源配置 第9章项目实施进度 9.1. 项目开发期 9.2. 项目实施进度安排 9.3. 项目实施过程控制措施 第10章项目招投标 10.1. 工程项目招标投标概述 10.2. 工程项目招标投标因素分析10.3. 招标依据 10.4. 招标范围 10.5. 招标方式 第11章投资估算与资金筹措
11.1. 投资估算 11.2. 资金筹措 第12章财务评价 12.1. 项目评估依据 12.2. 财务评价基础数据的选择12.3. 财务评价 12.4. 不确定性分析 第13章社会评价 13.1. 项目对社会的影响分析13.2. 风险分析 13.3. 社会评价结论 第14章研究结论与建议 14.1. 可行性研究结论 14.2. 建议 第1章 总论
第1章编制依据 1.1 合同（或协议） 1.1.1 合同范围 工程项目图纸中所示的工作内容，包括土建结构、初装修、弱电（只做埋管穿带线）、给排水、通风空调、动力、照明、消防工程等，各种管线做到室外2.5m 处。 初装修标准为：墙面刷乳胶漆部分做到抹灰刮腻子，贴面砖部分做到找平层；地面厨房卫生间做到防水层、找平层，其他地面做到找平层；楼梯间地面做到水泥楼面；顶棚有吊顶部分做到结构层，不做抹灰，无吊顶部分做到抹灰刮腻子。 建设单位分包范围：所有进户电缆、天然气工程、室外工程、土方护坡降水、防水、精装修、电梯工程、立体停车系统。 1.1.2 工程合同 1.2 施工图纸 1.3 主要规范、规程 1.4 主要标准 1.5 主要图集 1.6 主要法规 1.7 其他 1.7.1 企业文件 1.7.2 其他参考文件
(1) XX市2001 年建设工程概算定额及XX市建设工程造价管理处有关规定。 (2) 我公司编制的《大柳树项目1 号楼工程概算资料》。 (3) 类型近似的工程施工经验资料。 (4) 对施工现场的实地考察所得数据。
第2章工程概况 2.1 总体简介 2.1.1 工程概况 大柳树小区1 号楼位于XX海淀区大柳树路15 号，东临大柳树路，北临城建地基公司办公楼，西临老干部中心。施工场地狭小，“三通一平”基本完成。 2.1.2 工程规模 本工程地下室包括地下车库、地下连廊、职工餐厅、厨房、附属用房和设备用房、人防工程，地上部分主要包括大堂、商务、办公用房、值班室、营业厅、展厅、门厅、公寓等。 总建筑面积43868m2，其中地上32954m2，地下8019m2，人防2895m2。地下3 层地上17 层，局部19 层，±0.00绝对标高为52.500。檐高59.6m。 2.1.3 工程相关关系 表2-1 2.2 建筑设计简介 2.3 结构设计简介
目录 第一章：总论 第二章：项目投资环境与市场研究 第三章：建设规模与项目开发条 第四章：建设方案 第五章．节能节水措施 第六章．环境影响评价 第七章．劳动卫生与消防 第八章．组织机构与人力资源配置 第九章．项目实施进度 第十章．项目招投标 第十一章投资估算与资金措施 第十二章社会评价 第十三章研究结论与建议 第一章项目背景与概况 1、项目名称：绵阳倍特景苑（一、二期） 2、承办单位概况 单位名称：绵阳倍特建设开发有限公司 项目总投资及环保投资：项目总投资5600万元,其中环保投资360.5万元占总投资比例6.4%。 建设单位简介：绵阳倍特建设开发有限公司简介是成都倍特发展集团股份有限公司控股的子公司，成立于2001年9月，注册资金3000万元。是一家集房地产项目开发、基础设施建设、相关行业咨询服务等项目为一体的大型综合建设开发公司。大事记：2005年——倍特景苑荣获2005绵阳最值得期待楼盘称号。2005年——倍特景苑荣获绵阳市2005十大名盘称号。2004年3月——荣获市春季房地产交易会参展组织“一等奖”。2003年10月——荣获由绵阳市房管局颁发的“绵阳市第18届秋季商品交
易会房产战事一等奖”。2003年10月——科教创业园区起步区道路市政工程竣工验收并被绵阳市质检站评定为“优良工程”。2003年5月——荣获绵阳市人民政府颁发的“外地来绵投资发展先进民营企业”称号。2003年元月——荣获绵阳市科教创业园区政府颁发的“二00二年度础设施建设先进单位”称号。 3、可行性研究报告编制依据 （1）与委托方签订的咨询协议； （2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； （3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； （4）《城市房地产开发经营管理条例》； （5）《房地产项目经济评价方法》。 4、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对绵阳倍特景苑（一、 二期）项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分 析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 5、项目提出的理由 ①项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。绵阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
万科.房地产项目可行性研究报告(模板) 第1章总论 1.1. 项目背景与概况 1.2. 主要技术经济指标 1.3. 问题与建议 第2章项目投资环境与市场研究 2.1. 投资环境分析 2.2. 区域房地产市场分析 2.3. 销售预测 2.4. 营销策略 第3章建设规模与项目开发条件 3.1. 建设规模 3.2. 项目概况现状 3.3. 项目建设条件 第4章建筑方案 4.1. 设计依据 4.2. 项目设计主题和开发理念 4.3. 项目总体规划方案 4.4. 建筑设计 4.5. 结构设计 4.6. 给排水设计
第5章节能节水措施 5.1. 设计依据 5.2. 建筑部分节能设计 第6章环境影响评价 6.1. 编制依据 6.2. 环境现状 6.3. 项目建设对环境的影响 6.4. 环境保护措施 第7章劳动卫生与消防 7.1. 指导思想 7.2. 职业安全卫生健康对策与措施7.3. 消防设计 第8章组织机构与人力资源配置8.1. 组织机构 8.2. 人力资源配置 第9章项目实施进度 9.1. 项目开发期 9.2. 项目实施进度安排 9.3. 项目实施过程控制措施 第10章项目招投标 10.1. 工程项目招标投标概述 10.2. 工程项目招标投标因素分析
10.3. 招标依据 10.4. 招标范围 10.5. 招标方式 第11章投资估算与资金筹措11.1. 投资估算 11.2. 资金筹措 第12章财务评价 12.1. 项目评估依据 12.2. 财务评价基础数据的选择12.3. 财务评价 12.4. 不确定性分析 第13章社会评价 13.1. 项目对社会的影响分析13.2. 风险分析 13.3. 社会评价结论 第14章研究结论与建议 14.1. 可行性研究结论 14.2. 建议
文件编号：GD/FS-7831 （解决方案范本系列） 小区住宅楼工程安全技术 措施详细版 A Specific Measure To Solve A Certain Problem, The Process Includes Determining The Problem Object And Influence Scope, Analyzing The Problem, Cost Planning, And Finally Implementing. 编辑：_________________ 单位：_________________ 日期：_________________
小区住宅楼工程安全技术措施详细 版 提示语：本解决方案文件适合使用于对某一问题，或行业提出的一个解决问题的具体措施，过程包含确定问题对象和影响范围，分析问题，提出解决问题的办法和建议，成本规划和可行性分析，最后执行。，文档所展示内容即为所得，可在下载完成后直接进行编辑。 为了加强安全生产和文明施工的管理工作，预防安全事故的发生，确保职工的生命安全和健康，根据有关规定，结合实际，采取如下措施： 1、认真对新工人（包括变换工种的工人）进行岗前安全生产教育培训，经公司、项目部和施工班组三级安全教育并且考试合格后，签定安全生产责任书，才能准许其进入操作岗位。 2、项目经理、安全员、施工员及时对各班组有针对性地进行技术交底并作好签字记录，对工人进行经常性的安全教育。 3、项目部定期进行专业性、经常性、节假日前
后的安全检查，各班组经常进行自检、互检、和交叉检查，对隐患要定人、定时、定措施加以整改。 4、施工场地必须要定位置安全标志及标语。 5、进入施工现场，必须戴安全帽，在没有防护设施的高空悬崖或陡坡施工，必须系安全带，距地面3.2米以上作业要设安全网或其他防护设施。 6、各种施工机械要完好，不准"带病"运转，不准超负荷使用，机械设备（皮带轮、园盘踞、砂轮等）的危险部位要有安全防护单装置，并定期检修。 7、架设临时电线必须符合江津电业局的规定，线路必须绝缘良好，电动机械要做到一箱一锁一机一闸一漏，遇有临时停电或停工时要拉闸断电。 8、施工现场采用保护接零系统，保护零线应单独敷设，不作它用，且用黄绿色双色线作统一标志。 9、电气设备必须接零接地并设置漏电保护装
万科房地产湘水明珠建设项目可行性研究 报告 第1章总论 1.1.项目背景与概况 1、项目名称： 湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目 2、承办单位概况 单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司 单位性质：有限责任公司(外国自然人独资) 注册资金：港币2,000万元 单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人：吴小平 企业负责人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南。现年43岁，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月毕业于长沙铁道学院，获学士学位；1986年分配到广州广铁集团任职；1989年调任广州市团委工作；1990年调任广州市花都开发区任副主任；1992年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资有限公司，先后在广州花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，多次获得花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴建的“锦绣中华城”是温哥华最大的华人居住小区。2006年4月12日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，任执行董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区——湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质
量、提升衡阳的城市品位贡献力量。 建设单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。 公司负责人吴小平先生于1990年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强”。 2006年3月，由衡阳市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期3天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区。 衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。 3、可行性研究报告编制依据 （1）与委托方签订的咨询协议； （2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； （3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； （4）《城市房地产开发经营管理条例》； （5）《房地产项目经济评价方法》。
2015年10月销售情况统计 住宅 销售套数销售面积销售均价销售总价雁翔云天337 44100.18 3050.24 134515972.35 融冠.亲城271 30834.40 4510.67 139083928 金钟.白沙新城（时 189 21912.38 4110.64 90073966 代城） 云沙诗意186 22453.05 3676.11 82539784 金泰.雁栖新城157 18541.28 3849.41 71373051.29 珠江.愉景新城142 16708.76 4159.59 69501527 珠江.帝景山庄138 16322.37 3849.52 62833341 雁峰商业城114 13340.70 4246.04 56645207 衡阳.恒大绿洲103 11226.05 5300.11 59499300 雅士林欣城102 12629.20 4159.80 52534931 雁栖湖.耀江花园97 14391.54 5906.24 84999826 珠江.愉景南苑91 10782.43 4031.62 43470694 特变.水木融城84 10583.90 4111.79 43518794 幸福园82 11771.32 2780.47 32729778.03 西子莲花73 6978.08 3980.56 27776656 衡阳华耀城配套住 72 8640.51 3646.31 31505995 宅项目 珠江·棕榈园66 6696.08 3397.16 22747631 金域豪廷63 7126.98 4121 29370272 香山明珠56 6512.89 4132.55 26914855.06 星海湾商品房建设 56 7157.12 4198.75 30050956 工程东区 珠江.云锦55 5821.01 3730.67 21716250 金河湾49 5832.61 4228.58 24663682 冠诚.东城国际46 5129.50 4378.81 22461117 金港水岸43 5193.21 4070.06 21136683 新桂城43 5350.86 3200.03 17122939.23 海通国际广场.新 42 4895.43 3965.98 19415156 城
目录 第一章编制依据 (6) 第二章工程概况 (14) 第1节总体简介 (14) 第2节建筑设计简介 (15) 第3节结构设计简介 (20) 第4节专业设计简介 (24) 第5节工程典型平、剖面图 (28) 第6节工程特点及难点 (28) 第三章施工部署 (32) 第1节施工组织 (32) 第2节任务划分 (33) 第3节施工部署原则及总体施工顺序 (34) 第4节综合控制进度计划 (39) 第5节组织与协调的方式 (42) 1
第6节主要项目工程量 (44) 第7节主要劳动力计划及劳动力曲线图 (45) 第四章施工准备 (46) 第1节技术准备 (46) 第2节施工现场准备 (62) 第五章主要施工方法 (68) 第1节流水段的划分 (68) 1、流水段划分原则 (68) 2、流水段划分内容 (69) 3、流水段划分布置图 (70) 第2节主要施工机械的选择 (71) 第3节主要分项工程的施工方法 (73) 1、测量放线 (73) 2、降水与排水 (77) 3、基础桩 (77) 2
4、基坑的支护结构 (77) 5、土方工程 (78) 第六章主要施工管理措施 (143) 第1节保证工期措施 (143) 第2节保证质量措施 (145) 第3节技术管理措施 (161) 第4节保证安全措施 (161) 1、现场临设安全防护措施 (161) 2、土方开挖安全防护措施 (166) 3、土方护坡安全防护措施 (166) 4、防水安全防护措施 (167) 5、模板施工安全防护措施 (168) 6、钢筋施工安全防护措施 (169) 7、混凝土安全防护措施 (170) 8、脚手架安全防护措施 (170) 3
目录 第1章总论 (3) 1.1. 项目背景与概况 (3) 1.2. 主要技术经济指标 (7) 1.3. 问题与建议 (8) 第2章项目投资环境与市场研究 (9) 2.1. 投资环境分析 (9) 2.2. 区域房地产市场分析 (11) 2.3. 销售预测 (15) 2.4. 营销策略 (19) 第3章建设规模与项目开发条件 (21) 3.1. 建设规模 (21) 3.2. 项目概况现状 (21) 3.3. 项目建设条件 (22) 第4章建筑方案 (26) 4.1. 设计依据 (26) 4.2. 项目设计主题和开发理念 (26) 4.3. 项目总体规划方案 (28) 4.4. 建筑设计 (29) 4.5. 结构设计 (30) 4.6. 给排水设计 (30) 第5章节能节水措施 (32) 5.1. 设计依据 (32) 5.2. 建筑部分节能设计 (32) 第6章环境影响评价 (33) 6.1. 编制依据 (33) 6.2. 环境现状 (33) 6.3. 项目建设对环境的影响 (34) 6.4. 环境保护措施 (34) 第7章劳动卫生与消防 (35) 7.1. 指导思想 (35) 7.2. 职业安全卫生健康对策与措施 (35) 7.3. 消防设计 (36) 第8章组织机构与人力资源配置 (38) 8.1. 组织机构 (38) 8.2. 人力资源配置 (39) 第9章项目实施进度 (39)
9.1. 项目开发期 (39) 9.2. 项目实施进度安排 (39) 9.3. 项目实施过程控制措施 (40) 第10章项目招投标 (41) 10.1. 工程项目招标投标概述 (41) 10.2. 工程项目招标投标因素分析 (42) 10.3. 招标依据 (44) 10.4. 招标范围 (44) 10.5. 招标方式 (45) 第11章投资估算与资金筹措 (45) 11.1. 投资估算 (45) 11.2. 资金筹措 (46) 第12章财务评价 (47) 12.1. 项目评估依据 (47) 12.2. 财务评价基础数据的选择 (47) 12.3. 财务评价 (48) 12.4. 不确定性分析 (48) 第13章社会评价 (49) 13.1. 项目对社会的影响分析 (49) 13.2. 风险分析 (50) 13.3. 社会评价结论 (51) 第14章研究结论与建议 (52) 14.1. 可行性研究结论 (52) 14.2. 建议 (53)
万科.房地产项目可行性研究报告（模板） 目录 第1章总论 (3) 1.1. 项目背景与概况 (3) 1.2. 主要技术经济指标 (7) 1.3. 问题与建议 (8) 第2章项目投资环境与市场研究 (9) 2.1. 投资环境分析 (9) 2.2. 区域房地产市场分析 (11) 2.3. 销售预测 (15) 2.4. 营销策略 (19) 第3章建设规模与项目开发条件 (21) 3.1. 建设规模 (21) 3.2. 项目概况现状 (21) 3.3. 项目建设条件 (22) 第4章建筑方案 (26) 4.1. 设计依据 (26) 4.2. 项目设计主题和开发理念 (26) 4.3. 项目总体规划方案 (27) 4.4. 建筑设计 (28) 4.5. 结构设计 (29) 4.6. 给排水设计 (30) 第5章节能节水措施 (32) 5.1. 设计依据 (32) 5.2. 建筑部分节能设计 (32) 第6章环境影响评价 (33) 6.1. 编制依据 (33) 6.2. 环境现状 (33) 6.3. 项目建设对环境的影响 (34) 6.4. 环境保护措施 (34) 第7章劳动卫生与消防 (35) 7.1. 指导思想 (35) 7.2. 职业安全卫生健康对策与措施 (35) 7.3. 消防设计 (36) 第8章组织机构与人力资源配置 (38)
8.1. 组织机构 (38) 8.2. 人力资源配置 (38) 第9章项目实施进度 (39) 9.1. 项目开发期 (39) 9.2. 项目实施进度安排 (39) 9.3. 项目实施过程控制措施 (39) 第10章项目招投标 (41) 10.1. 工程项目招标投标概述 (41) 10.2. 工程项目招标投标因素分析 (42) 10.3. 招标依据 (44) 10.4. 招标范围 (44) 10.5. 招标方式 (44) 第11章投资估算与资金筹措 (45) 11.1. 投资估算 (45) 11.2. 资金筹措 (45) 第12章财务评价 (47) 12.1. 项目评估依据 (47) 12.2. 财务评价基础数据的选择 (47) 12.3. 财务评价 (47) 12.4. 不确定性分析 (48) 第13章社会评价 (49) 13.1. 项目对社会的影响分析 (49) 13.2. 风险分析 (50) 13.3. 社会评价结论 (51) 第14章研究结论与建议 (52) 14.1. 可行性研究结论 (52) 14.2. 建议 (52)
湘菜各区域分布 朝阳区： ?湘鄂情(中轴路店) ?地址: 朝阳区鼓楼外大街23号龙德行大厦4-6楼 82027718 ?标签: 湘菜安贞 ?万豪宴会厅 ?地址: 朝阳区建国路85号JW万豪酒店B1楼 59086688转 ?标签: 湘菜大望路 ?潇湘甲鱼村(北苑店) ?地址: 朝阳区近北五环北苑桥 84924519 ?标签: 湘菜北苑家园 ?老顺湘粤楼 ?地址: 朝阳区西大望路甲1号温特莱酒店2楼 65812288-2513 ?标签: 湘菜大望路 ?福记 ?地址: 朝阳区关东店南街2号旺座中心3楼 51316477 ?标签: 湘菜粤菜国贸 ?湘鄂情(北四环店) ?地址: 朝阳区北四环路干杨树甲16号8号楼 64969866 ?标签: 湘菜亚运村 ?梦桃源湘粤酒楼(亚运村店) ?地址: 朝阳区北苑路安苑东里三区5号楼 64920808 ?标签: 湘菜粤菜亚运村 ?毛家饭店(蓝堡店) ?地址: 朝阳区西大望路3号蓝堡国际中心2楼 85999728 ?标签: 湘菜大望路 ?湘江海市 ?地址: 朝阳区青年路小区雅成一里19号 85520088 ?标签: 粤菜海鲜十里堡 ?金香柚 ?地址: 朝阳区建国门外大街甲6号中环世贸D座3楼 65630055 ?标签: 湘菜粤菜建外大街
?湘临天下(亮马店) ?地址: 朝阳区亮马桥路27号 64323939 ?标签: 湘菜亮马桥/三元桥 ?将台酒店 ?地址: 朝阳区酒仙桥路甲12号 64345588 ?标签: 湘菜酒仙桥 ?潇湘苑 ?地址: 朝阳区东三环北路16号隆博广场2楼 65952288-3118 ?标签: 湘菜亮马桥/三元桥 ?辣屋 ?地址: 朝阳区里屯路19号三里屯Village南区3楼 64153535 ?标签: 湘菜三里屯 ?聚湘楼阁 ?地址: 朝阳区安慧北里逸园29号 64438888 ?标签: 湘菜亚运村 ?江湖一家(建国门店) ?地址: 朝阳区建国门外大街24号 65155128 ?标签: 湘菜建外大街 ?湘西土菜(媒体村店) ?地址: 朝阳区北苑红军营南路 84929702 ?标签: 湘菜北苑家园 ?岳麓山屋(工体西路店) ?地址: 朝阳区工体西路吉庆里1号楼 65510806 ?标签: 湘菜朝外大街 ?京湘天地大酒店 ?地址: 朝阳区裕民中路12号 82078488 ?标签: 湘菜安贞 ?湘食府 ?地址: 朝阳区朝阳路67号财满街5号楼 51388899 ?标签: 湘菜管庄 ?湘西土菜(嘉林花园店) ?地址: 朝阳区将台西路甲1号嘉林花园正门口 84489191 ?标签: 湘菜酒仙桥 ?味之厨
某小区1号、2号楼工程施工组织设计方案 目录 第一章工程概况 (5) 第二章市场调查 (10) 第三章工程使用的主要规范与标准相关规范 (18) 第四章施工组织方案质量目标及管理目标 (19) 第1节目标管理指标 (19) 第2节质量体系一览表 (20) 第3节保证施工工期的管理 (21) 第4节保证工程质量的管理 (22) 第5节技术措施 (23) 第6节降低工程成本措施 (24) 第五章本程所使用的各种规章制度 (24) 第六章主要施工工艺流程及施工进度计划 (25) 第七章各分部分项的质量控制点及成本核算要求 (26) 第1节各分部分项工程质量控制点各分部分项工程质量控制点 (26) 第2节成本核算控制的途径与措施成本核算控制的途径与措施 (28) 第八章本工程的质量目标 (30) 第九章质量管理体系的管理方法 (32) 第1节质量保证体系 (32) 第2节场容及环境管理 (33) 第3节计划调度和技术管理 (36)
1、计划调度管理 (36) 2、技术管理 (37) 3、材料，制品的试验、检验 (38) 4、工程质量的检查和验收 (38) 5、工程技术档案 (40) 第4节料具、设备、构配件管理 (41) 1、施工前的管理工作 (41) 2、现场验收与发放工作 (42) 第5节质量管理和质量保证标准 (43) 第十章施工过程控制 (43) 第1节建筑物的定位放线和基础放线 (43) 第2节土方工程 (51) 第3节地下室工程 (52) 第4节脚手架工程 (53) 第5节模板工程 (55) 1、梁模板 (55) 2、墙模板 (55) 3、钢筋工程 (55) 4、混凝土工程 (56) 第6节砌体工程 (59) 第7节装饰工程 (60) 1、外装饰工程 (60) 2、内装饰工程 (63)
专业编制可行性研究报告了解更多详情..咨询公司网址https://www.doczj.com/doc/9819100223.html, 湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目 可行性研究报告 目录 第1章总论 (3) 1.1.项目背景与概况 (3) 1.2.主要技术经济指标 (8) 1.3.问题与建议 (8) 第2章项目投资环境与市场研究 (9) 2.1.投资环境分析 (9) 2.2.区域房地产市场分析 (12) 2.3.销售预测 (16) 2.4.营销策略 (20) 第3章建设规模与项目开发条件 (22) 3.1.建设规模 (22) 3.2.项目概况现状 (22) 3.3.项目建设条件 (23) 第4章建筑方案 (27) 4.1.设计依据 (27) 4.2.项目设计主题和开发理念 (28) 4.3.项目总体规划方案 (29) 4.4.建筑设计 (30) 4.5.结构设计 (31) 4.6.给排水设计 (32) 第5章节能节水措施 (34) 5.1.设计依据 (34) 5.2.建筑部分节能设计 (34) 第6章环境影响评价 (35) 6.1.编制依据 (35) 6.2.环境现状 (35) 6.3.项目建设对环境的影响 (36) 6.4.环境保护措施 (36)
专业编制可行性研究报告了解更多详情..咨询公司网址https://www.doczj.com/doc/9819100223.html, 第7章劳动卫生与消防 (37) 7.1.指导思想 (37) 7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (37) 7.3.消防设计 (38) 第8章组织机构与人力资源配置 (40) 8.1.组织机构 (40) 8.2.人力资源配置 (41) 第9章项目实施进度 (41) 9.1.项目开发期 (41) 9.2.项目实施进度安排 (41) 9.3.项目实施过程控制措施 (41) 第10章项目招投标 (43) 10.1.工程项目招标投标概述 (43) 10.2.工程项目招标投标因素分析 (44) 10.3.招标依据 (46) 10.4.招标范围 (47) 10.5.招标方式 (47) 第11章投资估算与资金筹措 (47) 11.1.投资估算 (47) 11.2.资金筹措 (48) 第12章财务评价 (50) 12.1.项目评估依据 (50) 12.2.财务评价基础数据的选择 (50) 12.3.财务评价 (50) 12.4.不确定性分析 (51) 第13章社会评价 (52) 13.1.项目对社会的影响分析 (52) 13.2.风险分析 (53) 13.3.社会评价结论 (54) 第14章研究结论与建议 (55) 14.1.可行性研究结论 (55) 14.2.建议 (55)
万科.房地产项目可行性研究报告(模板) 目录 第1章总论 (3) 1.1.项目背景与概况 (3) 1.2.主要技术经济指标 (7) 1.3.问题与建议 (8) 第2章项目投资环境与市场研究 (9) 2.1.投资环境分析 (9) 2.2.区域房地产市场分析 (11) 2.3.销售预测 (15) 2.4.营销策略 (19) 第3章建设规模与项目开发条件 (21) 3.1.建设规模 (21) 3.2.项目概况现状 (21) 3.3.项目建设条件 (22) 第4章建筑方案 (26) 4.1.设计依据 (26) 4.2.项目设计主题和开发理念 (26) 4.3.项目总体规划方案 (27) 4.4.建筑设计 (28) 4.5.结构设计 (29) 4.6.给排水设计 (30) 第5章节能节水措施 (32) 5.1.设计依据 (32) 5.2.建筑部分节能设计 (32) 第6章环境影响评价 (33) 6.1.编制依据 (33) 6.2.环境现状 (33) 6.3.项目建设对环境的影响 (34) 6.4.环境保护措施 (34) 第7章劳动卫生与消防 (35) 7.1.指导思想 (35) 7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (35) 7.3.消防设计 (36) 第8章组织机构与人力资源配置 (38) 8.1.组织机构 (38) 8.2.人力资源配置 (38) 第9章项目实施进度 (39)
9.1.项目开发期 (39) 9.2.项目实施进度安排 (39) 9.3.项目实施过程控制措施 (39) 第10章项目招投标 (41) 10.1.工程项目招标投标概述 (41) 10.2.工程项目招标投标因素分析 (42) 10.3.招标依据 (44) 10.4.招标范围 (44) 10.5.招标方式 (44) 第11章投资估算与资金筹措 (45) 11.1.投资估算 (45) 11.2.资金筹措 (45) 第12章财务评价 (47) 12.1.项目评估依据 (47) 12.2.财务评价基础数据的选择 (47) 12.3.财务评价 (47) 12.4.不确定性分析 (48) 第13章社会评价 (49) 13.1.项目对社会的影响分析 (49) 13.2.风险分析 (50) 13.3.社会评价结论 (51) 第14章研究结论与建议 (52) 14.1.可行性研究结论 (52) 14.2.建议 (52)