新征用农村集体土地储备开发
流程
标准化文件发布号：（9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
附件一：
新征用农村集体土地储备开发流程
附件二：
收购国有土地的开发流程
附件三：
直接入市的国有土地交易流程
上海市土地储备办法 （2004年6月9日上海市人民政府令第２５号发布，根据2010年12月20日上海市人民政府令第52号公布的《上海市人民政府关于修改“上海市农机事故处理暂行规定”等148件市政府规章的决定》修正并重新发布）第一条（目的和依据） 为了加强政府对土地市场的调控，有序实施城市规划，深化土地使用制度改革，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》等规定，结合本市实际情况，制订本办法。 第二条（适用范围） 本市行政区域内的土地储备，适用本办法。 第三条（定义） 本办法所称的土地储备，是指市、区（县）政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征收、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。 第四条（管理部门）
市土地管理工作领导小组负责审核批准本市土地储备计划，协调解决土地储备中的重大问题。 市规划和国土资源管理局（以下简称市规划国土资源局）负责本市土地储备计划的组织编制和执行情况的监督管理；区（县）土地管理部门负责本行政区域内土地储备计划执行情况的日常监督管理。 市和区（县）投资、规划、土地、建设等管理部门按照本办法的规定，履行土地储备项目的相关审批职责。 第五条（储备机构） 市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构，在本市区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。 各区（县）政府设立一个土地储备机构，在本区（县）区域范围内实施土地储备。 经市政府批准，其他的专门机构可以在特定区域范围内实施土地储备。 第六条（储备范围） 下列土地应当纳入土地储备范围： （一）滩涂围垦成陆并经验收合格的土地； （二）拟转为经营性建设用地的原国有农用地；
1、提出申请 原土地使用权人向土地收储交易中心提出土地储备申请，填写《国有土地使用权储备申请书》后，连同以下材料交国土储备交易中心： （1）法人代表证明； （2）营业执照； （3）授权委托书； （4）土地使用权证或土地申报材料； （5）房屋所有权证、房屋使用权证明； （6）地形现状图； （7）主管部门意见。申请单位是企业的还应提交市主管局与国有资产决策委员会研究意见。 2、权属核实 对申请人提供的土地和地上物的权属、土地及地上物面积、土地四至范围、土地用途等情况进行实际调查和审核，对权属无争议、事实清楚准确的地块，委托有关部门做出测量定界。 3、征询意见 审查并测量定界后，土地收储交易中心将申请储备土地的有关资料送市规划、市国土资源等部门，由上述部门对申请储备土地提出以下意见： （1）规划设计要点；
（2）地价评估结果； （3）综合开发费收取标准等。 4、评估测算 根据调查和征求意见情况，对申请储备土地进行土地收购、拆迁安置及补偿等费用的测算；预测出让底价、盈亏数额等。 5、报批 根据调查及测算情况，拟定收购储备方案，报市土地资产管理委员会批准。 6、签订协议 储备方案经批准后，土地收储交易中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收回协议》。 7、支付收购费用 土地收储交易中心根据《国有土地使用权收回协议》约定的期限、数额和方式，向原土地使用权人支付土地收购定金或收购费用。 8、权属变更 土地收储交易中心根据《国有土地使用权收回协议》支付收购费用后，原土地使用权人与土地收储交易中心向市国土资源局、市房产管理局申办权属变更登记手续，经市国土局、市房管局审核同意后，直接向国有土地收储交易中
土地储备项目预算管理办法（试行） 第一章总则 第一条为规范土地储备项目预算管理，根据《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）等法律和制度规定，制定本办法。 第二条本办法所称土地储备是指县级（含）以上自然资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。 所称土地储备项目是指有关主管部门根据国民经济与社会发展规划、国土空间规划等，将拟收储或入库土地按照宗地、区域、工作时序、资金平衡等条件适当划分并纳入土地储备三年滚动计划和年度土地储备计划后形成的管理基本单元。土地储备项目可以包含一宗地或多宗地；包含多宗地的，应当符合地域相近、整体推进的要求。 第三条本办法适用于地方各级财政部门、自然资源主管部门、土地储备机构开展土地储备项目预算管理。 棚户区改造项目可以根据主管部门有关规定，参照本办法执行。 第四条土地储备项目从拟收储到供应涉及的收入、支出必须全部纳入财政预算。 土地储备项目预算按规定纳入地方政府性基金预算管理，年度预算执行中遵循以收定支、先收后支的原则。 第五条土地储备项目应当实现总体收支平衡和年度收支平衡。 （一）总体收支平衡，是指项目全生命周期内，项目预期土地出让收入能够覆盖债务本息等成本。 （二）年度收支平衡，是指项目年度资金来源覆盖年度支出。 第六条土地储备机构是土地储备项目预算的编制主体，通过土地储备机构专用报表编制土地储备项目预算。 土地储备机构专用报表是指由土地储备机构编制，专门反映土地储备资产评估价值、政府为其举借的债务、财政预算拨款、土地储备成本支出等信息的辅助报表。 第七条财政部门会同自然资源主管部门组织和监督土地储备项目收支平衡、风险管控和资产评估。
土地储备管理办法 国土资源部财政部中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 2018年1月3日 一、总体要求 (一)为贯彻落实党的十九大精神,落实加强自然资源资产管理与防范风险的要求,进一步规范土地储备管理,增强政府对城乡统一建设用地市场的调控与保障能力,促进土地资源的高效配置与合理利用,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)、《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发〔2014〕43号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号),制定本办法。 (二)土地储备就是指县级(含)以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用,依法取得土地,组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理,土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。 (三)土地储备机构应为县级(含)以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。国土资源主管部门对土地储备机构实施名录制管理。市、县级国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门,经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部,列入全国土地储备机构名录,并定期更新。 二、储备计划 (四)各地应根据国民经济与社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等,编制土地储备三年滚动计划,合理确定未来三年土地储备规模,对三年内可收储的土地资源,在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排,优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。
国有土地收储工作流程补充说明 一、提出申请 原土地使用权人向国土分局提出土地收购储备申请，同时一次性交付以下材料： 1.国有土地收储申请。 2.上级公司或上级管理部门同意收储的意见。 3.土地使用证、地籍调查成果或土地权属的其他凭证；房屋所有权证或房屋所有权的其他凭证；出让合同或划拨用地手续等土地来源相关文件。 4.营业执照或法人资格证书、法人身份证；授权委托书和授权委托人身份证。 5.关于被收回土地及其地上房屋设定抵押、质押、优先权或其他担保物权限制情况和被查封、扣押或采取其他强制措施情况的说明。 6.现场照片。 7.符合控制性详细规划及土地利用总体规划相关文件。 8.其他有关资料（如：航拍图、地形图、控规图及土地利用总体规划图等）。 二、现场踏勘 对拟有偿收回地块的四至范围、地上物状况、土地使用情况进行现场踏勘。
三、权属及规划核实 1、核实拟有偿收回地块的土地使用权权属情况及抵押、查封等其他限制条款。 2、对权属清晰，无抵押、查封等他项权利限制的地块，核查其是否符合土地利用总体规划；同时会同规划部门确认规划用途、规划建设用地面积、容积率等规划情况。 3、最终将申请收储地块事宜上报区政府，待区政府批准同意后，进行收储工作。 四、评估测算 由评估机构对拟收储地块进行现状综合评估出具评估报告，提供土地收购、拆迁安置及补偿等费用的测算数据。 五、收储价格审核及确定 评估机构提供的收储价款，由储备中心初审完毕后，会同国土分局内部相关科室及区财政局、发展改革、规划分局、审计局、监察局等相关部门联审，联审完毕后将结果报区政府新城会审议，确定最终收储价格。 六、签订收储协议 收储价格经区政府批准后，国土分局土地储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收储协议》。 七、支付收购费用 国土分局土地储备中心根据《国有土地使用权收储协议》约定的期限、数额和方式，向原土地使用权人支付国有土地收储补偿费。
上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的关于本市盘活存量工业用地的 实施办法（试行） 沪府办〔2014〕25号 各区、县人民政府、市政府有关委、办、局： 市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。 上海市人民政府办公厅 2014年3月28日 关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行） 第一条（目的和依据） 为规范本市盘活存量工业用地活动，建立规范、有序的长效工作机制，促进创新驱动发展、经济转型升级，根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市土地使用权出让办法》、《上海市土地储备办法》、市政府印发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等，结合本市实际，制订本办法。 第二条（适用范围） 本办法适用于本市规划集中建设区内的国有存量工业用地的盘活活动。 第三条（指导思想） 本市存量工业用地盘活，以提高土地利用质量和效益为目标，全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，充分挖掘存量建设用地资源，完善城市功能，优化城市空间，提升城市品质，提高土地节约集约利用水平。 第四条（基本原则和实施途径） 盘活存量工业用地应符合国民经济和社会发展规划，符合城乡规划和土地利用总体规划，实行规划和年度计划管理制度，并坚持以下原则： （一）统筹规划。从上海城市发展的总体目标和地区协调发展的需要出发，统筹制定规划，鼓励地区整体转型。
（二）提质增效。中心城贯彻“双增双减”要求，着力增加公共绿地、公共空间和公共服务设施。郊区县以“产城融合、提升功能”为导向，着力完善公共服务功能和提高土地节约集约利用水平。 （三）利益平衡。在符合规划、用途管制和公益优先的前提下，充分发挥市场对资源配置的决定性作用，调动原土地权利人的积极性，健全利益平衡机制。 第五条（管理部门） 市规划国土资源局负责组织、协调全市盘活存量工业用地工作，依法制定相关规划和土地管理政策，统筹转型地区的规划和计划管理，会同区县政府组织编制市政府确定的特定区域控制性详细规划，按照职责开展规划土地管理。市政府相关部门依法在各自职责范围内，研究制定盘活存量工业用地的配套政策，做好相应服务、管理工作。 各区县政府是盘活存量工业用地的责任主体，负责辖区内存量工业用地的使用管理，会同市规划国土资源局组织编制存量工业用地转型规划（以下简称“转型规划”）、非特定区域控制性详细规划，制定年度实施计划（以下简称“年度计划”），协调推进盘活项目的实施，按照职责开展规划土地管理。 第六条（区域差别化引导） 规划工业区块（即“104区块”）主要进行结构调整和能级提升，重点发展先进制造业、战略性新兴产业和生产性服务业；规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地（即“195区域”）按照规划加快转型，完善城市公共服务功能，重点发展现代服务业。 第七条（市级规划引导） 结合城市总体规划编制，由市规划国土资源局会同市发展改革委、市经济信息化委等部门开展全市总体层面规划战略研究，确定与上海国际大都市和“四个中心”目标相匹配的用地结构、产业布局、发展规模和转型方向，调整完善工业用地布局，明确重点转型区域、总体规模及其盘活方向、开发时序和策略。 第八条（区级转型规划） 各区县政府按照市级相关规划、区域发展规划及实际情况，根据下列要求，编制本区县转型规划，划定整体转型区域，具体包括以下内容： （一）转型区域范围、发展方向、主要功能、实施策略和总体规模等相关内容；
工业用地土地供应流程及资料清单： 注：八个园区土地编号格式为：工DK(年度-园区编号)序号，例如2017年土地编号为：武汉国家生物产业基地工DK(2017-01)01、02· 光谷电子信息产业园工DK(2017-02)01、02· 光谷现代服务业园工DK(2017-03)01、02· 武汉未来科技城工DK(2017-04)01、02· 武汉东湖综合保税区工DK(2017-05)01、02· 光谷智能制造产业园工DK(2017-06)01、02· 光谷中华科技产业园工DK(2017-07)01、02· 光谷中心城工DK(2017-08)01、02· 为简化流程，项目土地编号工作由各园区办自行完成，土地交易中心在挂牌交易过程中予以备案。
申请函： 关于支持办理项目土地供应 等有关事宜的函 武汉市国土资源和规划局东湖新技术开发区分局： 经东湖高新区管委会****年**月**日第**次******会议审议，同意（园区或招商部门）引进公司，在产业园投资万元，成立公司，建设项目（行业类别为）。 该项目选址位于（用地位置），项目地块编号为，用地性质为工业用地，总用地面积约亩（净用地面积约亩，以实测为准），容积率为，投资强度不低于万元/亩，产出强度不低于万元/亩，年亩均税收不低于万元，同时约定于土地出让合同签订之日起年内开工，年内竣工。 目前，该项目相关资料准备完毕，请你局支持办理该项目土地供应及相关手续，土地供应价格不低于万元/亩（含控制用地或净用地）。 特此来函！ （园区办） ****年**月**日
项目准入意见书： 武汉东湖新技术开发区工业项目准入意见书
《土地储备管理办法》 第一章总则 第一条为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔20 01〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔200 6〕100号)，制定本办法。 第二条本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市尝促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。 第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。 第四条市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。 第五条建立信息共享制度。县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门间进行信息交换。 第二章计划与管理 第六条各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。 第七条土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。 第八条年度土地储备计划应包括： (一)年度储备土地规模； (二)年度储备土地前期开发规模； (三)年度储备土地供应规模； (四)年度储备土地临时利用计划； (五)计划年度末储备土地规模。 第九条市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。 第三章范围与程序 第十条下列土地可以纳入土地储备范围： (一)依法收回的国有土地； (二)收购的土地； (三)行使优先购买权取得的土地； (四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；
《土地储备管理办法》 中新网12月3日电国土资源部、财政部、中国人民银行近日联合制定发布了《土地储备管理办法》，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。 《办法》规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模。土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。 《办法》明确，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。 《办法》全文如下： 第一章总则 第一条为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)，制定本办法。 第二条本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。 第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。 第四条市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。
上海市规划和国土资源管理局关于印发《上海市农用地转用、土地征收、使用集体土地和土地供应报批程序》的通知 【法规类别】土地征用与有偿使用 【发文字号】沪规土资综规[2015]314号 【发布部门】上海市规划和国土资源管理局 【发布日期】2015.04.30 【实施日期】2015.05.01 【时效性】现行有效 【效力级别】XP10 上海市规划和国土资源管理局关于印发《上海市农用地转用、土地征收、使用集体土地 和土地供应报批程序》的通知 （沪规土资综规〔2015〕314号） 各区县规土局： 现将《上海市农用地转用、土地征收、使用集体土地和土地供应报批程序》印发给你们，请按照执行。 上海市规划和国土资源管理局 2015年4月30日
上海市农用地转用、土地征收、使用集体土地和土地供应报批程序 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《建设用地审查报批管理办法》，结合本市实际，现对本市农用地转用、土地征收、使用集体土地和土地供应的报批程序作以下规定： 一、城市建设用地范围和城镇、村庄建设用地范围内农用地转用、土地征收、使用集体土地和土地供应的报批 在上海市土地利用总体规划确定的中心城建设用地范围内（以下简称“圈内”）和区（县）土地利用总体规划确定的城镇、村庄建设用地范围内（以下简称“区内”），为实施城市规划、城镇、村庄规划，占用土地涉及农用地转为建设用地、土地征收、使用集体土地及土地储备项目、建设用地供应，按照下列程序报批： （一）“圈内”涉及农用地转为建设用地的，由区（县）规划土地管理部门依据批准的土地利用总体规划、下达的年度土地利用年度计划以及土地用途管制原则，根据土地利用现状和建设项目用地需要，拟订《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征收土地方案》和编制《建设项目用地呈报说明书》，报经区（县）政府审核同意后，分批次报市规划国土资源管理部门审查。 市规划国土资源管理部门对上述送审材料提出审查意见，汇总和填写本市年度城市建设用地的上述三个方案和呈报说明书，报
土地收购储备工作流程图 内 土地收购储备工作流程图 容 编制收购储备计划、报区政府 储备中心 审批 宗地调查储备中心、地籍股 成本测算 征询意见、拟订收储方案 报人民政府批准 储备中心、耕保、 规划、用地、地产等。 下达储备通知 签订收购储备合同 结算补偿、交接资产 储备中心、交易大 变更权属 厅 建立储备台账储备中心
土地储备工作流程 土地储备是指储备中心根据土地储备计划，对城市规划区范围内的土地使用权以不同形式将其纳入政府土地储备库的行为。分为以下三种形式： 1、收购储备。 凡市区范围内符合《常德市土地储备实施办法》中规定的国有土地，均可由土地储备中心进行收购。其基本操作程序见下图： → ①受理申请：对土地使用权人提出的收购申请，土地储备中心在认定符合收购条件后，正式予以受理。受理须要求申请人提交收购申请书、法人资格证书、授权委托书、营业执照、土地使用权合法证明、房屋使用权合法凭证、宗地图纸、单位主管部门意见等相关资料。 ②前期调查：受理土地使用权人申请后，搞好土地及地上建筑物与附着物权属、土地与房屋面积、四至范围、土地现状及用途、收购所需费用等方面的调查。 ③拟制方案：根据调查的情况，国土资源储备中心在征求规划部门意见并搞好评估测算的基础上，拟制收购方案。
④上报会审：将收购方案及土地收购审批表上报市国土资源局集体会审讨论通过。对特殊地块的收购，报市土地储备委员会批准。 ⑤测图确权：方案批准后，由国土资源储备中心会同市国土资源局有关科室进行实地勘测、绘图，明确土地权属。 ⑥签订合同：在完成以上程序后，与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。合同主要内容包括宗地位置、面积、用途及权属依据，土地收购补偿费用及其支付方式与期限，交付土地的期限与方式，违约责任与纠纷处理方式等。 ⑦合同履行：按照合同约定，双方履行各自的权利与义务。主要包括收购补偿费的支付，土地及地上附属物权属的变更、土地交付等。 ⑧入库管理：土地使用权人将土地交付后，土地储备中心将其纳入政府土地储备库，填写《储备土地入库登记表》，并按《储备土地地块管理暂行办法》进行管理。 2、收回储备。 收回储备是指土地储备中心将法律规定应当收回或土地使用权人暂无开发能力申请收回，或城市建设发展调整规划需要收回的地块依法收回，使之进入政府土地储备库的行为。其基本操作程序见下图：
土地储备制度的几点问题与建议 2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行等三部委出台了《土地储备管理办法》。《土地储备管理办法》以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”为目地。而实际情况却是，由于土地储备中心操作的不合理，土地储备制度不仅没有起到平抑土地市场价格的作用，反而在房地产过热中扮演着“哄抬地价”、“囤积居奇”的种种负面影响。本文将从分析土地储备制度的目标和操作中暴露的问题上，探求优化土地储备制度的方法。 一、相关概念 土地储备制度：政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 土地储备中心：在土地储备制度下，各地政府为了执行土地储备的政策而规划成立的机构，一般挂靠于相应的建设局、土地局或房产局。性质为事业单位，部分为政府授权的独立的法人机构。 土地储备制度经济学原理：土地供应量由政府制定的土地供应政策、土地供应计划决定。根据市场法则，土地供应大于土地需求，土地价格应该下降，不会引起房产价格上升；反之，土地供应小于土地需求，土地价格必然上升，进而引起房产价格上升。 ① 二、土地储备制度的目的 （一）调节市场供求平衡，稳定地价 根据经济学供求原理，土地市场的供求会对土地价格产生相应的影响，因此土地储备中心可以在土地价格处于低位的时候，利用手中的资金购入土地并进行一级开发，等到市场供应紧张、价格高涨的时候，把手中的土地投入市场，平抑地价。
（二）维护城市规划，统一管理 利用土地储备中心作为城市土地的唯一调控者，有助于把城市的土地供应与规划管理统一起来，避免出现破坏规划、影响整体布局的盲目开发。同时还能提高土地的一级开发效率，提高供应速度。 （三）筹集建设资金，补充地方财政 ①参见吕萍编著：《房地产开发与经营》，第三版，中国人民大学出版社，2011。 从总的来说，土地储备中心是一个独立的市场主体，在市场上它通过买进与卖出的差价可以获得一定的收益，而土地储备中心的性质，决定了这部分资金应该流入地方财政，作为地方建设的补充资金。 三、土地储备制度面临的问题 （一）资金来源单一且成本高 目前看来，土地储备资金来源除了极少部分由政府拨款外，其他的大都通过银行贷款来提供，面临高利率的风险。储备土地必须依赖银行贷款，而银行贷款需还本付息，使承担宏观调控职能的土地储备机构有了赢利动机。作为土地市场唯一的供应商，要保证赢利，就必须使土地市场长期处于供不应求状态，这就是各地政府为什么不约而同采用“不饱和”土地供应政策的内在原因。至此，土地储备制度建立的基本目的——平抑地价已经被地方政府摒弃。 （二）机构性质不明，操作不透明 土地储备中心的事业单位性质决定了其与政府之间千丝万缕的联系，尤其是在前期的征地、拆迁过程中，为了降低成本，它往往会借助政府权力、甚至滥用政府权力，在市场上造成了很坏的影响。另一方面，由于中心巨大的资金流以及盈利，使得部分官员无法抵御金钱的诱惑，出现权力寻租的现象，滋生了部门腐败，近年来，纷纷落马的土地官员就是最典型的例子。
附件2： 被审计单位需提供的资料清单 一、项目立项审批依据及流程资料 （一）市政府同意进行项目开发的授权批复； （二）市储委会批准的土地储备实施方案及所包含的具体内容； （二）项目实施范围： 1．项目所在区位图； 2.项目所在0.6m分辨率的航拍图； 3.项目储备土地范围红线图； 4.道路红线图。 （三）签订土地一级开发委托合同，包括与县（市）区人民政府、市征地处、街道办事处（乡、镇）、社会投资人等相关单位签订的征地拆迁的委托合同（协议）； （四）项目片区控制性详细规划及相关批复文件； （五）收储范围内土地的土地使用权证权属文件； （六）收储范围内地上建（构）筑物情况调查文件； （七）收储范围内的可行性研究报告及立项批复； （八）市土地储备中心报相关部门批准的年度土地收储计划 （九）土地移交确认书及相关附件； （十）土地申请规划条件文件、二勘及评估等土地前期供应文件； 二、土地收储费用审计需提供的资料 （一）成本测算报告（包括成本测算结果、费用组成、文件依据等）； （二）昆明市土地收储（宗地）基本情况调查表（附表由审计人员拷贝电子版），填表要求如下： 1.对新增建设用地的，按附表1-1内容逐项填写； 2.对一般划拨土地及属于市、区财政金额拔款的行政、事业单位使用的划拨土地，按照附表1-2内容逐项填写； 3.对协议出让和以招拍挂方式取得的土地，按照附表1-3内容逐项填写； 4.对“清理整顿”完善的用地，按照附表1-4内容逐项填写； 5.对军事用地及其他特殊用地的，按照附表1-5内容逐项填写。 对地上建（构）筑物，按附表2分类进行： 1.对房屋结构类型，按照附表2-1内容逐项填写； 2.对附属结构类型，按照附表2-2内容逐项填写； 3.项目情况及资金的来源、管理、使用情况，按照附表3内容逐项填写。 （二）相关账本、报表、凭证、税费缴纳依据、财务成本测算方法及依据； （三）征地、拆迁、安置所执行的补偿标准及制定依据、拆迁公告、拆迁许可等； （四）与征地拆迁受补偿人签订的协议（合同）及附件（包括测量、测绘、评估报告及相关单位签认单等）； （五）征地、拆迁、安置工作所依据的相关文件、通知、会议纪要等； （六）财务成本及投融资公司承担融资贷款本息及其它项目贷款分摊资金的计算依据及相关文件；（七）土地一级开发所涉及的市政基础设施配套建设、场地平整等项目的项目批复文件、招投标文件、中标通知书、施工合同、工程预（结）算书、施工（竣工）图纸、竣工文件等； （八）其它经市政府批准需纳入土地收储的费用文件资料。 三、片区涉及基础设施建设的，应提供以下资料： （一）可行性研究报告及其审批文件； （二）初步设计文件及其审批文件（含最后修正的设计概算）； （三）明确投资来源的文件及年度投资计划批准文件； （四）环境影响可行性报告及批准文件；国有土地使用权证、土地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、开工报告； （五）招投标文件、勘察设计合同、监理合同、施工合同、设备采购合同及各类服务合同；（六）建设单位的内部管理制度（含内部财务管理的制度）及规定。 （七）审定的全部工程结算及汇总表、与项目有关的会计账册、会计凭证、会计报表； （八）《基本建设项目竣工财务决算报表》全套； （九）建设单位预付工程款、预付材料款及建设单位供料明细表；
上海一级土地开发市场研究 一、上海一级土地开发相[关政策及特征 根据《上海市土地储备方法》和《上海市土地储备办法实施细则》，上海政府通过土地储备方式对房地产一级市场进行调控，以此平衡近远期的用地需求，实现长期调控市场的目标。 为此，上海市设立了专门的土地储备机构来进行土地储备。土地储备机构有三类： ●市土地储备中心：由市政府设立的土地储备机构，在本市区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。 ●各区（县）土地储备机构：由各区（县）政府设立一个，在本区（县）区域范围内实施土地储备。 ●特定区域的土地储备机构：经市政府批准，其他的专门机构可以在特定区域范围内实施土地储备。 2．土地储备机构的职权 为了进一步明确上述土地储备机构的职权范围，上海市将土地分为六类： ●滩涂围垦成陆并经验收合格的土地； ●拟转为经营性建设用地的原国有农用地； ●市政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地。 ●拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地； ●拟依法征用后实行出让的原农村集体所有土地； ●土地管理部门依法收回的闲置国有土地； 其中前三类由市土地储备中心负责储备；后三类由市土地储备中心和所在地的区（县）土地储备机构联合储备。通常情况下，市土地储备中心和区县土地储备机构联合储备的原农村集体所有土地的，市土地储备中心与区县土地储备机构所占比例各为50%；其它联合储备的土地，市土地储备中心所占比例为30%，区县土地储备机构所占比例为70%。 市政府批准的土地储备专门机构可以在相关批准文件规定的区域范围内单独实施土地储备，或者联合市土地储备中心、区县土地储备机构实施土地储备。 3．土地储备政策决定了一级土地开发的特征
南宁市土地储备管 理办法
南宁政府关于印发 《南宁市土地储备管理办法》的通知 南府发〔〕77号 各县、区人府，市府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位： 《南宁市土地储备管理办法》已经市人府常务会议审议经过，现印发给你们，请认真组织实施。 二〇〇八年十一月二十六日 南宁市土地储备管理办法 第一条为进一步盘活土地资产，优化土地资源市场化配置，规范我市土地储备工作，根据《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔〕15号）及《土地储备管理办法》（国土资发〔〕277号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市市区范围内的土地储备，适用本办法。 第三条本办法所称土地储备，是指市人府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 第四条土地储备机构应为市人府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于市国土资源管理部门、在市土地储备经营管理委员
会的领导和监督下统一承担本行辖区内土地储备工作的事业单位。 市发展和改革、经济、财、建设、规划、房产、国资等部门及各城区人府、开发区管委会应按照职责，各负其责，做好土地储备的相关工作。 第五条土地储备机构应根据我市土地利用总体规划、城乡规划、国经济和会发展规划纲要、工业发展布局规划、土地储备规划、土地利用年度计划及土地市场供需状况等编制土地储备年度计划。 土地储备年度计划应包括： （一）年度储备土地规模； （二）年度储备土地前期开发规模； （三）年度储备土地供应规模； （四）年度储备土地临时利用计划； （五）计划年度末储备土地规模； （六）土地储备资金的筹措计划。 第六条土地储备年度计划按照以下程序编制： （一）各城区人府、开发区管委会于每年9月30日以前提出下一年度土地储备计划报土地储备机构进行汇总。 （二）土地储备机构根据汇总情况，初步拟定土地储备年度计划，对工业产业急需落地项目的地块、成本低的地块、空闲和低效利用的国有建设用地优先纳入土地储备年度计划。
为保障市区土地收储工作的顺利进行，依照有关规定并结合本市实际情况,制定本工作流程。 一、基本原则及适用范围 土地收储工作坚持政府主导、统一计划、规划先行的原则；在征收补偿工作中，坚持决策民主、程序正当、结果公开的原则。 石家庄市市区范围内的旧城区改造、城中村改造、危陋住宅区改建及其他需要进行土地收储的项目，适用本流程。 二、编制计划 （一）旧城区改造项目（基础设施项目、公益事业项目，下同）： 辖区政府或有关部门对拟实施项目向市土地储备中心提出申请，并填报项目基本情况登记表后，纳入土地收储项目库，经筛选后列入土地收储计划（草案）。 （二）xx改造项目： 辖区政府对拟实施改造的城中村项目编制年度计划，经市城中村改造办公室审核后，报市土地储备中心列入土地收储计划（草案）。 （三）危陋住宅区项目： 辖区住房保障部门对拟改建项目编制年度计划，向市危陋住宅区改建工作领导小组办公室提出申请，市危陋住宅区改建工作领导小组办公室批准后，报送市土地储备中心列入土地收储计划（草案）。 市土地储备中心汇总提报的土地收储项目，编制土地收储计划（草案），并与市规划局对接调整，由市规划局出具摸底红线图。土地收储计划经市土地储备委员会批准后，抄送市规划、国土、建设、房管等有关部门及各辖区政府。对需纳入国民经济和社会发展年度计划的项目，按规定上报纳入。 土地收储计划每半年调整一次，报市土地储备委员会批准，年终尚未实施完毕的项目可转入下年度计划。
三、土地收储实施程序 （一）办理规划手续 市规划局依据市政府批准的土地收储计划和土地储备中心、危陋住宅区改建办公室、城中村改造办公室出具的办理规划手续的公函，对土地收储项目出具征收红线图、规划设计条件。 （二）确定实施单位 xx改造项目： 由市土地储备中心作为实施单位。 xx改造项目： 由辖区政府商城中村改造办公室、土地储备中心，组织公开招标选定实施单位，由市招标办全程监督。 危陋房改造项目： 由辖区政府会同市危陋住宅区改建办公室择优确定实施单位。 （三）制定补偿方案 xx改造项目： 市土地储备中心会同辖区政府及相关单位拟定征收补偿方案，报市房屋征收部门。 xx改造项目： 由实施单位拟定补偿方案，经村民代表大会表决通过，并经区政府常务会批准，报市城中村改造办公室审核后，抄送市土地储备中心备案。 危陋住宅区改建项目： 由实施单位拟定补偿方案，经辖区政府批准，市危陋住宅区改建办公室审核后，报送市房屋征收部门。
国土资源部财政部中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于印发 《土地储备管理办法》的通知 各省、自治区、直辖市、副省级城市国土资源主管部门、财政厅（局），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省、自治区、直辖市银监局： 为加强和规范土地储备管理，根据相关法律法规和国务院有关文件的规定，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合修订了《土地储备管理办法》。现予印发，请遵照执行。 国土资源部财政部中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 2018年1月3日 土地储备管理办法 一、总体要求 （一）为贯彻落实党的十九大精神，落实加强自然资源资产管理和防范风险的要求，进一步规范土地储备管理，增强政府对城乡统一建设用地市场的调控和保障能力，促进土地资源的高效配置和合理利用，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《国
务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号），制定本办法。 （二）土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。 （三）土地储备机构应为县级（含）以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。国土资源主管部门对土地储备机构实施名录制管理。市、县级国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门，经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部，列入全国土地储备机构名录，并定期更新。 二、储备计划 （四）各地应根据国民经济和社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模，对三年内可收储的土地资源，在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。 （五）各地应根据城市建设发展和土地市场调控的需要，结合当地社会发展规划、土地储备三年滚动计划、年度土地供应计划、地方政府
关于本市盘活存量工业用地的实施办法 第一条（目的依据） 为适应资源环境紧约束下的城市发展新常态，提高存量工业用地的利用质量和综合效益，促进创新驱动发展、经济转型升级，推进产城融合发展和城市有机更新，支持具有全球影响力的科技创新中心建设，建立规范、有序、共享的存量工业用地盘活机制，根据《中华人民共和国土地管理法》《上海市土地使用权出让办法》《上海市土地储备办法》《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》和《上海市城市更新实施办法》等，制定本办法。 第二条（适用范围） 本办法适用于本市规划集中建设区内的国有存量工业用地的盘活活动。 第三条（指导思想） 本市存量工业用地盘活，全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，充分挖掘存量建设用地资源，坚持内涵式集约发展，注重发挥市场机制作用，进一步完善城市功能，优化城市空间，提升城市品质，强化土地全生命周期管理，提高土地节约集约利用水平。 第四条（基本原则和实施途径） 盘活存量工业用地应当符合国民经济和社会发展规划，符合城乡规划和土地利用总体规划，实行规划和年度计划管理制度，并坚持以下原则： （一）统筹规划。从上海城市发展的总体目标和地区协调发展的需要出发，统筹制定规划，鼓励地区整体转型。 （二）提质增效。中心城贯彻“双增双减”要求，着力增加公共绿地、公共空间和公共服务设施。郊区县以“产城融合、提升功能”为导向，着力完善公共服务功能和提高土地节约集约利用水平。 （三）利益平衡。在符合规划、用途管制和公益优先的前提下，充分发挥市场对资源配置的决定性作用，调动原土地权利人的积极性，健全利益平衡机制。 第五条（管理部门） 市规划国土资源局负责组织、协调全市盘活存量工业用地工作，依法制定相关规划和土地管理政策，统筹转型地区的规划和计划管理，会同区县政府组织编制市政府确定的特定区域控制性详细规划，按照职责开展规划土地管理。市相关部门依法在各自职责范围内，研究制定盘活存量工业用地的配套政策，做好相应服务、管理工作。 各区县政府是盘活存量工业用地的责任主体，负责辖区内存量工业用地的使用管理，会
城市土地储备征购方式与补偿标准 土地储备机制是我国都市土地治理制度的创新,目前全国有70多个都市建立了土地储备机构,在规范土地市场,土地资产保值增值,促进国有企业改革,加快都市建设等方面取得了显著的效果.由于我国土地储备制度建立时刻别长,理论指导和法律规范还十分缺乏,也没有比较成熟的经验能够借鉴,因此运行中也存在一些需要进一步研究和探究的咨询题.其中,怎么样以适当的方式和价格,在适合的时刻,按照适宜的数量取得储备土地,是一具迫切需要研究的理论咨询题和实践难题.本文依照ｘｘ市土地储备中心一年多来实际工作的体味,结合有关土地经济和土地治理的法规和政策,对此进行初步的探讨. 一,目前储备土地的来源和补偿标准 (一)储备土地的来源 按照ｘｘ市政府第33号令《ｘｘ市市区土地储备暂行方法》所规定的范围,目前ｘｘ市储备土地的来源要紧有:①因单位搬迁,解散,撤销,破产或其他原因停止使用的原划拨国有土地;②市政府指令征购的土地;③以出让方式取得土地使用权后无力开辟且又别具备转让条件的土地;④因国家建设代征而未处置的土地;⑤被依法收回的国有土地;⑥土地使用权人申请市土地储备中心回收的土地;⑦其他需要进行储备的土地.从以上市政府所规定的土地储备范围我们能够看出,储备土地的来源别仅包括都市存量土地,而且还包括都市增量土地. 但是,从土地储备中心实际运作的事情来看,储备土地的来源范围和渠道还别够宽畅.依照ｘｘ市土地储备中心成立一年来所储备的24宗土地事情统计表1(略),能够发觉要紧存在3个突出的咨询题: 1.储备土地规划用途单一.目前储备土地的规划用途基本为居住用地,占总土地储备量的96.6%.这使得土地储备中心难以发挥在政府调控土地市场中的作用,并且也别利于土地资源的合理调配,将来应向工业用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸. 2.储备土地来源单一.以往所回收的土地除一宗为集体土地外,其余都来自市区停产的工业企业用地,占总量的90.7%.其实,旧城改造,城中村改造,城乡结合部开辟都能够提供储备土地来源,市区扩大过程中新增建设用地也应该逐步纳入土地储备范围. 3.都市土地一级市场未垄断.目前在ｘｘ市区尽管建立了土地储备制度,但是土地储备中心尚未彻底垄断一级市场,没有做到"一具口子进,一具口子出".由于都市建设飞快进展,基础设施,公共设施和景观设施的需求量特别大,相应需要投入巨额资金进行建设和改造.于是市政府采纳以土地换资金的政策,给相关部门一部分土地,由其先自筹资金进行建设,待可出让土地拍卖后再回收资金.除了土地储备中心外,可以对市区国有存量土地进行回收整理开辟和制定供应打算的部门要紧有ｘｘ市都市建设进展投资有限公司,ｘｘ市交通建设投资有限公司,ｘｘ市河道整治投资有限公司等3个公司,它们分别隶属于ｘｘ市建委,ｘｘ市交通局和ｘｘ市河道办.截止XX年9月底,各部门所操纵的土地总面积和可出让土地面积如表2(略)所示.在一级市场上多头供应土地别利于政府调控土地供应总量,制约了土地储备功能的实现. (二)征购土地的补偿标准 目前,ｘｘ市土地储备中心在征购和回收土地时,对土地,地上建造物等进行一定的补偿,补偿办法按照市政府第33号令执行,分50万元/亩,40万元/亩,30万元/亩3个档次进行补偿.普通关于住所,商业用途的土地,在环城河以内的按50万元/亩补偿,环城河以外的按40万元/亩进行补偿;关于回收后作为绿化用地的,一律按30万元/亩标准进行补偿.这种补偿方法简单,方便,易于操作,但是关于某些土地使用者,特别是经过出让途径获得土地的使用者别公平,使储备中心取得土地的阻力较大.土地回收时刻延长,增加了储备的成本.另外,依照目前的补偿政策,在土地出让后有一部分土地收益返还给原土地使用者,即土地储备中心所储备的土地在权益方面留有尾巴,增加了今后土地增值收益分配的复杂性. 3个档次的土地回收补偿标准,在土地储备制度建立之初,别失为一种简便易行的补偿办